中山德雅湾项目销售建议案例

中山﹒德雅湾营销建议中山德雅湾营销建议东莞森信实业投资中山德雅湾营销建议一目录中国房地产大环境分析当地住宅市场分析工程阶段性成交分析工程后期营销建议二三四中山德雅湾营销建议Ι·中国房地产大环境分析为何一、二线城市房价涨势凶猛，三四五线城市却成交萎靡？中山德雅湾营销建议21亿平方米高库存，全国神经紧绷如何去库存？具相关数据统计：截止2021年底，期房待售依然保持高企。用当年商品住房施工面积减去当年和上一年期房销售面积得到期房待售面积，计算结果显示，2021年全年待售期房库存约35.7亿平方米，期房存销比到达历史峰值，期房去化期约为4.7年〕。根据2021年1月－10月的数值估算，2021年全年商品住房过剩约21亿平方米，其中现房过剩1亿平方米〔超过18个月外〕，期房过剩19.9亿平方米〔超过两年外〕。中山德雅湾营销建议任志强分析称，当前最大的问题在于，有相当一局部库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的局部。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。〞任志强的担忧主要在于三四线城市。而从监测数据上看，经过近一年的楼市宽松刺激政策，绝大局部一二线城市的库存情况整体已经开始好转。地产“大炮〞任志强如是认为：“要用炸弹解决中国7亿库存〞中山德雅湾营销建议高危库存下，如何消化库存？如何维护中国房地产市场健康开展？…?国家已在行动“因城施政〞化解房地产库存；央妈降息，促进刚性需求；两成首付，降低购房门槛；中山德雅湾营销建议李克强总理在两会发言：各地因“因城施政〞化解房地产库存一、加快农业转移人口市民化；二、推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康开展；三、加强城市规划建设管理；房地产去库存问题，已走向了2021年两会中山德雅湾营销建议2021年以来，央行以每月一次的频率连续四次上调存款准备金率，如此频繁的调升节奏历史罕见央妈又现“降准〞，助力2021年房产库存消化------对于楼市来说，降准就是对购房者按揭买房贷款更容易了2021年6月14日，央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点，该次为央行年内第六次上调存款准备金率2021年12月，央行三年来首次下调存款准备金率2021年2月，央行再次下调存款准备金率2021年2月5日起，央行再次下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2021年4月20日起，央行再次下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点2021年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点央妈降准政策解读一中山德雅湾营销建议从楼市的角度来看：降准对楼市是一个重大的利好消息，宽松的货币政策将导致货币市场流动性增加，简接的提升了老百姓对楼市的心理预期，开发商也不用担忧库存；商品房待售面积的不断增加，可以说是当前中国经济的隐患之一，为解决这一系列问题，政府已采取了包括公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、降准降息等手段；央妈降准政策解读二中山德雅湾营销建议从楼市的角度来看：降准对一二线城市会有更大的利好，有利于激发市民的购房欲，可能会助推一、二线城市房价会有一个更快的上涨趋势；事实证明如此：北京、上海、广州、深圳，自2021年年底，房价以上涨至另一个价格空间；南京、杭州也出现抢房现象。中山德雅湾营销建议面对一、二线城市房价上涨现场，开展商应客观认识“价格上涨〞一、中国房地产库存主要存在三、四、五线及以下城市二、利好政策连番出台首付：首套房首付25%，各地还可以下浮5%；契税：首套房144㎡以上契税由3%减到1.5%；二套房90㎡以下契税由3%减到1%〔北上广深除外〕；利率：利率下调，相关数据显示，本月全国首套房平均利率为4.58%，已创历史新低营业税：个人将购置2年以上的住房对外销售，免征营业税，原先为差额的5.6%〔北上广深除外〕；为什么一线城市楼市这么火总结有如下原因：中山德雅湾营销建议政府不会坐视不管这样的市场变化肯定会引起管理层的注意，是打压还是引导不得而知，或许新一轮的调控政策马上就要出台了。易宪容教授新作?一些城市楼市再次疯狂，政府怎么出招？?中写道：1、深圳市规土委员副主任乔恒利表示，深圳正在研究相关的房地产调控政策，并强调继续执行住房限购政策，严格精致投机投资需求。2、南京政府已出台相关策略打击开发商囤地造成房价居高不下；单次建案少于3万㎡的不予办理商品房预售等；森信认为中山德雅湾营销建议一线及局部二线城市楼市那么火，而二线以下城市没啥动静，主要是以下几点：1、人口基数小，人口净流出量大；2、城市整体经济利好预期小；3、购房客户量不多，楼盘工程变多，库存量大；二、三、四线及以下城市为什么楼市火不起来？中山德雅湾营销建议1、现阶段房地产处于高库存阶段，主要表达在二线及以下城市；2、国家政策利好，促进一线城市房价更快增长现象，其它城市成交萎缩；3、国家“因城施政〞解决房产库存问题；4、二线城市及以下房企成交萎缩，各显神通出奇招促消化、去库存。房地产大环境小结中山德雅湾营销建议历经10与年，为何中山房价连1倍都翻不了，常年徘徊在“5〞字头，具体表现在以下几方面：中山的楼盘只能靠内需消化楼盘库存严重内需有限落到实地，正确看待中山房地产市场变化中山德雅湾营销建议短短半年时间，为何中山可以量价齐飞？落到实地，正确看待中山房地产市场变化2021年中山楼市全年商品房成交124683套，面积1166.72万方；2021年1月中山商品房成交总数为15854套，成交面积164.56万平米；2月中山楼市商品房成交6338套，成交面积64.74平米成交价格从5字头直逼8字头；中山德雅湾营销建议原因一得天独厚的动力优势中山地处珠三角的地理中心地带，北接广州市番禺区，东南连珠海市，东与深圳市和香港特别行政区相望。这些与中山近在咫尺的城市，如广州、香港、深圳、珠海等，无不占据珠三角乃至全国城市房价的制高点；中山只要找到与这些周边城市某个契合的连接点，房价就有可能实现“飞上枝头当凤凰〞的华美蜕变中山德雅湾营销建议原因二时机来临，路通财通，交通配套优势助推房产市场经十年探索，随着深中通道、深茂高铁、港珠澳大桥的相继立项或开工，很多人恍然大悟，将中山楼市的谜底锁定在交通领域，将交通配套定位为中山楼价实现突变的突破口。中山德雅湾营销建议原因三优势明显，广州、深圳投资客纷纷涌入中山优势凸显，激发内需客户购置欲；低于潜力无限，引致广州、深圳投资客户纷纷置业中山中山德雅湾营销建议疯狂的中山背后，也隐藏着一个大环境下的危机中山2021年的楼市这么好，有很大局部的原因是因为深圳、广州的人过来中山买房，目前来看中山的楼价还是处在一个比较低的位置，周边的城市和我们比照，中山的房价还是很有吸引力的。关键有一个问题，如果其他城市的房地产市场不火爆，可能会导致来中山买房的人有一个回流的情况，中山会面临一个比较大的压力。中山德雅湾营销建议森信观点高库存的大环境下，理性看待特殊地域的疯狂房价，紧跟国家策略，合理消化房产库存中山德雅湾营销建议Ⅱ·当地住宅市场分析借势政策利好，整合资源，促销促消化中山德雅湾营销建议坦洲市场手段不一，促销力度巨大锦绣阳光花城坦洲最大楼盘销冠楼盘促销活动：8万低首付，轻松置业执行状态：房源加推，继续执行中山德雅湾营销建议坦洲市场手段不一，促销力度巨大金帝·繁华里促销策略：金装8500元/㎡特价房：每套70万左右不等宣传扣紧数量有限，立买即赚20万中山德雅湾营销建议坦洲市场手段不一，促销力度巨大恒大名都上市名牌房企促销方式精装豪宅标准，9300元/平方米销售状况根本促销售罄恒大名都中山德雅湾营销建议神湾市场手段不一，促销力度巨大双城蓝岸与工程毗邻楼盘促销方式特价房3880元/平方米销售状况均价4300元/平方米中山德雅湾营销建议神湾市场手段不一，促销力度巨大凝星名都神湾中心楼盘神湾最大楼盘促销方式6期8.5折7期8.8折销售状况均价4600/平方米中山德雅湾营销建议本案直接竞品工程分析项目名称双城蓝岸凝星名都德雅湾现销售主力户型77-130的两房及三房80-143的三房及四房77-116两房及三房销售均价4300元/㎡4600元/㎡5950/㎡促销方式推出特价房3880/㎡6期8.5折，7期8.8折最高补贴50%现存房源数量200套左右224套左右300套2月销售情况接近100套（律师反映）30套左右自2月23日起销售2套客户来源坦洲、斗门、珠海、外地坦洲、斗门、珠海、三乡、外地坦洲、斗门、珠海、外地分析：产品趋于一致、客户共性大，成交严重萎缩中山德雅湾营销建议房地产市场小结1、市场工程增多，存量较大，客户选择性强；2、现阶段政策利好，各房企促销频繁；3、购房客户数量有限，房企竞争剧烈；4、区域内房产市场价格根本持平，无明显涨幅；5、一线城市的房价激涨并未带动二线及以下城市房价上浮；中山德雅湾营销建议Ⅲ·工程阶段性成交分析工程为何从热销转为持续成交惨淡，竞品却有持续成交中山德雅湾营销建议现场来访客户成交分析日期23日24日25日26日27日28日29日1日2日3日4日森信来访44428724243森信成交00000000010关系户来访03000010000关系户成交01000010000家家顺来访26001301000家家顺成交00000000000易呈来访141578654503易呈成交20000000000合计合计来访201499171689746119合计成交210000100105成交几率巨减，现场来访119批，成交5批，成交率为4%中山德雅湾营销建议客户来访成交分析1、自2月23日至3月4日，现场总来访客户119批，成交5套，其中两套为关系户，现场成交率为4%，成交概率与涨价前形成鲜明的比照；2、涨价后，易呈和家家顺中介带客上门量明显下降，同时成交率也下降；3、易呈带访上门客户来源为珠海，从现珠海来访客户来看，客户对现销售价格出现接受度低现状；4、现场销售价格的提升对现场成交率造成了极大的阻力。中山德雅湾营销建议现场来访客户调查新来访客户均表现出现阶段销售价格过高，一计算价格便表现出无购置意向；邀约老客户上门，老客户听到现销售价格，立马转身离开；现场来访客户多为刚性需求，经济实力有限，无法接受现在价格；珠海投资客对现在价格表现出价格快赶上坦洲一些楼盘，宁愿再投入一点置业坦洲；同区域置业，在德雅湾置业80平三房比旁边置业100平三房还贵10万；意向强客户只问现销售的最低房源，无法承受其它高价格。中山德雅湾营销建议现阶段销售现状销售价格上涨过快，超出市场接受范围，导致成交极度收缩中山德雅湾营销建议Ⅳ·工程后期营销建议提高现场成交率，增加工程竞争优势，有效消化现有存量中山德雅湾营销建议建议背景大环境：2021年房产高危库存，政策疏导去库存；市场环境：市场楼盘众多，客户资源有限，促销手段多样，消化楼盘存量；工程现状：价格涨幅过快，成交极大受阻；关键词房产库存高政策疏导去库存竞争剧烈促销手段多样价格涨幅过快成交受阻中山德雅湾营销建议森信建议利用现阶段的各项优势，保证开发利益，快速消化存量房源重塑2月22日热销场面保证工程持续热销保证工程持续热销中山德雅湾营销建议策略一：“明升暗降〞缓解工程价格涨幅过快促销形式买房即送1500元/㎡装修基金，保证价格涨幅在5%-10%送专修基