写字楼市场全面分析

项目分析拟开发物业业态配比定位研究框架背景研究

案例研究青岛写字楼市场

综合体项目研究青岛总体写字楼市场概述崂山区域写字楼市场研究典型项目分析问题一：青岛写字楼市场的特点是什么？未来崂山区的写字楼市场是否存在机会点？问题二：核心城市综合体项目发展的的特点在哪里？问题三：本项目适合发展何种类型的综合体？物业配比比例如何？1.青岛写字楼市场研究--分布特征-供需分析-租金售价及空置率-潜在供应衡量标准一般甲级写字楼标准区位地理位置位于中央商务区，交通便利、基础建设完善，包括公交线路以及轨道交通设施规模建筑规模拥有较大的的建筑体量和规模化的配套设施硬件设施建筑类型框架或钢结构，抗震在8级地震以上办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间，有绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观标准层高3.3米以上供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上标准承重标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上空调系统国际知名品牌中央空调系统，新风量在30立方米/人/小时以上。电梯国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨·台,候梯时间不超过30秒钟停车位每100平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理智能化系统达到5A级标准电话线平均每20平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆装修标准外立面铝板/玻璃幕墙,或高档石材大堂大堂地面为大理石/花岗岩/天然石材等，墙面为大理石/花岗岩/高级墙纸等材料，有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等电梯厅及走廊采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；高档吸音材料吊顶卫生间进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求办公间墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面商务配套商业配套完善管理服务物业管理丰富经验的国际知名物业管理公司运营状况租或售基本不出售甲鲜级垦写津字煮楼奋界肚定轰标熔准衡量标准青岛的甲级写字楼区位地理位置位于中央商务区或香港路CBD区，交通便利、基础建设完善规模建筑规模拥有较大的的建筑体量和规模化的配套设施硬件设施建筑类型框架或钢结构办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间标准层高室内静高2.6米以上供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上标准承重标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上空调系统品牌中央空调系统电梯进口高度电梯,3米/秒以上停车位充裕,车位比较低智能化系统有智能化管理电话线宽频信息点接口多装修标准外立面铝板/玻璃幕墙,或高档石材大堂大堂地面、墙面为大理石/花岗岩/天然石材等，有吊顶，柱应包大理石/不锈钢等电梯厅及走廊采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；高档吸音材料吊顶卫生间进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，通长面镜、洗手液盒、电动干手机/手纸等办公间墙面壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，高级乳胶漆，地毯地面或平整的水泥地面商务配套商业配套完善管理服务物业管理知名物业管理公司运营状况租或售以销售给大客户为主青敢岛坐甲劳级匠写遍字专楼泄界遍定却标阿准青扇岛贤甲炮级墙写抽字杨楼援并艳没汇有色明间确驳的疼行鬼业吵标漏准句，趋我熄行描在绳进停行裕市叮场查研贯究潜时余，略一共般浑采舰取效左忠侧齐标谊准照进馒行福界丙定格。我姓项虾目夫所铺在且区行域篮，旁目伐前摩达聚到么甲敌级黑标盐准唇的渡写稍字免楼交为撒青江岛桨金益融脏广组场卫和根国姻展竟财熄富辣中白心定。海尔路香港中路

CBD开发区山东路青萄岛周写历字甲楼落市拦场川板躺块澡分款布资料来源:DTZconsulting板块板块特征香港中路CBD交通方便，设施完善，处于沿海一线，写字楼档次较高，虽然租金较高，但对跨国公司分支机构和当地大型金融/贸易公司有吸引力。山东路商务区地理位置处于城市腹地，产品以乙级写字楼为主，租金相对较低，对金融公司，贸易和海上运输等发展型企业有吸引力。海尔路商务区区域定义为东部城市副中心，IT产业，高新技术产业，房地产业和金融业，企业总部较为集中。环境优越，新入市产品多以甲级写字楼为主，档次高，但目前区域商务氛围不成熟。开发区毗邻保税区，靠近港口，以海运及制造业为主，集中了物流行业的诸多公司。青碍岛端写渐字纵楼机市念场祥－守分自布未特匀征青糟岛阶写店字暴楼糖市鸡场菠分台为阔四拢大奋板微块虹，乖香门港求中葡路C蒙B糠D板壁块恼分皂布禁最朵为痒集工中青昂岛勒规无划耍有剧四叔个搞商救务技功凝能仔区复：萌市框南社区灾香勇港脑中晕路C辰B阻D，岗崂展山批区歼海严尔孟路旬商距务牛区钩，芝市刘北考区材山翻东惯路诊商残务苗区咬和化开丘发熄区端。从糕分役布向来痒看冻，缠青工岛压的幕甲收级塑写拔字描楼铃物班业健主向要太分员布禁在紫商莲务伏活特动加最太频甜繁出、壳商抱务剩氛伶围挎最烛浓逗厚牢的香尝港牙中哨路C粉B汤D区逃域忌，这饥一阀区氧域倒的酬写座字美楼开总故体缸量茄占青仗岛额甲晒级售写间字段楼粒市气场的9翼0伙%，而层其找他粱三肯个固功饺能袄区暮的光甲航级唯写旬字类楼珠市丝式场乒发料展棚尚栽不犯成律熟莫。目醉前贞青偿岛满写乔字巷楼示除匹远殃洋缴广着场馅项艺目遍外锋，净都状以朽销屑售英为鼻主柄。写睬字卡楼伟总馆体族市犹场俭发崇展价较探缓方慢挂。2冷0裤0虽5年跨之赖前忧，秃青番岛仗写该字喇楼垮市蛋场恨供厚需丘波挨呈会波蝇动粘变滨化桃，跑供飘大坟于依求罩。2沉0近0悟5年裳后巧，旅随趁着霞青跑岛彻城宵市昨发姜展弃、驻大征量喇外尖资厘企问业甲涌敢入忆，肌高里端紫商浇务心需豪求照提针高调，衣青挡岛受写孙字钟楼浪市通场旋供徐需浅均欲有竹所告上扣升伐。乞尤道其冶是0永8较-忽0除9年逗，钩市卷场粘供区应岛增池加闯明意显现；翅而全受2海0陡0日8年病受触金扯融弃危蛛机胀影望响臣，碍需室求扣量秩相积比2企0畜0谁7年馆有顺所洽降精低肃。写拾字本楼粉市兆场樱存懂量熊较较小沸，懂但勉供绣用楚量底增衬长携较烤快略。2栽0辛0韵7－2镰0峰0商9年变，巩青博岛抽写朽字幕楼家市已场坡存尿量毙稳艰步场上复升剥，2冤0降0棋8年秩受它奥稀运蚕刺陷激绵，浇年贤均略增芳长盛率预达顾到2谦8％台。青葱岛积写嘴字毒楼汗市肃场势－乐供剩需哲分疼析2会0惯0日1园-强2鞠0衡0错9年颗青掏岛孕写趁字早楼喉竣奴工评面买积孩及菠销释售擦面休积青赔岛旷写甘字酷楼胃以晨销并售碍为逗主萄，协总笼体掘市吓场寄发蛮展原较对慢掀，洒近刻两艇年透供敞应谁量层增花长窄较户快2夏0躺0割7娃-毫2伯0柴0裁9年插青防岛灿写土字铁楼绣存特量/年里均环增害长区率男及鞠新颈增左供问应单拨位站：领万网平鹊方敞米单风位们：丑平御方例米资料来源:DTZconsulting资料来源:DTZconsulting新疤增湿供溪应甲耕级沫写冠字酱楼添售悼价庸涨捷幅题较紧大鹿，犬但租金某持状续躲下熄降谦，仆空梨置朴率往持逼续椅走锈高青畅岛松写偏字狗楼雀市受场释－较租呼金纱售波价职及疑空持置抽率从延整棍体杜价小格刺的扮走傻势霞来起看最，2存0偏0未7镰-蒸2朴0娃0傅9年瓜，哈青底岛誉甲羡级朱写洲字肝楼怎销变售而价悟格失处违于段上猾涨翻态跃势冤，阔主河要卡原咸因盟是备受妨到立市超南稠区鸣几款个爬高死品忠质仇项旱目祥的代拉瓦动器，刃如既保顾时越捷再中性心劫、禽凯构悦灰中贸心良、峰青钳岛乒金飞融专广帝场饺等送项六目塔，念使厌得爹青谋岛闻写脱字兆楼私市延场塞的难平营均程售搞价咱整萄体渔走雕高号。亩（驻保惧时隔捷映中裁心烂的纤均木价均达因到3农2秩0礼0纯0元/平摊方触米拉）从每租串金匀以难及氏出占租稠率盲分随析幸，培受2石0约0誓8年拿国巧际铺金照融罩危五机旨影摸响浙，没部贯分傻企鄙业箭退擦租画、偿减匙租壁，喝从2表0片0筹8年懂第镰三捷季牛度诵开裁始唱，施青锻岛咬甲买级定写穴字尚楼狂租躲金止持添续鸽下雪跌悉；单到2遮0晕0劳9年绣第共四折季如度,平搭均问租锐金团为9妻3沫.康7航3元/平帆方活米/月量（扫建纽奉筑正面垂积/不索含乎物源业秀费修）滚，僚较2欲0穿0毯8年贯第思二付季离度够最晨高声租引金捞下面降受约1序5础%；跃而盐空百置段率鸟并络未际因潜租奋金鼻下叹降经而振下冶降垮，研始栏终旁保驾持当在茶近3纸0嫌%左剪右产。%%%%资料来源:DTZconsulting资料来源:DTZconsulting2庭0眯0牺7服-巴2碍0趋0熄9年爪青夺岛煤甲趴级鹅写衣字港楼围租素金音走声势2纵0劣0击7王-达2勺0土0趴9年怎青巧岛堵甲夕级稠写扮字恩楼欲均唤价识及糟增档幅撒走养势目五前储青且岛贪甲勺级吼写紫字刻楼惜的毅存衫量嗽为4桑5万厅平吉方种米滋，泊而社未矩来2认-坛4年胃，丢还累有厅大傍约4彻5粘.顾5万竿平夫方吵米区的栋甲熄级来写衫字型楼届进恒入惹市栋场搁，汇市准场塔面慈临后较计大挽的狱供食应铅压鸽力厨；拿这肤些验项亦目帮主绵要竟集橡中走在祝香闹港育中访路C酸B阅D区处域姜及摸海麦尔拉路才商仪务橡区颗，衰后狭者弓对闻本似项圣目棒的连竞惹争廊压四力屠较觉大马。市柔南食区包香全港剑中股路C逗B钩D区列域龄的轿燕角儿踩岛湾路获改是造银及能青欠岛徒国掀际蓬啤躬酒博城南（壳海雷尔纺路贤一索带栽）耗，筋预诊计乞还好会庆有搞部追分饰甲锹级叹写岗字谦楼班的圣规滑划厕，嫁现挽未充得估到索其鲁详慎细爱的扬规孔划吵数棋据溉，魄故古未退统阻计互在栋内窄。青歇岛便甲兄级克写公字槐楼失潜罗在猪供余应堂项势目青奴岛关写苍字汗楼君市浙场晶－办潜绸在川供晕应区域项目名称建筑面积（㎡）预计入市年份香港中路CBD青岛中心70,0002013香港中路CBD远雄国际广场40,5062011香港中路CBD银座中心52,5002011香港中路CBD凯悦中心45,7362010

香港中路CBD万邦中心87,0002010海尔路商务区永新国际广场56,0002011海尔路商务区崂山利群购物中心58,0002012海尔路商务区青岛金融广场46,0002010455,742潜忽在巾供晌应坟量垮较凯大别，倒市只场贵面划临撕较储大僚供俊应棕压哑力资料来源:DTZconsulting青惩岛游写踢字就楼世总蹲体誓市怖场僚研裕究满小第结青岛写字楼市场分为四大板块，香港中路是目前甲级写字楼最为集中的区域，未来海尔路商务区可能成为继香港中路CBD之后的又一高端商务区，为本项目商业、公寓、酒店等物业的发展提供一定的客源支持。

青岛写字楼市场以销售型物业为主。从目前的市场供需来看，市场供大于求，且吸纳量有限，产品销售速度较慢。青岛甲级写字楼租金较低，空置率较高，市场需求不旺盛。从整体市场来看，虽然平均售价较高，但租金持续走低，空置率持续走高。随着经济发展，未来需求量将有所增加，但相对青岛总体市场的供应量而言，在一定时期内还将维持供大于求的局面。

未来甲级写字楼项目多集中于香港中路CBD和海尔路商务区，且供应量较大。相对青岛市场需求总量，未来市场面临较大竞争压力。与此同时，本项目临近海尔路商务区，预示着未来本项目写字楼物业也将面临较大竞争压力。青阀岛带写息字推楼组市煌场贞研黄究2技.区琴域望写英字凑楼抹市夏场泪研享究-供童应玩特零征-分客布桑特所征-档母次父及狐产纪品龄特湾征-客亡户料类组型垮分万析-售华价芦租晃金仗及酱吸纱纳父情统况-潜本在困供虫应轮分喜析区叮域丧写先字衔楼锁市成场割研趴究束－淋供炉应饿特讯征序号名称供用量入市时间1数码科技中心7.7万㎡2005.122地恩地财富大厦3.2万㎡2006.93国展财富中心8万㎡2007.124永新国际广场5.6万㎡20105青岛金融广场5万㎡2008.126天宝国际5.8万㎡2007.47盛和大厦3.2万㎡2006.98青岛国际发展中心4.5万㎡2008.5区另域甘写戚字曾楼恨市模场养供杰应找平膜稳份增魔长归，暖受2恩0拐0顽8受友金壶融凳危玻机加影训响蒸，手开喷发世节渴奏蚕放熊缓令，2烦0耻0稳9年趁市寄场臭无抹新已增秀供员用抗项秘目暮。目眼前眼区忽域耍市风场啦共喘有瞒写必字馆楼森存岭量似约4炉2莲.施6万壶平念米赤，释多音为寸乙茄级品写眉字绝楼蔬。区革域货写筒字蛛楼轨市甚场助主追要腊以仁出演售励为迁主组。强仅吧有六国故展毒财拳富间中铲心妨和革地淡恩走地升财樱富狂大返厦温采仆用跟租忌售锯并讨举庸的绪方等式梦。桨而共出陷售务的绩写认字废楼造的葵项尺目扔除算一轮部耀分询企康业可自牧用忆外蜡，波也宋有村较结多约的滤投忠资肆客祝户剪购弯买牢后疲，断再么出优租什。进因据此菌，筋本始报朵告贡在妇统嫌计萄出锡租锦率岁时水，和将啄开微发汪商欧出酱售台的廉物蓬业救单扁元巧和仆持突有斯的怀物贿业鞠单住元梳都想统球计岭在讯内壁。备无注映：戒区填域肾内裂甲阅级百写览字器楼亏较松少况，勉因嫩此虚将之区归域葵内份低斧于链甲蛋级反标耍准奴，拨但轰品疼质叙也查比锣较拘高菜的陡写姿字冤楼弹也财统风计日在耐内剥。区痕域劈燕写野字细楼轧供偶应谣量再变牌化单肌位:万撒平练米区屡域兵写煌字寻楼唯租胡售帖项觉目筝比浓例单拳位:万松平刘米写茎字握楼国总乐体顿供就用钱平侦稳涌增正长猛，员以逢出麻售距为渴主资料来源:DTZconsulting新稳增元供立应区江域贩写忽字卸楼舱市耍场氧研鼻究肢－行分翁布狮特演点序号名称1数码科技中心2地恩地财富大厦3国展财富中心4永新国际广场5青岛金融广场6天宝国际7盛和大厦8青岛国际发展中心目僚前榆区秒域埋的篇写右字笛楼范共今有8个桐，叨其虾中纤数记码唉科袭技瓶中革心疗、兄地耳恩团地垫财械富哭大仰厦戴、开天柳宝肃国罩际省和普盛旷和太大晚厦臣，相位叶于仆商挣务封一份区婆和靠商毫务俱二络区护核眠心碍内圈，留沿抛海忠尔训路泥沿让线铺分财布诵。侮国亦展列财雀富笔中益心墨，史位数置捏稍讲偏佳，来处疼于控居戴住梯区痕内雷。永毕新跌国烧际舅广呀场自、幻玉青激岛竹金装融妄广报场钩及眼青啄岛枪国士际鹊发知展已中煎心腔虽姑然往不挤在罚海亮尔贞路舒沿猫线诊，颂但惕临贤近族香历港敞路吃，额海桨景差资冤源绘较完好守。1234567崂山区市北区市南区四方区李沧区海尔路香港路本案8区域内区蚊域勉写邪字弹楼浆集孩中拐分博布扬于掘海阶尔愤路坑和投香具港丹路辰沿由线资料来源:DTZconsulting区勺域址写粱字咬楼猫市柳场番研视究货－诞产赴品排特蚂征区迷域年写夫字勤楼侦办读公伴空杨间详灵铅活撞分创割名称标准层面积分割面积数码科技中心约1000㎡45－1000㎡地恩地财富大厦1150㎡120、140、180－3300㎡国展财富中心3300㎡150－3300㎡永新国际广场1440㎡100－1440青岛金融广场2000㎡100－2000㎡天宝国际1000㎡69－255㎡盛和大厦900㎡50－900㎡青岛国际发展中心1100㎡65－154、1100㎡区燃域竿内椅写荣字骆楼摔标洒准柿层伴集旁中状在1炒0佛0业0体-艰2鲁0宵0持0平来米惯之欲间爹。回大墓部透分臣项仆目貌的彻标宏准江层再在1角0向0狠0平荣米逮左哗右短，退仅冲青裙岛浪金君融巩广勇场慨的嘉标肿准污层脸为2童0袜0拔0平拼米险，淹国粉展弱财伸富烫中搁心犁为4幢6层酷建扒筑播连圣接薯在侨一擦起蛙，衡写良字铁楼范办蓬公悼空锄间证标鸦准撒层斑面肾积撇达贤到3雅0河0购0多山平棋米乡丰。一邀般久成捧熟信的垃写渐字歌楼刮产糠品书的怪标循准丝式层隆面蚂积运在1陶2泡0姐0－2撕0抽0末0平旋米点。蜻因傲此项后磁入拳市急项围目膜的抽设找计愁也乳更总趋太向还于形专疮业茂写出字腹楼键。区强域格内劈燕写温字妄楼举办达公晓空可间嚷灵沫活探分辫割展，廉但医后观入晓市址项馋目盟更眼注惕重招项盟目号整根体蹈形衣象交。畜一作般僵多盟以楼大勿客储户欢为姑主搭，刮对席于幼面灰积报较肃小字的扬需胸求俗集暑中基安拾排痒在屿个劣别渣楼瓶层镇。主如醋青屿岛隶金腹融果广同场A栋题主集要肌销躁售胶给竟大扣客势户组；C栋欧才攻打虫散弊零蝴售狱。资料来源:DTZconsulting区截域降写谜字昼楼喜市标场酸研遮究辩－秘产出品翼特猎征区邮域军内伸写驻字殖楼胁档侄次守差引别倒较浆大膏，天早鬼期巨入嚼市茎的顾写护字摸楼尤数手码腾科亡技殊中缠心前项测目童还券包械含s述o座h芦u产炸品违，定其喊余袄也稠多继为示乙钟级渗写落字润楼很或芹商距住神综电合桂楼跟，送档圾次巷较微低伏。近伸两啦年棍入轻市清项紧目酒档怎次课较际高为，胖多且为号甲女级沈写法字说楼低，滤且早多晃为出综午合扣体摊项窝目高。2也0叮0战8年玩后躁入与市筹的崖项细目图有3个齐，居其单中妻有颗两励个祥（阁青椒岛奴金是融背广壮场快和趣永全新肤国乡丰际匹广柄场统）杜都斯为仁甲未级泻写拿字坡楼煌。卫非康甲箭级看写地字跃楼宋的巨青王岛泄国俯际恋发膊展扒中晋心提的量档沃次嫂也蚊明顿显征高竞于拥早火入坦市趟的粉项岭目间。名称物业类型数码科技中心SOHU/写字楼/商业地恩地财富大厦写字楼国展财富中心写字楼、酒店、商业永新国际广场写字楼、公寓、商业青岛金融广场写字楼、公寓、商业天宝国际写字楼/商服楼盛和大厦写字楼青岛国际发展中心写字楼早得期净入剃市披的碰写糟字久楼巷项像目狭品葡质谣较途低巧，脸近形两考年磨入寻市都项得目鬼多次为娱甲霜级兆写弊字享楼库，螺品荐质鲜提繁升肢明劲显永伏新露国摆际渡广狱场青京岛临金享融晓广皂场资料来源:DTZconsulting区阔域手写制字罗楼克市化场荡研竟究琴－续产陵品摘特悔征高想档膏写蛮字军楼齐物友业训管行理绕费剩明告显塌高泉于厦普弓通杂写舰字赚楼区党域寒内葵甲烈级升写滥字胡楼驴物谱业督费障在7磨.冈8－8元/天/平装米尊，岩其刊他负写业字尚楼锐标杨物垄业跟费枣在5元/天/平派米雅。物孟业尝管六理谷费食的载高巧低猴取蛛决献于耳项企目谁档宋次怠及凭物刊业遮管肢理协服编务阀范就围率和育服喊务愚水诱平李。筒一迈般哭新帖建天的接写俩字址楼器或敢较科有货实如力毫的貌开央发昌商旱都咬希爆望卖通指过半完饶善充的秘物滔业竞服玩务碰体跃系梢来迹增轿加藏物船业闻附链加益值啊，书吸仰引丘客齐户腥。密因涉此雁，煤区涨域父甲绑级饱写孩字遥楼例物毛业们费闯较泊高棉；填而源前议两风年景入摊市罢的婆写麦字给楼既在烈物遣业瘦管妄理昂方蜡面倦比限较稼欠加缺淋，浪服禽务则内陈容熟较匙少称，控价驼位舱也盯较集低远。名称物业费数码科技中心5元/月/㎡地恩地财富大厦4.5(含电梯)国展财富中心8元/月/㎡永新国际广场未定青岛金融广场7.8元/㎡/月天宝国际5.8元/㎡/月盛和大厦5.5青岛国际发展中心6元/㎡/月单委位:元/月/平诱米区课域抽写开字睁楼薪物羞业来管海理浑费妨对橡比资料来源:DTZconsulting区镰域糠写让字扩楼当市蛋场皱研洽究爆－懒客践户介特证征区屯域栋内潜汇足集请了I州T产素业旨，缎高绳新惜技真术疮产喷业兽，恩贸乞易味物超流逗及拦房已地棋产傻业寄和椒金锯融广业任客深户疾。档姨次门较头低耳的敬写巩字旦楼供以堵私仙营怪业阀主/飞I霜T业/贸茅易溪物向流/房头地研产常小眠型帖企清业抬为写主忍。甲层级溉写紧字字楼屋以户总昨部幸办符公极为摄主眉，饺主凡要昌集贯中唇在逝房办地已产/金涌融姓业晴等涛。名称主力客户群数码科技中心购买者：中小私营企业主购买自用；LOFT小户型多为投资客购买后，出租。租赁者：主要集中在房地产/金融/货运物流贸易/IT业等中小企业。地恩地财富大厦散售给物流/货运/金融/高新技术产业/房地产等中小型业主国展财富中心购买者：部分大型企业总部办公、中小企业主、投资客户。租赁者：大面积单位主要出售给企业总部，小面积单位置主要集中在物流/货运/金融等中小企业永新国际广场内部认筹中青岛金融广场主要出售给中信证券证券/建设银行等企业总部天宝国际散售给中小私营业主业主盛和大厦散售给中小私营业主青岛国际发展中心一栋整体出售给中石油，其余散售，主要是贸易物流等中小企业主高将档峰次顾写谊字午楼喷主个要米汇削集堵企劳业蹦总倍部看办虎公瞧，邮普原通升写卫字惠楼果以到私水营罢业如主栗为犬主资料来源:DTZconsulting区激域喷写耐字样楼加市逗场阀研夸究言－恰价交格慰水泊平单才位:元区翁域佩写者字胸楼碎租姨金物水盒平坏为2元/天/平偿米丧，例项咏目亮同汇质龄化提现场象魔严娘重区拜域牲写硬字械楼亡价竟格别对较比脚图名称入市时间目前租金元/月/㎡平均租金数码科技中心2005.121.5-2.32地恩地财富大厦2006.922国展财富中心2007.1222天宝国际2007.41.8-2.52盛和大厦2006.91.81.8资料来源:DTZconsulting从昨市慈场无情种况漆来谱看柏，托区奖域远内奔写乳字应楼松，妖目宰前执租纺金树集裹中录在1蔬.跑5游-腊2汪.碧5元/天/平北米参之咽间话，贯平弦均敲租柳金济在2元/天/平贺方伴米巷。目甚前芦区倾域势投翻入常使沃用催的返写馆字舞楼请，时项野目英的笨同撤质钱化塘现复象板比凭较煮严婚重睡，丛在晴品陈质卫、睁档怪次嗽方册面战没瓶有供差踪蝶距腿，到且盒租抱金灯水轮平菌相胸当党；运仅物有辛的薯甲蜓级音写沃字锦楼娘国东展柄财蒜富草中滤心叠也壁因睛为给地押理丈位栽置搁较双偏镇，弹产尺品伸设而计旬公朱摊太较田大厌，饮市辞场驾认云可今度滨差腿，脊租走金紫也捎在2元/天/平御米兽。区拌域爽写辟字磨楼岭市赶场订研普究衔－畏价债格两水杨平从礼开悲盘那价伴格已来摩看朵，2夺0散0绘8年晒前冲入偿市辰项独目拴开仆盘禁价连格请基摩本午在7喇0袖0队0－8断0奋0堪0元/平桑米励左绩右颗，扑而0庆8年迟后桐入标市尽的吓项示目戏，唤因虚为模其哗入作市正时议间口晚轨，冷区咳域字环钓境屡更遗为坚成途熟帆，户且绳项拦目碧的逗产洋品统品步质搅相精对齐较点高督，返因辩此番开千盘次价桥格架也拾相流对乐较杂高慈。汤（弦如困青妨岛尺金俘融态广痛场分和仙青局岛跨国萍际圣发采展榜中井心宏）从曲均罩价贴来钢看勿，声写饿字贤楼豪位手置述及紫品讽质到的如不收同自，狱价合格菌差拍异辰较幸大办，浴其傻中截甲粮级仙写帜字垃楼蔽青厉岛负金缎融回广处场架较咽为侧突腹出麦，姿均郊价骡达里到险了1差7音0活0僵0，环而录地番理蓝位妹置蚊稍醉好优的狡写威字付楼怠（查数线码矮科崖技猫中阅心危和越青足岛础国腰际幅发钩展揉中柜心哗）奥的雪均帐价赌在1框3抄0首0聚0左劳右晴。月蚁均曾涨甲幅东在1稍%-粪2呀%左锈右鹿，械价湾格祸增吧幅浇不的大雕。单拳位:元区绕域顶写毁字银楼毯售赢价蜜差麻别酿较舌大圈，急品薄质愁和续位荐置竖直钓接始影抓响梦售障价名称入市时间交付时间开盘价格元/㎡累计均价元/㎡当前售价元/㎡月均涨幅数码科技中心2005.122007下半年7000－－－130001.7%地恩地财富大厦2006.92008.27700－－－110001.1%国展财富中心（三期）2007.122008.38000－－－130002.4%青岛金融广场2008.12未交付1300013500170002.1%天宝国际2007.42008.9780010435115001.5%盛和大厦2006.92008.575009353110001.12%青岛国际发展中心2008.52009年底900012030130002%区犹域嚼写垫字录楼乞价蹦格涉对驴比资料来源:DTZconsulting区链域相写以字竟楼款市蚕场惊研滩究榜－科吸惰纳室情做况区匀域挪写恰字残楼宫空肢置推率吴普姐遍滥较沿高回，碌除虚数宾码泉科识技均中匠心真因虽为森入垂市钟早材，铸客评户吹群洽固答定舟，抗其茫余权项雁目用的决空倘置稍率滚都旬在4匪0％剩以盗上巧。区充域涂写串字师楼细月铜均蒙销门售誉速岗度漂差音别压较泉大兔。贺数尽码灾科范技建中陪心竞入火市毛早迷，卡青懒岛申金似融变广真场湿则轮是令近双两零年斑内瞧入震市岭项聪目斜中价地驳理摊位概置眠最宣好绪、堂产抓品钢品狸质滤最遗高恢的蚊项扰目透，畅因猎此葵二隙者怨销谈售它速名度毛较挠快亲，雄月远均丧销遵售尝约3熟0堡0灯0平窑米贼。擦而熟盛趣和胀大溉厦A栋册，伐原代计鄙划攀整津体坝出像售冤给吵大浸客榜户春，惨但净后拖期浙转同变春为适打何散庭零痒售吗，箭因随此股销杯售洒率字较票低甜。国码展态财项富签中浊心稿因兆为欺其幼位望置告距告核抵心记商撤务否区灾较图远明，为产歉品赛设妥计砖公网摊涂大园，缠销烂售周速蹈度每较听慢泄，佛空望置驱率萄高腾。区秘域侍写禁字宾楼英空踢置已率位在4拌0怠%以膏上,销腊售余速哨度鹿差吹别辅大区崖域吃写泰字橡楼妈空冷置迫率采对雪比区枝域愈写化字福楼巩月午均训销立售麻速租度单研位:元/天/平餐米单窄位:平牺米/月名称销售率去化速度数码科技中心100%3200平米/月地恩地财富大厦100%2100平米/月国展财富中心（三期）33%1000平米/月青岛金融广场95%3000平米/月天宝国际50%850平米/月盛和大厦70%540平米/月青岛国际发展中心93%1900平米/月资料来源:DTZconsulting未兔来隐潜截在泽甲萄级营写摸字碌楼穴有浪两砌个吵：专利凤群贞崂碌山废购壤物者广蛇场屯和袖青波岛庭国冷际赔啤征酒片城枣。商猫务阔区宾内调尚酱有显不戏明管确斧的赠写筒字净楼事规习划渣，拒在致此菌未掀作税统挺计厉。区哭域馒写梯字轻楼韵市占场害概茎况洞－槐潜差在游供净用崂山区市北区市南区四方区李沧区海尔路香港路本案12项目名称1.青岛国际啤酒城2.利群崂山购物广场项目总规模700,000170,000预计写字楼规模300，000（预计，规划未最终定）58,000预计上市时间----2012年区耽域款已顶知钓潜安在钱供辨应亭项转目废少爸，浆但扯规铁模饶大资料来源:DTZconsulting区功域狐写竖字捏楼班市旋场泳研纯究飘小艇结区域内写字楼，沿海尔路沿线，自北向南分布。处于海尔路南端的项目，在项目品质和景观资源上更优一些，价格相对更高。如：青岛金融广场、永新国际广场。

近两年入市项目多为综合体项目，其中写字楼物业为甲级标准，档次提升明显。2007年前入市的项目，除国展财富中心，均为乙级写字楼标准。而08年之后入市的青岛金融广场和永新国际广场均为甲级写字楼。区域内写字楼构成分为两类：企业总部办公，多选择档次较高的甲级写字楼；其他中小企业，比较看重价位，多选择档次稍低的写字楼。主要行业集中在金融业、房地产业、制造业、高新技术产业。

区域写字楼市场价格逐年上升，但租金水平较低，空置率高。近两年随着区域成熟度的提高，价格上升幅度较高，但空置率也较高，说明区域商务办公氛围尚不成熟。区潜域景写戚字乒楼宰市挺场含概赌况3期.可硬比初或致主宫要惹竞投争柴项演目唯分朱析-青酱岛居金芦融岁广卫场-国屡展久财富富盛中棚心-远员洋陕大钥厦竞钳争绘项效目非界稠定获与逆分岭布序号项目所在区域1青岛金融广场海尔路商务区2国展财富中心海尔路商务区3远洋大厦香港中路CBD竞闻争迷项膏目成界嘉定位般于播本邀项述目早周寻边,与芬本融项据目讲形窗成齿直杰接皇竞投争谜关势系盗的肉甲斧级轿写物字摊楼,或雪处留于掏香围港赵路C忧B淹D，悔档翅次敏高慎的遣甲以级氏写栗字拐楼北。这国些五项胁目厌内盏部核涵缘瑞盖揪了跪商惩业基、催写复字确楼间、途酒脸店肃、乳公啄寓已等故多镜种勾不纪同创物从业赛类暖型殊，傲与困本葛项产目躺物勾业紫类椒型际雷期同呆。崂栋山蒜区市贪北唐区市坚南饮区四树方脉区李球沧俭区海尔路香栏港页路本宫案123青鸣岛梢金白融善广瓜场基忌本漂情额况南介红绍产宝品洲配僻置客网户尊与前租蜡金青出岛犁金烦融盼广蛛场语是改目泰前哗崂救山闷区鹿最蔑高蝴的闲建武筑盖，认高讲度1夸4旷9米狡。涨包掀括吼甲滔级再写欺字戒楼卖、棍小裙户寨型嚼公栽寓即和数底径商吧。项够目夹于2逢0绑0箩8年1骆2月喂入些市威销窃售,将今于2驴0侦1予0年晌下捧半财年涝交难付做使卡用毛竣废工垮。发展商天泰集团总建筑面积138,000㎡建筑规模地下3层，地上由两栋群楼连接1栋26层,1栋35层超高层建筑，高度149米建筑用途办公、商铺、公寓标准层面积2000平米（建筑面积）层高3.75米入市时间2008年12月售价开盘均价13000元/平米；目前售价17000元/平方米停车位990个电梯9部可庙比嫂或珠主躁要镰竞鼻争同项象目叨分谁析青沈岛泪金版融箭广油场基戴本烂情满况汪介见绍产拒品液配直置客陡户奶与牵租沟金(首层共享大堂)甲级写字楼(3-26层)公寓(7-35层)底商(1-2层)综合商务楼(1-6层)大堂车库(地下2-3层)设备区及管理用房(地下1层)建筑面积比例（%）公寓28,94231%写字楼50,04054%商业13,60015%可嫂比言或号主幕要谷竞输争酸项如目签分联析青袍岛办金苦融絮广姥场基删本养情葛况奶介撑绍产夏品尼配涛置客谈户而与舰租喇金类别项目规格建筑结构设计使用年限50年抗震度抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为6度结构形式框架筒体结构，裙房为框架剪力墙结构。维护结构框架填充外墙为190厚混凝土空心砌块，标准层走廊两侧隔墙采用190厚混凝土空心砌块；100厚内隔墙采用轻钢龙骨石膏板建筑立面LOW-E中空玻璃幕墙，结合开放式石材幕墙、铝合金隔栅及2.5mm厚粉末喷涂铝单板电梯23台原产三菱高速电梯，1台上海三菱货梯大堂电梯厅大堂地面铺附有4厚木板层的木地板，其余为细水磨石地板；首层电梯等候厅及墙面为浅色石灰岩；消防楼梯间1.消防楼梯间水泥地面压光（环氧地坪漆），墙面、顶棚为乳胶漆。2.消防楼梯栏杆为金属栏杆（50钢管）内兔部溉配灵置可山比扮或臂主挣要笋竞沿争缺项仪目零分幸析青造岛昨金距融揪广府场基裤本劣情仰况宇介理绍产阵品滚配吓置客羊户巷与携租甚金类别项目规格建筑门窗1.楼梯间防火门采用木制防火门，防火分区用无纺布防火卷帘，

分户门防盗门.2.幕墙开启扇采用上悬内开。3.沿街为玻璃门屋面1.防水等级为二级，防水材料采用SBS改性沥青防水卷材（3+4）2.聚氨脂发泡保温。电气、供水设施电器1.采用电器多回路配线技术，装修部分大堂开关面板选用西门子

或西蒙等同类品牌。2.消防电梯及消防设施采用双电源供电末端自动转换，重要部位

设置应急电源。供水1.给水支管选用优质PPR.2.同层排水的下水采用HDPE（高密度聚乙烯），其余为螺旋消音管（UPVC），同时增加阻火圈。3.设集中给水加压设施（无负压机组及变频机组），分区供水，采暖与制冷采暖与制冷采用集中式中央空调系统，末端选用风机盘管加新风系统，夏季采用水冷式电制冷机组，冬季采用市政热源。内秋部往配匠置可序比增或舍主阀要因竞山争抢项建目链分拌析青毕岛痛金穷融耗广主场基盆本较情兼况种介敢绍产艰品祖配席置客屿户第与版租右金类别项目规格智能化---------1.通信网络及综合布线系统：语音通信系统、信息网络系统及综合布线系统。2.卫星电视接收天线及有线电视系统。3.安全防范系统：集成式联网型，由安防信息综合管理系统、入侵报警系统、闭路电视监控系统、门禁系统、离线式巡更系统、停车场管理系统六个子系统组成。4.公共及应急广播系统5.建筑设备监控系统（BAS）：采用直接数字控制技术。消防---------1.建筑消防为一级，耐火等级为一级。2.火灾自动报警及消防联动控制系统：采用总线制，包含火灾自动报警系统、消火栓系统、喷淋系统、管网气体灭火系统、防排烟及正压送风系统等。3.漏电火灾监控报警系统。4.应急及疏散照明。内难部越配鹊置可锐比服或阻主裤要膛竞鹅争佩项你目散分书析青县岛废金付融级广笋场基倾本发情住况绍介医绍产若品赛配浴置客裹户饲与趁租郊金入姥口忽分晴布斤及介交投通巨动渡线可臭比咸或渣主烧要悠竞疏争嫂项迷目妈分伍析青致岛耳金犯融灰广汁场基粉本旬情仙况心介急绍产洲品醉配圾置客叠户济与只租变金办公办公最小矩深11.1m米最大矩深13.15m米9-16层写停字路楼雷标晋准竭层鹿平腾面层高3.7米面宽37.8米电梯数量9部梯速3.5米/秒可肥比即或顶主米要名竞扫争况项害目贿分的析青舅岛罩金毫融淡广灭场基则本央情软况阿介年绍产置品吗配怕置客胡户止与皆租集金写斥字节楼撑电护梯采功肤能慨分私布可姓比惑或皆主营要配竞奏争执项芬目呆分耳析基悉本觉情膛况内介除绍产锡品滋配神置客谁户述与筝租忙金青馒岛和金功融请广威场入市时间2008年12月主要租户构成以金融类客户为主主要客户建设银行山东总部购买30,000平米中信证券购买10,000平米目前均价17000元/平米销售率95%物业管理费7.8元/月/平米

写捞字刘楼欧销慰售抗状芒况项盲目废销蓄售既状乐况辞较康好稿。唯写停字岸楼态物氏业亭定龙向竿销导售膀给枣金盯融魔类坊客艺户端。孤在卷建势设欲前涝已桃确壮定侨大考客搬户卵，配开址盘栋后哑即良销特售8钥0赛%。爽此受运摊作烛方迫式降，恶使次得贿原哥本光较袄难下短蝇期轻内窑收舰回改成缠本巧的撒写误字碰楼薄物弄业竟，吼一回开肝始攀即泊为继项抽目屯开牢发茂运骑作浙带革来呼现模金稠流优支恳持驼。可潮比凡或怨主念要香竞削争黄项产目拖分疯析国垂展案财生富遍中野心基植本凭情保况剃介凑绍产杂品昆配蜡置客料户丛与稠租搭金国俱展场财斥富贡中恭心王是秀青美岛腔首箱家搞集懒写符字予楼浑、应商亩业荣空筹间宿、均大联型刚广控场写、徒会甲议刚、瓣酒汁店琴、顷娱趋乐微等庭功童能绿于良一码身套的施复翼合御型压建友筑椒。项冬目小于2毁0瞒0渔7年1蜓2月劣开惕盘哭销前售晓，2有0呆0道8年秋第惨三滋季与度椒交馋付屯使碎用唉。投资商颐中集团、青岛远洋集团、青岛金岭实业建筑面积

总建面208,000

㎡建筑规模地上一层和地下二层为商业空间。地上由四幢六层南北向长方形单体组成，各建筑单体由底部商业相联，长109.2米，高33.6米建筑用途办公、商铺、酒店标准层面积3300平米（建筑面积）层高4.2米入市时间2008年第三季度售价写字楼均价10,933元/平米停车位1400个可套比刻或戴主爆要榴竞作争脖项要目伸分周析基灭本办情扛况飘介妻绍产柄品答配舅置客对户长与邪租盗金酒店项目南端及部分负一写字楼2-6层商业部分部分负一及1-2层可荒比竹或惕主腔要瓶竞孟争夸项敬目只分感析国技展后财从富占中醒心屈整艰体资建雁筑能由段四剂幢肚六止层旨南淘北启向抗长借方仿形迁单领体套组批成坦。值四顶个样单仙体猎在烫底答部璃由玩商睛业虚裙斩楼秆相裹连稿，未上拢部谅由幻玉贯睁穿犬南友北包的底空暮中喝花提园鞭相幻玉互青联炭系捉。曾主弹体明为汇国窗际险生允态乡丰商理务骨空影间伤，削最育南蜘端沟为流星务级溉酒丑店洪。采磨取姨双窝首笛层吧设党计肥，盒通电过悉缓和坡悼布春道锈、钉扶梦梯肌等滔建牌筑纵交基通潮元挽素青，谦将炎一发层捧与专二卸层恋步趣行蛛街托自避然洽贯轮通始起绕来金，问将家人放在忙一蛙、乔二理层岩之茎间漆传京统雹的盘垂期直银动凡线膨转炸换督为强自贴然晚起虚伏套的瓜曲刷线聪，现达脾到悠两斩个兽首码层封的过效车果捏，兔扩蚀大萝步盘行寇街软聚叫拢句人绵流把的支功油能餐。首形层滤为洒高灶档线百雕货枪商迅业乳区议，蒸办陷公蜻主堆入腊口兼大牲堂赤和秃酒弱店榨及凑餐删饮佳机私构卧。国虾展童财舞富声中拳心国盏展那财蔑富痒中恼心基腊本责情贿况窑介弃绍产瓣品扎配慢置客阶户庭与摄租逢金办秤公酒朋店商议业遗区荷上开空休渗闲洗区李上巧空1字#楼2蒜#楼3挣#楼4注#楼可刑比山或醒主斑要级竞诸争提项板目顿分附析4围#楼从政地炎上它二岂层丧开汽始扰为攀办臣公股区份。灶二贿层草除舞办谣公电空题间铸，竟主大要伍为虎一播层季商寺业蹦区馋的兆挑翼空沃部捐分森。层高4.2米柱距8.4米电梯电梯数量共19部(包括扶梯/观光梯/垂直梯等,不包含4号楼)容量(千克/人)1000/13

桥箱宽(mm)1300桥箱深(mm)1300

桥箱高(mm)2200国村展训财秋富惯中柳心基鹿本源情躺况财介储绍产划品修配清置客色户豪与倍租量金可探比沃或导主盗要曲竞分争润项桥目猎分注析生且态虑景斑观彻空零中望花横园生或态柏景花观饲空凑中窃花份园基类本负情选况喂介味绍产键品滩配魂置客迎户咽与冒租尾金类别项目规格建筑结构形式框架建筑立面low-e双层钢化玻璃，西侧双层可呼吸式玻璃幕墙+FFRARI彩色遮阳帘电梯OTIS电梯,共有10部大堂电梯厅2层挑空大堂，通透式全挑空景观中庭，楼内观光电梯。公共部分以进口高档石材，金属，玻璃为主要材料。采暖制冷空调TRANF中央空调布线综合布线采用美国郎讯综合布线系统，办公区域采用区域配线结构，每个区域安装五类快接配线架及光纤配架，分别用五类线缆、单或多模光缆及语音大对数缆与楼层分配线间连接。办公区域内每6平方米配置一对信息点，不安装插座。内休部秆配婚置可者比蛛或钻主恶要舒竞筝争箱项等目假分鸡析国芦展园财狐富验中嗽心基尽本罚情带况叮介遥绍产蓄品目配蚕置客谁户迫与群租蓝金类别项目说明智能化楼宇自控系统对建筑内环境温度、空气质量，电梯运行，变配电、给排水，防灾报警，安全监控，进出车辆、停车实行全面的监测和自动化控制。多媒体通信系统通过电话网、分组数据网、贞中继与INTERNET连接，可提供综合业务数字网、ATM等接口FA消防报警联动SA安保监控自动化OA办公系统自动化供电供电系统双路供电，自备柴油发电机满足消防一级负荷用电。消防消防系统设有中英双语消防紧急广播系统，火灾自动报警系统采用智能型感烟探测器，并与消防灭火系统联动。火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成；内遣部遇配糊置可高比险或奴主垮要侵竞倦争应项末目爷分蝴析国下展续财巩富困中吊心基洽本添情晒况颂介眼绍产沾品机配赖置客息户跳与选租显金国叼展隙财壤富辛中填心入市时间2008年第3季度主要租户构成以房地产贸易物流类公司为主主要客户SimeDarby森达美集团租用4,369平方米新华锦租用三层;乐天玛特租赁半层目前均价累计销售均价10,933元/平米；目前均价14000元/平米销售率33%空置率78%物业管理费8元/月/平米

写些字纺楼辣销货售券、槐租删赁库状言况写霉字怎楼坟的丘主蛙力粒客懒户牧群跌以洋集罢团血总她部叉或圾大轻公裤司稍办捎公停为璃主诊，志保偏证斯了谷良转好眠的谢品跟牌贩形川象岂。项嫁目恢销足售什状镇况静较挽差程，丹项艳目色已你销谅售松及势开借发授商牵持熄有光招缝租骂部滋分黑的四空喂置送率麻高费。狠主吵要嫂是铜由文于耳项老目扎距柿离贤海徒尔焦路捏商哑务典区嚼较枪远态，贷地犁理俯位晓置哭较炕偏腹，姿周驾边盛以政居醉住伐小肢区窝为伴主恢，担缺招乏退商倒务找氛买围顾。苍目边前责还垃有枕一乞部咽分锅部惜分柱大车客乡丰户貌还撇未阅进挥驻街。备勾注绵：灭本码项滚目令写餐字揉楼毁部鼠分,档4号奥楼友为汉远格洋啄和传黄事海歇大疲饭突店窃使她用瘦。壮开挪发突商驴散血售铁并图租慈赁1－3号授楼阶。可串比证或巧主俭要帝竞驴争懂项州目普分块析青碧岛岗远派洋气大均厦基系本太情渠况驳介开绍产仆品韵配姿置客领户狗与董租孔金远壶洋飘大档厦纺是漂青肠岛售目混前酷已嚼交哈付冻项监目码中,唯铃一纲一背个序没锁有享销译售,开顷发构商位完衣全钢持胞有降进膝行称租使赁输的摊项浴目笼。项动目诊分赢两匆期折建遍设班，马一铜期直为袋甲特级抄写市字琴楼姐，倡二捞期浅为勒酒定店按综堆合缘瑞楼副。发展商青岛远洋大厦有限公司建筑面积136872.13m2（地上94202m2