世联-安徽九江民生淮南项目营销战略与策略-92ppt

九江民生淮南项目营销战略与策略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目研究的工作阶段划分第二阶段启动区定位及物业发展建议第三阶段营销战略与策略第一阶段整体定位及发展战略项目界定及研判问题结构化分析市场机会点的挖掘和分析案例借鉴和分析项目整体发展战略项目定位深化经济测算项目整体战略与定位回顾战略解析与核心竞争力提炼启动阶段策略启动阶段的定位启动阶段地块的选择建筑风格、景观的确定物业配比和户型配比建议产品创新和户型创新提示配套建议物业整体布局建议2007/03/122007/04/122006/03/122006/04/152006/05/30市场营销现状分析项目资源分析基于营销的竞争分析成功案例借鉴项目核心问题界定项目核心价值主张营销战略营销策略2营歪销挖战浮略项说目伐背索景荷回肃顾项缝目柿产姻品诉研阴判核芽心茫问党题薄界苗定竞横争转分铜析案夺例翼借错鉴启枪动己区追营况销射策勿略市芽场际营伪销鞋环巨境缝分拼析3项跟目夺概听况致简近介倡—晓—膀能图源撕型鸡三让线引城高市课、红主管城芬区牢边饼缘婚、伐超菜大炊规妨模议的缎住甜宅姑开掏发埋项毛目淮河市政府淮南市商贸中心堤外滩涂河堤公路国庆路广场北路3km2km规划中的淮河公园农民房和厂房理工大学生宿室堤外滩涂淮河规划中的广场北路城市排洪渠还建房与农民自留地占疏地圆面效积：共详2板7剂0钩0反亩往，惕其嚼中徒规免划叠公电园撇1康0奏0锣0霞亩具、爆市世政静道啦路茶约辛2蝇0丢0幕亩屿、耽回逃迁同房已用惕地客约题2瘦2责0懒亩阔、省农塌民剖自舒留辩地鹅6乐4浪亩疏，可沈用甘建替设伴用宴地淡1非1哑9踪蝶0童亩怪，被逝道箭路分动割钟为产5机块；综狡合誓成烛本：约稍5奥5煤万仆元权/驻亩，飞已史包拼含绸公慌园查、卫道岩路毁、管回乖迁取房哈修妈建阔费突用泄和剑拆厉迁次补扩偿料费目。淮诊南姜是蜡以遍煤侍、丈电不、碎化凤工寇为叠支则柱添产朽业葬的直能拦源利城坚市评，从总洞人啄口诉约拾2沾3哲0评万眨，伶主饺城侨区葛人而口逃约正4平8表万换；项彼目地串块挤位聚于田简家敢庵衰区湿的孙西何北富角，浮紧馆临拼河蛾堤轻公筑路乐；离蓬市者中什心捆约惜2速公迷里毕，线在架当锹地睁人叮心废目崭中棵区限位赵较跟偏创，夫配立套许匮转乏钩；地婶块压资萄源叹优惠势璃：北渐部索有杠淮轰河帮及河析滩等金自泽然镇生艘态糠景挂观兼；西映面阴近表邻窃规兔划附中本的溪淮解河湿气地态公郊园；地宾块需资洋源窑劣加势朱：周颠边荡有拳不尝少锡农倚民卷房否，套在地当尖地聪人答心锈目塔中区竖域躲形灿象杠较染差；地弯块渴西伐侧师5漠公推里泄范幅围鬼内淮蓬南忙化山工签厂，馆风吐季苗期编间能空畜气葱中乎会饭有楼轻族微僚的票刺鼓激版味灯道币；一健期郊地兼块根已拘完肝成踩拆忌迁锐。160亩一期地块完糖成拣拆酸迁喷的缴一水期恳地栗块堤倦外哭滩自涂公丝式园招用袍地4问题一：如何维持本项目的可持续并快速开发问题二：如何平衡本项目的开发资金两大核心问题工会作多成棒果鸣回梨顾弹（夹一跳）缠—弊—蹲项拍目令定乘位况阶笑段葵核赵心杜问舌题碍的溉界那定1闷2其0悔0顷亩取超辩级拌大孙盘潜稠在核市堡场博的咱竞篮争俯，历如扔山讨南份新膊区领、淋土略地园出催让市丈场睁现企实V慰S4隔8或万的偏主腾城转区熟人炎口市爷场胳处祖于起连步阶势段商穴品泻房事消话化钢量5牧0肃多弄万支周柱拾产捷业的计迅浮速腹发碧展项湾目晃前字期帖的样较柿大最的雁资林金侨投破入相窑对票有瞧限塔的扎启用动内资里金V康S矛削盾乌一—钻—市挽场细现奏状越与芒项阅目免规溪模苏的窗矛想盾矛陶盾毫二鸽—略—乱现侧有品市派场滋与盟未民来旬竞猾争敬的叫矛逢盾矛夺盾特三拳—存—奋资窄金愉限训制匪与撒资豪金仗投酷入卵量科的离矛润盾5工表作牵成析果贩回切顾宋（永二秩）算—愿—代定渣位符阶援段兰核胀心忽问悼题多的暂解尖决懂思身路纳及落项扣目赖整旨体漠开丑发勺战梯略项给目举前防期晒对垦客插户躬、凭产铸品丹、看形忽象徐、匀价诸格循的介定阁位斥及絮开泊发丧策奥略氧的旱细羽化兄都赔是欲围袄绕碑着献项卧目抖的骆整梅体气发物展途战窃略摆进薪行废的邀。问冷题鼓一毛“拦如死何晴维战持尝本净项刻目号的彻可访持融续确并垦快衣速忘开跳发灭”资解趣决香思击路慰—格—问醒题二“如不何京平嫩衡械本兔项怠目兰的伤开牧发丈资和金”解恶决狂思齿路蹄—周—合潜理块控术制绸开铃发纸节扭奏备，奔前岭期主闸流稻产赌品瞧为授多傲层杂，京满备足哀市商场晌需跨求凤，凤凭呼借高浅品悔质神低侍价惯格快移速乌走贞量倒，后窜期通到过扔项虾目喜的影谜响闭力的紧提承升丈和殊产闹品绝质咸的卡不故断体升批级含，秃以烧保捆证委项吧目术的翅可醋持臂续侧性堵开何发赢；通芽过前佣期欢产谈品尽快杂速丢的妄走疯量哭并昨及陆时足回刺现以超实拾现歪和丘保磁证事项生目备启非动肾期互的赢现感金断流仙入叹，租通餐过控牛制孩项葬目脚资束金父流喂出毙的样时豆机和注采耕用违灵沟活麦的尺支旁出粗方跳式师掌诵控警启课动喉期串的拦现聚金誓流布出被。市绣场放领听导采者傻，宴创雕新慰居婆住填理申念秃，奋国休际饱化陡视寨野躬造给城壤；平苍衡吼现丢金辫流颂，掏围盟绕筒现勤金兄流氏组桨织犹项笋目件开户发挖次帅序距；快悦节法奏辜开霞发匙，厉实鸭现偶量砌的嫌突谅破俱，姑稳烧健荐赢门利析。基势于忍项奶目气核训心父问秤题发解粪决小思浇路鲜制究定矛的三同大伤整啊体模发误展稳战跪略参—箭—6工甜作滨成吃果瞎回舱顾浙（烂三挤）客咳户谁定塌位主衔抓粗城烫市默中慕坚铜力成量霜，枕定咳位贤为“取泛历”秆客丙户役阶右层；近联期既客拣户—藏—锈层蝴面潮相怕对付比揪较止明耕显呆，巴主筛要哗以项煤斧炭略、棒电廉力市从泥业未人锤员端和别生储意寄人卸为商启普动念期怒核败心引客醉户疯，蜡项唐目活以披高反性订价收比忘吸岂引偿这痒拨渡客或户飘；远贷期霜客沿户—兽—茧层吹面限将荣拓垄宽涌，中田夸区须以泄外成的概客溪户秩比析例鉴将信上坡升胜，出以钻项猫目忧品殖牌者、聋国越际惜化爽产誓品熟体逮系拍与蝇居翻住揪理赶念烛扩纠大物客察户冰层摔面斥。形虹象悔定粗位高年立昼意烂、棚国常际粱化维和梢包昆容据性敬的冰形柔象理原李则证—决—国侍际欠视坚野自，棋淮救南哪造米城；整眼体同形她象酷：城膝市犬上胖游嫂1芒4良0僵万借m2国挑际投水昨岸犁洋射房艺社益区。产卫品睬定对位以多诉层花田园凝洋沸房恳为粮主糠流淡，矛以退叫台、叠达加为爬标舟杆革，舒以小篇高锻层、高秘层提队升益盈席利仅空片间域；以校社判区秃型商刻业与教独育体艰系泄完惰善赠社卧区厕配弯套瓜。档情次膜定通位高扯品烈质咸、环中骄高紫档神次的怖花敌园溜洋昏房理为趴主血流给产鱼品净体堤系彼，勿后炸期遗品据质竟和林档躁次莫逐遥渐俩提秀升奥。7项拖目淋总嚼平芽、企启忘动铃区愚修爬建洗性娃详伤规关、悔立画面屠设采计上已虽通臭过姓报逮批旦，守户雨型沈、彩景与观赶设严计秋等萌工鄙作辞正截在怜深泉化抄中整态体姐指慰标首：总饮占绢地乏面影积颤：近亿1摘2射0冶0索亩总的建案筑互面萄积：1泼4兽4灾.末6信7圈万茎m2容陵积请率扭：1拐.咏6驱6建孩筑蒸类械型打：多建层徐花监园渗洋岛房色、悄退献台妥、尊叠饼加扔、见小立高摊层苹、陕高压层一肾期弟指比标充：用洗地榨面直积孙：1强0抛1留3爹2蜘6零.个1章3庙m2（鹅不吸含每市蚕政视规摇划绢路葡）建闭筑酸面贯积押：1锻7听2稼5梳3黑9读.孩0快8烧m2其类中欺，爹住正宅志：烧1域3微8旋9侦2企9介.着2惊8浊m2商评业颂：类1荒0乖0疮0唱0扣m2销通售娘中繁心悦：省1深5撞0摧0灾m2容充积嫁率隆：1度.惹6芽3绿嚼化乡丰率弦：3恢9歉%总休户透数斤：1禽3秤3供2居事住参区解经钓济私技弄术棒指漆标8营乒销甲战斯略项陶目搭背隐景抢回尖顾项研目雷产笔品旬研福判核顺心突问固题碑界烟定竞徐争马分勉析案棍例锣借商鉴启微动诸区粮营我销幻玉策巾略市液场迎营旅销边环泡境静分斗析9项环目锣规期划粉引彩入省城砌市练设窄计擦概咬念密，遍尽箩管鞭被屡市株政温路旗划涛分滋仍匪能若体袄现冶较宴强踏的剑整引体否性包，设女计摘理帽念厚领拥先全当根地淮熔南相在挂过岔去衰几舌年煎以罢来溉所丝式开歌发聚的润大碌部菠分中社竟区按的嫁规侵划尸均较屯为促单耻调；多狼采宗用横库平眠竖归直的传书统排辅布泼，丝式组今团剂概泳念挑不工强渐；近攀期少皆部孙分雕新辽项迫目仍规责划惩水奥平喷已有浴所死提地高，院排古布要方性式义出垫现柔变婆化公。市假场福楼农盘即规淘划访水佩平吵现压状本完项凯目咳整末体暑规蓄划占屑地薯1擦2细0暴0虏亩鼻，商具鲁备茶规尾模铸优盯势漠；项勿目态规葱划娇理闯念：“垦城姑”令的校概体念夹：引翁入召林栽荫蜻大唱道赔、氧社默区舱公尿园呈、珍商妇业贸中贵心露、剪街萍区健等帐元异素灵，今并傅把港道岸路涂的湖几嗓个屠节组点千处闯理算成稳社闪区尚内怀部愤共臭享峡的氧半逢公愤共状广添场攀；整斤体矩性假：市扇政幕道技路士曲壁线浪化恩，婆通移而纺不喇畅质，婶减赢少矿影分响兵并垂使炸之以内布部滔化来，俗完晃善阅步酸行舅系牵统下，宫体感现枣社排区膀完名整饱性阴；生析态熊居拿住司：实甲现忽人咳车杰分鼠流责的归大矮布逆局握，污建湿筑裂排苦布姜为荒园摧林仅尽查管誓预涨留单了插足浸够唤的嗓尺训度名。社慎区猛广衰场社齿区亭广盾场社理区病商司业液中所心社义区苏公常园产涉品叫分马析秤—泄—社刃区脏整笋体袜规森划1辜0市型场卫现庄有德景绳观狱设们计击提呢升扮空吴间重较锻大肤，蓬本宰项组目途外敬部荒生厦态资秘源剥优技越，感社枝区担内野外奸景邻观薄的才共弟融应将腊成亮贱点地弹块外恰部负生港态裂资样源悲条基件典优馒越，雕北丘侧礼临存近淮贱河确与朴河槐滩，愚西以侧螺隔口路延有伏大产面令积鼓水常塘咽，家将资打谣造正成湿锈地晴生牲态洒公践园；地厕块出内老有择较剂多晶原洁生衡大鉴柳氏树乓和烂补朽种进的兵杨请树抽，生且挡地宅势迫相滔对平窜坦，吵适滤合围凭合针造变景；由寸奥称雅趋担算当召景掩观牺设若计鼓，荒我搁们纺建求议灿项溪目少景捷观尊体刑系刷要情强全调尊一魂种甜大散社宾区辟的开常放源与怠共匹融，葱各掏组民团盒景席观雾相办对盆独匀立贴，渡但练整绘体陷必凳须嗓相厌融掉合端，婶而屑且漂，血内俗部目景透观格必内须逗与碗外狡部鼻景兵观汤相呼烈应。淮婶南茎的这景绍观弹设废计母正泽处伯起队步财阶毙段显，赴开税发妹商课的景脂观手展宾示吐意染识极较耕弱；已鹅建裁成差小耻区忌的芬景歼观浊营领造讽水叨平侮较场低巡寿，竖大位多瓦仅剪限鸦于社尿区修绿碎化和硬昆质孟小臂广弦场；部贷分涛新椒开屡项顿目胁景桥观译设润计嫂已枪有没所正提森升林，办开优始涌注商重饥水怒景声的话运扩用店，板但规宾划荡较佣散励，积缺津乏降主且题孔和梁亮伙点；市坛调秒结哗果引发振现牧，公煌园谷景求观桂能是带分动撞项虾目凑销凡售，销例水如罗，陈由锣于恩临尖近袭龙廊湖团公造园筐，狱龙望湖挖汇洞景莫高游层昂产垂品五的象抗吉性旬得懂到壶弱测化复。市兼场正楼慎盘逃规加划称水垂平卡现珍状本牌项抓目仗社测区馆内样外句景底观寒分袄析湿标地锡生培态翅公针园堤刺外费河泰滩产蛮品滔分哥析援—技—景串观被资突源1颤1启络动跳区狮立废面载采昂用椒糅鲜合淋了默徽米派杀文其化究的犬现惊代蛇风积格犹，奴与菌市图场杀差棍异葛化甘，朝建狗议振涂岸料早穿蛛插柳面夕砖礼提扇升格品气质舰感多哗层小霉高墓层高线层退谣台叠阀加市提场协楼摄盘系立油面纯设钉计酬现挪状多瓶元怪化奔，讯以数现盐代息风垃格停为差主患；现挖有召社势区戏的予建删筑势多违数蒙以涂凳料为致主源，促少爷量刘贴找面育砖抱，涛整周体帝档率次辞感栋较宗低查。本朽项料目踪蝶立与面捉风律格本朱项下目热启往动额阶觉段屠立无面雷在现就代罗风廊格甜中财糅疏合似了搅徽研派所文鸭化，萄设呆计森中佛融季入室了截坡梁屋也顶医等猾元逃素争；我回们手建绍议眨立浇面绣材母质材应渣用娃涂器料耍搭愿配冶面梅砖锋，籍以亚提甘升培品市质恶感菠；部浓分技设部计消中栽要奇控泽制数好勒黄瞧颜黑色企的欢运陆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