上海地区新世界凯粤湾营销总案

新世界凯粤湾1A、1B组团营销总案2011年4月目录第一部分市场分析第二部分项目定位第三部分销售条件建议第谢一叫部蛇分惊市忆场雀分搬析1渣-挺1广蔑州殊大左市贯分受析分渡析摘：成斥交等量柳仍梯然冤处泻于重波狠幅厌调课整霞态册势盏，珍在2末0亚0平9年幻玉价辣量龟齐虽升膝的动情傅况必下馒，闪政份府诵加愉大拒调佳控哄，歇在2貌0拳1驱0年志上丘半贫年涝成露交阴量思明款显创回迈调姜趋湾势懒，盛但抄价谦格势仍考然犬呈雕上袄升街趋咐势洽。数威据煮来卷源够：缎阳脏光为家阁缘住扑宅贪价瘦格怖及再成批交躬量广祥州残市果近嚷年甚商炊品肆房亭成岂交跑量璃及当价盆格甜走垒势—都—数映据肿来推源炕：额阳搭光傲家据缘中久心偶六捞区驳信雪息分间析抢：1、千中露心展六唤区忽中耍，0喘9年1月嚼至1杀0年1月灾中缺主撤要键供邪货体区絮域改为社海羞珠羞区州、毯天北河尝区确和躲白滴云仁区裁，炮三棒区皂供朗货久成渴交这面蜜积狂均邻突当破1黑0迷0万说平昏方柳米详，俊成遇交瘦面谣积毁保楼持转在淋全滨市片成往交作总炮面脚积催的6症0同%；2、扇进镰入2东0箩1距0年腥中寻心竭六米区齿成漠交烛比息例漏有叹所暮回鲁调分间析各：针岭对广房览地南产咽市顷场伐的汁政和策票环虹境磁在较短夹短禁几遍年劝间蜜经脊历六了稳从搂紧僵、狡宽虏松悄、截再评从蚁紧颜的弯多月次白转脾向左，仅根表据暴当竖前坛政彩策伟环违境连，宾预肾计2链0计1极1年捧仍债会专面垃临尼从头紧缓的怠政范策浙环淘境狭。政策时间政策内容影响2008年11月至12月首次置业首付2成利率下浮30%；增加公积金贷款额度等极大刺激买家入市，对首次置业和多次置业买家均为利好政策，2009年3月3日“粤15条”契税：普通住房从1.5%下调至1%之前为购买90平米以下住房方能享受1%契税优惠，现调整为购买144平米以下亦可，刺激消费2009年3月3日“粤15条”土地增值税：从强制缴纳到分期缴纳缓解开发商资金困境，刺激市场商品房供给2009年5月4日公积金：区域限制到八城互贷刺激珠三角非广州公积金进入广州楼市，但对交易市场影响不大2009年6月11日“穗6条”收紧各项政策，平抑广州疯长楼价政策总体利好，楼价和商品房成交量稳步上升2010年1月11日二套房贷不得低于40%打击楼市投机行为，为复苏的楼市小泼冷水2010年4月17日首套房贷不得低于30%，二套房50%，基准利率1.1倍,三套房停贷打击楼市过快增长,全国楼市呈现价量齐跌政顾策嚼影甚响广喇州坟亚洒运嗓会禁宣止谜施抓工佩条伴令国雨民蚀经耳济伏增锹长分帝析响：1、赏作芬为续亚态运晓会奏的左举位办题城遣市查，狠将势有灶诸亡多绝利逆好躲支酸持抬，协楼私市威依锁然绍稳垂定先增世长算；2、虫受暗禁躬止渔施筹工递条管令雾的猜影同响煮，2郊0蜘1唯0年磨市盈场混新振货锐增倍量羊幅康度烈变见大委，介而1版1年造上塘半辈年惭市喘场达新刘货橡供历应错量扁将弄减手少兼，歼催投高忆楼佩价碌，想出酱现坝开徒发殖商央捂罗盘林惜壳售陡；2凑0幼1灿0至2惭0耽1恭1年漏楼惭市代影底响促右进遗广衔州知各叠产恰业活发接展陷，接提模速献经把济零增寺长2炭0孩1段1年移上边半安年青市菜场有供掀货辟量秩不撞足,催搬高涂楼长价氧，昨捂阔盘探惜舰售以巡寿房皇地喂产如行按业作稳姨步泪增疑长股为坚前傲提2缸0回0毅8年匠至2蹄0劈燕1耗2年哪居疮住盼用拐地恒供拾给歼年删度扬计团划分努析善：1、神土和地旺供理给伤波洗动梢不招大相但灰有哀逐破渐润缩碧紧熟趋宝势捏；2、粗商陪品娘住桑房估用前地易供笔给括不隐变革的裹情鼻况述下惩，妻政理府部保尤障闯型驾住肃房振和细廉阻租供房愁土卧地织供往给钞逐针年旱减欺少系，汗将此刺庆激最商搜品榨房瓜的涂供皂需联平娱衡1、2梯0鼻0煌8年沉，银各粮类瓶居秤住司用怠地纹供雪应歉总芒面凯积3丑0脸0米―剩4手9忌0公尝顷征。其氧中杨：启政前府额保累障况型千住旅房坛用赛地除供饱应5蛙0歇―素9菜0公脏顷弓，叶包鬼括挺廉协租硬住堂房慌用亏地4公颤顷红，总经泊济单适恨用令住帝房明用涨地4拜6丧―针8拣6公幕顷奏；眼商会品扩住耗房哀用城地2截5观0寒―纪4墙0叛0公刺顷稍。2、2榆0稼0找9年晒，伸各掌类朱居那住卫用群地管供唤应诸总阁面跃积3钢1圆4铺―来4衬9袜5公满顷葛。其况中仗：杜政浪府巧保园障赢型宽住母房允用符地尝供韵应6石4观―岸9昏5公舱顷森，丈包米括泉廉瞒租缩慧住房诚房株用岗地1蚊4夺―苦1滨5公日顷耳，申经流济卸适蕉用街住仙房晴用乎地5傅0撇―嘴8眉0公伏顷拐；犁商动品锁住仅房娇用阁地2恳5什0强―恢4郑0捷0公丛顷董。3、2碗0荷1油0年掌，惜各丈类赠居币住姜用券地年供贴应贵总可面晒积2岗9植5种―荣4挠0籍5公善顷盼。其柳中湿：动政检府畅保写障平型摧住束房萍用挨地因供轨应4摩5突―火5宫5公壳顷温，萍包获括迫廉续租径住临房剂用哪地1地5公载顷亏，感经面济自适乖用犬住阅房屯用筑地3铅0杜―钉4隶0公构顷殖；畜商献品暑住桌房化用神地2娇5邪0搂―把3闯5骨0公吸顷穴。4、2雹0疼1秩1年，收各培类退居沸住滋用慢地指供苦应慎总克面淹积2陵8要8愈―催4嚷0樱0公鄙顷痛。其招中趟：级政质府咱保圈障眠型垦住喜房雷用尸地枣供淘应3冒8回―雀5爹0公那顷菌，机包伪括倘廉眉租帅住液房奖用脑地8大―纱1柔0公去顷野，泉经靠济幼适坟用踪蝶住疮房和用严地3疫0展―迎4旋0公研顷授；桂商陵品娘住税房麦用虚地2紧5诵0授―葱3笔5若0公注顷。5、2炭0饭1磁2年，傻各顽类渡居奸住鸟用四地肿供塑应锄总箩面亚积2订8义5众―宰4弃0俱0公俯顷庸。其画中贺：祸政奶府痒保已障屋型辽住直房稠用效地役供谣应3裕5型―渣5弃0公再顷枝，斯包菌括板廉防租捧住栗房生用慨地5务―若1宾0公啦顷逮，丢经瓦济损适彩用弹住柴房傲用讲地3马0铺―逆4碑0公叙顷谢；长商极品尽住逝房练用皇地2怒5酸0材―猜3寨5殖0公盐顷。—铜—数锅据俊来针源棵：伯广腔州燃市庆国虫土衣资充源步和肌房氧屋淹管使理界局土窃地晋供嗽给小剑结0草9年1融-为1嫁0月再广棍州辉市营场筒整艳体凝销扔售梢情就况寇良碗好肿，塌价早格帖稳陶步孕提枕升烧；痒但巧成庭交爆量充于9月歼份矿出音现看拐乳点朱并住趋摇于快稳炼定瘦；全怕市特供鬼货软以脂中仍心雁城箩区辫为颂主宇，嘉中节心蜻城袖区宜成框交纠均必价翻远殿高暗于杯其难他父城专区疫，团拉笋升策广不州胖楼见价脏；全互年绢政宾策祝总迫体趴利毫好规，某但竟楼泥价碌的料上饿升捷时子消驴费劈燕者僵消跨费爽更姨趋恳于遮理传性畅同闻时春存肝在躁有繁观恭望语氛振围亚秘运忍会沿拉蚂动绵广少州嫂经闹济贵，旱利属好束有觉利摔于马房柱地牧产谈业芹的晃发蜂展剂；条但足受2偷0讽1抛0年1跌0月2乔5日汤至1陪2月2努2日涂强锄制设停近工股影防响镇，2取0燃1粱1年测上知半孤年救楼霜市锻供咳货温量雹减鹅少逮，咐催厉高王楼触价涂及羡出扫现脉捂亩盘煮惜疾售笑现雁象残；商痰品悼住衰房杨用医地护供威给箭不皂变勇的也情具况非下疤，拳政酬府附保抵障脊型佩住挥房疏和护廉均租窝房榜土躬地液供夸给悔逐经年巨减坑少时，贼将保刺竹激补商素品涛房挺的凯供炼需溉平贺衡龟，峡消耕费脏购睛买瓶向俘市东场泽倾水斜第军二瓦部幸分滔项昌目妄定赞位2汁-彼1项四目败基饺本百概摩况项舌目系位卷置江找景1壤A组同团盈位般置1塌B促1组扫团叛位凭置西红区牌销条售服反务革中漏心1史B熔2组码团碑位壁置基锹本暗经手济淋技僚术勉指论标1谎A组罗团朴：总把建年筑胀面沟积院：4忍3威5逼0忘0平捐方被米门，煮住示宅搅面础积碌：3焰4晶7吸7毒7平猜方倦米辫，瓦套粉数2药1浪5套枪；1愿B绪1组珍团艳：总暗建艳筑爷面廊积可：1味1范9功4塘8伯6平脚方揉米豪，匆住案宅千面隆积汤：8客4博3月7千0平潮方览米昂，从套谊数7加8腹2套代；1宝B泻2组蚕团详：总删建糠筑魄面弯积级：8朋7榆9乐5笨0平膜方动米格，罩住般宅掏面洪积储：8著7慎2泳1希8平派方旺米供，稳套菠数1欧0秩3叙5套地；户但型1返A组哲团花：2毕0孙0驴-峡2隶2拦0平促方料米既四绕房饭占4数7％漏，8米3平稀方麻米概两觉房峰、1滋1勒5平府方姨米揭三知房暑；1喇B皇1组处团胶：1捉0曲4－1俘2岭3平炊方础米肚三行房懒单税位吸占5顿0蹈%，7乐6－8灵5平委方击米未两梯房假占5蔬0技%；1木B舅2组引团既：7相0脸-待8补5平笨方琴米旁两你房带；项洲目买销吃售酸指其标2拜-种2项刚目S捧W朗O雕T分约析1村-新歉世仆界揭品饮牌切，然信筋心搬保菠证新劳世赖界像在祥广散州伏开畅发赤了怀多状个仪项俊目冰，絮新搂世特界侄客芒户轮的溉认滤同2厅-地供理色位带置段优聪越奥，唉未纤来否发诱展涂潜逼力尿巨泊大项鸡目盲位刮于嘱白兼鹅技潭C泥B欠D之水内黎，帅尽赌享死一扔线螺江消景覆自久然漆资沾源3静-交马通范条斩件摩便摆利珠选江佣大胡桥起、徐地赏铁邻及1洋0余骨条匹公不交汇线朋路暑瞬涛即路可第达泊；4抢-产鸭品悉线纲丰旱富堤大码中吹小府户朋型驰全叫面榆覆土盖扑，库填吊补棵市保场荐稀光缺规瓶划小设垂计漂、吵产拳品侵类萌型阅、娘设午备每配晨置售与悼价展值申承镰受会者招需盆求园匹何配项炊目婆优赏势我门们数看粥到鹿的物优絮势滋是1丸-项淋目煤西纤面钱紧叫靠饰珠掩江僻大柔桥娇及嫩铁冶路阁，伟噪城音皂较樱大淡歇化胆建年议招：缴强举化驼一胃线滔江捏景妹、饰国谢际构化晚高道尚此社妄区2床-项北目紫东每面义紧红靠燥加型工智厂薯，倦虽短已魂废左弃除但辜仍略然帅保浮留妨有蓬大挖型躺烟蜡囱淡记化偶建讨议环：借埋助众市趁政取规寇划僵强蛮调童区赌域超优马势施与核前酿景3精-项霸目页地附处横荔失湾雅区类芳增村暗区拖域演，吧市累场岩对愚该胶区困域硬之煤高正端己住乱宅呢市涌场城认土同超度烧不钩高淡晶化碌建株议钓：强架化技大茶型咏社菠区欣的样舒掠适嘴生村活隔及照地扑标功建宾筑翼的树独锄特笋性项症目鹿劣拜势我虹们涂看僚到蛮的拳劣怨势染是1懂-区托域咐未属来锁发广展两空罢间矩巨犬大白理鹅麦潭C漏B肃D，弃广洋佛卧同面城参城蛙市浓核蒜心袖位献置几姓年失来荔垮湾德区肚重扮点散打唱造死的筝白暴鹅摸潭多经供济论圈境，揪是妹广蔬佛点同城发的嘉中柿心厦位辨置励，各市笨政狭府住在罗这嘉里趟规目划太了沙泉面款总部恳经缩慧济缠区、滨消水择商鸭务珠区、商刚务侍休峰闲认旅幅游戏区、新愚型料商单住度区、商坏贸训旅扫游尤区、文涂化沟创佣意功产床业勇区以然及电它子哲数尖码汁港。曲而童我顽们招的伪楼法盘荐就远位爷于俩其采中的伯新非型沸商滩住捉区药。孙就复如嚷当近年音的班琶晕洲皱，签自竭从叶政隐府将俭其陡规汉划西为R堪B申D之鉴后边，暑带唇动甲当挑地友酒刘店钟、鞋写柿字楼贯、妙银岩行测、陵商含业兴服继务糠、柜博北物遵馆再的钉发嫂展迈。啦可配以预蔬见粪白选鹅裹潭这经范纪挠商纯圈败今厨后们的琴发铁展宽将羡是娱不轨可待限量疏，千未普来尤五竹至笨十陶年绿，如将穗会摔有卡大狗量育人竞力要物迎资揉向这痰边葬倾支斜佩。猜白周鹅抽潭搞将武会概成亭为纠荔匆湾驳区亭未浸来直的断政治妙经渠济恳居茂住症中戴心丧。2辜-区远域江可捎竞我争扶项稼目鞭较筐少项厨目齿周躲边格一芹手陈市慕场啦新表货才供皂应返不骗多卷，芬项场目术未黄来区惰域命内距面侧临恳的渗竞沫争哄有责限佩；项元目寒机饲会我映们针看拒到饶的占机返会福是项支目掀挑承战我据们薯看疲到齿的樱挑漂战劈燕是1末-未夜来遭调凝控吵政州策嫩的萌不稳可伯预服见筐性预共期化明圈年展调前控额政溜策袄将方以辣稳念定茶房喇价俩为鸭主泡，状但挽若餐有沾更乎为质严荐厉啊的砖调痛控锡政舌策纪出宏台温，稳广慌州驻楼素市签将说阴笼晴没难泰定2余-亚逃运翅经胃济绣过昨后睡后寸市浇还斯不巩明布朗2渴0跳1银0亚幅运雷经奋济叫过层后坊后锄市条整皇体团不鞠明旁朗精，龄可毯能丹对缩慧项委目求后妥续棵推贺广欠及合销浮售刊形博成嘱不后稳俗定旋之恶市大场宴环或境3向-房浪贷暑政专策斗调台整枪，同大他户拣型鸽贷凝款晌门掠槛姥日蚀趋衫提岛高挥，顾对泉投撑资胶型块买演家舌形季成喂障尚碍优慰势烛：1佳.新牲世虚界狐品明牌臂，并信杀心储保兆证2间.地援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