世联上海鹏欣国际家纺中心公寓式酒店营销战略与策略

上海鹏欣国际家纺中心公寓式酒店营销战略与策略谨呈：上海鹏欣集团2007.11.20报告核心内容第一部分：市场现状下的问题解析——现状与目标之间的差距——项目核心价值点及形象统领第二部分：客户定位与形象定位第三部分：营销策略体系建立——营销执行的指导总纲2市饱场兆现怎状下脉的滤问晃题趣解适析项暂目绳解歼读市滨场碑环桑境巩&皆价酷格惩预当估客津户薯目轨标问验题贸界隆定3老鹿：冻杨测浦垂老韵城觉区啊，帖平竞凉山路押、着宁沸国射路新哗：图产炎业磨园饲区以，劝新剥都颗市甘硬斩件桂、焰新赴经挖济肌元蔽素大杨：料2模.族2蹈万良/僻2存万描/息8扭万雾平挽米攻，债公春寓炎式掉酒塔店翻+臂办汪公翅+栏商轰业污，唱大有体宣量狠、宅大笑配拜套专未：繁家屈纺薯—偏—打就造心的诉有融主说题症的播产腾业续基安地项抹目糟解寇读—牛—顶老而新优,冒大而专消—趋—A堡楼轮公怎寓匙式理酒灯店建猛筑糊面让积杨：斗2磁2机0异3压7状.类2族9虽平玩方艘米总劈燕套匙数朽：斑2姐9岭4狭套户姻型筝：叫6贪5蹈-纸1行1次8赖平宫方利米4产毁业大个厦家虫饰稿家纺糠中警心办絮公亚商钟业臂酒铁店昂相拉互辰依著赖公悉寓滤式押酒必店乡丰是读家辟饰硬家顺纺飘中奥心皮的检有针机斥组梅成乐部森分狗。办蚊公物商旋业嫌酒耀店阻客隙户祝互馆补办沾公谣、虽家储饰疮家途纺趣中栽心味提涌供馅的郑贸捡易库、绣展范贸拨平缘瑞台寺为巨酒疼店溪提知供托了嫌客牌源度。办雪公司、剩商纽奉业遵、须酒害店宋功抚能骡互笔补等，遍形闻成妇有围机祸整碎体公醒寓妄式酒钳店项目解读酒店写字楼商业5专流业狂市腿场服与龟其州周喝边视完盟善剧的员房眨地沙产哗市追场院是挣一细个废相设互呀促背进忍、昂相斜互功发壳展俯、短共良生直的赠整贯体哥，猾本惭项吸目拨依撞托弦国渴际裳家傲饰较家支纺笑中息心零的翠打呢造尺，找必锋能蜘辐棕射宅长德三洲角请。约依箭托闯专铁业桂市枣场条的长房救地流产惯发沾展动趋哈势嘴，昂业拘主涛将崭更茄关司注拾投肾资预于带区辰域托内合的狭小蜓户症型棉公乘寓案。项目解读公漏寓佣式松酒等店闸是广杨帅浦错家磨饰庸家森纺四中粘心依不再可科或慌缺巡寿的睡有歪机削组这成殖，搜将迈随来着浪产纸业峰链逐的侧完萝善举和谋片活区婶的抬成辰熟组，骑辐狠射绣全漆上聋海罢和佣长尸三宋角限城忠市萌群1聪、东公芳寓拆式金酒剂店喇在精区糠域错是巨否贱有违发砖展巨潜呜力慰？2刮、绸投直资衬型榆的侄产甘品西在勾该教区董域虾是邀否裂得公到歉市吨场雹认游可洞？6案例借鉴东闲莞颂厚压街础商垄贸剩圈放为郊酒皱店犹服务务仁业队、锁展逮览趋业绳、踢家洒具焦业毯形万成死的乔六垃大脑产买业唱基粱地厚璃街管拥叫有薯大悟小遭酒齿店候（次宾弓馆下）好约贱1弓3喘0搁家凳，五共星件级舍酒港店殃4什家浮，斜全佛镇基客红房抱总轻数茧超钢万翅间妈，巧年奴接弹待鸦旅纳客帮超某2献0棍0兄万含人涉次瘦。酒指店正业会虾展碌业6简0彻0孝余拐家套上群规敏模衡的旬家剂具马企腐业围，远1奥1方家工大次型柔家娱具个专荡业低市携场弯，标成头为悄珠矿江素三宰角饭洲丽国珍际满家继具妈及芒机哑械宜、撤材她料历、恩配蜜件系的求大宴型买集绝散御基材地保。每顷年甚举泰办暮的帜大恩型摇国蒸际忌展遵览屡会浸达裤2皆0尸多架个供，洁总渡展邮出丈面硬积笨4诸0喇多代万剂平丙米跌，障展录馆阶利捧用标率若接狗近逮2该0吧%沟。晚每绕年栽举杆行猜家趋具狮、顾鞋梳材狐、迁皮猾革奥、芦医千学柔机减械源、寺服饭装进、惠旧末车享等诵展烟览镜，鱼其邪中躬以跌家槽具弃展费和恼工指业抖机钞械辣展巨最莲为喘著凭名泳，宿会顿展质业荣已甚成揪为悟厚搬街局镇默经叮济磁新修的壮增捷长申点辈和托重相要灭的础支红柱祖产免业基。家锣具题业厚街镇7依扒托串专泼业砍市延场务—病—捡小腥户破型张公凑寓敢畅凯销党，假投界资仔为答主案例借鉴房俊屋绕租枪赁比市姑场辫红既火贼：源贤源眨不缸断或涌烧入界厚平街巴镇评的召外军地秃人仰、材外坑籍汉人妖刺蜜激膨着期房居屋尚租点赁士市谁场山，钻相刃应府的餐本嘴地秧居愧民茎购肉房仗投疏资萄积惹极怨性胃增退强轿。中咏小元户达型部将肃走筹俏饮：投助资棍客宣和侮外并地祝购草房字者概的蔬增涨多凤，滴使鼻市氏场意对夏中屯、禽小置户蹈型峡的讯需是求乎增兽大扣，招中锋、垦小素户营型农不拖再缠以尾大傍户美盘飘的外“额边救角泥料份”奥的牙面惹目言出杨现堤,拢而破是炕经补过档精弹心桑设术计沾，挠在姐朝共向金、拣通肢风箭、蓝采倍光王、渗社归区去环且境脖等静方宋面卡颇撑为浙讲示究艘，裙备丛受什白李领蹄青究睐数。外争地迷、慰外岗籍爆购嘴房锄者铅增授加染：住激酒福店宝不西如蛋买湖房糟、扬租佳房朴不孟如兼供节楼拌。脖这惭部也分搭人而群掌还名是尸高建档挠物孔业每，拔甚狼至满是忧高缎级传别跪墅蒸的尸重节要京购蚂买锻势辅力坏。投恭资羞占今8桂0该%泊，承以州本魂地滨人剃为冷主私堪营静经炭济缴及贤外讽资绝经谷济归发熄达厌，话带串来凑了当大睬量样企济业朴白址领屯及拒高生薪垫职壶员民，槐为映房虽屋稻出喇租爪提六供污了四大翻量乏客社源香错谢挤里棕小蜘户唯型黑，腿3折天洪卖伞完山；鼠东报逸幻玉翠岔园贯小宇户刚型辣，敲一保天枪卖蜂完赖，渐现习在俘买陈房华投烤资车会倘用臣来萄出按租旁，土转访手细不判多冒，粥费纠用糖很惩高炎，谣如预果逗要货建偷公拳寓钞，轰越为早神越蚕好磁，决投菊资忍人唇很计多锦。—敌—戚东墓逸绪翠惊苑裕销级售柏代尾表粮访还谈8东宽外假滩场与降世惨纪改公瞎园叮等流内贞环轨片吗区锅相绸比闯处栽于枝价蛇格镜低经谷止，项有宝升松值针空研间饶。板牢块厨价筛格重已篇经粱处析于违内插环麦线沸价推格两底关线尽，找泡拼沫剧含违量引低锈。环挥线垮板倍块宴物费业市增馆值图快绿，柄升递幅烛大咳。环线效益各党时棚间很段份成馅交钢均肚价棕（图元贩/骆m2)普陀区环线附近：25000-28000元\m2人民广场项目所在地——东外滩成交均价15000元\m2长宁区环线附近：28000-30000元\m2世纪公园片区30000-33000元\m2闸北环线附近：25000-28000元\m2虹口区环线附近：25000-28000元\m2徐汇区环线附近：32000-38000元\m29东宽外月滩缝渔诵人粮码茎头型等仍的针规篮划规将湾带宾动种本剥区靠域穴商爷务淹商提业左发挺展眯及莫形矿象鉴转转变本杜项精目节位暮于疼东誓外溪滩给商懂务雷休相闲怜综崭合桌区脏。博迈览骂休芳闲滑文友化币区近荷代析产乔业兴博驳览陆区渔香人眉码薄头绝主爬题恼购失物贝休叨闲兽区商贵务素休给闲遵综撤合零区商劫务骄办眠公闪区根宰据侦最偷新情的溜规醒划类方功案死，睡将棒东输外立滩科区艺域筹建档设音成纹为谦以冻亲峰水倒游浩览铜、朗工帽业富博絮览寸、持科够技顶商四务垒、货知抹识拢社迟区番为窃主禾要代内控容傲的杜现崇代肝功梅能束带败，墙成姻为愁上应海队世谋博甘会手的来重创要掀景孝观夸区珍。区域分析1私0随刃着欲华欺谊井星顶城含商咸业奇项筹目班的怎启塑动马及卖本尼项洒目李,迈将插加辨速吓区件域惊商屯业驻发挎展浙。商业分析1错1国屿际诞家己纺偶中路心锁已薄初弯具役规过模批替发锯零补售都平校台商差务捡办瞧公盆平把台产间品兽设溪计晋平俘台研绕发就培乓训塔平偶台样烘品谷制鼻作察平焦台产缝业贞信差息虾平切台产闷品辨检罚测缝平墨台物寇流怠仓害库办平肝台家酷纺膊会趴展雅平敲台产葵权问保睛护雄平剧台家拨纺仅旅搞游春平略台跨炉国俩采随购段平饶台41产驱业践集告聚2政影策及优泄惠3平倚台掩资麦源专肉项兽发秒展订资姐金偷的端扶蹦持煤政穴策简韵便盯方凉式遣征啦收目有船关直税递收企镰业淡缴践纳独地李方膛税暴收区后受可竿按票比浇例咽获社奖孕励享百受障上捕海适市知技械术珍改河造萌、沃技箩术吵创聚新把、浅新摊产探品赔开勉发炉和丑建蚊立库技先术晕中绸心斑的俘扶誉持企炊业知开伶办置初岔期吴可扣申券请占贷净款理信台用首担吸保属牙私火营雾或杂民很营王的领企丈业抗可挑纳恐入娘政轿府巧购贪买逗服营务陶范芒围配坡套和服疾务5战忘略锁联熄盟杨宜浦当区靠是谁上幻玉海守传刚统驱的六纺纱织任产壳业偶聚放集广地近巡寿几仗年广来晚，圆百读余皮家盲不蔑同扩类样型抛和尘不隙同椒规龙模锯的禁家稠用秩纺萍织筒制炮品习生僚产味企翠业左、祥研珠发管机喇构漂进淡驻锁杨抛浦周抗边醉已之有宵近根5倒0畅家悬纺结织伸及搜相厦关视企悄业辟入前住产拳业高引洁导专剃业援网妻站品据牌索营浮销物抖业怜服品务行兰业哥协集会专坊业播媒嫩体海驼外险机馒构中辈国央家剑用凭纺初织君品泪行书业迅协浊会中骄国泛纺旗织焦行天业液网中望国用国在际薄时贫尚申联知合楚会中各国棍纺欧织秒行兵业包网商业分析1掀2本峡项应目邮处疫内批环森，丧外台部霉交惹通功系绒统赔较煌好1芹.丘但绣本怨项浙目荣相们距壶地欢铁电站片步倾行饭约诉2烫5箭-朱3菠0礼分蒙钟棕，妇出座行狠较嘉方初便猫。2昂.偏临蛾高款架看，析高搂架坚出绿入笛口谦位昆于吹河猜间路路直。3魔.斥未终来醉轨界道兴交省通左的坛规寸划棕将炸使复该时区泻域获外乳部炉交尸通刘更格发庭达车。讨轨聚道培交度通似M罚2截线趣（扫1例2描号艺线首）垮沿羡长您阳休路北平报行长于栏黄指浦英江办东巾西吓走辜向允，满经殊复若兴功岛哗越末江拨；仁轨裂道谈交忍通根L译5心线案（伏1等8均号锣线劣）险沿堆江塘浦汁路岩南品北起向宴走桥向爱，狠越开江堂后填到月达剃浦斤东透。交通分析1反3项晓目刮属艰性愿界管定疗：上屠海糖东郊外区滩内拼环蛮板乘块传裳统厌工霸业年区商姐务状氛愈围规打划顷中内致环它稀那缺蚂地危段乔商邀务核氛瓣围徒尚汉不碑成妈熟瓜的滴纯志投遭资黑型待公挖寓炒式悬酒程店国唇际蛾家鞋饰船家愈纺证中宴心开的叼有氧机狡组乌成强部仔分1宽4市始场现失状夕下奇的澡问停题解躁析项速目符解矛读市心场纪环痛境患&验价志格预估客姑户帖目趴标问勉题锻界直定1拌5市迹场锁供练应发产傲品支单钱一笨，忙住绢宅誓供洽应垒量势小睁，暗品榨质班不塑高啦；殿无球公退寓毛式恶酒粉店昂物暂业羊供嚼应五贵角英场商变圈北魔外外滩商坐圈本烟案整望个守东萝外奶滩擦板县块嚷的碧住塔宅纺市钉场谅现偿阶廊段田基效本说进须入术尾奔盘境期铸，刃目监前泰市痰场飘供许应箭量萝较访少六。市场分析申润江涛苑华谊星城保利花园圣骊河滨苑宝地东园1华6缺矛乏衡品健牌抢项阻目课引利擎茫的糖强朴势惭启备动删，惨导你致斑目泡前瓣其秃价骡格勿与站潜张在泡价础值悦违禁背市场分析申润江涛苑华熄谊算新报城入魔住贫该贴板寄块嚼的然开买发樱商王品拨牌腿来研看邪，列都辉不鬼乏浆实融力写，臣如拳保慰利袄地坟产倍集宇团已。目智前程市督场焦缺患乏滤优建质缩慧楼院盘颂供腊应急，崖而敢项劲目培的悲品之质惊是争板伟块兰价单值籍的塘保攀证奥。潜笛质电地庭段姜+芝良屿好械规裂划酸=虎价拐值对回弹归1挨7周推边俗楼趣盘补售缺楼员处克报语价住议宅海的断市房诚场授报励价月达赵到症2任0挨0娘0托0晚元眨/勒平悠方茫米实头际晚合懒同视均蛇价婆在俱1疾5设0紫0秘0殃元慌/卡平疼方鸟米办公住宅住宅住宅住宅项目属性尾盘12500东外滩板块华谊星诚大厦尾盘25000东外滩板块申润江涛苑二期尾盘17000东外滩板块保利香摈花园持销期20000-24000东外滩板块圣郦河滨苑二期尾盘20000东外滩板块宝地东花园（精装）销售进度单价板块楼盘名称房舟地贼网柳实核际击合贝同菊均脱价周爆边楼禾盘佣价形格瓜虚跪高价格分析1讲8东油外创滩泥板刃块外规勾划择发粗展凉及细纺刑织料中书心块的方经辛营刷运派作娇是晚实句现旦目役标千价雹格译2灰2肝0毁0与0冈元沸/耀平谊方寺米脾的失支小撑肯点基汁于奇公卖寓爷式铃酒绒店殖价酿格推与勤住昼宅现价暑格概系智数誉对钓比迎，粘对险本任项破目旷价脉格榜区洋间庸进票行赛评览估她：桨（封1亦9惨5补0户0恨-仅2道2青0纯0独0元扭/怀平潮方个米)1督5线0宗0嘱0厕x毙1晓.坝5乐=拢2而2野0物0行0龄元抵/翁平恢方身米1磨5越0义0替0系x首1懒.晋3麦=决1笋9展5叔0部0胳元帽/蚕平垒方搁米上誉海归市网酒更店创式岂公树寓所与筋普高通刮住筒宅焦价偿格露比抖对萄系战数政约折为秩1宏.共3宰-刊1滑.积5价格预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