物业管理诗歌一首

物业管理诗歌一首物业管理行业新，无边光景任我行;服务管理难定位，且听我来细分析：

物管问题变化多，突发事件助*;大小事件有结果，逐级上报不必说。

业主投诉要静听，事无巨细有回应;自觉难以处理好，及时上报是程序。

麻将噪音将心烦，执勤人员工作难;实在不行把警报，就说损害相邻权。

微笑上岗益处多，消气降火不罗嗦，您早您好勤问候，温馨提示要明确。

客人来访要登记，通知业主是前提;家中无人难接待，约好再来也欢迎。

来人无理不登记，千万别惹他生气;通知他人作陪同，不能让他犯事情。

醉酒人员易冲动，行为过度要预防;及时联系其家人，安全护送不能忘。

小区若有可疑人，礼貌盘问细查询;如影随形视线内，离开小区事才成。

广告传单到处发，监控人员细观察;发现目标要控制，没收物品教育他。

车卡到期无需急，主动代办勤出击;消防通道乱停车，依法劝说讲礼仪。

强占车位要疏导，实在不行别急躁;一车两位要调整，车主矛盾要协调。

车行车停有人跟，慢行鸣笛弯莫急;若遇两车有刮撞，车主自行去商定。

车辆冲卡要冷静，特征车牌要记清;快速拔通110，去人追踪事莫停。

军车警车要分明，任务在身不用停;家住小区非公事，刷卡交费不足奇。

维持秩序是工作，救死扶伤应发扬;人车熟记是业务，公司形象切莫忘。

道口门岗都重要，人车进出警惕高;笑迎八方来访客，安全思维不能掉。

搬出物品应查清，业主开口才能行;费用未清或无据，此事不能太麻痹。

电井机房是重点，日常巡查不忘它;一旦发现有异常，维修工作赶紧抓。

.-物业经理人

公共设施常检查，造成事故责任大;安全第一要记住，排除隐患完善它。

电梯被困客人急，解救一定按程序;事后专人要慰问;研究为何出问题。

儿童保姆草坪踏，闲游不得坏环境;切忌大声把他吓，温馨言语能感人。

设施设备要保全，遭人损坏早发现;原物赔偿不欺骗，不得私自乱罚款。

夜间值班要注意，光线不好脚要勤;定点监控交叉巡，相互支援保安宁。

消防警铃时常闹，严防之心不能少;情况未清速检查，确认无误大家好。

巡逻工作莫言轻，事发不定时和分;及早发现责任小，铸成大错责不轻。

楼层巡查要仔细，异响异味应注意;迅速查明因何起，排除隐患心才宁。

上班下岗不能乱，列队敬礼不能没;如遇烦事心不宁，主管主任齐帮你。

平时工作受点气，学会包容学会忍;学习培训常参加，别扎篱笆碍他人。

工作质量时常想，荣辱观念放心上;团结敬业和务实，公私双赢有希望

篇2：物业管理服务质量检查考核办法

1.0检查考核目的

通过管理处各级对服务的过程检查考核以及公司月检考核，对服务的质量加强控制，确保所有的服务工作始终处于受控状态，促使公司的服务水平稳步上升。

2.0检查考核范围

覆盖管理处所有岗位及与之相关的各项服务工作。

3.0检查考核依据

检查考核各项服务工作以《广州广电物业管理有限公司物业管理服务标准手册》(以下简称标准)为依据，《标准》的制定主要依据公司发展目标、物业管理创优考评标准以及公司的其他规章制度。

4.0检查考核方法

4.1质量检查考核共分为二级检查考核：一级检查考核为公司的月检考核，二级检查考核为管理处的自我检查考核(管理处的自我检查考核在各个管理处工作手册已有规定，这里不作特别规定)。

4.2公司月检实施计划抽样检查考核。

4.3公司的月检采用资料查核、现场验证、询问等方法对管理处的服务质量进行控制。。

5.0检查考核标准

检查考核的标准依据员工的行为规范、操作程序、相关制度制定。现行的检查考核标准基本满足公司对服务质量的要求，检查考核工作应执行该标准。(详见各项工作《标准》)。

6.0日常检查考核

6.1检查考核形式

日常检查考核是管理处实施对所有岗位服务过程的即时控制。

6.2检查考核范围

管理处的日常检查考核范围覆盖管理处所有岗位服务工作以及外包项目。

6.3责任

各个班组的日常检查考核由班组主管负责;分包项目日常检查考核由分管责任人负责;管理处负责人对管理处所有岗位的检查考核的严肃性、公正性、客观性负责。

6.4日常检查考核的相关要求

6.5分包项目分管责任人对日常检查考核存在问题的处理

6.5.1及时反馈给分包方，要求在规定期限内整改。

6.6.2为分包方工作评定提供依据。

7.0月检及其相关的评定方法

7.1组织形式：

公司物业部组织相关部门人员组成检查考核组，由公司主管领导带队进行检查考核，检查考核组组长负责月检工作的组织、沟通及编写总报告等工作。

7.2责权

7.2.1检查考核组有权按检查考核计划对相关范围进行检查考核，依据检查记录发放整改通知单。

7.2.2检查考核组有权根据实际情况，要求被检查考核单位填写《纠正及预防措施报告》并予以验证。

7.2.3检查考核组有责任向管理处阐明不符合要求项的原因并提出整改建议。

7.2.4检查考核组有责任对管理处的自检工作进行指导和监督。

7.2.5检查考核组有责任向各单位汇报检查考核结果。

7.2.6检查考核组成员有责任秉着公平、公正的原则，认真开展检查考核工作，不弄虚作假、敷衍了事。

7.2.7检查考核组长按既定计划安排检查考核组成员的检查考核工作，负责组员检查考核过程的考勤及相关纪律，同时有责任向检查考核组成员的直接上级提出考核建议。

7.3检查考核方式

7.3.1月检采用计划性检查考核和日常的随机检查考核相结合的方式。

7.3.2各项目检查考核人在检查考核前应确定检查考核测试点(样本)。

7.4检查考核内容

7.4.1由于各个管理处硬件条件各异，各管理处可从公司服务标准中选择适宜本处的考核范围并对标准进行一定调整，对考核点工作难度进行一定调教，经公司审核批准后，作为该管理处的执行标准。

7.4.2公司检查考核组检查考核须制定《检查考核计划测试表》，计划应根据各管理处执行标准列明测试点的具体内容，明确各管理处的检查考核测试点。

7.4.3《检查考核计划测试表》中列明的月度检查考核点一般为全部考核点的33%。每季度三个月的考核累计覆盖全部考核点。

7.5检查考核结果的评定

7.5.1管理处服务工作中单项问题的判定

管理处服务工作中单项问题的判定分为：整改项、不符合要求项、严重不符合要求项。(见"单项问题判定标准')

楼管日常检查考核中发现的问题每4项作为1个不符合要求项，不达4项的作为整改项。

7.5.1.3整改项的验证未通过直接作为一个不符合要求项。

单项问题的判定原则：对服务质量的影响程度;服务项目的覆盖范围。

单项问题的判定标准：

类别标准

整改项1.日常检查考核出的问题未达四项。2.检查考核出的问题的项目未列入检查考核计划中3.检查考核出的问题对质量影响甚微。

不符合要求项1.因管理疏漏、操作失误造成，对服务质量有一定的影响，或存在事故隐患。2.擅自停止使用或替代公司文件制度，公司文件精神得不到贯彻(情节严重按"严重不符合要求项'第3条判定)。3.造成轻微影响但范围较大(影响较大的需填写《纠正及预防措施报告》。4.文件管理、记录填写与控制的问题中涉及到比较重要的文件资料。

严重不符合要求项1.责任人在相关工作中，没有按公司规定、行业准专业要求进行管理而造成的中大经济损失或影响。2.不符合要求项所覆盖范围较大，严重影响服务质量。3.公司文件精神得不到贯彻，造成严重影响。4.在公司做出工作决策、布置工作重点或多次强调有关规定后，管理处拒不执行。

7.5.2管理处服务质量的综合评定

评定级别分为：优秀、合格、不合格、严重不合格。

评定标准：

评定级别优秀(符合以下条件)合格(符合以下条件)不合格(符合其中一项)严重不合格(符合其中一项)

评定标准1.不符合要求项2项及以下。2.无严重不符合要求项。1.不符合要求项6项以下。2.无严重不符合要求项。1.不符合要求项7-12项。2.严重不符合要求项1-2项。3.同一项问题连续3次被评为不符合要求项。4.《纠正及预防措施报告》内容第二次验证不被通过。1.不符合要求项12项以上。2.严重不符合要求项3项及以上。

7.5.3评定程序

检查考核组将检查考核情况带回公司总部，交由评定小组对管理处的服务质量进行评定。评定小组由品质主管领导、物业品质部经理与检查考核组成员组成。

评定小组根据7.5.1和7.5.2的相关规定，采取合议的方式对检查考核组汇总的检查考核情况进行评定，并根据评定结果填写《检查考核结果评定表》。

检查考核组组长在月检结束后五个工作日内将《检查考核结果评定表》发放到管理处，管理处主任签字认可，同时送达月检小组成员手中。

管理处若对评定结果有异议，须在收到《检查考核结果评定表》后两个工作日内与物业部经理进行沟通，如沟通未果，可在三个工作日内向总经理提出申诉。

7.6月检的相关规定

7.6.1检查考核组在实施对管理处服务工作检查考核之前，须依据各管理处的实际情况认真填写《检查考核计划测试表》，并按计划进行检查考核。

7.6.2在检查考核过程中，如发现不属于检查考核计划内的问题时，作为整改项。

7.6.3如整改项较多，检查考核组应在下个月计划中调整检查考核重点。

7.6.4同一个问题连续两次被评为不符合要求项，或出现不符合要求项，检查考核组应要求管理处填写《纠正及预防措施报告》(见《预防措施控制程序》)

7.6.5同一个问题连续三次被评定为不符合要求项，管理处服务质量综合评定为不合格。

7.6.6检查考核组应对检查考核情况进行分析和总结，并及时与各管理处进行沟通;管理处主任如对检查考核结果无异议，应签名确认，并在规定的期限内纠正月检中存在的整改项、不符合要求项、严重不符合要求项。

7.6.7本办法中的"不及格'用语是对管理处服务质量的综合评定，"整改项'、"不符合要求项'及"严重不符合要求项'是对单项工作的判定，与ISO9000标准术语有所区别。

7.7月检评定结果的处理

7.7.1公司在年底根据月检情况选出"年度服务质量优秀先进管理处'一名和"年度服务质量先进管理处'三名，分别奖励5000元、2500元。管理处参评的基本条件：完成经济、管理、质量三大目标;本年度月检综合评定无不及格;本年度月检综合评定三次及以上获得"优秀'。评奖以获的"优秀'次数多少为标准，在"优秀'次数相同的情况下，根据业主满意度调查得分评选。

7.7.2月检被评为"不合格'的管理处，不予发放管理处所有员工当月月奖金。

8.0支持性文件

《广州广电物业管理有限公司物业管理服务标准手册》

8.0相关记录

11.1《检查考核计划测试表》

11.2《检查考核结果评定表》

11.3《管理处服务质量检查考核记录表》

11.4《月检总结报告》

篇3：南京物业管理公司前期接管验收的原则

接管验收是一个比较复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且牵涉到许多法规，常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需要掌握如下基本原则：

1、原则性与灵活性相结合。

所谓原则性，就是实事求是，铁面无私。物业管理公司应把在验收中查出的各种问题作非常详细的记录，该返工的就要责成承建单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。对于大规模物业，难免会出现一些不如人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施。不能把接管验收双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理地、圆满地解决接管验收中存在的问题。

2、细致入微与整体把握相结合。

工程质量总是对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理带来无限的困难，也将严重损害业主的利益。

整体上的把握是从更高层次上去验收，无论是什么类型的物业，其土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目决定该物业的档次和发展潜力。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标。写字楼则要重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。

篇4：物业管理风险防范

风险防范

风险防范作用：

在基础物业管理风险发生前，采取各种预控手段，力求消除或减少风险。

风险防范措施：

风险规避、风险转移、风险自留

1项目运作风险新建物业无合法报建手续，违章建筑，接管后造成"违法管理'风险转移物业接管验收时严格把关，并在《前期物业服务合同》中增加相应条款，实现非保险型风险转移

开发商与业主的矛盾，造成嘉宝物业腹背夹击风险自留做好与开房商和业主的沟通工作

业主委员会成立后解除合同风险自留准确引导业主委员会成立，形成管理服务有利面

业主大会或业主委员会滥用职权风险自留建立业主委员会沟通和监测管理规程，通过沟通正确引导业主委员会的行为

业主大会或业主委员会未按法定程序成立风险自留准确引导业主委员会的成立，注意监测非业主委员会委员业主的动态

非业主滥用业主权利风险自留积极与业主委员会、业主进行沟通，并在物业服务手册和协议中明确业主的权利和义务，加强宣传

2车辆管理风险车内物品被盗风险转移

1、购买停车票时附带购买停车保险。

2、签订车位使用协议，明确车场管理内容。

3、在车场明显位置注明停车须知，明确车场管理内容及车主应遵守的规定。

4、加强车辆进出管理和巡视。

5、取得车场合法经营权。

车辆灭失车身受损，包括擦挂物业内交通事故风险自留

1、设置车辆行驶标识和限速标识。

2、加强车辆行驶疏导。

3治安风险入室盗窃风险自留封闭式物业外来人员实行进入登记，经业主或非业主使用人同意后入内，巡逻人员加强巡逻，注意外来人员动向。非封闭式物业加强巡逻。监控消防中心严格监督外来人员动向和接警处理。监控报警设备正常使用，如出现故障短时间内不能修复，应采取相应管理加强措施。建立预案。

入室抢夺、抢劫

入室故意伤害

入室故意杀人

公共区域盗窃

公共区域抢夺、抢劫

公共区域故意伤害

公共区域故意杀人

4内部管理风险员工损公肥私、贪污盗窃或坚守自盗风险自留

1、加强人员培训和思想教育。

2、加强收费控制。

猎头挖人风险自留

1、加强企业文化建设。

2、形成良好晋升和激励机制。

员工消极怠工，激烈冲突，集体跳槽风险自留及时掌握员工思想动态和沟通。

高空作业不安全生产风险转移

1、外墙清醒采用外委，在合同中明确责任。

2、建立室外高空维修安全操作规程，并严格执行。

3、为员工购买工伤保险或商业险。

5收费风险业主长时间拖欠费用风险自留

1、建立物业管理费拖欠预警机制，加强预警。

2、加强住户沟通，注意重点客户监控。

业主集体拒交费用

水电费的拖欠

物业管理费标准不统一风险自留建立良好的控制和应对措施。

6公共环境风险儿童掉水风险自留

1、增加安全标识

2、加强巡逻。

儿童戏水触电游泳池伤人风险转移

1、购买保险。

2、明显处设置游泳须知和禁止标识。

3、取得游泳池合法经营证件。

4、建立预案，并组织人员培训。

植物伤人风险自留

1、加强植物修剪。

2、对于"尖麻'等植物处增加标识。跌落、滑倒、碰撞风险自留

1、易滑处增加提示标志。

2、维修和更新改造处采取隔离措施，增加明显标识。业主宠物伤人风险自留

1、加强引导。

2、要求业主宠物备案。

3、加强巡视。

7消防管理风险电器线路引发火灾风险转移与自留

1、物业接管中明确要求消防已经过验收，并合格。

2、在消防维保合同中明确管理责任。

3、在治安消防安全责任书中明确业主管理责任。

4、加强消防设施设备的日检、周检、月检、季检、年检，做好记录。

5、建立预案，加强人员培训和演练。

明火引发火灾爆炸风险自留封闭式物业外来人员实行进入登记，经业主或非业主使用人同意后入内，巡逻人员加强巡逻，注意外来人员动向。非封闭式物业加强巡逻。监控消防中心严格监督外来人员动向和接警处理。监控报警设备正常使用，如出现故障短时间内不能修复，应采取相应管理加强措施。

室内浸水风险自留

1、加强装修监管，禁止破坏防水层。

2、在装饰装修管理服务协议中明确责任。

3、建立预案和备用物资到位。

机房进水风险自留

1、加强机房巡视。

2、建立预案，并加强人员培训。

5设备风险电器设备违规操作风险自留

1、建立室外高空维修安全操作规程，并严格执行。

2、为员工购买工伤保险或商业险。触电伤人风险自留

1、加强物业内配电箱、线路时进行巡视，及时关闭或处理，并增加安全标识。触电伤人

房屋附着物跨踏风险自留

1、加强装修监管，严禁增加房屋附着物。

2、加强宣传。

房屋附着物跨踏爆管风险自留

1、加强巡视和维护。

2、建立预案，并组织人员培训和学习。爆管二次供水设备损坏二次供水设备损坏水箱污染风险自留

1、严格办理相关证件。

2、水箱上锁并按规定定期清洗、检测。

3、加强巡视。水箱污染

突然超负荷、短路或停送电造成电气设备设施损毁风险自留

1、加强供电局沟通，保证停送电信息准确

2、加强设备巡视，保证设备运行正常。

3、计划性停电提前告知业主。

4、建立预案，并加强人员培训。突然超负荷、短路或停送电造成电气设备设施损毁

设备检修、保养伤人风险自留

1、提前告知。

2、加强标识。

设备检修、保养伤人娱乐设施伤人风险自留

1、加强设施巡视，保证设施运行正常。

2、告知娱乐要求。

娱乐设施伤人单元门口机对讲设备故障导致业主不能进单元门风险自留

1、加强巡视，及时维修和养护。

2、物业巡逻治消人员熟悉单元门启闭。单元门口机对讲设备故障导致业主不能进单元门

背景音乐室外音箱遭到损坏风险自留

1、加强巡视，及时检修。

2、加强业主引导。背景音乐室外音箱遭到损坏

9自然

灾害雷击风险自留定期检测，保证防雷设施完好。

暴雨风险自留

1、注意气侯变化。

2、建立预案，定期组织培训和演练。

3、保证应急物资到位。

大风风险自留

1、建立预案，组织学习和演练。

流行性疾病风险自留

1、建立公共卫生事件应急预案，组织学习和演练。

风险处置

风险处置要求：

立刻做出正确反应并及时控制局势，否则会扩大风险的影响范围而引发更大的危机，甚到可能失去对全局的控制。

风险处置原则：

及时性、冷静性、统一指挥、服从命令、主动出击、灵活性、安全第一、团结协作、公正客观、全面性、针对性。

风险处置程序：

第一、控制风险蔓延第二、解决问题第三、善后修复处理

风险预防

风险控制重要性：

对人体而言，对健康最好的办法是预防为主，防病于未然。对基础物业管理来讲也是一样，预防是风险管理的一部分，也是风险管理的核心，因此基础物业管理风险控制显得非常重要。

风险控制内容：

树立风险意识、采取预防措施、对基础物业管理服务过程进行监控、建立预警机制。

树立风险意识采取预防措施对基础物业管理服务过程进行监控建立预警机制

篇5：项目物业管理中心服务质量检查流程

项目物业管理中心服务质量检查流程

1总则

1.1为保证物业服务满足规定要求，并持续改进服务质量，各项目物业管理中心应加强物业服务检查工作，建立公司内部的三级检查机制，包括：项目物业管理中心的月检、中心(部门)的周检、中心班组的日常检查。

1.2公司总部及公司分中心对所属项目物业管理中心的监督检查采取半年一次的定期稽查考核或不定期的全面检查并实施第三方检查方式进行，按公司的有关规定执行。

1.3各层次物业服务检查均必须有计划地进行，并形成书面的检查报告。针对检查中发现的问题，项目物业营运中心应及时采取纠正措施。

1.4项目物业管理中心的各级检查均须依据《物业管理方案》、《工作计划》、《服务质量检查标准》、上级指令以及公司文件制度。

2职责界定

2.1项目物业管理中心负责项目内部的服务检查，包括班组长负责的日检、管理部门经理/主管负责组织的周检、项目分管物业领导负责组织的月检。

2.2项目所在公司分中心/分公司负责对所属项目物业管理中心进行监督检查。

2.3公司品质管理部负责对各项目物业管理中心检查体系实施监督和指导。

3程序要点

3.1项目物业管理中心的检查组织

3.1.1日常检查：由各班组长对责任范围内巡查。

3.1.2周检：由管理部门经理/主管担任组长，各主管组成。并指定专人负责统计分析和编制月报。

3.1.3月检：由总部品质部经理或项目总经理指定专人(中层以上管理人员)任组长并负责统计分析及编制检查报告，组员由组长根据需要在公司范围内抽调人员组成。

3.2各级检查组的权限：

3.2.1检查组有权按检查计划对相关范围进行检查;

3.2.2检查组有权根据实际情况要求被检单位(日检为岗位)填写《纠正预防措施报告》，并跟踪验证;

3.2.3检查组有责任向本项目内各部门阐明不合格项的原因，并提出整改建议;

3.2.4上一级检查组织有权对下一级检查组织工作进行指导和监督;

3.2.5检查组成员应秉着公平、公正的原则，认真开展检查工作，不得弄虚作假、敷衍了事;

3.2.6检查组长按计划安排检查组成员的检查工作，负责组员检查过程的考勤及相关纪律，同时有权向检查组成员的直接上级提出考核建议。

3.3检查标准详见《物业服务质量检查标准》。

3.4不合格评定