中信商业广场营销策划报告

世界上不是缺少美,而是缺少发现美的眼睛!

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城市高尔夫401200-140015%外籍;60%白领;10%的二奶;15%个体工商户家电、游泳池、篮球场等家政服务/10元/小时博客公寓39(复式)2000职业经理人、白领、SOHO族游泳池、篮球场、羽毛球、乒乓球

国泰名苑30-401000-1200白领、SOHO族游泳池、沐足家政服务15元/小时元美广场36-45900-1500白领、个体工商户家电齐全

鸿福广场35-451000-1500白领、个体工商户1-3层裙楼商业配套、会所

新中银35600-900白领(80%)、个体户网球、篮球、游泳池、综合商场

丽阳时代401000-1500白领、外籍、个体工商户游泳池、乒乓球等

河畔广场351100-1300白领、SOHO族家电齐全

国泰公寓421000-120070%公寓,15%二奶,15%个体工商户现代会议室、健康会所

怡丰都会广场451100-1300白领、SOHO族家电齐全

中信新天地30900-1200职业经理人、白领、个体工商户幼儿园

第一国际401200-1400白领、外籍、职业经理人、个体工商户家电齐全

东泰花园约40900白领、个体工商户家电齐全

东他莞查市艺房妨屋范租琴赁烂市短场戚分奶析东格莞电公徒寓锄租喝金顶水含平锁高蕉，带对名售调价茅产微生拜强岸有渐力筹的应支搭撑租度赁秋市愿场嚷旺熔盛班，透空顺置朗成削本狐降肚低中，鼠使防公弟寓塞的串投遥资鹊客秒队占伍唤不吓断赌装柄大另惹一迅方哪面艇，般公个寓国的餐附建加屡值尘挖贴掘失不爷够宣，航服郊务锦严鸡重因不奇足东丧莞亡高鹿端熄租益客满集识中误区燥域项目租金水平装修租客租赁卖点金月湾5000元3房/7000元4房豪装欧美人,大型企业的职业经理人成熟配套、酒吧街、社区环境。物业管理新世界花园5000元2房/8000元4房豪装欧美,台客东城中心2000-3000元3房精装港台丽阳时代白领租金低，近公交站地王广场3500-4500元3房精装韩国,台湾,高技术人才沃尔玛、早期租赁东湖花园、区域熟悉东湖花园2500-3000元3房精装欧美居多外钥籍斜人洞士港旅台渠客育户高品端卫技则术赞人挪士职堤业衔经拜理贞人白祥领东亮莞辨高致端造租桶赁约客都户东安莞没高忠端越租地客乞特术征缝分牺析东莞高端租赁客户

重点集中区域关注点特点支付能力（元/月）租金来源外籍人士东城中心、金月湾、新世界花园、城市高尔夫1.看重小区园林;2.更倾向于多层住宅;3.对配套要求高以家庭为单位租房，需求户型偏大6000-8000公司支付港台人士金月湾、东湖花园、地王广场1.在乎装修风格,偏好于简洁风格;2.房间景观面;3.会所配套;以家庭为单位,租赁户型以1房2房为主5000-6000公司支付职业经理人东泰花园、星河传说、景湖春晓、阳光奥园1.在乎小区品牌形象;2.看重物业管理;3.档次\服务\身份体现以高档酒店式公寓为主2000-3000个人支付白领东泰花园、丽阳时代1.装修\家电;2.小区配套;3.租金水平单身公寓为主800-1500个人支付商务人士星级酒店、第一国际、博客公寓、城市高尔夫公寓1.商务便利;2.配套;3.中心区或景观资源丰富单身公寓4000-5000公司支付阶段性专家星级酒店、第一国际、博客公寓、城市高尔夫公寓1.商务便利;2.配套;3.中心区或景观资源丰富单身公寓5000-6000公司支付特够征吵：惨对完租眠金换敏烛感摘度才低饮；倍关劝注踩小件区扯内哑外唤配翁套社；僵便益利和的辽交威通网；对呢会成所灾要毕求央高仅；居良鸟好菠的狭物夫业斩管潜理剃；菜身汁份筹和伐地黎位大对环等服静务愁向院酒兔店烫看迷齐2他纯山专之驱石发厚达州国款家氧公旅寓证的速发菊展公治寓烧起耽源洁于只二简战塘工分棚早狸期穿公盛寓晴往流往黎分拌布营在欺充粒满帮活非力名的凤城济市守、甲跟络国泪际猎交兼往族和矛区撑域傅交垄往营的荷中替心醒城守市房诚中煮心攀（落旧必金路山庸/始纽锹约测/肾东贴京禁/劫大刊阪夺）扑，苏交筝通听接柄驳幕点随争着牙市扭场饥的疼发享展辨和旦社御会砍的享进燥步贪，梁公污寓格市也场舒开沸始睡出盐现熊细迹分肠，每出港现费了括商街务泼公庆寓暂＼继老困年食公匆寓浓＼马教王授夜公拾寓罢＼钩渡兽假乎公德寓性等在矩大浩城状市毯，杨商犹务纱公窑寓摩往远往穴都裁与商城揉市除商肺业轰中视心逮或努者被是赏旅免游靠度膛假食区牵，舒或翅者残是叛高倘级所写抽字据楼疼和同酒探店舅的杠组遇成酬部窝分湿，布而待这谦些锐区徒域童往巡寿往卸都础是揪交确通检非乳常抹方谢便目册前烫，沸在筋美季国宁和阳日市本乘，汪一际些具优束质遮公缸寓杂价甜格叶甚僵至态超突过吵别纷墅高匪档复的挺公软寓絮大轮部亿分昌采系用尊的杂是喘酒贸店董式负管牙理肯安尼散迪野夫旨人货之现死公寓类型特征商务型公寓高贸中心、文、娱、体、商集中地区、服务良好渡假型公寓景观丰富、交通便利、服务良好白领公寓配套成熟，交通便利，租金较低专家公寓配套成熟，交通便利，有品味、服务良好老年公寓僻静、环境较好、服务公语寓旦的适发舟展械均康属聋交馅通蜻导义向期型嫩，望并演引慨入津酒帆店胖管浇理够服焦务租客需求交通便利配套成熟会所身份和地位良好物管发达国家经验引入酒店管理贴身物管片区特性国际花园城市中心的中心会展中心文体中心交通抠纽睿智高薪人群聚集中心大社区公寓市场同质化严重；供给量过大；避开与中信九号公寓的直面竞争本捷项反目衬应骗开爱发欣酒衰店孟式辣商滨服倚公棕寓三伏种鄙发音展降方抖向短的假比群较发展方向性质特点销售优缺点对发展商分类产权式酒店私人酒店返租后,由酒店统一经营,售后返租省心，不成套使用率低，业主不负责出租经营，持房能力差营运时间长时权酒店纯产权酒店养老型酒店度假村时值度假型酒店酒店式商服公寓含商服功能的公寓酒店式服务,公寓式管理直接销售使用率高，成套，商居两宜短平快，价格提升有空间纯投资型小户居住一般性物业管理直接销售使用率高，成套，商居两宜短平快，但价格提升有难度酒黎店宗式盒公愚寓练对堤本击项艺目建的称价毁值摧拉凶升葬空巨间处更岩大３客键户拢定尚位典六型友楼感盘专客缠户增构仅成曼姻哈倡顿深时侵代未辈来牌世团界驶二膜期怡减丰固昌协盛隐大轮厦都售市藏阳惠光尚阻书熄苑国庸泰纯名多苑香此槟烤时谁代小园花发样袜年物华城怪区程投横资胆客镇催区足投药资残客外腥地化投稼资春客白蛙领爽过糕渡产至业辽升钩级设，梦白榆领丝式阶杠层税快蒙速田成贺长饮，塑两红地关居绣住筛空译间景受系到肉重良视滴;本敢地抄客辫户堡投诵资怕热伐情粒高窄涨逆，过大愤多坦属厉持蛙有哭性床投隆资跨霞区祥域屈投侨资慎明炒显布,群外锹地颈来且莞挠投劳资伴现沉象鼠逐刺渐邻凸抬显联.典截型饶楼剥盘赴客侦户熟分愉析物业名称置业目的客户构成精英名都约七成投资袁屋村居民购买作为投资元美广场约八成投资周边元美村本地居民用来投资，年情白领自住城市假日六成自住，四成投资个体户占30％、白领占24％、公务员占12％鸿福广场八成投资，二成自住元美村本地人为投资客，年轻白领外来人口自住中信新天地投资和自住约各一半本地村民用来投资，外来人口为自住阳光大厦七成自住，三成投资周边写字楼办公人员自住，机关事业单位人员投资昌盛大厦七成投资，三成自住本村人结婚置业，以低价吸引了中心区的不少白领曼哈顿广场投资八成，二成自住附近村民及东城、南城投资客。外来白领投资未来世界花园投资四成，六成自住外来白领，公务员，投资客尚书苑投资七成，自住三成本地居民、公务员、同行人士香缤时代园投资六成，自住四成公务员、投资客户、外来白领都市阳光公寓投资八成，二成自住投资客，厚街部分投资客中夏小异户需型斯:球投钟资藏为扒主健,勉投抄资炉自界住哥比督-禁-桥6犁:溜4兆;公龄寓贩产滑品腰:鹿绝把大阿部蛮分好投改资佣,蒸投蠢资党自旗住讯比谣—兔7棒：啄3购强房穿客贸户毒以林本丈地不居稳民规\透公楼务欣员莫\置个该体鉴工帆商振户威\良白怠领珠为毙主荐,杀以违镇凭区钥和副外甜来语投遣资距客谁为兰铺东讨莞述小靠户侦型箩公沉寓员购说买普客认户舍构轰成数嘉据兴来娇源铃：温东京湖凳花瞧园黄、码香溉缤乳时鞭代刻、神尚萝书唐苑锈,粒3墨0愈0兰0正份揉问乡丰券区域职业特征置业目的比例镇区白领过渡自住3.6%城镇常往来的经常人士投资2.9%镇区富裕居民投资4.5%公务员投资6.7%城区白领过渡自住19.3%经营者自住,SOHO13.2%本地富裕居民投资26.0%港台人士过渡自住,SOHO4.6%公务员投资11.0%深圳投资客投资8.0%-剩-扩-敬-配以城咽区本根地歉富露裕葛居贷民姿投认资胸\阀白渣领柴过亡渡蚀居酿住议\渔经分营岂者厘为役主资,-灶-侄-疑-以刺城柄区颠公患务芹员弯\沟镇借区累客扰户病投更资息及今深丑圳衫客锄户午为瓶铺客斯户梳定粱位核竟心窑客择户种层重双点烫客斥户慈层游唱离茧客闯户票层六猎大河核视心眠客像户中仪信滨追唇随聚客夜户本止地榆富穴裕永居招民中晌心陪区御工守作系的训职水业玩经闹理积人城催区谁S抹O酱H捐O万族公睁务贷员白倾领重牙点股客项户港描台睛人达士镇丑区农富拜裕句居想民镇库区夸公跪务鼠员偶体得斗客抽户深扭圳饱投旧资尖客外稍籍慈人瓶士六壮大规核狮心聚客冤户赢特作征仓描鹅述中毅信葵追饿随痕客女户(疫投蚕资石)城逗区疫S滨O故H更O伟族(盈自酸用国)本泳地循富冤裕习居威民(杜投炭资驴)购粉置笼过更中午信羡物的业粒,卫认霸同您中耍信习品掌牌金和摊经乡丰营览理蝴念给,膝具犯有到较浊强认的贫投驴资车实名力埋,年对绪中皮心抱区室的抢发格展炕充庸满君信候心多害次幼置烈业第,遭多券处劫收叼租葛,卵有拳较跌强玩的家支学付插能佛力沃,民对罚投认资赴的户理膨解慰是民长删期傻持痒有盒物越业惹并融获钞得迟稳丽定汁的浓现呀金睡流好映跟处风霞,产易号引多导钥,雁置帮业淹以丑眼改见阔为伪准歼,芳购匀房腰时梳讲思究帽性钉价挑比看协中担中永心狐区护的海发乎展库,城敌长萝型诊的感小粉企蕉业鹊(晶贸豪易草公议司贞\备律磨师上\浴广削告剩公动司梁\佳礼蓬品盆公封司衡)淡需塘要改工匪作隆区印形伞象陈;方撒便励商定务奖往躲来货工柳作遗;延对应商戏服起要推求伶高搅;对叼会敲所地和吐配的套脖要办求猎高公给务铺员(万投坟资剖)白谨领(桂过智渡亏型俊自怪住乔)中堤心慎区运工遥作苏的狼职钉业陆经报理覆人(绩过伸渡汇型甲自惕住歉)年许龄伙在滋3飞0长-过4起0拳岁纷,薪计金消水住平来高夺,思事驻业行有宅成展,阿阶笔层坡感爹强注议重植环图境散,微需毒要兆良跟好言的露商奴服叫业叔务仔,细煎节投能裙体惠现缩慧尊呈贵册,坐与耕身块份血相嘱对现翠用瓣于借自毛住隆,茫再鉴跟岛据棍工遗作才的阁调养动临情析况脱,徒选厘择捷出柏售年栋龄诸在抛2折5血-延3便5嗽岁苏,薪嫂金讯水羊平辆较楚高洁,见工海作酬压遗力佣大资,冒生翻活故节殖奏屡快秋,铲有闭主晚见排,例事悼业燃处衡于墙上抛升痒期帖,炼对异未奔来迎充和满讯信糕心查,留看变准尽中煮心右区认的洲发局展注盏重植环尝境寸,撞需射要河良停好袄的树服茅务凳,见海证皮了诱中乘心史区从的活发淹展球和锡房仍价幻玉的咳上锣涨惭,扶对皆中寒心拳区橡未茎来桶充菊满集信太心认瞎同肃项象目格的骡定架位筑,喊对耕高窃端窝使胸用夫客燥户沫有刷信页心相瞎信龙中娘信喇的胶实石力有滔大腊量隔的仅灰伴色沿收企入碑和融闲录散抛资钞金六蹄大董使查用战客拔户厅需束求滔分捧析目标使用客户个性要求点公建部分服务白领MORNINGCALL豪华的酒店式大堂公建部分上档装修可视对讲智能化系统稳重成熟的立面豪华(或精)装修集中供暖\中央空调\中央供水\直饮水网络入户景观\品位设计名符其实的星级酒店式管理餐饮咖啡厅,茶厅干洗会所(游泳池\健身房\运动房)代定车定票家政服务免费指路VOD点播…….城区SOHO族商务功能职业经理人商务功能\财经信息港台人士商务功能\双语服务外籍人士商务功能\双语服务阶段性专家商务功能\双语服务产黎品锦建甲议4缘荣于在市咳场揪竞贱争缘食于粪使现用俩客桃户歼的亡需呆求百（苦在姿外密面帅章显节害中凡略理）需鬼要政提催高虏产拾品艘的逝性晌价邪比增贯强蠢项漏目灶的嫁首鼓创音性香和排空学间系的碧灵觉活狮性在扰功标能尚上盾，要扁在改一也般洪小者户链型搁项挂目习的喇基释础锄上损加因以拾提浮高椒和黄完广善在烫视炮觉梢效永果姿上陈，与宗一摔般假项愁目涛形农成浮档虽次鼻差茄异在转精闪神饰层浸面下上酬，在础潜薯移伏默职化葵中矛体禽现贺“目公粥园奶生侦活绳”客理咐念潮，月并附得仔到皂客舒户锻的轻高利度测认茅同产滨品休附荐加罪值产侧品慈性率价写比梦挖假掘凸誓窗入讨户规花摄园户帜型躺舒当适央性叹提朗升宽舍厅益设梦计堵多塞面息采士光舍空雷间可天变唉空课间户依型象功室能孩弹柏性功购能石空哄间斤预收留弧苦形代凸加窗给、辛落科地惠凸愿窗内姜花宿园转暑角箭阳趣台浸、及超叹宽奔阳醋台阳缘瑞台花吵架档、威空酷调按板可设拆掩卸W币I退N死Z嫩I冠P茧户林型形罗象咽及巧案考名5酒瓶店筐式猫商顺务废公广寓项目：六大特征区位：六大中心市场：六大问题客户：六大核心租客：六大组成国际：交通导向的公寓开发模式TOD护导篇向垫模眠式葱下销的最TOP升公溪寓Tr呆a换n傲s哨i志tOr络i跟e述n涂t砖e扰dDe衡v撇e亩l尝o拉p针m优e彼n巡寿t折，封即圣交蜡通钓导连向血性尘开丸发壮,筑以侮交侧通笼枢久纽管结将合初商躺业吴服授务爹和约其鹊他撇公滤共限活征动臂场简所费为纱中贸心轰，拿以该步草行痕距汗离仇为波半盼径冰的笛居惰住年单罢元阳为含基穿础锋，踪蝶以迅公邪共音交配通束线私路门为耍纽筐带棚组刚织耳居舰住盆生瞧活历用仪地唇的蚁模朝式出。6T章O虏P:怀顶垦级祝,推代年表熟档拦次辱和愤高文度6似:体阿现久项插目变需山要菌打滨造努的柏6所大候价养值窝体早系公院寓懂:项吃目虚的袖户混型共特黎征中信·TOP6T始O奴P慕公姐寓语,蚊城辞市涨中宋央名,瞒繁茧华革之挨上目旱的特:提渴升厨区碰域健价华值候,祖形赶成放片井区锣关绍注途喇径摩:挖吓掘稻C访B律D洪价罗值泥,岭放害大准C风B皇D短影帜响引春入犯T双O题D电导粪向组的乱城良市屋发直展楚模哑式螺展罢示日未愿来漫城吊市温发瓜展投方设向纲和绒魅群力每惯座废城争市溪只巩有秘一锅个厅C丹B畏DC墓B滚D首永取远东属绞于排T件O帖P谷族T眯O垒D扭将弱使台C绿B氧D备更核加伴C崇B冶DT抹O惜P妄公稍寓粉,季属上于歪C钟B困D轻肃轨察提廊速话C爆B虚D3糊0猛0足亿怀投单资铅精效装决C他B减D升架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