山西太原漪汾桥西康桥与牛津项目销售代理提案报告20120221

太原┇销售代理提案报告

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2001-2012提报时间：2012年02月21日pm:3:00山西太原山西太原漪汾桥西康桥与牛津项目销售代理提案报告20120221恒达世行┇策研中心┇

2001-2011提报时间：2011年11月24日pm:3:00山西晋中晋中┇销售代理竞标文件真诚高效创造价值！金圣甲第中港演艺中心普国西部广场文华园竹韵加州小镇园梅源商务中心奥林花园祥和名邸龙湖六号恒达世行，与山西地产蓝海共成长！中环MAX（以下是恒达世行在太原市服务的销售代理项目，不含顾问服务）奥林花园2001年普国西部广场2004年中港演艺中心2005年铜锣湾广场2006年金圣甲邸第2007年园梅源、文华园竹韵2009年龙湖六号、加州小镇2010年祥和名邸、中环MAX、2011年至今……太原┇销售代理提案报告

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2001-2012提报时间：2012年02月21日pm:3:00山西太原事实胜于雄辩，120%物业价值与50%销售速度！（山西地产流通综合服务龙头企业完成的片区项目标杆）2001年奥林花园（太原）山西地产先行者年度最高房价2003年金港花园（长治）年度城市最高售价2004年普国西部广场（太原）山西首家产权商铺销售代理2004年铜锣湾购物中心（太原）山西最大城市综合体2005年新世界购物广场（长治）长治长钢地区最大规模购物中心2005年和信MALL（太原）长风新地标项目2006年圣会家天下（临汾）区域价值标高项目2007年天星锦苑（晋中）年度城市最高房价2007年尚领鉴筑（阳泉）年度城市最高房价2007年金圣甲第（太原）城市教育地产营销经典案例2008年北晨峰景（晋中）城市观景高层经典案例2009年金潞苑（晋中）年度城市最高房价2009年园梅源（太原）商用办公物业销量榜首2010年龙湖6号（太原）开盘当日销量过亿进场至开盘仅十几天2010年祥和名邸（太原）单笔经纪交易1.3亿（商业）2011年翡郦山（晋城）看盘当日销售过亿年度城市房价新高2011年玉龙湾公馆（晋城）年度城市房价新高太原┇销售代理提案报告

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2001-2012提报时间：2012年02月21日pm:3:00山西太原1项目印象&目标解读太原┇销售代理提案报告

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2001-2012提报时间：2012年02月21日pm:3:00山西太原项目印象：地理位置资质可圈可点，可谓源远流长。

1、地段优势-位于漪汾桥西，长风商务区的太原蓝本，府西到河西的老城中心。老太原中心地理位置康桥与牛津项目位于漪汾街漪兴路中段(漪汾公园东500米)，项目呈南北向长编的平行四边形，南北向长约104米，东西向宽约45米。用地西侧约200米处为太原市阳光双语学校。交通情况：公交602、803、827、866、6、807、831、845、865、10、615、801、834、805、832、823、835、815、821、833、19、869、105、852、36路太原┇销售代理提案报告

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2001-2012提报时间：2012年02月21日pm:3:00山西太原项目印象：本体资质根骨一般，优劣参半。

2、行业成熟与项目定位冲突-体量一般、容积率很高、无规模景观及充裕车位。占地面积4575.6平方米，总建筑面积57570.8平方米，容积率12.58，绿化率30%（？）。主推50-80㎡两室中小户型。A栋3梯12户；B栋3梯12户。每栋塔式住宅共26层，A栋塔式住宅共312套，B栋塔式住宅共285套，合计597套。按照56000住宅面积计算，套均94平米。太原┇销售代理提案报告

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2001-2012提报时间：2012年02月21日pm:3:00山西太原项目印象：项目周边资源配套密集，生活便利。

3、胜利桥-漪汾桥-迎泽桥-聚集2000年前后的太原中坚阶层，较高水品生活圈。学校：太原市实验小学、公园路小学、汇丰小学、太原市外国语学校（一外）、凤凰双语学校、太重一中、太重一校二校、太重技校、山西省广播电视大学、太原理工大学、兴华礼仪幼儿园、萌萌幼儿园、红黄蓝早教中心、双语幼儿园医院：山西省第二人民医院、山西心血管医院、华晋医院、晋机医院、重机医院、山西妇女儿童发展中心、山西省齿科医院、太重医院、太原博雅门诊、福润长寿医院商场：漪汾街美特好、山姆士、山木超市、华宇购物广场、中澳商城、奥林体育商城、漪汾综合市场、兴华精品商贸银行：中国建设银行、民生银行、中国农业银行、光大银行、中国银行、浦发银行、交通银行、兴业银行、中国邮政储蓄项目配套：太原┇销售代理提案报告

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2001-2012提报时间：2012年02月21日pm:3:00山西太原项目印象：教育资源优势突出，教育地产形象形成。

4、幼儿园至大学均有较好教育资源-小户型学区房市场适配程度较高学校：太原市实验小学、公园路小学、汇丰小学、太原市外国语学校（一外）、凤凰双语学校、太重一中、太重一校二校、太重技校、山西省广播电视大学、太原理工大学、兴华礼仪幼儿园、萌萌幼儿园、红黄蓝早教中心、双语幼儿园项目配套：太原┇销售代理提案报告

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2001-2012提报时间：2012年02月21日pm:3:00山西太原项目探索1：是否需要双标形象，教育与地段综合资源并重？Answer1:来自广告供应商的描述，两个公园距离项目的距离。建议增加双标形象，主打教育，辅助地段及资源配套的丰富与稀缺，增加产品客群对应群体。双塔式定位：外埠客户的教育房，学区房；+地缘客户的婚房等及刚性需求；太原┇销售代理提案报告

真诚高效创造价值！项目探索2：开发周期过长，品牌积淀与项目口碑的矛盾与冲突？Answer2:推新盘，打新形象以规避项目开发周期过长对市场信心的打击，地产项目品牌周期偏短的行业规律已经让区域意向客户丧失殆尽。康桥与牛津尚未开盘销售|2012-01-1716:04:17康桥与牛津两栋26层，主推60-120平米户型，尚未开盘销售，价格未定，现接受预约咨询，支持一次性、按揭付款。A栋已出地面；B栋盖至地上5层。康桥与牛津尚未开盘销售|2011-08-1511:26:07康桥与牛津两栋26层点楼60-120平米户型接受预约咨询，尚未开盘销售，价格未定，支持一次性、按揭付款。A栋已出地面；B栋盖至地上5层。康桥与牛津恢复施工先接受预约咨询|2010-11-2217:57:50康桥与牛津两栋26层点楼60-120平米户型预约咨询。价格未定，支持一次性、按揭付款。A栋出正负零；B栋盖至5层，已恢复施工。康桥与牛津预计11月开盘销售|2010-10-2616:36:12康桥与牛津两栋26层点楼60-120平米户型预约咨询，预计2010年11月开盘销售。现预计每平米起价5000元，均价5200元，支持一次性、按揭付款。A栋出正负零；B栋盖至5层，尚未恢复施工。康桥与牛津新盘展示接受预约咨询|2010-09-1516:11:34康桥与牛津两栋26层点楼50-120平米户型预约咨询，每平米起价5000元，均价5200元，支持一次性、按揭付款。A栋出正负零；B栋盖至5层，尚未恢复施工。康桥与牛津|2010-06-1215:35:32康桥与牛津两栋26层点楼50-120平米户型预约咨询，每平米起价5000元，均价5200元，支持一次性、按揭付款。A栋盖至五层；B栋打地基中。康桥与牛津|2010-02-2317:57:03现在预约排号中，排号费5000，排号购房可享95折。尚未开盘。康桥与牛津|2010-02-0116:34:05现排号中，B栋工程出地上三层，A栋打完地基，均价4750元左右，已有土地证，热卖50-120平米户型，支持一次性付款、分期、按揭（首付30%）。康桥与牛津|2010-01-0415:50:11预计2月开盘，现排号中。B栋工程出地上三层，A栋未动工。预计价格在5000元左右，热卖50-120平米户型。康桥与牛津|2009-12-0115:36:59工程进度盖至2层，开盘时间待定。康桥与牛津|2009-10-2909:38:02预计11月开盘，现工程浇铸阶段，售楼处已建成康桥与牛津|2009-08-2715:20:11交5000元意向金，开盘享受95折康桥与牛津|2009-07-3014:55:22未售，前期筹备，接受意向咨询太原┇销售代理提案报告

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2001-2012提报时间：2012年02月21日pm:3:00山西太原项目目标解读：收益实现速度有既定要求风险控制强于利润最大。双指标要求源于行业调控及项目自身特点。

今年上半年亮相销售，预计14个月分3期消化完毕12年3月5月7月9月11月13年1月3月5月6月8月售楼部认购强推A栋，2次强销商铺入市，B栋认购清盘交房扫尾B栋强推开盘关键节点项目进度了解：整体项目预计分三次强势公开销售首推预计3月份展示区开发蓄客，5月份推出A栋开盘整体项目总户数597户，预计14个月内消化完毕，平均消化速度约43套/月。太原┇销售代理提案报告

真诚高效创造价值！项目目标解读：品质追求高于速度追求

1、价值实现突破区域现状，看齐漪汾桥东价格第二阵营摩天石：港均价14000滨河体育中心东门。浙江大厦：住宅9000元太原电视台南侧。时间价值国际丽都城摩天石浙江大厦世纪柏林蓝水假日漪汾新居万锦太和佳苑国际丽都城：毛坯7500/平米原天龙啤酒厂厂址，18万平社区。世纪柏林：6600元/平米板式高层住宅，原山西建筑机械厂地址。蓝水假日：毛坯6500元/平米板式高层，:玉门河与西渠路交汇处。第二集团漪汾新居：户型84.2平米、85.2平米、81.7平米。均价5300元/㎡，工程进度：打桩完毕。万锦太和嘉苑：主力户型在56-110平米之间，正在打桩本项目片区目前价格本项目希望达到的价值目标太原┇销售代理提案报告

真诚高效创造价值！项目目标解读：品牌追求于利润追求并重

2、企业战略品牌提升试水，做品质舒居盘开发专家需求满足时间6500小户型5800/80以上A栋初期推盘试水，刚性需求以规避塔楼与板楼的舒适性差距项目品牌成熟，质价双提升。6200/70-80A栋教育地产推盘，价值提升。本项目6500开盘本项目在12年末至13年市场转热，B栋精装修面市，品质精装项目粉墨登场。试水内部认筹，A栋10%房源从满足基本的刚性需求到品质舒居大盘的转变太原┇销售代理提案报告

真诚高效创造价值！小结：因教育全方位发力，项目价值突破与品牌提升试水开发商目标速度保证：14个月销售完毕品牌提升：试水品质舒居住宅基础目标提升目标价值突破：看齐第二阵营本次报告围绕目标实现重点探讨以下4个问题：目标实现1、当前销售回款是否安全？2、竞争第二阵营价值占位？基础目标提升目标3、核心优势长期发展战略？4、核心优势短期战术策略？太原┇销售代理提案报告

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2001-2012提报时间：2012年02月21日pm:3:00山西太原2现产品定位的简明验证从市场供应、客户需求、当前快销产品特征三个维度分析当前产品定位的销售前景太原┇销售代理提案报告

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2001-2012提报时间：2012年02月21日pm:3:00山西太原项目名称摩天石蓝水假日国际丽都世纪柏林占地5.6万平方26000平方52400平方33333平方总建面23.13万平米84159平方米185000平方米

119000平方米户型面积300-800平米（289.4、307.46、389.98)64、69、89、91、94、106；125、153、171、179二期主推86、102、135㎡85-170平米层数2923、30、1829、3027、28容积率4.133.433.533.5绿化率46.77%35%38.50%36.50%工程进度2#楼、3#楼、5#楼、6#楼、7#楼盖至地上27层。(2012-02-08)

在做地下车库。(2012-02-10)

二期2#楼已交房，6#楼、7#楼盖至地上26层(2012-02-7)

已完工，现房(2012-1-15)现均价140000/㎡6500元/㎡7500元/平6700元/平太原┇销售代理提案报告

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2001-2012提报时间：2012年02月21日pm:3:00山西太原太原┇销售代理提案报告

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2001-2012提报时间：2012年02月21日pm:3:00山西太原太原┇销售代理提案报告

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2001-2012提报时间：2012年02月21日pm:3:00山西太原典型项目产品面积段：单位平米5060708090100110120摩天石浙江大厦蓝水假日漪汾新居万锦太和国际丽都世纪柏林博林文苑中环花园天平观筑130140150160170180190200240280320289-38983、99128、12615464、6917917115312510689、91、94、84.2、85.2、81.711056135102861708513312311197969755137.61111.6795.73产品供应特征：漪汾桥西片区产品有以下特点：1、再次改善性产品市场需求匮乏，除外汾河沿岸区域与再改产品适应性差；2、中高端购买力一般性外流；3、小三居室或者舒适性两室房型为市场主流，主流套均面积略高于太原平均水平；4、地缘性客户刚性需求为市场主流，地缘性首改客户为辅助，沿河部分中高档商品房为补充。目前市场供应产品面积主流区间：1、2房主力面积：70-99平米2、3房主力面积：95-130平米3、4房主力面积：135-155平米漪汾桥西区域产品供应特征VS本项目产品定位：

各户型面积位于主流区间靠下，

塔楼住宅舒适性低于市场平均水平本片区整体户型配比2房80平米20%3房90平米（2+1）30%120平米（3+1）40%4房及其它140平米及以上10%目前市场供应产品主流配比：1、2房比例：30%-70%2、3房比例：20%-45%3、4房比例：1%-10%供应太原┇销售代理提案报告

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2001-2012提报时间：2012年02月21日pm:3:00山西太原1、漪汾桥西客户群地域特征：区域地缘性客户+市区客户，其中，太原北客户5-6成，外阜客户3-4成2、漪汾桥西客户群职业特征：太重等企业客户、教育院校、政府事业单位是区域内客户的三大重要来源3、漪汾桥西客户群阶层特征：区域内企业客户及青年白领阶层需求旺盛，以2房起步，在片区内考虑中、长期居住4、漪汾桥西客户群阶层特征：区域内老居民拆迁及换房升级需求近年放大，多选择2、3房，更换居住环境5、漪汾桥西客户群阶层特征：除区域内与市区北部客户外，周边县市的生意人/泛公务员也为改善居住环境，孩子教育购买客群太原┇销售代理提案报告

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2001-2012提报时间：2012年02月21日pm:3:00山西太原漪汾桥产品客户群VS漪汾桥产品供应特征：以需定供企业客户活跃支撑2房产品盛行，本地换房、市区性价比客户、进城客户是3房客户的主力支撑核心客户——1、漪汾桥西本地客户；2、在城北工作的外地客户；核心客户重要客户离散客户重要客户——1、桥东片区客户；2、周边市县进城客户偶得客户——1、投资客户；2、城北回归客户；3房产品主力目标客户群体：1、本地换房客户2、市区北部性价比客户3、周边市县进城客户2房产品主力目标客户群体;本地及外来的在北部区域工作的企业白领阶层太原┇销售代理提案报告

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2001-2012提报时间：2012年02月21日pm:3:00山西太原本项目客户结构因教育将有别于河西传统客户结构：辐射范围扩大&辐射目标人群以小太阳三口之家为主客户分类客户群构成核心客户1、本地换房客户2、市区北换房客户重点客户1、周边县市进城换房客户2、城北企业白领首置客户3、桥东其他区域换房客户辐射目标人群主要以小太阳的三口之家为主客户太原┇销售代理提案报告

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2001-2012提报时间：2012年02月21日pm:3:00山西太原1、市场产品消化特征与本项目产品定位：项目产品定位上来看，产品与市场主流产品兼容性好，主力产品略小于畅销产品面积范围；2、市场产品消化特征与本项目产品定位：项目客群定位上来看，主力客群与项目特性略有偏差，作为教育地产学区房考虑，需求主力面积应大于80平米的小太阳家庭，本地换房的客户和刚性需求则客群更宽泛并与本案产品更为匹配；3、市场产品消化特征与本项目产品定位：项目推广形象定位上来看，因为推广客群定位偏差，完全学区房概念是不能充分发挥广告预算的效能的，建议更换案名及采用双塔概念定位；4、立体车库的考虑及赠送面积将成为本案解决滞销户型销售的方向。太原┇销售代理提案报告

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2001-2012提报时间：2012年02月21日pm:3:00山西太原如何成为国际丽都城、世纪柏林并列的市场另一价值极点？3基于核心价值的营销占位本项目基于竞争优势的价值体系搭建：

以教育为核心，风格与产品附加值为重点竞争价值占位：一座欧美风情的名校之城核心价值：教育——长郡中学（绝对优于凤凰城、凯旋门）重点价值:风格——星河湾为蓝本的新古典主义风格（差异化与凯旋门的现代风格和凤凰城的西班牙风格）产品——赠送附加值高，实用度高（优于凯旋门，与凤凰城相当）太原┇销售代理提案报告

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