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2023/10/812007年北京西单MALL项目定位分析

2023/10/82目录一、西单商圈消费环境分析1、西单商圈总体商业情况概述2、西单商圈交通及人流情况概述3、西单商圈行业市场情况概述4、西单商圈竞争项目情况概述5、西单MALL项目差异化需求分析二、西单MALL项目SWOT分析1、西单MALL项目条件解读2、西单MALL项目SWOT分析3、与东方新天地的比较三、西单MALL项目的产品和功能定位1、西单MALL项目目标消费客户特点2、西单MALL项目产品属性3、西单MALL项目功能属性2帖0刘2疑3樱/旬7嘉/护3锁13目遗录四前、矿西榜单M播A杀L遇L项至目佣的虾商保业倍业遍态伸规厕划柏定成位1、易西丧单M扔A颤L位L项星目诵主钞题册定桃位2、邀西默单M秆A叛L剥L项掉目贤业奇种烫分念类庭规疫划3、和西亡单M轻A婚L般L项挖目明垂过直销业袄态苏规止划4、盆西怪单M类A觉L门L项按目嚷水磁平系业猴态可规行划5、牌西状单M绝A脏L勉L项者目钳业堪态曾规灵划炭指辣标6、居西雅单M吧A墓L拒L项宰目包品瞒牌惨配达置沃规栽划五广、跪西督单M绪A牺L筋L项队目誉的起招症商恋策牢略1、鼠西要单M炮A惠L蛋L项悠目储招森商陵策昼略畅的杠基德本江原卫则2、射西遮单M懒A羡L扬L项瓦目五招大商吨工叛作桑流贩程3、恒西日单M权A橡L紧L项贝目限招转商灿工眉作懂目怖标4、吩西暑单M祖A竭L加L项待目芳租歉金塑收捧益嫩分位析5、冬西致单M涨A吃L无L项沿目糕招抓商赢指来标麦分氧解6、孩西尸单M径A跃L幼L项穿目壮招夫商牛优汗惠坑政列策7、孕西堆单M衡A救L质L项藏目般招泰商炉推径广肢策迫略8、这西幻玉单M点A座L缸L项眯目滔招示商顿推漂广话工忽作心进欣度一屡、续西奏单受商坝圈督消熄费呀环解境处分迷析2谷0蹄2扮3添/洪7歇/碧3抓151、免西桑单味商瓣圈颤总背体植商幅业丈情灰况鲜概映述西榜单植商此圈漆概趋述形凑成暑与夹地迹位双：弯西摆单县商钱圈漂形裳成笛于结上饭世痒纪7鸦0年洗代霸，属与统前稠门烛、朋王时府添井换并呀称范为租京漏城佣三库大析市负级胡商旷业畅中栋心企。改辱造制与集发池展且：道西踪蝶单懒商哗业盘区寺自1冬9揉9禁3年闯整晨体户规病划差以基来训，武历逼经傍数阴年侮改粗造悉发咬展驼，图截隶止拌到2朱0源0床0年刚已先由遍传异统细商塞业罚区风转访变拒为乌现愈代剂化珠城花市厚商声业沉中握心颠。范及围罩及怠体栽量幼：贺西饰单怕商辫圈亭南厉起贫西夺绒两线信胡注同灭，赶北缎至责灵临境扁胡爽同恰西跪口沙，运南站北中长1锯6牲0阶0米锋，迟以宇西疮单档北截大县街始为段轴盛东纸西凑进疤深2泰0禾0穷-箩3枝0冷0米娃，蛙占档地8禽0公瓶顷劳，认现唐有麦大纪型罚商凭业赛经疫营皇面奶积漠接馒近3蛮5万巧平眯方麻米让，娃新育增策约1资8万肝平石方焦米留，赢五凤年兰后痕有岗望朝达绣到1醉0丸0万归平民方个米圈以灰上横。重葬点饭商撑业很：演目渐前窃西霉单吗拥船有队各汽类专企霜业稀商社家亿共1钓2轻1家氏，处其锤中1倚0家粪零奇售字企耻业召营提业悉面底积萍在狸万脏平破米愉以新上确。西论单鲁商省场鞠、孕西富单谦购军物影中洁心想、引西疤单痛赛缴特衫、竞时滨代芝广暮场佣、针中孩友遇百猾货凳、麦君鼠太灯百扬货领、剑西段单测文党化勿广术场躬、1饼0购9百搂货净、面西煤单恼图帆书依大际厦妙等绑。谁未押来研新速增渐项屡目舟：亿本倚案劫、惩美羡晟暂国耗际烂广巩场烈。经衫济怒效威益领：2较0瞒0停6年似上度半亩年乏西肾单猛商投业态街浪实捞现耀社讯会反消们费誓品耽零密售绘额伪总虏计2粥4亿群元殃，飞同爪比汗增杯长2约7民.爹8则%；贵实吩现念三将级拴税岛收5蕉.蚁9首9亿贺元饶。规腰划弄及犯建床设山：2肌0这0炸8年亡前团，剧全哈面灿实寇现怀西丽单贩北混大爸街呜两贪侧廉和赔宣级武微门后内详大以街玩东匆侧致的廊建棒设茧项根目缸规蛾划睬。袍更团新拐改斤造袍西普单所文亚化栋广岂场捕，勺完斗成烧图厦书牙大吊厦亿二朗期锻工过程佩，洞建漠成涉西模单M炎a混l惠l项没目偏；涛同品时质完庙成浩路信网景改灰造编及爸地拿铁些四凡号仅线歇建理设荣工蚂程甩。2饭0追2嫁3唤/义7鼻/幕3镰162樱0救2胡3徒/涂7四/撒3戚17时代广场美美百货西单图书大厦中友百货高登大厦商业西单明珠西单购物中心华威大厦商业北京攻略西单商场美晟国际广场君太百货西单Mall置地星座西单国际大厦商业西单109

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购物场所拥挤没有可供消费者休息的场所公共设施比较脏商品档次不一致部分商场服务态度差缺少人性化元素配套服务设施差优质的服务注重人性化设施及服务，例如公共休息区，优质的服务。国际化管理以本地百货和卖场的传统管理模式为主硬件维护、环境清洁和保安配套等方面较差缺乏与国际接轨的商业专业化管理顾客购物缺乏安全感聘请或引进专业的国际化商业管理市场推广促销活动基本以返券为主消费者对返券促销所带来的不便性日益反感

新颖的市场推广宣传方式组织更多时尚的市场推广活动，吸引理智的消费者品牌和店面商品品牌雷同现象严重内部店面分布比较杂乱，店面普遍比较小店面设计不新颖商业吸引的品牌不够丰富缺乏一些有吸引力的国际品牌本项目在品牌上应该做到既要延续西单自身的特点，同时也要引进一些有吸引力的品牌。2垦0泡2距3核/傻7浆/绳3袖11沃3商业名称物业类型营业面积(万平方米)商业类型消费特征楼层分布开业时间西单商场独立商业体3.4传统百货南楼以35岁以上消费者及外埠旅游者为主，北楼25-35岁运动用品消费B1-5F78年开业，93-95年第一次改造，2003-2005年第二次调整改造西单购物中心写字楼+商业0.6传统百货旅游者为主1F-2F1991年开业华威大厦（北京攻略）3时尚卖场16-25岁韩日时尚消费3F-8F1997年左右开业中友百货写字楼+商业4时尚百货20-35岁时尚品牌消费B2-8F1999年1月西单文化广场独立地下商业3.2时尚卖场18-25岁时尚购物及娱乐消费B1-B32000年，2004年6月改造首都时代广场写字楼+商业2.5精品百货25-40岁中高端品牌消费B2-3F2002年底开业，2005年10月美美百货入驻君太百货写字楼+商业6.3时尚百货20-35岁时尚品牌消费B1-7F2003年底西单国际大厦写字楼+商业1.6待定——B1-7F——109婚庆百货商业+酒店3主题百货婚庆主题消费B1-4F、7F2005年5月西单置地星座写字楼+商业1.5街区型商业商务餐饮休闲配套B1-2F2004年底西单图书大厦独立商业体1.6主题商业图书文化消费B1-4F1998年5月西单明珠市场写字楼+商业3.2小商品卖场16-25岁时尚小商品消费B1-6F2001年7月合计——33.9————————

2赶0把2猜3但/选7请/高3辅11握4商业形态营业面积所占比例百货15900047%摊位式卖场9400028%购物中心250007%主题商业4600014%街区式商业150004%合计339000100%由射上汪表肤可败以佛看假出障，卷西耗单铸商剩圈厅经苦过哨调优整咱虽务已另出棍现连购才物桨中茫心斩等每新废型解商笼业连形少态写，傍但谣其廉整傍体适商识业脾仍萝以花百中货潜及房诚摊定位怖式察卖与场骑为值主凳，叙仍贸旧足未吹脱燥离穗传港统气商议圈感结就构讽，自升浇级袭版覆商充业奏形植态袖仍池有迎很享大骄发弄展中空投间牛。商屋业阀形描态猜及玻比胃例哥：业态营业面积比例零售27390081%餐饮5460016%休闲娱乐105003%合计339000100%上煮表皱显均示砌：透西牢单荣商圈圈蚀业侄态棋构共成弄较晨为臭单稳一垂，龄零抛售途业肿态捕是描商辆圈休内赔的唤绝壮对膨主哄力吸业栏态划，量餐办饮仅休直闲予仅功仅挎是避零绵售轧业雹态碎的详必着要胳配叹套晨。业塘态昌构核成倍及至比蛇例光：2选0葡2姥3屋/区7精/烈3厘11气5商暴业异零弓售苹品附牌2唤0诊2忘3铅/偏7蓝/蚂3畜11聪6消泉费纽奉客聚单岛价2趁0载2余3施/四7抓/宝3弃11早7餐则饮坝娱丑乐商业名称餐饮面积分布楼层餐饮品牌代表西单商场1800B1、2FB1：吉野家、真功夫、好伦哥、有乐和食、咪嘻咪嘻涮涮锅、康康快餐、鹭岛涮涮锅；2F：31口味冰淇淋等西单购物中心/华威大厦50008F章鱼小丸子、福成肥牛、吉野家、正一味、麻辣味觉、台湾大姑妈馄饨、老北京、成都小吃、面老大、诚信居套餐、兰州拉面、咪嘻咪嘻、鸭血粉丝汤中友百货65008F、B1、1FB1：和合谷、麦当劳、肯德基、季诺咖啡、DQ冰淇凌；1F：元绿回转寿司、星巴克；F8：除原有美食广场外，增麻辣诱惑西单文化广场3000B1-B2B2：香香美食街（小毕妈涮吧、欧雷卡休闲餐厅、香百味粥饼店、正一味拌饭、味溪村香港名吃屋等）；B1：天府豆花庄、呷哺呷哺、味百咖喱、赢佳火锅、宏良粥店；下沉层：回转寿司、仙踪林（RBT）首都时代广场5000B1B1：元绿寿司、凯丝恩贝、品奇Pizza、咪嘻咪嘻涮吧、吉野家DQ、星巴克、不见不散茶餐厅、尚品小笼包、面爱面、正一味君太百货10300B1、1F、7FB1：嘉景轩港式茶餐厅、多乐之日、时时乐、一茶一座、面包新语、星巴克、美真香、凯丝恩贝、御食园、天福茗茶、贝尔多爸爸泡芙工坊、肯德基、面爱面、DQ、乐杰士、水果捞、PizzaHut；1F：哈根达斯；7F：麻辣诱惑、正一味西单国际大厦30007F渝信川菜109婚庆百货55002F、7F2F：PizzaHut；7F：香鱼家、吉野家、金达莱烧烤、台湾一品牛肉面、老北平菜馆；2F：黄记煌西单置地星座8000B1-2F王品台塑牛排、俏江南、文府大厨、Jay‘sCorner街角生活西餐厅、赛百味、TIAMO意大利冰淇凌、潮京鲍翅馆、壹贰叁咖啡西单明珠市场6500B1、6FB1：元盛元拉面、韩嘉味快餐水吧、麦当劳、吉野家DQ、美美涮吧；6F：家家粗粮王合计54600

——以快餐为主、兼有少数中式正餐和高档商务宴请餐厅2命0锤2程3愁/尸7储/肌3非11彩8市筛场岔租君金健水滴平百拜货穿商办场输扣律点尿范锤围1被0箱~顿3贞0羡%，滨根指据助业幻玉态环不况同裹，鼻扣峰点屑范挎围穷有窄较邪大旬差塞异餐稍饮插类鼻业痕态冈流糠水点扣备点店为1赵0草~素2仿0相%服雅装骄皮独具我类穷业隐态晒的落扣悄点尚要亭高戚于辉餐辣饮悦业卸，汪通点常痛为2弊0册~凑3努0焦%化还妆碌品吗类泼主套要值有骗两训种勇合仗作迅方妹式乔：泼对尤于挣国倾际扑一课线奴品样牌量一清般窗采比取灯百缎货壮经鸣销达的粗方瞎式损；洒对楚于藏经握销掏商贞一掘般糊采荷取论扣嘱点创的烛方超式暮，锣一渗般次为2恳0捡%专馒业籍市渣场芒的关租戏金颂分尽为办几魂类多：西忍单商文付化嫌广梯场陈：3络.籍7杂~微2宝0元/日.平配方转米华盾威虚商号场洗：3秩3帆~翁4款7元/日.平共方麻米街与边姓专酿业听店谋：1裳0枣0元/日.平膝方蛇米2范0扎2阿3洗/津7凭/膜3失11视9消馅费铃客缠层时否尚邮青继年状：年乎龄犬层洁偏考低违，惕大娘多素集碌中腾在1蔑6摧-混2彩5岁致左羊右侦；社落会坦角肺色屋以各学披生放和爆刚麦参雕加究工惰作貌的愧职足业些人粪为辉主阵；消网费妖观奇念拾新吐，地乐大于垂尝单试律新资事碑物摔、骄新倦产好品放；对纤时陪尚颈资神讯银敏纸感颠，互品渔牌浑意滔识第强撞；具寻有扔较篮强雾的畜好押奇钟心岸理耻、动彰楚显导个烫性痛、稻冲坟动把性塞消体费钩频克率除较凝高搏、王消楼费耳欲艇望欣强河烈日却常单消闷费考以纵吃吵喝获玩劣乐纸为塌主忠，陷消渠费点比比例崇依担次以是作：斜餐趋饮很消择费3圆1盒.甚3馒%；愁化盼妆潜品技、劲服拾装富消胳费1贩2伪.何1恩%；彩娱它乐籍、页交非际欣和苍影吵视露支杰出鲁占1税0警.煎9蔽%。商培旅州人岔士俗：人我群汇来居源亮广维泛人咳群这层难次面多期样婶化纯、银消兼费智能跑力腊多棵元膝化筋；注亿重登游开览恳、涂购撕物昏过搂程啦中僵的黑感格受吹，互追睬求嚼新丙鲜冻的陵体廉验目；一锈次歇性撇消坏费闷比概例舌大两，阅重枣复苦光理临馆消虾费承的牛机亦率假较疫小隔；以景餐微饮醉消草费较和少购咬物甚消贤费镰为校主移，私娱倾乐脂消息费在比惑例怎低牛；受依购捎物辆氛苹围喊影故响脑冲陪动构性泳消静费选所轨占幼比肢例冰较偿大齿。2肺0荒2丽3锯/卵7年/柄3临12终0办库公谷人光群界：年鸟龄派大那多狡在2屈5富-谜4君5之歉间龄，序受裂教村育辞程广度掀较贩高塑；月添收俩入补约施在3候0迅0拣0临-办1翠.姨5万缘瑞之避间钩；消炕费抖观涨念豆较量新雹，粪消谜费树需锈求暖较优强付；工划作宫日培消葱费冷行千为思集月中哄，覆消哭费稻频驴度邀较猴高郑，旧且蜻以妖午历餐许及薪晚饱间极休咬闲呆娱槽乐他消案费扒为极主茧；追技求籍体客面沿的胡、迅个铸性露化课消犯费阀感壶受报；品望牌寒理钢念讯较痕强江，岔注诵重俗产招品杀与响服忠务斯品树质道及秘消故费可环纪境雀；有要团夫体躺消曾费退及俩商婶务忘消泰费版需筋求钓。居拿住挎人妥群屠：在抗西购单愿消改费饶的饮周撑边么常最住狭人屑群违范奋围背较灵广雷，锯涉良及挨西裙城骂、熔海敲淀既等铃区声，尤区经内阶常溉住余人辉群湿有宗相援当咐一色部烘分添为旅机遵关殖、普企膜事顿业屋单丝式位受及特军脾队互工躺作帖人主员虎；该晕部萌分拾人网群蜜以某家疾庭赖团纤体亡消腾费辛为册主津；周肝边量常绸住浊居假民添的肝餐恒饮势消贱费悄以来中将式拐正愈餐喂为凳主漫。2轰0毙2映3段/与7保/捞3圣12猪1总恒结坏：作苦为话城丈市胆级芝商阻圈胀，腔西速单驶无摸论鼻从毁商虫业竭规廊模暖、齿分饭布漏密业集膝程泰度救还横是缎人攀流众构直成戴、州商页业察氛如围修等镰方塘面丛都乡丰已姐相危当袍成络熟甜！作清为刑较醋早各形踩成背的守商怨圈稼，建西迷单办从饶商帜业业形鲜态丈、嘱业下态哀组头合帅、爸消疯费包构境成祸、狡物混业滩结饶构喉等披方呀面速都猪已筝显否现按出贫单哭一慢、歼不脉足多和杰局刘限协！作叠为昌生厨命孙力已旺窄盛疮的圾商条圈馋，想西仪单纽奉已纯开四始张进直入“丰压富穷商编业句形索态”、“调缝整饭商酿业蛋结块构”、“提墙升惊商宗业贞品罚质”的凶蜕绕变玩和百新超生林！2饥0女2讯3屡/不7演/婚3什12嘉24、每西井单俱商娃圈令竞闭争潜项慰目姨情浸况促概熊述中物友降百馒货商并场理定纹位私：瓦中猜档史以呜上绵时找尚雅品止牌迷消税费开恒业掉时葬间展：1沾9碧9触9年场元五旦营须业辫面压积答：恩近4万烟平蹦方占米单物层滥面肆积像：4匙0饰0饶0平贸方境米单左虚右年增均添营洪业书额余：1涛0亿律以径上日储均开客宿流还量绝：祥平缓日3党.枪5万滴，未节委假诉日狠近1心0万停分车院位搂：1足0舱0余挂个抵地怖下疑车蔬位商岂品胆档混次悉：背中彼档西偏鹊上消尘费窝客梨群稀：2过0更-泽3染5岁经岛营饮特玻点勺：诸返切券誓、立延追长壤夜咐间攀营手业爆时餐间楼塘层挽分吉布美食天地8F家居、家电通讯7F休闲、牛仔、运动、户外6F少女流行服饰5F职业白领服饰4F精品品牌女装、配饰3F男士精品服饰2F化妆品、珠宝、鞋、箱包皮具1F运动用品、快餐、咖啡B1超市、美发、健身、停车B2业灿态莫比驶例基壮本堂资当料2傻0母2园3鉴/骑7元/队3桃12姐3君梁太趋百萝货商绳场习定歼位滩：茎时炸尚鬼品妥牌秧消晶费开雷业窄时社间护：2乓0速0狭3年魂底营猴业音面绍积面：6柿.亩3万伪平训方拢米单寻层柔面悄积白：7幅0瞒0换0余拨平吗方塑米年滥均倒营得业掠额恋：9碰.坟5亿祖左番右日礼均订客踏流永量伸：义平承日1杏.壳5校-屿3万梢，幸节允假睡日游近6他-恶8万停离车个位厉：2懂5捧0余偷个红地初下猾车预位商占品稳档膊次生：送中穴档话偏心下消梨费吨客胆群撞：2刊0宴-宁3挣5岁经匙营乘特齿点岩：掩经承常划性奖返舌券弟促修销楼都层欣分蜡布家居生活用品、餐饮7F休闲、牛仔、运动、户外6F少女流行服饰5F职业白领服饰、内衣等4F时尚女装配饰、美发美甲3F男士正装、休闲服饰2F化妆品、珠宝、鞋、眼镜、甜品1F快餐、咖啡、个人护理用品、甜品B1停车场B2-3业凝态堵比鸡例基阀本个资柜料2椒0泰2迈3苏/逮7止/骗3脸12迅4时抗代燥广意场兽美峡美秋百位货商肝场话定装位碧：英国都际灿品青牌耕、腾精度品究百饮货开余业狐时丘间况：2摇0顿0浩5年1肾0月宇美镰美旁百晚货志入爹驻营泽业勤面稍积样：2没.盗5万话平亿方绩米单相层士面厌积赴：5敬0蔽0绞0平幅方腔米身左兽右年后均彼营疮业届额祸：扎不宽详日记均勒客脊流牲量掏：卖平早日8冰0盒0杨0微-陕1宝.扑2万焰，电节积假矮日凶近3万停样车凑位宾：3统0割0余煮个刺地恳下后车蛛位商葵品况档税次曾：负中济高疤档消趟费邮客书群保：2能5象-较4技0岁经贿营呜特佣点均：走品售牌葡形递象姻、不服特务悬、芬环痒境楼带层歼分医布知巷名诱品示牌暂妄未艘营滴业3咽F2题F国廉际1、2线想品陷牌忽副拖牌1团F快他餐垮、嫌咖耀啡北、污茶湿餐驰厅县、邮甜毒品景、电影缺院B断1S轧O落N失Y展仔示题、袄美乒发痒、绳保辫健矿等B速2业肺态役比吃例基容本惹资六料停影车枕场B面32时0蝴2卡3饮/扰7惯/醉3悄12制5未眠来遮一风年浪区按域绸新其增纪项肤目隶：凯美隐晟旅国刷际避中袍心基士本都资买料总受体竹建论筑坚面煮积避：1翻1有1伴6芒8渠7平部方朴米写切字们楼度建删筑后面驾积牛：4忽3械3典4挺9平钢方宝米商川业誓建渴筑棋面蚀积狠：4阴5盲1朝2飞2平缓方回米商私业何楼迅层岗分间布鹊：B荷1宇-锋5鹊F项杜目币停浑车高位当：5畏6蚀6个堂地厘下狠车齿位意辆向颗商四户笼：莫伊炸势放丹逗百挂货预亡计星交资房迟时屿间扁：2天0红0坐7年7月预墓计忘开巡寿业颠时吧间退：2赢0蜘0坦7年必底揭或2洲0忍0夹8年视初2阳0慕2伙3斗/荡7址/脉3蜻12液65、咬西填单M剃A蜂L廊L差壳异惩化悬需芝求降分哗析定舌位诱差千异冒化价格2000以上200015001000500时尚性1西单商场2西单购物中心3四季商城4百盛5中友6美美7君太8美晟9西单mall928756431市亏场锡空申白擦点2乡丰0鞭2秒3害/嗓7抬/衔3把12拳7消矮费摔需胜求炮差临异专化需割要茄大霜型五青触年的活幅动做广单场乓和束时航尚嫁潮慰流赶聚储集钟地需恼要匙体剩验甘更碍多樱、喇更迷新捎的叙餐吃饮环、岛娱嫌乐避、保互念动段的霞项蹄目杂和治生容活沸方出式高机科币技卷潮踢流总数材码撞产云品义的墨集封散致地健炮康女时格尚弊的哭健绕身防中雪心大牛型上、汤现轧代屡化司、己舒舌适腔和减享孕受腾体姐验峡的蜜电肆影陪院创茧新关和诵大铅胆患的常体怕验深式数购痕物鉴场跃所2臂0鲜2南3猴/香7批/钓3吸12患8消炼费法群群体幅差询异锣化2雕0贝2赞3牧/征7旧/蹄3窗12版92吩0临2漫3俭/汇7影/网3取13系02包0正2缴3径/完7酷/论3划13迅12浴0赖2屿3议/良7缠/舌3守13脑22哑0标2防3本/替7屈/辣3争13泡3西使单M拘A聋L婆L1234产烫品疲定牵位婶差婚异虹化传惠统售百党货驼的借升呈级愉版规本妹；更续多宾的堪餐哀饮州、遮休键闲醋、晌服凶务叶空络间民；更慎好稿的园购渡物喜环缓境鸽；更难大语的占展秒示枪空霉间牌；更倘体论贴陷的懂购巧物暂体隆验扎；功醋能捆需躺求吴的器差晌异呆化增挨加疑餐炸饮历业绣态漂，声丰予富鲜餐粒饮泼种轰类—敞—吃陕的祖天沃堂增临加泉休揉闲晶娱良乐属功需能狮，刊使呢之愧具割备袜年遥轻无人倘欢邪聚先功挠能—唇—欢色聚绑时情刻消丧费使品较牌纺的拥差橡异尘化Z怎A粗R猛A等串国杯际太新闪品泥牌慰的中大堂力春引柔入既唇有街传碗统姐百特货拖大雪众横品缎牌泡，冈亦葬有境个阶性敢小耀众晃化担品得牌消眨费垃群泛体香差朝异欣化8擦0后贫的征年钳轻尊化拦、香品罚味杠化盗典美型辜特烈征总伐结二揭、亏西角单M律A驶L祝L项倒目S引W予O烛T分涝析2践0宣2赶3佳/值7育/撑3踩13锹51、控西拾单M杰A糖L悔L项熊目胳条菜件茂解持读基摇本叼资订料总体建筑面积伪：2修0大6吸0买8吐2平领方泊米写般字见楼套建涛筑泼面咳积扩：1棋4闹9缩慧3桨0平犯方少米酒店建筑面积仓：3喝3及2愉0脱6平州方械米商业建筑面积这：1首1庙3奥2绞9想0平茂方况米商业楼层分布护：B做2弟-母1伶1秧F餐饮楼层分布国：6纹F梦-送8障F项目停车位慌：1乌0忽0约0余秘个预计交房时间虽：2土0好0毕7年4月预计开业时间济：2叠0且0互7年1陈0月西垄单犯北孝大袜街坏体搞量压最匪大锤、路楼引层寄分央布腾最盛多捎的住商挺业洞项晶目遭；抹唯形一善的买购份物键中朋心腐型纪商贤业资糖料龄解就读西眨单诞北场大构街泰面岭积疲最灿大证、挽最丛集翼中懒、杏环秃境腿最显好歇、衬停摩车漠位狗最烤多认的通饮警食候休专闲振场唱所区飘域狼内鄙未拢来技最摩先滑入检市因的箩商悟业笨项禾目西逆单乎北隙大竭街听规薄模法最叶大离的葛、钱集纯写期字报楼制、推酒滔店感、刷商遍业锦于惯一钢体年的含综默合粉公响建辣项尼目2疤0基2犹3令/剪7挤/谈3拖13马62、墙西脖单M毒A泉L葡L项忍目S期W符O病T分靠析Strength优势分析Weakness劣势分析S1.项目毗邻长安街，交通便利，公共交通及轨道交通极为便利，多重有效交通路网将迅速便捷地带来大量餐饮消费人群；S2.西单商圈成熟度较高，20-40万人次/天的人流量成为北京一流的黄金商圈，这些巨大的人群将成为区域餐饮的目标人群；S3.在西单商圈内，本案的餐饮体量具有绝对的优势，为增加餐饮的经营品种和品牌可选择性提供有效的支持；S4.本案作为综合项目，由酒店、写字楼、商业三部分构成，多元化的人群为本案餐饮提供多样化的需求；S5.本案建筑设计独具匠心，餐饮部分室内空间设计具有较强的空间美感，有利于餐饮聚合人气；S6.本案独具跨越6层的飞天滚梯，极具吸引力和体验性；S7.本案自持经营，有效保证了商业的统一规划和统一经营，利于商业的长期发展。W1.本案餐饮体量近3万平方米，其比例之高，是西单商圈内所少见的，准确的餐饮定位和招商将是本案餐饮成功运营的关键；W2.本案餐饮位于商场的较高楼层、6-8层，引流问题将成为后期经营的核心问题；W3.本案的车位将受到餐饮业态的严峻挑战；W4.本案餐饮面积的使用率不高，将会给后期招商带来一定的压力；W5.本案原有餐饮铺位分割方案没有针对性，深度不足，在后期招商过程中有可能面临较大调整；Opportunity机会分析Threat威胁分析O1.西单商圈在不断调整，逐渐从传统商业模式转向现代化商业模式，本案的成功运营将成为西单商圈新时代的标志，尤其是餐饮业态，很可能成为转折的起点；O2.发展商超强的实力和自持经营的决心，将成为本案餐饮顺利招商和经营的基石；O3.目前西单商圈内，多元化、多层次的目标消费人群对餐饮的需求不仅仅只停留在餐饮消费的初级阶段，不断提升对餐饮服务和体验用餐的需求，为区域餐饮的质变提供历史机遇；O3.借助2008年北京奥运的影响力，西单商圈将面临范围更大的、更加多元化的消费需求，为本案餐饮有望成为北京餐饮的名片。T1.现有商圈的衰退以及传统老化的经营模式、单一业态组织，无序的经营管理等已深入人心，本案将面临破旧立新的历史责任，如何改变西单商圈在人们心中的主观印象将面临较大挑战；T2.商圈内项目众多，激烈的商业竞争将不可避免，如何在激烈的竞争下生存和发展，也是本案认真思考的重点；2椒0冬2杀3宾/圈7宗/杏3筝13晃73、对与万东声方恰新熊天希的关比柔较忘分瞎析东方新天地西单Mall相似处位于京城两大城市级商圈之王府井商业街；提升王府井商圈的地标性项目；集写字楼、酒店、商业于一体的综合项目；商业体量10万平米有地铁轨道交通的支持定位：城市中心商业购物中心位于京城两大城市级商圈之西单商业街；西单商圈第三次改造升级的代表；拥有写字楼、酒店及商业的综合性物业；商业体量约11万平米；有地铁轨道交通的支持定位：城市中心商业购物中心差异点具有500米以上的、沿中国第一街——长安街

的展示面，地标效应及广告效应无可比拟；李嘉诚具有华人商界代表的地位和品牌效应，

并有运营大型商业的经验；外立面沿西单北大街展开，无长安街展示

面优势；开发商欠缺运营、管理大型商业的经验；总结东方新天地良好的展示性注定其对国际级大品牌有较强的吸引力，进而使之发展为京城即王

府饭店、国贸中心之后的第三大国际品牌聚集地。西单商圈巨大的人流优势及浓厚的大众化消费氛围为本案奠定了基础调性。三伏、欺西酒单M罚A过L量L项老目逐的孟产花品络和丝式功宪能也定目位2傍0厨2剑3腾/慈7堡/萄3点13邀91、芽西旁单M眨A们L辜L项顺目节目愿标洽消塔费闹客仪户标特趁征一滩、学蔑奋视劲传果统槽、身藐结视休权假威朗。俱西五单吃的互消议费距群浑体剧是恶现蹦实捐主退义袭的县一贷代衔，月对凯他叶们宗而卧言躬，丘靠池简化单孟的储传真统轻文歉化驰崇呢拜遥来挂打帜动吧他椒们处的犬可间能懂性差是统微者乎范其酬微畜的打。二礼、答个粱性而至材上潮。弊他葡们膊得轧到网了饼越膏来对越裕多镰的炎机驶会俘和尖方两式盗来熟体刻现埋和边表趣达查自岁己寸的假声啊音练、早价做值究，政这住促棵使软他躁们寄对守个灰性杜张谈扬绢的冰保刷护碍。三悄、排讲岗究织情叔调幅、书品醋位草和桐生勿活奶质倾量挡。“8搁0后”群雨体夸接作触谷的斧信学息架空扮前轻丰童富亲，接他乡丰们育认蹲为惨生急活样不曾只其是谜挣羊钱吨、位不河只删是匆吃袭饱悬穿撕暖宽，爆他查们梁更辆加编讲答究湖品饲味爪、杀注蚀重谅生昨活扰质龙量桑。四缠、蚂更肆宽粉容寺、趣更炼多弯元寺化熟。另长主期习浸劳泡怜在倚多伟元羊化动的晚物碧质功状缓态盯中败，殃对图于牲新字、才奇志、兄异哲的游事股物丧更蛛为粮敏裕感鉴，垫具提有圆了垄更歌多乌的沈可栏塑练性硬，介更贴具花有至宽浅容裤精翁神积。五白、渗欣层赏制前脆卫畜、岁追影逐搞时戚尚融。誉喜浅欢确通布过快对野前始卫各、唇时蛾尚结的肌追价逐索，煎来羞展笨现秩个艰性亮魅若力套，搂表春达固对抽现赢实奋的劣叛嚷逆专以王及艳掩沸盖投矛毁盾充情炎结肥和犹不俭确霞定询性役下浇的恭精迈神葛焦猛虑蠢。经喜奔欢驾炫羊耀旅个环体胶特昆性梨及慰品第味叫，互而套不搞是举财贿富悼。2景0杜2介3渗/泄7撑/摩3痰14迹02害0者02甜0趣0兵-流5涨0院05剪0舅0帐-到8胸0拿08素0症0咐-薄1齿0艘0售01哨0壶0叨0高姻端卫客牲户成属熟如家命庭顽、数女钻性月始光顿族巾、辫青洽年肚家菜庭啃演老盏族烤、屿单慈身禽族大蔑中穿学纽奉生貌、职青太少色年消敬费挪客记层消侮费膛客辫单芝价项弱目羊目领标遵消和费幻玉客完层吸和锣客佩单来价虎区锈间消劲费势特稻征2债0破2惕3揉/肆7朱/班3昌14隔1年宗龄隆特手征杰：1岛5颤~哄3元5年深龄上段1戒5缴-榴1厅8茅1哄9誓-大2严3禾2穷4油-谎3摄0怕3勇0滤-技3轮5比朱例1哀5岩%锁3摔5季%岂3标5捷%胳2迟0工%客崭单我价绿特圾征姐：3王0盟0禾~膜1雕2脆0科0客宋单汇价脂区颤间2皱0饭0却2拢0董0挥-德5谦0抛0借5球0驼0芬-这8励0晋0壳8作0尼0赞-绘1哈2桃0狗0比湖例1衣0态%福4蛙0狮%勇3球0恭%荐2吼0秀%2映0阅2拳3驱/圆7烫/敌3标14递22、雅西滑单M附A泳L壶L项浇目爹产题品瓜属云性文怠化栏属碰性趋：北槐京流乃更至行全罪国振范炎围悬内顶极概具罩影钞响打力伯的8网0、9兴0后浸青牵少晴年应、航嘻油哈扰一删族饿、饲潮优流桥青娃年脊和深老誓顽融童湿的件时膝尚“朝蝇圣尾地”，奖推得崇怪的孔是丹自冒由怠、艘张房诚扬番、宪自长我哪、葵时拨尚团和智品傅味抬的踢文孕化耻内骂涵赶；老将恳成请为辉永陆不毒落裹幕糖的栏潮宵流勇发并布己会斯、轨自摩由稀交墨流锦和百品允味构文贯化童的励俱给乐负部样、母街辫头响嘻熄哈里和裙高精雅爬艺短术绸的宰混辩合愈平给台荷和舒国芽内曲潮厌流内时堵尚岩的曲风伟向梢标到。消擦费除属梁性览：打杆造件时场尚独消阿费元、利品炭味钱消泻费抚和爸休悟闲杨消挨费窜的灯符相合柔平跳台念，锻重但点饺满络足穴目封标主消斑费顿者毙享折乐仿层刘面超的象消妻费驼需排求剃，重通藏过裙不径断发的淋聚摇集怨和行提趋升沿时料尚牙性铃元沿素阻，滤为牺新撤一如代桃消传费袋客么户筐量警身坊定咱制耐消絮费贷习惕惯搂。2搞0诸2乌3诊/狠7鱼/桂3遭14医33、拘西抄单M桌A弯L柄L项诊目史功冻能映属猾性消椅费肉功评能咐属农性潮桶流闲、歌时复尚浇、呈新熄奇谁、调多吐样腿、础变恢化工、症个圣性休质闲孟功仆能属属咬性交冰友言、瞒休旧憩橡、破感隙性袋、饮趣张味顿、虫表青演风、或活披动娱拉乐鸽功遥能炼属眼性快浴速脉、倾简糖洁固、雹刺号激惰、绞多球样编、承发扇泄锈、杰互严动交据流候功朋能园属签性自既由辰、锁舒截适就、防便眉利鞠、弱享蚕受拿、植互烦动哨、生尊厉重餐坊饮盼功犹能夹属浆性新蔽鲜冰、牛奇赖异欢、栏特俘别耀、狸快面捷种、娇舒阵适仗、龄互府动2温0漠2若3您/昨7离/陵3当14知44、庸西乎单M猾A僵L绕L项嘱目代的永目拘标仇定枝位流鹿行艘前叼线潮、南时项尚宣领昆地—窗—年描轻侄人哥的姻流状行笋街斧市知疯名章时传尚伐品换牌素展耐示忆体解验杯中础心潮宜流绑文暖化撞和困新懒文煮化轨的厘传类播贡中广心多创样键化攻、叹新捕奇欠特俩的乡丰美肿食欧中宾心聚役会铁交若流亲、捆结赢朋体交良友竞的露享舞乐肃中绸心创搞意挠展鹊示村和泽交引流腊中仙心品挎位谨文遍化吉、馋追绩逐拌个闷性即的炼消虚费斑中没心西笋单雅商翼圈话的染龙卫头召和桃地诉标北比京存乃左至叨全品国活的押流盯行到商皱业哈标生杆四哪、星西录单M衡A伯L柿L项点目舌的庆商饰业吊业及态匆规扯划晋定城位2姐0盐2桌3龙/在7军/戴3肚14桌61、贞西带单M婚A亲L白L项这目杂主染题倍定趟位西哭单M子A滋L风L的位定坊位潮和蔽主胸题蠢应茫该颂为—漆—谎“H笑a春p谅p技y捡s烟t特r探e减e汁t”。目码前凑西赤单继商印业凤的渗主笛要木特滩点血：第览一通组汉主炸要垄消蚁费航群数年匙龄泻集己中针在1奇8晚-姓2缝4岁柔。举由良于跳部原分“啃赴老呢族”的闹特赶点郑，慰所慌以倦具辽有处较范高竟的系有雪效易消超费昨力独，营他滩们考对康流莲行防商溉品眯，派比设较畅热弱衷谋，么同吧时遗容乐易井接加受耀新丸鲜崖事旧物口和刃文奋化车。第抹二系组线主盖要莫消土费蛇群虾年慌龄牛主啦要带集绳中柴在2抄5灯-跃3刻5岁谈，打他所们拼有荐的心刚浸参照加河工亡作猪，膀有盘的逝刚拖刚令组孤织膀家因庭白（虚尚屋无性孩债子唇）淹，闻所羡以都他耐们惭具勒有“月西光普族”的寺特赤点颜，映希寄望密享局受灰品赶质碍生叠活漆。未句来革西死单允的伞需周求木趋痒势希梳望枕能默够桥有炭更缘瑞多滑的怠消到费夫体当验盒，花西昨单m戒a刻l奶l可换以沉用博灵棕活相广绕泛储的写推访广直活把动捞来邮填突补好目兵前谣西范单品商弊业牌区蚂体辜验叉式业消纯费秧空炉白望。希融望投有磁更哑多阶餐堆饮汇区跑来舱提闷供稻就规餐偶聚川会创和内休吨闲拴的蹲场朴所纵。希仙望述能符够殃有野国樱际快潮引流拼品箭牌抹的怎旗侦舰需（2抽-陵3层为）驶展深示碰。希荷望络有渐高恭质疑的腿推构广欣宣鞠传忘活某动妙引计导听消伯费写，厉而讲不趋是把一环味查的妻打劫折乡丰活咽动分、牢价虫格脉战怎。2利0传2捞3蒸/圆7箩/仇3悄14福7H版A搅P霞P造Y滑S振T亩R北E举E裂T—他—欢践乐溉街娃市描、告潮谅流火之团源H—h并a介p孤p墨y欢桨乐亡、煌愉疤快—h兄i质g疾h高蚁、出兴诞奋—h仪i兼p呢h鼻o阀p嘻奸哈译文匆化…饼…S—s绿t声y骨l偶e方碰式辣、革样锅式—s铁o役u堤r抓c序e源架头—s万e眉x烤a抬p灯p长e船a妄l性挪感—S途a糊t度u颜r惹d婆a勇y星姿期星六…齿…2捷0辽2灿3绣/维7晋/软3它14桐8楼姿层扒主脂题众定欧位旦（诵星柄座延？亦）B荒2“秋扑叶架源”（阀电野子乖、桨数晚码卡、图通词讯度产挽品何展订示趋、触销铅售版、像发掠布琴）B志1丽息人岗街（攻个闯人雁护状理狐、居香佳水登、柿保溉养户品率、踏内否衣港等逮）F佩1渠-谎F桶2时骗尚台街（亮国阻际经时脂尚锅女视装洗、砍进冲口驰女艘装领、盗旗昌舰乏店叉）F纲3潮析流心街（匠大爽众狭品圈牌秩女园装爽和漂饰制品协等抢）F鼠4动怖感扒街（际休枝闲责、肢运薯动做、帜户悦外许、报男招装塔等匹）F爪5创漏意央市艺集（许牛俯仔验、愚日织韩宵潮考流雷、言创油意来小平店什、药玩州具均等序）F沿6创秒意水食萝坊