我国房地产市场的现状与发展前景

我国房地产市场的现状与发展前景

1商品住房价格研究1.1比较研究1.1.1我国房地产上涨幅度偏低表1显示，从2010年到2012年，美国和西班牙的房价逐年下降，法国的上涨有所放缓，日本有下降的趋势。然而，中国的房价上涨幅度大于国外，下降幅度并不比国外好。且在2010年我国楼市在调控之处出现了逆势上涨且涨幅很大。纵观全表,发达国家有效抑制房价快速上涨的调控措施是值得我们去关注和思考的。1.1.2屋销售东南角(1)商品住房价格的时间序列比较。我国国内商品住房价格在2008-2012年之中经历了两个波折:一个是2008年的金融危机,在全球经济一体化的背景下,中国作为发展中国家的领头羊和世界经济的核心体之一受到不小的冲击,整个房产销售价格同比都呈下降,且幅度较大;另一个是2010年楼市调控的作用,除经济适用房和高档住房呈上升趋势外,其他都有下降,说明国家宏观调控总体抑制了房价的快速上涨,但改善住房的刚性需求又是一个不容忽视的问题。(2)房屋销售价格指数。房屋销售价格指数是反映房屋销售价格变动的程度以及趋势的相对数。在2010-2012年中,我国房屋销售价格指数都是逐年上涨,并且在不同类型的住房中除经济适用房比较稳定,普通住房及高档住房的浮动比例都较大,尤其是高档住房自2010年后,各季度销售价格指数都高于经济适用房和普通住房。(3)国内城市住房价格比较。1)一、二、三线城市住房价格比较。我国一、二、三线城市房价涨幅情况从表3中可看出,受2008年金融危机影响,一、二线城市房价由原来上升趋势逆转为下降趋势,一线城市下降较二线城市严重,但三线城市的房价不仅没有受到多少影响,而且不降反升。这说明城市房价上涨的越快对外界因素的影响越敏感。2010年房地产市场恢复了活力,各地房价又开始以迅雷不及掩耳之势上涨,2010年,属于二线城市的宁波以26.3%的涨幅速度超过了一线城市广州、深圳,三线城市的珠海更是以26.42%的惊人涨幅超过了广州,并把二线城市远远抛在了后面。房价的飞速上涨对我国经济的稳定带来了潜在危机。2)中东西部城市住房价格比较。中东西部城市住房价格以东部上涨幅度最为厉害,尤其是杭州2008年均价为13338元/㎡,到2012年上涨为25840元/㎡,足足上涨了93.73%。中部以合肥为例,2008年均价为4849元/㎡,2012年为6255元/㎡,上涨了28.99%。西部的成都2008年为4650元/㎡,2012年为8511元/㎡,上涨了83.03%。从这些数据可知,中西部地区的房价上涨幅度虽没东部地区厉害,但就其自身而言,涨幅不小。因此,过快上涨的房价提醒必将带来一系列问题的出现。1.2商品住房价格上涨过快的原因1.2.1进一步推动了房地产的走势在人民币升值和房地产行业高利润的吸引下,国际热钱大量涌入所形成的“羊群效应”,进一步推动了房价的上涨。“热钱建仓,囤积待涨,热钱出货”是国际资本投资行为的实质,并且由于国际资本受国家银行利率和相关政策的影响很小,其本身又属短期行为,因此政府即使采取措施其效果也甚微。1.2.2次降额政策刺激了消费者的购买欲望2008年下半年开始,为应对全球金融危机我国实行了较为宽松的货币政策。多次的下调存款准备金率,多次降息,一方面减轻了开发商和购房者的资金压力,同时人们对货币产生的贬值预期,刺激了消费者的购买欲望;另一方面货币供应量的大幅增长,在实体经济尚未完全复苏的情况下,大量信贷资金进入房地产市场,推动了房价的上涨。同时低门槛的银行贷款机制使进入房地产市场的资金快速增长,也进一步推动房价上涨。1.2.3房地产市场开放、充分利用社会资本房地产开发的资本利润率国外通常为6%-8%,而我国高达15%左右。开发商囤积土地待机开发、以次充好哄抬好房价格、对买主进行销售欺诈等行为为开发商赢得过高的资本利润率带来机会。随着我国经济的不断发展,居民可支配收入提高,而银行存款利率的降低,股市低迷,债市盘小,房市的繁荣,使得更多的人希望通过房地产市场来保值增值。同时一些房产公司、中介公司、投资者利用政策和市场信息不对称进行炒作,再加上媒体的大肆渲染,造成房地产市场总需求偏大,从而形成房产投机。另外,长期以来我国住房供给结构不合理,高档商品房供给比例占主导,经济适用房和廉租房供给比例太小,据统计我国经济适用房仅占住房面积的6%,廉租房的覆盖人口不到5%。不合理的供给结构,推动了商品住房平均价格的上涨。1.2.4产生了压力随着我国社会经济的发展,城市化水平不断提高,城镇建设用地的不断扩大,对土地供应和管理都产生了压力。而长期以来,政府对土地的寡头式垄断,将大量土地用于各类开发区、工业园区、科技园区、高尔夫球场、高档住宅区等建设,使存量逐年减少,再加上土地资源的不可再生性、短期供给刚性等特点加速了土地价格上涨的趋势。地价是房价的基础,地价升高,房价无疑也水涨船高。2如果住房价格上涨过快，会产生很多影响2.1房地产采购采购价格分析(1)高房价会变相的增加企业的整个运营成本,削弱企业的竞争力不利于我国企业参与国际竞争;(2)普通居民一旦购房不仅拿出了全部积蓄,而且背负起还贷压力,从而制约了今后的消费能力,抑制了内需。同时房价上涨所带动的相关产业价格的上涨也会加剧通货膨胀;(3)房产开发商和购房者对银行信贷的高度依赖在房价上涨与居民收入不相匹配时,因购买能力的下降,使房产销售下降,开发商还贷能力下降,大量的贷款变成呆账会导致房地产业的危机从而引起整个经济危机;(4)高房价会使经济要素的配置错位,加剧产业结构的失衡;五是高房价给进城务工人员融入城市提高了门槛,而往返于城乡之间对交通等造成的压力增加了城市化的成本,阻碍了城市化进程。2.2无房者主房价导致社会不和谐众所周知,住房是人们的生活必需品,但高额的房价让普通老百姓望而却步,变成了对此需求的一种奢望或负担,而富人是一套一套购买,这样无房者买不起房,有房者买房投机炒高房价来加剧无房者负担,长此下去会导致社会的不公,影响和谐社会的发展。另外房价的长期上涨,超过普通人们的消费能力,必然导致交易量下降,空置率上升,造成了社会资源的严重浪费。3如果住房价格大幅上涨3.1加快立法,确保房地产市场回归正轨、健康发展我国的《住房保障法》在2008年10月经全国人大常委会规划会议确定为研究起草、2009年5月正式起草直到现今仍未出台。现有的部门法规实施随意性强,缺乏统一的法律指导和约束,因此建立以稳定房地产发展为目标,以保障全国人民的住房需要为主线,严厉打击不当炒房、哄抬房价等行为的房地产法律法规迫在眉睫。加快立法,用法律来确保房地产市场回归正轨、健康发展。其次政府对房地产市场的宏观调控,应该让目标多层次性,确定短、中、长期目标,并把目标细化使其具有可操作性。完善银行信贷、房地产税收等具体措施,根据开发商和购房者的不同情况制定不同的信贷门槛来调控市场,如对开发商提高开发贷款利率,对炒房者严格限制住房贷款条件,上调利率,开征房地产交易所得税和房地产持有税,对中低收入无房者提供政策性住房贷款风险担保机制等实施宏观调控。同时政府还应结合实际,调整房地产开发投资结构,控制高档住宅的开发建设,加大保障性住房、廉租房的供给,切实解决广大普通老百姓的住房问题。3.2严格土地使用权转让的管理土地的稀缺及不可再生特点提醒合理利用土地资源的重要性。政府部门要加强土地使用的管理,严格审批程序、增强土地使用权转让的透明度、加强土地使用权转让后的监管,规范土地市场,有计划、合理地使用土地,禁止囤积和炒卖。为有效防止土地囤积制定详细并且行之有效的实施细则,减少闲置土地,降低空置率,防止资源的浪费。3.3规范立法,合理规制对国外资本带着套利动机,危害国民经济安全,约束金融政策的有效实施,加大人民币升值的压力,又推动我国房地产价格上涨的现象要进行遏制。引导我国的房地产市场健康、有秩序地发展。另外,我们应借鉴国外好的经验。如美国通过“市场调节与政府干预相结合的分