招商培训-入职培训-高效商业地产团队建设与职业经理人个人素质提升

1高效商业地产团队建设与职业经理素质提升培训讲义

———以房地产和零售业作为背景的成才之路杨宝民主讲中国商业地产联盟专家委员清华大学国际商业地产运营客座教授深圳市新摩尔商业管理总经理星联国际地产机构董事总筹划师杨宝民介绍研究方向：基于知识创新的商业房地产经营与筹划；地产与IT复合型知识结构现代零售业创新经营研究中国商业地产联盟专家委员易家房地产参谋机构董事，深圳市摩尔商业管理董事长。曾任茂业百货集团公司副总经理，新世界地产营销总监，沿海物业管理总经理，王志纲工作室高级筹划师等高级职务。解放军测绘学院博士生指导小组老师

本人核心竞争力：商业地产创新经营与筹划业态规划、商业运营商业房地产开发与运营理论与实践————————杨宝民等著清华大学出版社2006年９月商业地产第二版本攀登亚洲商业地产研究至高点第三本专著世界百货集团与白领百货经营研究NEWMALL商业管理公司简介深圳新摩尔商业管理公司是一家中日韩新多国专家合作的专业管理咨询公司，在商业房地产与旅游房地产筹划和经营方面具有核心竞争力。CreativeVMDGroup(株式会社)简介

公司名称:(株式会社)CreativeVMDGroup代表理事：尹载晰中国业务代表杨宝民

地址：汉城江南区农岘洞济玄大厦301号(135-816)成立日期：1997年1月17日

参谋/ChiefConsultant:青山正人(AoyamaMasato)参谋/ChiefConsultant:高见泽忠兴(TakamizawaTadaoki)常务/ChiefConsultant:许载宁研究员3名外聘参谋(现行业韩,日专家)8名主营业务商业设施开发筹划零售业招商与运营参谋市场调查,营销筹划及战略开发商品企划及业态设计、战略开发商业设施环境规划及内部设计商品陈列〔VMD〕筹划及实行

2001~2002三星TESCO「HomePlus购物中心Tenant标准化规划」2001?EvergreenProjectShoppingMall」筹划2000九老洞「MarioOutlet开发规划」2000

明洞「Cat’S服装城开发规划」2001

木浦「玉岩洞商业设施开发规划」1997CITY「百货商店RENEWAL规划」CreativeVMDGroup(株式会社)MALL筹划案例

韩国招商与经营专家许载宁

VMD公司常务理事/MDChiefConsultant经历2000~至今CREATIVEVMDGROUP常务理事MDChiefConsultant1999.01~02.10(株)MarioCarteKniｔM.D&营业本部长1997.02~99.01(株)DIAMONDCONSULTINGConsultant(理事)拥有韩国新世界百货女装经营经验，善于招商筹划工作高见泽忠兴(TakamizawaTadaki)日本商业环境设计专家商业室内外环境设计参谋/ChiefDirector经历具有丰富购物中心环境艺术设计经验2003.5~03.11MARIOoutlet别馆商业环境开发咨询进行中2002.11~至今(株)新世界百货商店新规方案环境设计参谋2000.11~至今(株)CreativeVMD参谋/ChiefDirector日本著名业态设计与商业经营专家青山

正人(AoyamaMasato)

ChiefConsultant经历2002.11~至今(株)新世界新规方案MD参谋2001.4~至今(株)CREATIVEVMD参谋/ChiefConsultant2001.4~2002.10(株)CreativeVMD社长2001.1~2001.3(株)CreativeVMD驻日本参谋CKPLANNINGCHIEFCONSULTANT1998.1~99.10(株)DIAMONDCONSULTING常务三星物产流通部门参谋1994.7~97.12三星物产流通部门商品业务常务1994.7~97.3(株)DIAMONDCONSULTING常务1992.10~94.5(株)BLOOM21(日本)营业担当业务1989.11~90.11(株)新世界百货商店商品总部参谋/理事(随SEIBU百货商店和新世界百货商店合作签约派遣当地工作)1987.3~89.11(株)SEIBU百货商店总部妇人杂货部部长跨国公司对中国大学生缺点的评价——为何在中国难以找到合格人才1.缺乏团队合作意识。2.实际动手能力弱，理论与实际联系不够。药方：加强团队知识学习，多参加团队活动训练，培养健康心理素质，积极进取，乐观豁达。针对商业地产团队建设重点在于高层团队高效商业地产组织团队模型建立奋斗目标愿景总结反省团结合作深入探索树立信心建立商业地产团队开发愿景愿景描绘了更为进步和美好的未来，它是领导者和员工一起，通过挑战现状和发扬探索精神而创造的一个他们向往的未来理想。建议奋斗目标：国泰恒生集团公司通过奋斗拥有最有文化特色、管理水平一流的、单位面积利润最理想的一批商业地产工程，形成自己的著名百货品牌。愿景揭示利益关系：开发商、商铺投资者、顾客国泰恒生集团团队有效的商业地产高层管理团队有效的高层管理团队是基于合作性目标而团结起来的，他们能够公开讨论相互间不同观点，努力探索问题所在并作出有效的决策。有效的高层管理团队对发挥组织的能力和全方位的战略优势是非常有价值的。尤其是，高层管理团队有助改善和提高组织在质量、客户相应本钱、绩效和其它方面的竞争优势。有效的高层管理团队的另一个重要意义，是用自己的行动为组织建立了团队合作的典范，表达了他们对整个公司员工开展团队合作的希望，使团队合作更容易在整个公司推动。商业地产高层团队理想知识结构：大型购物中心招商与经营百货经营商业地产金融国泰恒生高层团队建设的初步建议１．优化高层团队知识结构，形成领导核心。２．二级公司购物中心团队采取百货与大卖场、商业建筑工程、招商等专业组合的管理团队。３．在重点工程集中优势兵力，集中力量突破难点。４．建立商业地产根底标准，科学评估二级工作工程运营水平。商业房地产企业文化特点如下：1.企业文化一般只是作用于房地产企业内部，但知名品牌企业的文化建设往往对于整个房地产行业产生深远影响，甚至能够超出零售行业。例如沃尔码品牌的核心价值，不仅对零售业，而且对其它行业影响也较大。美国通用电气公司CEO杰克。韦尔奇当年这样评价山姆：“山姆.沃顿了解人性，就像爱迪生了解创新创造，亨利.福特了解制造生产一样。他给员工最好的，给顾客最好的，任何与他接触过的人，都可以学到一些有用的东西〞。2.不同的社会文化环境，对企业文化的约束力不同，从而企业文化创新能力和创新可能性空间随背景不同而产生差异。利用对人权研究的重视，强调零售业企业效劳大宗的人文关心意识，而不仅仅是为少数人效劳。3.房地产企业文化是一种追求可见时效，追求直接经济效果的务实文化。例如房地产企业文化与营销环节结合紧密，直接能够促进商品的营销。4.企业文化是一种投资文化，是一种投入产出变换文化。5.企业文化是一种集体文化，房地产企业集团的企业文化在各地分支机构的表现应该采用本地化形式。企业文化在价值链中的构建企业文化应该渗透到价值链的各个链条，企业价值链追求企业价值最大化，构建优秀的价值链需要业务流程再造〔BPR〕，BPR以流程为核心必然引起职能局部变革，变革就必然涉及企业员工职务的调整，良好的企业文化能够有助于员工支持变革。因此，很多企业ERP与BPR的失败与其说是业务工作的失败，倒不如说是企业文化的失败。联想集团形成了良性的企业文化，员工大力支持变革，经过两年多时间成功地实施了ERP，优化了企业价值链，创造了联想持续开展的奇迹。集团公司管理经常出现的问题：分公司没有很好贯彻集团公司意图，财务问题、人力资源的冲突等等。很重要的原因是企业文化没有形成共识，分公司没有很好地共享集团公司的无形资产。此外，企业文化建设在分公司传递涉及地域文化，在人材本地化的同时，必需考虑地域文化与企业文化结合的问题，在开展企业文化活动过程中采用地域文化形式来表现企业价值观。沃尔玛的企业文化沃尔玛最独特的竞争优势是员工的献身精神和团队精神。1999年财富杂志评价它“通过在培训方面花大价钱和提升内部员工而赢得雇员的忠诚和热情。管理人员中有60%的人是从小时工做起的。它的利润分项方案很大一局部表达在股票中，这也不无裨益，因为该公司股票在过去两年中上涨了两倍。一个不能调动零售企业员工全部热情的总经理不是优秀的经理人。合伙人关系—沃尔玛团队建设特点山姆认为，顾客、员工和股东都是公司的上帝。员工是公司创新和变革的最好源泉。每个正式员工都拥有公司的股份，将股份给予每个普通员工是非常正确的决策，符合零售业特点，因为零售业最重要的是员工与顾客的接触，销售业绩是通过员工的效劳才达成的。公司给予员工平等的时机，在公司内形成上下沟通的开放环境。公司给予员工分享企业经营信息的权利和共同承担企业经营的责任。出版在零售业知名的刊物：沃尔玛世界。董事长安排出专门时间听取普通员工的意见。沃尔玛独特的文化气氛重点反映努力工作、友善待人的质朴，通过制造文化气氛，形成商业文化，聚集人流。户外大拍卖、气球大赠送、请乐队和马戏团表演。免费竞吃比赛。深圳铜罗湾百货宣传的成功深圳铜罗湾百货是一个具有极强文化活动筹划能力的商业公司，它具有全年的活动方案，能够聚集优秀的艺术人材与顾客参与表演。拥有专业表演舞台，舞台四周是商场，非常符合顾客的欣赏要求。铜罗湾百货迅速开展，已经开设深圳高尚社区华侨城铜罗湾百货店。深圳铜罗湾百货经营面临挑战首先是三大概念支撑：1.摩尔购物中心，未来购物中心模式2.华强北升级版3.国际牌、流行风其次是4大软硬优势：1.人性化的空间，人性化的效劳2.强大营销攻势，品牌扩张平台3.位置显赫，高手筹划4.规模宏大，交通便利，布局合理缺点：人材经营是弱项，企业经营根底不扎实结局是失败：１．缺乏稳固经营２．盲目扩张，投资失误，资金连中断茂业百货企业文化茂业百货发扬“忠诚、拚搏、创造、开展〞的企业精神，以“领导潮流、追求卓越〞为经营理念，根据市场开展和广阔消费者的需求，不断调整商品结构，优化商品组合，完善效劳设施，美化购物环境，提高效劳质量,认真做好商品的售后效劳工作，以“真诚效劳每一天〞为效劳理念，努力打造质优价平“一站式〞的购物殿堂，以满足不同层次的消费需求。团结合作团结合作源于团队成员的信念：他们的目标、希望和利益是正相关的。共同提升绩效、愿意分享报酬。团队得成功与荣誉是共同努力的结果。如何团结合作1.团队集体探索愿景和目标，促进团队得学习。2.建立工作任务的相互依赖关系。3.建立基于团体的奖励方式。4.开展人际关系以建立信任。5.使团队成员角色互补、能力互补，追求团队知识结构最优。6.建立团体归属感。合作与竞争理论应用合作中竞争竞争中合作有效化解冲突建立便捷高效的沟通机制树立信心如果你想要一年的繁荣，种谷；如果你想要十年得繁荣，植树；如果你想要百年的繁荣，育人。——谚语团队树立信心需要高层的鼓励鼓励，必要的资源。树立员工信心的关键妥善管理权力。奖励性、参照性和专家权力是积极的，强制性权力是有破坏性。强调共用权力的价值。权力消极面：权力差距会阻碍坦诚的交流与人际关系。合理授权1.组织的支持：让团队认识到自己的价值。2.规划团队：使团队感到有能力完成任务。3.建立信心：使成员们相信大家会一起努力。深入探索一个方向明确、团结合作且充满自信的团队能够坦然面对困难，克服障碍并获取成功。有效发挥团队决策的潜力，能够开展建设性争论。分析和表达同意和执行质疑和理解整合和创新建设性争论循环过程整合和创新团队通过以下方式鼓励观点的整合和创新1.努力解决问题。2.共同确定问题。3.合作性相互影响。4.整合不同观点。以步行街研究为例，运用洋流理论，与美国JERDE设计公司合作解决了环状步行街模型。整合与创新案例—购物中心与步行街开发及经营带着NEWMALL团队总结国内步行街问题，到日本考察思考步行街思路，得到JERDE公司设计难波城启发。超越日本购物中心的创新—大庆步行街及购物中心本工程模型吸纳了日本难波城城市综合体优点，采用洋流理论和多学科知识进行系统筹划，不仅方便大卖场和百货进驻经营，而且能够销售一层大局部和二、三层局部临街商铺。此模型具有全国推广价值，特别适合大城市非核心商圈和地级市核心商圈。反省的力量准备和方案做什么、怎么做？我们如何运用新方法？反省和学习发生了什么事？我们当时怎样做会更好？执行和试验我们尝试这种新方法。采取行动。反思中国商业地产为何缺乏精品日本大型综合工程博多运河城的成功不仅是设计的成功，更重要的是工程的日本开发商具有开阔的眼光，不仅有充足的市场调查与商业经营筹划经费和设计费用，而且给予市场研究、商业规划和建筑设计非常充足的时间。反观中国的商业地产开发商不是政府要求提前竣工，就是开展商忙于回收资金而提前盲目开工，中国商业地产缺乏精品的真正原因是急躁，缺乏打造精品的长久式思维导向与执行能力。中国要在商业地产领域站在世界之巅，就必须由开展商牵头，共同沉下心来打造能够在世界商业地产领域占有一席之地的精品，具有世界水平的经营效率，同时在建筑与效劳方面具有民族特色。如何成为商业地产优秀经理人不同的行业背景告诉我们，管理才能与专业知识结合，这是培养优秀经理人的根本要求。重视地域文化，先进经营理念与当地文化相互结合。重视多学科交叉学习，具有复合型背景是成为尖端人才的成功之路。不仅重视自身知识结构的完善，而且要注重团队知识结构的合理。孙子兵法的为将之道与高素质人才的五德要求“智信仁勇严〞智——对知识结构要求，战略把握能力，专业知识结构。信——诚信才能长远，才能可持续开展。商业地产要求可持续开展。仁——得到人心者得到天下勇——敢于承担责任与谨慎相互结合。严——严于律己，才能带出好的团队。刘伯承元帅带兵极为重视五德，与邓小平成功带着刘邓大军极为不易。房地产集团公司的开展战略选择亚洲金融危机宣告了韩国大企业盲目多元化战略的破产，通过大企业之间的专业化重组，韩国企业采用专业化经营战略，韩国大企业开始摆脱财务危机。专业化战略值得内地大多数房地产企业关注。专业化战略的功能效应如下：专业化是一种最具成效的开展战略，专业化经营有利于形成规模经济和核心竞争根底。与香港企业相比，内地房地产企业规模普遍偏小，远远没有到达规模经济开展水平，因此在相当长的历史时期内，只有专业化经营水平提高了才具备从事多元化经营的根底和资格。万科的董事长王石屡次强调，自身开发规模太小，与香港地产企业规模相比，自己规模很小，与世界５００强相比，经营管理水平差距更多，根据企业所掌握的资源从事多元化经营难以取得良好效果，通过在地产转化化领域耕耘，万科企业利润变化情况如下：专业化经营有利于缓解企业资金压力，专业化是一种风险最小的投资策略。动态竞争的策略选择

——高层领导要提升整体驾驭能力动态竞争要求我们具有自学习能力，动态竞争策略对于商业批发与零售行业及其重要。以大型购物中心的开发和建设能力为例，普通的经理人难以驾驭数亿元以上投资的大型商业地产工程，因此系统提升管理团队驾驭能力及其重要，具体表现在开发流程的有效把握和经营的有效性，能够按照经营目标组织有效的招商。企业集团竞争战略模式发生改变：第一，动态竞争战略的制定是以重视动态竞争互动为根本前提的。第二，过去制定战略的另一个出发点就是扬长避短，以自己的竞争优势打击竞争对手的弱点，然后对手在博弈中增强学习能力，优势发生变化或逆转。第三，静态条件下，制定竞争战略的目的是保持长期竞争优势。而在动态竞争条件下，制定竞争战略的目的是创造新的竞争优势，特别是善于利用多个学科优势，通过知识壁垒加大对手抬高竞争的门栏。第四动态竞争条件的分析方法不同于静态分析，把博弈论和行为科学的分析方法用于对竞争对手的行为和反响的分析；把联动分析方法用于对竞争对手的分析；运用情景描述、战争虚拟现实游戏和仿真分析等方法运用于竞争战略评价与选择。第五，在动态竞争条件下，人们更加注意环境、市场和行业结构对企业行为与效益的影响和企业的资源条件；而在动态竞争环境下，人们越来越关注企业的能力、核心专长以及企业战略的作用。收缩战略—企业经理人的利器收缩的目的是集中企业资源，通过转让股份，破产企业等多种手段，降低企业负债率，退出不具有竞争优势的行业，将有效资源集中在企业主导产业上，实现企业价值最大化。收缩战略成功的典范：深圳赛格集团是由深圳工业局电子总公司改制而成的一家企业集团，1992年，集团资产负债率113%,集团已经处于破产边缘。从1993年开始，赛格集团董事长王殿甫运用收缩战略，通过大量出售2/3不具备行业竞争优势关联企业和参股企业，分批收回大量资金达２亿元，这些资金集中注入到集团的优势工程，例如电子制造业的赛格中康玻璃的玻壳工程，赛格大厦等房地产工程，赛格集团资产负债率下降到６８％，赛格股份公司和赛格中康玻璃两家公司成功上市，赛格集团重新焕发了活力。先收缩兵力，握紧拳头，然后在主导产品与主导产业投入优势兵力，对于收缩战略的应用，王殿甫给我们上了一堂生动的战略课程。防范战略失败既然战略失败的原因已经明晰，预防、防范战略失败就是一个非常重要的课题，具体措施如下：要求始终采取有效的战略分析措施１。战略风险分析是指在决策之前最大限度发现可能失败的缺陷和障碍反面信息。２。抛弃帝王将相的权谋文化，以积极的心态面对失败，善于将个人远景渗透到组织的血液中。３。提高企业决策者个人素质，优化决策层知识结构，建立科学的公司治理机制。NEWMALL商业管理公司的战略选择—成片滚动战略1.战略形成过程———三年探索与实践。2.源于集中兵力打歼灭战的思想。3.在重点区域占据优势，20%及80%原理。重点效劳上海、深圳、长沙、北京、天津NEWMALL根本的专业工作流程分解商业市场调查与分析把握发展的大势总结商圈演变规律分析各种因素，准确判断项目经营可行性；根据市场特点，研判商铺升值潜力，设计适宜的策划方案或代理销售方案，论证其最佳赢利模式和设计经营方案。与深圳中汇建筑设计事务所、美国JERDE商业建筑专家、与日本及韩国VMD公司合作，根据消费者偏好设计商业建筑概念设计方案，追求商业业态与建筑规划的最佳匹配。根据市场特点，设计适宜的区域商业网点、规划方案、具体项目业态规划方案通过商业市场调查分析，确定竞争对手，合理调整业态；确定可视商品企划(VMD)方案，实施制胜经营战略。进入实质性商铺销售代理、招商代理与商业经营管理服务阶段，为投资者与经营者创造最合理的价值。长沙案例充分发挥团队作用在长沙非核心商圈挖掘最大商业价值如何成为李玉琢式的高级职业经理人理科出身，在实际岗位中学习锻炼成长。具有管理企业的实际能力，具有良好职业道德，是具有企业家精神的高级人才。讲真话，对企业负责。四通公司副总裁华为常务副总裁下面是我对个人成才的看法个人成才的探索—培养良好的工作与生活习惯不良的生活习惯和行为习惯是成功的严重障碍，从根本素质开始提升，努力规划人生，成为团队中最受欢送、最可爱的人。提升个人素质的措施

拥有健康的体魄

乐观的精神追求积极的人生拿破仑说中国是一头昏睡的雄师，我们应该苏醒作亚洲的强人。每天拿出一小时锻炼身体，按时吃饭和睡眠。适当组织集体活动，加强员工之间的了解和配合。充满活力，给人信心。世界小姐的健康形象—充满活力员工个人的学习1.寻访名师，名师出高徒，学会站在巨人的肩膀上。2.根据岗位的需要进行自学，对于岗位知识求精。3.从事商业地产工作需要广博的知识面。认真阅读本领域学术期刊和博士论文，进行系统的了解。冯卡门教授和钱学森博士复合型知识结构举例1.现代军事理论和刘伯承兵法。2.零售管理3.房地产开发4.计算机应用5.企业集团战略行万里路，读万卷书地产经营人才的知识结构地产高级经营人材应该具备的知识结构1.人材经营与组织创新知识2地产规划、建筑设计与环境艺术设计知识3.智能建筑与IT运用知识4.地产融资与财务管理知识5.建筑工程管理知识6.地产营销知识除了知识以外，具备企业家精神也是选拔的重要条件。其中具备战略创新意识与能力是关键。商业地产人材的培养方法1.从商业建筑规划与营销课程学习起步，围绕商业地产价值挖掘，集中参观解剖重点工程，请专家讲解。2.有方案设定研究课题，例如Shoppingmall以及1000亩大盘社区商业筹划课题。3.注重多学科交叉学习，不同岗位锻炼与实践。4.建立完整培训体系，减少摸索时间，善于团结同行专家，合理配置资源。美国地产业博士的培养MIT经济系城市与区域经济学联邦、洲与地方政府高级金融经济学I高级金融经济学II高级金融经济学III斯隆管理学院金融理论投资市场与金融研究资本投资决策地产业经济地产业金融与投资地产业企业管理开发过程的法律监管MIT城市规划与研究系城市设计与开发，城市设计政策城市开发设计，明天的城市地理位置与开发原型环境设计政策与影响，土地使用法律与政策城市交通规划，住宅与邻居规划住宅与通信效劳市区规划方法，地理信息系统零售业人才的培养知名零售企业工作经验积累研究生课程：零售管理BarryBermanRetailingManagement/MichaelLevyBartonA.weitz超市管理，顾国建市场营销，科特勒市场营销管理—定位、联盟，芮明杰，复旦大学出版社企业文化第四版，刘光明公司治理机制宁向东，清华大学商业建筑规划，曾坚中美城市建设和规划比较研究，中国建筑工业出版社购物中心开发手册,美国土地利用学会.提倡复合型知识结构法国老佛爷百货化装品百货经营高级人才的知识结构具备骨干商店经营经验零售额３０亿元以上百货集团公司高层领导岗位国际化的百货视野百货人才应该掌握的根底知识如何学习商业地产开发与运营专著1.理论联系自己的实际.2.注重动手能力,设计业态方案,参与商业建筑规划.3.对外授权讲课,获取较高投入产出.1000:10000中西学习方法用于商业地产研究中西学习方法的比较根据事实进行演绎推理，特别是复杂的推演的计算。动手创造能力方面比外国学生差。演绎法西方学习方法：从屡次实践现象中产生经验，培养洞察力，提炼出模型.归纳法美国推崇创新、勇敢、自信。易于向新事物方向开展；亚洲强调标准、静思、谦逊，讲求扎实的训练。杨振宁教授学习方法的总结

——博览、主动、渗透、独创

中国学生喜欢按部就班，希望学生喜欢渗透。因为学科之间具有密切联系，提倡不同知识之间的渗透。广泛的阅读有助于延伸人的思维空间，例如大学时代的一场讲座可能引起你的兴趣，花一生中的一段黄金时间去研究它。高级经理人才要重视地域文化的学习考察上海豫园商业区商业文化与商业开展密切相关以奥特莱斯为例上海的海派文化盛行，白领群体多，小资情调浓厚，人们喜欢消费品牌。山歌是群众的工具是追求幸福生活的向往刘三姐唱出穷人的志气广西山歌是广西文化的代表广西商业与广西文化的结合商业开展比上海远远落后，商业具有自己的特点商业房地产企业团队建设假设干思考以客户为核心建立效劳体系建立大客户营销部门建立CRM系统从客户中挖掘财富筹划举例：1.运动健康俱乐部2.社区文艺宣传与社区展销相互结合。3.社区客户系统与百货接轨。商业地产企业的人材经营创新人材是地产企业生产要素中最活泼的因素，人材的经营要求不仅要把人材当作智力资本，而且是特殊的资本。我们在企业经营实践中，不仅要吸引真正有创造力优秀人材加盟，而且将研究生培养机制与企业人材培训机制相互结合，将员工的日常工作与研究工作相互结合。对于员工的培养具体采取如下措施：1.结合工作岗位，提倡按照工作需要进行学习。2.制定培训导师与研究导师。3.重视心理训练，培养员工良好的心理素质。4.鼓励与国外大学与一流公司的交流，开阔员工的视野。我们不仅提倡个人的成才，而且也培养团队成功。建立合理的公司治理结构现代零售业企业高层管理决策范畴——————————————————

董事会经营班子零售业企业高层管理决策前瞻性决策———————企业发展远见宏图的确认例如考虑4-5年远景规划企业战略导向的批准例如负责审批知识创新战略高层经理班子的选择股东财富的再分配董事会管理决策重点如何保护和发展股东财富运营性决策————————————企业发展宏图选择企业战略开发—例如制定知识创新战略企业经营运作的实施建立最有竞争力的价值链涉及公司产品、市场、人才经营、业绩商业地产经营组织架构举例南京绿地广场购物中心商业管理公司组织架构营销推广部招商部物业管理部质量与物价部财务中心南京绿地广场购物中心商业管理公司百货公司营运部优化董事会成员结构独立董事选拔建议.对于零售业行业熟悉，具备较高决策管理水平，具备正直人品且为行业内所公认。.消费者中代表作为独立董事参与企业决策有利于建立良好客户关系。.零售业研究学者包括国外零售业研究学者作为独立董事参与董事会决策。.建筑专业人士、零售业市场专家作为独立董事。约束条件：至少有一名董事应该是与本公司规模类似的公司总经理。董事不得同时兼任三家公司董事会成员。董事应该不超过15名。至少应该有一名外部董事熟悉公司业务。注重精神鼓励业绩考评体系组成第一，考评标准。根据员工月〔年〕度工作方案确定对员工工作能力、工作业绩的考评标准，这些标准可以根据环境和条件的变化而加以调适，同时，又根据公司规章制度、工作程序、岗位职责确定评价员工品行、工作态度的标准，这些标准相对稳定且具有普遍性。第二，考评内容。分为四个方面：一是以工作指导书作为考评员工工作的根本依据。二是以月度工作方案作为每月工作考评的重要加减分依据。三是以年度工作方案重点检查员工年度工作完成情况和岗位职责履行情况，使年度工作方案与月度工作方案形成相关性。四、员工学习进步的考评，建设学习型组织需要员工结合本职岗位的学习与提高。第三，考评方法。遵循五个原那么：一是科学性与人性化相结合，方案性与全员性相组合二是亦考亦评，既重业绩，又重开展，德、能、勤、绩全面考察三是部门得分与个人得分相结合，强调团队意识和协作精神四是防止“一人定乾坤〞，自己评估与上下左右评分相结合。第四，考评结果。即考评的兑现。分三个方面：一是将考评结果划分等级。二是对高层领导实行全员信任投票，票数不过半数者就地免职。三是利益与考评结果挂钩。考评结果直接影响员工浮开工资奖金发放、定期调薪和职务晋升，房改和持股额度也会有所升降。建立良性鼓励机制与约束机制零售业开发工程周期较长，特别是大型零售业工程开发，跨越时间年限长，管理层持有股权比例较大，鼓励管理层承担必要风险，那么管理层长期利益与股东利益一致。笔者以深圳零售业企业为例，给出一个具体股权鼓励方案：.提取公司净收入3%作为高级管理人员和业务骨干奖励基金。对于亏损企业，实现扭亏为赢目标，通过股东大会确定奖励基金数额。基金只能购置本公司股份。无法完成任务的高级管理人员进行现金处分，处分以现金形式在4个月内交付。杨宝民先生与沿海集团董事长愉快交谈公司治理机制地产业企业无形资产经营地产业企业无形资产经营是指企业利用无形资产资源创造价值的各种经营活动。在无形资产经营过程中，人们通过人才经营、企业文化的建设和客户满意的经营等各种手段，结合运用科技与文化资源，创造强势地产品牌，而后通过知识提炼和人才经营实现无形资产的输出，使企业资产增值并获取最正确经济效益的资产经营方法。地产业跨地域连锁经营公式在重视低本钱经营等传统战略的同时，采取战略制胜策略，通过知识提炼管理将品牌变成可以管理传递的知识资产，通过人材经营手段，输出零售业品牌和相关无形资产，突破零售业品牌连锁经营瓶颈。作者在国内提出零售业跨地域连锁经营公式如下：品牌形象积累＋知识提炼管理＋人材经营＝成功的地产品牌连锁经营杨宝民接见复旦大学沿海物业管理处有功员工改善我们的学习培养商业地产领域大师级别人才钱学森等大师都不是解放后培养的，我们缺乏学术大师，需要反思传统的教育体制，我们需要大师回国培养人才。我们需要一批站在世界学科前沿的学术大师，中华民族应该对世界培养创新型人才。我们尊敬老师，更应该热爱真理。普郎特、冯卡门、钱学森合影杨振宁教授对中国传统教育制度的批评美国经济之所以获得成功，也许正是因为培养出的学生考试不及格，这是值得研究探讨的问题。与中国的教育哲学中要求学生按部就班、偏向规矩多相比，美国有着非常灵活的教育政策，受其影响下的人们非常活泼，如比尔·盖茨等。他们能在不同的领域中奔来奔去，善于钻研到新的整个科技、社会、经济空间里去，他们创造出来的财富和美国的经济开展有着紧密联系。我们应该吸取他们的经验，在现行的教育政策上做一些修补，使中国培养出来的学生更具有创新意识，更能应对21世纪的剧烈挑战。语重心长的教诲为中华之崛起而读书总理少年时代树立了为中华之崛起而读书的远大理想，我们需要胸怀四海，心忧天下，才能成为国家的栋梁之才。为自己的学习投资从个人收入中提取10%作为学习投资，得到的收益将是20%以上。具体内容：复印论文、购置图书、参加培训员工的工作精神和职业意识1.积极进取的人生态度，勇于承担重担。2.配合协同，明确定位。3.果断决策，提前判断最坏结果，作为原那么要闪电般决策,绝对防止最坏结果。工作方法抓住主要矛盾，对事物优先级进行排队。抓客户要抓住一把手，管许多事不如管关键事，管关键事不如管关键人。建议大家多考虑采用工程管理和日程安排工具软件。成功叠加论成功是我们奋斗最好的回报，在小的成功根底上，发起系列进攻力争整体突破，不自满与固步自封。在成功的根底上叠加成功。如何对待不同的意见一个成熟的员工必须具有处理两种意见能力：正确对待他人的意见。正确对待反对自己的同事。心理从脆弱走向成熟，新毕业生或新员工的心理适应需要一个过程。掌握现代五行术战争年代，刘伯承元帅提出了生动形象的“五行术〞，作战中他特别重视对各方面情况的掌握，把

任务、敌情、我情、地点、时间称之为“五行术〞。在“五行术〞中把我军看成战争主体，把任务当作中心，把敌情看作前提，把时间和地形看作物质条件。常说，五行不定，输得干干净净。重视调查研究，重视资料收集，掌握真实信息和系统分析极为重要。高级经理人要严谨细致。资料的收集与检索1.大批收集资料，可以委托图书馆作联机检索，一般按关键词汇检索。2.博士论文的收集要高度重视，重点收集人民大学档案学院的博士论文，具体方向为电子化档案、北京大学信息科学中心或中国科学院计算所数字化图书馆。3.资料一般从图书馆可以查到，有些要从学院或系的资料室查到复印，我们的目的在于企业博士后工作站研究，用于博士后科研工程作参考。4.如果依旧查不到，可以通过档案期刊方面查到导师或博士本人。5.数字化期刊可以检索万方数字期刊。重视同行的调研与沟通在商业地产领域走马观花的调查难以满足要求，需要更高层次的分析和提炼。以国外大型购物中心为例，不仅要看到外观和商品，更要了解工程建筑设计思路和经营管理体系。在商业地产中任务就是要开发和建设大型购物中心。敌情就是要了解竞争对手情况。学会作毕业论文和工程总结1.具备坚实的数理根底。2.翻译本专业最全、最新学术期刊。3.选题力求创造性与实用性相结合。鼓励写论文或工作总结心得文章，不断总结校正自身的缺点。通过总结形成标准流程和模板。李嘉诚从一个初中生成长为超人的奥秘，不断动脑总结。研究成才的规律

1.通过正规教育成才。2.通过自学成才通过正规教育成才的典型阅读著名企业家科学家传记重点阅读IT界成功人士的介绍资料以杨振宁教授为例奠定坚实大学根底拜名师费米教授、泰勒等〔费米是理论物理与实验物理两个领域专家，1938年获得诺贝尔物理学奖，在芝加哥大学于1942年建立世界上第一座原子反响堆，他富于直觉、灵感想象力，善于抓住现象后的本质〕注意学习方法和工作方法Xiaoyuan’fish地产业研究博士—邓永恒上海海运大学船舶经济学士，交通管理硕士加洲大学柏克利分校经济学，?地产业抵押贷款证券化研究?获得美国房地产业协会最正确博士论文奖宾希法尼亚大学wharton零售业研究中心博士后南加州大学助理教授菲利普·科特勒

教授

科特勒在芝加哥大学获得了经济学硕士学位，在麻州理工学院获得了经济学博士学位.他在哈佛大学读了数学博士后，在芝加哥大学读了行为科学的博士后。现任西北大学凯洛格管理学院

S.C.Johnson&Son著名的国际营销自学成才的典范—华罗庚教授从江苏金坛中学——清华大学数学系助理员〔清华大学图书馆自学〕采用只看题目大脑演算方法——英国剑桥大学留学两年，遇到著名数学家哈代——西南联合大学教授——任普林斯顿数学研究所研究员、普林斯顿大学和伊利诺斯大学终身教授华罗庚的读书经验1.要把“厚〞书读“薄〞。2.要看到书背后的东西。我们要思考经过多少曲折，攻破多少关键，才得出书中结论。而且还不妨进一步设想一下，如果书本上还没有作出结论，我自己设身处地，应该怎样去得出这个结论。这就是说，读书不仅要知其然，而且还要知其所以然；不仅要懂得结论，而且还要了解结论是怎样得来的。个人的形象走路—挺胸抬头谈话—发现对象的优点，适当赞美。接听—声音要清晰温和，音量不要太大，不干扰他人工作，简洁。培育良好的心理素质关键时刻稳定情绪的方法1.想象放松的活动。2.自我心理暗示，我们比对手强大。3.注意力集中，听清对方的谈话。关键在于提前做好充分准备，不打无准备之仗。成功了举杯相庆，失败了认真总结经验。比大海更辽阔的是人的心胸宽广的心胸对于成就大事业具有非常大的帮助。李嘉诚对子女说：如果一项生意能够获得11%的利润，那么你只要取10%就可以了，其余的让利给合作伙伴。平时为人对自己严格吝啬，对别人慷慨，这是李嘉诚的关键之一。个人作风1.遵守时间，守信誉。2.对他人不轻易承诺。3.雷厉风行。一个一流的公司一定是非常精确地运转。作一个伟大的推销员客户营销理论随着科学技术的进步，产品的质量普遍有了提高，人们从追求质量转向追求品牌，由品牌转向效劳，最终追求精神的满足和品味。因此，企业经营的唯一目的是满足社会需求，为社会提供专业化的效劳，而利润是企业提供优质效劳后得到的相应回报。客户营销的特点客户营销传播的主要渠道是大家的口碑，按现代传播理论，每个人大约可以影响250人，按照客户营销的理念也可以采用电视、报纸广告作为客户营销传播的媒介。采用客户营销可以降低广告费用50%--80%，开发一个新客户的本钱是留住一个老客户所花本钱的5倍。地产业应用客户营销的理由当客户购置您的楼房满意度到达80%时，他会告诉周围的人群。当他不满意的时候，他一定要发泄不满的情绪，一个客户的投诉可能会带动25个客户的投诉。尤其是，您的广告将自己的花园描述成世外桃源，给以客户的期望值越高，他的失望情绪就越大。因此，我们给客户的期望值70%就足够了。地产商品具备重复购置特性或间接重复购置特性。感动客户培育忠诚客户是我们最重要的工作，我们的工资和奖励都来源于客户。不断地用创新的方法感动客户是我们的责任。例如联合商业银行业主提供小额信用贷款，为业主子女提供奖励基金或教育贷款担保。客户营销的案例深圳万科全面导入客户营销体系，表达在多个层次，具体措施包括。1.建立会员机构，万客会，开展丰富多彩的客户营销活动，通过万科周刊等媒介不断展示万科的企业