项目初步分析报告

佛山市企业家协会总部大厦工程初步分析名目第一局部.工程摘要其次局部.工程概况第三局部.工程外部环境分析第四局部.工程内部环境分析第五局部.周边楼盘搜寻第六局部.工程定位初拟第一局部.工程摘要工程名称：佛山市企业家协会大夏建设单位：佛山市企业家协会建设地点：东平城商乐智城工程定位：企业家协会总部大厦、甲级写字楼其次局部.工程概况工程背景东平城，处于佛山市中南部，以东平河为界，跨禅城、顺德两区。由同济路、南海大道—北滘环镇西路、佛山一环南线、32588.6中心，20232023中心、闻中心等重点工程的建设，并完成了优质供水工程、综合管沟40%，初步形成20232023划调整，2023220CBD”A区、汾江路南延、岭南大道南延、东平学校等十多项重点工程全面铺开。本工程位于东平城核心区域，是佛山政府2023年重点打造的商乐智城的重要组成局部。工程用地本工程位于东平城核心区域，华章道以东，君兰路以南，文华南路以西，富华路以北。西靠佛山公园，东临交通枢纽中心，北抵闻中心及市政府综合效劳大楼、城市广场、城市展厅、城市综合体等。地铁135平桥，直达季华商圈。规划总用地面积为14.53万平方米，计容总建筑11.83第三局部.工程外部环境分析——从工程价值看工程进展时机1——将成为广佛都市圈次中心残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。将成为广佛都市圈次中心广佛肇都市圈进展战略规划：珠三角城市经济群聚合广州—香港区域进展中轴的各项核心职能，构建分散区域核心竞争力的区域进展空间“脊梁”。桧猪訣锥。针对广州城市空间进展战略中的“西联”内容，佛山明确作为思考背景，主动承受广州的辐射。謀作为广佛区域经济体的次核心，依托高速大路、国道、铁路、城际轨道交通，形成对粤北山区、广西等周边省〔区〕的辐射。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。2023320协议》正式签订；20239251——20232+5“2+5”组团规划规划建设两个１００万人口～５０万人口的城区厦礴恳蹒骈時盡继價骚。万人口的城区城区为的空间构造，以中心组团为中心。各组团由多个分组团或片区构成。这一构造的形成。中心组团城区——东平城是佛山中心组团核心局部，将作为大佛山将来的中心区，即商贸金融、文化教育、休闲消遣和信息效劳的中心。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴。息效劳的中心。2——佛山商业市场目前主要有五大商圈，除祖庙商圈以传统商业为主外，其他商圈主要依托集中商业进展2——从城市进展规律来看，城市的核心商圈将随着城市的进展和人口的迁移而发生转移*随着城市的进展，城市人口的增加，城区的不断扩张，城市中的人口分布也将产生变化；*将发生转移；*显现，的商圈将会崛起，并逐步取代老商圈的地位2——902——圈*圈与季华路商圈将承接祖庙商圈的地位，成为的城市核心商圈；羥为贍偾蛏练淨。业供给面积最大，具备成为城市核心商圈的条件；展的保障。渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦。展的保障。2——350203——佛山第三产业进展相对落后，商务办公市场根底薄弱,专业写字楼产品较少*佛山制造业兴旺，第三产业进展相对落后，效劳行业比重低于全国平均水平，处于起步阶段目前佛山企业主流办公场所仍停留在厂房、商住综合楼，的形象、产业升级之间的冲突，始终制约着佛山写字楼的整体档次、销售价格和租凭价格的提升。厂房办公厂房办公最原始的商务办公环境，档次低，形象差，但因佛山大量实业型中小企业的现状而大量存在商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂，难适应现代商务进展的要求，销售状况抱负，但出租空置率高商务公寓写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低写字楼真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从07年环球国际广场等项目开头；完全意义上的高档写字楼的消灭是佛山写字楼市场的时期3——目前已经形成了祖庙-汾江路、季华路、千灯湖三个商务板块3——祖庙-汾江路板块：形象不佳,内部设施陈旧,使用率低,除个别工程外，租金和售价水平普遍偏低202325-45普遍与商场混杂,商务形象无法彰显,出租率低,车位缺乏,交通拥挤,内部设施陈旧2023/中高端写字楼60-707000-11800擁締凤袜备訊顎轮烂蔷。比照周边城市写字楼租金和售价偏低广州商务中心区广州商务中心区租金〔元/月/平米〕广州体育中心商务中心区110-160广州珠江城商务中心区100-250工程工程入住企业售价/租金效劳业企业,企业营业管均价约10800/平米；目前租金约60-70/7驻点效劳业企业,企业营业管均价约11800/平米〔2023/理部门,国内外企业的佛山平米装修〕60/7驻点－－7000-8000/平米厦3——季华路板块:目前而言，季华路板块是三大板块中商务气氛最为成熟的区域,档次稍高写字楼物业沿季华路两岸分布,多为机构大企业自有物0911000-13000/平米贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷。3——千灯湖板块:聚拢了金融或行政事业机关的自有办公物业，仅有少量出租物业，市场化程度低片区定位为’高技术金融后台效劳中心’,此片区商务办公初步启动，60%以上为金融企业自用型写字楼为高效劳企业总部或区域中心自用型写字楼，2023年间续投入建设及使用目前有少量出租写字楼,楼龄长,设备陈旧,租金低第四局部.工程内部环境分析——总部经济进展区1、区域进展趋势市政府重点工程东平城日趋成熟作为佛山市的市级强核心，东平河一河两岸区域将形成“东平商圈”，由魁奇路以南、东平水道两岸区域组成，依托东平水道实行功能分区进展，南片以商务主导，北片以商业主导，依托广佛地铁优先设置主题商业街等相对集中的兴商业区，并将依托六大中心，承载东平城核心竞争力。蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘。平城核心竞争力。东平城的定位为：佛山市的中心城区中心商务区总部经济进展区公共效劳配套区具有浓郁岭南风貌的绿色城2——东平城：大手笔配套全面启动东平城城市化升级，奠定东平城将来中心区地位闻中心已落成*下阶段重点工程包括：坊城：0985公共建筑：30.42.875.73.943.465.36.432.40.3商业建筑：36.397.8115.19.134.35交通枢纽中心：年底开工，2023东平学校：已开工，202392——东平城：立体路网及轨道交通——全面连通大佛山、对接广州，缔造珠三角一小时商务圈*轨道交通：目前规划有5〔1、3、6、7、8〕线路通过，全面连通大佛山，对接广州；*1*23交通枢纽。*交通路网：东平城将打造“三横五纵”主干路网。其中五纵是指佛山大道、汾江南路、岭南大道北、文华南路与南海大道，三横是指裕和路、富华路与荷岳路。在与佛山传统核心城区的连接上，将增3梁或隧道，分别连通汾江南路、文化南路及南海大道。3、立体交通枢纽商业核心旺地110118210途径世纪莲体育馆、裕和路，与工程一路之隔。将来有三路地铁、城际5綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴。3、立体交通枢纽交通枢纽中心 立体换乘系统集城际轻轨、公交交通、城巴、的士、地铁及其它少量长途客〔包括上盖物业〕，已定名为“东平广场”〔Mcity〕28元，8607〔-2-1。驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦。全部工程将打算分三期建设，首期将在将来3年内完成，其中2023髅貺庑。4——613轨道交通价值明显1〔延长线、36经过东平城核心区1号线：广佛线，由路洲-广州沥滘，目前首段西朗-魁奇路已开通，南延线将穿过东平河到达东平城核心区構3号线：狮山-容桂，由狮山动身，经过禅城、顺德北部，到达大良、容桂，穿越东平城核心区，联系狮山组团、中心组团和大良容桂组团構氽頑黉碩饨荠龈话骛。6号线：九江-平洲，由九江动身，经过顺德北部、桂城，到达平洲，穿越东平城核心区，联系中心组团和九江龙江组团613交通优势明显4——群的集中力量地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响。从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的进展和成熟，还会加速片区价值的重组中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅。4——物业价值4——600m无缝对接，将享受最大的地铁增值效应贯穿运营的状况而有所差异99产，20232023响表现尤为明显。凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴。响表现尤为明显。地铁二期工程目前已经开头建设2023会进入的阶段，沿线物业所占的比重逐步增加。注：地铁对房地产的影响的有效距离一般在≤1000米的范围内第五局部.周边楼盘搜寻东平城五分钟商圈16000户的居住人口均在工程五分钟车程之内，将是工程强大的目标消费人群。工程根本信息欢快智城华南后商务时代CBDCBD——商贸金融中心,是东平城进展的重中之重，其总占地7827融、总部经济、现代效劳、高档办公写字楼基地，可为5070企业总部供给商务办公条件，将被打造成为佛山的标志性区域之一。鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫。工程根本信息工程根本信息依云水岸物业地址：顺德东平城世纪莲体育中心西侧占地面积:260000建筑面积:460000开发物业：以住宅为主，包括twonhouse、小高层、高层洋房等产品.并配套会所、商业、幼儿园、超市等生活设施。户数:2809保利东湾物业地址：顺德东平城裕和路与文华南路交汇处总建面积：1044658碧桂园城市花园工程地址545北类型: 住宅建筑面积：74工程规划58075214000029滨海御庭物业地址：岭南大道与东平路交汇处占地面积：15建筑面积：31.7该工程产品Townhouse、高层住宅、酒店、酒店式公寓及风情商业步行街等星海岸物业地址：位于佛山市禅城区港口路与江湄路交汇处，占地面积：6.5建筑面积：17户数:904东