南宁XXX临街商业项目市场环境调研分析

海吉星临街商业项目市场环境调研分析广西海吉星营销管理部&卓盎广告策划2015.08.202分析原理研究商业综合体设立前景的主要考量因素城市经济水平人口结构和基数普遍生活习惯城市规划设置地区内供需和同类竞争地段选择

商业定位建筑和环境设施合理性业态结构运营特色外在（决定性因素）内在（自身可操控因素）贯穿内外（差异性因素）满足城市消费者的普遍需求与不同生活背景消费者之差异化需求两者的效益权衡3一劫、城演市佣经冈济页特住性盏和庸城辨市两规瓶划蛙趋谈势1讯.品1握.城铲市蜡经塘济帆背孟景“搜一云带分一笋路朴”发笔展桐战先略舞引翻爆否中乖国夺第4次海投稀资牵热完潮州，票南舌宁旬作丧为引中董国伶对躬接薪东浅盟催的絮区翅域眠化味国读际具性溉城芦市球，翼正毯处第于接这播一系概届念熊的毙热桐区怒。因刷此快具学有荡国唯际拌经王济西文贺化牢商拢贸蒸交判流晋内绍涵灵的递商寨业声概眯念醉正恋成框为聪南贸宁崭新冠兴荐商跪业颠综罗合敲体伸的究选院择播发阳展粘主齐题奴的殃焦你点芹，功能霸得全到写较肝高棕的旅消犯费蛮者显和揭投心资硬者啄关牵注漏，蠢以辜及盐政针府株支魄持贪的啊重覆视友。“鉴一念带匀一孝路弄”棉贯释穿瞧亚糠欧辣非粒大营陆按，易一赞头巴是旬活归跃蚂的莲东忙亚继经笑济程圈妄，鹅一源头哑是说发披达习的锻欧舒洲任经辞济罩圈异，竹中慎间遗广蝴大固腹械地羡国疾家离经枕济成发巴展阻潜音力积巨翼大帝。揭丝迅绸趋之歼路手经夜济愁带虎重城点朗畅榴通筒中龄国沈经哄中匆亚楚、叉俄各罗验斯俯至痛欧擦洲棍（争波宣罗冒的绿海定）围；铸中河国瘦经忌中昏亚菌、边西踢亚幼至狮波聚斯铁湾歌、比地誓中番海超；中笋国摆至推东车南聋亚、附南年亚严、铸印个度地洋搏。2杀1世淡纪乳海钞上重丝艘绸捏之谜路往重跪点淋方禁向熟是羊从违中续国侮沿促海版港案口哀过良南萝海裹到做印命度盲洋螺，忍延太伸恭至钳欧浪洲冲；宴从质中盼国督沿菊海菜港残口现过柏南醉海部到圾南李太遵平烧洋法。强患化境多坑边拐合份作负机德制划作足用屋，拾发趟挥堂上树海猛合摔作狱组肚织养（S规C窄O）摩、中欣国秒－估东乓盟斜“1乘0捕+描1元”、毫亚丈太阅经起合煎组替织罚（A挂P佩E核C）啄、狮亚惩欧捐会沙议蛋（A掀S漫E安M）子、界亚滚洲代合负作包对场话炕（A叹C赢D）便、邪亚场信谣会蠢议迁（C绩I节C帜A）狼、印中崭阿墓合驳作定论振坛含、任中怜国皮－壳海抄合预会时战次略叉对耻话轮、臭大煌湄跑公屿河拿次阵区馅域拦（G耻M斥S）显经昆济鹿合役作帝、五中释亚毁区陆域胳经膨济到合档作个（C六A裕R住E滤C）瓣等央现福有但多源边永合怠作窑机铺制立作学用彼，壮相斤关紫国瞒家傍加窜强课沟侧通心，浇让舟更维多棚国视家绒和管地蛋区旺参窝与息“别一搂带峡一岁路篇”智建骄设搏。4一妙、城尼市泪经滑济泻特淋性交和便城严市运规乘划溉趋皆势1零.脸2承.城庸市套人协口轻结鸦构南揭宁掏市垒户刮籍画总键人宝口限为7谋2酷4万据，市却区雄常档住方人前口削为2说7子9万，动占举总信人明口3茄8倡%，2纺0奏1侧3年光户鸡籍灾人吉口猫及拨市皆区据人拼口电增巩长雁分厨别积为1抵.酒8散9歼%、1毁.垂5违3记%，呈增稳市步源上置升叫趋秤势。5一爱、城陕市老经搅济种特引性拔和武城夹市垄规冷划荣趋钉势1视.相3遵.城迁市旗人默均解消冲费酬水近平2管0舒1峡4年竖南加宁晓市人伟均G烫D店P达4乖.渔4锹3万找元，返消户费粥需觉求莫正跳处左于除由果丰搞富活型收向家提竹升危型践过惑渡通的歇发饺展膏阶披段钞。对服商爸业拳项奋目漂的振提而示悟是灰：跟对时购挽物鞋环劳境糖、泽业肾态唤组铜合栗、墨服狭务然水漆平辰、阿品愧牌妖引蚕进择改结善确和堂提阁升吴，旬满此足德消乘费躲者旦的朵个瓦性杂需柜求圾。7000210004900070000西南城市中部城市沿海城市核心城市人均GDP与消费需求变化（单位：元）第二阶段第三阶段第四阶段第一阶段1234第一阶段——生活必需型消费阶段满足生活基本需要，以吃、穿、用为主要消费内容1第二阶段——丰富型消费阶段

较好解决基本生活后的消费阶段，延展基础消费内容2第三阶段——提升型消费阶段

体现个性特点的消费阶段，关注品质、讲究品牌消费3第四阶段——享受型消费阶段

物质消费后，满足精神需求，倾向于休闲、享乐型消费46一裙、城驶市困经桌济燥特鼓性猴和徐城寻市愧规剃划叉趋案势1茂.槐4顽.城锄市始经赏济登特猴点一丸省典之宴经昨济独文袖化荡行程政德中击心亩，屋一就国眨之续跨闯地就区束合茎作六中纠心鲜。在划南雷宁伞发凑展被商榴业叮地纵产谣所骗必统须膊的崇要序素制条焦件贩如人察口阻基迁数忌、汁人停口我素宰质惜、档人恨口盆流测动格性捕、搭人汇文警环抗境株、糟可羡支外配候收煌入援水创平骗，牛城愁市浆商淋业米组吓织区环棍境均梳是竖区树域芳内岸最枣理权想殊条慈件舅。城别市脸名沟片蝇：全乌国嫌文章明亚城旁市联寒合谅国爸人无居桑奖中铁国阁绿系城广悟西蚊北冤部签湾予经越济斩区轨核轻心兼城经市中纸国-东吴盟纱博悉览蔬会健永植久陕举汽办唐地南永宁穴国资际握民吴歌睁艺弹术觉节南牺宁匀面歉向斧东污南陆亚肌，乒背栽靠拢大闯西霸南坟，或东浮邻杯粤弃港梳澳陶，叹南纷临竟北镇部绞湾甜，链西党接优中披南奏半沫岛镇，视处步于脑泛流北街部任湾屿、挺泛窝珠皂三妻角劝和权大吸西务南3个良经所济咸圈旱的韵结产合哈部许。是怜大秩西充南惕出炮海才通唇道茄的坊枢克纽娇城端市吹、念中港国状与货东叙盟饰合饥作同的山前亚沿么城狼市负。南城宁俊会掠务上会赔展每多待，滤文含化嘴活竭动用多证，乡丰商辞务炕型乏消钓费勾水据平卖较女高休，昨生宵活怨品蠢质净型业消旦费页水拍平认较咐低唐，隆生榨活北必窜需拌品燃和王服碍务聋物耳价削基骡本窄平耍稳万，括服赌务节型冤消育费弦繁轰荣拒程奋度良高估于礼购脾物军型富消债费升。南宁市行政区划图南宁市与周边区域经济联系示意图7一脾、城添市村经驱济堆特有性聪和蛙城牢市乡丰规夜划众趋酬势1戚.膨5音.城吓市杨产馋业米结涨构南寸宁彻市荒以第盘三杠产瘦业延为平主，降产挽业厅结洗构壤不制断桐优忆化宏，谅有菊利异于胆房塔地久产轮业饶、强商辛贸延业柳等倾相惠关港行虽业跃发仪展袖。三大产业结构与经济发展阶段关系三大产业GDP结构（%）时期经济发展阶段一产比重二产比重三产比重大于33.7小于28.6小于37.7工业化准备期初级产品生产阶段小于33.7大于28.6大于37.7工业化初期工业化阶段小于15.1大于39.4大于45.5工业化中期小于14.0大于50.9大于35.1工业化成熟期小于14.0小于50.0大于36.0工业化后期经济稳定增长阶段南榴宁辽市2持0玻1巷4年往第关三幻玉产盾业坟比追重标为1豆1闹.旗2祖8指∶孔3则9虫.导7条5湖∶秒4望8杰.刘9慈7，病一倾产挤比本重忠比佣上咳年虎回裂落1瓶.智2个轻百柳分犯点织，转二耕产爆比筐重镇提呈高0跑.作1础3个变百核分址点,三交产火比测重崇提帜高1解.寨0丈7个盒百碧分罪点摇。第今二勿和袜第迈三博产郊业耍的上快丝式速泼发太展研，产芝业相结顾构忙和辟消碌费蚕结池构灭发等生恐了灾巨藏大钻变信化塌，底使懒南速宁坡非梯农策产益业粘比跑重盒不居断隶提霸高萌；这祖一刷阶执段哥主亩要烦大样城需市翼优屠先成发丧展河是评主宇要疾的急发秘展蒙特骨征捧，同该恭阶舅段址第想三测产蝇业狡的香占倾比督日灵益闹提桂高兔，城咳市座聚秆集御效描应锹呈款现割，碑省漏内械农面村并、祝二副级冰城嫌市暖向血南雕宁拐转踢移。8一民、城柳市段经敌济增特友性溪和右城示市挖规松划巧趋渴势1左.膨6非.城或市焦经努济咱趋凶势南考宁灿市土经叙济的发典展笼势警头踢良板好庭，艘居否民孝消何费美水徒平宏较呀高佩，符为寇城遥市商捉贸叛业牌及全房乖地变产政业发忙展纵提岸供老坚凶实岸基姻础俗。国数民艇经坏济若：南加宁泛市找近浅几煮年G视D才P稳雅步励增雕长客，阴增挨长由率阅保喉持副在1矮0翼%左积右浑。2帝0阅1芒4年闯，解南粉宁缓市神地环区样生长产参总袖值3睛1僚4晋8锤.亲3亿野元漂，爷增稼长8逆.漆5智%，总伶量偏列5个林自酷治抢区惠首少府列城丙市匆的环第特一文位露，雪但森同低比沿其旋他脏全开国牛二负线蛮省咳会怎城歪市侮经瓜济钱水规平折偏粘低；城询市餐消死费想力杂：南牺宁搞市宵人渡口瞧收贫入纽奉水离平至同特比哪同头类剥城羡市世为络最难低悼，潜但禾其面社破会砌消贩费子品跑零知售剑总芒额异不纺低膝，旅说您明南欧宁辩市西城较市抚消预费们力链不葵低；时间类别城市属性户籍人口（万人）GDP总值（亿元）人均GDP（万元）固定资产投资（亿元）全年社会消费品零售总额（亿元）城镇人均可支配收入（万元）2014年南宁二线省会城市7243148.34.342933.871616.92.70济南二线省会城市613.45770.69.43063.42964.43.87南昌二线省会城市524.023667.966.993434.251429.612.90长沙二线省会城市720.007824.8110.75435.753162.073.68昆明二线省会城市657.93712.995.643138.171905.893.129一斧、城纷市微经旋济族特描性纹和窃城利市胜规躬划维趋栽势1啦.录7欲.城锡市鲜固发定尼资倾产谁投士资南蛛宁买市气房灶地痒产歪投践资埋快家速顾增犬长达，宅增清速剖高怪出雀固哑定壳投渠资1葬3敢.崖8修7评%，就将摇迎吴来妇新杏的括机溉遇是。指数正常区间南宁相关指数评价房地产开发投资额/固定资产投资额0.22-0.282014年南宁该指数为0.18，低于正常区间房地产开发投资/GDP0.1-0.142014年南宁该指数为0.17，属于正常区间房地产投资增速/GDP增速1.50-2.00南宁市2014年房地产投资增长32.53%，超于正常值2需0拼1毛4年哑全球市章南结宁种市矛房队地冲产演开泛发冶投绳资歪完转成炸额池为5揭5狭1阿.许8宏2亿逐元馋，死同伟比咱增阔长3土2坐.粗5颜3叔%，帮比点上轿年读同右期萌提乏高白了1巡寿7喷.园7晕4个共百哥分皇点贿。并比剩固暴定庄资寺产淘投婚资选的肤增捎速乏高偷出1链3尘.邪8当7个讨百易分逮点袄，虹其新占蔽固刚定穿资月产造投词资烧比模重忙也膀由啦上满年哨的1用6首.属8殃2创%提忘高族到2膝0储1避4年刺的1膊8德.骆8饺1追%。1变0一购、城起市挡经光济陡特搂性舱和跟城倘市秘规创划庆趋遍势1始.至8桐.城悟市些收孤入购水宅平1彩4年缠南腹宁版市违城严镇棋居纠民人垃均蜻可楼支患配粥收板入饥为2税7脑0盛7余5元，闯增送长9赠.净1勾%，塌且稳焰步恼上达升为刊商既业细发疾展排及渐消孝费乘增个长猫提浩供纤保带障。1芦1一饭、城黑市言经渣济挪特贴性怪和累城隙市伴规熟划省趋夕势1丘.看9渡.城奖市直零轧售偿市赔场洗规西模1冲4年竖南辱宁养社木会柏消适费孟品下总曾额械为1坐6询1煤6县.危9亿锯元眉，钓增迷长1歪2昏.寺1寇0栋%，副呈近逐窑年叶上话升史的抗趋孤势藏，驴商路业确发锅展速环啊境共较哪好诊。1德2一获、城间市辰经舰济叶特湾性标和捆城续市鄙规堪划递趋宇势1梯.谢1袜0命.城妖市周规膊划远趋倘势突慢出寸“刘一需轴戴两锁带俯多忘中均心倒，建整喉体送向付东弃重抖点测向兽南记。森作闹为流城脖市气辅勉助妄中影心肆片甩区微，下江厉南皮区亩的注经鉴济权职皆能撒为券城魔市王重隆点怪产坚业活区稻，构土如地津供棋应扶主流要涝趋国势沃是系首此先怕满帽足缓物趁流宇仓抬储笋办叔公黄商吩贸球发泻展丛所功需喷配距合棵招金商意引责资喊，默社坊区候布涂局怠模讯式赏是宜连研点弊造扩链虑，繁产忆业当商费贸材和道新织型喊制愈造遍业崇布烫局殖模垫式符是怖集趟中碍造器片狐。黎在卖此封城桥规杜战圣略胶下坊，循江豪南杆发择展怠城稍市它一亡般浴消优费姨型垦商牵业哀的嫌空页间胖有篇限榆，边人备口采基览数较和趟分减布准特益性借均绑不拍利幼支欢持找，赞区踢域称产肢业立特雕性刺也睁使随得殖该武区姐域赚人挤居经条妖件旧不含会吧作庭为童具挠有牵高衰层金次腊消冲费柳力府者册的愤居挂住顷首我选举，横因疫此扫整禁体筹上裁影接响徐江球南忘的亲商锅业农档抄次玩和咬容火量碍。“一幕轴”：沿粱江甜城第市贡发授展萍轴春。“两搭带”：西确部茄北验部势生牛态取保挖护坚带乱和填南积部袍生载态姓保窑护早带后。甚中考心扎城森内茧的1迟8条勉内资河卡（横邕恨江丈一研级册支锈流披）遍形情成煎生端态吧廊遮道第，键沟践通“一匀轴”与“两葛带”之线间兽的昼联队系徐。“多仓中六心”：以厚城还市土中深心岁为施极恒核烂、茶片谎区集中础心畅为监主庙体奴、往组落团党中布心追为何骨翁干恶、筝社喷区廉中勒心见为房诚基秃础霸的漆多挺层葵次柱、凶网妖络等型组的革城逐市林公失共芳中裕心蚁体蜘系泰。城爱市渡布汇局扩：建假设岩邕晴江板北仇岸捧生赖态步型代城赵区聋发逃展制带云。毯同拿时瞎将撕向棋南密建蒙设俭邕词江迈南反边鸽发脑展泰带词，辜实绒现宜江驾南因、蛾江族北“比愈翼竞齐谊飞”文“并恨驾竖齐冲驱”。城涌市击发够展服方值向毁：城螺市翁的轿主可导卡发造展哨方控向纤：私整悔体尸向令东素，盖重染点欺向附南磨。1呢3一阁、城妙市闹经栏济绩特雀性淘和肉城见市茅规搭划案趋砍势1聪.哨1航1还.城训市柄交墓通誉配德套揭前贤景南气宁芹规次划勺的6条笋高博铁贞，打目访前凭开阵通薪三敌条况，欣可岗快排速栽连衔接牢城艇市继内惠外续。埋未冻来表云范贵充桂引湘丝式粤诞五车省脖省现会茂直则连森构料成3绵.口5脚-壶4小疏时劲圈件，抓南仪宁慈北垦海牛桂酬林朋柳航州啦直比连油构罚成1笑-蕉2乌.隆5小芳时尽圈镇，非区搅内贵客喷流娱进薪一驶步缴趋秃向蚀稳下定独，椒区母外肢客厉流鼻源昌源碌不议断缘瑞，胆商观旅追客宋的冻循笨环拿输帖入筝将币形抽成茎城圾市弊特鸦色价商努业欣的畜极疤大功利很好更，终届炕时发具待有笛丰跑富白目繁的忠地失型永业窜态损、嘴主盆题闸特每色赌鲜躬明项、哄与掀城齐市窄人导文遭经墙济息背雕景芽有速高棉度下契糊合左的舅名伙片扯式碧商骆业领项为目靠将男具尸有叮较触好池的践生邀存胁力移。规像划辆范块围抄：东赌起捡湘开桂拍线洽邕忘宁逗站倡，驶西挎至嗓南渣昆奔线牧杨未美串站洋，嫂南断至屈南氏防怀线夕吴糊圩捧站满。负枢伶纽刊共昏有纲车确站1亮3个将，泻其鼓中敌南况宁治站抄、面南啊宁共东鹅站乏、校五扰象激站病为径客您运纺站忍，手南馅宁眨南云站摆为班编托组剃站仍。铁或路坛发然展赴规些划岭：完压成慕柳益南妙线阔（均柳投州制至条南粉宁油客织运屑专头线捎）、南铅广北线目（笛南戒宁婚至龟广论州韵）、驰云历桂链线兽（侦云煎南六至俱广樱西舱）苏、主金炉南累线梢（军贵洞阳—金助城字江—南卖宁第线内）手、南奖钦纱新乞建馅双畏线树（幸南傻宁址至定钦杆州形、收北砍海小、游防掘城颤港踢），陆增铸建普南会宁神至残凭权祥陡二特线蛾等授六打条愉高过速渗铁蜡路愉线效，研引秤入皂南敬宁驻铁炕路蜘枢俭纽向。衬规串划袖至2沾0朽2启0年窑，蚀铁灿路符营凭运草里渐程猫超亦过8银0田0公银里下，形捆成塔南戚宁蛇到钓周积边痰省抓会放城早市3小雀时娃左足右显、美到表广寒西万各笛主抗要载中价心负城镜市2小园时典左匠右蚕、酷到势北衫部扶湾繁经由济蔽区1小湾时毕以蹦内率的寄快川速额城短际荐铁鱼路孟网。1草4一给、城螺市燥经境济草特插性补和态城透市史规牧划芝趋率势南症宁拿轨完道弹交配通琴建唇设缠后享期慨速座度劣会轧越韵来带越帮快辆，惜一贪号诞线验近芒完乞工失，犹二询三走号父线命同供时叛施样工遗，艇四挣五盖号渡线澡同南时尾施秋工线，狐其梨中5号育线假有距望刑在5年魔内吵兑牙现沉开殖通谁，客壮疯锦配大膝道劫、门亭枪洪雕西非路乖站酱均原可饺为馒项群目婚有植效松集猴客王，哑需遍要传注赏意淹的杜是自，5号骆线吹直溜接症承发载别的择客渐流岩主按要蚂来嘴自坟于累老讲城畜区烛、伙学谣区愚、祖城炎中玩村垮集卧中市片访，惩是金典递型疼的床城粪郊现对绢流赤线辈。腊此烫外熊沿侧途倘链春接斯了哀多暗个哥客顶运食站肿，夸担修当胸一炭定茫的延商旗旅耐客即集之散队的食功钓能唯。锄因欢此早沿誉线止的嘴一肆般腔休剑闲滤购泉物稳娱潜乐津消颗费面类饶商鉴业表项蹲目亮不劣宜烤过轮于禁期疤待5号讲线锁的撒带荣客防效马应驰。已但贴如肢果风是搏主速题哑很犯鲜邻明蹄，穿体棉验亚性胜很精强烈业开态角极炎具性特闹色饲能击辐杆射耗全叹城驴消哗费量者厚及柏对雁商促旅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