世联XXXX年徐州“国信上城”价格报告

谨呈：江苏国信地产

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.11.20[2010]-GW-48徐州“国信上城”价格报告2项目位于徐州市新城区，隶属淮海经济区核心位置，未来政府规划存在重大利好国信·上城双核心之一：徐州正在朝着“双核心”的城市架构方向发展。新城区定位于政务中心和高档住宅区，老城区定位于淮海经济区商业中心。城市向南、向东：实施“东进、南扩”，疏解老城，优化功能；城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河故道为城市主要发展轴。报告前言1-关于项目3项誓目连为跪总围建6身5余罩万窜平繁米植的贤规冰模雀大尤盘避，俩首决期阶开漠发7列#似-午3地简块衡，穗产急品拾以眠叠线加诊别瞧墅换和狭花底园疼洋雄房定为代主物。总指建满筑阔面远积而：4托5万m2住真宅润总询建彻筑皆面恢积礼：6李5万m2容糊积鸭率局：1杜.县2绿衬地眠率扒：3彻8么.恳1纷%总洋居育住团户季数建航筑爹密犹度车匙位圈配彼比国灾信·上根城是神国萍信后地科产艺在惩徐怨州忌继掘龙沉湖脂世钱家凶项扁目哈之析后观的尊又拌一弊全持新筛力挪作挥，垃产笼品撕强辈力坐升擦级悬，往致我力傲于府引茶领权徐恐州颠中什高钱端梯产拆品礼市茅场郊。7梨-龙3（歼总塞建1锤4漠.津3万叶）叠透加纺：5销.似2万洋凤房橡：3贵.皇6万公尼寓哲：5刮.豆6万一迎期抗开玩发7独-吉3地乌块妖，1祸#吹-泼4桌4邪#楼铜，响建错筑质面损积层约1浑4沾.范3万岔方辜。溜其炕中伏洋还房1五5栋助、傲叠巨加2陕4栋蒙、5栋法高迫层和。首职批超推复出1互-躲2错2魂#，4营参销倦节较点产妻品品升云级纵，积形皇象傲高龙端入杜市境较胡晚村，匠展估示眨有协限推泡广挤不卡足苹，指节隐奏趁加潜快年字底省推漫盘雹，狸回勤现屿压普力工掉装粥到技位证，添沙袋盘丸到桑位网他络直释情放爷讯守息证，处邀论请齐客确户混上凉门森参食观徐专州原秋奖季歪住场博架会首锣次蜡亮绩相炭，擦成犯功善拔驴高焰调矛性勒，唉积趣累8躲0师0余掠组岂客究户政；鹿同纷时觉体施验捧中扬心限装薄修跌完邮毕算该价居升扣级开算盘乖前仔，痰多堂次厌摸岭排雁客卧户偷，成检搭验与诚剩意诸度竭并屡测驻试态价假格稍。盛虏大劳开爪盘去，梦首龄批脉入材市选但房兵方芹式况待区定1太0月1日1殖0月2梦5日1阶1月5救-景7日1绣2月歪中污旬业梯务骨员坟到巡寿位扎，立正冬式绣接昼待慌客产户销昨售闪物押料桐并穷未渣到讯位什，射接票待医处误也耻未仪装帐修柄，寇只港是霞业恶务盒员且到叶位越，蚕做饰简蚊单豆的约介碑绍着、竟登棕记1修1月谊下愚旬1压2月纱上煌旬5开粥盘根目旧标险沟罪通开呈发扛商窃目伸标品岗牌航目肾标逢：在国昌信陆双窑城辆中承锋担羽着树转立响标仔杆、水打符造国抵信顷高光端店品删牌的条使乘命痕和烂任撑务赚，友为瓶国可信堆在梯徐乎州络下藏一连步路的来发晃展堡奠雀定亏好事稳梳固遍的悼基邻础；速坦度碎目廊标篮：完尾成妥集藏团岔的缓销遮售桌目吸标吴，窜实孟现2截0蜜1帐0年鼻不混低秘于3冻.推2亿谈元涨的虹总掀销驰额。报盈告祥前捞言2-关色于闭目传标稳性妥企销过售3色.换7捏5万豆方采的钟基怕础职之股上华，最樱大卧化剪物致业千价荷值6报她告欢结摊构1234策脖略涌前臣的贞分室析价稿格丘策赵略靠指捏导核称心发均限价煤的吗推掌导价胃格溜表呜制那作彩及册验臣证5推痒售看策摧略泉及胃工压作榴计绍划市估场督分巾析产叨品纠分树析客首户循分团析72展0叹1浪0年渣宏谅观宗政筹策舟出猪台疲密欧集州，鸭以廉“4浓.嫩1恼5与9休.联2延9址”两喊个史重谨要膝节拣点汇，单为瓶史除上摇最配严状调说控宏宣观列大勺势？8限浮购控令—配—限稳购若政搏策蹦对预于泡高哑端界投辽资席需钉求凤进转行颈直互接拌限他制生和愁打荐压小，拖高段端铜客探户规进倚入灶观什望背傲景岸：2症0疲1两0思.斩9峰.锣2婶9国丘家栋有支关们部乓委剃出务台陷对族房廉价辨过牌高沟、需上姜涨柳过认快低的杠城伯市祖要沸在浇一耐定边时清间畜内依限刚定持居裁民黎家缺庭号购费房灯套技数表贼现暴：自援政睡策伯出烧台怖后葛国讲内书先绞后1屠4个颤城惹市挖出翁台经了俗相由关眠政利策究细膝则学，数主判要蜡集鞭中纯限佩购妹、匀限头贷惰上戴，事而尤且蜡还饰有追其链它币城拆市舌将置陆宣续歌会殃出忘台谊相帆关蜘细泽则宏情观健大绳势广州调控细则5条厦门调控细则5条深圳调控细则2条上海调控细则12条杭州调控细则22条南京调控细则5条温州、宁波调控细则北京调控细则5条天津限购令海口、三亚限购令大连限购令9宏货观师大姐势限恢贷摔令—蚊—二社套脂房牌政借策判认的房咐又补认筒贷眉，爸将贯对估改上善束性晴需尖求忠进兰入滚门愿槛朵提维高垂，池增惩加蓄改杨善栗购峰房墓者肠的陕实掠际抵购源买劝压视力线和伪心盈理值负专担认房认贷＋对嘉于程借攀款步人首桂次赞申硬请玻利史用爷贷念款购牢买暮住饱房枪，叼如联果施在枪要叫买普房事的宣城供市辰房戒屋均登壳记足系名统(也任包姻括役预计售飘合港同自的太登液记配备养案西系碑统)当译中理，衣其家皇庭捷已散登林记有看一阶套书及乞以姨上肌住谦房凤的弹，疫他芹再视贷屯款胖购意买渗的摔住妹房耐一艘定假是裤第弟二宅套泪及畏以俊上袍住堂房借宏款煎人已兰经执利脊用怎过凳贷件款购潜买序过眉一店套答及渗以熔上诸的盯住按房棍，惑又泡申衔请匙贷青款盗来扁买雅住辰房奴，夺也勉认束定夕是涂第泽二护套衰及含以馒上躲住闲房鞠；1该0加厦息厌影洞响—乖—随奸着役通凶胀括压摩力志和娱人轨民伙币游外美部越升泄值嘴压园力蜡愈侧加戒明污显票，覆中丈国位即汪将适进望入工加住息趟周达期贫对架抗怎内桶外眠压短力宗，顷对似于纹刚涨需裤客叔户喇同梯样后打肌击宏脱观舅大厘势1宣1政施策部影煎响1棵—喊—在挥前煤期宴调揭控渡措枪施知与榆加肝息响的喜叠况加彼效摩应存下继，挪购疮房寸者崖的吃购末房聚成他本验明邪显伸增处加宏肚观浸大骗势限团购限隔贷加梁息乓、加纠税全械国摸“踢一果刀阶切避”可：•首配套阶：构首橡付3成晚以储上真；•墓2套榨：海首剑付5成喷以取上蚀；•描3套核：牧停为止步贷帅款•商庙业侨贷纳款体、暖公旁积获金染贷约款疼月住供盛增净加皮；从1购0月1日烧起怀，斧对住个口人月购希买9填0平元方序米业及魂以晶下妄普才通伟住唐房蜻，绢且染属咐于朋家轻庭访唯血一针住车房才，疏减惕按1明%征期收珍契甘税甚。碍其教余烈不图予盲优烤惠自咽政魄策麦出扑台女后啄国茅内且先密后1堡4个置城麦市让出自台股了祸相服关尾政爸策漏细沾则血，钳主肠要拍集亮中肉限伙购1疫2政俭策鼠影爸响1舍—痕—首漂限鸡购茎、钢限风贷说、峡加村息摊等旁综妇合喘影劣响乳，躲市搁场头各既部糠分抢购鸟买夹群岛体瞎均僵受痒到尚购蠢买罪影疑响魄，倚市炒场纷需袭求设受贺打廉压宏士观傻大卫势受限贷影响首付增加、契税增加、月供增加受限购、限贷影响，部分高端投资客观望或者推迟购买决定1例39荐.促2油9政才策搞后草的栏表傍现—仁—十赏大蚁重捞点们一直线贵城和市险成卧交悄指范数提环韵比忌下猜降誓比规较该明场显,二驳十蜡大涛重网点众城艘市越成宪交击指民数容环甚比恩上婶涨宏席观迟大鲁势数古据宝来迹源麦：经中猫国手房矛地闻产贿信霸息险研溪究扒中顾心1当4徐梦州昏政座策—锦—肃1臭0月兆开闷始晨进宵一既步荒规绣范历商姓品轮房支预脖售惊行正为苹，铲并订执碎行党住倒宅旺契嘴税饮新艘政惩，新提问高辣二老套侮房终契夹税徐默州谈市雅场徐厅州汪市犁政代策外表蠢现雹一:徐帜州特市荷政雄策档表型现兵二:1息5徐伤州村市省场—弱—供伴求橡比忽创义下来新笑低0密.绒3瓜6，涌有隆可敢能播属单于姥赶商搭污契村税吸调翻整搏政猜策邮末范班摧车锋的则现态象徐抵州绩市睁场历将史午上竿徐阅州0限5窄-才0侵8年子一羡直党处繁于熄供像过重于帅状确态垦，温存搭在充较尖大别的寺市此场胁存勾量稿压旺力精；0虹9年变在奏全耍国异市催场彻爆男发光情饮况闷下冒，幸徐页州柱市淹场踏出鼓现谅少润有归的局供垃不躁应确求裤；1可0年报恢货复臭供起求程平约衡巴状帽态坚，亭市庄场秩需勿求铺旺哪盛皮；1菜6宏乏观执市抢场融：根受拌到帆有号史沟以小来删最归严瓣厉关的炒政耗策火调脚控改，阶一炸线宝市鲁场撇成济交叉量登萎滑缩脉明歉显扁；徐倡州裂市昆场浊：暖尚壁处巩于际上健升漂期斤，月受卖政退策堤干神扰纷后咬的盏恢未复冷能滤力绪强惊。但度也州不偿可巨避唤免黑的夸将锄存诞在偶转没淡税的您风维险牺。1说7首们先现着盏眼嗓于派整段体钟区拥域苍市伍场倡，艘徐抵州黎市漂场屑住黎宅让均枪价矩大酒致肃分滩为折如姨下证四爆级未，捞本坟项疗目葵所枯在朋的皆新膊城骂区字位躺于嘴第伐二湿级揪别悦。项衔目昨分廊级一般级（纷老遵城羞区仙繁装华真地义段叫、梳云拜龙击湖碧强询势舅资虑源竟）龙娘商飘天中骄翠匹湖辨御列景风蒸尚拜自尘由聪城晋狠合台世匙家二伟级（新脑城轨区桶大镜龙捧湖追资蔑源娃、防市验政锹府许规幸划傻利民好负）国超信墨龙条湖念世彻家绿计地剃商睡务柜城三菠级（约铜浙山次新沿区递、拖城骄东夫工料业党园鸭区驻）国天基俭城纤邦加幕州显玫敌瑰翼园四耍级（摸北浓区苦、航开市发废节骂奏远减鲜缓搂）九居里松景钩秀*本磁项错目剪目事前腔处扎于城二妄级阀区治域况位戏置区悔域讨市遗场6500及以上4500-55004500-5500新城区5200-58004500以下1粮8新列城懂区7大闭开抖发想商8大筐项闭目抖，窜产伸品快类袖型切与葱本哥案肆无邻正很面巴冲岭突誓，棕但提大笨多禾在1漫0年巷底1厉1年灵初挎集乓中师推哲盘饮，刻客禽户测分早流疫竞辈争迅激哪烈淹。区上域坝市绪场1且0旗.择81天0视.逃91富0率.蝴1刮01乓0融.捎1治16月冷起肉连岭续句每速月笑少至推处多阻开赚，1光0年肆底亿主铃推概商脂住双楼1恒1月毙、1赞2月稠连膝续盖推先出膜小占高臂层思、袋高少层稀，啦约3赶0拉0余顶套1芳6周.企4万冈㎡脏，中一回期1架4栋共高主层柳小抛高问层休年订后袜推划出1动0薪.岭6一兼期腐第各一筒批糊次7栋翼高提层筐小事高男层1售1月傲售斗罄淘，扒后衡续先仍给有二乐批广次亮推座出桑，乌且痛有焰联产排扰别跌墅件项帐目2栋改高衬层本及子联回排拖、爸独原栋串（1搂4免9知-毯2莫3简0主㎡）1外2月夸推婶出1秒0月泥份均二程期遣开治盘1腹1月剂仍获有4栋2最0研0余疫套贱小喘高晚层平放绕量1屠1年3月虚推筹出沟多昂层,叠狂加迷产项品★1稼0斩.膜71绑0贷.拖1阴21眯1薪.仁11蜻1致.扰21奶1紫.叛3世舟联阁介澡入伏徐矿州纯市成场本克案棍营药销帐介蓬入邮、影销优售小筹坑备有期本帐案刚蓄涌客无开镰盘奔期国墨信镇上痰城肿，1豆2月如中迈下口旬3驱.停7仪5万嘴㎡府洋拐房贞、碍别虹墅行推仙盘在聋售待掌售绿呆地帐商窜务剂城中谷铁酬建萝未羡来屑城汉滥源涨国奋际地华刮城中黄茵子龙辞湖渔国腿际国嗽信司龙闭湖撤世骂家国勿信趁上嫂城恒抱基沾雍籍景摘新扶城维订维百龙吹湖艘湾1跟9新咱城箭区慌近怀期抬开工盘鲁的但各妹大通项露目么产坟品悼以酿高查层挡小亚高绞层皇为右主箭，愿均劳价近普羡遍器在5修3犬0梯0趁-揉5京8考0碌0元序之犹间杂，租价陪格坦提娇升趟存溜在幅天匀花掉板精。区阀域节市营场区位楼盘名称产品类型最近一批开盘时间最近均价（元/㎡）最近去化速度（套/月）折扣折后价格新城区绿地商务城高层、小高层10.115700-5800130无5600中铁建未来城高层10.1153002002万抵4万5100汉源国际华城多层、小高层10.11530020097折4900国信龙湖世家高层10.115700-5800180一次性付款98折5760区域楼盘名称高层均价（元/㎡）花园洋房均价（元/㎡）联排别墅价格（元/㎡）洋房/高层系数比别墅/高层系数比新城区汉源国际华城5300——9000——1.70铜山新区加州玫瑰园5300（周边）5780——1.09泉山区鑫苑景园73009500——1.30——区不域舱内董同骂类语产转品轿较这少摄，虚放狱眼赠徐希州浸市爆场币，煎对交比寒其初它敞项原目杆别逆墅/高酬层张系承数跟比介，森以绘期挨对嘴本扩项队目垄定黄价宰有芹所唯参颂考2娱0区晴域毙竞桶争姜市旁场抚：年围底议区酱域仪市础场初整逝体丈竞愧争仗加要剧分，由本炊项脉目鹊需窃要影加折快闻推色盘禾节链奏楼，均尽贩量艺按后时拳进碎入恨市雀场劈燕。洋抛房寇产摔品育、海叠判加掏别五墅花均累属田区忙域拾稀拜缺级产撕品年，编但敏涉煎及获到故客篮户比分铲流血，曾定埋价兄需榨参过考宗高谁层醋项华目桐的窝单录价勾总盟价债及小其益它庭项讲目把的摔相哪关轰系剩数嗽比能。2印1报舅告冤结玩构1234策恢略拖前势的笔分庙析价既格果策档略秒指赏导核也心竿均拘价杜的要推酿导价铃格漂表仗制堤作钳及缩慧验桶证5推论售鸦策火略旦及零工术作鹅计精划市竭场然分需析产志品高分莲析客守户值分离析2揪2本泊项械目赔首驻批巨主饲力雪两雅房岔面浪临巾相您对库激锹烈约的勉竞疼争妖，艇主扛力尼大造三未房比竞所争削主闻要榆来拉自鬼美绳林大、免晋尤合

一房二房小三房大三房四房五房复式总航天双城面积段-92128142-144165-167-183-239

套数-1102613654-16342融科天城2组团面积段-82-92101-125131---

套数-6312333---219万科金色家园1期面积段71-7883-93-131-135---

套数26217-60---303武汉天地面积段-102-113139.15-239.54---套数-

-----美林公馆面积段61-6486-91101-128132-159----套数1568133130---346鑫城国际面积段

92-97111-125

--149（复式）-套数-60

---

东立国际面积段-86-88-124-128---

套数-72-72---144黄埔东宫面积段50-64104-120105-166----

套数80168168----416顶绣晶城面积段-90-93112-115135---

套数-30025050---600晋合世家面积段-93-147、160176-212237-

套数-56-11216856-392

目前销售率融科天城2组团80%万科金色家园一期23%武汉天地1组团100%美林公馆40%鑫城国际一期2组团40%东立国际50%黄埔东宫0顶绣晶城80%晋合世家50%目逝前寺在懂售四楼觉盘左销锈售妻率深盘诊点壶参信考端：2幕3一斥期晨三呀栋贡楼地产室品遥类邻似踏，赏板加式劣结旺构邻，长一决梯职三防户1矩2弱81隶4元21静4变41进6酱7N10989鞋29泄22溪4两鸣房—诱—优蛾势巾不跪明共显应。挑方彩正渡、歌卧贵室受全抬南雨向焦设帽计鸭，穴但障客两厅梅仅1转.索4米匀采徒光马，登且洒过9率0平惧米万泽科斜金贞色漂家掏园8众9平隶米酒两丽房万惨科浑金勾色9结0余评平壳创报新加两功房首陡层二较层鑫挂城矩国摄际8思9平夺米尝两桂房←优蛾：饱赠陶送衡双畜层忌大所露乳台劣盛：气暗狠卫建、辟暗察厨只，肉客惰厅更靠赴露央台微采饶光牢。←优译：极双符阳构台劣浇：者不姿方传正兰，蜓暗们卫情，刮干览湿底不响分爆区←优悔：妈创幻玉新敢、兼南牺北魄通绵透拆，鼓大便阳茄台写、千双掏卫劣盗：醒暗宵卫拢、槐厨概房驰通早过菌阳孟台瓶采跌光9事2平妙米2随5大侍三悠房—肉—优剪势饺明要显纲。辈户疾型伞方饿正你，黄南陶北巩通密透业；宴主雁卧尚套深房懂并阴有堂步诞入作式帽更毛衣热间涉，宫次宾卧辜带逮更顽衣吧间晋冲合局世歼家1方4吴7平惧米谨大极三渔房↑优粱：弟南彼北拉通远透秧，召厨挽房猫较圈大速，颗主豪卧渡套奶房劣手：誉干姐湿副不倘分饿区轰，芬次忙卧蓬太括小兆，1椒4些2锦-悟1候4卡4平泄米2丧6产勿品栋分爽析炊：本掌项怠目复主宅力乳两尊房按优臭势初不猎明脸显降；乔主贷力者大看三问房燃产成品刑优摊势毯明蜘显腾，院存巴在膛一沉定裙的西竞赶争晌力帖。2贵7产愿品换细辅分。高市场增长率高明星现金牛婴儿瘦狗相对市场份额波士顿矩阵明星产品包装，旗帜！四房+小三80套——具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。高端客户关注、可实现高市场价值。现金牛产品利润主力二房+大三246套成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。综铅合岁对水市术场困供侦应缎、设项翅目素自谢身誓产链品伤差涛异抗化须及好目行标插客谦户管需奏求堵的劝分徐析箭，予本小项卫目好的配产桂品球细识分忽可牌借泊用血波送士伯顿梳矩皆阵皱表帅现容：婴儿产品培育、转化楼王复式16套——需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。目前客户需求较低、热卖带动、展示到位后可实现较高市场价值。2腿8报先告说结彩构1234策稼略事前孟的尾分禽析价究格搁策黄略丧指朝导核浙心金均遵价袄的馒推骗导价絮格晌表惊制碑作跟及收验才证5推杰售纹策托略块及禾工紧作欺计落划市些场炎分盗析产总品攻分洁析客币户主分读析2哭9客祥户画积盾累役情员况通吼过帜两脊次倍活伏动凝，夹截园至1监1月9已宴经残积洒累册办喇卡钞客班户1棚3毛0医0余锁批圣。1宏0月1叼-靠3日畅香此格笑里陪拉缸活终动盼，牌梳择理泻老弄客哥户摄办识卡5扛5瘦5批垂。1刺0月2钥0赶-亚2丙3日库售城楼左处柿开胜放要活种动看，闻梳嫌理祥新巩老给客观户妖办也卡8翠7专0批左。3余0客药户耀以江武怕汉木本昌地影人塞为也主膜，企主蜓要鲜分勇布饼在盒周惭边防区植域你、路汉闷口功中墨心追区爸域映及漠徐毯东躬片晴区马，梢其面中侦汉亩口恩中院心病区头域覆价全格啦承皇受刘力链较捏强闲客惊户老占3笔1舒%目道前勒积嫁累泄的桐新衔客亦户闸与培之壁前腹的渠客架户艳在要来杯源凉区皂域羽上谋不爆存啄在印明浆显萌的阵变唇化贿，繁仍税以峰武糖汉遮本姐地似客浊户区为袜主猪，竞占骗约9邮6远%的微比冠例鹿；患外指地鲜客鹊户凝主旦要旺集遗中贿在棍湖叛北渣省笋内你其冷他针地喝区鉴、锁深鱼圳议、句港珠澳需台岸。武侮汉穗客差户取中铅，怠汉仿口偷客禾户7示9贤%，边武异昌嘴客馆户下占1径0兵%，拣汉研阳赞客盆户扮占3药%，总周熟边双区箱域2宪%。汉湾口差客拾户抖中皇，劈燕二便七忍片较区豪的及客拼户利占辫到4熔0扩%以街上铃；傲其璃次米为购江毁汉馋区引和鞋江货岸蛋区改各普占1盲5江%左星右青；金另孕外症武灾昌乘区挂域虑的惭徐疏东淹片驻区逮的漆客绝户枕也碑占促相进对闲较势高丛的誉比体例滨，瓶约7廊%。3遣1安%的歉客扮户背有弹较有强尚的富支客付上能垮力3快1以迅自固住遇为组主钟的陶首合次忌换捡房赴客吉为脸主挥，沈投状资足客颤户开比贷例斩较洁少目饭前之拥驳有屑房予产桨数倘量：本顺次狐置香业娘目征的拾：3设2客斩户烟明杏显畅得思表序现秧为访需澡求技小冰面谈积光产翠品茂，娘大呈面苦积引需膜求架量俩不己足煌，捡尤与以卷大易三蹲房询主流力昨户肥型需纪求奏户榴型：10号二房小三大三四房复式

92m2128142-144165-167183-239供应量110261365416需求量80632511739133责3客你户装关洞注灶敏斜感般点草主裳要初在低区撤域众发掩展欠潜严力吊、红目煌前婶周漂边振配周套绳状笋况迹、卫项访目潜自并身此素狭质桃及撤开之发浸商叉品评牌知四广大撑方饱面区域潜力周边配套状况自身素质开发商品牌﹥﹥﹥3逢4分饼析璃小旷结武封汉劲市劲场：眠武沾汉完整玻体满市哥场胜尚铁处兵于昨上还升桥期尿，席受矿政则策分干甜扰糕后潮的容恢上复述能驾力久强任。禁但新也宁不宜可挑避冒免寄的税将纽奉存愤在寇转月淡季的右风掩险研。竞做争堤市腰场：腹跳施出智二录级而项重目暗的丽价补格溉区拒间乱将恋存此在栗风壤险站。鲜明暮年锄上珍半悦年铜区贿域廊市胆场欣整笨体耗竞抛争呀加哭剧垃，雄需庙要脏加歌快陡推赴盘细节轮奏令。产伙品循分犁析：校本学项盗目史主条力述两洋房径优却势悔不茫明瓦显它；皆主质力护大贴三栏房泛产佩品督优究势忆明档显轨，凯存苍在能一旨定卵的需竞凝争春力观。客港户萌市饶场：起自蝴住耐客鸦户壮为刺主畏，口但烦客瓦户码需禽求年明耐显变偏步小寻。3种5报帖告怖目洪录1234报镇告讽的泼前丢提价谷格芳策察略古指捎导核令心去均许价独的龙推访导价察格威表斩制丈作扣及璃验追证5推脊售后策绘略润及数工但作样计粥划3善6价偶格找策回略树肺立硬价追格季标工杆话：锄通详过粥明质星催产尘品未叠耽加租别勉墅锄和而花碍园衫洋密房线的若价权格决标致杆砍作愧用端，少树乡丰立铺项窜目喘新分城巨区雀的歪标互杆状形终象衔；预仔留起价其格犹上途涨拆空面间旱：兆为阀后情续插价腔格番拉渴升抽提批供您可腿能垫，扣并胖为夕可目能电带廉来疏的说市屑场枣转华向婚预毁留缺项括目之操虽作业空胃间龟；整教体苗价酿格帅策墓略胡：苏平稠开渐高量走贿的劫定药价班策垒略药；3此7平拔开汉高搁走疯的餐策沉略粘之悦下阴利迷用橡价胡格养杠愚杆鉴实叙现邀目狱标内财部随价献格最关报系死处白理洋景房2、3楼示，垂叠万加谱上双叠价影格所杠袋杆追针逐对骡产修品令的使大杯类恨别湖、纳具搜体启产伏品膛比环较育分到别静发喇挥觉作女用谷：正伤向愧标辆杆医：稀渴缺戚洋德房1楼范及率叠增下凤别逐墅惹为谎价选格算标兄杆唇，与总唇体瞒平使开新但蓬需叮要柳建窗立饱高绑价贡标王杆坚，线为爆顺嫁利形实夏现驴开业盘兆目脏标斩之俗后桑的患提巴价巴实嫩现星引照导允基昆础董。明举星沉标慨杆察，失立晕挺掘高乳价现洒金乓牛揭产护品臂，中走塑量洋家房1楼弃、党叠狡加勺下存叠3己8报溉告栋目鸣录1234报移告翁的尝前颈提价捧格炸策僵略粉指量导核飘心虫均娃价之的尽推凳导价佩格股表司制雾作仅及战验宜证5推尘售辱策红略皱及取工震作斤计常划定介价匆方涛法核泪心视均够价荡的余比植准庙及欣确抹定3处9定勒价抵思蠢路帝推肾导1、两市侍场荒比蛾较留法之确水定小捆高谱层正缴常叨售半价2、槽内屈部尚比奖较月确须定洋霜房烘价睬格3、洽市板场净比晕较钱法才确品定叠竭加颂售失价3、童经宾验旦比沙值缴确伞定叠恼加承价宴格2、壶经跪验郑值有确伙定洋消房刻价储格洋末房相价纳格膊推爆导叠神加竞价傍格烧推贞导4怒01、丘小真高退层撞定艘价4屠1本项目国信龙湖世家绿地商务城中茵龙湖国际恒基雍景新城上海建工中铁龙域中央总建面62万方45万方200万方25万方50万方20万方63万方容积率1.21.51.922.161.261.252.08建筑类别洋房叠加、小高、高层7月：小高层高层下半年：双拼联排高层下半年：小高层预计十月份：多层叠加小高层下半年小高层多层别墅高层小高建筑风格现代现代现代简约欧式古典现代简约现代简约现代简约占地面积42万方50.7万方105万方16万方63.3万方16万方28.6万方工程阶段——二期已经打桩部分别墅已经封顶一期2011年底上房1A期高档住宅已全面动工09年6月打第一根工程桩定销房：多数高层已经封顶推售时间11月底推出洋房、叠加7月初推2期小高层高层6月30日三期开盘下半年推小高层推房日期未定下半年推出别墅小高层6月推出高层小高层均价（元）——预计550055005000————预计5000以上选眠择火国眼信标龙施湖顷世族家越、权绿劣地对商沃务恰城底、下中与茵岩龙活湖慌国冶际殿作六为尚重促点脆竞宣品公远寓猴产燃品4怪2公份寓能产掌品1、午筛授选孕可驳比阁楼照盘2、排确刺定款权变重3、油打跨分4、像比尽准才价搁形冠成产灾品累结蝴构爽相型似残、牙区土域屡接鸣近目昌标洁客捎户印相蔑似贞，周销狠售壳期篇重弟合根言据甜与踏项权目延的喷竞间争由关辣系栏。障评貌定抗指即标渣：1遇)客自户单重沙叠苍程孙度2）视和虫项换目谱距他离践的江远手近2８笛项讨比榴准摘指维标马：片妄区幅优许势素：述周申边渠环潮境/标神志侦性堪地甘段/生落活瓶便喝利延性/升级值岩潜誓力/噪题音扔污谣染/治适安蜓状断况/小排区恋独俘立/车喂行架路索线/公安交视路贯线本绣体蛛素抛质势：绒项展目巴规擦模/容嫩积普率/商攀业哗配围套/车蓄位同数钩量岗比/园拔林伪规志划/会壮所把规歪划/梯窑户讽比/实援用腾率/户脚型/采艳光幼通默风/楼碌间纪距/园近林国效辅果/公番共赚部茂分常品台质/售岛楼影部惕、降销志售耐通棕道/建费筑堵外香观/样疾板置房陵展熄示项刷目纤品秧牌伐：柳发盟展宫商薪和谣承思建哪商雅品管牌哑、锈前吊期膛推陵广贿形暂象物因业鞭管积理共：痛物验业平管娇理烤品斧牌/收厕费运射用著市倒场养比朵较索进吉行灵均却价怒确泼定4仁3公旬寓绿产膊品原势则影：区迅位涉特猴征奸类泊同目厘标表客伙户遍相倡似推远售厘时树机罩接购近产井品周竞痰争国秤信侦龙舰湖积世朵家4桂0拒%比较项目绿地商务城国信龙湖世家中茵龙湖国际区位特征（30%）★★★★★★★★★★★目标客户相似(35%)★★★★★★★★★★★★推售时机(5%)★★★★★★★★★产品竞争(30%)★★★★★★★★★★★★一沾期权均凯价含推黑导疮：漆确震定拣项色目障主班要记竞或争芬对炭手术为码绿铺地详商浙务松城收、饭中在茵余龙思湖归国功际津、鸣国枪信啊龙左湖戒世爪家中屑茵领龙各湖雄国贼际3祸0骨%绿封地粗商毛务销城3情0帮%确爆定布权慎重刷：4楼4公追寓扇产魂品

竞争楼盘1：

绿地商务城竞争楼盘2：

国信龙湖世家竞争楼盘3：

中茵龙湖国际本项目比准均价实收价格550055005000比价系数（具体见打分表）0.9581.0031.0555比准均价526955175278权重30%40%30%

比准值1581220715835371通狂过沉市捞场混比艘较溜，固得枣出贞公脆寓瞎静蛮态词均积价厦：5刮3神7滋0元/平柿方攀米4垄52、丢洋武房核定眯价4夹6洋留房与产杠品定忍价泡说录明1、笑内美部云比害较影定卸价2、亮经啄验好比悠值烘定网价3、筝综箱合寻因任素胸定舌价利霞用守洋霞房忧与市小树高伐层置产片品先进术行淹产始品均对窄比幸分门析腰，否得前出看洋施房眼产坐品啄的兄竞抓争袭力忆和栽参迁考宜价牧格按晶照壮洋痒房适产技品鲜和晨公城寓图产钞品招的许经酿验捐值猪确设定流一翁个傍参睁考亚价桨格4砖7洋昨房映产摔品

产品类型附加值舒适度综合评判小高层（以主力A3为例）小高层产品14.1%客厅开间4.5米，主卧开间3.9洋房形态高于小高层洋房整体附加值比例43%高于小高层的14.1%近30%户型尺度上二者没有明显区别洋房一层洋房产品112%客厅开间4.5米，主卧开间3.9洋房二层、三层洋房产品6%—9%客厅开间4.5米，主卧开间3.9洋房四层洋房产品46%客厅开间4.5米，主卧开间3.9综余合佩评骂估虚，帮洋钩房沃物舞业谣形衫态创及码附纵加误值坊上痒的圈明呆显抬优裤势返可张比午小握高也层忍高念出2再0穴%左塞右检：内各部臣比司较厚定宴价4攀8洋粮房元产晃品洋驾房鲜产毒品粗经物验熄上辉比款公餐寓劳产狱品想价蛾格喷高琴出1层5馋%我—玩3抚0浑%：经途验串值坑定盘价

上市时间洋房公寓比值=叠加价格/公寓价格天悦华景在售530048001.104唉9洋户房蔽产维品综晃合锄评猛估碧，拨本折项昆目广洋光房台静卧态棕价羡格碌取1阿8捐%的惑价犬格笼增协值裹：5业3碎7照0前×碌1怒.总1诊8含=趋6景3疲3高6元/平诵方榜米综礼合晕定倚价内矩部晒比悠较睡定妙价洋冰房府物诱业颈形盼态岂及君附隐加拴值初上跳的贸明愈显欣优鞠势斤可就比有小宏高蔽层撤高好出2戴0凡%左待右1经您验模值毁定乒价洋稳房伸产亡品腿经嘉验婶上普比短公鲜寓泡产窑品翁价甲格鞭高汁出1慕5宪%凭—查3红0望%25朵03、汤叠哪加惑定泉价5杨1叠但加惭产例品1、朝市畏场通比扯较摸定宅价2、挪经同验曾比古值瞒定撇价3、盖综视合朵因态素细定坐价利谊用荡绿再地粘商碍务趟城乔、楚世老茂出东横都劲叠清加肝别观墅籍进裹行河市定场慈打造分按膊照投叠长加匆别芒墅艘和舅公躬寓安产蛇品再的科经戒验垦值斧确根定历一拔个档参锣考群价插格定廉价闷说愉明楼盘叠加别墅均价绿地商务城（二手）7000左右世茂东都（二手）7500-90005开2叠仁加甲产猾品

竞争楼盘1：

绿地商务城竞争楼盘2：

世茂东都本项目比准均价实收价格70008250比价系数（具体见打分表）1.02950.921比准均价72077598权重60%40%

比准值432430397363通腾过跨市酬场云比员较豆，傻得淡出刚叠疲加桐静纵态叮均晋价劝：7肆3栋6博3元/平臭方萌米市熄场旨比灭较末定葡价5堡3叠替加伍产屿品

上市时间叠加别墅普通公寓比值=叠加价格/公寓价格世茂东都08-11（一期）5500-62008250380062001.541.33绿地商务城08-09（一期）目前二手价格49807000397053001.251.32按喂照回经扔验礼值迫叠叠加虎别竭墅牛与详公插寓付价炭格遗在1亏.抄4猾-弦1崇.蜜6倍窗之根间射，刺参排考国上挺表1如.型2携5怨-苍1首.垦5避4范肤围绵，阁本哈项真目议取1剂.等3夺5：5驱3码7辜0肯×左1司.躬3半5＝7慌2敲5每0元/平旱方镜米经削验脸值困定认价5恋4叠茅加萝产概品综宜合绑评方估痒，族本淘项叼目尤叠旺加统别阶墅盒静昼态打价脚格筋：7登2分5蒸0元/平明方倡米综括合悲定姜价市场比较法定价7363元/平方米1经验值定价7250元/平方米25甜5报第告叫目蠢录1234报约告月的疤前赏提价事格卷策承略娱指封导核奶心眨均疾价厅的锻推糖导价尽格缸表怎制粗作滩及鸽验撇证5推手售傍策融略议及流工角作堂计呼划价盗格筑表垃制滴作倒方澡法影彻响间价剩格机的唱因寇素优和拘权桌重平务面羊调牧差竖窝向仪调润差特清殊苹单转位欢调慌整价问格播表授试古算价翠格炭表昼验子证5处6价醉格目表浮制阻作比方术法精劲确瞎致滴导—警—精乓确逆制煎定者影释响障价饭格如的炕因介素婚和腐权征重蜡，应户欠户仪爬婚楼椅打敢分飞；高师成蹈低捕就—毒—稀酬缺双单误位彻价街格罚一欢步吸到疗位娱，焦确取保疑价垂值滚最交大乎化折；翼主纸力六走添量蠢户讯型走合机理贤价付格乞确猜保葵销鬼售达速飞度执；价带格贤合教成—管—结遍合居房尾号绩推糠售纵安驶排势及很销良售虹目足标臭将喜分质批播推辈售削的板房缘瑞号远进耻行软价狐格猾调潜整困，播利斑用览价牧格柜杠隙杆蹈实勉现近销讽控侮。5马7分馆户围价许格闲表耗形批成限工叔具P=基被准医价+平胳面膨调暴差+竖斧向渐调坊差+特畏殊坏调卖差5刚8平币面锻调招差锄：讯影勇响舱价肌格穴的舅因准素帽和客权朵重景观35%朝向5%面积/户型30%采光5%通风10%噪音15%权流重幼设戒置厨的祥基头本棵原翁则岗是鼠客最户寄购懒买庸时商的劝关碌注玩度唱及孙产押品斯本涉身榆差竿异得度欲。由骡销征售享代戒表长、黑销村售隐经惊理粥、推策齐划梳打图分剩共1施3人虏打跑分渠修膛正饱得态到喝。5序9平罗面宋调坑差健：钟原枯始耗平鸟面岔调这差抛布驴局1098534126792平两房128平三房144平三房165平四房8579615971195174088377913250701155810911740215613771299171414291377140367517402156137712991636116910399615976热0平孝面塔调朝差鹊：问平葡面巴调乡丰差走最倚后充形闸成由捞于壁在伐目欠前病市腾场御之稻下衫，秘客把户候需约求吸转票向少小碑面航积下，兔根概据尊算钟价绩之即后挤最固后砖一胜轮剥客侧户逼需制求辅情瓶况桨进元行虎修香正扰调知差死。炒修芦正础方巧向想：9传0平丹米阴继冷续船提鸡高来单芦价1胀2蔽8平孟米壳三贯房纽奉破水格冠提尖高晌单椒价继倘续债拉谣平微大赤三由房住价难格6糟1竖姨向亮调述差1疤0差#9纱#8胸#6扫F越保过僵商妈业3隙2亏F竖池向必调柜差顿原摊则趋：小斤层箭差拨原段则患，顺确凤保坊高抖、惕中浑、缠低滨楼拔层戚消菜化浑均栋衡狗；对刃景里观筋或先视燥野堤变尸化钥较李大建的梁个眠别蔑层抄实护现画大强层崖差铲，失形府成垮对划比灭，蹲引月导阅消孟化良。因财武疼汉炉市和场艰高响层固项蠢目达取慕得同预颜售丑的咐工任程藏条掏件械为1殿/重2层显高吹，拥所抄以锅竖源向敢调脂差姐根关据取市眠场炒经真验击估虚算封：区管域桐市心场饼高粒层切产白品叙调摧差酸一船般矮在2皇0威~荷4巩0元/平足米雁。区妙域嫩市性场咸一虫般维越营过1柜5层茄会赶有符价怨格削差阁异波。2陪5葵F景骨观驰变堪化希不场明短显1帜04究01肯02夜2剧-窃2额5棍F景宪观父变牲化滚不绳明蹄显1斗04锤01常04律02唱01鼻5饺F过春渡遇区唯景高观园见区失景额观部灾分搅江弱景1倚5睬F过环渡廊区锻景思观1夹5奋F过坚渡饭区恒景览观3柔0絮F3椅0佳F2物2匹-幼2俩5涉F景照观惠变幼化涨不经明方显2甚02我06怜2综夏合哨折愈扣末率武淡汉带市容场惜一馅般盒开酸盘炎折彩扣桨优努惠下为诞：9福8、9糊9折抹，予本递项沸目步建躲议在参待考并市馋场耗设稠置蜻取9泪9折凡优稀惠焰。科并肠同陆时眼保笨证旺前裕期讽入池会待客涉户纺享薯受惯相号应基的阻积滚分冠优数惠葱。具飘体页折轻扣慕等火待1香1月1展8日论活周动营举笼办克，枯客例户狠最甩后广积副分漆之趟后转进云行漆统宜计快核猜算那。6锋3待哀所厌有采营满销知环艰节说完晶整驶经荐历邻后钻，忙会尿对勾价圆格段最组终师修茫正装。均驰价随的古最爽终坟确丽定导，愧有正赖掩于寸与冰客括户袍博宇弈长环晕节冲。闹本塔项友目定价评格羞的窃最纤终插确水定伪需唤要乔再恼经绵历丸最垒重哨要黄的厌三认个皱营粉销拖环焦节业：客什户爷需钟求部适典当退引复导客盗户狐看党房底（味清师水讨房科即牧可遍）妖算刺价客弦户修诚蕉意挽升遥级预丹销乱控6醉4T锤h养e威e翠n顷d，T膝h双a忌n孕k转s！6怎5A诱c摩t箭i蚁o训n疤1：立者体猫式择营怪销豪手渣段超盆常吩规根手鼠段闭，到实庙现叫短斗期祝内库快凭速啊储蛇客蜜！4月2情4日-四5月2旨0日泥，芽现掉场宜排洒卡觉仅4衣3张花，杏如辫何否完秧成3拘0套堂开承盘成目仔标钟？—串—储脚客姜加锄速厨！惭加奸速泼！泻再休加凤速语！率！集肚中上轰裁炸1有茶效插牵霜引2做效足分现舅场36宏6路扒演+派拌单大悟小搭户蜂外能拦墓截高循频善度弯、介大颗量缓数犬据掩库诊短蚊信赤投掘放网五络吧覆蛛盖暖狼场叨活株动报法纸加贤速拌储未客“仍集铸中辆轰应炸单”秘室笈1：集翅中少轰禽炸短索信—五—最菌具爪性悠价秀比犁的槽媒花体册形乞式蜘！储核客俯期断间电累屡计馋短家信则发露送谢约2跨0湿0万再条,累环计蕉有枣效彩进询线4凑9贿9组龄，丸占近整左体茫进秋线8嗽7床%，展上绿门1沿7好8组沾，司占团整逼体荡成雪交1蛛8套户会外—申—聚飘焦伴拦补截主钱干睁路极段+核帆心歉竞拜品况周且边游拦亡截蝇，岭聚谊焦译城己市耐主袜流照客雨群绣，乡丰更沾好号实琴现结项劝目女间搬借末力路哄演录、已派郊单—瞎—一辟对叉一纺攻育破甄胃选截与查项建目侧匹帜配贷度宅最梁高区的侍万逝科宁老铁社穿区狗（限新种城牌、婆水宇晶额城药、尼霞笋光蒜道5号详、紧金帐色痛家浴园桐）绕，俭路仓演住、杆派暂单惑，嘴配稍合砌上众门雅拜弦访报栽纸—产—营决造汉视乓觉舌冲刃击主健流捏媒荣体屋投异放宿，紧面雪向榆大武众隔客栗群堡，到扩浸大救项峡目林影沙响给力活招动—膝—迅哗速失聚