成都中海国际社区项目整体定位及整体开发思路

成都中海国际社区项目整体定位及整体开发思路谨呈中海兴业（成都）有限公司项目研究工作的阶段划分第一阶段（中期）提交初步结论2004/06/282004/08/10第二阶段启动区第三阶段营销战略工作最终成果区域（成都、周边区域及高新西区）宏观经济背景研究区域土地市场、房地产市场调研政府官员、专业人士访谈普通高端消费者访谈项目的优劣势分析和价值判断成功案例借鉴项目整体定位规划设计建议项目整体开发思路提交初步结论根据客户建议深化研究，完善报告至今工作第一阶段终稿2项目背景资料3项目区位项目所在区域位于成都西北角，城市三环外，临近高新西区。西区在成都传统居住观念中是上风上水的地方。地块北面的羊市街西延线是城市主要交通干道之一，与成灌高速公路相通，可直接到达都江堰风景区。市中心西延线，往城灌高速高新西区三环羊犀立交约3公里4项目技术经济指标用地性质：综合用地占地面积：1986亩容积率：0.95%（包括公建设施）5客户目标及限制条件约束条件五年内建设完毕（销售期另计）本地块为带规划方案拍卖，现有规划原则上不做大的调整住宅整体销售均价6000元/平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑意义客户的目标6第一部分：项目整体定位研究7项目的基本判断占地面积近2000亩，约1.3平方公里，涉及到住宅、商业、酒店、医院等多种物业类型，绝对不是一个普通的房地产项目基本判断：世联经验一、本项目开发是城镇的概念，必须用区域开发的思路解决问题二、本项目成功开发的关键在于“区域界定及区域价值体系”的建立8我们的研究思路：界定问题结构性分析实施分析/找到解决方案汇报有没有/可不可能有问题（或机会）？为什么存在？我们能做什么？我们应该做什么？构建金字塔9界定问题的分析工具？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果解决方法10R1.1、地块情境地块条件区位条件1986亩大规模开发连接5000亩森林公园羊西线交通便利成都市最优质的中学三环以外，距三环3公里区域规划为产业区距机场30分钟处于城市经济和产业经济两大经济增长极之间，区域是城市的一体地块自身资源优越，拥有成都市最大的森林公园11R1.2、现有市场情境政府定义周边市场开发企业竞争者高新区的生活配套高新区及成都市区的中端客户2700~3300元/平米的销售价格开发规模小已经开发过中海名城等高档项目未有超大规模区域开发经历城区内高档楼盘的竞争郊区大盘（华阳麓山国际社区）区域仅被定义为高新区的配套小区域市场、中端消费者中海地产并未有过大型区域开发经验竞争对手的实力、开发水平较高封闭、低容积率的高档社区规划12R2、客户期望结果住宅整体销售均价6000元/平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑意义客户深层战略意图：个性鲜明、打造差异化竞争力，形成区域独特的气质和吸引力需要解决：什么方案、怎么开发才能达成深层战略意图13R1（非期望结果）与R2（期望结果）产生的矛盾小区域市场、中档消费者区域规划为城市边缘的产业区；政府定义为高新区的配套销售均价6000元/平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑现实目标一、现实区域市场3000元/平米与目标价格6000元/平米的矛盾二、产业区的区域规划与中心化的高档片区间的矛盾三、高新配套区的政府定义与中海地产区域开发的里程碑之间的矛盾14目标与现实的集中矛盾R1现实：3000元/平米1、三环以内的区域2、无特殊资源3、普通产品4、区域的配套满足基本需求1、城市中心的区位2、历史、文化、自然景观资源3、产品完全创新4、区域配套成熟R2目标：6000元/平米如何由现实区域的中档市场走向高档市场？15项目面临的困境现有的区域功能定位无法达成期望的目标南区、西区已形成公认的“富人区”，正吸引大量的高端客户区域价值的挖掘、建立独特的竞争优势将是达成目标的关键16区域核心价值分析

竞争区域——南区南区核心区域价值：商贸区、行政中心区17区域核心价值分析

竞争区域——西区杜甫草堂青羊宫西区核心区域价值：历史传统的文脉延续浣花溪18区域核心价值分析

本区域区域除延续西区的贵气外，还具有独特的资源优势5000亩森林公园高新西区19区域核心价值分析

竞争区域——本区域它是：城市中独一无二的明显区别于竞争对手的不可复制的本区域核心区域价值：5000亩森林公园、体育公园（生态）；处于城市两大经济增长极之间南区西区本区域核心区域价值商贸区、行政区文脉延续生态、经济增长极20本项目的区域价值可以赋予本区域乃至成都市全新的形象核心竞争力以不可复制的生态资源（两大公园）作为项目突破点，通过生态、休闲氛围的营造脱离普通的项目竞争战略重点以逐步完善的“国际水准配套”为增长引擎，实现土地的持续增值，带动区域整体价值的提升基本开发原则生态开发（体育公园、森林公园的价值发挥）规模优势体现（通过街区氛围营造，各种配套设施的逐步完善，展示出区域开发的大气势）可持续发展（国际水准配套设施的逐步投入、部分优良资产的经营，确保土地的持续增值）21区域整体价值定位

——开放的国际公园高尚城区开放的、国际的、公园的、高尚城区OCT：Opencitytown22客户及产品定位目标客户：启动期以大成都地区关注生态、休闲的中高收入家庭为核心目标，其中吸引30％左右的非成都户籍客户；项目后期发生客户演变，吸引大西南区域的高端休闲客户产品定位：产品组合，townhouse＋花园洋房＋小高层说明：产品选择高端市场主流，多种物业类型，降低大盘开发风险启动期为tounhouse＋花园洋房，树立区域形象和档次保证项目有一定高的容积率，应对市场变化，实现项目经济效益23成都中海国际社区项目

酒店定位研究成都市五星级酒店调查酒店名称位置房价房间数配套管理公司凯宾斯基饭店成都市人民南路四段42号，位于成都市发展迅速的城南繁华区880500余套德国Paulaner普拉娜啤酒餐厅，正统的巴伐利亚美食餐厅，中国川粤美味和正宗西餐餐厅，茶座、咖啡厅和酒吧，水疗中心。德国凯宾斯基饭店股份有限公司索菲特万达大饭店成都市滨江中路15号，步行15分钟即可抵达市中心的天府广场880262间中、西、日式餐厅，水疗中心（SPA）、KTV和健身中心，多功能会议厅，大型宴会厅，配有多语种同声传译系统的演播厅

法国雅高(ACOOR)酒店及度假村管理集团家园国际酒店成都机场路181号美好花园，地处航空港开发区及高新开发区。660216间，另有6栋总统别墅和33栋豪华别墅川西特色的“古家村”食府，欧式风格的咖啡厅，大堂酒吧，四季厅，多功能厅和会议室，保龄球馆，温泉浴场，以及含有9洞小型高尔夫于场。加州花园酒店（贵宾楼）成都市沙湾路258号，会展中心西区680120个标准间，15个套房恒温游泳馆、观光花园咖啡厅、西餐厅、超级豪华会议厅、高级商务会所、城市俱乐部，尤其是拥有中国唯一城市彩泉瀑布景观天府丽都喜来登饭店成都市人民中路，地处市中心商务及金融区黄金地段758402间中西餐厅，超过610平方米的宴会及会议厅以及三间大小不一的多功能厅美国的喜达屋集团锦江宾馆成都人民南路二段80号，市中心锦江河畔758523间有10个不同规模格局的会议厅，宴会厅17个，川、粤、西餐、韩国烧烤、日本料理四川锦江旅游饭店管理公司管理总府皇冠假日酒店成都总府街31号，位于总府街购物中心和办公中心之间758433间皇冠俱乐部，特设无烟楼层和残疾人房间，高级会议视听音响系统，同声翻译及会议讲台，演播厅，两个贵宾接待室，六个会议厅皇冠假日酒店管理集团25成都市四星级酒店调查之一酒店名称位置房价房间数配套管理公司四川华洋花园城大酒店成都市盐市口大业路8号，距成都双流机场仅20分钟车程，走路只需5分钟即可达到天府广场338250间酒店还设有两层无烟楼层、健身房、按摩和美容美发服务、和为您提供各种秘书服务的商务中心新加坡胜科酒店管理私人有限公司西御商务饭店成都市天府广场侧西御街八号，位于成都市中心的商务、金融及商贸区的黄金地段360135间集客房、餐饮、会议、和休闲、娱乐、购物、健身为一体的高档商务饭店。四川锦江旅游饭店管理公司加州花园酒店（主楼）成都沙湾路258号，位于会展中心东区480259间会议厅，98新款加长型豪华林肯-大白鲨为代表的高档迎宾车队成都新良大酒店成都上东大街53号，位于成都市中心繁华的盐市口-春熙路商业娱乐区黄金地带338320间大中小会议室7个，桑拿、茶坊、保龄球、健身房，中餐厅，茶坊四川宾馆成都市总府街31号，座落于成都市中心黄金商业区480159间集味村，夜总会、桑拿、室内游泳池、棋牌室、麻将室、健身房，美容美发、商务中心总府集团公司罗曼大酒店成都武侯祠大街87号附一号，地处市中心商业及娱乐的繁华地段380205间中餐厅、西餐厅及新军谭菜餐厅，会议厅、商务中心、美容美发成都安国酒店成都市太升北路2号，位于成都繁华市中心420232间新亚中餐厅，东方咖啡厅，雅婷酒廊，安国宴会厅，游泳池，健身房，商务中心，办公室出租26成都市四星级酒店调查之二酒店名称位置房价房间数配套管理公司绿洲大酒店忠烈祠西街99号，地处成都市商业、金融、文化的核心地带450宴会厅、会议室、培训室和多种标准的商务客房国贸物业管理有限公司成都天仁大酒店成都三洞桥路18号，成都市市中心360128间各类餐厅，游泳池，弹子房，台球室，健身室岷山饭店成都市人民南路二段55号，位于市中区550商务中心，国际会议厅，餐厅西藏饭店成都人民北路10号，成都市中区府南河畔520359间海鲜酒楼、西餐厅，大堂酒吧，供应川菜、粤菜、藏菜、西餐及各种风味名小吃、自助餐。小型会议室9个，国际会议厅，温泉桑拿、健身、形象设计、茶楼、棋牌、保龄球、夜总会卡拉OK新华国际饭店成都古中寺街1－18号，地处成都市中心380标准间126间，豪华间28间，豪华套房4套川菜厅、粤菜厅、宴会厅可容纳500人同时进餐，多功能会议厅可提供300人以上的会议服务，各类中小型会议室可同时提供360人会议服务北京保利物业酒店管理有限责任公司银河王朝大酒店成都下西顺城街99号，座落在成都市商业及娱乐中心区518354间健身，桑拿，台球，游泳，麻将，3间会议室，中餐和西餐，火锅27成都市五星、四星级酒店小结规模：五星级酒店客房数一般在400～500余套四星级酒店客房数一般在250～400套结论一配套五星级酒店一般配有豪华中西餐厅，欧式酒吧、咖啡厅，豪华会议厅、高级商务会所，高档保龄球馆，温泉浴场等四星级酒店配套档次稍低结论二管理公司五星级酒店多和国外知名酒店管理公司合作，管理公司从酒店的营业额中提点，著名的管理公司有：假日、希尔顿、喜来登、香格里拉等结论三28对本项目的建议建议五星级商务酒店五星级酒店的国际化豪华配套符合本项目国际化的定位，有利于提升本区域的价值五星级酒店和国外著名的酒店管理公司合作，可以提高酒店的知名度，带来酒店品牌的客户，提升社区国际化形象推荐管理公司：希尔顿、香格里拉、假日、凯莱、万豪、凯悦等按照五星级酒店的一般标准,18000平米的建筑面积规模偏小,合适的面积在20000至30000平米凯宾斯基饭店索菲特万达大饭店天府丽都喜来登饭店29本项目五星级酒店造价分析序号项目名称单价（元/m2）一土地成本1000二前期工程费185三建筑工程费1305四设备设施工程费2070五装饰工程费3600六室外配套工程99七不可预见费228八管理费用137九其他费用233十合计8856按照规划的建筑面积18000平米估算，总造价约一亿六千万元数据来源：深圳五星级酒店造价成本统计分析30深圳某五星级酒店案例31选择案例的标准：五星级、规模接近；规模：占地面积30000平方米，建筑面积23650平方米，共计9层；

主要功能分大堂、客房、餐饮娱乐、商场和康乐设施、水吧等五个部分。功能分布（1）序号类型数量净面积（m2）1总台11202商务中心1253精品店1504鲜花店1405便利店1306休息区1507综合服务1608景点区110小计385大堂部分：水吧：净面积1200平方米以及室外游泳池一个。32规模：占地面积30000平方米，建筑面积23650平方米，共计9层；

主要功能分大堂、客房、餐饮娱乐、商场和康乐设施、水吧等五个部分。功能分布（2）序号类型数量每间净面积（m2）净面积（m2）1总统套房11801802豪华套房9645763商务套房314513954高级套房16457205标准双人间803225606标准单人间2632832小计16362631大会议厅1150102中会议厅1114103小会议厅16910小计3333合计6596客房部分：33规模：占地面积30000平方米，建筑面积23650平方米，共计9层；

主要功能分大堂、客房、餐饮娱乐、商场和康乐设施、水吧等五个部分。功能分布（3）序号类型数量净面积（m2）1多功能厅13342西餐厅11603咖啡厅1844酒吧11405中餐厅13246中餐包房12017厨房14378卡拉OK13009KTV包房124010DISCO130011夜总会135012KTV包房149013桑拿按摩1840小计4200餐饮娱乐：34规模：占地面积30000平方米，建筑面积23650平方米，共计9层；

主要功能分大堂、客房、餐饮娱乐、商场和康乐设施、水吧等五个部分。功能分布（4）序号类型数量净面积（m2）1商场1433.752美容美发1803壁球11404室内游泳池13005保龄球13006桌球11507健身房11208健疗室11509乒乓球1233.7510棋牌室麻将室145011茶艺馆1503.7512行政办公1953.75小计3815商场和康乐设施：35建筑面积23650平方米，其中：客房10900m2，餐饮娱乐7300m2，大堂商场和康乐设施1680m2，水吧3770m2。工程投资（1）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）一勘察设计费23650.00153.731勘察费23650.0011.832设计费23650.00141.90二前期费、行政事业收费23650.00236.50三建安工程费23650.0013413.58(一)客房部分10900.004267.751基础工程10900.0087.202主体结构工程10900.00937.403装饰工程10900.002174.954水电工程10900.00163.505消防工程10900.00163.506电梯工程10900.00218.007中央空调10900.00381.508综合布线10900.0087.2036建筑面积23650平方米，其中：客房10900m2，餐饮娱乐7300m2，大堂商场和康乐设施1680m2，水吧3770m2。工程投资（2）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）9安保监控系统10900.0054.50(二)餐饮娱乐部分7300.002977.471基础工程7300.0043.802主体结构工程7300.00584.003装饰工程7300.001721.874水电工程7300.0073.005消防工程7300.00131.406电梯工程7300.0073.007中央空调7300.00255.508综合布线7300.0058.409安保监控系统7300.0036.60(三)大堂、商场和康乐设施1680.00984.681基础工程1680.0013.402主体结构工程1680.00168.0037建筑面积23650平方米，其中：客房10900m2，餐饮娱乐7300m2，大堂商场和康乐设施1680m2，水吧3770m2。工程投资（3）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）3装饰工程1680.00683.964水电工程1680.0013.445消防工程1680.0025.206电梯工程1680.000.007中央空调1680.0058.808综合布线1680.0013.449安保监控系统1680.0050.00（四）水吧3770.00926.681基础工程3770.0045.242主体结构工程3770.00377.003装饰工程3770.00319.714水电工程3770.0056.555消防工程3770.0022.626电梯工程3770.000.0038建筑面积23650平方米，其中：客房10900m2，餐饮娱乐7300m2，大堂商场和康乐设施1680m2，水吧3770m2。工程投资（4）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）7中央空调3770.0075.408综合布线3770.0011.319安保监控系统3770.0018.85（五）酒店管理系统、音响点播、厨房设备、灯饰23650.001892.00（六）室外配套23650.00709.50（七）绿化、造景23650.001182.50（八）不可预见费23650.00473.00五管理费23650.00737.761管理人员工资23650.00335.342活动经费、其他管理费23650.00402.41六总建造成本23650.0014541.5539酒店管理公司管理费用具体收费的比例需要谈判达成。国外知名酒店管理公司如洲际酒店管理集团、希尔顿、香格里拉等略有差别，以洲际酒店管理集团为例，管理费用分三大部分：■营业额提点：通常为营业额的2%■利润提点：通常为税前利润的6%■订房网络使用、员工培训等：按照次数不等通常在酒店的筹备期也会收取一定的费用40建筑面积23650平方米，其中：客房10900m2，餐饮娱乐7300m2，大堂商场和康乐设施1680m2，水吧3770m2。工程投资41成都中海国际社区项目

涉外医院定位研究医院的分类介绍国家鼓励多渠道资本投资医疗设施、兴建医院。外商合资、外商独资、民营都可以。国家对医院发展的政策？医疗机构分为哪些类型？主要分为：综合医院、专科医院、康复医院、保健类、疗养类等五大类涉外综合医院能有效提高区域价值，辐射整个西区，而且对住宅价值提升较大；涉外专科医院对项目及区域产生的价值影响与综合医院趋同，但后续经营难度较高，对住宅价值提升影响较小。从对区域价值的提升来考虑，综合医院更适宜本区域的发展43涉外医院涉外医院有哪些类型及要求？类型一：允许外籍人士就诊条件：需得到国家卫生部批准类型二：全球社保就诊条件：政策上无限制，需要医院与国外相关的保险公司签定协议，经由国外机构认定，在协议的范围内可以接受外籍人士的医疗保险卡。目前对涉外医院没有明确的概念定义，但根据实际的案例，与普通医院有以下差别：提供外宾专用病房；医护人员须具备外语能力；设备先进；提供英文医疗报告；接受外籍人士的医疗保险卡；外籍医生。什么叫涉外医院？44投资涉外医院需明确的问题12、国内投资机构投资医院的普遍模式模式一：自建、自营方式案例：东莞康华医院基本资料：由东莞康华投资集团有限公司投资兴建。总投资13亿元，占地面积37.57万平米，建筑面积27万平米，共计2200个床位。康华集团以前曾经营过医院，具有医疗方面的专业人士，同时在全国范围内采取招聘的方式。模式二：兼并方式国内大多数民营资本进入医疗行业均采用此方式，如广州、东莞改制的医院。走上正轨的医院，重点在于成本控制，日常的管理相对较简单1、是否有专业的运营管理机构帮助投资方管理医院？国内：曾经出现过为数不多的几家专业运营管理机构，但由于市场原因，现均已改行，目前国内无专业的运营管理机构国际：专业运营管理机构在欧洲较多，如法国、美国等，目前还未进入国内的医疗市场。专业运营管理机构的的经营方式：参与项目前期的规划设计、施工、医护人员的招聘、医院的日常管理等。投资方只负责出资，其余全权交与专业运营管理机构负责，待医院的经营走上正轨后，专业运营管理机构退出医院，交还投资方。45投资涉外医院需明确的问题23、医院的投资回报医院的投资回报率较高，年收益率能达到25％，经营得当，可成为长期经营的优良资产类型投资额经营难度回收期综合医院总投资略高较小以200床位为例，约5年专科医院总投资略低，专业设备费用高较大，需要明确的经营特色以200床位为例，3－4年专科医院——高效益、高风险总投资略小，但对经营者的能力要求较高，在形成明确的经营特色后有较高的经济效益，具有较高的风险。综合医院——稳定的良性资产总投资略高，但对经营者的能力要求较低，效益较好，可成为长期经营的资产。综合医院与本项目的需求及现实条件拟合度较高46投资涉外医院需明确的问题34、综合医院的成本问题普通高档医院，其单位造价可控制在5000－7000元/平米（不含地价）5、车位与床位的关系主要成本类别所占比例单价范围（元/平米）基建成本33％1500－2500医疗装修33％1500－2500医疗设备投入33％1500－2500普通高档医院成本分类要求车位：床位>0.6：1新设立高档医院，其比例关系一般在1～1.2：147定位及建议按照中国目前的标准，200个床位的医院其服务人口一般在40万至50万人，若档次较高，也不低于20万人口。目前的经营状况与体制有相当大的关系，国有医院离退休人员及后勤人员的比例较高，经营成本相对较高。目前一些外资医院人员较精干，一般投资回收期控制在5－8年。建议发展模式为涉外综合医院。可聘请专业人士协助管理，可形成能持续经营的良性资产。200个床位的医院服务的人群数量投资医院的盈利前景发展建议48医院环境■医院的规划建设中，环境营造及建筑风格与整体定位相吻合。49成都中海国际社区项目

国际学校定位研究国际学校基本认识12年制国际学校，学生规模2000－3000人（60－100个班）投资约1－2亿元回收期10年左右通过主管部门审查，获取国务院教育行政部门颁发的中外合作办学许可证，即可招生办学条件经验数据51国家政策1中外合作办学者可以合作举办各级各类教育机构。但是，不得举办实施义务教育和实施军事、警察、政治等特殊性质教育的机构。外国宗教组织、宗教机构、宗教院校和宗教教职人员不得在中国境内从事合作办学活动。中外合作办学机构不得进行宗教教育和开展宗教活动。限制条件——不得举办特殊性质的教育机构主管部门申请设立实施本科以上高等学历教育的中外合作办学机构，由国务院教育行政部门审批；申请设立实施高等专科教育和非学历高等教育的中外合作办学机构，由拟设立机构所在地的省、自治区、直辖市人民政府审批。申请设立实施中等学历教育和自学考试助学、文化补习、学前教育等的中外合作办学机构，由拟设立机构所在地的省、自治区、直辖市人民政府教育行政部门审批。申请设立实施职业技能培训的中外合作办学机构，由拟设立机构所在地的省、自治区、直辖市人民政府劳动行政部门审批。52国家政策2申请设立中外合作办学机构的教育机构应当具有法人资格。中外合作办学者的知识产权投入不得超过各自投入的１／３。但是，接受国务院教育行政部门、劳动行政部门或者省、自治区、直辖市人民政府邀请前来中国合作办学的外国教育机构的知识产权投入可以超过其投入的１／３。中外合作办学机构应具有法人资格，但是，外国教育机构同中国实施学历教育的高等学校设立的实施高等教育的中外合作办学机构，可以不具有法人资格。不低于中外合作办学者资金投入１５％的启动资金到位证明。

具有法人资格的中外合作办学机构应当设立理事会或者董事会，不具有法人资格的中外合作办学机构应当设立联合管理委员会。理事会、董事会或者联合管理委员会的中方组成人员不得少于１／２。外合作办学机构的理事会、董事会或者联合管理委员会由中外合作办学者的代表、校长或者主要行政负责人、教职工代表等组成，其中１／３以上组成人员应当具有５年以上教育、教学经验53国家政策3师资条件校长或主要行政负责人——中外合作办学机构的校长或者主要行政负责人，应当具有中华人民共和国国籍，在中国境内定居，热爱祖国，品行良好，具有教育、教学经验，并具备相应的专业水平。

外籍教师——中外合作办学机构聘任的外籍教师和外籍管理人员，应当具备学士以上学位和相应的职业证书，并具有２年以上教育、教学经验。教师来源——外方合作办学者应当从本教育机构中选派一定数量的教师到中外合作办学机构任教。

教育语言——中外合作办学机构根据需要，可以使用外国语言文字教学，但应当以普通话和规范汉字为基本教学语言文字。

54国际学校主要的七种模式国际学校主要存在七种模式，这七种模式分别是1、境外机构特许大陆办学模式：

如深圳的香港人子弟学校、日本人国际学校、美国人学校、东莞台商子弟学校；2、普通高中加境外预科模式：

如广州华美英语实验学校、华南师大附属康大学校、英豪学校、广州南洋中英文学校；3、“校中校”模式：

深圳华茂学校（韩国人子弟学校）、东莞东方明珠学校；4、境外教育机构认证模式：

广州祈福英语实验学校；

5、以课程为核心的项目引进模式：

广东碧桂园学校；6、中外合作办学模式：

广州华美中加高中、广东中加柏仁学校、深圳南山中加学校；

7、境外机构主办的学校：

深圳国际学校、南湖国际学校55定位及建议建议发展模式为：境外教育机构认证模式（模式4）或境外机构主办模式（模式7）1、对合作方的要求配合国际社区的政府定位，要求引进国际知名教育机构，如澳大利亚教育发展集团（AEDG）等2、合作方式中海投资，引进国际知名教育机构。双方合作组建董事会，出资较多方担任董事长。国际社区业主子女就读国际学校，能有学位保证，学费可有一定折扣要求教师全部由外方派出，外籍教师资质符合国家规定（学士学位、2年以上经验）国际接轨的同步课程、文凭和学位符合条件的学生可直接转入国外本校继续就读更高一级的课程。毕业后所获得的文凭和学位由当地院校颁发，得到国际承认定期举行校际交流，友好学校建立双语夏令营等活动56成都中海国际社区项目

商业分级定位研究根据案例研究，区域开发中商业需分为三个级次研究商业、住宅和区域三者间的价值关系，可以很容易的看出商业分为三个级次第一级次：城市级商业——专业特色街、休闲街第二级次：区域级商业——streetmall第三级次：社区级商业——邻里商业街住宅价值区域价值1ⅠⅡⅢⅣ1、邻里商业街2、专业特色街3、streetmall4、休闲街243商业分类邻里商业街专业特色街Streetmall休闲街商业价值影响启动期考虑发展期考虑58第一级次：城市级商业——专业特色街、休闲街分布特点：交通便利，周边区域环境能够符合专业街特色。由于主干道对人流的负影响，一般不分布在主干道规模：随专业街的影响力而定，一般在5000平米以内专业特色街、休闲街利用自身特点，吸引全市范围内的某一消费群体59第二级次：区域级商业——streetmall分布特点：为满足区域内的生活需求，人流量大，需临主要干道规模：一般为shoppingmall或大型百货店，规模较大，一般数万平米，具体依据区域内人口消费力及发展前景业态示意：华侨城铜锣湾、沃尔玛等沃尔玛铜锣湾百货铜锣湾百货60基本要素市级中心商业区区域性商业区居住区级商业中心新城商业中心规模30万M2以上10万M2以上2.5万M212万M2以上区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利城市规划的新城中心商业区客流量日人流量50万以上日人流量25万以上居住人口5000以上日人流量25万以上核心客户群内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内居民车行30分钟内居民商业区形态与结构分析根据本区域的人口规模，本区域的商业规模应介于区域性商业区及居住区级商业中心之间61第三级次：邻里商业街分布特点：随组团分布，满足区域内居民的生活便利性，规模：区域服务性商业面积一般为0.7-0.91平米/人，本区域内居住人口按三万人计算，邻里商业街面积不超过三万平米62本项目商业定位总结位置规模主要业态城市级商业（专业街）建议临森林景观大道、休闲氛围易营造每种专业街规模不超过5000平米，预留弹性空间酒吧街、美食街、休闲街等区域级商业临主要干道西沿线，利于大量人流的交通组织6－8万平米左右Shoppingmall，大型百货店邻里商业街随组团分布，满足生活需求的便利性不超过30000平米日常家居服务、日常购买类63城市级商业建议临森林景观大道，具有不可复制核心资源，可建设特色专业街，易于营造休闲氛围。主营业态规模品牌商家酒吧街酒吧、清吧、书吧等100-500㎡本色、根据地等美食街中外风味小吃、中高档餐馆50-500㎡日本料理、泰国菜等休闲街西餐厅、咖啡厅风情茶馆、粤式茶楼等50-500㎡绿茵阁、丹桂轩等特色专业街商家选择要素：与项目总体定位吻合。经营内容及方式具有自身特色。在当地具有一定的市场美誉度，能快速提升专业街知名度及档次。专业街虽为个体经营，但整体形象推广却是十分必要的，从商家选择、后期装修、经营管理等都必须符合项目的总体定位档次。64区域级商业经营旺盛的关键因素是引进2-3家主力店，在区域商业氛围尚未形成的状况下，带旺区域商业。主营业态规模品牌商家大型超市日常用品、食品等1.5-2万㎡沃尔玛、家乐福、易初莲花百货商场化妆品、男女服饰等2万㎡SOGO、太平洋百货家电超市家用电器、通讯等1.5-2万㎡国美、苏宁、上海永乐品牌直销中心世界品牌的过季和断码的打折产品1.0-1.5万㎡目前在北京开设一家，经营状况较好建材超市建筑、装饰材料1.5-2万㎡百安居、好美家、家居超市家用饰品、家什等1万㎡左右欧倍德、家居货栈、易家选择主力店关键要素：与项目整体定位相符，目标消费群体与后期入住的区域居民吻合。在区域商业氛围未形成前，能实现客户的跨区域消费，易于存活。带来大量客户，建立具有核心竞争力的新区域商圈。65本项目的集中商业组合为：大型超市＋百货商场＋建材超市商业中心构成的其他业态：区域商业中心应兼具购物、娱乐和休闲等多项功能。区域商业中心与周边的市政道路可形成精品一条街。如本项目集中商业区北面的主干道。建立集中商业区与公园之间的良好通道，利于人流的流通，并将通道建设成为特色风情街。如项目的星期五大道。大型超市＋百货商场＋建材超市如：沃而玛＋SOGO+百安居等一级商家知名的专卖品牌店。如：麦当劳、3G专卖店、自然美护肤中心等二级商家娱乐休闲设施，如：咖啡吧＋电玩游戏室＋音像影视中心等三级商家商业中心具体的业态分布原则：核心区域放置主力商家，次级区域放置品牌专卖店，人流自然导向较弱的区域放置三级商家，如：顶层或者单向通道尾端。66领里商业街以满足社区居民日常生活需求为主的功能型商业。主营业态经营内容规模品牌商家日常用品调味品、生活小用品10-50㎡7-11便利店等药品保健中药、西药、保健品20-100㎡海王星辰等快餐冷饮中、西快餐，糖水冰品店30-100㎡快三秒等休闲生活花店、书店、发廊50-500㎡选择具有地方特色商家领里商业街重在经营业态之间搭配，能全面满足社区需求。在经营方式及店面装修方面也需要统一要求，与社区建筑体风格相和谐。领里商业街商家选择要素：与项目总体定位吻合。满足社区居民日常生活需求。同一范围内，相同经营内容商家不可超过两家。67沿街商铺路边冷饮店快餐店药品店便利店68沿街商铺花店服装店发廊69成都中海国际社区项目

写字楼定位研究写字楼分类标准及定位考虑因素本项目写字楼的定位从两个方面来考虑：市场接受度与本项目整体定位关联度规模方案硬件要求甲级写字楼电梯服务面积3300~3900平方米／吨·台60~90平方米出租面积提供1个机动车位能提供灵活分隔办公空间，室内净高2.6米以上中央空调系统，具有分区域控制能力设职工餐厅和高档餐厅，设商务中心，小型商场、邮局、快递服务、银行5A智能化水准乙级写字楼每90~120平方米出租面积提供1个机动车位电梯服务面积3900~4500平方米／吨·台办公空间有灵活分隔适应性，室内净高2.5米设职工餐厅，高档餐厅视具体情况而定，设商务中心，设小型商场，其他服务项目选择设置中央空调系统，温湿度可由中央系统控制4A智能化水准写字楼分类及硬件要求71写字楼定位为：中档、精品写字楼市场情况：国际公司及大型企业均在高新区内自建办公楼，对高档写字楼的需求少。但大型国际公司附近必然有较多的如物流、贸易等中小型私有依附其生存，对中档写字楼存在一定需求与项目整体关联度：项目整体定位高，高档写字楼对整体定位的支持度高，中档的支持度较弱规模：本项目写字楼规划仅为1万平米，较小的规模对写字楼的高定位支持不够方案市场接受度对项目支持度规模甲级写字楼★★★★★★乙级写字楼★★★★★★★建议：综合考虑，乙级写字楼有利于后期经营形成良性资产，可在建筑造型及外观用材方面配合整体定位，提升写字楼形象，对硬件设施不作要求72成都中海国际社区项目文化活动中心定位研究文化活动中心的根据案例研究，社区中的文化活动中心通常是公众文化活动为主导，一般包括图书室、阅览室、绘画、音乐、影视厅等功能构成，一般建筑面积在1000平米以内根据本项目的规划要求，文化活动中心的面积是10000平米，做通常的文化活动中心面积明显偏大，因此需结合社区的其他配套服务功能来定位我们根据规划的功能区，建议将文化活动中心分成三块建设与酒店结合（二）与体育公园结合（三）作为启动区的配套功能（一）文化活动中心分块儿童绘画音乐室74界定文化活动中心的配套设施作为启动区的功能配套与酒店结合：突出经营性与体育公园结合：运动健身功能文化活动中心总面积为10000平米二、与酒店结合：突出经营性，具备商务功能三、与体育公园结合：休闲场所，运动健身功能商务会议多功能厅影音室桑拿浴室中西餐厅50M²1000M²120M²1500M²1700M²温水泳池乒乓球室桌球室棋牌室健身室300M²700M²300M²200M²80M²羽毛球2000M²合计4370M²合计3580M²一、作为启动区的功能配套阅览室茶室、咖啡厅儿童活动室便利店手工作坊150M²600M²600M²500M²200M²合计2050M²75成都中海国际社区项目

停车场定位研究本停车场车位总量物业类型酒店写字楼大型商业车位0.6个/100平米0.6个/100平米1个/100平米医院、学校车辆较少，在考虑面对社会类的停车场时不予考虑1、故本项目所需公众停车位：（0.6X25000+0.6X10000+1X60000）/100=810个由于酒店与写字楼自身的建筑特性，车位问题可通过地下车库自身解决，主要考虑的车位主要是大型商业停车位问题2、故主要解决的停车位为：1X600＝600个社会类停车场与商业停车场结合考虑各物业类型停车位系数77停车场可用面积合计案例深圳桃源居公交总站规模：8000平米线路：4条车辆/线路：30辆每辆车所需面积约100平米考虑到本社区规模，公交总站线路按4条、每条线路按30辆公交车考虑本项目公交总站占地面积应在8000——10000平米社会类停车场可用面积：17200-8000＝9200平米社会停车场可用面积大型商业可用停车场面积大型商业占地面积37900平米，按覆盖率40％，公用分摊面积30％计算，商业可用做停车场面积上限为：37900X（1-40％-30％）＝11370平米78停车场定位结论面积合计：9200+11370＝20570平米停车位上限：20570/35＝587个结论：本项目所能提供的停车位（587个）与需求停车位（600个）大致相同，无需建造地上停车场79第二部分：项目整体开发思路80整体开发思路主要内容整体定位的诠释及在规划中的演绎启动区选址方案分期开发建议产品建议及经济测算现有规划方案评价81现有规划方案具有一定的优点，但类似封闭的大社区的规划并不适宜区域开发区域开发关键的开放性、多样性表现不足注重园林景观均好性优势资源与住宅的结合大面积的景观绿化社区内交通的通达性项目的昭示性82规划方案与整体定位有一定偏差1、现有规划对核心资源利用不足，核心资源并未形成明显的竞争优势2、区域开发的开放性和多元性未能有所体现现有市政道路与区域联系不足公共休闲空间不足各组团绿地内闭商业的多元化（级次）不够3、需加强构造代表区域形象的生态休闲场所开放的国际公园高尚城区公园的开放的国际的城市的83现有的规划方案，核心价值区为可复制的配套区，不可复制的公园资源利用不足原有规划包括的功能有：居住、商业、办公、酒店、学校、医院、公园、绿地原规划方案仅仅按照居住区的概念规划，包括了大型居住区的基本功能。从区域开发的思路考虑规划，应当增加反映区域竞争优势的核心价值区学校市级商业酒店医院商业公园绿地绿地居住原核心价值区84整体开发思路主要内容整体定位的诠释及在规划中的演绎启动区选址方案分期开发建议产品建议及经济测算现有规划方案评价85项目整体定位在“消费者取向、区域竞争、政府目标、开发商目标、资源利用”五大因素中的诠释。分类消费者价值取向区域竞争政府目标开发商目标资源利用景观区域教育娱乐身份感交通生活配套商业环境文化生活配套区城市名片带动区域发展价格开发周期成为优良资产成为里程碑公园领事馆高新区外国语学校规模羊西线开放√√√√√√√√√国际√√√√√√√√√√√√公园√√√√√高尚√√√√√√√√√城区√√√√√√√√√√√√√√成功的区域定位都是从消费者取向、区域竞争、政府目标、开发商目标、资源利用五个方面考虑。开放、国际、公园、高尚、城区的区域定位符合消费者价值取向，提高区域竞争力，满足开发商及政府目标，最大化的利用区域资源。86定位在规划中的演绎原则一、体现将核心资源转化为核心竞争力的意图原则二、满足定位要求以核心优势为中心，建立核心价值区国际水准的开放的城区休闲空间87按照区域价值定义，核心区应体现最核心的优势资源规划的核心是要着眼于大区域，建立区域的核心价值优势，建议核心价值区南移至与森林公园接壤处两河森林公园土龙路金牛支渠高新西区核心价值区原核心价值区我们是7000亩大区域88国际美食、酒吧街标识性道路休闲广场核心价值区功能体现区域气质体育公园休闲广场高尔夫练习场森林景观大道国际网球俱乐部国际美食酒吧街音乐雕塑长廊高尔夫练习场国际网球俱乐部89定位在规划中的演绎原则一、体现将核心资源转化为核心竞争力的意图原则二、满足定位要求以核心优势为中心，建立核心价值区国际水准的开放的城区休闲空间90国际水准体现——国际网球俱乐部

根据案例研究，国际水准的综合社区必须有公共休闲空间，利用优势资源形成公共休闲空间，超越区域，成为城市最高水准的休闲场所。■结合体育公园，打造代表城市最高水平的国际网球休闲俱乐部。■国际网球俱乐部包括包括网球場、游泳池、桑拿、健身室桌球室、中西餐廳、酒吧及露天茶座。■国际网球俱乐部实行会员制。91国际水准体现——国际风情休闲街、音乐主题雕塑长廊商业街间休闲元素多层趣味空间商业街与住宅亲和关系特色休闲街□在社区中建设开放的休闲街，营造社区休闲特色。特色休闲街位置图国际网球俱乐部音乐雕塑长廊南侧主干道旁，沿体育公园，展示音乐雕塑长廊92国际水准体现——建立形象标识区，展示区域的独特属性气质商业购物广场和社区休闲广场通过星期五大道首尾呼应，构成了国际生态休闲街区的主导形象。酒店、写字楼五学校、医院商业二四三一六根据案例借鉴，形象标识区代表区域整体风格和形象，最大程度的挖掘并展示项目独特资源。原方案仅有商业广场，不能代表区域特质。增加休闲广场，将体现休闲舒适生活星期五大道休闲广场商业广场93定位在规划中的演绎原则一、体现将核心资源转化为核心竞争力的意图原则二、满足定位要求以核心优势为中心，建立核心价值区国际水准的开放的城区休闲空间94开放的城区——道路调整，加强与城市、核心资源的关联度一二三四ABCDEFG道路编号一二三四ABCDEFG级别主干道支路支路主干道支路支路主干道支路支路主干道支路连接区域高新区/土龙路高新区/金龙乡高新区/金龙乡高新区/金龙乡社区内道路社区内道路西延线/公园社区内道路社区内道路西延线/公园社区内道路备注商业街景观道/酒吧街景观道/商业街商业街商业街景观道/商业街F、C社区主干道建议改成直线道路，强化社区公园意象。建议E改为社区主干道，与西延线及金牛高科技园连通，商业街沿街分布。95根据案例研究，成功持续的区域经营，商业必须是多层级的：城市级商业：高度集中，一般分布在与城市联系最紧密的主干道区域级商业：相对集中，一般分布在区域中心邻里商业：分散、多点开放的城区——商业分为三级次原有商业规划存在的问题：1、无商业分级2、过于集中，不利于满足区域多层次需求原设计方案商业分布图96开放的城区——商业三级次分布城市级商业沿市级主干道分布；区域级商业以休闲生态广场为中心，向北、东、西三面分布；休闲街分布在西面原绿化带位置；沿森林景观大道，围绕休闲生态广场分布以酒吧、美食为主的专业街；邻里商业则根据组团规划，随组团分布。休闲广场休闲街城市级商业区酒吧、美食街区域级商业区以休闲广场为中心区域商业区构成社区核心，主要服务社区；美食酒吧街、休闲街属专业街，成为城市特色消费中心；城市级商业区则覆盖包括本社区在内的城西片区。建议调整商业分布方案97开放的城区——形成相对集中配套区据案例借鉴，配套区按功能行使可分为城市核心区和社区核心区，住宅组团围绕社区核心配套区分布；城市核心区则分布在临近城市主干道位置。资源整合——将文体中心的高档休闲设施与酒店休闲中心进行功能组合，利于后期对外经营。资源再分配——在允许范围内扩大酒店规模，提升功能区档次。酒店写字楼五学校医院商业二四三一六商业、酒店、文化活动中心、停车场学校、医院开发分区核心价值区城市功能区98定位在规划中的演绎原则一、体现将核心资源转化为核心竞争力的意图原则二、满足定位要求以核心优势为中心，建立核心价值区国际水准的开放的城区休闲空间99休闲空间——三度休闲空间，最大化挖掘项目生态资源，形成多元化、开放的共享休闲空间区域休闲空间按照由外至内的顺序可分为三度休闲空间。一度空间：核心资源，两大公园休闲氛围的营造。二度空间：中央休闲街和特色风情街。三度空间：组团绿化移到社区道路上，形成复合功能休闲空间。一度空间二度空间二度空间二度空间三度空间三度空间三度空间三度空间100整体开发思路主要内容整体定位的诠释及在规划中的演绎启动区选址方案分期开发建议产品建议及经济测算现有规划方案评价101地块航空限高，决定建筑群布局东北高、西南低航空限高27.5米航空限高50米航空限高15米航空限高50米密度：低密度：中密度：中密度：高密度：中密度：中102启动区选择Ⅱ容积率最低，资源条件好，适宜标竿产品，但昭示性太差容积率较低，资源条件好航空限高15米航空限高50米航空限高50米航空限高27.5米容积率较高，不适宜标竿产品标准一：一般选择资源最好或临路昭示性最好的地方标准二：标竿产品，建立区域价格体系容积率较低,资源条件好√103启动区选址方案示意图启动区方案一启动区方案二启动区方案三104启动区配套幼儿园、小学雕塑长廊Ⅱ建立核心价值展示区；启动区配套以满足生活配套为主体育公园部分建设星期五大道部分建设国际幼儿园、小学专业街展示音乐主题雕塑长廊休闲广场建设完毕高尔夫练习场森林景观大道高尔夫练习场专业街(酒吧街)森林景观大道容积率较低,资源条件好√105三种启动区方案基础比较对比内容方案一方案二方案三资源展示展示商业，非核心资源展示核心公园资源展示核心资源及商业边界界定区域边界界定不明显公园景观大道明显界定区域公园景观大道明显界定区域项目形象目标中、高档产品＋商业，很难树立市场顶级形象高档产品＋生态资源，树立市场顶级形象高档产品＋生态资源，树立市场顶级形象销售价格跟随现有价格体系，略有上涨自定义新价格体系自定义新价格体系销售速度市场常规速度优势明显，超越级别物业销售速度优势明显，超越级别物业销售速度商业体量商业体量大商业体量小商业体量小前期投入低修建道路及公园，前期投入高修建道路及公园，前期投入高道路现状利用羊西线形象较好土龙路形象差，同时需要修建新道路土龙路形象差，同时需要修建新道路商业价值实现商业实现价值低后期商业实现价值高后期商业实现价值高对区域价值影响在现有区域形象基础上改善形象建立全新区域形象建立全新区域形象106基于现实的启动区选址与基于目标的启动区选址，具有各自的优点。方案一基于现实的启动区选址，启动开发难度低，符合政府形象展示的目标。但对区域价值建立较弱，开发目标需要在中后期努力实现达成。方案二及方案三是基于目标的启动区选址。有利于快速建立区域价值，获得较大开发收益，但前期需要与政府谈判，投入资金量大，风险加大。最终应当根据实际开发目标以及企业自身运作的特长来选择启动区方案。基于现实的启动区选址（方案一）基于目标的启动区选址（方案二、三）VS资源利用不足充足政府目标羊西线展示形象好羊西线展示形象弱开发商目标达成目标难度大较快达成开发目标价值实现前期价值实现低整体价值实现较高启动难度启动较容易需要资金投入及政府谈判市场竞争竞争激烈建立排他性的核心优势开发风险开发风险低不可预计的因素多，有一定的开发风险107方案一启动面临的问题一、绿化带的问题，对展示性的影响二、核心价值区展示三、启动区的配套目前已基本确定按照方案一启动，将面临以下三大问题：108一、整治绿化带，边界界定，消除绿化带对展示性的负面影响1、增加开口，增强项目昭示性2、边界界定：绿化带重新整治，标识项目与众不同的差异性3、特色的、情趣的人行道现有的绿化带虽然形象较好，但由于视线的阻隔，不利于项目的形象展示整治后的道路与绿化关系情趣人行道边界界定109二、转移后的核心价值区应以国际的、开放的为核心国际的：国际街区、商业广场、国际学校、会所开放的：道路、公共空间定位的核心价值区的构成因素为生态和人文转移后的核心价值区构成因素为国际的、开放的商业广场国际风情商业街110三、根据案例研究规律，启动区配套功能必须是以住宅增值为主的建议启动区的配套为：国际学校、综合市场、公交总站、餐饮、家居等服务性配套其中商业配套主要为街铺形式，根据服务性商业标准（0.7-0.91平米/人），启动区商业面积约3000平米国际学校国际美食广场公交总站药店111整体开发思路主要内容整体定位的诠释及在规划中的演绎启动区选址方案分期开发建议产品建议及经济测算现有规划方案评价112配套投入计划表（方案二、三）启动期二期三期选址物业类型配套设施战略重点优势分析1、2号地块之间1、3、5号地块2、4、6号地块TOHO＋花园洋房TOHO与洋房均衡容积率中低TOHO＋电梯洋房TOHO主导容积率低TOHO＋电梯洋房＋小高层小高层主导容积率高高尔夫练习场森林景观大道全部建成临近启动区体育公园部分建成临近启动区部分音乐主题雕塑长廊建成星期五大道部分建成专业街（酒吧街）展示公交站国际幼儿园双语学校小学部树立市场形象建立价格体系利用优势资源，抓高档市场强劲需求，回避高端客户对电梯公寓的低接受度问题国际网球中心休闲广场建成体育公园完全开发休闲街展示国际中学星期五大道随住宅同步开发土地增值设施投入深化国际街区形象休闲氛围的营造，抓城市发展机会和消费者潜在需求城市级商业中心涉外医院高档酒店写字楼重大配套设施投入优良资产经营市场对高端物业接受度提高113整体开发思路图示（方案二、三）国际网球中心高尔夫练习场Ⅰ专业街(酒吧街)综合市场幼儿园、小学雕塑长廊森林景观大道涉外医院集中商业写字楼酒店ⅡⅢ国际中学休闲街114配套投入计划表（方案一）2年起止时间开发量配套投入体现核心价值配套投入满足生活需要2004.7——2006.72008.1——2009.72006.8——2007.121.5年1.5年一期（40万㎡）二期（30万㎡）三期(40万㎡)Ⅰ区（15万㎡）Ⅱ区（25万㎡）Ⅰ区（15万㎡）Ⅱ区(15万㎡)Ⅰ区（20万㎡）Ⅱ区（20万㎡）星期五大道北段国际学校商业广场公交总站综合市场幼儿园1生活会所1邻里商业邻里商业幼儿园2涉外医院生活会所2邻里商业休闲街南段休闲街北段邻里商业国际网球俱乐部雕塑长廊集中商业邻里商业写字楼国际酒店文化活动中心邻里商业体现核心价值，适量生活配套生活配套为主优良资产投入高尔夫练习场森林景观大道高级会所星期五大道南段休闲广场115配套与开发顺序图示（方案一）写字楼酒店文化活动中心ⅠⅡⅢⅢⅡⅠⅠⅡⅢ高尔夫练习场专业街(酒吧街)休闲广场森林景观大道高级会所公交总站综合市场国际学校商业广场幼儿园幼儿园涉外医院国际网球中心集中商业116整体开发思路主要内容整体定位的诠释及在规划中的演绎启动区选址方案分期开发建议产品建议及经济测算现有规划方案评价117产品定位思维导图各地块限高确定各地块容积率上限确定各地块容积率容积率调整原则产品建议经济测算产品比例确定原则118根据航空限高点确定分期各地块的平均限高限高27米限高50米限高15米限高50米限高42米限高44米限高35米限高27米167392584地块编号地块位置地块面积地块限高楼层上限①一期Ⅰ区37米12层②一期Ⅱ区35米11层③一期Ⅲ区33米11层④二期Ⅰ区25米8层⑤二期Ⅱ区27米9层⑥二期Ⅲ区29米9层⑦三期Ⅰ区42米14层⑧三期Ⅱ区42米14层⑨三期Ⅲ区42米14层楼层上限按层高3米预算119产品定位思维导图各地块限高确定各地块容积率上限确定各地块容积率容积率调整原则产品建议经济测算产品比例确定原则120根据限高，确定每块地的容积率上限根据限高，可建设最大建筑面积超出规划条件(108万平米)，约34万平米，容积率有较大下调空间地块编号地块位置地块面积地块限高楼层上限容积率上限最大建筑面积①一期Ⅰ区68326.537米12层2.4163983.6②一期Ⅱ区94901.435米11层2.2208783.08③一期Ⅲ区73199.433米11层2.2161038.68④二期Ⅰ区103549.525米8层1.6165679.2⑤二期Ⅱ区71253.327米9层1.8128255.94⑥二期Ⅲ区53349.229米9层1.896028.56⑦三期Ⅰ区56247.442米14层2.8157492.72⑧三期Ⅱ区66127.142米14层2.8185155.88⑨三期Ⅲ区53930.942米14层2.8151006.52合计640884.7141724.18121产品定位思维导图各地块限高确定各地块容积率上限确定各地块容积率容积率调整原则产品建议经济测算产品比例确定原则122容积率调整原则一、成本原则11层以下小高层与12至18层小高层结构成本有较大差别，在不损失总体容积率的前提下，小高层尽量多的控制在12层以下二、启动期的市场原则高端客户目前对小高层的接受度偏低，启动区的容积率应较低，物业类型以多层物业为主三、标竿产品原则在资源条件最好的地方，容积率必须满足能建设标竿产品四、产品多样化原则根据案例研究，超大盘产品类型的多样化至关重要，容积率应尽量满足使每期产品均能多样化的要求123产品定位思维导图各地块限高确定各地块容积率上限确定各地块容积率容积率调整原则产品建议经济测算产品比例确定原则124容积率建议1

——确定7、8、9号地块的容积率中值一、成本原则11层以下小高层与12至18层小高层结构成本有较大差别，在不损失总体容积率的前提下，小高层尽量多的控制在12层以下1、覆盖率均为20％，7、8、9号地块容积率均为2.8，按照3米的层高测算，均为14层2、11层（含11层）以内小高层的单位造价与12层－18层小高层单位造价相差200元以上3、小高层的市场售价无明显差别地块编号容积率上限建议容积率占地面积㎡建筑面积㎡72.82.456247.4134993.88、92.82.8120058336162.4合计176305.4471156.2建议7号地块降低容积率，楼层不超过11层，容积率调整为2.4建议8、9号地块容积率不变，为2.8125容积率建议2

——确定1、2、3号地块的容积率中值二、启动期的市场原则高端客户目前对小高层的接受度偏低，启动区的容积率应较低，物业类型以多层物业为主三、标竿产品原则在资源条件最好的地方，容积率必须满足能建设标竿产品地块编号地块位置容积率上限1一期Ⅰ区2.42一期Ⅱ区2.23一期Ⅲ区2.21号地块为启动区，根据容积率调整原则二，启动区应尽量避免小高层物业，经测算，1号地块容积率调整至1.3左右3号地块资源条件在一期中最好，容积率也应最低，适宜建设部分标竿产品，经测算，建议容积率调整至1.2左右2号地块居中，资源条件较弱，容积率应相对较高，经测算，建议容积率调整至1.5左右126容积率建议3

——确定4、5、6号地块容积率中值三、标竿产品原则在资源条件最好的地方，容积率必须满足能建设标竿产品四、产品多样化原则根据案例研究，超大盘产品类型的多样化至关重要，容积率应尽量满足使每期产品均能多样化的要求地块编号地块位置容积率上限4二期Ⅰ区1.65二期Ⅱ区1.86二期Ⅲ区1.84号地块资源条件最好，应为标竿产品集中区，经测算，4号地块容积率调整至1.0左右5、6号地块居住资源条件递减，考虑到容积率适宜物业类型的多样化，5、6号地块的容积率建议调整为1.35、1.6127容积率建议小结调整后的各地块容积率均能大致满足容积率调整的成本原则、启动区需求、标竿产品原则及多样化原则地块编号占地面积最大容积率调整容积率调整建筑面积168326.52.41.388824.45294901.42.21.5142352.1373199.42.21.287839.284103549.51.61103549.5571253.31.81.3596191.955653349.21.81.896028.56756247.42.82.4134993.76866127.12.82.8185155.88953930.92.82.8151006.52合计640884.72.211.691085942.005128产品定位思维导图各地块限高确定各地块容积率上限确定各地块容积率容积率调整原则产品建议经济测算产品比例确定原则129根据调整后的容积率，初步确定项目的产品主要类型根据地块条件，本项目适宜的产品的主要类型为：联排别墅、花园洋房、普通多层及小高层物业类型层数计算覆盖率容积率产品选择独栋别墅—20％0.2联排别墅2.520％0.5√叠拼别墅420％0.8花园洋房420％0.8√普通多层620％1.2√小高层11120％2.2√小高层21820％3.6√国际通行的住宅用地指标土地价值最优实现角度，别墅具有土地绝对价值贬损性，选择联排别墅作为项目标竿产品叠拼别墅与花园洋房容积率要求接近，在产品选择时归做一类；案例对超大盘的启示，产品类型尽量多样化；130容积率与利润总额、利润率三者的变化规律容积率1.681.51.41.210.8利润总额16.215.915.715.114.914.6利润率31%33%35%38%42%46%容积率利润总额利润率1.681.51.41.21.00.8利润总额利润率利润总额下降利润率上升结论：在规划允许范围内，尽量做足容积率随着容积率的下降，利润率上升，但利润总额下降131五种物业的价值排序根据经济分析测算，在容积率一定的条件下，随着高容积率物业的比例增大，项目总体经济效益下降联排别墅花园洋房普通多层11层小高层18层小高层价值递减容积率递减结论：在满足容积率的前提下，应尽量多做价值链高端产品，少作价值链低端产品132确定各物业类型具体比例的原则原则一：在规划允许范围内，保证容积率最大化

原则二：根据物业类型价值排序，在每期（每区）内，应尽量多做价值链高端产品，少做价值链低端产品；原则三：根据案例研究，在每期（每区）中，都需要有一定数量的高端产品；原则四：根据案例研究，每期（每区）都需要尽可能的保证物业类型的丰富133产品定位思维导图各地块限高确定各地块容积率上限确定各地块容积率容积率调整原则产品建议经济测算产品比例确定原则134一期Ⅰ区（1号地块）产品建议一期Ⅰ区容积率较高，不能满足标竿产品（联排别墅）的需要，选择花园洋房作为高端产品一期Ⅰ区以多层住宅为主体，配合花园洋房、少量小高层为作为启动区基于限制条件下的启动方式类别容积率占地比例占地面积建筑面积花园洋房0.80.