世联-深圳后海公馆营销策略报告-6ppt

后海公馆营销分享代理事业三部2007.10步步为营，跑赢大势后海公馆营销分享一、营销策略的制定二、营销策略的执行入市背景分析营销策略回顾营销动作回顾策划与销售的配合三、营销沉淀与经验分享目录一营销策略的制定项枪目胸概闪况后冤海流公赏馆远位舱于裙南吓山勤后并海猾蓝颤天腿路竹与李后少海龟滨走路趋的夕交现汇经处心。坛东晌邻恐蛇盒口帐东林填削海陆区颤，算北匪邻瞒澳刮城副项袋目场。总姥用近地颗面赵积谨:2谱5顺0疯4岛0泽m2建诱筑轻容城积赚率踪蝶：2并.矿5霞6总窝建届筑惩面袍积础：6斜3涉9潮9庆9惜m2住解宅毙用防面天积掩：6风0征5榆0本0刷m2商爹业俩用亩面虫积谎：2悲5姨0非0成m2项穗目括概舞况项友目零位饭于折居县住粒环够境铺纯辟粹羽的而后厨海恋区针域联，耍为绵中皇等优规世模颗居秩家勿型惑住葬宅世。户型面积比例两房60平米20％三房100平米40％三房120平米40％项钢目封概壮况片每区这内挪地询产半大畏鳄根纷怜纷奖拿规地鲜，场开揉发纹高漂档阔住承宅点。安拥躲有钟稀桂缺难资洪源障景却观牧和辽良给好翅规轨划奶的梳后龄海鹊填贞海获区贺将午成盘为国继青香满蜜胆湖架、青华闸侨口城驻、吉红四树过湾贺之节后腐的陷深唤圳蔑第狠七路大永豪贵宅肆片锻区交。地铁口轩泰宝能宝能三湘地业澳达澳达皇庭鸿威口岸区地铁口蓝天路工业七路富力卓越湾厦招商卓越东滨路工苦业销八分路招得商朴东写路本沉项佳目沙属庙于居片旱区路的丹起冶势烈者辅，坏引盒领慢片惨区愉品轨质鼓与蛛市眼场裂。右用伤心楚打梳造创高避品捡质宾的任精捧品插是倦项践目疯给通后泛海愈填腹海花区抢的朽独摘特狡献天礼模。区辈域监价仔值其认柄知香港福田、罗湖地铁二号线：招商东路站后滨海路跨海大桥南山商业文化中心区特获区酷内耐/好最尺后精一欣块恰/装纯叔粹感的托/秤滨著海户中抱央钱居哲住锹区知/深贫圳资第遵七皮豪井宅钟区项胜目傅价才值锣实跳现跃依沾托棋于吗后渡海区费域店未标来黑潜凶力及地区铁兽交度通雨优颤势的现价横值衡平汁台1肃3身0达万毕M愚²妹滨锄海锅住跪宅发区1熔5捷公骆里泊滨旧海尿生俗活叔休等闲宋区共肤享微南种山爬中咳心蜓区浙成棒熟秆配竭套规宾划闯中搂区污域抬配盟套疏成型熟西动部准通扎道摇。夸地克铁仁2割号薪线掀、伏后毛海镇滨惩路候的跪交虑通币优书势“”—倚—除“暑关鸽内猫的稻房鸡子颠、嫌特肢别浑是库后卡海朽的肝房疏子定、付根走本扇不闪愁竹卖松，其不攀用城担尚心谣的绿！—田—唐“即项赔目引价镰格香是荐由复市凡场耻决辱定扑的锐，惕能摄实续现瓶正横常补的请市傍场赚价坐格甘就破可谅以给了鲜！许”—陡—器“来这祝个锁项难目杯就嫌是客要两好亡玩劲嘛台”—夸—抚“速我裙们寒就场是司要悟与熔众高不族同孕呀裹！测”发议展跟商处背逆景尤介波绍卢缴总驰语气录揉（灾2豪0芒0盆6案年武）伞：“俭地验业蜘房之地巡寿产俘有增限诵公垮司紧”推、筒“骡曾薪开夫发购西冬丽精城卖市典假薪日烈”局、晕“勒老犯板汤为贺海编归协人嫌士使，触充辽满爹激就情望，局希躺望正通在过鹊后姨海剑公薯馆及在蛇市舅场方发提出膨声寻音末”币、编“谨首彼次拉与拉世司联武合京作桶，纵配黄合玩程裳度湿较欧高寻”航。最茎初页的竟想隔法我咏们闪和住发招展惑商厉共唤同盘认方为坛：面法对唱2贞0抹0都7址，滋市炼场上形乘势府继住续铜看廊好椒，佛项嚷目弃所蜡处虽的哭区碰域塑价帖值多平霜台串及网产盯品挑价督值纠能冒让推项乳目帖“砍正沿常思的躁市隶场敏均陶价壶”叼及抖“拍销押售戴速秧度香”运的幻玉实纲现什不津会程存董在当太逗大艘困接难沉，项只目哪有映条音件迫在僻营圆销策上丹进体行酸一摘些牲改律变孔和米尝旧试潜，壤让攻客超户俊为颈之莲支短付殿更栏高据价梯值壶。基域于螺此雅，园我丹们乒制泡定承了蝇本局项弊目寨的漏营迎销立策义略柄。深惹圳寒房姿地赠产锐营替销疼都棒习倦惯乘了查说凤教分，味习虫惯扯了矿概朵念葡，艳习绸惯扎了茧强斩势忠：—密—忽“各明值天食我捐们棚住慈在薄哪杨里误？昌”演；—速—俗“头到极东冬部勤去深”追；—雄—陶“清荣呆耀泛府挤邸握”乔。后勤海邻公浮馆薄却燥要浴不掩一枣样短，俯我质们幻玉认项为晶应鲁该咏改辫变稍营怜销融的软沟榨通彼方液式腐；回演归躲产嫌品升、闲回举归征居杀住熄本遥质手，霜回唱归楼营肃销犹本做质奖；用垒自何然君、乘亲戒和线的极态沉度征与葡客糊户趁沟旅通益；用堡我焰们峡时浪尚宰人看文诉的悼居当住挡理座念五附渗加津在根项昨目读产租品刘之暑上柱，愉用忽心躺打陕动晚他幼们熊。营肾销王总花纲强危调阳产跪品局及迫客诸户鸡体热验除价耗值分，晨现找场宵高州品渡质梨展疏示版，洲提聋高骨客铅户顽的迈心连理促价誓值痛预该期窜。1回吨归顾产拘品今，由回跑归你居释住劫本膊质果，瓶通净过衡自领信欲亲熄和检的锹时辨尚湾人残文秤的街营障销角观付点股及坑手搅法沉向傻客疾户努传倡递销，给树糟立唉高厨形凤象或。2借业势亦后廊海砌湾顾区捡域句利旅好胀，岛低巡寿成昆本种营铃销席，念赢芦得钱客售户直。3营秤销投总画纲帝分帝解形锦象倍策毕略回脖归棕产促品航及殿居跳住塔本逝质，也演辫绎姻项隶目冒自京信禽亲源和贞的时拿尚慌人洽文爽形统象。展奸示贱及鼠服班务压策括略通赞过衔项妨目舱产抢品高舞品架质鬼展旦示及臭高竿标殖准捷的人询性啊化舱服禽务全体策验让跑客头户谈获堂得愉观悦姿的体局验画和阴理艘解辽项虑目俗的生幼活士本覆质铃居食住枕理关念陵，酿支桨撑初项她目欢较承高师价喉值的猛实菌现爱。推学广业策策略线愤上主汗推编项么目区泄域渔属诸性报及驼人杨文班形妙象，吸敲引恶注贡重吃高炒生浪活宵品序质颂及特本州质秘的吴创阻意皆中保产。线蠢下主辛打时仁尚修人汗文弦的订活仓动参营戚销，营安造捏市醋场善影窄响晨力二营销策略的执行本肝项秀目堆7叨月蜜2睛4蔑日在入避市棒，练此块时慌市思场厘宏休观室调摊控搞力渔度投加趋强序，洁政棒策津频筛出喉，旬对故推调广钩及贺销谨售悼束点缚株较艰多男。政策区域时间相关政策关键词二级市场2007.6.22深圳《广告专项整治工作方案》整顿广告宣传，客户积累受限2007.7.11深圳《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》限制外资炒房，外籍客户受限2007.7.13现场监管卖楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提交开盘方案、价格表信息透明化，营销工作前置，客户摸查受限二、三级市场2007.7.13深圳《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》三部联合发布，范围更广禁办VIP卡、十日开盘令、价格提前登记公示、预售合同管理、二手房明码标价三级市场2007.8.12007版《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》正式启用统一合同文本、杜绝阴阳合同及期房销售入煤市丧背乌景既分才析本锈项过目茎7壮月肥2蛛4盛日大入山市辜，谣此盈时泽市倚场菊宏疤观赞调典控让力书度寻加击强京，读政汉策思频侵出当，藏对揪推亭广棕及敬销赛售屋束茎缚茶较秀多武。入彼市障背李景潮分兰析新房销售政策取得《房地产预售许可证》前禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为禁止发布项目销售广告禁止收取任何预定性质款项取得预售许可证需备案开盘方案和价格表取得《房地产预售许可证》后十日开盘令，不得囤积房源、捂盘惜售预售房明码标价、价格网上公示预售合同管理、网上下载打印、限制更名统一合同文本房源公开明码标价现场监管二手房销售政策8月1日采用统一居间合同，网上打印严禁“炒卖楼花”行为二手商品房明码标价营俊销务动修作委回销顾营助销肠推弱广舌/效包其装日展仪示通/哪活彻动绵营汽销。申推缸广徐渠赛道达以丽报钥纸绢、哗短竖信勺、循网签络穿、秘楼告体峰条晌幅僚为殊主勇，饺辅藏以惜电缝台露、摄电亚视跌、统直币邮片、狐L轿E污D系、宴电致影叙贴谎片康等想，猛效浮果单明狱显念。时间推广动作主题7.24房信网后海公馆公开发售7.27世联平台短信后海公馆公开发售8.2特区报硬广公开发售，会所、园林样板空间首度开放8.2电台形象广告8.3世联平台短信园林、会所、样板房开放8.4明珠台形象广告8.4LED形象广告8.10特区报软文后海公馆重建社区与空间之间的关系8.10世联平台短信（约33000批）园林、会所、样板房开放8.14媒体见面日活动建筑背后的故事8.16外部短信（约100000条）公开发售中，园林、会所、样板房开放8.16-8.17新闻报道媒体见面日活动新闻8.30外部短信公开发售中，样板空间开放8.30特区报软文后海公馆建筑理念营驼销申动斥作酿回东顾结疫合锄精烛装扇修将样葬板六房麻开屯放望、匪中铸秋拼、彩国蛙庆贱等跃重懂要讨营慕销拐节送点润，疾推抛出帐针昆对潮性楼活息动湾，晃拓佣展魄客编户素渠斜道拍，即营革造命现顷场书销问售胆氛讲围野、载形屿成非口鲜碑等宣甘传敌效规应时间推广动作主题9.6世联平台短信（约2523条）样板空间开放外部短信（约97340条）9.13特区报硬广投资理财讲座9.14特区报、搜房网、房信网楼市营销重在创造“客户价值”9.14世联平台短信（约3000条）荷兰银行理财讲座9.16投资理财讲座活动“财来自荷方”9.20商报硬广精装修样板房开放9.20-9.26房信网、搜房网网络条幅精装修样板房开放、中秋活动9.20-10.10机场广告牌形象广告9.21世联平台短信（约3000条）精装修样板房开放外部短信（约44338条）9.21-10.30DM形象广告，产品介绍9.22-9.25中秋活动礼遇醇醉中秋9.26特区报硬广精装修样板房开放、十一活动9.27-10.4房信网、搜房网网络条幅精装修样板房开放、国庆活动9.28-10.28明珠台广告形象广告9.29世联平台短信（约3000条）精装修样板房开放，国庆活动外部短信（约125750条）销疼售住分具析随俩着智项阵目破营肤销昌推斥广叠工管作回的罪全扫面捐铺删开拨，鹿进焰线胡、拢上胀门手数场量漆保刻持必较深高沉水娘平斥，觉周历末剑上董门惰量强明您显咬增忧多内。销口售拦分德析项诉目在进洋入气销挣售舰中颜期唇，巡寿上四门道量展有畜一秆定沿幅度度陵的俗减刻少掘。坝此波时经营程销打推伏广以盘高醒频沉率绍、乓低重成利本取的佛方疑式息为崖主袭，和辅广以捏圈徐层鹊活金动踩旺洲场。销帽售箩分仿析新燃政纲的棕实漂施勒，翠市垃场馒反判应江强仇烈婚，熟进脱线萌、毕上犹门低数把量咐锐翁减倡，客武户惠关技注识点淡回证归罗理谱性寇，印此富时唉的阶现淹场魔展激示抗及被营押销跌活疗动芳对写提类高宗上腥门辜率旱有启较龟大桑作海用壁。三营销沉淀与经验分享从菊“拥竞箱争李性锋消古费中”狸到扰“倦炫验耀勤性级消欲费庆”期—妹—高马举烘高为打谈产两品港形佛象挥包屠装“锻消爹费良模挣式膨不汇仅愚取躁决蓄于闪个跳人博的爷品每味赞和私喜么好闯，侦家遭庭怜结评构昏和风收舌入阳水录平黑，软也晶取恰决最于拿一肝定朴的反社察会周阶汽层欧和锦经围济孩阶印层炎。纹”“钥炫洞耀抵性兆消债费识”夹指身有峡意蛇炫逗耀挂自喇己愈的嫩消紧费带行汇为掏，杯这跳是佩个胳人滚展糟示虑经浆济过实透力首从京而知确扭定都社秀会绳地拦位娱的击一辆种晒手狮段麦。—塞—美嫁国季经追济闲学潮家域和装社龄会帖学攀家，索蜜尔团斯食坦·凡妇勃贩伦喇，套《幼有泼闲隙阶脚级杂的核理济论车》后榆海补公影馆捏自培定遣位洞开译始葡就惭将嘉其沿目清标数客格户却锁芦定宗为返：城迎市丘中蛋坚狗的护创擦意膏中护产—烦—有枣远胜见散、释有令国殊际溜化库视睬野古、葛不搞仅弹追孔求挪居战住嚷区哑域裙的巧价稀值趟，堵亦铅注痛重副居班住舱细术节挖的戏品侧质桂和孕品置味吗，并施将圈在层哪营佳销作漂为必营离销灾推检广绕的驰有希力溪手馆段破，杏用喜圈矩层独的蚀语努言宴和露标神签福来搏诠基释诊后肺海见公屯馆恒的萌品磨质述和垫内痰涵烧，缠形狗成呈良杆好稍美珍誉羞度搬和施口惑碑觉传帐播晓力谋。从漫“慰竞笨争吊性颂消寇费哀”速到搅“芽炫秃耀欲性鹊消镇费跪”壁—拜—高石举柳高纵打垦产锻品浙形财象刷包疼装从却第贺一谷次迁亮你相遍开竭始苗，洽就棚决销定掀了基它扔的麦“裁江川湖剥地斩位匆”蹲。醉我紫们胶的排初灰衷萌：若朽干丢年冬后计，当我鸡不抵在狸江歼湖糕，抄江孕湖狡仍理有趋我饲的短声目音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