某房地产开发贷款项目评估报告doc

某房地产开发贷款项目评估报告目录第一章概要一、借款人评价二、项目评价卖三名、姑市毙场蚀评吸价杰四誉、盈投嘱资眠筹阵资铺评洞价耻五让、葡财生务拌评桨价荣六钟、览贷径款勿风碎险能评屠价狡七科、绪评本估逗结梨论废第樱二配章仰借洋款场人袄评烧价丘一喂、插借纹款勒人功概权况携二睁、乏经祝营兼者眨素摇质排及柏管布理挎水蜻平基三饰、幻信阶用炼状铁况仪评且价神四典、拿资度产笋负眉债好分付析壮五润、稀盈忌利耀能吸力辈及败资掠产爽运扔用忠效跑率音六忍、睡现痕金柏流钩量恭分煤析像七得、露信奶用欣状员况选评恢价磨八池、嫂企箩业贷前订景寨评相价军第贸三商章呜项意目浊建栏设层条梨件企评与价储一碰、伯项艺目凤建谋设棵的休必幻要倍性荡二勉、狗项勿目听建伍设敢内岩容恰、伸规甘模贩和捐建拍设锐三晓、资项魔目致实小施劝进山程休评艳价件四押、哥项滚目垫建局设传条层件然评主价位五耽、重设测计翻单如位苏资软质毙评掀价醒六捧、御施龟工钉、僵监反理致单均位眯资院质严评贞价转七铜、药环驰境来保绍护遵评贺价散第短四潜章堤市软场厉评歪估月一茄、滴市郑场眯供熔求轿状犹况睡及被其板发书展盾趋玉势亡分禁析暮二碑、长城坡东窑房堪地住产敞市臭场大分或析市三坐、厦市呜场精定红位传分捧析价四乐、愈市座场倚预规测形分旱析朽五注、纷项惧目含分羞析肃第导五砍章鹿投伸资乐估饶算己和欧筹斑资个评专价榜一培、悔投甘资笨估瞧算议二啊、舟投滩资藏来肿源元及富筹他资愤评百价煮三谨、肌项那目在投眉资剑计娇划沉评巴价录四摄、盼有燃关与说窑明捏第庄六湿章框偿霜债斥能所力粱评抄估预一岂、适项轰目奴财呼务欣效霞益羊预内测民二港、径项吐目葵财钟务歇现框金奏流蔑量唐分争析质三药、趴资老金狡来惠源于与插运德用创分物析粪四怨、河项悦目语偿赏债形能鞋力将评瘦估喝五促、扮项践目鸦敏层感葵性桑分量析历第糖七绘章辽贷翅款性风筋险筋与锹效着应喊评职价袍一留、酸定燃量位分偷析好捉二这、押定醒性罚分丽析械通三徒、良贷穗款测担省保羊评秋价浇第屡一诱章题彼饰而概夏迅莫要越沫根援据梅四宅川垦×乡×笑房辣地棉产搞有爆限搬公虹司走开暂发端“撒×算×立×木×立”涉工约程己申免请知贷析款苏的京需挂要思，际经取工细行旅×序×中×梅支仰行锦初帽审铜，忌并庸报私工杨行刃×探分荒行置营狐业衣部银住躬房沫信月贷六处猫研愁究崇决滨定视，益组四成破评帐估仗小俩组滨，助于筒2松0讨0答2烘年食1雪1估月液2传4归日还对烛该化项姜目术进架行诞全魄面祖评差估缓（互评含估救基草准抛日才确翻定才为兔2册0算0立2弊年榴9吧月邻3币0茄日轿）恐。莲根榨据辩项晓目输的碎现仙有桃资秃料品、殊开阔发奋现庸状财、易项央目萌实富施初条渡件拦和龙可孔操愉作疯的缝方笔案浪，税参滤照施工凭行雾“桃房汪地拿产棒开师发办贷灵款善评抬估面办传法替”倦的羡要洒求嫁，叮评谱估搬组懂采拼用自必买要钳的金评丸估管程胁序怕，格通撕过惧对殊借摩款泰人棚综近合似情留况检及近开冶发看项状目袖建投设洪条湾件丈、节市剂场属及犹预潜测渡、帆效术益腾、撑风揉险逮等耕多民方奥面兽分禽析鞠得网出读评洲估邀结蚁论厨，朽并漂于冶2环0卵0促2拨年逼1掉1醋月姜2炉9探日捆完耽成刑评克估者工时作畜。询现腔将欢评耗估黑报陡告向简说要拔概迹述踪如较下喘：抖一峡、醉借雪款泳人灾评融价馅四仿川的×满×贼房快地巾产够有毫限熄公握司都（场以扣下践简垃称津四晨川漏×枕×户）炮成家立饲于每1醉9犹9愁9桐年侄7棍月犬2沃2劳日甩，膊是渗×秧×串×钓×塘集泰团兴股失份趋有杂限记公船司柏下芝属价的欣全番资天公遣司馋。他法地人狠代摆表浸×榆×良×弊，扎注宪册淡资更本属2秃0茫0聋0号万绳元岸，瘦分国别寄由庭×博×锋×貌×情集跟团评股短份载有少限耐公慢司汗投她资纽1苹8朽0抢0促万冠元富和汽×蜜×歌×涉×弄房与地柄产池有备限户公卖司塔投况资拌2猾0汗0棉万号元辉构耍成酬；善公掘司年主顺营厘房柏地伟产岔开舌发衫，冻具老有巨房属地轿产攀三甜级道开谈发颈资陷质放。假2倚0型0烦1悔年点1晃月闲起座正期式被进鉴行西“洋×摧×钓×手×娘”赤联蒸排悲别董墅稻和纤复管式鞠别启墅逼高功档偶住捞宅在小章区稻项声目末开榆发皇。有在例近协1趣年孙的辰销招售蝶时普间躲里葵，葵在昼成励都触市泥激咐烈趣的排市局场岁竞紫争窗中凑，严“湿×广×攀×善稼×孟”菊业吊已速取境得记近免2刚.盒5竞亿叙元占的惹销夺售庭佳识绩险，晋实共际珠到嗽帐烛销弹售及收付入从为咱1炒5册8弊4罪8湖.中8钱9艺元层。旧截半止储2叉0默0弃2毙年项9驴月来，慌公拘司页资幸产谋总解额蛮为榆2栽1荐3蹦3报5菌万凑元朴，邮负终债拐总号额焦为表1透3栏4浩8射2劲冒万霉元始，矩所务有悼者两权辜益葛为造7递8烂5旱2箭万浙元肯。元四暴川蔑×租×胡在样工或行惯×午×悄×洽支筐行饼开尚有隆一稍般横结嘴算半帐依户费。得截术止绢2英0两0街2面年启9井月阁3些0忍日为，莲在沿工掘行潮×泻×故×场支纷行修存爹款桂余换额动为批5恭5币7半万件元好；炮公白司恩借帜款唤余晋额楼9片0耍0玉0染万弟元母，肥其浆中顽工构行填×方×页×阿支辟行竞借拉款经7辛0摔0饥0蓄万膀元易，贺中智行临×梅×基支同行淡借室款天2冠0随0比0震万腊元劝，楼均缸按投时布付脉息育，悦无懂借谈款把逾辜期悼现司象吓发啊生泊。践企贷业卫无典不轰良澡信遣用携记资录隙，财2铲0汇0餐2协年届经轧工语行降×亮分胞行悔审妹核侧评慕定伟信草用捆等客级硬为殊未暑评庸级烤。扬通绵过嚼资洗产费负得债绵率池、稳盈嫌利彻能小力筒及吗资犯产句运较用邮效北率挎、劣现差金市流件量糠的纪分犯析搜，比得脱出促以景下附结手论顾：叉企豆业夏所鞭有低者闪权胸益栽呈狸现稻增旅长玉趋雾势枪,钉自丢身怨积戚累对增绳加偷,棋对杏负扫债宪的缴依赖赖牌程重度恰减却小烟，跟有飞较奏强肯的惜付绩息期能架力福、县融矮资饲能发力梁和叮偿准债登能护力牛。护二降、之项溪目稍评斜价述“仿×柄×浮×佩×川”属居喘住础小浇区灵项扭目垫，裳位划于爆成渠都灯市窄东骨南介部烂锦蛙江海区蒜×搜×班乡桂永千兴微村朝三稻、霜四控组木（所×洋×粗×摔村奶）案二禾环须路赵内饥侧票×帜×歪×御米烦，倾地本理蛛位足置短优得越子，决交末通斯便您利养。牛该脾项姑目烈总垃占年地罚1努6适3贷,路6闸4刷8拌平伴方窜米晃（律含眉代培征让地父4铲1形,姥0纷2寒4独平控方区米励）暂，贸建四筑怪总提面闲积辆1观1暮6因,鼻0营9苹2床平旺方怠米烦，极其常中远：张商班品杏住乘宅茶1原1唯1评,首1扔6皱2杨平汗方阔米迁（谋可糕销器售俩面冠积鹅9锄5母,酸1悠1顺8妙平酷方登米愧，缝赠当送弊面扯积扑1趣6希,去0周4彻4蛮平狡方个米切）扒，料会军所座阳2观,庙8盈2质0徐平届方乖米狠，俗幼理儿窝园蒜1津,锁4浑9饥0雪平错方迫米耍，虏配踏套迫用浇房盟6合2杏0色平胸方话米净。础项惨目赶规争划扛设驾计殿有贞5剧2死幢将住真宅休楼复和侍配滚套块建梦筑断，飘住歪宅密户甩型侧均欣为尚跃垂层税式乖联观排首别困墅观和帆复奖式绪别模墅夜，谣面兴积斯在台1暮6昂0假平巴方盐米最到皆2固9煤8士平新方菊米献之礼间狠，骨共盐4德0倚3描套兵，根其段中励联资排猜别快墅割3伯1考9梯套席、羞复拘式蒸别钻墅蒙8聪4拣套鞠。秒项拿目殖容元积贱率裙0蜂.锁9鸭5冰，亮绿宣化腔率询5挎3联%熟。佩项跃目霉各床项辉报创批塔手暗续法齐熔备补，况建售筑洗勘管察夫、早设栽计叔、岂建冤设债、基监荣理鸣单仇位脏均船具真有狠相影应般资屈质踪。挨小膛区吗于凯2灰0决0逐1匹年套8燃月困全奸面住开瞎工禽，粗截乡止弯2耕0悠0匀2震年陶1兰1部月貌已虎完咐成谨5魔2酿栋穿住界宅避项缸目悼土绵建自工只程聚、雾外您立赶面帖装架饰寸和燕水激电由气骨安狮装歇；合游滚泳赛池功、笼配摧套炼用坟房用、砖小悼区仰道厕路赔和欢景李观漂绿殿化芹工剃程鱼建减设候还覆在王进胁行之之朵中屿，拼预释计浮在伤2住0轰0堵2折年姑1浪2糠月梢完冒工粉交拜房圈。伏三胆、绒市漂场启评乎价今根贺据明企提业负提睡供粥的探资泻料裳，郊“建×植×舅×切×幅”辽项野目什定左位航为韵大虏规袭模滋高雁档根联租排背别沸墅曲和怨复并式索别费墅值小最区清，亚该丢项诞目嘉具大有敲地崭理芝位换置纳优蒙越宾，雹小茅区档环横境框别柴具各一肉格狡等迟优支越彻性党，怕同搏时讯存垦在典小异区酱内砍车澡位仁比徒不无足戒，选定类位摄较顷高代，秧销遣售扒不猾容霸乐臭观减等趣劣淡势独。何通盒过全选葛取赵交动易段实柏例统进星行袖分蜡析望，够得梢出茎联驰排堆别总墅码平教均波售豆价背5黑3跃9悠1璃元纹/弱专m艺2式，狼复讽式预别侄墅羡平野均竟售湾价坛4伴1档8垒3衬元校/棕康m纸2评。敢本薯项酬目尖可茶实郑现宣销钻售吸收塘入苹联谅排蛮别丑墅声4卧3抱4蚀6参6羞.俘6垮1俭万远元就，槐复座式亿别泽墅搞6逝0旱6糕1俭.号1听7柿万踏元晚,写预刃计苦可虫实丽现爪销毛售芒收投入匪4粪9赵5鸣2默7究.暑7愧8抗万垃元鸟。得四吵、设投柱资兴筹本资越评颤价毒根拐据惩企储业贸提虽供奥的龙经锐规际划欧局蜓批板准界的宝总搁平渔方降案倍，右参惹考锤该岂开奴发套企层业烈在捐同皇类剧项威目室上疮的贝开柳发贫成侦本新以碗及踩成湾都霉市挡同恢类欣建栋设案项授目顷经祸济兽技粗术崭标居准国，粮并悬结寻合甜项所目玻自浴身犬情吧况窗，盒经每测露算华该绵项逆目钟总全投英资段4百0葬5搞7忍3妨.捧0巨9苍万炸元蝇，际其彻中联项冈目俯开因发滨成斧本中（沉土茂地四、坟房店屋教开绵发码费笨及捡其灶他扇）斤3赞5奸6狐7奖9塌.句2印0宝万领元藏，孕开尝发医费泡用丰（矿财跟务述费筐用年、抚管纯理梢费美用证、唯销炊售卷费印用弹）扯阅4享8举9娱3喇.欣8保9钞万移元洽。围经监评支定敌单饺方它成禾本血为持3盼4殖9膜4以.桐9涝1壤元博/尸平卧方程米胶；宵其抱中丸：脖土霜地卖1顺4灯8棋9非.朽0剪4找元晴/稻平萝方证米纱、乌前址期切工敢程叮费却6侍8舍.键3杂0澡元件/嫂平笔方柄米渗，仁房柔屋敏开殿发腊费乒为忌收1导3姥2弓7尾.挠1残6腊元衡/膊平槐方踢米坐、往费雪税锦(猜主留要智为俭综蛙合采报衡建誉费劣、币集涂资伯费棵)冤1扭4杂0山.咱8泼5相元躺/暴平大方安米斧、薄期败间成费寇用隐4促2卷1尾.枣5肢5过元瓣/自平棍方氧米浩，亮其慰他附费脑用登8喷.卖1功9笔元移/搭平葵方亏米声，圣不维可铸预朗见桥费蹦3胶9肃.召8轰2灿元讯/莲平夕方宏米厨。池企偿业限自幕筹彼资孔金蚁1圆2遇4卡7掌8棋.沫5翻5朽万台元雅，匹工趣行土土倍地僵储业备蜻贷诉款禾7撒0训0臂0搏万皆元素（继到拢期情×字×独集瑞团塌代究还大，冷详远见幕附济件卷：尾×夜×路集岁团借承莫诺滴函扬，柄截精止缠2漂0崖0李2些年咬1简1小月精末取，关已眼归服还万1余1油0氧0筹万芝元业）漠，霞中蒙行山流顶动诊资础金跪贷蓬款炕2粮0想0无0死万尽元葬（何2砌0庆0厌3易年必到粥期府）泻，臭向菊工背行不新胃增避房滑地穗产蚂开石发头贷笼款额5救3炸8笔3县.边0棋8彩万殊元披，叮销哑售良滚愁动逐投偷入对勇1颠3仙7挽1邀1叉.装4寿6寺万嘴元州。健企柄业肯自均筹谅资可金当占心总煤投困资慕的甲3歉0融.胀7站6疯%娘，吃符草合企规柄定挑的粪贷穷款搅要逼求召，谋截妹止槐评伏估尽基袋准爽日糖，额该晃项屿目挠已析投维入冲资骄金股为近2楼9帜2们2搅9针.节9库3众万誉元拖。优五绸、奶财例务挤评轨价铲经胃过趟评费估证测产算预，讽该窃项固目踩的太各歌项捐盈架利咱能欺力典指段标玻测略算毁结脂果肤如认下忽：援（煎详境见祸评劝估享主办表腔4垄项士目悦财呀务植现积金穴流坏量革表博）切1障、裁项挣目冰建竖成刷后纠将谁实俊现绞净迈利搅润晚4售1鸭0屋8劫.驶1涌7互万蛙元怒；辩2均、闯内拖部阵投融资小收秃益厕率辅：砌按脊全年部负投肉资封计叙为犯2础6投.偷7技7雀%型；杠3咬、告财圈务唱净蛙现垮值弊（共还衔原海利牙率叔1周0穗％枝）妈：躬按川全取部剑投坟资暴计顾为越3烦3慢4牙1博.甲0输4刊万乞元著；或4忆、演动迈态础投登资瞒回吃收泳期篮(枕还夏原杆利嫂率刑1损0僻%难)悼：巩按淘全雾部输投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盐×与×破,畅紧×扣×岭,新×皂×趋号膏《疑施粒工叼许涛可蛛证萝》本。晓成转都备市晌房蚊地亚产悼管吊理娃局陆：加成从房结（项2畅0咬0抄1昆）披预回售山证鄙第愈×丽×奋号设、旨×杯×拾号属、哭×土×廉号网、废×屿×攀号失、欺成眯房逃（款2如0抄0困1题）孩预疑售降证茫第型×震×倾号尖、酷×嚷×贷、肿×基×欣、焰×秀×誓、窑×庭×呢、三×出×和号椅《歉商消品纳房趣预良售稳许龄可肿证躬》日。慰小绪区绿于者2震0霞0侵1去年狼8霞月篇全已面泡开补工许，缝截示止拍2厦0治0备2冻年类1内1吩月怪已朗完荣成哀5方2椒栋全住赖宅趋项崇目须土崭建局工乌程彩、刻外旬立凉面怒装锣饰象和闭水惕电变气胁安芹装膨；立游帮泳好池掩、役配映套射用与房铜、滨小盯区删道宫路谣和渠景夏观从绿校化诊工宏程即建微设登还逐在嘱进紫行独之睬中询，的预昆计蛋在幸2拉0夕0缺2固年随1们2乞月套完肯工笔交吵房堪。虹四趁、叨项寨目睬建各设那条辣件捎评终价混“三×事×剃×辟×渗”冶小间区坐建天设蛇用垄地恢为旨城咽市晚建迷设泊规腐划幼用写地倒，课由扒成萍都凳×吊×窃道拆建舍设泪指蜓挥乔部运统盟征箭并犬报歉经阿成撕都低市眼国扔土葛局院批佛准党转贺让剖给泼四易川态×念×访房商地俱产箭开乖发轻有运限菠公客司繁和柜金蜓立低国乘际列投猪资巩有丝限愁公窑司拣用纸于谣商励品脏住帮宅延开先发富，生不纵存符在形拆书迁趁问轰题啊。叫整曲个循施尺工伴场捆地既平妨整泊开赢阔弦，寄施底工猎场衔地平四院周挖道黎路央平志整公通饼畅没。坐小踩区纠所恒在站位戒置吧临贝近遥二共环填路窜，墨水忍、堪电犹、貌气咸、绣污槽水挥等建市喊政级设登施典均宜可奉直帽接医与猫市漫政蹈管朝线凯碰尤接屡。谈小施区闯采姥用列环名状胞供铸水扶系识统淡，灾通火过牧一唇条转D梨N梳1捕5甲0息联设络扔管礼从询市表政伯管桃网平配轧水扇；时小览区厚自贩建彻有窑配扁电蚕所掠，榜设摊计摸电衔容善量吗为野3化0不0容0执K旺V评A盼，零并中实硬施熄一冬户匙一蓬表孤工窄程玉；叉天换燃赵气婶全注部值到久户愤；丹为楼完院成适以苍上搞各反项庭配乡套吉设久施章建夹设教，焦公誓司壳已揉取锯得琴供斧水借、既供竖电到、甲供恭气愚等课相领关华部牛门盲同佣意气，加并贫委白托毯具展有雪专骂业拖施泻工粮资夕质光的紧公甚司永实贱施捏有流关注工处程仗设篮施漂的株建牛设首。猜五周、辜设赴计速单乏位基资文质工评法价艺该耗项朗目根设吸计婶方袍案巾由奖新帅加扮坡阁×袄×锹×感×交设叨计北公岔司赖和乖成段都冲×泻×嚼建娘筑法设尊计督有矛限滋公极司悦完浮成偏。叨新找加吹坡你×拍×协×绒×炊设相计摔公怒司怪汇洞集苍了雪多荣名触美椅国挠、哪英控国镇、岗香抖港缘和票中吊国尘教境育历背炉景票和玩工脖作省经租验渔的泳建类筑粉师伪，槐其鸭设蛋计己较夺好讯的遇融槐汇扶了梦中购西担文闭化抽风盈格猴，壤负弱责隙该惹项盘目余的尺总剧体盐设费计站。成都××随建纺筑走设协计莲有鼓限刻公沿司献是雅国膝家围建挖设牧部骗批秆准讲的兔首尘批诱全傻国列十眯六毕家挠民松营避甲您级代设超计件单捞位仆之房一朋，商公脸司短目填前杨拥冠有驼7剑名画一朋级匆注如册招建交筑乖师番、茫7烫名宫一筝级吐注欠册谱结漏构织师禾，骡遍6垂名西设虏备卖专料业梦高匹级望工亡程谢师遗，仗技晨术冶人谋员田6所0博余左人朗，豪各夺专宏业需配贪置刊齐号全越，残公番司梯多止项恋设死计硬获用省览市界级懂优放秀谢设迟计蝴奖渐和挨优算秀置方芹案牌奖泊，骑承权担托的挨工辨程乔设劫计释有御：笑青丛城愚白长鹭薪洲逗1迫0已0档,脉0盐0矩0尘漠平寻方时米截，牢清度华淋坊约住理宅壮区唐5叙0掌,弟0泥0烟0停平词方袖米黎等候项雷目逐。六、施工、监理单位资质评价工程施工由成都市××区建筑工程总公司、四川第×建筑工程公司等五家公司组织进行，各公司资质等级及所承担项目建设规模见下表：承建单位名称公司资质等级承建规模（平方米）成都市××区建筑工程总公司壹级31,777成都市××建筑工程公司-16,840四川省××建筑工程公司壹级12,690成都市建××筑工程公司-15,435成都市××区建筑安装工程公司贰级22,336成都市第×、第×建筑工程公司属于成都市建总集团，该集团资质等级为壹级项目工程质量监理由资质等级为丙级的成都××建设监理有限责任公司和资质等级为乙级的成都××工程监理有限责任公司承担。七、环境保护评价“××××”项目周边环境良好，三面临水，特别是北面是环境优美的×××公园，附近也没有产生对空气、水源造成污染的单位。工程建设施工中的废物、废渣将采取定点、集中处理，不会对周边环境污染、破环。项目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，粪水经净化分解达到国家二级排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网，雨水则顺城市雨水管网排放。宅间距设计符合城市规划的要求，住宅区各户均有直接采光、通风，具有良好的自然采光和通风条件，同时以天然气为燃料，加上较完善的户内设施，室内外环境较为理想。该小区环境绿化由专业园林公司设计施工，遵循现代城市建设与环境协调发展的关系，把建筑本身给人造成的视觉上的挤压逐步减轻，规划布局合理，使人与建筑，建筑与绿化达到相互交融的境界，使整个项目区域为一个环境较为舒适、优美、宁静的住宅区域。综合以上分析认为，四川××房地产有限公司的“××××”项目建设符合国家产业政策和成都市政府支持范围，且地域位置优越，交通方便，规划设计合理，各项报批手续齐备，项目建设条件具备，现土建已完成90%，景观已完成40%，评价可行。第四章市场评估一、市场供求状况及其发展趋势分析（一）宏观经济政策和产业政策导向2001年全球经济增长速度放缓，在这种外部经济环境不利的条件下，中国经济以高于7％的增长速度受到世界各国普遍关注。在北京申奥成功和中国成功加入WTO，国际地位显著上升的基础上，中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济环境稳定的前提下，通过实施西部大开发，加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策，充分挖掘国内经济的潜力，维持了国民经济的高速增长。中国的房地产业在经历了1992、1993年的过热后，随着宏观经济的调控进入了低谷。为扩大内需、拉动经济增长，中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策。近几年来中国人民银行多次降低存贷款利率，商业银行为购房提供的按揭贷款，激发了房地产市场特别是住房市场的启动。为进一步规范房地产市场，2001年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求，对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。从而，一方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产消费需求；另一方面规范了房地产企业的经营行为，提高了房地产业的市场准入门槛，促进房地产市场优胜劣汰机制的形成，为房地产业的持续、健康发展起到了积极的推动作用。2002年1、2月，中国人民银行降低利率以及建设部降低房地产交易费用，有利于房地产市场的发展。（二）成都市经济发展水平和房地产市场状况作为西部大开发的战略要地，依托于国内良好的经济环境，成都市人民政府从两方面入手加速成都经济的快速增长。对外，成都市人民政府积极改善成都的投资环境，整顿和规范投资体制，吸引外资的大量进入；对内，加大经济结构的调整力度，加快产业结构升级，实现产业结构逐步优化，搞活中小企业，提高企业的竞争力。2001年全年完成国内生产总值（GDP）1491亿元，超额完成目标任务3.1百分点，增幅达13.1％；实现全年财政收入145.4亿元，比上年增长22.5％，其中地方财政收入77.6亿元，比上年增长了32.1％。为“十五”期间成都经济快速发展奠定了良好的基础。2001年成都房地产业保持了良好的发展形势，全年实现房地产开发投资170.76亿元，同期增长32.2％；人均购房和建房支出达到345.53元，较上年同期增长59.1％，其中住房装饰支出和家俱材料支出比上年分别增长了2.63倍和14倍。2000年成都市区人均居住面积11.6平方米，据预测到2005年末人均住房居住面积将达到20.5平方米。目前成都市56.7％的家庭已经购房，居民购房呈上升趋势。从房屋产权看，67.4%的城镇家庭住房产权属于个人，其中49.1%是房改房，居各类产权房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民购房空间广阔，开发商品住宅极具市场潜力。2001年成都市政府加大了市政建设力度，市政府自3月份在成都市区全面展开了城市环境综合整治工程以来，上半年共整治了26条市容形象示范街和6条出入城道路等42条街道和重点路段。9月28日成都市规划局公布了东郊工业区结构调整的规划方案，并开始逐步实施，2002年将是东郊工业区的结构调整特别是企业搬迁改造的关键一年，全年将完成15户企业搬迁改造，投资20亿元以上。2001年11月沙河整治拆迁工程正式启动，2002年春节后开始工程建设，预计用3-5年的时间对沙河规划整治区进行全面综合治理。在近3-5年的时间内还将进一步完成旧城改造、低洼棚户区改造，截止2001年12月底共累计完成基本建设投资281.55亿元、更新改造投资64.91亿元，分别比去年同期增长23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投资开发环境得到了明显改善。城市经济的发展及居住投资环境的改善，使消费者对住房的需求越来越高，开始从以“住”为主的简单居住需求向对居住文化、居住环境、居住品位、投资回报等附属功能的更高需求转变，开发商在产品定位上更加注重市场调研，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。在产品营销上开始由粗放经营转向集约化经营的道路，注重公司形象宣传，注重品牌意识的提高。在产品特色创造上，开发商的创新意识增强，开发商逐渐意识到差异化发展才能在激烈的竞争中脱颖而出。由此，成都房地产市场的产品逐步向个性化、多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细部的创新。根据《成都市“九五”及2010远景发展规划》，市房管部门预测2000－2010年我市住宅需求量约需4600－4800万平方米，特别是进入新世纪以来，国家将按照市场化的要求，研究制定出住宅建设、住房金融、住宅管理和住房中介服务等方面有利于扩大住房需求的政策，将使我国房地产业进入一个新的快速发展期，因此成都市房地产产业，若干年内仍将具有广阔的发展空间，成都房地产业将面临更大发展前景和前所未有的机会。据成都市统计局统计，成都市1996年至2000年住宅开发竣工及销售量统计如下表4-1：成都市1996年至2000年住宅开发竣工及销售量统计表表4-1单位：万平方米名称1996年1997年1998年1999年2000年住宅施工面积630.20730.13726.531003.571244.38住宅竣工面积235.40314.45359.90375.18464.77住宅销售面积208.43262.62310.92336.91400.12住宅销售额（亿元）27.2635.3043.1454.4364.32住宅空置面积82.42122.3761.9985.90100.75据成都市统计局统计，成都市1996年至2000年商业营业用房开发竣工及销售量统计如下表4-2：成都市1996年至2000年商业营业用房开发竣工及销售量统计表表4-2单位：万平米名称1996年1997年1998年1999年2000年商业营业用房施工面积134.08164.94197.16172.19183.89商业营业用房竣工面积30.9925.0453.2449.7848.32商业营业用房销售面积16.2617.1211.9722.2822.09商业营业用房销售额（亿元）3.015.443.998.679.57商业营业用房空置面积8.717.8118.3025.5022.78从上表可看出从1998年国家作出扩大内需、拉动经济增长的战略决策提出要把住宅建筑培育成为新的经济增长点开始，成都市住宅施工面积以30％的平均增长率高速发展；住宅竣工面积1999、2000年分别比上年增长4.25％、23.39％，住宅销售面积1999、2000年分别比上年增长8.36％、18.76％，住宅销售额1999、2000年分别比上年增长26.17％、18.17％。在过去的2001年房地产共完成投资170.76亿元，销售701.21万平方米，分别比去年同比增长32.2％、61.7％，其中住宅销售面积638万平方米，比上年增长59.45％。房屋竣工面积815万平方米，同比增长75.35％，房屋空置面积188.24万平方米，比上年增加23.6％。由以上数字可看出2001年房地产发展速度明显快于前几年，房地产增长速度大大高于成都市居民收入增长水平，有一定的过热现象，宏观市场风险加大，竞争激烈。成都市近几年住宅房地产价格水平见表4－3。表4-3成都市房地产价格水平表1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月2000年12月2001年12月住宅指数966970994993983996办公指数10071006984964946947商用指数965948925911910909城市综合指数965956973980972982从成房价格指数近年变化可看出成都市商品住宅价格从1996年至2001年12月价格比较平稳，略有上升，在966点至996点之间变动，具体走向如下图：（略）成都市商业用房价格从1996年至2001年12月前期价格逐步下滑，后期逐步趋于稳定，在965点至909点之间变动，具体走向如下图：（略）（三）成都市2002年1-10月房地产市场状况：2002年上半年，成都市宏观经济运行良好，外商投资增速平稳，房地产开发投资继续加大。据成都市统计局统计数据显示，今年上半年，成都市房地产完成投资71.45亿元，比去年同期增长42.7％；住宅投资比重继续加大，完成投资54.08亿元，增长49.6％，占房地产投资额的75.5％。横向比较，成都市房地产开发投资总量在15个副省级城市中排第三位，列广州、深圳之后，但由于速度明显高于广州、深圳，其总量差距在逐渐缩小。上半年成都市商品房销售223.31万平方米，比去年同期增长14.1％。其中住宅销售211.8万平方米，增长15.3％，商业用房销售8.84万平方米，下降9.2％。由于销售降温，上半年全市商品房短期空置面积（空置期在一年以内）比同期增长一倍，达112.74万平方米，短期供需矛盾显现。但空置期在一年以上的面积呈下降趋势。与此同时，房产商土地购置大幅增长，上半年购置土地达401.1万平方米，增长1.8倍。开发面积超过10万平方米的企业达20家，其中成都花园、置信实业、华盛实业开发面积均超过20万平方米。今年1至10月份成房综合指数出现轻微波动，但波动幅度不大，总体走势平稳。成都市商品房销售经过去年下半年的持续火爆和强力扩张后，今年明显降温，前几个月销售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但总体趋向平稳。1至10月，成房住宅指数走势相对平稳，没有出现大的波动。受销售下降的影响，前几个月出现小幅回落，6月份开始呈现回升的趋势，7月份一路走高，8至9月保持平稳。成房商业指数显示：2002年上半年成房商指数呈现下跌趋势，在6月份有所回升，但仍比去年同期价格指数高。自今年银行利息下调以来，商业物业市场出现了新的特点，以营业为目的的传统形式逐渐转变为以投资为目的。成房办公物业指数自去年走高以来，今年上半年回落，并在