1-5月房地产调控政策指引

房地产新一轮调控揭幕国家统计局14日公布的数据显示，3月全国房价同比上涨11.7%，达5年来最高水平。一边是调控政策的频频出台，一边是房价的持续上涨。往期房地产市场调控策略2021年12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。2021年2月20日，流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营领域和用途。2021年3月10日，国土部发通知：一、加快住房建设用地供给方案编制；二、促进住房建设用地有效供给；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度。2021年3月18日，按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施工程后要退出房地产业务。2021年4月11日，中国银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，那么应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差异化信贷政策执行力度。2021年4月13日，住房城乡建设部召开电视会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制局部城市房价过快上涨。住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨银监会：银行不得对投机投资购房贷款国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案国土部强调房地产用地监管将开展突击检查银监会发布流动资金贷款管理暂行方法打击炒房者个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年2021年4月15日，14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购置首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。2021年4月17日，商品住房价格过高、上涨过快、供给紧张的地区，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款。2021年4月19日，住房城乡建设部发出?关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知?，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。2021年4月21日，银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。二套房以住房套数界定，不再以贷款为准住建部要求商品住房严格实行购房实名制

国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%

二套住房认定以家庭为单位中国银监会银行监管一部主任杨家才接受媒体采访时表示，二套住房以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女。商业银行的信贷登记系统可以查询到放贷情况，但要想准确判断住房套数主要还是以房管部门的登记信息为准。政策解读住房套数不以贷款为标准

【认定标准】住房的套数认定不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有利用银行贷款购置，再次购置住房同样会被认定为二套住房。这次政策出台的一个意图就是要恢复房地产的居住属性，是房改十年以来的一次重大转折。

第二套房认定标准收紧，以房为限，不是以贷为限，这将再次打击炒房客心理。这一政策修改打击面扩大一倍，而且非常精确地打击了炒房客，可以说这是继国土部、住建部后，第三个部委出台了调控细那么，使得调控的力度继续加强，将国务院的政策继续落实。二套房认定包括未成年子女

【认定标准】二套住房以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女。商业银行的信贷登记系统可以查询到放贷情况，但要想准确判断住房套数主要还是以房管部门的登记信息为准。

几年前房屋管理部门就开始进行房屋数量普查工作，但至今业内还没看到过公布的结果。所以目前有没有个人住房数据库还是个未知数。因此以家庭为单位认定仍存在困难和漏洞。例如，婚前一方购置了房屋，另一方未购房。婚后未购房一方申请购房，目前就很难被认定。

首套住房售出可视为无房户【认定标准】如果居民需要改善住房条件，并且已经将手中的首套住房售出，再次购置房屋时可以视作无房户，但前提是要排除投机购房的情况存在，以后需要出具房管部门、居委会或者单位的证明。证明首套房已经出售，最简单的方法就是出具房屋买卖合同。该规定最大的亮点是，此前对于已购房的人，只要再购房均视为第二次购房，使得改善性住房无法认定。这次明确了改善性购房的标准。银监会：立即执行房贷新政银行情况有差异

银监会已向银行传达了关于立即执行二套房贷款新政的精神，但各银行的执行情况可能有差异，因此会存在短时间的缓冲期，但要求银行尽可能地缩短缓冲期。政策解读如果房地产市场在短时间内发生大幅度逆转，肯定导致银行不良贷款上升。从银行的压力测试结果显示，如果房地产跌到30%，银行的不良贷款率大概能上升到三四个点的量。而首付提高后反而有利于降低银行的风险，毕竟第二套房五成首付了，这比四成风险低了，房地产出现大幅度掉头下跌的可能性不太大。

楼市调控再出重拳二套房贷首付不得低于五成

国务院常务会议要求:对购置首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％;对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。政策解读直接作用或有限心理影响比较大

多数专家表示，二套首付比例和利率上调具有双重意义，既加大了购房本钱，打击投资，也对市场发出强烈调控信号。但也有人士认为实际影响可能不会太大。

“单从这个政策影响有多大来看，现在还不好评估。〞他认为，实际上二套房首付五成和首付四成没有太大的区别，但对心理预期的影响比较大。

首付上调提高了买房门槛，“贷款利率提高那么大大增加购房本钱。如果算到房价里面，相当于房价上涨一成，甚至20％多。〞1.1倍的利率以前也是要执行的，但主要权限在银行，“而现在就不再由商业银行视风险而定了，必须按1.1倍来执行。〞因此，他认为，楼市可能由此出现拐点。“一个是这个政策本身很厉害，另一个就是说明了中央的态度，绝不允许房价再按目前的轨迹往上冲。〞

对楼市是一个沉重打击，尤其是对于投资炒房者和二次置业的改善型买家而言，可能再次引起市场的观望气氛。楼市调控新政在弦

国务院出台新国十条努力打击房产投机继4月14日国务院常务会议决定提出用差异化的信贷、税收和土地政策为高烧不退的房地产市场的新“国四条〞之后，4月17日，国办又发布了?国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?对新“国四条〞进一步地细化、完善，部署，遏制高房价，为市场退烧的决心跃然。10号文在战略级别上的严厉表达在两个方面：一是将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次；二是首次将问责机制提到文件的“第二条〞，并且让监察部介入，严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会开展和稳定的，要追究责任。〞银监会严控房地产开发贷款“三不贷〞指，对国土管理部门查处的、有闲置土地、有炒地倒卖行为的房地产企业不予贷款；对建设部门查处的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再贷款，对有挪用银行贷款来缴纳土地出让金的房地产企业不予贷款。贷款二套房以家庭为单位银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

房产赋税蓄势待发

房产税蓄势待发，楼市炒家择机出逃4月17日出台的“国十条〞，4月18日市场交易量已有反响。“新政策太猛了，得收手了。?〞现在国家调控房地产市场的力度，已经让每个炒家都不敢再冒险。“国十条〞给了市场一个强烈看跌预期，如果楼市不应声下跌，房产税会随后出台。房产税、物业税从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收，运作合理的话会成为遏制投资购房比例以及打击靠房产升值而获取暴利的炒房客的最简单且最直接有效的方式，被公认为高房价的“杀手锏〞。随着投资客的撤离，二手房交易将会陷入冰点，二手房价不可防止出现下降，而随后房价下降的趋势也将蔓延到一手房，楼市将步入下行通道。此外，由于首付比例和利率提高，贷款投资购房的杠杆放大效应减弱，本钱增加，加之屡次置业很有可能将得不到贷款支持，投资投机性购房将明显受到抑制，在购房中所占的比例将从目前的40%下降到10%以下。专家预计房产税或加快推出国务院常务会议提出加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策，14日召开的国务院常务会议提出了十项当前要重点抓好的工作，其中就提到“加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策〞。现在开征的根底还不太具备。因为开征物业税，首先需要立法，需要全国人大通过立法开征，而房产税是国务院公布的，征收更容易；其次征收物业税需要大量专业、公正的房产评估机构，目前我国房地产市场并不具备这样的评估能力。此外，这还涉及到物业税和现行的税收体系如何接轨的问题。各国各地区物业税征收一览香港如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税，税率为15%。台湾按我国台湾物业税的征收标准来看，144平方米以上的房源，每年收取的税费将有可能在房屋总和的0