北京某地产四季花城项目营销策划报告

万科四季花城项目

营销策划报告前言

经过开发商前期工作，万科四季花城项目前期产品设计已经完成四季花城项目在产品定位和设计全面完成的基础上，已经进入实质的营销推广定位和实施阶段。我司旨在通过对于市场环境和项目自身特质的分析，发现问题，作出解决问题的方案,提出相关方案的具体实施建议,保证项目整体运作成功和销售目标的实现。10/8/20232第2页项快目夸背首景北裕京项泡目点位馋于粪顺动义股城拨西贪侧春,君靠附近身六矮环胜,涝离长顺笋义肃主财城不区油距喜离卸很加近地带段漂背症景7收/嗽3积1宪/恰2朴0混2伐33第3页交晌通腾背渴景北随京用绣地拒南浮侧驱有艇快嚼速际路汇，语其另它滑三磁面瞧有言城双市蹄级幅主城干累道现驳状修用畅地水内辣部桶没项有杯城越市睬级结道峡路腊分晨隔该，除向磁东双、笋向跑南短、炮向旺西听的冷支里路企交炕通狮也委受督到演阻达隔轻忆轨以将爹经瘦过泻区粘域添，达站计场贝将磨要吧改趁造坑，甩地鼠块兆升小值诞潜较力良大奶。7馅/问3社1付/叹2墓0蜜2惧34第4页地勒块余背直景7仓/卷3蛇1腰/觉2活0闪2伸35第5页四痛季南花升城元一贺区俱规驶划叨指芝标规划用地面积19.95ha总建筑面积331905.3㎡其中地上面积311773.5㎡住宅291573.5㎡公建20200㎡地下建筑面积20131.8㎡建筑占地面积35516.8㎡绿地面积66871.7㎡道路、广场、停车面积97111.5㎡容积率1.56绿地率33.5％建筑密度17.8％高层住宅面积比例56.1％居住区总户数2484户居住区总人口7949（户均3.2人）停车数量1291辆（每户0.5辆）其中地面停车1009辆半地下停车282辆地下人防计算面积15173.2㎡半地下停车场4958.6㎡7游/尿3税1腾/何2齿0觉2纪36第6页四禁季飞花喷城遥一逃期铃开要盘嫁产杠品经济三居南北两居舒适三居东西向两居情花名称套数套数比经济三居37453%东西向两居6810%南北两居14821%舒适三居304%情花8012%合计700100%东烧西供薄畅板黄二升居枕（标小栽高努层灾）南姻北鸣二鼻居为（小多植层抹）经黎济接三嚼居奸（扇小榜高身层亭）舒冤适虏三可居（按小饭高渡层捷）少熔量烈情呜花睛产孟品7害/徒3瓦1围/假2离0舞2筝37第7页本装案贝营丛销以策锄划盘的巨工苍作舰思抹路分析本案营销环境分析本案客群特征我赢们抽面撤临都的截问赤题销蛙售长速洞度叫与蝇销派售价颈格巷之哲间您的此必波然矛镜盾如每何馋实双现际万聪科的颂品兔牌悉溢波价？如寒何泳充附分玻保足证客流户帖满吼意槽度和震美银誉锄度销饶售锯团不队恒的建捕设遣和半管册理销促售退业凭务流积程绕设港计人劳员签培隔训销衬售徒流香程评辉估炭控抱制制欠定备营阁销客战唉略确肾定管营胞销腥定用位制鄙定旨通括盘寺性沾的竞蛾争音性哨营煮销槽战革略对允本头案枪进呜行营扒销胞战验略川指刺导下逐的带营乳销愈定该位营车销填推妄广趴方缴案计留划懂与惰控糖制执穷行凉、钓组你织盾和控蚕制筛营亩销编方乎案产吼品罚如垂何窜包胖装足？价恼格冒如榆何欧制撞定烧？采盒取摘何矛种长渠党道创遥造桐便家利猜条结件难？采屋取阔何狂种迷促贫销达独到巨沟辨通某效垄果击？7没/眨3陷1赖/灵2届0胜2减38第8页目亡录我奶们麦面揉临摄的执市杯场惧环带境我测们托面智对锐的浙客邮户头特六征需饿要烟解虽决径的隆市名场峡难神点解贤决缸问奋题暂的遗营愉销结策涛略具宿体剪执惹行可的忌推律广键策衰略具国体纲执除行奥的优销球售笑策桨略客对户闲满鸽意帆的拔制倾度纲保阵证营棉销陕团舒队昏的冒架堆构定体振系7搜/羞3亩1析/弃2好0武2枣39第9页我富们楼面璃临肌怎蜘样截的嚷市机场怕环程境“雅我放们晋眼物中私的罢顺碑义听”7异/没3皇1忆/竟2府0性2毙31恳0第1青0页顺才义喘宏凑观蜂市箭场涉情美况规支划阿前达景东硬部传发慰展制带顺千义通雄县亦薯庄空疮港竖物逆流垄枢郑纽国贩际咬交懒往口中嗓心休割闲业度少假纽奉区北慰京蔬现专代突制馋造它基政地7屿/糟3界1照/凝2义0瓣2挡31话1第1北1页顺睁义厕宏眼观咳市左场驼情猪况数据来源：顺义区发展改革委员会网站截止到2005年底符绑合阀整炎个仅北希京件市桶的鄙经伍济锯走巾势洞，叫G胃D烧P扣稳乳步捧上头升粮。调随嫁着夜顺抬义灶新敏城纽奉的磨整乏体锁规显划宰，电必蒸将续有薯一忌个张新城的拦飞凭跃绒。G奴D裕P芹走窃势7历/前3捧1糟/散2婶0火2貌31恩2第1淘2页顺茫义氧产推业眠特蒸征数央据结来疫源倚：毫顺梢义泽区碎发冷展塌改竿革胆委链员期会言网猛站洒，市数乒据算截俊止马到惧2味0滑0寺5贺年朝底第胶二埋产车业增快严速后发址展遗，工潜业壶成具为误经还济偿增腿长嘉的增重耳要详支填撑跟。产予业孕结信构窄进蹲一能步炕优燥化挤，多阁点陷支迟撑惠局奥面妻初懒步飘形厘成因。汽播车逢制伶造肯、址电套子直通沟讯乡丰、邀食穗品梦饮像料三趟大枣行厌业鉴引铲领衔经唤济吹快娇速秘发平展您。空握港浆工刃业及区堆和仇林昆河隆工唯业馒区服种务竞业寇发不展躺后篇劲设进调一都步敬增辨强认。7聪/趁3挺1雁/偷2论0刻2蚊31陶3第1坐3页区方域级消糖费胆能责力数侦据状来酷源姐：凝顺旧义呈区伏发倒展辰改管革灶委昆员姻会女网名站数经据币截饭止程到乏2岭0犹0朋5缝年需底第窑一亡产瓦业蜓从持业委人损数著比或例斤较链大获，办且则其互他蔽产僚业盏中姐大裤部璃分铲从梯事够技惑术气含疏量土较来低杠工咬作沸（非如沈采良矿虎业旱）格，盼因险此麻收纠入贤水碑平谅不婚高惭。随迎着总产雕业压结邻构俭转茎变忧，茂大薪型傍跨捧国钞公园司蹈进边驻宰（疫如胁现怒代厘）论。艘将冬提钳升瓶整望个裁区厅域谦的撤人西群动素阀质棕和信收纵入猜，棉进珠而壳提短升照消识费鼓能捎力屋。总计4296199678453242229011、一产18429314738152452、二产153311979223024719225B采矿业1221730812160C制造业12909600719076520237D电力、燃气及水的生产和供应业141242234521066E建筑业2172232636829152623、三产25797695521825729084F交通运输、仓储和邮政业192143945034137248G信息传输、计算机服务和软件业3217325816034H批发和零售业61277871396718289I住宿和餐饮业874745880519321J金融业6386817929K房地产业22665281806627253L租赁和商务服务业39194701805719975M科学研究、技术服务和地质勘查业1802018548824634N水利、环境和公共设施管理业621930349517545O居民服务和其他服务业1832614369915061P教育183121584029533302Q卫生、社会保障和社会福利业7348511530532594R文化、体育和娱乐业671247196216119S公共管理和社会组织（包括行政单位）28590023845143809指

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圣站建内旗容及架很构接叹触彩点驾实墙施塘：堵网率络7汉/细3描1饲/泉2灭0滑2绣35依7第5枝7页flash网站首页业主论坛物业服务项目介绍最新动态万科介绍强调企业品牌和文化，可与企业网站相连介绍项目最新进展。发布项目信息。包含项目位置、网上沙盘、户型产品、景观绿化、样板示范、工艺展示、交房标准、公示文件……·········万客会展示万客会的特有文化，组建网上俱乐部，搭建会员沟通平台。通过论坛，维系客户感情，及时解决问题。项巧目妻网遇站皆建棚设汇：脱网玩站炎内岗容械架薯构7衫/默3侨1战/絮2飞0返2见35兼8第5律8页集访交滥通历路寇线凯展旁示博及筐周不边宪区颂域库演缴示请相询结勾合列，立全秩面子细锄致誓展败示倾位猾置屿及仅环眉境区蝇域献位掏置峡图网遵上养样烘板索区演姐示近区预政览筛设薯置分夹类赵操沫作图络片桐缩岸放硬、打港印笋、移时动地等藏操幕作下胁载梯储见存项顶目痕网育站洁建便设浪：镜网响站延内妥容厕架还构喉示街意7逼/觉3搏1缓/执2音0惊2泛35勇9第5肤9页可点击进入单个楼座可显示各户型信息单击鼠标通过类似的详尽网络展示在售楼处和示范区未竣工的前期，向客户传达更为准确和形象的项目信息。项闷目染网茎站缸建洁设例：材网倚上聋沙球盘7抚/血3贝1凤/络2赢0惨2欣36挤0第6盏0页顺义城区：新顺大街与府前西街交汇的黄金路口设立楼体广告，宣传引导。主要干道设置公交站灯箱。项目东、北两侧围挡，提高可识别性。顺西路道旗增加现场氛围。户外广告擎天柱楼体广告项目围挡道旗路引户外宣传指引现场公交站灯箱销售场所售楼处分售场样板间接织触骂点蔑实轮施远：爹户绿外7塞/兽3配1犯/识2子0帜2末36怠1第6贫1页灯杆旗公交灯箱楼体广告户外：顺义城区项目西二环顺西路顺平路石门街顺平西路光明南街文化广场高架桥府前西街新顺南大街银行东风商场围挡/楼体公交灯箱区道旗楼体广告住在顺义选择万科住在顺义7国/战3糖1呼/洽2物0到2变36故2第6棒2页大区域：以枯柳树环岛和顺平路为主轴，对北京进入顺义的车流进行指引通过京顺路牌，对机场高速（机场生活区）车流进行指引通过路引对顺榆路和空港工业区的车流进行指引户外广告擎天柱楼体广告项目围挡道旗路引户外宣传指引现场公交站灯箱销售场所售楼处分售场样板间7菌/睁3毛1割/顿2上0溪2原36愉3第6宝3页户挺外么：筛大泻区啊域路请引广皂告败牌北鸟京浇汽业车生制产链基籍地机阁场机激场生虚活吉区枯悦柳查树西幅二瓦环南颠二贸环京疤顺赞路京生承巩高终速顺音榆来路顺思平下路石跃门行街项览目位佩置六矛环万夕科孔四站季杜花新城7亿/美3园1锡/扔2权0惕2逝36浩4第6题4页实稼景甩体狮验申—盯—仇售国楼遗处V值I椒P燥接轮待妇区普通接待区入口接待台景观VIP座席普通座席沙盘水吧户型沙盘示范区：设备及工料展示赠送资料签约区子女儿童区卫生间停车场景观区设备展示区儿童游戏区V妨I他P旋接葡待令区7厚/销3固1许/欧2纷0疫2馆36揪5第6堪5页车行线人行线围挡景观小品指示系统户型资料细节体现品质：使用围挡对示范区和工地进行分割，面向示范区一侧布置喷绘形象展示。在销售动线沿线设置景观小品（如：垃圾桶、路灯/地灯、座椅、雕塑等），风格与建筑和园林一致，体现小区品质和文化底蕴。主要路口设置看房指示牌指引客户。各样板间入口处设置户型资料板，便于看房。考虑10月开盘，11、12月日落较早，应设计景观区灯光系统。设置背景音乐系统。实拜景出体爷验省—目—蒸样萝板残区7蹦/苗3仓1稿/裂2染0卡2普36炮6第6胖6页实缠景贱体俯验采—剖—松样面板菜间景观呈现情景营销：样板间装修细致温馨景观呈现，感受生活社区工料展示间树立优良品质感样板间万科特色—工料展示间7餐/日3爷1产/观2筛0帽2检36衣7第6红7页所圈区域是顺义商业中心，客流充足西单商场是区域内高档消费场所项目西二环顺西路顺平路石门街顺平西路光明南街文化广场高架桥府前西街新顺南大街银行东风商场选址原则：根据一期主力客群定位为顺义本地消费者，因此建议在顺义城区内设立分售点。扩大项目宣传。同时争取销售时间；选择地点应位于顺义市区繁华地段，另建议在市内三元桥附近的高档写字楼内设置市内卖场，同时配备看房班车到现场；售场应位于档次较高物业内，以保证项目品质和来往人群的有效；售场位于物业的主入口，便于截流人群。西单商场实纤景盛体汗验炮—锄—己分晴售网场7够/凑3逃1犬/侧2乎0汇2超36陵8第6俊8页分环售替场芦选秆址疮：西警单做商脉场站一锤层敲主痛入痛口看处功院能拘要诞求律：摆罚放精小旋型吴沙术盘歇项铲目代展怖示可罢初型步勿接亡待笑客虽户笋，谈进纱行闯前期约积彩累拜。项目西二环顺西路顺平路石门街顺平西路光明南街文化广场高架桥府前西街新顺南大街银行东风商场7天/想3鸟1氧/量2我0顺2薯36科9第6链9页立柱可做形象展示临时售台，须协商背景墙，可做形象但需要协商约5平米可摆放小型沙盘商场主入口7陷/穗3花1阔/造2谨0总2佛37丢0第7梨0页引涝起霜社泉会者关凝注瞎，施和敬客根户佩兴剥趣前极期伸预截热汤宣宰传活妹动刺组冤织后尽续议报溪道促宅成川签恶约吸除引拦客植户西到推访接率触摧点墨实板施土：佛S盘P惯活朱动7拢/上3伴1罩/盼2冬0拴2伯37脆1第7受1页S爷P役活脖动推姓广诵前六期强蔬销热期持汁续辰期“题万漆科信的真故惜事芦”“网住仙在总顺气义英·旗选广择启万卷科农“吹论义坛参出观胸入途住很的倦万坡科黎项域目年味底痒答探谢单酒凳会小息万狭科匹会场员窜绘进画垮大员赛希漂望汇工预程土慈络善摘促跟销德活灾动开榆盘屡活深动接授触油点肾实扫施弃：良S给P灶活菌动7税/传3筑1蹲/辣2精0车2产37鹅2第7灵2页“万科的故事”时间:7月底（周末）地点:顺义光明文化广场诉求:通过户外展示的手法让顺义了解万科，从百姓的角度看万科的成功。在顺义植入万科品牌。参观入住的万科项目时间:6月底地点:万科城市花园/万科青青诉求:通过对现房的刺激，淡化本项目期房的弱势，促进销售。“住在顺义·选择万科“论坛时间:8月底地点:待定（高档饭店会议厅）诉求:以论坛的形势，阐述万科的开发理念，引起业内关注。推装广薯前钟期提洗升盈万挑科茶在痛业眉内乓的罗新吉闻素热险度辈，够同搞时肯将全万膛科炼品羽牌沿植皂入项顺赤义叠，惠初运步六达苍到株促浓进来销块售朗积史累等的必目伴的7铁/荒3雀1具/岛2皇0手2决37文3第7热3页小万科会员绘画大赛时间:11月（1天）地点:景观示范区诉求:小万科会员绘画比赛，获奖作者除奖品外可享受1个点折扣，促进销售。强末销粒期通假过感对牛万补科疯小循会也员贡的趟促猾销陵，序在差提良升贴自并身东形喷象帖的役同糖时乔促材进健销减售党。通宗过络开磁盘趣活鹿动手，泛集敌中名促荒进销伶售冈。开盘活动时间:10月地点:售楼处诉求:开盘，消化客户。7脑/玻3崖1需/用2东0园2望37箱4第7捉4页年底答谢酒会时间:12月25日地点:酒店诉求:共品美酒，享受万科。签约客户以家庭为单位参与游戏抽奖，现场赠送一年物业费等。希望工程慈善促销活动时间:12月初地点:售楼处诉求:万科已签约业主资助希望小学。持监续啊期通郑过借组厉织洽慈茶善臣活获动冻和墓参苗与追性图酒条会西，局树悼立络万秘科盆良渡好坑的必社饰会赞形邪象萝，役并翅使常业锅主柴对游万替科峰产负生鸽归鸽属疏感黄。7女/厅3篇1陪/鸽2默0蜂2俘37宾5第7臂5页推笋广套工抱作略排饭期2鞠0浑0狗6演.连62龟0赌0做6萝.醒1乌0早.掏12拉0哨0街6损.垂1盘22歉0熔0窝7编.破3尾烂盘伸期强察销躺期持香续劳期整皱体传销贤售狂率构整京盘严均倍价客谋户据积拣累营圣销鞋成嘴本工油程既形始象广掉告遣公背司其俭它2露0讨0长6污.引9忘.趋2中32即0伶0勾6搁.可8因.乌3踩1推贴广绪前局期回愿馈货老辆客谣户螺（治万蹈客达会做）业联示谊幸—幼—催酒科会工生程炎进股行施米工菌进问行安傻排转分否售均场套，积晃累掉客城户安嫂排经热稿线坡电初话广刮告屯媒饲体惊为慢主搁、袄杂章志问广宵告说、淘网剧络誉广促告工赴地妙平梳整葱，项榆目健开盘工壤；工熄程霜进信行平北面家、茅网辣络距、天杂盲志尤形犬成秃立库体屡的愧推哨广堡方废式宣乱传活项碍目着热哥销然及满产宽品说迟明罚；开让盘俭活狸动绘妥画贷比绞赛工汉程前进敌行2域0架0秒6飘.芳5示买范幕区国开舱放售鼠楼还处味进韵驻确竹认吊V拆I虏系毅统显，楼隔书树、匆折营页职等筑销业售搞工坊具票印繁刷蔽完这毕工底地销围馋档庄布轮置户提外形广词告网酸站妇建絮设网家络戏信概息可发骨布户座外井/趣报乎纸资/斯新闻头通拣稿神/册D袖M开脏盘具前火宣债传品右牌出的渐故应事论捆坛彻活饮动分段售绪场节进衰驻接仅待蔑客牵户签纪约炕和乌促贵进撤回至款客随户齐联园谊装粮修白讲恳座2扶0朋0威7咬.绿57赔/进3辞1趟/缘瑞2缝0酬2抢37请6第7具6页本内项忌目绸销羡售凳面条积尘为菌8厌1头6次3墨2朝平环方忧米喘左嘴右项瞧目异整活体块实别现损均底价5菌4押0桃0元逼/陷平柳方态米英（睁本昂均局价字计尼算淋在正销粪售攻部断分遍体镜现助）营找销陪费薯用撑按告销寄售脑总声额赞的仰2疾%欲计谱取叹8岁1拿6狼3幼2×顷5姓4槽0认0铸×嫂2取%曲=掏8所8炮2景万韵元预当算应营症销挡费省用扬总岸计泊为8攀8现2万兔元由紧于谣售畏楼异处其、贺样男板鲜间风是萄保匹证油1强号激地必长牌期匹销乘售帆的僻工脆具催，宇因寸此艰其政费疮用聋应傅计缺入然整宜个阶地麻块岭的瞧营腰销拨费筛用垮之古中旦。叙在夏此令不送将老其蜡计闷入吐一议期已营来销贺费脏用累之悟中哑。推载广凡费熟用暂估胖算7宏/利3柏1外/殊2烛0糕2木37枕7第7窜7页项目内容所占比例金额（元）销售资料楼书、宣传材料5%441000卖场包装——10%882000活动——20%1764000媒体户外35%3087000网络15%1323000报广10%882000不可预见费用——5%441000合计100%8820000推末广寻费妈用肤比窗例7目/停3陕1兰/铸2亭0室2沙37糟8第7沸8页具么体河执绘行庙的闪销胞售代策薪略“嫁开群盘工热航销淡，竞小趣幅嘱快冠涨嚷”7该/淋3督1胳/顽2违0赞2励37超9第7若9页价忘格舍制标定权重项目位置产品景观社区成熟度企业品牌平均分值售价（元/平米）15%30%10%20%25%金汉绿港4.63.94.74.63.54.134650.00万科·四季花城4.54.94.54.454.735326.36通皇过择与号主寨要歌竞值争桐对医手棍—拜—叔金退汉焰绿仍港贩的敬对除比工权赴重头计独算来，需项阶目究的绣合咐理欺价淡位热应岩该内在晚5役3窄0锡0守元屑/墓平扣米副左曲右谅.楼通研过班万牌科俗的辣专喘业登开始发鸣与惭思仿源身的沾专锯业涛操时作伸经锁验缸的抚整权合现，富项栽目所均咬价原可蜂以劣达拥到5穿4胜0愧0椒元师/挥平嗽米召。7诵/寸3条1件/迎2嗓0百2绪38锯0第8航0页价颈格嫩策办略原导则高羽开毫高货走由托于怕项送目混品崖质附以负及范开绞