天津某地产金碧天下营销策划方案-4ppt

恒大金碧天下

营销策划方案2008.6.15目录ContentsPART1

大京津别墅市场简析PART4

广告平面设计PART2

目标客群分析及定位PART3

卖点提炼定位语及广告语PART5

营销推广执行计划PART6定价策略及方案PART7

销售目标及策略P隐A孔R滑T1大菜京丈津陶地本区书别灾墅嘉市激场舰解嗓析从吊距挺离议来处考成虑叶，永本殿项算目扣正骑好旦处犁于陵京驼津壤城微市波带义的验中圈心跳；从昌行这政闪区停划首来啦看肚，茂本赚项锤目越处敌于吵天桃津区区载域驰内使；从司交莲通语的浩角绿度河，逝本渗项友目待借译助耍几易条移高楚速答将奶直叫达鬼区竹域兆内筑的草几松大弓重梢要乐城倚市沾；大叠京灰津写城杂市使别善墅鞋市韵场搂距坏离罪坐冰标策系本纷案天正丸处耽于滋京团津寺唐安区钳域乔的缠黄班金穿节喊点★北沾京捎别乔墅帽地渗图凉坐慢标钱系撕研凤究由带北押京院别恼墅绪地乖图繁坐悉标拜可成以严推侨导孤出抗:北染京尾别垃墅昏的古范污围堆已供经膛突领破歉了钩1掘0穷0炉公扬里沿半界径锡；北宇京脉人忽购阔买录别抄墅缝可守以答突浴破蓬北叹京抹的维行茶政甜区仓划列；延蜜伸斧距撕离荣靠圈的哲是伏有医效甲的寻道谁路瞧和尾风吹景烫！本岂项备目假在产高蛮速披通欢车洋后今距沸离屿北蚂京稠机菜场那6古0告公氧里锁。北杀京耽别痛墅译客得群酱对罗别哨墅塑距配离晴的姜购斩买无抗瓣性搅要珍远株低斗于筹天晚津红螺湖天恒别墅山君山国际别墅世外桃源野三坡花园100公里圈50公里圈80公里圈京津新城燕郊别墅金碧天下６0公里天蛋津俭别鞠墅谜地奥图抢坐先标然系榜研无究天耕津跌别晒墅薪项藏目娇多性处副于云距浮市占区勉5窄0桐公丘里次内挺；汽现机仅诉有苦京响津裁新信城爱突森破傲5瓶0病公央里滴；天邮津坡别谅墅舱客索群具尚宵未驾有伶8艘0趣公逼里友外膝的贡购县买息经按验泪；本幼项甲目纽奉距拔离否天美津类1封2科0驳公选里游。本废案芹正愚处波于涂天办津环集早中孙别科墅弄区捡的捉范兄围喂以喊外币（馆1芝0相0坑公嘴里柔外机）注六：之为弦形谁象液盘为祖在贝售秒盘100公里圈80公里圈50公里圈盘龙谷金碧天下京津新城泰富橄榄树东篱19英里社会山朗钜天域万科城团泊庭院天嘉湖玛歌庄园红勘领世郡圆心半径范围所属区域项目名称总规模（平方米）容积率销售建筑类型资源优势京津客户比例当月平均销售价格（元/平米）去化速度开发周期（年）北京50-80km北京怀柔红螺湖别墅4.5万0.23独栋别墅4A景区红螺湖/山景/水景80%以上北京本地，几乎没有天津客群16500相对较慢1天恒·别墅山（二期）13万0.36独栋别墅、双拼别墅4A景区红螺湖/山景/水景80%以上北京本地，几乎没有天津客群均价16000相对较快2北京密云君山国际高尔夫别墅55万0.42独栋别墅山景/水景80%以上北京本地，几乎没有天津客群单价：16000-21000相对较慢450-km以内北京顺义纳帕尔湾一期

13.7万0.70独栋别墅近市区/生态资源80%以上北京本地，几乎没有天津客群均价：11200较慢1水色时光花园二期

17万0.38独栋别墅、联排别墅均价：17000较慢2波特兰花园一期2.4万0.35独栋别墅均价：15910较慢1龙湖·香醍漫步31万0.48独栋别墅均价：18423较慢1龙山新新小镇18万0.56独栋别墅均价：12083较慢2北京海淀西山美墅馆40万0.70联排别墅近市区80%以上北京本地，几乎没有天津客群均价：11238较慢1保利西山林语120万1.39独栋、双拼别墅均价：152006月中旬开盘1北边京巴别问墅揉市膝场农参陶照定分雹析圆心半径范围所属区域项目名称总规模（平方米）容积率销售建筑类型资源优势京津客户比例当月平均销售价格（元/平米）去化速度开发周期（年）天津50-80km宝坻京津新城405万0.47独栋别墅温泉/高速/水景30%北京客群；50%天津；20%其他客群8486相对较慢4100km以外蓟县山水郡5万0.50独栋别墅水景未销售12000—150km以内南开区檀府5万0.76联排别墅、独栋别墅城市中心80%天津25000价格高，相对较慢1西青社会山一期20万0.69联排、独栋别墅郊外大盘80%以上天津17000相对较快1东丽万科东丽湖190万一期0.33；二期0.90；三期0.62；四期1.77洋房企业品牌/水景80%以上天津洋房：6001；别墅：21922较快4津南红磡领世郡140万0.4别墅、洋房环城大盘80%以上天津别墅：15000；洋房：8131较快5天丝式津散别绘墅御市苹场呈参轰照碌分茂析红螺湖天恒别墅山君山国际别墅世外桃源野三坡花园100公里圈50公里圈80公里圈8柴0重-时1撤0启0妈公怨里穴独痰体顾：绞1打.嚷6泄万联叙排躺：抬6们4灾0火01再0棕0乒公铺里询外络独广体呢9漂0牙0党0爬联包排锤4肢5庭0柱0燕炕郊抹别够墅旺、扎京左津城新眯城5香0丢公傻里析内秤独灯体文：击2霸万箭以脂上（绞郊拍县脊）记联呢排锡：做1璃.血3割—习1治.毁6不验同诱距奖离看项淋目岭的鼓价肚格斯落职差机并耗不教明怨显毛；价概格例级煌差慈随停着建市翻中将心何的晋距星离逃依约次童递妙减区君划仿对铺于问北算京幸的缘瑞别蒙墅所客乌群徒一敏样怕存央在土着的重喝要带影窃响历，封但筝独遮特灶的辛景锁观奶将网给彻项勤目客较具大互加涨分千；落督差唐明乡丰显5添0愁—弊8迷0夫公翼里帝独死体茧：绩1潜.浪8注—偷2气万联蜓排湿：费1减—输1勤.巴2始万落忍差孔明教显一篇定那落励差北稼京摇客紧群烫对然于些区表划凑相劝对汗敏剧感哀度俩不联大概，磁主尼要掉是珍由嗓于影北矮京墙的烘城舍市闷化姨进宗程陈相山对笨最窃成啄熟浇。北血京粉别愉墅稳市专场昂价雀格突水偏平训坐转标材系天网津删对吧于插区袜划留的葛认衡知网相蜻对殊北换京才更北为辉严只格释，寄主受力迷别别墅案区舌基括本齐上炼在探距环离先中扎心哭城异区港8款0盐公温里处内咸。1泛0援0说公察里竭圈8狮0匪公粮里框圈5应0池公肢里缴圈盘衬龙优谷联克排备6暂0告0好0本刺案京浆津例新恢城独兄体趋1互0茶0拴0即0联万排口6喇5钥0尊0泰指富像橄咱榄弊树联国排涉6顷5瞒0借0东缴篱棵1是9稼英差里独筹体许：瘦7病5把0乘0社矮会萌山独堆体或：复1竖2砖0钳0逮0卵—励1享3双0僚0忌0联铸排灵：帝1壮0定5旦0佳0朗里钜撒天岛域独秀体脑：葱2貌6味0贯0晨0联傻排酸：酸1贫7应0劳0光0万撑科每城双根拼市：痛1喊8板0串0侵0辆—批2汇0奶0恩0惕0联姻排疮：翻1祸8雨0阔0怪0团歉泊苏庭候院独怠体另：弹1绘2绢0暖0狱0茶—松1现3张5雷0浪0天群嘉挎湖独准体咏：躺1偷3达5根0鲜0玛递歌舅庄组园独建体兆：敢1呆6锅0胖0区0双摧拼斥：杨1搜4责0焰0眯05喘0售-拢8何0弯公晓里砌独狡体家：暴1亚.鸽2腥—兴1府.拴6沸万头联作排滩：念0双.宪7扣—疾0障.相8骂万5激0莫公更里桂内站独向体蛛：逮1态.挣6温—摧3铅万旷（作郊充县负）比联使排雄：帖1久.争0企5笛—新1圣.冒8职万不哑同部距遣离茂项汁目蚕的银价洗格肢落桐差含明畏显扎；价订格繁落狂差涂仍谊是神减定弱蛾距症离拳差车的躬主档要糖手矿段北钟部惯区杆域论价奸格盈水午平岛明览显鸟低吴于为东脖南陕部膛；落千差蒙明昆显8挑0毕公泼里串外辨联菠排持：亡（灵暂崖定屈）污6总0番0匙0天甜津斥别炮墅瓜市念场停价基格省水曲平桥坐难标然系100公里圈80公里圈50公里圈盘龙谷目标客群：北京本案京津新城:客群：天津、北京、异地泰富橄榄树东篱19英里客群：天津社会山客群：天津朗钜天域客群：天津万科城客群：天津、北京、异地团泊庭院客群：天津、河北省天嘉湖客群：天津玛歌庄园客群：天津天堵津端具脉有焦自腹然糠资拴源遵的忍别病墅岩项宰目牲对陕北货京帅客怪群焰有为明稍显掩的掀吸读引狗力必。北耀京角客刑群圈有垫明属显幅的膏跨震行策政狐区截购肝房黎经脚验嫁与沾需弦求泡；鞭对忘行部政哗区鸦属兆规药划露敏统感值度太低外。本秩案科距些离摊北出京柱交缺通赠距筒离贺更奶近鲜，尖并够具筋有走自记然让资紫源鞠优钥势佳。别尤墅抚市艇场锹行厌政喉区园划所购琴买柱坐呼标哪系北福京理别软墅银市蜻场梁较漏为述成领熟忧，膏客碗群纺开两始尽接荒受败远五程稻置赌业单或抖投违资蠢，畜但慎随策着寇距前离磨的猾拉贵大奇，未相勤应葬的么价堤格凑也茫同鸽步允快毫速把递盼减惜。天藏津颈别尸墅却市盏场恩客粥群浅对赢别辫墅塘的女购捐买如，钩受御距冲离膜和包区票划臣影虏响榨抗软性库更主大级；尼并葬对酱距莲离鞭感穿更用为追敏却感饼，剥价阁格求落旁差疗是泊消勇除钉或材减换弱器距焦离富落叛差森的该主惰要托手浆段窝。大称京启津揭地胆区阔别锡墅栏市落场尚分止析岂小如结本加项宰目栏应箱定根位活于印北霜京翅为巷主陷，占包盯括艺天施津浆在石内办的希大禁京氧津奖地抖区崇为沈补欣充迅的饭目缓标帽客消户糖初问判瞎。P桃A吩R妨T2目湾标码客敞群爷分忆析眯及和定驼位区域名称项目名称客户特征宝坻京津新城北京、天津核心区企业主、公务员及企业高级管理人员、高级投资人群锦绣香江北京、天津核心区企业白领、高级管理人员宝坻区私营企业业主、投资人泰富橄榄树未销售北京野三坡花园北京私营企业业主，核心区公务员及企业高管北京平谷世外桃苑北京地区私营企业业主，高端公务员蓟县盘龙谷文化城目前其处于项目前期宣传阶段,其锁定瞄准的主力为北京客户蓟县恒大金碧天下将以北京区域客户为主力客群，同时辐射津冀区域客户重寨点窃竞从争盐项积目伴主轮力臣客穿群划分花析客初户鸭特尊征悉描纪述疏：财考富雨阶阀层管；锋年崖龄搁3词5跃－策4兴5俭岁呢之秩间转；励具港有为着炮追崖求怕回无归舌自姓然判的拾情野节恰；对医应孕购成买姥动僵机丧：作趁为简周万末盐、没假衡日箱及启闲革暇栗时部的扯休梅闲隐居摇所托；对奏度撞假成休色闲佣资奖源惭、丸高白端趋娱躬乐畏配挪套谜、普休调闲会商唐务右功童能抗要竟求俗较传高掀，腾并环关谈注耕社效区颂的驻私务密隆性草和愚软衣件江服坑务闭；度戏假庄休创闲借需宿求客姐户希特东征有描裳述妹：高词端抛投滴资已人远群右；院年浊龄灾3汽5振－摧5评5扛岁辆之鸭间骡；标追弱求鹊长茧期杆回销报尽；对泼应勿购甘买治动淘机驰：追家求蕉物医业思的述潜骗在晓升袖值谜空典间益，刺或匀追叹求们高疑收袖益灵的描出篇租宰回尽报雄。关群注锯区芒域僻发鸦展价潜厚力玻与担开取发他企悉业牵对记于处项嫂目通的依投踪蝶入亡力服度却。对篇代联租借，东以私管令家排式郑物脏管仓的皂内扮容缸与弄方惭式遇要秘求六较涂高斑；投谎资潜需症求恒狡大贱金丘碧盛天垦下赤客棉群贸购岂买格动么机抢定熔位客村户士特厨征弃描练述规：具宅有孩丰板富竭财零富训积馅累钻的枝家携庭孕；资年密龄里5乓5抖－葛6落5抓岁则之验间南；粮追慕求堪生悔态掀，姜崇勒尚祸养缸生对矿应鼠购肾买拿动障机询：追划求叛养层生悦，爪会俯作岂为壮第辅一网或哄第登1祸.疮5丛居拌所处，齿对些区笛域牧生患态袄环攻境栋、图居欣住投环议境敲、旷疗赞养惕、护商政业窗、糕生裁活尿的邻硬红件茫配进套含和缎软围件呜服愧务态要蹈求贞较值高匆；养雀老悠需覆求目旅标扒客肥户按整密体组与队项呆目洪价扑值榴对夕接产挂品砌属甲性客霉户懒属稠性客霸户护定液位高友性用价恩比高蝇端境配幅套环膛境砍优勤势六折大瞒国雅际兵中趣心+挨五婆星缘瑞级遇酒叛店面套积叔约匹(价1副4絮0跌~醒2艰2少0痒㎡末）5颜A伤景课区油自拜然租资裕源高果收续入话阶动层高列享搬受厘阶睬层高说品阶位麦阶乖层以努北主京烦为拿主鱼的彻具阻备扇相部当歌购稿买腹实鸽力随的随中医高弦端赵财覆富用休所闲姻度寻假随客登群务．平遥谷散、究顺希义燕绵郊蓟摘县饼、侨宝乱坻北凶京框城逆区蓟胖平略高秋速目欣标炎客气群念区方域霜级罩差天艳津斗市拐区沿鸡蓟花平修高火速弄的场平恩谷怨、尘顺喜义弄区切的皇北歼京位东漠部馆郊其区第屈一升类第财二垂类第吗四捧类第物三时类河间北决省榴燕步郊得区锅域天厨津题北考部膝蓟驾县赖、病宝股坻昆远呆郊培区克域北泄京何市医区驾区阁域第吹一逗级第闹五酸类第忙二聪级天传津滔市殃区项超目绍所蹦处巨环容境友路恩网斥结蓬构保丰授富凝，壳已友建袜待询建莲高喊速逼众该多旦，屋目孩前体的择交讯通峡布想局时对蚀本饿项仅目杨十隐分哪有窑利踢，影特厦别援是躲多肚条违贯袋穿是京弊津呀两催地备的危高咏速顶道罪路把有每助抗于错加康速雀北怒京扁客率户编导轮入槐，部放液大厘客袄群撇区厘域项踢目突路序网锯结症构袍分附析蓟丙平糠高世速津滨蓟廉高折速京租沈暂高体速1燥0窑2判国像道金企碧劫天俊下津况蓟果高盆速偷延炸长猜线目洋标舞客酸群荡定搂位构结专论来归自遥北著京价：陪京字城虑财刃富佛休绳闲集阶贯层来竿自汉大董京璃津欲唐屡：警周属边堪高邮端近客刘群重阀要绪到鹊达固可鹅能提：害蓟片平差高犹速赌公赛路裳开催通重诉要围到贱达泄可储能脉：糠津辟蓟浊高达速源，宇但妙有巾拦碎截置畜业渐目体的食：满龄足素山咳水飞别阿墅肢梦傅想第携二所、把三缝居予住疗及陶投页资隐需撕求置侧业凤目扯的揉：盘弦山望情胸节财、孔养乖老下及沈度弯假高研性忠价纸比观，妥居厌住携投割资钓俱狮佳职船业心特父征特：政庸府伏官悔员慢/具企灾事的业戏管粒理牌阶勇层涝/考文刺艺脊圈蛮层蝴/颜各肢大标商臂会冠会卡员稍/材私恢营劣业论主职污业哨特汽征稀：私蹄营糖业给主渡，拌大条型羡企边事蛛业黄单粱位赌高贸管浊、罢公门务宿人旺员倾、幸投洒资社客泡群主言力门客侵源辅坊助扯客沸源P充A事R科T3卖旨点俊提卷炼莲·坦定由位披语剪及宫广挤告焰语1惑)系望列攀卖摘点愧提缺炼1坟)系处列茂卖艺点呆提勉炼3丢)核蹲心遍卖扫点雀、吴项夜目然定膨位筹语芒、驳项步目数s桃l答o知g员a塔n2棕)恒杰大显金灵碧随天阁下客十匀一碰大趴卖争点蒸体惹系自回然秃环丹境1纤、战京眼津撕地凳区音国蝇家叠五弱A脏级你山苹（金盤室山喝）辆水苍景搬区2交、杰一终山催（蜘盤谅山商）馅两涂湖舟（译金考海打湖蛮、伙翠宴屏所湖区）存三无寺兼（再北蕉少软林崭寺服、我独包乐开寺揪、稳万呼佛枣寺刑）地辫理佣区半位1护、海京攀津怜唐美地杜区坦黄穷金你分柱割脖点交蹦通售条廉件1屈、拖京师蓟蹲高描速哲6位0划公妥里颈直业达规北留京挨机巡寿场躁；2慨、僚津祥沈对、烂津芽哈沙、模1河0身2茧国估道禽皆渔可匀直多达披北候京狗；3宁、凝津勺蓟思1库小洞时结直散达请天扛津诊市感区规炎模1蹈、忠坐膛拥料万棵亩帮，掏打鞋造思北带中短国可休扭闲肺小美镇2析、子首威期确1隐0劳0驻0万亩办超崖大词别戒墅挎社蜂区随，挺实埋景没呈夫现规公划1舅、输大受师殖手谊笔趣，销打凝造灰欧疗陆幅风女情哥小节镇允。2朝．汽风北水桐格里局与：果北墙高腐南任低岂，瘦三裕山蹈环盯绕恶，茂内菌抱阔明狡堂帜，量太垃师胁椅猛格省局羞。产裁品呼设霞计1责、脚建围筑筹风谎格婆：浪高孤贵达典脚雅湾的省欧爆陆我风能格2缝、记形嗽态测组镰合若：恢独除立芒、精双躲拼臂、利联撒排覆。3尾、料外懂立李面德：谢造车型般丰商富梢、葛品肆质捉高胖雅弃、赤色穴彩六明篇快头，裹完恼全健体误现贤异讽域称风煤情体。4置、锋户驱型卫：饲双筛拼悉、宫联推排蚊产初品放线恶丰野富卫，画拥耕有航超防大送院峰落园订林1绵、魔主鄙题饱风重格仓：锣奢异享宋欧吓洲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