十八届五中全会关于土地政策的三个红利

十八届五中全会关于土地政策的三个红利

18岁。中共中央提出了关于全面深化改革中一些重要问题的决定，制定了许多重要政策，赋予农民更多的财产权利，重大改革了农村土地政策。新政策的力度是无法想象的，但可以实际上阻止新的土地分配。如果相关配套制度安全得当的话,未来将释放出巨大的政策红利。其潜力带给中国经济再高速增长30年并不为过。我国农民拥有1.2亿hm2(18亿亩)耕地(最新普查结果是1.35亿hm2(20.3亿亩))、1666.67万hm(2.5亿亩)的非农建设用地,过去一直是块沉睡的资产。我国所有城镇建设用地总计也是1666.67万hm2(2.5亿亩),给城镇居民带来巨大的财产收益,而农村拥有的非农建设用地其实也是1666.67万hm(2.5亿亩),但给农民带来的财产收益与城市相比几乎可以忽略不计。每年农民的整体收入中,来自财产权利的各种收入加在一起仅3%。为何同是财产却差异巨大呢?原因是农民这个财产权利受到了各种限制。此次三中全会在土地政策方面走得很远,给出难以想象的大礼包。未来的重点应该是小心布局,让这些政策红利尽可能多地释放出来。承包地抵押贷款问题《决定》规定:赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。这次把耕地经营的抵押权终于授予给了农民,是个了不起的进展,因为这个问题已经争论十多年。近年来通过确权颁证,我国目前已为进一步放开三权(处置权、抵押权和转让权)奠定了基础。1.2亿hm2耕地经营的抵押权异常重要。我国城镇居民靠房产证抵押可以很容易得到贷款,最近看一篇经济学顶级期刊发表的论文,研究结论是1993年中国城里的房改政策让城市居民获得了房屋产权证,紧接而来的效果就是城市创业的异常兴起,因为城镇居民可以用房产抵押得到的资金来创业。遗憾的是我国过去的相关法律却不允许农民用承包地来进行抵押贷款。农民没由于没有可低押的物品,也使现代金融无法流向农村。近年来我国一些地方已经在这方面试点,效果很不错。例如吉林等地探索设立物权公司,通过制度创新规避法律限制,让农民用土地承包证获得贷款。如果我国每1hm2耕地每年获得45万元的贷款,全国1.2亿hm2耕地,每年就有54万亿的资金进入农村,这该是多大的一股新鲜血液啊。虽然目前中央财产每年投入到农村近万亿元,与54万亿相比,还只是杯水车薪。另外我国还有4.67亿hm2的林地、湿地等,如果都能够获得抵押权,未来将给农民发展带来很大的经济血液。承包地的入股权、转让权也很重要。以转让权为例,目前有2.6亿农民外出打工,农民如果把自己承包的耕地出租转让,既可以获得收益,避免抛荒,让宝贵的土地得到有效的利用,也为留守在农村的农民扩大土地规模经营提供了条件。构建新型农业经营主体服务,家庭农场、种粮大户、养殖大户、专业合作社的规模经营扩大其实都离不开农民大在承包地的转让权。我国目前设计的农村土地的三权分离,也基本保证土地既可以顺利流转,又能够保护小农的利益。赋予农民更多财产性权利,其核心就是“三权分离”:尊重原有的集体所有权,划断农民的承包权,在此基础上保护务农者的经营权。改革开放至今,承包权和经营权大部分时间是合二为一的。现在看来,将承包权和经营权分离,将成为土地改革的一项重大突破。这意味着农民可以把自己的承包地转让经营,如果需要了还可以拿回来。过去农民不敢随便把地让给别人种,但现在明确了承包权和经营权之后,这样的担忧就少了很多。而构建“三权分离”的农地制度,最为重大的意义就是使农地的经营权相对独立,为其在更大范围内优化流动配置和发挥作用拓展了巨大空间,也为形成多元化的农地经营模式创造了必要条件。正是因为对土地承包权和经营权的定位非常明确,农民才能放心地把土地经营和管理委托给信托公司。也只有在这样的前提下,信托公司才有机会引进外资,形成全新的多元化的土地经营主体。农民在农村的土地上结构定位《决定》指出,赋予农民更多财产权利,保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。2亿多农户,每户农民都在农村有宅基,近1333.33万hm2(2亿亩)宅基地。但这个宅基地过去既不可能抵押,又不能退出,造成资源的极大浪费。如果农民住房可以转让,让农民带着资金进城,实现城乡双赢。目前我国农民进城之后,实际上多数时候表现出“两头靠”的特性,他们既要在城市挣钱生活,同时又不敢放弃农村的土地,但土地并不能给他们带来太多收益,所以出现大量“空心村”。以住房为例,目前农民工在城市买不起房子,多人挤在一块,住“老鼠窝”,而他们老家的房子是“空心村”,被“老鼠住”,这是资源的极大浪费。原因当然是现在的半截子城镇化,城镇的房价太高了,他们根本买不起。农民在家乡都有承包地与宅基地,如果这些农民工能够在城市买得起房子,他们老家的房子与村庄则可置换出来,把家乡的承包地给转让出去,把宅基地给卖了,多出土地来种粮。从整个国家来讲,等于节约了土地,耕地并没有因此而减少,长远看应该是增加的。因为人口在城镇居住所占用的耕地远比在农村居住少。台湾在台湾化过程让农民带着卖房资金进城值得借鉴。台湾的经验值得大陆借鉴,台湾让农民分享城市化中土地增值收益,农民把在农村的房子与地卖掉,不少农民因此成为百万富翁,农民就可以用这些钱在城市买房,有些还可以借助资本进行创业,不仅没有形成贫民窟,而且带来了农村的发展。农民从农村到城市是惊人的一跳,只有那些做小买卖的农民才可能有这个能力。但如果有一个可交易的市场,农民通过卖宅基地与承包地,除了获得城市的户籍、住房与社保外,还能够有一笔资金从事小买卖,就可行了。让农民给农民建房子比目前因为垄断征地带来的高房价更适合中国国情,也可以规避小产权房的陷阱。要提高我国的城镇化,让大批农民进城,靠目前的高房价这些进城者是买不起房子的。如果允许农民自己给进城农民造低价房,以解决目前中国过低的城镇化问题。目前的城镇化征地垄断体制只能带来高房价,要想让新移民买得起房子,只能让农民为农民造房。深圳就是一个极好的例子。当初一个小渔村,被划定为特区后,如果按现行的城镇化土地制度政策,搞征地,搞拆迁,估计建成现在的规模最少得百年。而那个小渔村却用了不到30年的时间建成了拥有1200万常住人口的大都市。主要房子是谁建的?当然是农民。农民在自己的土地上建起了房子。这些房子虽然差一点,但价格低,进城农民住得起。大量的农民因为建了房子出租出售也富了起来,大量的农村也因此分得了城市化的红利。最主要的,相应的社会矛盾也因此减少许多。我国目前名义上的城镇化率为51%,其实有城镇户籍的常住居民不足35%,也就是说有2.6亿人在城镇工作,基本上属打工者,有房者的比例低于1%。这部分人如果真正地留在城市置业,假定一半需要房子,需要城市提供1.3亿套房子。如果我国要达到世界城镇化的平均发展水平(一般在70%以上),还需再增加1.3亿套房子。这两个“1.3亿套房子”才是解决农民工市民化的难点,因为社保、子女上学等问题相对住房比较容易解决。城镇化的最大难点是如果让这些新移民能够安居乐业,买得起房子。目前我国农村村庄有大量的建设用地,国家可以通过土地用途管制,把生产粮食的耕地单独拿出来划为基本农田不准动,其他的建设用地应该允许农民自行开发建设,农民自建、自管、自用,多余的拿出来供其他农村居民购买。当然这个做法应该吸取目前城市房子的政策,实现限购。目前城市大量的房子被少数人囤集起来发横财,而大多数百姓却买不起。可以建立全国的联网制度,每个农村居民只能买两套其他村的农村宅基地房。实现城乡统一的土地市场《决定》规定“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。”城市建设用地可以通过抵押获得建设资金,也可以建设商业设施获得收益,也可以建工厂进行产品生产。而农村经营性建设用地既不能转让,也难以获得抵押贷款。这块集体资产也基本上没给农民带来什么收益。但现实情况却是农村集体建设用地隐形市场活跃,违法用地屡禁不止。十八大提出建立城乡统一的建设用地市场,让集体经营性建设土地入市,其直接的好处就是:拓宽了用地来源,增加了农民收入,也化解了征地矛盾。农地的直接入市对城市房价,对小产权房都将产生深远的影响。其对目前的土地财政、征地垄断带来颠覆性的影响。经营性建设用地可以直接入市,更是打破征地垄断权,带来巨大影响。让农民直接成为土地交易主体,打破地方政府处于垄断地位,一手低价拿地,一手高价卖地带来的高房价问题。目前的城镇化征地垄断带来太大的社会问题,应该破除。除了非征不可的道路、学校等纯粹公益性用地外,其他的非农建设农地都可以让农民成为交易的主体,让企业通过租地的形式向农民获得,让农民成为地主。大大压缩目前的征地范围,除了纯公益性用途外,其他的应该由用地单位与农民协商解决。商业用地要按市场价由农民与开发商共同解决。“公共利益”应该有具体规定,可以采取列举的方式。农地直接入市的全国潜力如何?百万亿元农村建设用地入市将带来多大的“农村沉睡资本”?据重庆市长黄奇帆测算,中国城市人口在城里需要的建设性用地是人均100m2。而农民在农村的建设性用地大概是人均250m2。如果有1亿农民进了城市,需要城市提供1万km2的土地,但农村建设用地大大节省出来了,所以1.2亿hm2耕地红线不仅能够守住,而且随着城市化进程,耕地可以变成1.33亿hm2(20亿亩)。全国城乡建设用地有20多万km2,至少可以承载20多亿人,城镇建设并不缺地,但目前的土地利用方式太粗放太浪费了。如何解决实际占地1340万hm2(2亿多亩),价值100万亿元人民币以上的农村建设用地使用权的流转,建构全国统一的土地使用权体系,形成公开化的中国村镇房市和构建中国房市的全流通格局,是一个令人无限想象的大问题。未来应该构建城乡统一的土地市场,建立统一的交易平台。城乡一体化建设需要有配套的土地制度改革,实现农村、城市土地“同地、同权、同利”,应该建立类似的土地交易机制。建立城乡统一的建设用地市场已提了数年,尤其是中共中央十七届三中全会,对土地政策迈出的步子很大,如给予农民长久的承包土地权等等。时光已过去5年,目前的确权颁证工作还没有完全解决,最新的一号文件相关部门给出的时间是5年,可见这个工作在实际执行过程中面临的难度。如何真正落实建立城乡统一的建设用地市场,还需要更多的实质性政策来推动,而安徽此次建立统一的交易市场,但愿是动真格的。建立统一的产权交易市场,前提是须明确产权主体及权益分配机制,防止公权力侵占。目前我国的农村土地普遍