学生公寓公共设施零修管理办法

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学生公寓维修收费是为了规范学生公寓管理，杜绝损坏公物、浪费水电现象，并对被损公物、房屋做到及时维修，特制定本办法。

1.学务部对学生公寓及公物负有管理责任。

2.提倡学生文明行为，爱护宿舍公共财物。对故意损坏公物的，将按照《中国传媒大学南广学院学生手册》(20**版)中的“宿舍公物价目表”(附后)有关规定予以赔偿。

3.学生公寓出现需要维修的情况后，应立即报告，并由专业人员及时维修。其正常程序为：出现状况，到宿管站进行“维修登记”→宿舍管理员统计并填写维修清单→专业人员维修→宿舍管理员陪同检查、签字验收→学生签字确认后→维修清单交学务部学生管理中心存档。宿管人员在填报维修清单时，应做到及时认真、分类填写并注明寝室号码，相关负责人签字后，宿管人员应立即将维修清单交给物业维修工，以免延误维修时间。如出现水管爆裂，龙头损坏等紧急情况，应立即报告，急事急办，先维修再补办手续。

4.宿管站每天9：00以前交维修工的维修申请单，原则上当天完成维修工作。如遇特殊情况，比如因维修材料准备等方面的原因需推迟维修的，应当面向宿管人员说明情况，并做出日程安排。17：30以后交的维修申请单，应分清轻重缓急，急事急办，特事特办，力求做到“当天的事当天办”。如当天因时间或材料等原因不能维修，应及时向有关人员做出解释。

5.维修工作人员将根据致损原因，做出是否应当赔偿的认定。除正常损耗的物品外(如灯管、灯炮等零部件的正常损耗)，其余情况均应按规定赔偿，赔偿程序为：宿舍管理员填写完维修清单（由宿舍管理员根据张贴上墙的收费标准开据收费证明并填写具体项目及价格）→学生本人去财务处缴费→凭财务处开据的收费凭证到宿管站→宿舍管理员联系维修工进行维修→宿舍管理员陪同检查、签字验收→报修学生确认签字后→维修清单交学务部学生管理中心存档。正常损耗的物品损坏应及时维修。

6.如遇中大型维修，宿舍管理员应在接到报修时，及时上报学生公寓管理中心维修管理人员，由学生公寓管理中心维修管理员核实后统计，报相关部门处理，维修时配合相关部门进行，并参与完工后的验收工作。

项目

日常维保

内容

实施效果

1

房屋本体承重及抗震结构部位

根据养护计划实施保养

1）安全、正常使用；

2）功能完好。

2

外墙面

根据养护计划实施保养

无鼓无脱、无渗水无违章、整洁统一。

3

公共屋面

每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。

1）无积水、无渗漏；

2）隔热层完好无损；

3）避雷网无间断。

4

公共通道门厅、楼梯间

每周检查一次，发现问题，及时处理：小修及时修补。

1）整洁，无缺损、无霉迹；

2）扶手完好，无张贴痕迹。

5

上、下水主管

每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。

上、下水通畅，无渗漏。

2、公用设施日常维保计划及实施方案

序

号

项目

日常维保

内容

实施效果

1

道路、停车场

每年对行车标示翻新一次，每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。

1、平整无积水无缺损完好率99%以上；

2、标示清楚。

2

本商业广场路灯

包括围墙灯、公共路灯、楼道灯，每年对灯杆刷漆一次，：每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。

照明正常，根据季节和商户要求调整开关时间，完好率98%以上。

3

公共门窗、洗手间

每周巡视检查一次，发现问题，及时处理：小修及时修复。

门、窗，洗手间功能完好。

4

标示

每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。

完好

5

防雷

防雷测试一年一次，每周检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。

设施性能良好

6

值班室

每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。

完好

五、房屋本体档案管理

完备的档案是管理活动的基础。针对房屋本体管理，形成了一套较完善的档案管理体系。

1、档案分类

1）基础资料类：包括各种图纸、资料。

2）工作记录类：包括维修、保养记录等。

2、档案的归集

1）基础资料类应于接收物业时编号归档。

2）工作记录类应于每月终编号归档。

3、档案的使用

基础类资料应汇编成册，分发至相关部门，作为业务活动的重要参考资料。

工作记录类资料应定期归档、统计分析，作为部门业绩考评及外部单位对公司业绩评定的重要资料。

六、房屋本体的维保管理

维保管理是房屋本体建筑物管理的基础性工作，主要通过下述方式开展养护工作：

1、计划性的保养管理

每年年初根据建筑物情况制订年度养护计划，每季度根据年度计划编制季度计划。

计划性的保养管理主要为清洁、刷漆等日常保养项目，保养范围为全面养护。

2、例外保养管理

当由于气候等原因需要增加保养内容的，会启动例外保养管理机制。例外保养管理机制是针对特殊情况进行的，保养范围为专项保养。

3、日常检查

日常检查工作主要由工程技术部负责，通过日常检查收集的信息为制订养护计划提供依据。

4、房屋本体建筑物的标识管理

1）在每层楼电梯厅和疏散楼梯处设楼层号标志，每层楼电梯厅设防火疏散示意图（其中应注明电梯、消火栓、警铃、住户门、疏散楼梯的位置），安全出口灯箱。

2）本商业广场商户入口处设大楼总平面图、不锈钢宣传栏。

3）设置警示牌，如：“设备重地非公勿入”、“机房重地闲人免入”、“高压带电打开危险”、“库房重地烟火禁入”、“线路工作请勿合闸”、“高压危险请勿靠近”、“设备故障暂停运行”等。

4）设指示牌标识，并应在适当位置设置导向牌。

5、工作要求

1）做好查勘鉴定工作：为了掌握房屋本体的使用情况和完损状况，管理公司应做好房屋本体的查勘鉴定工作，以确定采取何种维修措施。

2）编制维修计划：管理公司应根据勘查结果，编制维修计划，维修计划包括施工计划、施工力量计划、材料供应计划、资金使用计划。

3）维修计划的执行和控制：配备专业的施工人员，制订完善的维修工作流程；对于较大规模的维修，采用分包方式进行。

4）商户服务部设立报修热线，随时接听商户报修电话。

5）维修人员根据商户部通知立即赶赴维修现场，实施维修；短时间内不能完成的，应向商户服务说明原因，并尽可能采取临时处理措施，以避免损害进一步扩大。

6、房屋本体建筑物养护规程

1）、巡查

工程技术部应安排专人定期巡查区内房屋本体建筑物质量情况，发现问题，及时维修，并做好记录。

其他部门在日常工作中应留意房屋本体建筑物质量情况，发现问题，及时向工程技术部报告。

2）、养护

1）计划内养护：工程技术部每年应制订总体养护计划，每月制订具体养护计划并组织实施，养护计划既要全面，又要有所侧重。

2）临时养护：遇到天气灾害等特殊情况，工程技术部应提前进行预防性养护，灾害过后，再进行修复性养护。

3）、维修

1）小修：对于一般小修业务，工程技术部应组织维修人员即时进行修复，并做好记录。

2）大中修：对于大中修业务，工程技术部应编制预算，报商户审核同意再行实施；对于紧急情况，应当采取临时处理措施，以防损害扩大。

项目

工作要求

质量标准

1

给水管道

每月检查一次，随时清通管道

管道通畅，保证供水，外观无明显破损

2

阀门

每月检查一次，每周巡视检查一次，发现问题，及时处理：小修及时修复。

无明显漏、滴、跑现象，开关灵活

3

化粪池

清掏一年一次

无外溢

4

压力表

每月检查一次，每周巡视检查一次，发现问题，及时处理：小修及时修复。

显示值正常，外观完好

5

机械润滑

每月检查一次，每季度加油

保证设施正常运转，无缺油、机械故障

6

排水管道

每月检查一次，随时清通，小范围除锈刷漆

外观完好，无堵塞

7

雨水管、地漏道

每月检查一次，随进清通每周巡视检查一次，发现问题，及时处理：小修及时修复。

天台、地面雨水管口无明显杂物堵塞

8

井盖

随时检查，每周巡视检查一次，发现问题，及时处理：小修及时修复。

每半年刷漆

无明显破裂、损坏

9

泵体

每季一次检查，发现问题报告

运行正常

2、供配电系统维保内容

序号项目工作要求质量标准

1电缆头日常检查，小修即坏即修无不良接触、良好

2温控、湿控日常检查，小修即坏即修外表清洁，显示正常，固定可靠

3绝缘鞋、手套每年送检

4断路器日常检查，小修即坏即修标号清晰，性能良好

5指示灯，按钮，转换开关日常检查，小修即坏即修外表清洁，标号清晰，固定可靠

6电容无功补偿每日检查，电容及时更换电容补偿三相平衡

7指示灯、保险日常检查，小修即坏更换正常使用

8配电屏对地测试日常检查接地良好

9整体保养每月一次

10配电房全面保养每年二次

11变压器性能检测每二年一次

3、室内外照明系统维保内容

序号项目工作要求质量标准

1公共通道照明日常检查，小修即坏即修灯开关正常，线路完好

2楼梯照明日常检查，小修即坏即修灯开关正常，线路完好

3洗手间照明日常检查，小修即坏即修灯开关正常，线路完好

6应急灯，安全指示灯日常检查，小修即坏即修

五、给排水系统管理

1、运行管理

1）给排水系统包括生活给水系统、消防给水系统、消防喷淋系统、排水系统。

2）运行专人专职管理，严格执行持证上岗制度，定岗定人。

3）实行24小时值班制度。

4）消防系统定期进行试运行，确保系统安全可靠。

2、维修保养

1）制定科学合理的维修保养计划并组织实施。

2）维修操作人员合理配置，严格执行持证上岗制度。

3）加强日常巡视、检查，切实执行“应修尽修、全面保养”的方针。

4）提高管网工作效率，有效处理管网系统的跑、冒、滴、漏现象，以减少损失，以达到节能、经济运行的目的。

3、应急预案

1）遇有事故，及时抢修，限水、停水24小时前通知商户。

2）检查漏水的准确位置及所属水质，并在许可能力下，立即设法制止漏水，若不能制止，应立即寻求支援，在支援人员到达之前尽量控制现场，防止损坏扩大。

3）观察周围环境，漏水是否影响各项设备，如电力设备、线缆等。

4）利用沙包等物件堆箱，防止漏水渗入电机等重要设备。

5）利用现有工具，设法清理现场。

6）如漏水可能会导致索赔等问题，须拍照存档以作日后证明。

7）日常巡视、检查时，应留意渠道及排水是否有淤泥、杂物，随时加以清理，以免堵塞。

8）如该部位曾经有水浸记录，平时应准备足够沙包，作为爆水管及雨季应急之用。

六、供配电系统维保管理

1、运行管理

1）工程技术部应根据不同设备、设施的性能、技术指标等，合理制订出维保计划及相应的操作和维修保养规程。

2）运行值班人员应严格按照值班规定实行24小时值班制，对大楼变压器室、高低压配电室等有关设备、设施进行巡回检查，同时做好相应记录。

3）运行值班人员在日常设备、设施操作过程中必须严格按安全操作规程进行，执行〈工作票〉、〈操作票〉制度，牢固树立“安全第一”的思想，确保人身和设备、设施的安全。

4）运行值班人员必须留意和掌握供电设备、设施的运行状况，发现隐患，及时报告故障，并做好详细记录。

2、维修保养管理

1）维修人员进行日常维修保养工作必须严格按照〈电气维修管理规定〉及各种设备、设施的〈维修保养操作规程〉进行，并按要求做好安全保障措施和技术措施。

2）维修人员应熟悉、掌握大楼各系统所有照明器具情况，认真做好维修工作、更换工作。

3）合理设计公共场所照明控制线路，如露天场所的照明可以采用光电控制，采用节能灯源，以达到节能、经济运行的目的。

4）工程技术部应定期组织人员对供配电系统进行全面的、系统的检查、调试，并根据实际需要充分做好合理用电调配和节能工作。

3、应急预案

1）在即将发生台风、暴雨时，工程技术部应组织人员对所有供配电系统进行预防性检查，多方位监视，同时做好抢修工作准备。灾情过后，对供配电系统进行一次全面检查，发现问题及时处理。

2）发生火灾时，运行值班人员应立即报警并切断火灾区域电源，积极灭火。事后，必须对供电设备、设施进行全面检查方可恢复供电。

3）发生故障，及时抢修，短时间不能完成抢修的，应通知商户。

4）限电、停电应提前24小时通知商户。

4、临时用电管理

1）为保障用电安全，临时用电实行申请制度，商户在拉线用电前，应填写〈临时用电申请表〉经物业部经理审批后方可临时用电。

2）用电期间，运行值班人员应根据用电情况，认真做好巡视、检查工作，及进送、停电，保证供电。

3）用电后，维修及运行值班人员应积极配合商户做好临时用电的拆除工作，同时，进行认真检查，保证安全，不留隐患。

七、消防系统维保管理

1、运行管理

1）实行24小时值班制度。

2）运行值班人员应密切注意消防系统运行情况，并做好记录。

3）对于系统报警信号，值班人员应立即通知报警区域保安，并作好记录。如为误报，应通知维修人员进行维修。

2、维修管理

1）每月对系统维修保养一次。

2）每年对系统进行两次性能检测。

3）重要项目委托专业公司进行。

八、服务承诺

1、商户有关工程方面的咨询10分钟内到达现场。

2、出现意外停电、水管渗漏等紧急事件保证5分钟内到达现场。

3、急修及时完成，一般维修当天完成。

4、客人被困电梯10分钟内解救。

5、各项维修业务返修率低于1%。

九、操作规程

高低压配电房的管理及操作规程

1、配电房必须设锁，闲人免进。进出配电房应放好防鼠档板。

2、值班期间禁止从事与工作无关的一切事情，不得擅离职守。

3、接班人员未到位，当班人员不得离开工作岗位。

4、每班做好巡查记录，《变配电运行记录表》、《设备故障处理表》。

5、值班人员必须熟悉触电急救方法。

6、对高（低）压操作及检修必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套、验电笔、接地线等，而且在保护人监护下执行操作。

7、需要停电进行线路检修时，首先需要检查电梯是否已停在一楼并确定轿厢内无人员的情况下，方可进行操作。

8、要执行停、送电操作，必须办好有关手续，坚持工作票制度。凡要执行10Kv高压部分及低压母联开关时，未经主管人员批准，不许操作。停电拉闸、检修停电要挂标志牌。

9、禁止用超长金属物在带电低压柜上工作。

10、严格执行岗位职责，遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。

11、配电房室内温度控制在40℃以下。

12、停电时应先断开各分路的空气开关，再断开各回路控制柜的隔离开关，然后再断开多功能断路器，最后再断开总隔离开关。禁止带负荷拉刀闸（隔离开关）。

13、送电时首先检查各分路是否断开，然后合电源总隔离开关，多功能断路器，各分回路控制隔离开关，最后按各分路的空气开关的顺序依次合闸送电。

14、在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡，当发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并做好记录。

消防系统操作规程

一、主机控制器

1）查询：

1、按下菜单（Menu）按钮到下一级菜单，选择菜单上需要查询信息前面相应数字的数字按钮。

2、退出查询按返回（Esc）按钮返回到上一级菜单。

2）联动：

1、查看是否为自动（黄色灯亮）。

2、联动设置：通过菜单上“系统设置”到下一级菜单，选择“联动设置”再到下一级菜单选择“自动”或“手动”。

3、快速查找联动信息：在菜单上选择“联动信息”到信息栏，同时按下“Shift+回路（0、1、2、3）”能快速找到相应的回路，再通过上下（▲、▼）按钮查找需要的信息。

4、命令状态修改：在菜单上选择“联动命令”到信息栏，在信息栏上对“命令状态”进行修改，按“2”键为“已发出”，按“3”键为“未发出”。

3）故障：先按“停止”键或“消音”按钮对警