物业管理前期筹备工作流程

物业管理前期筹备工作流程物业管理前期筹备工作流程

1.目的

为物业管理项目的筹建工作提供指引，从规范机构设置、人员编制、规范建设、硬件装备、公共关系建立、印鉴证zhao办理及开办费测算等方面，保证新项目筹建工作顺畅、有序进行，为以后管理项目日常工作的开展打下基础。

2.范围

适用于筹建新物业管理项目之用。

.-物业经理人

3.职责

3.1新项目预订入伙前六个月成立相应的物业管理项目筹建组。

3.2物业管理项目筹建人员负责参照本工作指引，结合新项目的实际情况制订筹建计划并具体落实。

4.方法和过程控制

4.1机构设置、人员编制

4.1.1物业管理项目筹建人员应根据《物业管理方案》确定项目的机构设置及人员编制。

4.1.2设置原则：根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及发展商对物业管理服务的要求等实际情况，本着利于统一领导、分级管理、精干高效的原则按需设置机构。

4.1.3职责类型：物业管理项目根据专业需要，一般情况涵盖的主要职责包括：

a.人事行政：负责人事事务操作、行政后勤、人员培训、绩效考核、资料管理、信息管理、公关协调等内部管理工作。

b.客户服务：负责前台接待、社区文化、装修管理、会所管理、特约服务、投诉处理、品质监控等工作。

c.财务管理：负责财务核算、费用收缴、经营管理等工作。

d.保洁绿化：负责清洁消杀、绿化维护、家政服务等工作。

e.工程维修：负责房屋本体维护、公共设施维护、工程配套完善、家政室内维修、装修监控等工作。

f.安全管理：负责消防安全、车场管理、小区内公共区域治安防范、出入口管理等工作。

g.物业管理项目筹建人员应综合考虑项目的业务需求及成本状况，必要时可合并或调整部分岗位的职能，发挥机构及人员的最大功效。

4.1.4职务类型：物业管理项目的职务设置应根据人员编制的多少及项目管理的复杂程度来配置，基本上包括3个层次：

a.决策层：包括项目经理、经理助理等，对项目负全面责任，负责对下属人员进行指导和管理，并承担重大问题的处理和决策责任。

b.管理层：包括项目各职能、技术、业务主管部门或人员等，负责在各自职能范围内支持和指挥下属人员及协助领导工作。适用于物业管理规模较大、种类较繁、专业服务组较多的物业管理项目。

c.操作层：包括业务主办、具体操作人员等，负责具体事务的操作和制度执行。

d.对于新建的、物业管理业务量较小的项目，通常采用直线式的两层次(决策层和操作层)的组织架构形式，此时，决策层集决策和管理为一体。

4.1.5组织架构：

图中所示各岗位、职务名称可以根据项目实际情况及业务需要进行增删和调整。

4.1.6定编程序：

a.根据市场水平确定项目的物业管理费标准，以此为基础制订管理预算及服务方案，确定人力成本构成。

b.人力成本占总预算的比例建议控制在50%以内，具体构成如下：

项目占总预算

的比例备注

人力成本30~50%如保安、保洁服务外包，则人力成本控制在30%

保洁(外包)10%如保洁服务不外包，则相应的保洁费用隶属人力成本范畴

保安(外包)15%如保安服务不外包，则相应的保安费用隶属人力成本范畴

c.根据人力成本构成，结合项目实际情况，分配项目各岗位的人员编制。

d.不同类型项目人均管理面积建议如下：

项目类型人均管理建筑面积

住宅建筑面积10万M2以上1400～2000M2

建筑面积10万M2以下1200～2000M2

高层商住楼800～1000M2

4.1.7定编要求：

a.按需定编：物业管理岗位设置类别、场所、定编人数着重要符合现场需求。常见业务岗定编要求如下：

i)安全岗的定编应综合考虑小区特点：如出入口的多少、小区智能化程度、小区是封闭管理还是开放式管理、小区周边的治安状况等因素。常见岗位归纳如下：

保洁岗的定编应根据物业类型、物业档次的定位等进行综合考虑，常见岗位划分如下：

岗位类别工作场所现场需求编制方法

楼内岗楼道、大堂、电梯等楼内保洁工作量按楼层设置

楼外岗楼外公共区域楼外保洁工作量按面积设置

家政岗住户室内家政服务根据业务需要设置

垃圾清运岗楼外指定区域生活垃圾收集、清运按照当地情况设置

iii)绿化岗的定编应根据绿化面积及园林复杂程度，其工作内容可包括浇水、施肥、拔杂草、修剪、消杀、绿化带卫生、补苗等，一般按人均养护面积约4000平方米分配人员。

iv)维修技术岗的定编应根据项目配套设施、设备的数量和复杂程度、住户室内维修、装修需求多少综合进行考虑。

b.合并满负：本着节省人力成本的角度出发，提倡岗位一专多能、分工不分家的模式，各编制员工工作量应尽可能饱满、效率高。常见案例：

i)根据项目结构特点，行人及车辆出入口往往彼此相连，可以考虑合并门岗和车场门岗;

ii)控制中心往往兼负消防控制职能，可以考虑与消防中心合并;

iii)高层楼宇或封闭苑落可以考虑在大门或苑落大堂处设置形象岗，兼负形象、安全、客服等职能;

iv)物业管理不同阶段对人员编制的要求不一样：集中入住期、装修、返修高峰期，工作量大，人员定编相对较高(可考虑从其它项目调配或临时借调人员)，物业日常管理阶段，则应考虑合并满负、优化整合。

c.按价定质：即价格决定服务品质，各岗位员工的作息时间、工作频次、服务标准应严格按照委托合同内容及管理费收费标准制定，防止服务过剩，人力成本相应增加。

d.按量定编：根据确定的岗位工作量(包括作息时间、工作频次、服务标准等)分配人员编制。部分岗位的工作量需实地测试，并定期进行工作量评估，适时对部分岗位进行合并满负。

e.合法定编：人员定编操作不得违反国家及当地劳动法规规定。

4.2招聘培训

4.2.1物业管理项目筹建人员应根据审定的项目组织架构、人员编制、岗位需求，开展相应的人员招聘工作，并确保各岗位、各专业人员按期到位，到位期限建议如下：

岗位名称建议到位时间备注

服务中心经理交楼前3个月前期介入人员除外

普通管理人员交楼前3个月

维修技术员交楼前3个月

保洁员交楼前1个月

安全员交楼前1个月

会所服务员交楼前1个月

4.2.2物业管理项目筹建人员应负责组织对新到岗人员的入职培训工作，确保其了解公司企业文化、规章制度，熟悉岗位工作内容、专业技能、服务礼仪，满足公司对其上岗的要求。

培训内容效果要求

公司理念及发展历史了解公司的历史及公司理念，尽快融入到公司企业文化氛围中

物业管理概论了解公司主营业务及专业知识

员工通用礼仪掌握员工礼仪规范要求

职业安全及急救常识掌握职业安全、紧急救护的知识和要求

物业管理法规常识了解行业内的法律法规，尽快掌握与岗位相关的各项政策法规

品质管理基础了解公司质量管理体系和品质控制制度，掌握各自岗位的操作程序和管理规范

4.3规范建设

4.3.1物业管理项目筹建人员应负责根据业务需要完成项目各项规章制度的起草、编制，包括：

a.公司行政制度汇编、人事操作、财务管理制度等。

b.项目组织架构、岗位职责等。

c.项目内部运作制度等。

4.3.2物业管理项目筹建人员应根据项目新增业务、设施及其它情况负责相关作业指导、支持性文件的补充编写，完成项目质量管理运作体系的搭建。完整的质量管理作业指导体系应包括：

类别内容

职能管理作业指导文件人力资源管理

作业指导文件员工招聘、员工培训、员工考核、员工奖惩、员工意见测评、培训有效性评估、内部沟通等作业指导文件。

管理评审作业指导文件评审输入、输出、过程控制、记录保持。

合同评审作业指导文件合同管理、评审。

物资管理作业指导文件仓库管理和控制;固定资产管理;工作环境管理;办公设施管理;劳动保护等作业指导文件。

服务策划作业指导文件物业接管前策划;小区改造、大型项目动工前策划;对外培训;新增服务项目策划等作业指导文件。

其他管理类作业指导文件遗留工程问题处理;标识管理;质量事故处理等作业指导文件。

业务控制作业指导文件

环境管理作业指导文件保洁、绿化岗位管理文件;清洁工作规程和标准;绿化工作规程和标准;垃圾收倒管理方法;保洁员内部管理文件;保洁、绿化用设备、工具的使用和维修管理文件;环境消杀管理文件;环境工作检查文件等。

安全管理作业指导文件安全岗位管理文件;相关岗位工作规程;消防管理文件;安全、消防、急救用器材或器械的管理与维护;安全员内部管理文件;公共预警管理;危险作业监管文件;危险品管理文件;紧急事件处理流程;安全工作检查文件等。

设备设施管理作业指导文件房屋本体及各种设备设施日常维护、保养、维修、管理作业流程;维修员内部管理文件;检验和测量设备管理文件;设备设施工作检查文件等。

便民服务作业指导文件家政服务;室内维修;商务服务等作业指导文件。

其他服务和管理作业指导文件物业接管验收;入住办理;装修管理;钥匙管理;会所、泳池、商铺管理;业委会筹建及运行等作业指导文件。

供方控制作业指导文件采购管理;供方评估;供方监控等作业指导文件。

顾客关系作业指导文件顾客沟通、顾客投诉处理、顾客意见测评、服务信息分析等作业指导文件。

篇2：项目物业管理前期筹备工作内容

项目物业管理前期筹备工作内容

(一)管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。

(二)建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。

(三)依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。

(四)制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。

(五)规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。

篇3：招商会策划前期筹备

招商会策划的前期筹备

招商会策划——前期筹备对于招商会的成败起着至关重要的作用。招商会策划——前期筹备也是一个非常复杂的营销过程。一年中大大小小的招商会无数场，但利用招商会成功招到商签到单的却屈指可数。成功的招商会策划是集体公关，宣传，造势为一体的综合学科，细节决定成败，招商会前期有时可能只是打电话邀约客户时一句不经意的话就可能造成参会人数减少一半，所以成功的招商会策划是每个环节紧密相扣的。为此招商会策划的前期筹备就显得尤其重要的，好的开始是成功的关键。和众营销策划结合之前成功举办众多招商会的实际经验谈谈招商会策划的前期准备有哪些与大家共同探讨与分享。

招商会策划——前期筹备

招商会运筹期:

一、招商广告的发布

二、会场的选定及布置

三、会前费用预算（需要各个部门配合完成）

四、接听电话的技巧

五、资料的传真与邮寄来宾确认及接站确认

招商会策划——前期筹备

招商会准备期

一、资料的准备

二、人员分组与协调

三、课程的审定与演练

四、会前动员会及各小组工作流程演练

五、工作人员提前进驻会场

招商会策划——前期筹备

招商会运作期：

一、会务组的工作流程

二、登记组的工作流程

三、接站组的工作流程（需要配合完成）

四、会场组的工作流程

五、后勤组的工作流程（需要配合完成）

六、业务组的工作流程

七、沟通组的工作流程

八、主持人的工作流程

九、授课人的工作流程

十、公司留守人员的注意事项

十一、用餐时注意事项

十二、员工如何合理休息

十三、突发事件及客户投诉的处置

招商会策划——前期筹备

招商会促进期：

一、招商会结束来宾的撤离与返程安排

二、会务组撤离酒店注意事项（需要配合完成）

三、后勤组与酒店结算和注意事项（需要配合完成）

四、业务组后期追款注意事项（需要配合完成）

五、会后总结

六、宣传资料编辑与制作

招商会策划——前期筹备

招商会运筹期:

一、招商广告的发布

和众营销策划认为招商广告的发布距招商会招开的时间也不能太近。一般定在招商会前半月左右发布。

1、发布时间：发布时间不能与会议时间相距太久。要做到投资者在看到广告后我有充分的时间把资料寄去并电话进行解释、邀约和其有充分的准备时间参与招商会议。如区域招商会可适当将发布时间提前到10天之内。

2、发布内容：突出优势和重点。有限的空间说清楚有限的诉求，何年何月何地参与什么样的一个项目，来参与有何好处就足够了

3、发布形式：一般以平面/半通栏/黑白稿形式发布。可选择通栏或彩稿形式发布。

4、发布媒体选择：以投资者偏好媒体为主。如区域招商会应选择当地发行量较大的媒体，如区域内的主流电视广告，报纸杂志广告等。现在随着网络的流行，选择在网络上推广发布也是个不错的选择。

5、发布注意事项：内容一定要反复核对，版面设计要独具一格有冲击力。咨询电话必不可少。

二、招商会策划——前期筹备

会场的选定及布置

招商会策划——前期筹备会场选择规范：

A、交通便利：便利的交通能让参会者容易找到给举办方减少麻烦，同时一般认为交通便利的地方也是比较中心人气旺的地点，对后期招.商会的成功举办有着相当重要的意义。

B、当地比较知名：会场不一定要有特别高的档次。因为投资者越来越明白羊毛出在羊身上的道理，过渡的档次会使他发生疑惑：这样铺张的公司能真正的兑现他服务许诺吗？但也不能太过于低档让参会者举办方的实力。中等偏高即好。

C、最好是三位一休的场所比较好，集开会，住宿，就餐于一体。根据不同的会议规模选择不同的会议地点。会场要求整体环境舒适，温度适宜，不压抑，无噪音，光线充分，能满足预期人员的座席，音响效果良好，具有数码投影仪与幕布，白板，立式讲台，饮水机，产品展示柜等。场地的选择在色彩方面应该选择比较高端的，到时设计包装时才能完美交融。也能体现会议的高度。

D、会场的安排：为了增加会场内的气氛。

如会场外围沿街可以用彩旗写上此交会议的主题与口号沿街插上，会场外围可以挂上条幅和升空气球。入会场前可以写上一条欢迎横幅，进入会场大厅要有签到主题背景板签到处，

区域招商会或小型会议为了减少人员分流可将登记处布置在会务组）有本次会议的主题导引牌、会务组导引牌、会场导引牌、会场至卫生间的导引牌、饮水区导引牌、吸烟区导引牌等，

三、招商会策划——前期筹备

招商会策划电话邀约前期培训

1、电话邀约客户是个讲究技巧的活，不能打无准备的仗。一般我们前期会对接听人员做个专业的培训，如如何开场，如何介绍此次招商会，如何拉高招商会的高度调客户的味口，客户抗拒点解答等等。

2、招商会策划接听电话的技巧：

有几部电话打过来，招商电话接听第一责任人是商务拓展部或者相同于整个职能的部门。内线再转到分管市场副总和常务副总处。每一个接听招商电话得人必需正式填写招商电话接听表，详细填写各个项目，由商务拓展部每天汇总一次。区域招商会也必需安排专人负责接听招商电话）

某某某公司！或者“好，

3、招商会策划前台接听电话的规范语言是好。这里是某某公司。

就直接转到商务部，对方如果询问招商信息。如果几个内线没有人接听，行政助理要询问对方：好，现在不在能否留下你联系方式，等他回来后我转达给他让他直接打电话给您”等等，千万不可说他不在或者没有人接听就挂断。首先是聆听，

4、招商会策划接听电话要言出必践

一旦答应经销商或者咨询者的事情。即使是没有结果，也要通知一声。比如说：下午查完后马上给你回话，

后来下午一忙就忘了过来两天再想起来打电话过去，对方说不想做了。一个小小的失误就有可能造成很大的损失，因为对方会想你连这点的许诺都做不到何况复杂的营销服务许诺呢。一定要留有余地，

5、招商会策划接听电话时要详细记录客户的信息

所在乡村。职业或从事行业，有无医药保健品操作经验，信息来源，有无时间参与招商会，否需要寄资料，联系电话（如有的客户不愿留电话可说明电话是快件公司为了确认详细地址用，不否则快件公司不受理）一定要不卑不亢，

6、招商会策划逾越自己范围的事件不要轻易作出许诺。

以便让上级有回旋余地，但是自己职权范围以内的事情要大胆拍板，防止给对方以罗嗦的印象。打款的阶段等等。

7、招商会策划接听招商电话时。听清楚对方要问什么，关心什么

再能对症解答，不要抢话，语言要言简意赅，突出重点和优势。公司的产品遴选，区县级招商的区域垄断维护，比较丰厚的价差，文化营销和体验营销，驻店营养师的咨询。这几个方面一定要了解清楚和解释清楚。

7如果遇到语言比较激烈或者偏激的询问者。首先不要顶撞，最多说你考虑考虑，电话里只能谈个框架，要不用传真或者电子邮件的方式进行交流等等。一定要按时答复，

8、招商会策划接听电话时公司的谈判机密不能泄漏。比如说别的经销商成交的金额。

应该尽自己所能来解答，接听交代的事情不推委。解释不清楚的就记下来，等得到准确答复后在回答给经销商。

四、招商会策划——前期筹备

资料的传真与邮寄发放

如有嘉宾需发请柬。

1、资料发放的种类：邀请函、招商书、招商政策、产品彩页。

2、资料发放的方式：特快专递、快件、挂号、传真、电邮。

3、资料发放的注意事项：

A、邀请函的内容与设计可先与总部沟通；

不能出现错页、漏页、翻页等现象；

B、各种资料的复印装订要注意。

严禁出现张冠李戴；

C、信封的填写与内容一致。

请柬一定要亲自或找笔锋流畅的人书写；

D、如有必要附请柬的贵宾。

以备联系。E每套资料都应附有商务拓展部的名片。

五、招商会策划——前期筹备

来宾确认及接站确认

确认方式分几种情况：

1、为了方便来宾确认。电邮确认，信函确认，电话口头确认。需接站的来宾应提供移动通讯方式，以备急用。

对其前来的意向一定要有个大概的认识，

2、无论是推荐还是通过其它信息来的客户。省代理、市代理、区县级还是兼职拓展者，只有明确后才方便我方进行有效的拓展与分组工作。尤其是信息来源一项一定要询问清楚，防止出现拓展奖励纠纷。

确定中途方式/达时间/否安排接站，

3、来宾动身前再进行一次电话沟通。并再次强调会场地址及乘车路线。

4、接站人员凭接站名单确认接站人员并统一制作接站牌。牌上写有明显的识别文字如：某某某公司招商会接站处。有些航班或车次经常出现晚点，所以最好安排站内接站人员长时间等候；详细游览接站组工作职责。

篇4：X商场前期筹备运营方案

某商场前期筹备的运营方案

一、经营定位：

近几年里，由于几家大型现代商业公司融入**地区商业市场，给这里的零售行业带来质的飞跃，在**激烈的商业竞争中，POST购物中心应因地制宜，力求创新。针对**市的消费热点，通过市场分析和营销策划，率先应用**的经营风格，以**当地的中高档商品为商品定位，实施品牌战略。并通过以人为本的管理，促进双赢合作，强化公司凝聚力和创造力，运用**经营管理模式，垄断该地区的高中档商品零售市场。

二、经营品项：

1、项目介绍：

**波斯特购物中心—**商业大厦**店，作为大型购物消费中心，是在一个单体建筑内，整合购物、宾馆、餐饮、文化、娱乐、写字楼等多种商业形态，为消费者提供一站式服务。她具有全面系统的规划，各种商业形态交叉互动，相互补充。休闲、舒适、周到，购物中心凝聚多姿多彩的消费生活，体现着现代都市人对休闲、交流的渴望，是现代生活方式的集中体现。

a.POST购物中心地处**商业中心之黄金地段，超值旺地，尽享都市繁华。建筑面积3.3万平方米，经营面积2.4万平方米。

b.首层由国际名品服装旗舰店，化妆品、首饰及名品服饰等组成；

c.二层由潮流青春休闲服装，海内外精品男士服装、服饰，西欧风情咖啡厅等组成；

d.三层由流行时尚及高贵典雅的女士服装、服饰，中式传统茶嗣等组成；

e.四层由主流家用电器，家居精品广场，儿童新天地等组成。

f.地下一层是拥有300余个停车位的大型停车场；

g.POST购物中心蜂聚海内外知名品牌，集合上乘休闲、娱乐多种商业形态，势必成为身份的象征、购物的天堂。

2、经营品类规划：

F1：国际名品服装旗舰店、世界名表中心、环球化妆品总汇、经典眼镜世界、至尊首饰珠宝行、极品鞋行等；

F2：潮流青春休闲服装、海内外精品男士服装、服饰及西式经典咖啡厅等；

F3：流行时尚及高贵典雅的女士服装、服饰;名品针棉服装、皮草展示中心、新潮时装总汇及中式传统茶嗣等；

F4：主流家用电器、家居精品广场及儿童新天地等。

三、服务功能设计：

由于POST购物中心是集合购物、宾馆、餐饮、文化、娱乐、写字楼等多种商业形态，为消费者提供一站式服务。她具有全面系统的规划，各种商业形态交叉互动，相互补充。休闲、舒适、周到，购物中心凝聚多姿多彩的消费生活，体现着现代都市人对休闲、交流的渴望，是现代生活方式的集中体现。

四、经营规划布局设计：

第一：经营规划布局要维护购物中心的商品品类经营黄金比例。业内人士都比较认同女装及服饰、男装及服饰、其它辅助综合商品类、52：18：30的这个商场品类经营黄金比例，也适用于品牌经营构成比例（当地市场畅销品牌、哈市畅销品牌、**特有品牌）。

第二：经营规划布局要维护**哈尔滨商场的统一主题形象和统一企业品牌形象。POST购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。经营规划布局时要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和**企业品牌形象。

第三：经营规划布局目标要能够在消费层次和类型风格上同类差异、异类互补。简单地说，同类差异就是社会市场购买力群体构成复杂，不能盲目引进在风格和价位相互雷同的品牌商品同时进店。譬如新商场招商，就不要同时招来多家基本上都是雷同款式风格和相似价位的品牌服装专柜；新商场同风格化无差异更是不能想象的。异类互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如休闲服装、时装因为款式风格不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。

第四：经营规划布局顺序原则。核心品牌商品先行，辅助品牌商品随后的原则；服装服饰类商品优先，辅助项目配套的原则。

第五：经营规划布局着重考虑核心主力品牌专柜对于人流所起的关键作用，其布局直接影响到新商场的形态。新商场的核心主力品牌专柜适合放在经营轴线（或线性营业现场通道）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。

第六：经营规划布局要以“以点代面，特色经营"为目的，也是大型综合性商场的经营特点。顶级特殊品牌供应商是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃新商场气氛之作用。例如公司今年上半年在阳光大厅专门邀请宾利车展，展示世界顶级名车文化。诚然，顶级特殊供应商的经营范围要与商场的经营主题及品牌形象相吻合。

五、建筑规划设计：

整体建筑规划设计是由主楼21层POST宾馆，副楼12层联通写字楼，裙楼地上四层商场经营区及地下一层附属功能区构成。整个建筑规划符合现代商业经营运做需要。对商场经营区室内结构再做合理修饰改造，更能符合商业经营需要。

六、运营管理设计

POST购物中心运营管理继续沿用**经营管理模式。**商业开业伊始就被国务院发展战略研究中心评为“黑龙江省首家现代化大型商场”在纷至沓来的国内外宾客中赢得了“花园式商厦，购物者天堂”的美誉。**运营模式经过十年来在商业领域中不断的磨合验证、探索更新，逐步形成完整的**的商业经营管理模体系，这一体系并且通过了ISO9001-2000质量体系认证，用当今**商业经营业绩足可以印证**经营管理模式的实用价值。

**现运行中的各项管理性文件和各工作流程操作性文件，是新公司的运营管理的依据及指导蓝本。

七、招商设计：

1、招商优势:

哈尔滨**商业经营管理团队为**零售市场订制最佳适宜的品牌经营合作方案，以利益共享、双赢经营我主导，运用**经典特色品牌为依托，竭诚打造环**区域独家高档名店，垄断该地区的高中档商品零售市场。

2、招商范围：

诚招有特色、有风格、有品位的名优中、高档服装、服饰等百货类品牌，范围是以“穿”为主的商品，包括：服装服饰、珠宝首饰、化妆品、运动休闲、生活家居、箱包皮具、名品钟表等，以及高档休闲、娱乐等其他商业服务经营项目。（酒吧休闲类、儿童娱乐类、文化传播类等商业经营项目）

3、招商要求：

国际、国内中高档知名品牌及服务品牌的厂商、代理商、经销商。

与具有有效的营业执照、税务登记证、组织机构代码证的经营主体共同合作。品牌商品具有有效的商标注册文件，产品合格证书和检验报告等质检资料，进口商品提供海关报关单及商检证明。

4、经营合作方式：

>品牌专柜（店），利润月保底+扣率形式为主。

各品类主要标志性品牌供应商重点引进，合作条件合理优惠；其他品牌条件优与同等市场条件。

5、经营合作标准：

楼层品类代表品牌招商标准

F11.名表劳力士、欧米茄、浪琴、雷达、帝驼、

梵高、名威、世爵、英纳格、天梭每1延长米柜台利润月保底700元，扣率18%

2.珠宝首饰周大福、六福、老凤祥、谢瑞麟、

行行行、宝玉龙、皮尔卡丹按700元/平米，利润月保底，扣率23%

3.化妆品姿生堂、欧珀莱、CD、美宝莲、

欧莱亚、玉兰油、雅芳、羽西每平方米月保底销售700元，扣率20%

4.皮鞋百丽、瑕步士、爱步、其乐、都彭、

史碧嘉、CD、欧枚柯、罗密瑞姿按550元/平米，利润月保底，扣率22%

5.皮具登喜路、都彭、华伦天奴、BOSS、

ELLE、POLO、新秀丽、皇冠按550元/平米，利润月保底，扣率25%

6.国际名店都彭、BOSS、马可波士、金狐狸、都彭、宝姿、温馨鸟、卡奴迪路按450元/平米，利润月保底，扣率20%

7.眼镜警察、古奇、CD、都彭、卡地亚、

浪琴、纪樊希、登喜路、古加希每1延长米柜台利润月保底700元，扣率20%

F21.青春休闲ESPRIT、艾格、LEE、苹果、依恋、

艾斯迪色彩、罗蒙迪可、雷柏高、

米奇、淑女屋、鳄鱼恤、美珂欧兰租金按每月400元/平米；

扣率23%

2.运动系列耐克、阿迪达斯、锐步、迪阿多纳、

李宁、安踏、金莱克、乐图租金按每月400元/平米；

扣率23%

3.男士正装

休闲装沙驰、金利来、圣大保罗、卡尔丹顿、

观奇、贝利龙、老人头、汤尼威尔、

华伦天奴、凯撒、鳄鱼、马克华菲、

阿曼尼、迪可尼、仕东利、租金按每月400元/平米；扣率23%

4.男士服饰BOSS、百富、毕加索、巴黎世家、都彭、金利来、ZIPPO、瑞士军刀租金按每月450元/平米；扣率23%

F3

1.女士时装敦奴、魅力一生、哥弟、马天奴、

AD、范怡文、七色麻、阿勒锦、

骆驼、玛丝菲尔、THE、玖姿租金按每月300元/平米；扣率23%

2.女士服饰黛可丽娜、利典安、米奇、梵高、

维弗拉氏、依慧达、泰盟诺迪租金按每月350元/平米；扣率23%

3.女士正装白领、柯里亚诺、柯罗芭、莉奥拉、

杜蕾娜、宝姿、吉芬、马克张、萨浓租金按每月300元/平米；扣率23%

4.内衣黛安芬、安莉芳、欧迪芬、皮尔卡丹、

曼尼芬、爱慕、奥戴莉、伊丝芬租金按每月300元/平米；扣率23%

5.针棉沙美娜、亭宜、宜而爽、皮尔卡丹、阿尔巴斯、鄂尔多斯、鹿王、日神、高尔夫、圣雪绒、雪莲、珍贝租金按每月300元/平米；扣率23%

F41.家居系列多样屋、捷克水晶、韩国宇宙床品、友和贝印、黛安家品、双立人橱具、飞利蒲松下小家电、进口数码相机、

随身听、MP3、复读机、电话租金按每月200元/平米；扣率20---23%

POST——****店招商资料(1)

6、招商工作程序:

（1）、为营造很好的招商环境,吸引更多的理想品牌供应商加盟,增加合格候选供应商的基础数量,特制定本招商工作程序.

A、全国招商工作程序：

此程序在招商工作时间排序上定为第一程序,第二招商工作程序也可同时启动，该程序兼顾向国内知名品牌供应商宣传介绍POST购物中心的作用。利用全国有影响力的专业媒介发布新业信息，并有隆重招商宣传作用。专业媒体（时尚杂志、中国服装报等）。该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺垫作用。

B、哈市招商工作程序：

此程序在招商工作时间排序上定为第二程序,也是正式开始进入实质性招商阶段，利用省、市有影响的媒介（生活报、新晚报）发布新业信息，并有隆重招商的宣传作用。有效利用现有资源的同时，策略地吸纳更多适合**市场需求的候选供应商。在**南岗八楼办公区建立招商办公室，业务接洽人员编制需要3人，电话、电脑各一部。

C、当地招商工作程序:

此程序在招商工作时间排序上定为第三程序,也是重要和关键的招商工作程序，当地供应商黄金比例数量份额应占招商总量的半数以上，在保证合适特色品牌供应商数量的同时，当地招商兼顾开发引导的功能，协助当地供应商经营正规品牌化商品，成为品牌化经营的学习实践基地。考虑减少、避免竞争对手对POST购物中心招商筹备工作的恶意破坏，正式招商工作与开业时间紧密衔接，不给对手恶意破坏的机会。招商部人员队伍组建后必须经过系统培训，实践磨合后再投入实际工作状态。以先建立过硬的招商队伍，再投入招商实战，这样才会百战百胜。先有计划有步骤地对适合预选供应商评定，有的放矢地对理想品牌供应商洽谈，因为POST购物中心能够容纳经营的品牌专柜数量与实际能够在**市场运营的品牌供应商数量相差出入不是很大，茫无目的地传统式招商做法，并不适合新公司招商实际要求，这样不仅节约费用，而且能有准确的针对性，提高合作成功率，减少竞争对手的不利手段干扰。宣传工作中心，应以POST购物中心****店即将登陆**，成为购物的天堂、身份的象征，以全新的内涵震撼雪乡，以上乘

的品质服务于**人民等内容为中心，制造轰动性前奏和神秘氛围，为下一环节的实质各项工作，做好铺垫。细致调研现有市场运营品牌现状，制定商场招商各品类工作预案标准，初步接待来洽谈的品牌供应商，并认真填制初选供应商登记表，对重点目标备选供应商，保持主动接触，排除阻碍，建立合作伙伴关系。签订意项合作协议，收取合作预约订金。

（2）、POST购物中心业前招商工作进度

第一阶段：（筹备预案期）

※POST总体经营计划预案拟定，招商工作原则方案制定；

※制定POST商品定位标准；

※拟定初步各商品类布局方案；

※拟定与供应商合作方式及条件标准。

第二阶段：（初选储备供应商期）

※进入全国招商工作程序；

※进入哈市招商工作程序，组织实施初选供应商资源储备；

※POST招商团队组建，基础工作技能培训，团队协调性磨合；

※招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源普查备案；深入准确地对当地市场各商品类的分析汇总，编制各商品类经营指导方案；

※对本省级代理，将至**市场开发、寻找下级地区代理的供应商资源普查备案；协调协助开发工作；

※当地招商工作程序开展，组织实施初选供应商资源储备；

※制定完备的商品储备品牌资讯，对适合的预选供应商资源评定分类；

第三阶段：（评审确认供应商期）

※确定正式的各品类商品定位标准和品类布局执行方案以及招商合作式方、合作条件标准等公司经营原则方案；

※确定各品类最终执行的经营工作方案，各品类重点标志性经营品牌认定，以及针对性特殊招商方案的制定及实施；

※普通标准性品牌供应商洽谈合作条件，结果对比择优；

※评审确认合格供应商，签订意项合作协议，收取合作预约订金；

第四阶段：（合作协议书签订期）

※根据POST各项筹备工作完成进度情况，确定准确开业时间，对已经完成的筹备工作进行科学客观的评审和合理微调，确保开业正常可行之后，与合格供应商签订正式合作协议书；

第五阶段：（入场实施专柜期）

※卖场专柜设计基本标准设定，规定贯彻；

※与供应商协调专柜设计规格，符合双方设计规定要求；

※办理相关入场装修手续，进场实施装修专柜；

※做到及时合理，人员积极跟进，协调配合各管理环节，控制按规划方案实施，高效圆满完成阶段工作目标。

7、招商部筹备期人员编制

为高效率地完美正确地完成POST购物中心招商筹备工作计划方案，确保商场如期隆重开业，并且能够达到公司预期工作目标，现建议购物中心招商部筹备期人员编制方案如下：

以工作相互支持、管理相互制约的工作原则，暂把POST购物中心在筹备期的招商部分为两个组。（1）.规划审计组；（2）.招商业务组。

（1）.规划审计组：

工作职能：宏观组织协调,各项工作监督跟进,评估分析招商结果.a.各商品类招商定位总目标工作的制定及审核；b.商场各商品类结构布局编制、审核；c.单位品牌经营面积计划、核定；d.品牌装修宏观标准制定、审核、验收；e.商场各商品类单位面积利润核定；f.各品牌合作协议的评估、汇编、保管;兼有商业信息的搜集、分析、提供的职能。

工作目标：招商工作计划方案的制定，工作结果的审核评估，确保招商工作的正确有效性。

人员编制：

组长（一名）；综合助理（一名）；汇编管理文员（一名）。合计三人。根据具体工作职能特点选择适合人员。

（2）.招商业务组：

工作职能：a.根据公司总计划原则制定各商品类具体招商工作计划方案，并认真实施执行；b.制定各自商品类品牌供应商的量化参数指标，根据其销售业绩、社会知名度及影响力、经营者的实力与能力和商业信誉、商业区域分布、加盟合与品牌生产厂的属性等等，划分核定重点合作供应商；c.与品牌供应商的联络，业务谈判，经报批公司核准后签定合作协议；d.及时监督反馈供应商的意向，实施工作计划方案；e.时时跟踪品牌商品发展动态，反馈、修订工作方案。等等……

工作目标：招商工作计划方案的准确实施，工作结果正确、及时、有效。

人员编制：

招商业务组组长（一名）

业务组各业务主办及工作范围：

（一）、男装业务主办(一名)；招商助理(一名)。

国际名店F男士服装J

（二）、女装业务主办(一名)；招商助理(一名)。

少淑装M淑女装N内衣0

（三）、青春装业务主办(一名)；招商助理(一名)。

运动系列H青春休闲装I时装广场（春夏）Q

皮草/针棉（秋冬）R

（四）、服饰业务主办(一名)；招商助理(一名)。

皮鞋G精品服饰E男装服饰K女装服饰P

（五）、综合1业务主办(一名)；招商助理(一名)。

化妆品A钟表B首饰C眼镜D

（六）、综合2业务主办(一名)；招商助理(一名)。

休闲服务L家居系列S童装/儿童用品T

儿童游乐中心U家居服装V

合计一十三人。根据具体工作职能特点选择适合人员

为便于以后运营工作可持续性进行，节约人力资源，未来的商场经理可暂时参与前期招商工作。

合作：