商业物业市场调研及定价策略提报

谨呈：泰州莱茵达置业有限公司泰州莱茵东郡商业物业市场调研及定价策略提报分章节报告内容一房地产政策分析12003-2012年调控政策回顾2新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1泰州整体房地产市场发展概况2城市经济指标及消费水平分析三泰州商业市场分析1泰州商业市场发展概况2区域商业发展现状分析3重点商业项目调研四项目商业本体分析1本体分析2项目SWOT分析3目标客户分析五定价策略分析1定价依据2定价方法六销售策略分析1销售方案建议2招商方案建议报告目录回忧顾虹十睬年蹦调染控灾政迟策恶，冰却着落气下互“抬理购想喘很体丰哲满气，腐现冶实循很械骨考感访”赏的艰局讯面邮。2订0咬1励3适滋逢恒中亲国介政贴府奇换方届虑，升商黑业斯地乞产相面龙对转史袖上薪最允犀建利脊“蜡新乐国走五啦条诊”融，枯弊斥大饶于蜘利逐。分章节报告内容一房地产政策分析12003-2012年调控政策回顾2新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1泰州整体房地产市场发展概况2城市经济指标及消费水平分析三泰州商业市场分析1泰州商业市场发展概况2区域商业发展现状分析3重点商业项目调研四项目商业本体分析1本体分析2项目SWOT分析3目标客户分析五定价策略分析1定价依据2定价方法六销售策略分析1销售方案建议1招商方案建议第降一泰部里分逃房亚地蕉产泪政亿策抵分区析时间调控内容均价2003.8《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》调控内容：确定房地产业为国民经济支柱产业；增加普通商品房供应；控制高档商品房建设；加强对土地市场的宏观调控；整顿和规范房地产市场秩序；继续推进现有房出售；搞活住房二级市场。当年全国住宅均价2213元2004.4《关于深入开展土地市场之力整顿严格土地管理的紧急通知》调控内容：继续深入开展土地市场治理整顿；严格执行土地利用总体规划和年度规划。当年全国住宅均价2549元2005.3国八条《关于切实稳定住房价格的通知》调控内容：稳房价不力要问责地方政府负责人；着力增加普通商品房、经适房和廉租房供给；合理拆迁，严控被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期。当年全国住宅均价3100元2005.4新国八条《加强房地产市场引导和调控的八条措施》调控内容：各地要公布两年商品房和经适房建设规模；依法制止炒买炒卖土地行为；加强对普通商品房和经适房价格调控；完善城镇廉租住房制度；加大房地产交易行为调节力度；商业银行要加强对房地产贷款和个贷管理；严肃查处违法违规销售行为；完善信息披露制度，增强政策透明度。2006.5国六条《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》调控内容：新开工商品房套型建筑面积90平米以下的比重须达总面积的70%以上；购买住房不足5年转手交易按收房收入全额征收营业税；开发商项目资金比例须达35%才能获得开发贷；个人住房按揭贷款首付比例不得低于30%；加大对闲置土地的处置力度，2年未动工开发的无偿收回；进一步整顿和规范房地产市场秩序，严格查处捂盘围房等行为。当年全国住宅均价3132元十年政策回顾效果欠佳，目标不清调控方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨第一阶段时间调控内容均价2007.8《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》调控内容：多渠道解决城市低收入家庭住房困难；建立健全廉租房制度；改进和规范经济适用住房制度；严格经济适用住房上市交易管理。当年全国住宅均价3665元2008.12《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》调控内容：进一步鼓励普通商品住房消费；加大对自住型和改善型住房消费信贷支持力度，享受贷款利率和首付款比例优惠；对住房转让环节营业税由5年改为2年免征，按收入差额征收营业税；支持房企合理融资需求；各地采取鼓励住房合理消费，促进楼市健康发展的政策措施。当年全国住宅均价3655元十年政策回顾效果显著，“救市”“救危机”相结合调控方向鼓励住房消费和房产开发投资，发展保障性住房十年政策回顾十年政策回顾第二、第三阶段时间调控内容均价2010.1国五条《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》调控内容：增加保障房和普通商品房有效供给；购买二套以上住房贷款首付不得低于40%；依法查处价格欺诈、哄抬房价及违反明码标价行为；力争2012年末解决1540万户低收入住房困难家庭住房问题；外资境内投资房地产要严格按照现行政策执行。当年全国住宅均价4727元2010.4新国五条《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》调控内容：推进保障房建设不力要追究责任；贷款购买二套房家庭首付比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍；各地要明确保障房、中小套型普通商品房建设数量和比例；确保2012年建设完成保障性住房300万套；加强房企购地和融资监管，完善信息披露制度。2011.1新国八条《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》调控内容：各城市政府一季度向社会公布新建住房控制目标；多渠道筹集保障房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面；个人购房不足5年转手按销售收入全额征收营业税；购买第二套住房首付款比例不低于60%；商品房供地原则上不得低于前2年年均供应量；主要城市拥有二套住房以上家庭不得在当地再购房；落实住房保障和稳定房价约谈问责机制；“严打”虚假消息散布者。当年全国住宅均价5010元十年政策回顾史上最严调控陆续出台，效果显著遏制房价快速上涨，促进合理回归，加强住房保障建设第四阶段新务国虑五亚条调细庭则完善稳定房价工作责任制制定并公布年度新建商品住房价格控制目标建立健全稳定房价工作的考核问责制度坚决抑制投机投资性购房限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。加快试点房产税试点工作。增加普通商品住房及用地供应对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。加快保障性安居工程规划建设制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。加强市场监管和预期管理严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。限她购补、进限笛贷选不肿放稳松者，捷调捏控翅方掀向免仍种致万力弊于践抑砌制件投历机具需弃求商奏业筹地躁产果影码响弊剖大钻于徒利车：填虽某然般住惭宅多限防购携、旧限游贷县等歇调喂控超持犬续桃从炕紧席，裹进脆一做步酱刺偶激哭了酱商河业耍投丑资拼需敞求判，柄但抵盲益目碌投晕资爷开锋发死却禽是休加钢速犹了只商圈业总地窜产尺泡路沫光的号形叛成对商业地产之影响受暴政图策落限忌制黎，2蛇0蹲1查2全壶国芹土麻地吊交渡易扔量块较薯去乖年铲有丸所筐下计滑潮。视二凑三稠线绵土角地糠市复场恋活额跃拢，2伴0求1谱2全粗年永商绿业惩用城地龙供谊应糟首鱼超蜻住公宅胆。目哥前蜓的虑绝炎大到多末数辱开衫发真商液所同采啦用白的呈“堆以抓住彩养贝商仪”跑模孕式此，走遭掘遇哲“残新刻国稀五邀条奥”魂，缴从太住饿宅喂转圾型带商穴业给的宁开匹发个企扔业速，饶很阻可循能汁熬秧不捏过系这娃个霸冬谢天县，甚就栗死叠在童转键型诸期散。“亲新津国超五裹条禽”烘的应出饿台帆，蚊住触宅坊限劈燕购记、秃限凝贷盐等锄调符控封持右续陵从洋紧代，鸟将争进扬一局步恭刺艺激莲商妨业闷地鸦产娃投晓资钱需比求缠，碧也稿催痕生组了驻大垃量依住戒宅备房毯地写产柱企询业脑和鸣非胃房粥企土业捧先温后递进姜入雕商计业耳地专产逗领熄域须，架随润着侧商觉业塑地链产贵开述放园量宁的替增衔大颜，减未怎来映商蚕业华地陷产蜻的臂消悬化党压舞力阳增伶大胀。泰屠州挣经递济侄发珍展便不权断估提件速戚，雨城佣市渡规拨划谜不巷断炮完连善粘，缎泰武州循房恭地饰产需行胃业允正娱在膝集厕中戴化蔑、爸规滑范耍化俯的拦转怀型环升献级纯，与积溜极机创悟造尿良味好集的南宏性观诱环弱境修。第宝二送部就分愤城孙市极宏旋观夫环炕境上分讨析分章节报告内容一房地产政策分析12003-2012年调控政策回顾2新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1泰州整体房地产市场发展概况2城市经济指标及消费水平分析三泰州商业市场分析1泰州商业地产发展现状概况2区域商业地产发展现状分析3重点商业项目调研四项目商业本体分析1本体分析2项目SWOT分析3目标客户分析五定价策略分析1定价依据2定价方法六销售策略分析1销售方案建议2招商方案建议商希业看地珠产蜓影蛇响其躬中旗海严陵滩区壮以全江欣洲携路关、的济支川途路术、碧东取风显路浊、溉兴级泰底公努路街（仍原3负2不8国翠道驴）求四宝条斩主宿干率道脖划吩分帖为奏东撒、某南捞、打西觉、牲北且、丈中凡五敌个滔板揪块托。两高摇港邮区熟因志体墓量布较苗小卡，岛单菜独夫划测分慕为值一骑个阅板悠块布。房地产整体概况城建东庸：芝海利陵龄区址东堆风旅路僻以移东陡、桂济筐川都路章以昂北该蹈区重域捧包因括孙泰仗州裹高真教弄园君区去（剩一塑部伙分封）乔、毒海董陵鸣工级业塔园洽区扶、轮火窝车铅站钞街衫区吐。明该吼区霞域煎教专育贵资竞源敲优去越盆，颠是鸭泰葬州弯重制点景建屯设邪发拔展蒙的告区雄域椅。劳一席个捞集故商沙贸茅、妖教索育哭、哀居项住登、月工号业境为暗一掠体晴的志城季东条区肥域啊已赢经井初裕步屋形稀成盼，创且架正愈以班较鸦快蛋的住速标度扎发固展晃。绳城酿东佳房另地事产扇市抽场做已母成位为脑房去产切开届发贸商寒最少为恭青经睐挺的森区香域矛之绍一靠，垦仅弟次晋于势城消南居区容。板歇块油现碗状1、扇房倚地稿产啄开的发抹投例资栋增厉幅例明面显烧放献缓剂。箭在羞从稼紧民的斜政伟策浮环原境槽下怀，2决0膀1灭2年急起叹商纳品桶房均建猫设隶增拍速舅将后出考现里明表显怕放忽缓吵，美但驾保惰障密房匀的准大泪力仰度束推让进顽将眉在钉一退定划程遵度非上颠抵犬冲税房骑地咱产吩开庸发抢投净资松增锄速予的职下隆滑告。2、筛商共业搜地恩产挽日电渐乏兴榨起替成骗为哨房踩地漏产锤市泽场塌新舱亮励点垫。雾在支宏爪观洞经农济势结妙构堡处迅于惧调膜整按转耗型荡的究背若景笋之邻下对，哲房斗地振产市市使场您也渐将侄随尺之煤转修型漏。辈泰胶州低商厨业央地搜产烈处晋于弃结删构身升摄级企转渴型泄阶长段食，烛大姥规最模根集独中窄式备商张业蜘地展产稍项按目蕉不员断酿涌梯现智，迈冲答击阻传朗统扶零柔售扎商控业湿模阿式雄，笛社裹区浑街抹铺啦存碍量油去垄化辅速昆度间或潜放雷缓钢。3、夏商须品列住兔宅叙销欠售逝继讲续摘呈藏下哑降舱之渔势君。棚新务国票五尿条房诚出谈台腿，答确患定匀持废续邪从御紧挡的浇调丙控逼基夹调忍，揭后注续咽政济策劈燕调右控绩空番间歌加音大穿，旁未告来寸走侄势猜不炸容看乐久观朴。4、居房润价佛保肃持披稳挂中贡略每降俯的圣势惭头养。巩在优目甜前倾全腊国饥房坛地记产膝将怀继气续傍调耀控恼的妨大欲背丢景予下提，再消哄费谎者岔对峰房怪价蜡是糕否保下筐降严持幅观骗望广态伸度齿，建开抵发禁企喂业晋面效对场巨筐大页的倾市指场孟存逼量存，缸量宁价给走垄向倍势六必牧会像继司续驰进源入扛下圈行识阶族段贴。商屈业追地恢产荷影勤响房地产整体概况现细阶捕段江概柔况开直发伏投友资料增挨幅半放技缓搏，字量壁价宽走沾势田或黑进发入宽下买行芹阶到段压；翻商酷业菌地坦产才兴狡起养，音冲蔑击运传虎统再商延业穴结详构末，朴商淡业表模暂式薯转令型助势核在送必朱行商位业醋地攀产慎影扶响城市经济指标G榜D掌P年伴增羊长径率分丢析景：从蜻上薯面股图条表还可俗以纳看剑出净，幸泰扶州帜近调年坏来剖G区D嚼P弟增状速顶放艰缓咽，轨这请与拐房远地吉产隔市途场细有箭一非定秒的牙关幕联牢，暑持训续抢从倾紧父的延调趣控除政浓策订抑罚制栗了妖房白地周产患市拘场丘过然高指的湿投衔资醋额屯，舍房威地蜂产颜市岭场墓进雹入疼较些长虏时杏间腰的世调悄整亩期免，洗预校计机未返来盘G洒D冠P浑增仅长钉将区持浅续级放衬缓查。2辫0浊1衡2年塘泰茧州焰居雨民龟人陪均晋可侧支谦配射收暗入使为2盲7眼4弃6杯0元迹，谢同边比份增墨长1返2误.恶8申%，尸增泻速得位贝居喂全附省脚第动六标。桨剔够除识价络格拼因也素百，翼人迹均姻可幅支示配遮收迈入巡寿实渐际黑增址长1嚼0斥.涌9许%，律实未际榜增菜速扬比2箱0减1筐1年卷提怪高2文.肯4个乡丰百氏分专点嫌。商业地产影响城市消费水平C著P贸I年病增乏长索率分凳析坛：从仓整垒体饥来剃看胁，宽近嫩年晚来坟泰花州C悠P咽I增约速叮处趣于丑持盗续飘回杯落则阶城段翠。院虽离然头房政地衔产暗价旬格么不地计甘入C饲P笋I的管计愉算局，雕但绕一甘直援以提来寒房姥地胞产匆业湖的唇发盟展京势属一辟直缺都桃带猜动冤着考居缩慧民狐消写费斗水师平缝。逼自鸽从悄政樱府概将格房欲地牙产文确眯定松为款国捕民腥支萌柱拨产哪业绒起太，行地皂产难行乱业伞的愿兴批衰伯也偷是国中栗国药大弓众逢判幕断忆经就济登运吓行潜的口一岂个败重掌要红因迎素焦。2拒0陡1闪2年辨，梳泰战州铲城熄市搭居灯民银人湾均线消惜费昼支钻出倚为1京7国0辜7历1元科，坡比技上资年侮同宰期载增搂长1坝0皂.姑4膀%。为抬加揉快酱流共通仅产多业匆发屿展增，豆泰使州缓商懂业丈布引局寺、这商未业椅模唱式准不创断新升虹级吸，则集稼中塘化明、紫大辈型使化软商猛业加地胸产穗不们断护兴钉起第洒三摸部梅分耗泰醋州惜商捎业奶市若场币发监展颗概服况分章节报告内容一房地产政策分析12003-2012年调控政策回顾2新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1泰州整体房地产市场发展概况2城市经济指标及消费水平分析三泰州商业市场分析1泰州商业市场发展概况2区域商业发展现状分析3重点商业项目调研四项目商业本体分析1本体分析2项目SWOT分析3目标客户分析五定价策略分析1定价依据2定价方法六销售策略分析1销售方案建议2招商方案建议商业地产影响泰州商业市场概况商放业颤布碧局撇总因思锁路“1刮+躲3皮+碍5模+抽N录”市程区摧商雷业库布塞局修将侵形邮成诉以颜坡吴子蹲街疑核拦心岁商爹圈天为践主辛，3个凤商改业相副没中信心右为裳次补，绒火己车违站棚街伟区承、争周洋山毙河底新隙区远等5个绳区古域会中私心兵为旱辅负的仓发梅展翅格桌局症。积肌极梢推咳进朋坡赌子束街抱核微心券商位圈厨的眠现何代鱼化逮、蚂特似色绞化扮建蓬设针，灾着耽力致提俩升咐市财级习商变业缎中朱心远的炼首仍位迷度痰，圣放帐大犯区若域张竞伴争猜优依势缺，帽不餐断巩扩补大社对助周穿边筝地椒区寇的路吸丝式引简力愈和挖辐澡射妨力修。积贫极歉推嘱进镇济爱川睛路良、企医序药洗城厘、疤金首港-柴慢墟3个扭市短级周商芬业从副回中蓝心吗建各设托，娇进喷一童步缩慧引侨导俊商条贸平资蓝源糟集炒聚筹，朋健蜘全乓服度务芝功灰能都，喷提奶升监发细展伙水共平缴。积棋极床推怪进闪火相车烧站井周捷边厦地给区赚、躺城傅东缸市醋场找交驾易稍区领、犹周哪山差河背新月区柿、舞明晌发饥商禁业秀区摊、声滨险江华新呈城某商伤业状区5个略区妨域库中糖心症建辉设饿，扎充低分限利会用俗现朴有钟资献源秃和敌条摄件昆，鬼加便快外基势础肿设提施各建胖设柱，弯推鸡进充流岭通鲜项眠目警引议进径，妥大碗力伸引疯进医新优型俗业茎态鞭，狱力侄争势尽绩快西形催成汇新闪的缺商秤贸激活腾力批区牵。按兔照快便晋民扩、效利活民庸的起原叛则具，继大每力捞推雷进饰多胁个告镇圈街站商唱业膛集烤中俯点晃建禽设阿，薯进姓一迟步鞠促接进挖居堤民熄消便费贷。135N加握快宜商腰业沿模遍式饶升怎级鬼，需提辈高可流颂通沈产泻业在发须展季，胖是虹泰妥州浑十谣二小五掉规刑划昂中候一古项得重椅要瓜内捆容团。13513N513①坡子街商圈：市级商业中心，集购物、餐饮、休闲、旅游、娱乐为一体的传统商圈②③茂业天地：城市综合体在建项目，建成后升级坡子街商圈板块，极具升值潜力④万象城：周山河板块城市综合体在建项目，由于配套、人气不足，短期内难以形成良好的商业氛围济川路商圈:市级商业副中心，以万达广场为中心的多功能商圈，升级转型泰州商业模式大学城商圈社区商业零散街铺批发市场建材小商品本案商业地产影响泰州商业市场概况商勾业廉布起局主元城芽区根商隙业毒布膛局坟从动零笔散朝向掉集德中妇商转业蜡群划发最展揭，封以供万押达肢广刊场目为骄先扒驱管的闷城结市喝综删合京体欣不宿断白涌兼现允；泰胳州械商少业逃主嚷要部集储中染在巡寿兴相泰故公峡路孩西奔侧文，狂本骗案还所控处其区叶域厕（锹兴疾泰皇公咳路颤东它侧猎）配商揉业惯市熔场景仅悔处难在巾萌驶发络状杂态著。主币城合区使商障业秤接妹近乏饱差和嘴，蕉新塔型驳大汉型吵商搅业轨集弊群逐冲纽奉击氧传掩统伸零纱散取商港业绕模君式骄；星区嫌域馒中隐心论的因商叙业样地武产战发海展蹲潜脏力翻巨诸大侧。市晕场酬空曲白翠区商雨业严地溪产州影安响泰锋州堆商开业厘市姻场书概丧况历纺年螺成注交们情洗况与聋住瓜宅戚市洪场悄相佳反大，2认0铺0券8顾-钥2家0农1浓2年纱泰批州卖商递业事市栋场泡成昆交驰量闸呈坦逐凳年汁递遮减校趋尾势侮，批同雾时战泰湖州仍传慈统肠商区业寇模祸式夜正各在拒转谜型想升惩级杏。2扇0掀0浙9年梁商昼业跳销偏售裕面哗积弃同蹈比顶增给长8章9激.痰9判%，2很0华0摔9涛-亲2桥0绵1贡2年胁，粱商庄业证成疯交断面巷积赛以4苍.薄5任%菠-泪2培4元.册8磁%的仿递锈减似率堤下庙滑链。1、2脱0歪0临9麦-耻2售0训1嚷0年隐泰像州惠商简业姐成藏交纲达抄到肉顶鸦峰员，香原介因良一挽：钳全雕国装楼赵市腔开乡丰始银一雾路毕上蛙扬盈，俯受肿大票环评境耳影匪响恐，仇泰潮州捏商掩业拐成网交康量遇迅椒速廊抬期升谅。达原男因铁二致：部万肿达混商饺业侵进堂驻分泰王州烤，失加输上制凤蜻城将国塘际码等描大蔽规大模垃集万中赚式宽商预业悬涌历入两市磨场印。2、余从2越0消0受9年性起乒商多业安成考交扒量怎开裕始允下贸滑键，病原搁因冷一物：腹传帖统延大湾规芬模饲早赔期职商华业集销磨售贞（辜坡码子武街雄、掉财瓣富先广缠场斩）雅接旧近挨尾静声大；辜原照因特二锯：己政缺府黎为线提涛高耍住跪宅葱品茶质箩，铁重皆新门规侍划尘城锻市蛇商侵业液模售式羽，竞逐健步委不井再闪审沙批恶中锻小把社敌区鼻型甲临床街帽商侍业产规尚划菜。商业地产影响泰州商业市场概况2拜0拼1料2年坛全优年紫泰击州弱商誓业本成轻交夹量马价蜻齐剪跌识，2场0武1代3年2月办新泰国孝五灭条朗出菌台鞠，丹泰篇州嫌商紫业僚市崖场跌并线未戒受薯到友较掀大懒影棋响勿。1、2馒0传1特3年枪一边季犁度朝商鉴业白成兵交破量歼（愉成堵交喜面半积过）旬同拖比2康0插1顿2年扮一禁季帖度泪增笨长6途1土%。2、2尚0滴1补3年1月所份逮商很业野成纪交谁量往达叠到诸市青场的近载期见的朋顶振峰不，酱对岔市亲场超分师析放后怀有腔两狐点往原袋因警：精一魂，薄多召个异项纵目醒在灯岁裂末辛年伟初水加云推狠商歼铺诉产智品效；符二伯、驶临附近挺春颜节倚，览大已量糕返点乡继客拔户猴回聪家贫置薄业稀，卖各佛个佩项欲目怜客肢户医来称访孕量骨上渔升胸。2降0迫1熊2年由泰竿州跪商附铺裁销傍售污共沾计9碰6辽6套称，丘环喉比乱跌3升7庆.趣8；盾成抄交肤均著价1届1旗4醋3代9搅.厘9脉2元/友㎡贤,环者比屡跌4并.拣6驴2绢%近剥期渣成调交双情刷况本案万虫泰碗国胆际天界和摆家碎园康联桥在水蛋岸同拴济者家观园万仁泰唱国槐际紫拖东斥花的苑玉灯景怕园宫训涵再花去园东袭城稼国写际上瓜海片大惜花迷园（论三支期灿沿查街陕商赔业屡，讲未梁推隶）欧羡亚卖国店际美少好趴易鸦居傻城（码商咸业径未沈推壮）兴胶泰锦公亮路绍以盗西城坟市探核料心断商迎业歇发治展该主洪线昌，涌中付高瓜档宫社鉴区限集菠中逢地膊，繁商况业逼氛唯围踪蝶较帝浓雷。兴掘泰护公浅路工以料东商茎业变发堤展稀缓蛛慢皱，蜂商虾品卸房善社云区且较颤少尘，梢商创业肆氛灿围膜较臣弱矩。凤羽城律颐茂园商业地产影响区域商业市场现状以兴泰公路（老328国道）为分界点，将片区分为内环和外环，从市场量价走势来看，内环的住宅、商业价值明显高于外环。区域商业分布东君城议国数际星拌威疫园商业地产影响重点项目调研后撤续旅无郊供洋应征量折，盏目预前断去阻化塔率5假6傻%万崖泰罗国健际万扒泰箭国厌际此（狮双腐层待街赔铺捎）周稀边叹商字业句氛恩围项目名称万泰国际接待人员吉琴手话89996666开盘时间12年3月所属版块城东项目地址省泰中东500米（城东小学东校区旁）交通配套1公里范围内市政生活配套超市周边有数家中小型私营超市医疗宫涵社区医疗站农贸市场宫涵农贸市场基本情况总套数39总面积8373.47业态2层、3层已售22未售17去化率56%投资多自营少招商无包租无租金1.23元/天100平方/45000年经营率暂无经营者交房时间已交付客户群体本地居多媒体途径日报，晚报，电视物业公司泰州五星物业物业费用2.58元/平方开间4.3米－4.8米进深10.7米－11.5米柱网无层高一层4.2米、二层3.6米签约单价段1.6万/平方成交总价段160万－190万成交面积段95平方－100平方主力面积段95平方－100平方按揭优惠95折一次性优惠95折商业地产影响重点项目调研天浙和筐家醉园天因和扯家隙园撞（疏单逼层蓬街奥铺押、计综拥合愧楼滤）周斑边椅商逝业品氛宴围项目名称天和家园接待人员/所属版块城东项目地址泰州市育才路99号（南师大东首）交通配套1公里范围内市政生活配套超市周边有数家私营超市医疗社区医疗站农贸市场宫涵农贸市场基本情况总套数35总面积7131.56业态1层、1-4层已售31未售4去化率89%投资多自营少招商无包租无租金1.14元/天120平方/50000/年经营率70%交房时间已交付客户群体本地媒体途径日报，电视物业公司凤城物业物业费用1.6元/平方开间4.3－5.5进深9－11柱网无层高4.2签约单价段8000-8600成交总价段70-200万成交面积段60-200主力面积段60-200按揭优惠/一次性优惠/基斗本脉仅辨剩1栋4层捕商员业斯综吸合唇楼脸，伙后杨续唐无馋供垦应挪量商业地产影响重点项目调研玉脖景锐园玉前景鬼园异（狭双饶层舱街棍铺牌）项目名称玉景园接待人员刘婷婷手话86688999开盘时间11年7月所属版块城东项目地址海陵区浙江路南侧永吉路东侧交通配套1公里范围内市政生活配套超市周边数家自营中小型超市医疗泰东医院农贸市场泰东农贸市场基本情况总套数36总面积7446.39业态2层、3层已售18未售18去化率50%投资多自营少招商无包租无租金1.8/天83平方/55000/年经营率30%交房时间已交付客户群体本地媒体途径电台，电视，腾讯网物业公司凤城物业物业费用1.5元/平方开间5.4－6米进深12－14米柱网无层高一层4.5米，二层3.6米签约单价段9300－12000成交总价段180万－260万成交面积段154平方－258平方主力面积段154平方－258平方按揭优惠95折一次性优惠95折周活边雾商昏业现氛誓围后兴续底无逐供剑应塔量搞，慰目庭前肥去瓣化中率5滑0表%商业地产影响重点项目调研同输济秧家柏园同灭济触家柏园轿（罢双急层裕街迟铺斧）周副边债商阵业距氛组围项目名称同济家园接待人员仲秀娟手话80989898开盘时间12年10月所属版块城南项目地址梅兰东路、春晖路口交通配套1公里范围内市政生活配套超市周边数家自营中小型超市医疗社区医疗站农贸市场零散摊主基本情况总套数25总面积4566.97业态2层已售3未售22去化率12%投资多自营少招商无包租无租金0.66元/天270平方/65000/年经营率30%交房时间已交付客户群体本地媒体途径日报，电视物业公司泰州公元物业物业费用2元/平方开间5－6米进深11米柱网无层高一层4.2二层3.6签约单价段1.3万-1.8万成交总价段180万－370万成交面积段120-270平方主力面积段120-180平方按揭优惠95折一次性优惠96折后示续轰无烫供凭应辈量瓜，跟目犁前雹去贷化参率1条2游%商业地产影响重点项目调研东规城穷国爪际东稠城卫国缸际青（陕街对铺包、燥综涂合宫楼旷）周漂边归商兄业殊氛治围项目名称东城国际接待人员/手机/电话/开盘时间2008年所属版块城东项目地址泰州市金东路与328国道交汇处（民兴中学西侧）交通配套1公里范围内市政生活配套超市周边数家中小型自营超市，（欧亚国际的欧德隆大型超市）医疗泰东医院农贸市场泰东农贸市场基本情况总套数49总面积5068.57业态2层已售49未售0去化率100%投资多自营少招商无包租无租金0.45元/天77平方/12000/年经营率60%交房时间已交付客户群体本地媒体途径日报物业公司鹏程物业物业费用0.8元/平方开间3米-5米进深8-11米柱网无层高4.2米，3.6米签约单价段7600－8400成交总价段62万-230万成交面积段77－310平方主力面积段77－112平方按揭优惠/一次性优惠/后秧续怀无石供漆应装量远，贡目扎前权去旬化堪率1叔0剃0惰%商业地产影响重点项目调研上和海益大盒花忆园上喉海牌大禾花橡园斤（刺街坚铺贵、给综罩合概楼科）后舰续月有杨底怖商峡街麦铺事和尝一待栋4层酒综丛合始楼筑，方目耽前端去渣化留率5播0谷%项目名称上海大花园接待人员朱海风手话89998888开盘时间09年12月所属版块城南项目地址东风南路288号交通配套1公里范围内市政生活配套超市周边私营中小型超市医疗塘湾卫生所农贸市场塘湾农贸市场基本情况总套数8总面积852.75业态1层已售7未售1去化率88%投资多自营少招商无包租无租金1.56/天70平方/40000/年经营率100%交房时间已交付客户群体本地媒体途径关系户购买物业公司润华物业物业费用1.5元/平方开间4.5米－5.5米进深6米－10米柱网无层高

5米成交单价段1.8万－1.9万成交总价段125万－150万成交面积段70平方-100平方主力面积段70平方-100平方按揭优惠98折一次性优惠95折商业地产影响重点项目调研星身威列园星馒威严园虽（蒸三阿期趋街顺铺拾）周也边篇商添业斤氛械围项目名称星威园接待人员/手机电话80769999开盘时间11年10月所属版块城东项目地址泰州市南通路协和加油站东（温泰市场一期对面）交通配套1公里范围内市政生活配套超市周边数家自私中小型超市医疗泰东医院农贸市场泰东农贸市场基本情况总套数49总面积118635.66业态2层已售15未售34去化率31%投资多自营少招商无包租无租金经营率0交房时间13年12月客户群体本地媒体途径日报，晚报，电视物业公司凤城物业物业费用1.5元/平方开间4.0-4.5米进深10米柱网无层高一层4.2米，二层3.8米。签约单价段1.4万-1.6万成交总价段150万-160万成交面积段100平方主力面积段100平方按揭优惠88折一次性优惠86折后奥续失供躺应受1钱5狗0起0㎡，浆目女前逃去嫁化朋率揉3绑1圈%本国次竟报顶告次虽霞然扶是桐剩波余霸商叨业另的谷定畅价深提辱案稠，但猎当闹我盏们赠回陆归挺本部体躲时朽，芦仍煮然这需馋要棵再总一最次气透扇彻叉分偏析桑，沸不掀足廊之秤处旺很剃多侧，猎影距响右定战价纸的聋因疑素般我井们听必易须新逐侦一窑正剖视卡。第沿四壁部头分顿项把目榨商郊业盘本头体焰分闲析分章节报告内容一房地产政策分析12003-2012年调控政策回顾2新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1泰州整体房地产市场发展概况2城市经济指标及消费水平分析三泰州商业市场分析1泰州商业市场发展概况2区域商业发展现状分析3重点商业项目调研四项目商业本体分析1本体分析2项目SWOT分析3目标客户分析五定价策略分析1定价依据2定价方法六销售策略分析1销售方案建议2招商方案建议商饥业孝地竭产助影镰响本体分析区井位么分障析本鱼案赴处恶于摔高元教铃园臂区贡和君工盆业兆园破区忧的尽中馋间泻地蠢带僵，估但亿兴学泰仰公员路销东丑侧多（虑老3隙2么8国蹲道凯外仙环搁）着非浓城药市旗商御业垒发醉展脊核怒心券区肉域就，德区匆位凝优存势跑较薯小兴泰南路济川东路本案现阶段核心商业发展集中地及布局总体方向本禽案迟处章于勤商亩业迟非艺集他中冠区沾域购，装东发侧奶南淘侧聋周漂没航有午较妇大筹的灯社恳区每，杀北洋侧转有珠易症居盒城吗一史个包超库大土社斯区巩；济妄川六路万向慎东雀路窗段院暂腊无控发闪展帖空因间凉；虽柔然强本聋案贸在著高增教娇园惧区赞，野但柿被仅兴康泰梁公腊路精拦抽截韵，屋后张期鞭寄蛙望丢于逗海嗽陵沫工揪业贡园轰区添带疏动受片诉区高商帽业局的寨发橡展妨。商锻业箭地升产看影巡寿响本体分析周扒边悔环览境筐分宣析本罪案掌在遥兴蹦泰品公狂路街东索侧宪，熄周塑边榨以杀农寸村捎自乎建纽奉房柳和刷农血田孙为坚主绣，液无山景追观垦资焦源就，别公唱建棵配尖套捏和哪生花活吹配道套叹也喂比吨较石缺箩乏暗。北：兴泰公路西：农田、空地临近兴泰公路南：翰林雅居（无街铺）东：农村自建房目前支撑本案商业氛围的人气，主要来自本案业主，以及北侧的农村人口，和东北角的紫东花苑小区。商讯业叮地呆产环影座响本体分析基念本演售苗罄未饶售EDCAB本案未售房源表序号房号面积实测面积1D1-04132.5133.852B-14224.74226.423C-011419.481419.484C-021415.861415.865C-0376.7976.976A-01177.28177.327A-02111.65111.678A-03111.65111.659A-04111.65111.6510A-05225225.0411A-0698.33101.39产筐品醉分达析A堵#距商西业流临任近轻小点区先入奇口僻，摩且歼面录积挖相响对疯较合小赵，陪销设售微抗仓性较巴小。C县#商炉业麻两电层纹商黑业旧面抛积课大数，傅总年价小高努，改加籍上撞地辩段庄优李势荷不返明泥显妖，劲商弊业修氛转围凑不业足渴导弟致降经府营历业狱态竿受篮限竟，街总还体吉销蛙售章抗拿性糕较魄大剩娘余1严1套惧商革业剂中拳，杯存嚼在移较给大励销牲售瞎抗弱性卵的垮是C阵#两科层圣商塘业琴；凯其锯余9套年，捏符革合株整厅体归泰场州尸商察业默投武资讽需维求键，脸销鸡售纹抗块性欧较挪小商伴业漆地政产项影右响SWOT分析机巡寿会赠（O）:本集案及所拐处桃的娇区木域辱及约兴纠泰葱公钻路红南锋侧3公酸里护范葱围粮内肆仅惠有宜自桐建锹零甘散歉商衬业意、逼安羽置沫房摧小移商芽业熔（尺紫犯东文花姑苑父）瞒，日暂尼无累集渣中熔式蚁高烘档逆商两业励带腊。中骂医扮院烟新附址斤位融于昏海版陵萄工凳业泼园去区尝，揭及困本宣案任的修东麦侧杰。本塑案民南疫侧幸的狗一责处宅准顾四吹星须级掏用屡地储即砌将题进单入泼规阴划坛建氏设朋阶哪段尚。劣遥势碑（W）:南猪侧丢商倚铺雁门佳前含绿寄化缘瑞带赶过裹宽烂，抖影鲜响解对羡外广昭兴示蜘效掉果宿，您不辣易先聚开集煤过秆往捉车思辆然和长人蛙流坐。属车于眨老3屯2劣8国冈道肃外丽环蜓（察东窝侧灰）黄，道与他天跌和世家脚园怒、粮万露泰姥国柔际副相呆比众，或虽胀仅许隔月一匪条情马凤路瞧，所但严本羞案帜的砌住爷宅闪、脂商严业烂价敌值海及铁客筛户饼认铺可愁度陈明索显计要略低厕于盯它字们首。目套前辽本鲜案仗与限翰房诚林跨雅副居雾入帮住境率猜不惠高肆，鄙且栽翰开林浪雅仰居志无麻商激业芬，稼无商法演与王本握案味南慈侧弹商张铺慎形蝇成错对父流哥，咱所虽以撒短搁期醋内纷无啊法沟通烂过孩自行身或形洽成模良衬好丸的慢商稳业牺氛矮围潮。威献胁赖（T）:地亿段山、叹商斩业唇价虏值窝高禽于重本愧案论的潜天心和压家第园默，唤目班前灾有疾一郊栋罪四旋层体的服商豆业就综饱合已楼垂在搜售长，隶且沟价悟格堤仅生在6寄2宅0耐0元/扯㎡世,本擦身对大鄙投备资侧客糖通宝路倚就烤窄进的企情以况稍下冤，种客脆源吸竞贵争懒就赛更挖显逢激速烈蛇。整鞋体呢和尚区逆域后市跪场缺成炼熟粒度螺不饰高觉，估租钥金雕结饺构薪混未乱洗，惹大刘客猴户绝对云投堪资朽回拼报败率忆做芝判来定虽时尺会借受臭到哑影喉响警。目榆前慢本伞案陡与缠翰豆林把雅俘居侮入娱住哑率求不岭高努，裙且幅翰隐林吸雅努居遇无掏商笛业模，壮无监法袖与荐本曲案均南屑侧而商类铺亩形还成捞对妖流努，正所慨以继短低期尖内物无粪法歼通渐过迟自牲身裙形犯成菊良疯好俘的控商矛业屿氛五围蹲。优乖势丈（S）:已功售沫商戚铺械在罗两和年录时危间春内凶经泼营定率追达至到5燥0祥%，揪早蔬期召形顽成滤了己商羞业诸氛狸围好，遍对默未内受挤商臭业幻玉起阔到渡形晕成种良做好商的权前虾景裤展狠望眨。在兔区窃域喝内琴，谎本选案患商株业供整毙体雄价浓格洒适找中隔，坛形膜成屑良泥好股的听的怒投吹资饺回赠报原期出望栋值时。本及案葱住棋宅益销霉售默良症好脸，殿对罗本闯案巾商辰业懂氛臭围蹄奠哥定愤基盘础爹。济呆川来路楼直剧通责万买达幸广烫场爱，介在元前坡期守住口宅肆销哲售售过洽程弱此攻概柜念蜂已顽深夜入握人均心屡。本犯案明优沟势垄、讽劣嘱势鬼基龄本腔等钳同穗，气机胃会浮大唐于饲威虫胁金：漏表寒明告本烦案出具瓜有趴优艘越法的脚发冤展残潜水质寻，扔但软短森期能内洲这谦种纱发被展火潜递质渠可再能嘱不跌被颤客不户迁看京好宿。商柏业富地币产冠影役响目标客户分析商铺客户购房偏好描述商铺类型社区沿街商铺（1F、1+2F）、集中型商业1F客户需求比例私营业主群占比85%全市拆迁户占比15%。总价范围社区型街铺成交主力总价控制在100-300万，不宜超过300万总价100-200万左右接受度最高。面积需求面积需求多控制在40-120㎡，单间＞200㎡，受总价影响，销售抗性相对较大。购买目的80%：投资；20%：自营项目关注点地段、人流量、商业氛围、开发商招商能力本孟案洋的染主哀要垃客翼户仰以狭周乒边疤及陕全潮市隔私宁营芽客肤户着为何主劣，上街毙铺案总悲价全上应限葵不猾宜歉超目过3浆0棒0万朽；从江泰玻州陶商蹈业伴需杯求转层悔面鬼来昌看掉，歇多沃以森社翅区宿沿石街滔商岗铺县投荡资震为悲主香，奋大禾型临集彻中乓型候商能业壁去默化爪情方况训并种不否理伞想改，玻受够开疾发妇商邀招猛商指能辣力津所览限脊，帜同首时类二愚层村以旁上问大旅商冲铺酬的央投盾资错信理心聋度漠相呆对馅偏哪弱住。泰绞州砖商半业嚼目泼前勤正竹处内于采从朴商补业贝零但售骄开腰始予转希型涂的典发器展线初呜期仪，价图格退的垮制抓定武必版须鸟依表据占市师场眨的恳需容求厉以快及始实醋效置回秘报拳而智得捞出!第流五晶部遥分肺定赢价耐策紧略西分犹析分章节报告内容一房地产政策分析12003-2012年调控政策回顾2新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1泰州整体房地产市场发展概况2城市经济指标及消费水平分析三1泰州商业市场发展概况2区域商业发展现状分析3重点商业项目调研四项目商业本体分析1本体分析2项目SWOT分析3目标客户分析五定价策略分析1定价依据2定价方法六销售策略分析1销售方案建议2招商方案建议商鸟业峰地梢产召影烂响对市于滨本纯案兴来雹说匀，度剩碍余沫商茂业楼重誓新槽定法价苍销竖售谦必瞧须盯基辉于敬确初保肾利节润辟的挎同母时掏，龄也隐应锋该钞确含保界销琴售乘的炊去当化景速胞度恶。5大定价依据1、禁区物域哲市惭场添的料供伴应泛、案整泄体蛙量将价壮走街势2、即区昂域驱竞动争瘦个竹案歇的化去柄化定情揪况缠、遮客狮户伍分且析3、碧区警域姥内病的抢综科合姜租虽金挽水宽平择及窜同辫类磁型吉商佳业径租屈金4、出本渠案拨不努利或因拌素遵对爹价传格彩的垒影肺响5、欲宏闪观肺经外济删、尼调销控驱政史策断对培价霸格铅的摘影你响定诵价艰依辨据菠分刑析泰如州婚商扎业伞市运场乖量短价膏走联势找分撇析2获0位1枝2年刊相忧比2尖0进1骡0年论价赏格继涨杆幅2汗8况.懂9赠%1、2特0勉0番8婶-宾2应0鼻1乞2年百泰携州昌商栗业绩物塑业咸成萌交轿走言势枯下方滑个，呢成鸦交见均威价触走香势鞠逐益年荷上阵升奸，给并小逐从渐森趋新于五平桃稳印。（2亭0苗1戒2年纳相纵比2首0紫1帝0年铺均灿价陶涨斯幅2唐8受.文9留%）2、席从硬近冒期真市拿场控表贯现非来丛看哑，拜商血业羡物针业怜与弊住厨宅晴物纯业家成挂交仙走六势具大寨致沈保变持挂一与致隆，壶都渣集亮中固在5竟-撤6月耻、9雷-议1浙0月殊以联及光年宏末偷；2嗓0该1扯3年理一梁季歪度束成棚交垮均按价物走讯势你环条比2仗0霉1露2年禁四狠季矩度偷，粪稳仆中钻略百有跌上扒升壁。本鸟案树剩那余恩商培业册物但业伯在注定掩价裤时僻，饶须雁遵后循光市脏场写走止势骡基复调朽，恢涨灶幅静略炊高胳于奔市习场趋水百平驱。商香业洲地兆产锋影麦响在流售蛾竞舞争给个仰案恢去惕化梳、博客义户岸扫错描整常体泰去辽化顷水舞平鞠一恳般牺，堵个侮别兽项粗目愉在净早最期谦大妥环丛境钟影雹响浆下纹去梯化罗较沉好定价依据分析项目内容万泰国际天和家园星威园同济家园玉景园商业类型街铺街铺、综合楼单双层街铺双层街铺街铺、综合楼推出套数393549套25套36套未售面积（㎡）61173631（综合楼）372538723627后续供应（㎡）无无1410无无商铺面积段（㎡）80-189街铺：50-119综合楼：363191-94110-279街铺：150-259综合楼：929去化率56%89%31%12%50%均价16000街铺120004层综合楼6000140001500010000客户群体以项目周边和海陵区投资客户为主商饲业碎地渗产办影葛响区毙域馆内漂租盼金咳水职平纽奉（负单出位淡：街元份/㎡/痒天卫）定价依据分析本驴案踪蝶：矛单带层0秀.耗8凑7双贱层0顾.筹5楚3万攻泰段国统际天农和白家扬园哭：多单德层1永.胸1康增桥勿水专岸蛛：猫双萌层0筒.碗8天2同笛济崇家战园则：剪双赏层0直.悟8腹6万疲泰虏国专际介：广单摊层1址.吩2紫掌东欺花枣苑宽：今双溜层0乓.伸4工3玉艇景基园脸：换双己层0肠.塑5宫字涵友花债园骡：沙单稻层0狗.绕7双哈层0低.股4瞧5上务海款大焦花所园葛：岂单咬层1忆.科5欧运亚路国则际透：克双横层0泛.抛4东筛城悼国汽际脆：员双挑层0质.阀4浴5区嫂域仗内娘社锋区情型弦街夹铺垃以1轿0研0然-傍2批0首0召㎡单域双月层胶铺矮为闻主哄；单絮层糟街津铺意租五金目范帐围0僵.壶7妖-轮1享.迎5；双烛层术街婆铺陪租过金塘范离围0拨.何4芽-哈0台.妖8品6安吊置单小加区甜街呆铺很租乘金麻平味均亦低琴于票商对品膊房腰小竞区3语0澡%左忽右咱；3修0青0飞㎡以流上萝大胡商逆铺始租耻金拴范特围0帅.轧3辩-勾0如.拣6玉距景愁园劝：升双滋层0帮.最8美电好改易留居今城免躬租坚金闻招山租商炮业蓄地只产娇影兆响影端响择定硬价领的介不暗利名因卧素定价依据分析详白见蹦本震体S棒W晓O踢T分仗析商呈业靠地小产针影暂响宏雹观樱因产素破对犯价财格荒影精响定价依据分析调秆控剃政锋策奶的攀持诉续胞从衔紧良，隙间辞接竿的戚催斗热紫了袍商咽业挂地滨产确，扎商爬用屿物壳业兽价