地产智库产品研究仁恒产品线年课件

12WeeklyProductReport产品周报

仁恒产品线Spotlight周看点12WeeklyProductReport产1WeeklyProductReport产品周报仁恒集团仁恒较早进战中国内陆市场，随中国经济发展，公司发展迅速，06年入市，目前在上海以高端高层公寓开发而出名仁恒集团属新加坡开发商，1993进军中国内陆，2006年新加坡入市仁恒滨江园仁恒河滨花园仁恒河滨城、仁恒家园仁恒怡庭2001-20032003-20072010-今2005-2010仁恒主要公寓项目首战选择地上海，至今17年上海置业经验，从所做的公寓项目看，其主要针对项目--高层公寓项目产品规划部20101104第拾叁回WeeklyProductReport产品周2WeeklyProductReport产品周报仁恒定位上海公寓项目对比表，从表格看，其开发的公寓面积以中高端为主，针对少数高端人群，价格屡创区域新高。代表楼盘对比表仁恒滨江园仁恒河滨城仁恒河滨花园1,近百米建筑，整体容积率才2.5左右；其绿化面积60%可想栋距和山墙距离之大2，项目面积段都处于高位段，单价，总价都创区域新高3，其户型设计中必有玄关设计，130平米以上户型必有主卧套间切面宽都在4.0米以上，客厅面宽通常都在4.4米以上4，景观引入设计比作为重点，主要功能间必可观景，客厅必联接景观阳台仁恒滨江园仁恒河滨花园仁恒河滨城仁恒怡庭板块占地面容积率主推面积段楼王面积段户型层数价格（周边）公寓项目浦东区陆家嘴13万2.40长宁区天山12.9万浦东区世纪公园2.69杨浦区新江湾2.3031.6万5.4万1.2026-33（少量11）26-3330-336-75.14.5（4.0）5.3（4.5）5.8（5.0）130-150150-200150-230170-210170-180260-250170325-345绿化率60606245产品规划部20101104第拾叁回WeeklyProductReport产品周3亮点1：区位好亮点2：局部看江景亮点3：小区内部景观和设施较好，双会所设计亮点4：相对当时公寓产品设计，引入很多人文思想和设计开发时间段：2000-2003□区位交通：陆家嘴板块□户型:公寓--主推面积段130-150公寓，楼王面积170-180□价格：均价5.1W，楼王8W□装修：精装交付WeeklyProductReport产品周报仁恒规划仁恒滨江园仁恒河滨城仁恒河滨花园亮点1：外部景观优势明显(城池式规划)亮点2：区域幼儿园和双会所设计亮点3：一二期对称设计、大气中央主轴景观线开发时间段：2005-2010□区位交通：世纪公园板块□户型:主推面积段150-230，楼王面积270□价格：均价5.3W,楼王价格6.5W（二手房）□装修：精装交付亮点1：区位好亮点2：外部景观优势—苏州河，李嘉诚会所亮点3：内部大面积主题景观亮点4：设置大量露天娱乐场地，双会所设计开发时间段：2003-2007□区位交通：长宁区天山板块□户型：主推面积段150-200，楼王面积230-250□价格：均价4.5W，楼王均价：6.5W□装修：精装交付非常规规划----建筑围合，景观最优化，小区外围设置主干路，设计大型步行景观带，设计2栋不同功能的会所，室外活动场，亮点1：区位好WeeklyProductReport4WeeklyProductReport产品周报仁恒立面仁恒滨江园仁恒河滨城仁恒河滨花园现代主义风格，局部引用中式元素，色彩多采用米色调，整体沉稳大气为主现代主义风格少量石材，多面砖，玻璃膜墙黄色为主，米色点缀现代主义风格（屋顶采用歇山顶中式元素）石材米色为主，红黄色屋顶现代主义风格石材，少量玻璃膜墙米色为主产品规划部20101104第拾叁回WeeklyProductReport产品周5WeeklyProductReport产品周报仁恒景观仁恒项目绿化率一般在60%左右，有大型中央主题景观，大量运动、休闲、娱乐场地及会所1,大面积中央主题景观2，中央景观配合运动、娱乐、休闲设施，很受业主的欢迎网球场羽毛球场弈棋亭儿童游乐场家庭散步沙地草坪等WeeklyProductReport产品周6WeeklyProductReport产品周报仁恒精装仁恒必精装交付，装修风格多样，但都以交付标准都在1W以上；室内交付设备多为定制产品，仁恒是应用定制思想较早的开发商1,装修风格不统一—英式，美式，意大利风格尽有，但装修偏向明显----现代简约装饰主义2，装修标准基本在1W左右，使用的电器和装饰物品牌众多，主要配合室内风格的需求3，从河滨花园就可以经常看到定制电器，定制服务概念应用较早产品规划部20101104第拾叁回WeeklyProductReport产品周7WeeklyProductReport产品周报仁恒怡庭□户型:170-197公寓，208-209复式、325-345叠加别墅□价格：公寓和复式单价5.4W，公寓总价在800-1200W；别墅单价5.8W，别墅总价在1600-2300W□装修：精装交付，1W精装标准开发商首次开发多层项目对项目投入力度也较大；继承一贯规划思想—国际化亮点1：新江湾城独有的建筑形态，叠墅及怡府亮点2:容积率1.2，如何制造别墅的物业特征亮点3：如何最大，融合了住宅和商业开发思想，亮点5：豪华装修，装修材料镀金、镀银，仁恒的装修突破□公寓售出：40套--每层差价800□复式售出：5套--每层差价很小□叠加售出：10套--下叠（7）2100W-2200W；中叠（1）预估1600W-1700W，上叠（2）1800W-1900WWeeklyProductReport产品周8WeeklyProductReport产品周报项目定位多层复式6F—8栋—54户多层平层6-7F—10栋—107户叠加别墅6F—36栋—108户公寓主入口小区人行出入口别墅主出入口□物业类型户数配比：平层(107)：复式(54)：叠加(108)=40:20:40小区整体定位基调：高端□供应户数配比：平层（107）：复式（18）：叠加（48）=62:10:28供应总比例：64%产品定位继续走高端路线，继续强化企业在业主心中高端企业形象产品规划部20101104第拾叁回WeeklyProductReport产品周9WeeklyProductReport产品周报规划分析不计入总建面积的4000平非集中下沉式景观会所；沿下沉人行步道排布商业会所，体现住宅规划和商业规划思想的完美结合大型服务下沉会所---4000平方米的超大下沉式景观会所；会所以运动为主题，结合数十种运动休闲设施，室外泳池和室内恒温泳池兼备（在建）优点1：全明且不计入面积的地下商业；优点2：完美隔离不同物业类型会所复式公寓复式公寓别墅平层公寓WeeklyProductReport产品周10WeeklyProductReport产品周报规划分析不计入总建面积的4000平非集中下沉式景观会所；沿下沉人行步道排布商业会所，体现住宅规划和商业规划思想的完美结合待改进：会所内配套全，但是层高4.5米，无挑高，空间感较差；会所面积大，但不集中L型下沉中央景观；上下景观体系立体化视觉感受，向下阶梯景观步道吸引人流，有利于为会所聚集人流。产品规划部20101104第拾叁回WeeklyProductReport产品周11WeeklyProductReport产品周报项目规划每节阶梯高差2-2.5米，梯段宽度2-3米，d的两节向下阶梯，40平米大休息平台，减缓4.5米高差感受做法带来一个问题，下沉会所两边是6层公寓，下沉后楼栋间距显小，人行其间略显压抑；如果楼栋摆放非平行布置也许会好很多。WeeklyProductReport产品周12WeeklyProductReport产品周报别墅户型C1---一二层叠加户型分析优点：1，地下全明地下室

2，小型私家游泳池，大幅提高品质感

3，凸出客厅设计，尽享别墅三面采光设计4，7.9米超大客厅联接前庭院，和餐厅可拆可分改进：2楼添加一起居室提高家庭私密度游泳池342平米产品规划部20101104第拾叁回WeeklyProductReport产品周13WeeklyProductReport产品周报项目规划上海市场上首家叠加别墅引入游泳池概念，户型品质感骤升，效果达到，面宽约4.5米下沉庭院联接地下一层私家游泳池私家游泳池，叠加一二层别墅，配置长9米宽3.5米小型游泳池，做足噱头，给客户一种冲击力，并且成功的解决了地下一层采光，引境等问题；但是其游泳私密性不高□从连接方式看，本产品应属于叠加联排产品，利用庭院联接，现在可以说是叠拼产品，有利用户型内部采光对于游泳池的设置，并没有对其私密性问题进行深入设计，将来游泳池的实用性值得改进和关注WeeklyProductReport产品周14WeeklyProductReport产品周报别墅户型342平米C3—三四层叠加户型分析优点：1，两种独立入户方式，私密性较高

2，三四层按动静划分，避免了动线的干扰3，八角窗270度引静4，7.9米超大客厅联接超大景观露台，和餐厅可拆可分

5,上层设置家庭室避免家，客动线交叉产品规划部20101104第拾叁回WeeklyProductReport产品周15WeeklyProductReport产品周报别墅户型342平米C5—五六层叠加户型分析优点：1，两种独立入户方式，私密性较高

2，五六层按动静划分，避免了动线的干扰

3，大量储物间，放置物品井然有序4，角落佣人房套间设置，避免佣人和主人的冲突改进：无大面积露台，露台可利用率很低产品规划部20101104第拾叁回WeeklyProductReport产品周16WeeklyProductReport产品周报别墅户型C1、C3、C5地下二层户型分析地下二层户均双车位设计，独立电梯厅，并有一个完整的地下休息厅及储藏空间c1套128平米c3套113平米c3套111平米产品规划部20101104第拾叁回WeeklyProductReport产品周17WeeklyProductReport产品周报别墅户型C1、C3、C5一层入户的拼接方式户型分析地上一层c1套198平米c3花园40平米c5花园22平米C5C1C3C5C1C3产品规划部20101104第拾叁回WeeklyProductReport产品周18WeeklyProductReport产品周报197平米的平层户型一梯一户设计,户型方正常规；设备阳台大大增加了厨房空间感户型分析产品规划部20101104第拾叁回WeeklyProductReport产品周19WeeklyProductReport产品周报复式户型—动静分层，二层设置家庭室，主客彻底分离户型分析产品规划部20101104第拾叁回WeeklyProductReport产品周20WeeklyProductReport产品周报装修部分美诺电器、劳芬洁具、唯宝洁具、大金空调、汉莎、高仪等国际一线品牌联手打造的定制产品去掉软装，其他硬装甚至连墙纸都是和交房是统一的产品规划部20101104第拾叁回WeeklyProductReport产品周21WeeklyProductReport产品周报装修部分