城开集团商业案例研究上海九六广场17p

城开商业案例研究【上海九六广场】|2021-6|PART1根底信息相关工程根底信息工程区位分析根底信息客群定位：周边办公楼业主、入驻企业和周边社区居民；主题定位：以休闲广场为核心，结合特色餐饮、时尚体验、休闲娱乐、综合购物等效劳功能的社区休闲商业中心；96广场作为陆家嘴少有的街区开放式商业，2021年开盘，进入稳定开展期。工程立足为周边40多办公楼的业主、入驻企业和周边社区居民提供配套效劳，进而完善竹园商贸区的休闲娱乐配套功能。同时与新上海商业城形成功能互补，共同构建浦东中心商业区的繁荣景观。项目名称上海96广场总建面积6.6万㎡所属商圈世纪大道商圈商业类别街区开放购物中心租售方式租赁开业时间2008年11月28日档次定位中端商业楼层B2-L3（其中B2为车库）主题定位主题式休闲广场经营模式自持停车场约2400个项目地址上海市浦东新区东方路796号开发企业陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司运营管理上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司效果图区域情况工程地处陆家嘴东方路，临近张杨路和世纪大道主干道，近2\4\6\9号线换乘站世纪大道，交通便捷，有公交到达，但公交线路经过陆家嘴其他集中商业区(周边商业林立)，工程缺乏竞争力。区位图世纪大道2号线潍坊路陆家嘴商圈东方路曲阜路站北区铁路苏轨交12号线轨交8号线张杨路6号线4号线崂山路八佰伴商圈96广场张杨路商圈张杨路9号线世纪大都会工程整体布局工程动线分析建筑细节特色PART

2建筑设计及细节工程整体商业体量6万㎡，整体呈马蹄形，低容积率、分散布局、庭院与步行街相结合的设计理念，通过主题化的广场、饶有情趣的空间设计、宜人尺度的建筑体量，营造亲切、温暖、人性化的商业休闲广场。工程整体布局布局图东方路曲阜路上海96广场①东侧主入口①②③④②南侧主入口④北侧主入口③西侧主入口下沉式广场工程动线分析-工程动线分配东方路车辆单行线，向北车辆无法到达；东方路地下桥限制了对面人流到达；街区南西北侧入口对东方路主入口人车流有较强的分流作用⑥北里停车场入口实际车流走向实际人流走向②项目西侧主干道西藏北路④二期西南侧商场出入口工程动线分析-工程动线分配96广场内部为步行，步行出入口与周围道路连接通畅并增加了与对应南北侧写字楼入口的辅助动线，可以很快吸引周边消费群到达。外部车行呈环绕，连通B2地下车库，停车方便。中心广场集聚人气动线类型：环形主次动线地下车位出入口人流主动线车流动线B1L1L2L3建筑细节特色围绕下沉式广场自然形成建筑围合，自然形成看台，餐饮休闲空间与广场活动相得益彰，可容纳约400人进行活动，举办过摇滚、爵士Live

show等各种时尚活动。广场也使顶层roof特色发挥出来，方便商家放置休闲座椅餐桌以及一些小景观布置，在周边高楼群中为消费创造一种空间上的舒适感，为紧张工作之余带来放松，又可以间接参与广场活动。为B1层商业带来人流，提高租金。下沉式广场——马蹄形，围绕下沉式中心广场和庭院布局，对举办各类活动很有益，结合低密度的建筑形成休闲放松的气氛。欧美风格的砖红色技巧增加视觉吸引力，加上浅色条装饰和外露钢构增加了层次感，使工程具备了简约活泼的独特个性，地坪与建筑色彩表达出协调统一建筑细节特色工程商业定位主力店铺介绍业态租金分析工程商业特色工程总结分析PART

3商业布局相关工程商业定位集购物、餐饮、娱乐为一体的白领时尚、放松的消费场所作为陆家嘴少有的街区开放式商业，以休闲广场为核心，结合特色餐饮、时尚体验、休闲娱乐、综合购物等效劳功能。同时以低容量、分散布局的特点，加上庭院与步行街相结合的设计理念，提供给人们轻松的体验和愉快的气氛。满露·膳府橙爱王国和府捞面亚马逊探险乐园巴黎三城宝大祥儿童购物中心6ixty8ightBalabala主力店铺介绍品牌名称业态类型所在楼层面积（㎡）品牌介绍平面示意图店面展示宝大祥零售购物B13700（主力店）沪上最具规模的青少年儿童专业性购物中心广州蕉叶餐饮食品2L1400（主力店）以经营泰国餐厅为主，并首创“欢乐美食”理念次主力店：H&M、上海歌城、望湘园等96广场B1层以儿童购物、娱乐、早教为主；L1层以时尚零售业和中高端餐饮为主；L2、L3主要分布中式、日式、泰式餐厅。同时为陆家嘴商务人士和周边家庭提供消费场所。业态租金分析主要业态比例业态面积比例（%）零售33.8餐饮50.0休闲/娱乐15.0服务1.3项目业态分布楼层B11L2L3L主力业态休闲/娱乐餐饮餐饮餐饮主力业态面积占比52.3%56.8%78.5%88.2%主要品类儿童娱乐中式正餐亚洲正餐中式正餐由于自身体量较小，本案主要以儿童娱乐和餐饮为主，效劳于周边白领和居民，加上街区式的设计，在商业林立的陆家嘴形成自身的特征，从而产生错位竞争。租金情况96广场开业较早，出租率接近100%，局部商家在装修中。1层主要布局餐饮以及时尚类的零售业，其底层租金大致为：

18-22元/㎡/天马蹄形下沉式广场+红砖灰瓦海派建筑风格商业特色整个建筑风格极具海派特色，红砖灰瓦装饰的外立面；设置一个马蹄形的下沉式广场，自然形成看台，既可以举行活动，又增长了其余店铺的展示面，同时也为B1层带来人流，增加租金收入。工程商业特色工程总结分析项目指标具体信息土地属性城市等级一线城市商圈等级陆家嘴商圈交通属性轨交2/4/6/9号线，世纪大道站辐射范围周边1-2公里范围，服务周边办公人士