县现代物流中心项目立项申请报告

县现代物流中心项目立项申请报告目录第一章总论 4第一节概述 4第二节可行性研究编制单位5第三节申请报告编制的依据和范围第四节可研报告概要6第五节主要建设内容8第六节主要技术经济指标9第二章项目提出的背景及建设必要性第一节项目提出的背景10第二节项目建设的必要性12第三章市场需求分析13第一节全国物流业发展形势13第二节县物流业目前存在的主要问题第四章建设条件与场址15第一节项目建设地点概况15第二节外部配套条件 19第三节场址方案20第五章项目建设方案 20第一节建设内容及建设规模20第二节设计指导思想21第三节规划方案21第四节建筑结构设计22第五节公用工程24第六章企业组织劳动定员及人员培训第七章环境保护与劳动安全卫生2第一节环境保护28第二节劳动安全卫生30第八章消防与节能31第一节消防 31第二节节能 31第九章项目建设期管理32第十章项目实施进度33第十一章投资估算35第一节投资估算35第二节资金筹措及使用计划38第十二章经济评价39第一节财务评价39第二节财务评价结论42第十三章结论与建议

附件号3提案的答复》号3提案的答复》附图1项目地理位置图2总平面布置图第一章 总 论第一节 概 述一项目名称县现代物流中心项目二项目承办单位浙江物流股份有限公司注册资本50万0元法定地址浙江省县镇江东经济开发区三法人代表及联系方式法人代表传真E-mail四投资方简介主要投资方名称物流有限公司法人代表地址镇江东新区16幢电话传真主要投资方名称物流有限公司地址镇江东新区华盛家苑法人代表电话传真主要投资方名称物流有限公司地址镇双桥路12法人代表电话传真五项目拟建地点浙江省县镇江东经济开发区第二节可行性研究编制单位一单位名称二工程咨询证书编号三工程咨询等级四发证机关五可行性报告立项书代写1XXX第三节申请报告编制的依据和范围一编制依据本可研报告编制的主要依据为县国1民经济与社会发展第十一个五年计划和到201年5长期发展规划2国家有关法律法规及产业政策3有关技术标准规范及规定4项目承担单位提供的基础数据5有关部门出具的证明材料二研究范围本可研报告范围包括根据1国家有关政策结合县实际情况分析项目提出的背景及建设必要性根据2规划并结合现状确定项目的建设规模及建设内容项目3建设地点及项目建设的有利条件项目4总体规划方案消防5环境保护劳动安全卫生及节能企业6组织及劳动定员工程7实施进度安排投资8估算和资金筹措经济9效益和社会效益评价第四节可研报告概要1伴随着县政府生态立县战略的逐步实施镇作为重要商品物流枢纽的地位进一步确立吸引着周边三省和国内知名客商项目建成后将使镇成为浙西物流及经济交流中心从而有利于提高县和镇的知名度项目投资规模较大建设周期适中对周边地区产生强烈的增长极辐射作用从而带动县的经济发展2现代物流中心规划总占地面积85亩全部为工业用地项目分两期建设一期主要为物流配送信息咨询停车场部份仓库汽车修理等二期为部份仓库包装厂房及其它工程主要进行物流信息的交流各类物资的储存集运运输工具合理使用和维护项目全部完成约投资490千0万元人民币一期主要为营业区和车辆区营业区包括三至五层营业综合楼一幢建筑面积828平0方米冷库一幢建筑面积117平0方米配电房一幢建筑面积3平0方米车辆区包括汽配城一幢建筑面450平0方米修理厂一幢建筑面积156平0方米停车场960平0方米配套服务房面积2平方米一期建筑面积1574平方0米二期主要为仓储一区和仓储二区仓储一区包括仓储综合楼二幢建筑面积660平0方米普通仓库四幢建筑面积432平0方米仓储二区包括综合服务楼二幢建筑面积616平5方米普通仓库两幢建筑面积312平0方米本项目针对全部工程进行设计3本项目建成后形成年2万吨各类商品物流的仓储周转能力其中冷库20吨0普通货物存储达到100吨0年0现货周转额达3亿元人民币4本项目将建设与商品流通相配套为商品物流服务的电子商务平台将先进的商品信息采集发布系统电子统一结算方式和各类商品检验检测系统引入现代物流中心建立现代化高效率人性化的物资流通市场4该项目总投资为490万0元其中固定资产投资460万0元流动资金30万0元经测算项目投产后各项经营收入220万0元实现利润87万元税后贷款偿还期为42年4不含建设期2年项目投资回收期为63年7经济效益显著5项目委托方技术力量较强管理经验丰富具有雄厚的经济实力和良好的信誉建设条件良好本项目所需自筹资金投资方有足够能力筹措6项目建设符合国家产业发展规划符合国家发展政策投产后能够充分发挥人力资源优势调整产业结构促进企业经济健康协调可持续发展综合以上分析项目实施后有一定的社会经济效益项目是可行的第五节主要建设内容本项目分二期建设一期主要考虑建设综合用房办公配套区停车场和仓储区二期考虑扩建交易区和仓储区建设服务区一二期占地面积合计约85亩二期开工的时间根据资金筹集情况而定为节省投资最好两期合并进行以下为两期项目的主要建设内容主要建设内容序号主要建设内容占地面积数量建筑面积m2层数平面尺寸备注一营业区14亩 948

1营业综合楼1幢828三0至五层13单2冷库 1排117一0层651单8 3配电房130一层二仓储1区1亩8 10921仓储综合楼2幢660三0层7315502普通仓库4幢432一0层60184三仓储2区15亩 165001综合服务楼 2幢616二5三层各一幢851578152普通仓库2幢312一0层7820四车辆区25亩7001汽配城 1幢4理厂 1幢 156一0层7819600 4其它及绿化 13亩合计 85亩 41600第七节主要技术经济指标主要技术经济指标表一期序号项 目单位指标交易规模亿元32项目总投资 万元4900元4600 铺底流动资金500二层150152修5 3停车场200 五道路备注1建设规模仓储规模万吨1其中固定资产投资万万元300 3项目一期占地面积亩项目建筑面积壮5项目定员人58 6全年生产天数天3657人员工作天数天251 8项目建设期年29设备装机容量KW8010项目年用水负荷吨小时311销售收入万元年220正0常年 12总成本万元年736正常年 13税后利润万元年878正常年税后 14财务内部收益率235815投资回收期年637含建设期16贷款偿还期年424含建设期 17盈亏平衡点 31第二章项目提出的背景及建设必要性第一节项目提出的背景一物资和商品流通成为经济发展瓶颈我国商品生产流通中的发育还很不成熟主要问题一直是小生产与大市场的矛盾表现为市场销售体系落后市场软硬件建设不足和贮运加工系统的不完善流通不畅和市场缺位就会使产品向商品的跨越出现障碍要么无法实现生产的价值要么价不符值增产却难以增收其直接后果就是市场得不到均衡供给的产品同时容易放大产品市场的波动增加了生产的盲目性过大的市场波动不仅损害生产者的利益也损害消费者的利益而这种小规模分散生产的格局在相当长的时期内都不会有根本性的改变这不仅关系到生产者的增收问题也直接影响到我国商品市场化和现代化的进程建设类似本项目提出的现代物流中心兴办仓储设施购置产品运销设备能使其成为沟通分散生产者与市场的桥梁成为连接周围地区的流通枢纽越来越显得重要要让市场这支看不见的手起到优化资源配置调节国民经济发展的重要作用二镇具有成为大型商品集散基地的区位优势县尤其是镇位于浙皖赣三省七县交界之处是浙江省东南沿海发达地区和中西部地区结合部自古就是商贾云集这地是发展商贸流通业的风水宝地由于区位条件得天独厚故而从事运输的个体户发展很快现已有100多0家小规模的物流公司已有30多家承揽了毗邻地区80的货物运送业务该镇现已发展成商品流通之重镇以镇为中心向周边20公0里辐射是一个有400万0人居住的人口密集区域形成了庞大的消费市场浙皖赣三省交界处需要这样一个物流中心镇有能力争取发展成为这个中心发展大流通实施商贸兴镇已成为镇调整产业结构的又一重要战略决策建设大型物流中心扩大物流范围加强与省内外发达地区商贸流通业的对接步伐致力于发展连锁经营建设物流配送中心全力推进物流现代化新型流通业态的介入将会极大地提升县和镇商贸流通业的层次现代物流中心项目的建设对县和镇的工业物流业建筑业服务业的发展具有极大的促进作用三县具有商品流通枢纽的资源优势县土地资源辽阔土壤气候和水资源条件较好光热资源丰富适宜粮食和多种经济作物生长对于林果业和畜牧业生产也十分有利县林业资源丰富林木覆盖率已达21是6全国平均绿化先进地区特别是邻省江西省和安徽省与我省产品的互补性非常强他们的农产品和我省的工业品交流频繁物流量很大雄厚的资源优势使县特别是镇具有建立各类物资集散基地的天然条件因历史和地域的特点而形成的物流需求为中心的建设和长远发展奠定了坚实的基础综合考虑以上述各因素在镇建设一个较大的物流中心具有天时地利人和的优先条件项目风险小收益有保证社会贡献率大有利于企业和当地经济的发展故而向县发改委申报县现代物流中心项目第二节项目建设的必要性一符合国家产业政策和发展方向仓储物流中心对一个国家的经济尤其是对外经济贸易的发展和科学技术交流起着重要的促进作用对我国来说建立和改进仓储物流中心是贯彻执行中央关于沿海地区经济发展战略深化外贸体制改革的一项重大措施它有利于发展外向型经济实行两头在外大进大出快进快出缩短产品的生产周期降低产品成本提高经济效益还有利于增强企业经济活力提高竞争力开拓国内国际市场物流中心是连接生产者与市场的桥梁对于调整产业结构降低流通成本增加企业收入保证物资安全具有重要意义国家发改委等九部委联合发布了《关于促进我国现代物流业发展的意见》省发改委等十二部门也联合下发了《关于加快浙江省现代物流业发展的若干意见》对全国全省的物流业发展提出了要求200年3以来国家发改委安排专项国债资金支持全国重点物流企业290余家国债资金的扶持政策有效拉动了社会对物资流领域的投资据统计29个0建设项目总投资达到165亿5元其中企业投资占总投资的93％4二符合县政府生态立县加速发展经济的战略要求发展县域经济在有着特别重要的意义县县域总面积223平6方公里辖26个乡镇44个9行政村总人口35万是浙江省的落后县之一县是钱塘江源头生态环境又十分重要发展的只能是无污染的项目发展物流既能加快县内经济和生产的发展也避免了对环境的破坏符合县以生态为立县之本的政策第三章市场需求分析第一节物流业发展形势现代物流业的发展已经直接推动社会生产方式流通方式的改变符合先进生产力发展的要求已经成为现代经济的加速器成为新的经济增长点现代物流是指原材料产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程它将运输仓储装卸加工整理配送信息等方面有机结合形成完整的供应链为用户提供多功能一体化的综合服务现代物流以满足顾客需求为目标对产出物及其相关服务和信息从起源地到消费地有效率有效益的流动和储存进行计划执行和控制的全过程是产品的采购生产流通加工包装运输储存装卸配送分销信息沟通等一系列运作环节组成并在整个过程中实现了产品的保值增值物流产业本身作为一个行业来加以发展为地方经济的发展提供了产业空间随之发展将会更大程度地推进整个经济的发展它不仅能整合区域的物流资源提供科学合理的物流平台降低整个经济在物流过程的成本而且还可能提供更多更广的信息为企业和地方经济的发展服务同时还可以带动其它产业的发展增加就业人数和增加财政收入200年6中国社会物流总额达48万亿元同比增长25增2幅虽比上年有所回落但仍在快速增长区间从结构来看工业品物流增长最快在社会物流总额中占有比例最大农产品物流增长最慢所占比重较小随着中国经济的持续增长以及全球化程度的提高200年6第三方物流市场规模超过100亿0元比上年增长30左右与此同时由于石油价格的上涨和在设施设备和技术上投入的增加物流企业的运营成本大幅提高另一方面行业竞争加剧又导致物流服务收费普遍降低因此200年6第三方物流市场的利润率普遍下降为提高盈利水平和竞争能力物流企业的服务日趋专业化第三方物流市场按照行业地域产品不断细分20年0大7约有12的物流与储运公司的仓储面积在1万平米以下有40的物流与储运公司仓储面积在1－5万平米有22的物流与储运公司仓储面积在5－10万平米之间有26的物流与储运公司仓储面积在10万平米以上中国大约有16万物流服务行业公司行业产值超过39亿0元预测到201年0中国物流行业的产值将达到120亿0元0中国巨大的物流市场已经吸引了国际上各个货运巨头的目光外国物流企业纷纷进军中国市场预测未来几年中国物流业将保持快速增长态势中国物流市场发展前景广阔给了投资者一个发挥的空间第二节 县物流业目前存在的主要问题由于长期以来受体制政策环境的影响目前我县物流业发展离现代物流的要求还存在很大的差距一是受大而全小而全的传统经营模式的影响全县280多家工业企业和为数众多的商业企业大多自办物流现代物流发展严重滞后二是目前的物流企业规模小技术装备落后信息化程度低从事物流业的大多是个体经营没有一家具有竞争力的物流公司传统的流通模式仍占主导地位物流成本偏高三是物流企业运作不规范恶性竞争严重现有的物流企业和个体运输户为了抢占市场而不择手段造成物流企业内部相互杀价无序竞争有的超能力承运导致运输质量下降发生多起丢失物品事件引起多起经济纠纷严重影响了物流业的健康发展四是物流人才严重缺乏目前我县物流企业没有正规军只有游击队普遍存在文化水平低物流知识缺乏的情况新型专业的物流人才很少第四章建设条件与场址第一节项目建设地点概况一建设地区介绍1建设地区概况县位于浙江西部边境东经11°80111°1378北1纬28°541°230钱1塘江上游皖浙赣三省七县交界处东北连淳安西南与江西的婺源德兴玉山毗邻北与安徽省休宁县交界东南接常山境内景色秀丽林木茂盛是一个环境幽静资源丰富开发潜力大的山区县宁太平兴国六年即公元98年1建县至今已有102年0的历史县域总面积223平6方公里辖26个乡镇44个9行政村总人口34万县山清水秀素有绿色明珠之称全县森林覆盖率达79是全国林业先进单位境内的古田山自然保护区和钱江源森林公园是旅游观光科研考察休闲渡假的好去处境内的矿产资源蕴藏丰富尤其是石煤石英石金矿银矿铅锌矿花岗岩等储量大品位高具有较高的开发价值水力资源充足星罗棋布的小水电为山区经济发展提供了强有力的动力改革开放以来经济得到快速健康发展特别是以硅化工钟表木制品加工建材医药密胺塑料及其制品等为主体的十多个工业门类新技术企业发展很快目前已有3家列入省高新技术企业硅系列产品木糖醇铅笔灯管等优特新产品更为国内外客商所熟悉和青睐有41种产品远销五大州104个国家和地区工业原料工业产品林矿产品运量极其丰富农副产品运量也极其丰富是自有及返程车辆集散地镇位于县南部是县的重要集镇该镇交通发达20国5道和17省道贯穿其中已开始建设的黄衢南高速就在旁边该镇还有一定的工业基础县近三分之一的工业就在近几年发展起来的江东新区落户了很多的外来企业呈现一片欣欣向荣的景象该项目就落实在江东新区内2项目建设地点该项目选址于镇江东新区南面占地85亩包括代征的6亩背靠1省道东邻新区街道西南与芹江接壤自然条件很好项目选址区在江东开发区内供水供电设施齐备交通供电供水等配套条件也较好二自然条件1地形地貌县地处长江下游境内多高山是个山区县镇地势略平缓海拔高度526米8县的水资源丰富有利于交通运输水利设施工业项目的建设和农林牧业的综合开发2气象条件属亚热带季风气候区又处北亚热带南缘四季分明气候温和雨量丰富全年多云雾少日照雾日年平均有83天位于金衢地区之冠年平均日照时数179小5时为全省各县的次位多年平均降水量在174毫3米全县历年平均气温在16℃3之间平均最低气温12℃1最低气温-1℃1平2均最高气温22℃6最高气温41℃3历年各日平均相对湿度81历年平均蒸发量136毫6米历年平均风速10米秒历年平均雷暴雨天84天历年平均霜日62天历年平均冰冻日数62天马金溪从北而南纵贯县全境马金溪河道比降为592历史最大洪水流量为236立0方米秒3海洋水文4地质情况因目前尚未就本项目各主要建筑物地址进行钻探因此本处的场地地层结构是借用市场邻近建筑物所作地质钻探后提交的岩土工程勘察报告的有关材料此材料只作为本项目的前期工作参考待前期工作完后应请有相应资质的工程勘察部门进行地质勘察作为设计依据项目区域各层地质特征分述如下第一层为杂填土第二层为粉土第三层为粉砂第四层为粗砾第五层为卵石第六层为强风化千枚岩第七层为中风化千枚地下水属孔隙潜水类型5建筑物地基评价1基土工程地质评价第一工程地质层人工填土该层土土质成分较杂均匀性较差避部表层为杂填土平均标准贯入试验锤击数 击承载力标准值不宜按作为建筑物地基持力层第二工程地质层粉土该层土受上层土覆层影响地层厚度差异性较大平均标准贯入试验狂击数 击承载力标准值 可用作建筑地基持力层但就注意该层的厚度差异性第三层工程地质层粉砂该层土在部分区间缺失平均标准贯入试验锤击数 击承载力标准值 可作为建筑物地基持力层应注意该层土层位的不稳定性第四层工程地质层粗砾 平均天然含水率 天然孔隙比压缩系数 压缩模量 属中等压缩土平均标准贯入试验锤击数 击承载力标准值 可作为建筑物地基持力层第五工程地质层卵石平均天然含水率 天然孔隙比压缩系数 压缩模量 属中等压缩土平均标准贯入试验锤击数 击承载力标准值 可作为建筑物

地基持力层第六工程地质层强风化千枚岩平均标准贯入试验锤击数击承载力标准值 可作为建筑物地基持力层2场地稳定性分析场地地震分析依据《中国地震动参数区划图》200年1本场地地址抗震设防烈度为度区设计基本地震加速度值设计地震分组为第一组故本项目各主要建构筑物应依据《建筑抗震设计规范》的规定进行相应的抗震设计场地土与场地类别根据《建筑抗震设计规范》规定场地土类型属国软场地土场地类别为类场地稳定性评价综上所述场地第一工程地质层土质成分复杂力学性质不均是场地的主要工程地质问题故场地稳定性一般3基础形式及持力层选择依场地工程地质条件及拟建建筑物特点拟建建筑物不宜采用天然地基建议对场地土进行砖柱挤密处理处理深度至相对标高处持力层选择第三四工程地质层粉砂和粗砾承载力标准 为防止建筑物产生不均匀沉降适当加宽加强基础及上部结构刚度4地下水水质评价场地地下水水位埋深约4地下水水质评价场地地下水水位埋深约经取术分析地下水地7下5水中硫酸盐对砼有弱腐蚀性应采用一级防护该场区位置优越自然条件较好交通运输也方便所需各项配套设施均可就近解决为市场建设提供了良好的条件第二节外部配套条件一社会经济条件二交通通讯有一条高速路紧挨场地一条国道和一条省道通过场地交通非常方便县电信的电话和宽带随时可接通三环境条件江东新区的三通一平将到位基本没问题四其他配套设施1供水项目建设地点位于镇江东新区属城市自来水管网覆盖区完全可以保证自来水供应2供电项目场址属镇江东新区供电区域电力充足供电设施完善完全可以满足项目用电要求第三节场址方案一场址选择原则1符合县的长期战略规划2符合镇的发展规划3水电交通等配套条件良好4交通方便通畅5无其它不良条件二场址评述本项目的场址选择充分考虑企业的实际能力和长远发展做到了统筹兼顾经济合理优化配置节省资源本项目场址生产辅助设施配套条件好良好的基础可保证项目的顺利实施有效运转第五章项目建设方案第一节建设内容该项目为县现代物流中心建设项目现代物流中心主要共分营业车辆仓储1仓储2四个区一期项目占地面积50亩主要包括营业区和车辆区还包括道路和绿化二期项目占地面积35亩主要包括仓储一区和仓储二区一二期项目总占地约85亩设计指导思想建立科学完整的物流体系提高流通效益减少流通环节把本项目建设成档次高功能全辐射面广对区域性经济有影响和带动作用的物流中心规划方案一总体规划方案1总平面布置总图布局以满足仓储物流为原则合理布局疏密有致并为良好的内部交通组织庭院环境打下坚实基础1根据选定场址的地形地貌及功能要求合理划分功能区域主要包括营业区车辆区仓储一区仓储二区四部分力求各功能区域划分明了联系方便保证各运作环节相互衔接流程顺畅2功能区内采用组团式布置根据用户实际需要划分出大小不等的组团组团的布置应充分考虑各用户产品特点及用途合理安排避免互相影响3各功能区内各组团的划分应尽量使运输距离最短避免迂回与交叉干扰运输通道采用无交叉的单向环形路线车流货流顺畅保证生产作业的安全与有序4营业区和仓储二区应为货物承托双方提供方便托运提取货物处设置于进出口附近方便货主同时避免人流与车流交叉5规划方案应重视经济论证在满足生产仓储物流需要和建设指标要求的前提下要节约用地提高面积利用率6进出口位置建筑物的位置外观形式等方面要符合城市及道路两侧景观设计要求7在满足仓储物流要求的前提下各建筑物紧密布置使生产运输方便并利于环保防火安全卫生等要求8结合场区实际做到统筹兼顾为将来发展留出余地处理好近远期关系总体规划特点将各区规划分开既相对独立完整又便于联系成为有机整体营业区车辆区仓储一区仓储二区四部分内容因功能的不同服务对象的不同建筑形式的不同以及结构形式荷载的不同而相对独立设置既独立又方便联系易于功能组织和交通流线设计同时使工程造价更趋于合理第四节建筑结构设计设计依据建筑结构荷载规范2高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2002建筑抗震设计规范建筑地基基础设计规范建筑结构可靠度统一标准混凝土结构设计规范建筑抗震设防分类标准二设计参数1基本风压2抗震设防地区可不考虑抗震设防3均布活荷载标准不上人屋面上人屋面办公室走廊楼梯厕所卫生间水箱间其余房间活荷载按《建筑结构荷载规范》 取值二建筑方案1设计原则1功能使用要求是建筑的最基本因素因此仓储物流中心应充分满足储存发送流程及工艺设备要求使建筑与工艺有效结合努力创造出功能合理利用率高节能环保的仓储物流中心2着重解决好交通组织消防设计制冷设计及大屋面可能带来的技术难题使本工程建设为仓储物流中心的典范工程3建筑造型设计力求创造出具有文化内涵同时又体现现代建筑特点并与厂区周围建筑物及道路相吻合的建筑风格同时通过合理有效的设计合理降低造价节省工程投资2建筑设计构思本工程为一现代仓储物流中心因此本方案在整体形象设计中力求使用简洁明快的建筑语言来表达现代仓储物流中心这一高效快捷的建筑内涵由于交易区办公服务区信息区仓储区物流区六部分的体量比例各不相同在建筑手法上力求不打破这浑然天成的自然体量之美运用加强各部分之间韵律之联系的大手笔使各部分成为既分又合既特殊又同归的综合建筑群体要使屋面设计独具特色通过形体的变化使得整个建筑轻盈舒展同时解决大屋面的排水问题又充分展示镇古老却又年轻的风采和文化气息第五节公用工程一给排水工程1设计依据《建筑给水设计规范》《建筑设计防火规范》 年版《自动喷水灭火系统设计规范》《污水排入城市下水道水质标准》2供水1供水水源取水和输水工程方案项目厂区供水水源为城市自来水自来水由市政管道管道接点压力为本项目一期完成后小时平均用水量为经计算市政自来水管网可满足本项目用水需求2消防给水系统方案消防管网与生产生活供水管结合建筑物的室外消火栓用水量为室内消火栓用水量为 与市政管网相联可满足消防用水要求3项目用水量本项目达产后用水量估算见下表工厂用水量估算表序号用水部门用水种类耗水量全年用水量小时平均小时最大全天4生活用水自来水245 5绿化自来水11 6浇洒道路自来水11 7其他自来水12210合计 3893000本项目平均每小时耗水小时最大耗水量约为 平均每天耗水约 本项目年生产天数为 天则全年耗水约3排水经营污水主要来自交易区清洁用水经中水设备处理达标排放至市政排水沟生活废水主要来自办公服务区和住宅区各建筑物卫生间的厕所冲水除粪便污水需经化粪池处理外其他生活废水均可直接排到市场前的市政排水沟雨水采用地面自然排水再排入道路两旁的暗沟先流入厂区排水干道最后流入工厂的废水总排水管与经营生活废水合流排出厂外二供电及通讯1工厂供电1项目装机容量用电负荷负荷等级项目投产后全厂的总装机容量约为 其中消防及其他备用负荷未考虑经计算有功负荷为 无功计算功率为 视在计算负荷选用台的型低损耗变压器则变压器平均负荷率为87全厂需要系数约为75本项目全年用电量约为2万度2电源电源设施及外部条件本项目的用电由镇变电站供应该站以 单路为本项目供电供电专线经高压电缆接入中心内配电房供电可靠3供电方案本项目除消防系统和冷库外其余全部负荷均为三级负荷但考虑到产品在经营过程中一旦停电时间过长会造成企业重大的经济损失故也按二级负荷处理高压电源线进入配电站后经高压开关柜接到变压器高压侧由变压器降压到 后用低压配电柜以放射式与树干式相结合的方法向各用电点送电区区内配电电缆沿地沟敷设电源进入各用电部门后经动力配电箱向各用电设备配电高低压侧均采用单母线的接线方式经估算项目自然功率因数约为06经9低压侧电器补偿后功率因数约为089照明电源由配电室引出专线以树干向建筑物配电各建筑物的室内照明由设在该建筑物内的或附近建筑物内的照明配电箱控制照明配电电压采用后802三2相0四低线制灯头电压采用220局低部照明和检修用灯的灯头电压采用后6安低全电压4防雷措施本项目各主要建筑物均按三类防雷考虑低压配电系统的接地型式采用系统房屋内所有的金属管道机架金属设备外壳和电气设备的在正常情况下不带电的金属外壳均应按上述系统做接零保护各屋面应设避雷网引下线暗设防雷接地电阻不应大于0所有建筑物电源入户处均应做重复接地接地电阻不应大于0重复接地和防雷接地可共用接地装置2电讯本工程弱电设计内容包括电话通讯宽带网火灾自动报警及联动控制系统场区在信息楼内计算机中心设总机室安置自动电话交换系统一套总机室宽带和电话配线架空引出内线外线分别行至单体建筑宽带或电话组线箱然后敷设到各需要岗位根据《建筑设计防火规范》《火灾自动报警系统设计规范》有关规定在有关建筑物内的重要部位设防火区按防火分区安装烟温探头在走道入口设报警按钮警笛当火警信号送至消防控制室发出灭火指令信号切除有关非消防电源鸣警笛消火栓按钮启动消防泵消防控制室还设有与区消防队的直通电话三采暖通风1设计依据《采暖通风及空气调节设计规范》《建筑设计防火规范》 年版2通风工程本项目各建筑物内均以自然通风为主机械通风为辅卫生间和浴室设排气扇四空调所有房屋都采用分体空调以尽量节约用电第六章企业组织劳动定员及人员培训一企业组织机构1组织机构项目由建通物流有限公司负责组织实施实行董事会领导下的总经理负责制自主经营公司设总经理1人负责全面工作下设各业务科室及行政管理科室具体负责公司的各项工作2工作制度该项目全年作业天数36天0人员年工作日25天1行政管理实行单班制仓储区三班制每班工作8小时二劳动定员本着务实高效精干的原则在满足项目生产经营和管理需要保证项目顺利进行的前提下合理设置劳动定员初步拟定公司人员58名第七章环境保护与劳动安全卫生第一节环境保护一建设地点环境现状1四邻环境现状拟建地点位于镇江东新区周围没有大的污染源大气及土壤环境现状良好大气土壤的自净能力较强2拟建地点大气土壤环境现状镇属温带季风气候大气环境质量较好土壤纳污能力强二主要污染源及污染物1污染源及污染物概述本项目主要污染源为清洗废水和生活废水及产品废料以及机器运转发出的噪声2国家和地区相关环保标准《污水综合排放标准》《工业企业厂界噪声标准》三类标准《大气污染综合排放标准》三项目污染治理方案1废水治理与综合利用本项目污水主要为清洗废水成分主要是泥土基本无有害物质可与生活废水一起及生活污水经化粪池处理后达标排放2噪声治理噪声主要产生于泵冷冻机及冷凝风机泵及冷冻机采用单独房间隔离同时在设计中选用优质低噪设备并采用减震基础在产生噪声的厂房内壁涂敷吸声材料选用隔音门窗在冷凝风机进气口安装消声器经过以上降噪措施后可满足 的要求3固体废弃物的治理本项目设两个固定垃圾箱由市政环卫负责清运不会对当地环境造成污染4绿化美化环境场区绿化是环境保护的重要措施之一也是项目文明建设的重要标志是项目规划设计中不可缺少的组成部分本项目将充分利用原有条件选配良好的树种和植物对场区进行绿化绿化的重点以场前区道路两旁和建筑物周围等空地为主采取乔灌木和乔灌木与绿篱搭配草坪与花卉相间的形式美化场区平面并利用绿化植物改善环境为职工创造优美舒适的生产生活条件促进企业生产发展第二节劳动安全卫生一项目概述本项目主要为现代物流中心项目其设计依据为1《中华人民共和国劳动法》2《中华人民共和国清洁生产促进法》《工业企业设计卫生标准》《工业企业厂界噪声标准》二职业安全卫生主要措施1生产设备均制定安全操作规程使工人做到有章可循同时按规定配备必要的安全防护用品所有危险区域均设有危险标志和防护措施2实验室内装有空调保证室内的温度湿度要求和空气清新3在建筑装修上采取隔声设计设置隔声门窗车间内墙使用吸音材料作吸声处理4对产生的废料等设专人及时清理保证生产环境清洁卫生第八章消防与节能第一节消防一设计依据《建筑设计防火规范》 年版《建筑灭火器配置设计规范》二项目概述项目属现代物流实施地位于镇江东新区三消防措施1总图各建筑物间距均大于 道路呈环状主干道为副道为有较大面积空场可用于消防回车2建筑结构仓房等建筑物耐火等级二级各建筑物内疏散通道间距小于25并在醒目位置设有安全标志3消防给水场区内设有消防管网水压 消防管网设有室外消火栓多套与市政管网相联并设置相应消防栓干粉灭火器等室内消防设施可满足消防要求4车辆区设灭火砂池两个每个体积不小于20立方米第二节节能一设计依据1《中华人民共和国节约能源法》2国家标准《综合能耗计算通则》二设计原则根据国家有关能源政策和法规因地制宜选择能源种类品种与质2充分挖掘潜力结合企业具体情况尽可能做到能源综合利用三指标1本项目用电 2万度年折标煤80吨02本项目用水300立0方米年折标煤20吨3项目综合能耗82吨0标准煤年四节能措施1使用新型节能灯具水泵加装变频系统节约电能2配电室安装低压电容补偿器提高功率因数3所有设备均采用国家规定的节能产品4完善水电汽等各级计量仪表以利于节能和生产管理第九章项目建设期管理一实施原则与步骤一项目的实施首先应符合国内的建设审批进度同时要积极创造条件保证各项建设费用的落实二成立公司下属的项目部负责项目实施的组织协调和管理工作三设项目经理作为项目的法人及用户代表项目实施进程中的决策指挥执行以及对外谈判与联络等均由项目经理负责经理向公司负责公司对项目经理进行监督检查四在项目实施过程中公司作为项目执行单位应与项目的设计供货施工安装等履行单位签订相关合同履行必要的法律手续按照国家的有关法律法规执行五与有关项目履行单位协商制定项目实施计划并于履行前通知有关各方二组织机构与分工为了确保项目的顺利进行由主管部门领导参加组成工程筹建小组专门负责项目的组织协调领导工作由领导小组负责组建工程项目部作为项目执行单位全面负责项目的具体实施工作拟聘请有关专家担任项目的技术顾问配合项目进行重大技术问题的咨询与决策项目部下设三个职能部门一资金部负责项目的财务计划和实施计划安排与项目履行单位办理合同协议以及资金的使用收支手续二综合部负责行政工作以及与项目履行单位的接待联络等项工作负责项目技术文件技术档案的管理主持设计图纸会审处理有关技术问题以及组织职工的专业技术培训等工作三工程部负责项目的土建与安装工程施工施工进度与计划安排施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作项目设备材料的订货采购保管调拨等项工作第十章项目实施进度为使本项目尽快建成并投入使用项目批复后应尽快委托有关部门进行初步设计和资金落实同时做好设备考察和订货工作并对工程建设实行招投标同时为确保工程进度和建成运营后达到预期效益应合理安排工期做好市场开发和管理人员的培训工作根据项目进展情况预计批复可行性研究报告后项目从前期准备工作到竣工验收投入使用共需2年时间整个项目实施进度安装见下表本项目建设期预计两年具体实施进度见下表项目实施进度表序号项目 200年7 200年8200年910 11 412682 10124628 10121 前期准备2可研编制及审批3场地勘测及平整4施工图设计5土建施工 -6装修工程7设备安装8竣工验收第十一章投资估算第一节投资估算一估算范围本项目的投资估算范围包括县现代物流中心项目建设所需建筑工程费用其它费用预备费及建设期利息等二估算依据1中国轻工总会颁发的《轻工业建设项目投资估算办法》2浙江省建筑工程消耗定额3浙江省安装工程消耗定额4有关行业规范规定标准5建设单位提供的有关基础数据资料三编制说明1建筑工程费用建构筑物估算价值主要依据当地有关类似工程造价及浙江省建筑工程消耗定额估算2设备及仪器购置费主要依据设备生产厂商提供的设备报价资料参照国内外近期市场询价确定本项目设备价格中包含安装调试费3土地征用费项目拟征地85亩每亩征地综合费用按6万元计4其他费用按照国家行业现行投资估算有关规定和项目实际情况计取5预备费基本预备费取工程费用和其它费用之和的4涨价预备费根据有关规定免列6建设期利息按3-年5期贷款期限计年利率取8四总投资估算1工程固定投资估算本项目建筑工程费估算采用单位建筑工程投资估算法经测算计

万0元其中土地费用万0其它费用划总投资286万0万0元其中土地费用万0其它费用划总投资286万0配套费用2容如下一土地费用1土地征用2土地整理二前期费用1规划放样费2地基勘探费3设计费4施工图审查费5基础设施配套6白蚁防止费7教育配套费8质量监督费9墙改基金10散装水泥专项基金三建设工程费用1土建费用2室内装修费用3水电弱电等60四配套工程费用万0不可预见费用20万0具体内万元515TOC\o"1-5"\h\z万元 510万元 5万元415万元 4万元 12万元万元 4万元270万元 8万元 42万元88万元32万元 10160万0元550 228万元332兀元元元元2万8元6兀元元元元2万8元6元电水万元2万元1道路与铺砖万元2绿化工程 万元3电力工程 万元4室外进排水 万元5围墙和大门 万元五其它费用 万元3501工程监理 万元2工程招标及代理 万元3防雷费 万元4建设期利息 万元六不可预见费用总造价4 万元2流动资金估算项目所需流动资金采用详细估算法估算经测算本项目所需流动资金30万0元全部计入项目总投资第二节总投资估算汇总及构成经估算本项目总投资为490万0元其投资构成见表104表104项目总投资估算汇总表序号费用名称投资额占项目总投资的比例1建筑工程费286万06652土地费用51万51203前期费用41万5964配套费用26万0615其它费用35万0824不可预见费20万0465流动资金30万615项目总投资4900该项目总投资490万0元包括流动资金30万0元第二节资金筹措及使用计划一筹措方案项目总投资490万0元所需资金拟申请政府贴息贷款100万0元其余390万0元由企业自筹包括申请银行商业贷款100万0元二资本金本项目资本金290万0元占总投资的59由1企业自筹解决所占比例符合国发［1996号］文3《5国务院关于固定资产投资项目实行资本金制度的通知》要求三银行贷款使用计划项目建设期2年根据项目实际进度第1年借入政府贷款和银行贷款各50万0元第二年借入各50万0元完成全部银行贷款使用四资金使用计划项目建设期2年投产期2年根据项目进度计划第1年拟投入资金200万0元第二年投入260万0元流动资金于投产期第一年投入20万0元第二年投入10万0元第十二章经济评价第一节财务评价一评价原则和方法项目财务评价按照国家计委建设部颁发的《建设项目经济评价方法和参数》第二版现行国家电子行业建设项目可行性研究报告编制内容及深度所规定的原则和要求进行以工程投资运行管理费用生产成本等作为项目的成本费用进行评价以此作为判断项目财务可行性和经济合理性的主要依据二建设期和计算期本项目计算期12年其中建设期2年经营期10年经营期中含投产期2年三经营收入经营税金及附加估算1经营收入估算生产负荷考虑到该项目仓储经营有一个过程投产后第1年经营负荷确定为70第2年经营负荷90第3年开始达到满负荷运转正常年仓储量为1万吨经营价格货运收入按年运额3亿元人民币计算利润按交易额的3计算年收入约90万0元仓储收入根据当地仓储市场价格平均值本项目货物仓储费确定为元吨・日每吨货物年仓储费 元按的负荷率计算另外还有交易区独立门面出租收入电子商务平台会员收入货运收入写字楼出租收入计算程序见经营收入和税金估算表经营收入经测算正常年经营收入220万0元2经营税金及附加估算本项目应缴纳经营税城市维护建设税及教育费附加按照国家有关规定实际税赋为经营收入的5城市维护建设税和教育费附加分别按增值税的7和3计取经计算正常年经营税金及附加为45万元四经营成本费用估算本项目正常年总成本为73万6元经营成本为51万7元成本估算构成如下1日常性支出和工商管理费本项目日常性支出约占当年收入的2约为42万元2燃料动力价格根据消耗指标并按当地实际价格计算共计13万4元3工商管理费产品交易工商管理费根据有关规定按项目经营收入的1计取共计21万元4职工工资及福利费工资按每人每年180元0计0职工福利费按工资总额的14计取本项目定员58人经计算正常年工资福利及保险费共12万0元5折旧与摊销折旧按平均年限折旧法计算项目固定资产投资430万0元形成固定资产价值350万0元房屋设备折旧年限分别为30年和20年年折旧费为11万0元残值率为4无形资产和递延资产摊销年限按5-1年0平均摊销年摊销费第1-年5为80万元其余年份为70万元6修理费修理费按折旧费的10计取每年16万元7管理费用按经营收入的1计取年需21万元8利息支出生产期发生的长期借款和流动资金借款利息计入利息支出五利润及分配正常年税前利润为128万9元按有关规定本产品所得税按免二减三正常年按15计税企业发展基金储备基金福利按5计取六财务盈利能力分析根据《财务现金流量表》可以分别计算出全部投资的以下几项财务评价指标项目税后税前财务内部收益率2202358财务净值现ic12万元8781289投资回收期含建设期63743财务内部收益率税前税后均大于行业基准收益率财务净现值均大于零说明该项目盈利能力满足了行业基准最低要求在财务上是可以接受的投资回收期小于行业基准投资回收期这表明项目投资能按时收回七清偿能力分析还款资金来源是可用于还款的折旧费摊销费和企业税后利润等经计算本项目借款偿还期为42年4不含建设期2年项目资金平衡能力较强八盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点BEP为年固定总成本BEPX100年销售收入-年可变成本-年销售税金及附加41计算结果表明该项目只要达到设计生产能力的41时即可保本第二节财务评价结论从上述财务盈利能力分析看各项财务评价指标较好借款偿还期能满足贷款机构要求从敏感性分析看项目具有较强的抗风险能力因此从财务上讲该项目是可行的结论与建议第十三章结论与建议第一节结论一县作为浙皖赣三省七县交界区有一定的物流需求镇更是该区域焦点建设物流中心是很适宜的二投资方为民营企业主有一定的实力和经验有能力做好这一项目三项目社会效益显著经济效益明显选址适宜各方条件具备四项目建设符合国家产业发展规划符合国家发展政策投产后能够充分发挥辐射区的人力资源优势调整产业结构促进企业经济健康协调可持续发展第二节建议一要充分利用政府给予项目的优惠加快项目的建设速度待项目批准后抓紧进行项目的设计工作二要进一步落实项目的资金以确保工程的建设进度三要严格按照基本建设程序办事认真实行项目法人责任制招投标制和建设监理制对工程的投资进度和质量予以有效控制四要切实加强项目建设的监督检查和管理专项资金必须做到专款专用确保工程质量和资金效益小产权房并不是一个法律上的概念它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓目前通常所谓的小产权房也称乡产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产所以小产权其实就是乡产权它并不构成真正法律意义上的产权说的再直白一些小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房目前的小产权房乡产权房有两种一种是在集体建设用地上建成的即宅基地上建成的房子只属于该农村的集体所有者连外村农民都不能够买另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的和一般意义上的商品房相比小产权房没有土地出让金概念也没有开发商疯狂的利润攫取所以小产权房的价格一般仅是同地区商品房价格的13甚至更低这是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因法律属性那么乡产权房的法律属性如何其究竟是否合法能否购买或转让首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续其就是合法建筑法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的因此并非只要是乡产权房就是非法建筑其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突才让人误认为是非法建筑既然是合法的那么乡产权房是否可以购买和转让呢根据《中华人民共和国土地管理法》的规定农民集体所有的土地的使用权不得出让转让或者出租用于非农业建设而农村宅基地属集体所有村民对宅基地也只有享有使用权农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护也就不能办理土地使用证房产证契税证等合法手续由此可见乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的但这并不是说乡产权房就不能转让而是说其转让或销售的对象是有限制的只能在集体成员内部是可以转让置换小产权和大产权1全部产权大产权国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定凡按市场价购买的公房购房者能够拥有全部产权市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格国家和地方政府不予压低和抬高随行就市任由买卖双方商定只要双方能接受即可成交按照市场价购得住宅的房主也就拥有了住宅的各项支配权利也就是拥有了房屋住宅的占有权使用权收益权和处分权在这房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的只不过是二者的提法有所不同相对