新疆退役军人创业孵化基地项目申请立项可行性论证报告

“文殊院”建设工程投资可行性争论报告第一章工程总论一、工程概况18.62279.3015.34万平方米用地上规划总建筑面积为32.0527.2019.30〔17.05BC，地上居住办公用房建筑面积7.90〔其中含1万平方米的公共配套设施建筑面积4.85C3、C5、C73.28〔49.2，用于拍卖。二、投资可行性争论依据〔成都〕尺度地产营销对“文殊院”工程进展工程可行性争论评估工作，并提交投资可行性争论报告用于工程银行贷款，其主要争论依据如下：123456、成都市有关房地产开发、销售的法规政策；价表》及相应的取费标准；8、国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收治理条例；9、托付方供给的相关资料：102023202311、其他相关资料。三、投资可行性争论假设前提和限制条件1、本工程土地使用权能合法取得；且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提；2、本报告设定的最高最正确使用用途能够最终通过规划部门的认可批准；3、政府对周边商业效劳设施、根底配套设施有整体规划；4、本工程建筑设计功能完善、布局合理，配套设施完善、适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求；5、本工程地质状况较好，工程建设能按打算顺当进展；6、本工程单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，工程综合验收能顺当通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收，工程能准时交付使用;7、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持良好的进展趋势，没有较大波动；8、托付方供给的资料合法、真实牢靠。四、工程投资可行性争论结论〔一〕市场分析结论依据对“文殊院”建设工程的综合分析得知：该工程的开发建设具有文化内涵、区的产品符合市场需求，工程开发建设可行。状况〔包括实物形态、档次等。在充分考虑影响工程价格的假设干因素和将来变动趋理，对开发完成后的该工程各类房屋的平均销售单价进展了推想。商业用房：15000元/㎡〔平均价格〕住宅及综合用房：4500元/㎡〔平均价格〕：2280元/㎡〔按本钱价格出售〕〔二〕财务评价结论32505039608.557517877.75万元、19508.6925万元，共计上交税金37386.4425万元。总投资利税率：23.83%,总投资净利率：15.97%,销售利税率:11.50%,销售净利率:12.16%.综上所述，工程在市场和财务上是可行的。其次章投资环境与市场分析一、成都市经济、房地产市场进展的宏观环境〔一、成都将在中国经济进展中的作用1、在中国经济幅员上，消灭了三大城市圈：大北京、大上海、大广州。这三个期内，仍将担负中国城市化领头羊的角色。2、流域经济带则如同一支利箭，张弓搭箭，将确定中国经济整体均衡进展的格局。大北京城市圈大北京城市圈长江流域经济带大上海城市西部的致动点、发力点“1”在哪里？大广州城市圈3要实现中国整体均衡增长与可持续进展，关键在中西部的崛起。西部的整体进展，关键还在城市，特别是大规模城市经济圈的拉动。4、在这个引弦蓄势的格局上，幅员广袤、进展滞后的西部亟需中心城市作为发“3+1”的中国区域城市经济进展的格局呼之欲出“3+1”格局的“1”能消灭在西部！5、这是历史赐予的一个巨大的天时！以重庆和成都为两极的长江上游〔成渝〕城市经济圈最有可能成为：启动西部大进展的龙头，取得进入“3+1”格局的入场券。6成都市一届市委市政府的战略目标也确定为：建设国家级区域中心城市,担当成渝经济圈的领导角色,推动“3+1”格局的真正形成！〔二、成都经济进展地位和主要城市的比较〔GDP〕1870.8持去年第四的位置；2023十三个副省级城市十三个副省级城市GDP状况GDP40003466.63350017.3增长率20181515.915.117.230002860.511515.315.213.513.5250014.520921312.120231870.81780.31769.91662.41632.61576.215001414.81367.8940.41000760.1250001614121086420广州深圳杭州成都青岛宁波武汉 大连南京 哈尔滨 济南西安厦门GDP国内生产总值〔亿元〕 增长率〔%〕城市人口进展状态：2023年成都市年末总人口1044.3万，仍居首位，比去年增长15.82总人口数〔万〕总人口数〔万〕十三个副省级城市年末总人口状况12001044.31000954.3800781.19725.19720.68716.6642.78600582.6572.23560.16549.07400200158.84146.760成都 哈尔滨 武汉广州青岛西安杭州济南南京大连宁波深圳厦门总体实力位居第四位，其相对进展速度与西安并列排第六位；总额总额十三个副省级城市社会消费品总额状况16001494.27增长率1816.3140015.815.9 1614.415.6120014121312.7100012.412.41312853.9911.68009801.77771.510600624.2600.24587.52568.458533.2521.5512.2440 6400230.344200200广州 武汉 深圳 成都哈尔滨南京 杭州 大连 济南 宁波 青岛 西安 厦门总额〔亿元〕 增长率〔%〕第四位，其相对进展速度排列第六位；十三个副省级城市城乡居民储蓄余额比较十三个副省级城市城乡居民储蓄余额比较储蓄余额40003727.33增长率30350025.224.125300021.922.5322.8721.95250012199.4520.821.32019.0317.9917.820231589.96149414.43151500101000 758.4500397.16500广州 深圳 杭州 成都 大连 武汉 南京 西安哈尔滨宁波 青岛 济南 厦门居民储蓄余额〔亿元〕增长率〔%〕后，保持倒数第三位，但其相对进展速度位居前列，居第七位；十三个副省级城市实际利用外资状况十三个副省级城市实际利用外资状况利用外资数量6050.425040.1493.385.14068.830.6456.630增长率1009080706050402022.11377.6217.2712.912.432610.0925.31015.511.810.12.712.602.94.43020100深圳 青岛 广州 大连 武汉 宁波 南京 厦门 杭州 济南 成都哈尔滨西安实际利用外资〔亿元〕增长率〔%〕收入水平处于中下游，城市居民的收入状况还有待于进一步提高；十三个副省级城市居民人均可支配收入状况十三个副省级城市居民人均可支配收入状况人均可支配收入3000025935.84增长5142023012.711.3121110.11500014277129159.8128989.5109.1115718.491101396417.481000091018524.527892.77.977486445000200深圳 宁波 厦门 杭州 广州 济南 南京 青岛 成都 大连 武汉哈尔滨西安城市居民人均可支配收入〔元〕 增长率〔%〕固定资产投资状况：成都市固定资产投资位居第五位，其相对进展速度排第八位；固定资产投资固定资产投资十三个副省级城市固定资产投资状况1400增长率7012001157.771006.1858.2601000954.04946.4954.686350837.680041.6340645.0637.860030.7506.9504.94793024.840020.122.943620.715.52014.7244.6113.1200 1000广州杭州南京深圳成都宁波青岛武汉大连济南西安哈尔滨厦门全社会固定资产投资〔亿元〕 增长率〔%〕〔三〕成都市房地产市场进展的宏观环境成都市是我国西部地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通信枢纽，四企业多把西南区总部设在成都，借以辐射西南地区。2023年成都市规划部门制定和推出“中心城向东向南进展规的竞争力气。2023年百强城市综合实力排名第112023年市辖区地区生产总值超过200亿元的百强城市到达68个，其中，上海、北京、深圳、广州、天津、南京、大连、杭州、沈阳、哈尔滨位居百强前十位。二、成都市城市总体规划成都作为四川省的政治、经济和文化中心，工业齐全，是中国重要的粮油和农副度进展，市容、市貌发生了较大的变化。〔一、城市进展战略施，引导城市向东部、南部进展

式”进展为疏密结合的“扇叶式”布局。的概念，形成“一主七卫”〔市中心及７个外围片区：都片区、青白江片区、龙泉片区、华阳片区、东升片区、温江片区、郫县片区〕的都市区格局。中心规划占地面积3.59平方公里，规划建筑面积达460万平方米。南部区以城南副中心为核心，主要进展商务、行政办公、商贸金融、生态居住及高技术产业。东部区规划面积76平方公里，定位为以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能居住”排在了首要位置。东部区凭其独有的环境优势，将成为一个绿色的区。“井”字形道路：东城根街、红星路、华路、滨江路〔中心区快速交通路网环状道路：内环路、一环路、二环路、三环路、外环路；放射状道路：成绵、成渝、成南、成雅、成邛、川陕、成仁、老成渝等。〔二、成都市向东向南进展规划1、进展规划向东进展A、总体格局承受带状形式，即连片进展，以充分利用台地及道路、供水等根底设施。主要依〔即“四横〕重点进展十陵、洪河、大面、龙泉、同安五个片区，其中十陵地；同安镇将是成都市重要的大路口岸。B、主要工程〔非根底设施局部〕东大街改造东部城市副中心文化居住区百工堰山水公园沙河整治向东进展根底设施城市向东进展，依托“四横三纵”的干线系统。四条放射线分别为成渝高速路、驿都大道〔老成渝路、成洛大道〔成都—洛带大路〕及成龙大道〔成都—龙泉驿交通性主干道。通过四条放射线的建设使东部片区与中心城市严密联系起来。而三环路、〔成环路〕“三纵”的建设又使得东部片区与成都市的各大路干线、航空港、火车站有便捷的联系。向南进展A、总体格局三环路、外环路〔即“五纵三横”道路交通系统〕重点进展高区、华阳和牧马山旅游和充分的进展后劲。城市总体规划确定在站南组团形成城市南部副中心。B、主要工程〔非根底设施局部〕国家级成都高技术产业开发区内贸部南站贸易区建设工程南站体育公园琉璃场柳江工业区南部城市副中心府河延长整治向南进展根底设施城市向南进展的道路骨架可归纳为“五纵三横”。“五纵”为锦华大道〔成都—〔红星路南延线、天府大道〔人民南路南延线、元华大道〔元华路〕及高大道。“三横”为盛丽大道〔站前路、三环路和外环路。城市向南将依托五条纵向道路轴向开发，流淌进展。三、成都市房地产市场总体进展状况成都市房地产已成为成都市经济进展中最为重要的产业之一。2023年成都城镇居/78.6245.4324.22023966.3530%20%的增长。〔含郊区县〕1018.27的根本格局已经形成，市场步入一个良性进展的轨道。〔一、近期成都房地产市场的根本状况〔主要依靠银行贷款转向主要依靠企业自身力气和市场力气的自主型进展投资形式，而在销售方面也保持原有规模稳步扩大。日趋活泼，特别是自2023年银行承受二手房按揭以来，有力地推动了房地产业及其他相关产业的进展。目前成都市房地产市场整体的特点为：为习惯，以及竞争对手的状况。住宅产品在房型、户型、面积、质量、功能等内在品质方面越来越趋向市场细分的和外在形象。要集中在郊区，尤以华阳、龙泉、温江为大盘较密集的区域。共性化工程越来越多，的房地产营销概念不断消灭。投资需求促使城市区城性商业、产权酒店、小户型等工程日益增多。温。旧城改造成果显著。随之提高，符合环境需求、满足二次置业的产品的市场前景渐渐被看好。〔二〕成都房地产进展形势的趋势推想政府的三大工程改造及相关规划方案，将进一步促进近期房地产产品的消费力度；20房地产开发投资任重道远。1、城东区域由于当前的住宅类消费主流已移至城南、城西方向，待西部热点区域的开发进入高潮，价格上扬，或者开发量的削减，则城东的开发、消费高潮才会正式降落。22.2210条支流所辐射的区域的房地产价格。1502.95平方公里的土地进入房地产开发。2、城南区域流向西南、正西方向转移。虽然从目前表现来看，城西、城西南片区的三环路区域的整长期。带的华阳、中和等板块的房地产市场带来回暖、升温的契机。3、结论工程的整体价值的提升。四、成都旧城改造工程各大板块概述〔一〕与文殊院片区旧城改造工程同期进展的其他旧城改造板块概况综述区改造工程、大慈寺片区改造工程、东大街片区改造工程。形成的片区主题、商业业态还是固定消费群体量等方面都有明显的优势。后的大慈寺片区将消灭历史文化保护与商业结合、并重的局面。东大街片区原为灯具一条街，曾有过“金融一条街”的定位。由于改造后的东大街更要面对市场的培育与选择。〔二〕文殊院片区自身特点该片区具备鲜亮的历史文化特征，改造地块的总量较大，但个体地块的体量又较小。1、属目前旧城改造中市场脉气最弱的板块文殊院处于城北区域，而城北板块是目前成都房地产开发中市场脉气最弱的板块。〔主要是桐梓林区域及棕树区域中档价位、品质的楼盘，城西的品牌效应也开头突显，与城南形成两雄并峙的局面。城与其他同期的旧城改造中大规模历史文化保护区相比，大慈寺片区接壤春熙商圈，靠近市中心，相临人民公园，周边区域无论商务办公或居家住宅都较文殊院更佳。2、片区宗教文化特征与传统的商业、住宅业相冲突圈可以依靠的问题。与住宅开发冲突的问题〔5。发限高，更加重了开发的本钱问题。实际操作难度较大。3、结论进展特色化开发，将是整体盘活文殊院片区的最正确途径。五、成都城区内旅游景点及相关经济圈分析关的旅游经济圈进展分析，并以此为文殊院片区改造方向的供给支持。〔一〕武侯祠经济圈期的贵重文物，其价值主要表达在历史文化遗迹的保护方面。了效劳于大型旅游群体的酒楼〔11.4%、特色小吃店8.6%锅店4.8%、宾馆〔1.9%、茶坊〔3.8%、银行〔2.9%、消遣场所〔1.9%、古玩市场1%、各种生活配套等。详见下表。武侯祠周边商业业态分布表序号业种类型业种数目百分比(%)1服装1615.22酒楼1211.43小吃店98.64火锅店54.85办公用品(文具)43.86茶坊43.87美容美发43.88市政配套43.89中餐馆43.810茶叶店32.911副食干杂32.912汽车专卖店32.913体育用品32.914银行32.915宾馆21.916冲印彩扩店21.917商场21.918水果店21.919五金21.920烟草专卖21.921药品21.922消遣场所21.923浴足保健21.924布艺11.025超市11.026车辆修理11.027房屋中介11.028古玩市场11.029旅行社11.030烧烤11.031书店11.032网吧11.033诊所11.0合 计105100.0求，实现了景区周边商圈与景区旅游资源相互支撑，相互促进的良性循环。社追求利润最大化的目标存在冲突。〔二〕杜甫草堂经济圈是成都城区内除武侯祠外旅游最红火的景区，是成都旅游的亮点之一。6811.8%，茶其余主要为各种生活活配套。详见下表。草堂寺周边商业业态分布表序号序号12业种类型酒楼茶铺业种数目86百分比11.88.83中餐馆57.44冲印彩扩店45.95服装45.96火锅店45.97旅行社45.98宾馆34.49美容美发34.410小吃店34.411办公用品(文具)22.912超市22.913副食干杂22.914烟草专卖22.915银行22.916浴足保健22.917保险公司11.518布艺11.519茶叶店11.520车修理11.521打印11.522典当行11.523古玩市场11.524市政配套11.525书店11.526书画字画11.527音像用品11.528消遣场所11.5合 计68100.0武侯祠一样，杜甫草堂同样存在门票价格较高的问题。化与地方文化全面代表的名片。〔三〕宽窄巷子片区3游文化街区。古建筑的维护等都还处于自然状态，尚未结合区域内古建筑的保护形成实质性的商业纷破墙开店，宽窄巷子的古建筑正在日益消逝。宽窄巷子的保护已经迫在眉睫。〔四〕大慈寺片区大慈寺位于成都市东风路一段，古称“震旦第一丛林”，成都著名古诗。据记载，等地都有佛教信徒前往。96楼、阁、殿、堂等85241591艺术宝库。大慈寺历经兴废，屡次毁于兵火。现存建筑有天王殿、观音殿、大雄殿、说法堂、要佐证。〔五〕文殊院片区合形成相关的旅游商业圈，不能满足现代旅游景区进展的需求。〔六〕小结成都——四川的省会城市，也是四川的政治、经济、文化中心。随着被称为“无烟巨大能量。作为中国西部门户的成都，80年月即被列入中国历史文化保护名城的行列，而多是西部旅游市场的迫切需求。第三章 “文殊院”工程分析一、工程概况“文殊院”工程位于人民中路旁的成都市文殊院历史保护片区作为成都现代旅游休闲中心RBD的重要组成局部，与传统城市商务中心CBD相融合。依托省级重点文5.73公顷，形成东至北大街、草市街，南至白家塘26.53公顷，将打造成为城市旅游休闲的顶级消费商圈。方米用地上规划总建筑面积为32.0527.20商业建筑面积为19.30万平方米〔其中17.05万平方米为B代号地块上建筑物，其余为C代号地块上的商业建筑7.90〔其中含1万平方米的公共配套设施建筑面积4.85C3C5C7三宗地共3.28万平方米〔49.2亩，用于拍卖。具体规划指标见下表：工程用地平衡表1B21.481.822700053%2030%2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821202361%1028%本区域共4B5商业2.371.273000056%1529%设停车位5B61.831.482700065%1525%850个6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%1.255.67000070%18%本区域共0.781.621260023%2450%设停车位14A215C616合计地块用地性序号地块用地性序号编号 质用地面积〔公顷〕容积率地上建筑面建筑建筑限〔平方米〔米〕绿地率车位配比8911C1C2C4商住、综合1.060.450.8215.341.781890025%2450%536个停车场该范围共设地——27202318461846个。二、工程所处区域因素分析〔一〕青羊区区域位置、经济特征、经济进展趋势分析常住人口约46万人。区内高等院校、科研院所云集，职业教育、根底教育水平较高，会2023114.86亿元。青羊区还是成都市重要的商品集散地，专业一条街众多，尤以电讯一条街最为著名巨大的商业时机。全区2023年社会商品零售总额到达77亿元。草堂、青羊宫、文殊院等名胜古迹。大、交通兴盛、信息通畅。2023年—2023年青羊区各年度经济指标分析单位：万元2023年2023年2023年国内生产总值114860613012851501552第一产业497945759698其次产业310143361845437952第三产业8334849348651053902〔资料来源：成都统计年鉴2023-2023〕用房和文化消遣设施的需求会随之增长。〔二〕青羊区区域交通状况大道及一环路、二环路、三环路将区域内连接成便利的城市道路网络。将聚拢消费人流，是开发商业物业的抱负地段。〔三〕城市根底建设改善〔四〕工程所在区域政策环境面挖掘和再现。价值的开掘与保护等一系列任务。目前，该工程所处区域无论从现实的宏观政策、进展状况、经济特征、进展趋势、住物业较为抱负的地段，投资商业物业前景较好。〔五〕工程所在区域的文化环境1、宗教文化佛教传入中国后，经过初传、开拓、传播等阶段，渐渐与我国的传统文化相溶合，58史上的大宗派，也是中国佛教独有的宗派。成都唯禅宗独霸,成都的文殊院在宗教界有较高的地位，古有“上有文殊、宝光，下有金山、超群”禅宗四大丛林之说，文殊院通过“五化”改造后，将进展成为“文化型、园林式、多元化功能的国际寺院”。1400年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面积11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、说法堂、藏经楼庄重肃穆，古朴宏敞，为典型的清代建筑。寺院始建于隋唐〔公605年，以康熙年间最为兴盛，康熙帝御笔“空林”二字，钦赐“敕赐空林”御印一方，康熙帝墨迹至今仍存院内。院内300余尊佛像，观 音大士像为青铜铸造，可称雕塑精品。护法光九年〔1829年〕第七代方丈本圆用青铜翻砂而成，工艺精细，童颜神态，表达了“童子相貌，将军威仪”的风度。还有一尊列为“空林八观之一”的缅甸和尚于民国11年〔1922年〕历尽艰辛，步行募化到缅甸请回的。贵重文物佛经文献上万册如院僧先宗等3人于每日早晨刺舌取血书写“舌血经书明神宗的田妃绣的千佛袈裟清杨遇春长女以自己头发绣制的水月观音院内所藏唐僧玄奘顶骨尤为贵重，因成都是唐僧的受戒地。中国第一都市禅林精神中心，不但有文殊院传统的“中国四大丛林”之一、全国十大佛教禅院之一。文殊院的佛教文化在全国乃至国际上都有重要的影响。曾经出了四位世界著名高僧。有“中国第一比丘尼”隆莲法师修行处爱道堂，隆蓬法师蜚声中外，曾有泰国、斯娘娘庙、椤伽庵、会庵堂、五岳宫等近十个寺院，形成名副其实的宗教文化大观园，是全国唯一的都市禅林。2、城市文化成都以历史悠久、文化浓郁、风光秀美、景点众多而著名于世多彩之都10名传遐迩。美食之都成都“美食之都”的独特魅力吸引了多方游客，名扬世界的川菜首当其冲，50002330漫情怀。休闲之都流和时尚。3、旅游文化要的旅游城市，名胜古迹中外著名，人文景观172处，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、色。全省旅游外汇收入突破2746.2%的国游外客并以每年13%了300万人次。三、工程自身因素分析〔一、工程所处地理位置、商业区位1.50.5火车北站约1.5公里，属于成都市2023年8月7日公布的成都市基准地价住宅三级、商业二级地段。据调查显示，文殊院周边商业业种共有42种之多，近270家,总经营面积达11000多平方米。〔二、工程所处区域交通便捷度：1、公共交通状况：工程所在区域内有16、99、64、75、302、1、55、33、73等多1.51.2对外交通格外便利。2、道路通达度：工程所在区域内有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大多条路、街、巷分布，道路等级和路网密度较高，道路通达状况较好。的交通为该区域内居民的生活、工作、出行带来了便利。〔三〕自身文化底蕴化功能的国际寺院”。和成都市的佛教协会所在地。1703年，康熙皇帝亲笔题写了“空林”匾额一块赐给文殊院，因此又名“空林堂”。文殊院占地82亩，坐北朝南，殿宇五重，布局严谨。进山门往里走依次是天王殿、1902，雕饰精巧。文殊院是佛教文物荟萃之地，其中珍藏有唐玄奘的头盖骨残片。四、文殊院片区客观条件打算了其进展的根本方向文殊院片区地理位置处于城中心北侧且拆迁本钱高假设将其作为常规工程 发〔土地整理后由开发商自行开发，则将受城北房地产经济萎缩的影响，无论是开发何种类型的物业都将面临本钱难于收回或回收期过长、利润额低于市场平均利润率，甚至无法持续经营。中国的城市旧城改造中，还有三个经典的案例，即南京夫子庙及上海 天地、上海城隍庙关于这三大片区中启动方式及经营模式的探讨已经很多总结起来主要表面：规模化开发、综合性经营、特色化营销。而其启动的根底也是相像的：即改造的片区具备可以深挖历史文化、地缘文化，在区域内有相当的代表性。假设将文殊院片区的文化特征及地理位置与上海城隍庙及南京夫子庙进行横向比较具备同样性质的地方旅游代表区域。游商圈，实现了片区价值的提升。模更大，更具特色的旅游片区。五、工程最高最正确使用用途定位规划绿地率等规划指标。院配套的商业用房及高品质住宅。3、工程所处历史文化地位、内涵，景观较好；道路通达度较好，对内对外交通便技术上可能、经济上可行、价值最大化的前提下的最高最正确用途规划：方米用地上规划总建筑面积为32.0527.20商业建筑面积为19.30万平方米〔其中17.05万平方米为B代号地块上建筑物，其余为C代号地块上的商业建筑7.90〔其中含1万平方米的公共配套设施建筑面积4.85C3C5C7三宗地共3.28万平方米〔49.2亩，用于拍卖。具体规划指标见下表：工程用地平衡表地块用地性地块用地性序号编号 质用地面积〔公顷〕容积率地上建筑面建筑建筑限〔平方米〔米〕绿地率车位配比1B21.481.822700053%2030%2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821202361%1028%4B5商业2.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C11.255.67000070%18%9C2商住、0.781.621260023%2450%本区域共设停11C4综合1.061.781890025%2450%车位536个14A215C616合计本区域共设停850个停车场——本区域共设停850个停车场——0.450.8215.34272023460个1846六、工程开发价值及销售推想据市场调查显示：文殊院接近周边的租金在140—200元/平方米左右，而外层租金元/50%街道口比街道中段高出50—100元/平方米，而在外围无明显的差异性。状况〔包括实物形态、档次等。在充分考虑影响工程价格的假设干因素和将来变动趋理，对开发完成后的该工程各类房屋的平均销售单价进展了推想。商业用房：15000元/㎡〔平均价格〕住宅及综合用房：4500元/㎡〔平均价格〕汽车停车位：2280元/平方米〔按本钱价出售〕第四章 投资估算、资金筹措及贷款归还打算一、编制依据1、建设部关于“概预算编制方法”的规定；2、四川省建设厅、财务厅、发改委、物价局公布的《2023》工程计价定额、费用定额；3、成都市造价站公布的《建筑安装材料调价表〔五4〔建设工程类；5、托付方供给的总平面图；6、类似工程工程数据；7、其他相关资料。二、工程概况概括的“文殊院”建设工程的有关经济技术指标等资料，本工程概况如下：方米用地上规划总建筑面积为32.0527.20商业建筑面积为19.30万平方米〔其中17.05万平方米为B代号地块上建筑物，其余为C代号地块上的商业建筑7.90〔其中含1万平方米的公共配套设施建筑面积4.85C3C5C7三宗地共3.28万平方米〔49.2亩，用于拍卖。该工程估量2023年2月1日开工，建设周期为3即2023年2月1日至2023年1月31日。具体规划指标见下表：地块用地性序号地块用地性序号编号 质用地面积〔公顷〕容积率地上建筑面建筑建筑限〔平方米〔米〕绿地率车位配比1B21.481.822700053%2030%2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821202361%1028%本区域共设停4B5 商业2.371.273000056%1529%850个5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%1.152.352700059%2025%1.255.67000070%18%0.781.621260023%2450%本区域共设停1.061.781890025%2450%车位536个0.45该范围共设地面车0.82460个15.3427202318467891114151678911141516B9C1C2C4A2C6商住、综合停车场三、投资估算〔一、总投资估算内容用、开发期税费、其他费用和不行预见费；期间费用包括财务费用和销售费用。〔二、投资估算说明1、土地费用依据托付方供给的相关资料13.30279.30476.19/亩。2、前期建设费前期技术、询问效劳费75/m2前期技术、询问效劳费=75×32.05=2403.75万元场地预备费按满足施工要求的场地平坦、道路、供水、供电及排污〕100场地预备费=100×32.05=3205万元工程前期总费用=2403.75+3205=5608.75万元3、根底设施建设费根底设施建设是指建筑物2米以外和工程用地规划红线以内的各种管线和道路工200/平方米计，即根底设施建设费=200×32.05=6410万元4、建安装饰费〔含设备购置：2023》定额及近年来类似工程统计资料确定该工程各类建筑物的建安工程：1。建安装饰费用评估表-1投资额投资额规划建筑面积单位价格序号项目〔万元〕〔万㎡〕〔元〕备 注一地上建筑6010026.2————1商业用房4825019.32500平均价格2商住用房118507.91500平均价格二地下建筑72754.851500平均价格三合计6737531.05————5、公共配套设施建设费配套设施，建筑面积按10000平方米计，公共配套设施的建筑安装本钱按800元/平方米计，即10000×800÷10000=800.00万元6、开发前期税费〔一站式收费工程〕考虑：详见评估2前期报建费用序号收费工程建设工程报建费序号收费工程建设工程报建费1、特大城市市政根底设施配套费收费标准2、中小学改善办学条件附加费3、文物勘探开掘费4、工程定额测定费一5、建筑工程质量监视费120元/平方米二异地绿化建设费3/平方米三城区人防工程异地建设费10/平方米四建房屋白蚁防治费1/平方米五型建筑材料专项基金5/平方米六散装水泥专项资金1/平方米小计〔元/平方米〕140总建筑面积〔平方米〕320500合计〔万元〕4487按以上计费标准可计算出开发前期税费总额4487万元。7、治理费用治理费用是指房地产开发企业的治理部门为组织和治理房地产工程的开发经营活2%计取。治理费用=〔6410+67375+800〕×2%=1491.7〔万元〕8、其他费用1%计取。其他费用=〔6410+67375+800〕×1%=745.85〔万元〕9、不行预见费3%计取。不行预见费用=〔6410+67375+800〕×3%=2237.55〔万元〕10、期间费用按估量发生额计算。50000220%,每年年末还息，则应支付利息为:财务费用=50000×5.58%〔1+20%〕×2=6696.00万元6%计取。销售费用=299468×6%=17968.08〔万元〕该工程期间费用=6696.00+17968.08=24664.08〔万元〕〔三、工程总投资估算一览表〔评估表3〕工程总投资估算表估表-3 估表-3 单位：万元号 工程 总投资 占总投资比例(%) 单价(元/平方米) 估算说明1 开发建设投资246820.3690.05%-1.1 土地费用133000.0048.99%-1.2 前期建设费5,608.752.26%-1.3 根底设施建设费6,410.002.58%-1.4 建筑安装工程费6737527.16%-1.5 公共配套设施建设费800.000.32%-1.6 开发间接费0.00%1.7 治理费用1491.70.6%-序序1.8 开发期税费44871.8%-1.9 其他费用745.850.30%-1.10不行预见费2237.550.9%-2 期间费用24,664.089.94%-2.1 财务费用6,696.002.69%-2.2 销售费用3 经营资金17,968.087.24%-4 工程总投资271484.44100.00%9467.752280元/平方米。四、资金筹措资金筹措的方式：局部自有资金、银行融资、预收售房款三种方式。目前中房集团成都房地产开发总公司对该宗地的一期工程用地拆迁费用投入已经5.00亿元人民币，其余的开发建设投资从工程的预售收入、销售回款中解决。五、还款打算2还息，其次年年末还本付当年息。第五章财务分析〔其次版〕规定的原则和方法进展，对工程的盈利力气、贷款归还力气、投资回收期以及抗风险力气等指标进展了具体的分析和认真的测算。一、工程收入估算〔一、销售收入推想118.62万平方米，约合279.30亩。规划总建筑面积为32.05万平方米，地上总建筑面积为27.20万平方米，地上商业建筑面积为19.30〔17.05万平方米为BC代号地块上的商业建筑地上居住办公用房建筑面积7.90万平方米〔其中含1万平方米的公共配套设施建筑面积4.85万平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28公顷〔约合49.2亩用于拍卖。具体规划指标见下表：工程用地平衡表1B21.481.822700053%2030%2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821202361%1028%本区域共4B5商业2.371.273000056%1529%设停车位5B61.831.482700065%1525%850个6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%1.255.67000070%18%本区域共0.781.621260023%2450%设停车位14A215C616合计地块用地性序号编号 质用地面积〔公顷〕地块用地性序号编号 质用地面积〔公顷〕容积率地上建筑面建筑建筑限〔平方米〔米〕绿地率车位配比89C1C2 商住、11 C4综合1.060.450.8215.341.781890025%2450%536个停车场——2720231846个。住宅及综合用房按市场价格出售，车位按本钱价出售。商业用房：15000元/㎡〔平均价格〕住宅及综合用房：4500元/㎡〔平均价格〕：2280元/㎡〔按本钱价格出售〕32505028950033368万元。4133000万元，总占地476.19C3、C5、C7600/49.2×600=2952049.2×476.19=23428.55〔二、经营税金及附加推想按现行税收制度，成都市房地产开发企业应缴纳营业税为销售收入的5%，城市维3%，地方性教育附加为营业税的1%，1‰。〔三、收益推想1、推想依据的盈利状况，公司对所得税、盈余公积金、公益金及应付利润分类进展估算。由于本工程按工程治理与运营，故本工程不计提盈余公积金和公益金。2、推想结果推想结果说明〔，本工程在整个运作期内，销售收入将到达325050万元；产生净利润39608.5575万元；上交销售税金及附加17877.75万元、所得税