鄱阳县房地产市场概况

本报告包含以下内容第一部分鄱阳城市概况1、鄱阳城市概2、鄱阳交通概3、辖区与人1、整体经济发展情2、经济产业结3、社会收入与消费情第二部分鄱阳房地产市场概况1、固定资产与房地产投2、土地市场情3、房地产市场供给与需求情1、全市在售楼盘基本情第三部分城市房地产市场发展状况一、市场特征详细分1、宏观特征分2、中观片区特征分3、项目微观分第四部分结论第🖂部分针对目标地块问卷调查及客户访谈分1、问卷调查分2、市民访谈内 64公里，南北最长4214.68141514518.619012180215、鄱阳是江西水上交通大县，县城内四大水系均可通航，船舶经鄱阳湖直通长江，鄱阳港是江西省六大港口之一。3、鄱阳距景德镇机场11.5~2地处东经116°23—117°06；北纬28°46—29°42之间，北邻彭泽县和安徽省14518.64214.6814154、历史沿革与人文景县鄱阳鄱阳县元前1年县县鄱阳县6年历鄱阳鄱阳历年的历长历人8年全.9年鄱阳县鄱阳市2年鄱阳湖鄱阳0年人6年阳(鄱阳3年2人鄱阳鄱阳县鄱阳历0阳人二二、城市经济发展情1、整体经济发20102010现地区生产总76.96较上15.2%；根据鄱阳历年经济发展情况可以看到，在经历0607速增长态势之后，08金融机的影响有所放缓进入平稳增长的阶段随着环鄱阳湖生态经济圈建设预计鄱阳未来经济又会出现一个快速发展阶段鄱鄱阳县历年人均GDP（亿元0 鄱阳县历年人均（亿元 增长 10.30%15.80%15.50% 的进一步发展，第一产业比重逐渐降低，第二、第三产业比重逐步提高第二业迅猛发展，提供了多个就业机会，使得城市居民收入水平进一步提升，为地产市场发展提供良好的经济环境鄱鄱阳县历年各产业产117202270117200228 171718200第一产 第二产 第三产鄱阳历年居民收入与消费品零售总额工资与消费均消费收入城市居民的消费习惯也趋于积极，为房地产市场提供了机会202111011021002007 2008 2009 2010社会消费品零售总额（亿元 城镇在岗职工年平均工三三、城市发展特➢拥有悠久的发展历史，有较多的文化历史与自然景观，能够吸引众多的游➢与外来人➢➢经济发展快速增长，第三产业环鄱阳湖生态经济及打造旅游城市发展迅速居民收入保持平稳上升，但消费观念还有待转变➢➢➢未来城市发展重心将在城北新区与城东区两个方➢鄱阳房地产鄱阳房地产市场概一、房地产宏观市场情1、固定资产与房地产投从鄱阳历年固定资产投资情况可以看到该城市固定资产投资保持稳步长，房地产开发投资增长速度与固定资产投资增幅相比缓慢，在经历07—09年楼市火爆后，由于政府调控政策的相继出台，2010年鄱阳房地产投资增长放缓比上年仅增 。由于鄱阳10万人口基数以及伴随着城市进一步扩展、20062007200820062007200820092010固定资产投资额（亿元房地产开发投资（亿元9107068060270208200序序 地块编 土地位（容积率出让年 供地方12011芦田发展大道9266以南、腾飞大平方其他普通商品住房用≤1地7022010鄱阳镇姜夔公919平其他普通商702010鄱阳镇姜夔公792平其他普通商702010团林乡胡桥集 平方商品住房用地其他普通702010四十里街镇中6706塘米平方其他普通商70 2010- 芦田朱家场用5266.69平其他普通商≤2.170 公开公 方 品住房用 出2010- 芦田乡政府北800平方米其他普通商≤2.570 公开公角腾飞大道 品住房用 出2010-027高家岭商贸中10000平方米其他普通商≤1.870 公开公 品住房用 出2010- 石门街商业3546.68平方其他普通商≤2.8870 公开公街北 品住房用 出360913100三庙前鄱乐交2073.34平方其他普通商≤2.470 公开公

叉路

品住房用 出3609131000饶丰镇花园村52140.26平其他普通商 70 公开公 鄱乐公路两侧方 品住房用 出3609131000鄱阳镇新民路29053.5平其他普通商 70 拍 方3609131000湖城大道南53541.60

品住房用其他普通

商品住房用≤3.5070年

高家岭镇邵25184平方米其他普通商≤1.8070 挂牌出 家 品住房用3609131000县渡集镇烟3134.88

住 住 坡 70 公开出3609130900阳县饶丰镇6234.8

红土山集

住 ≤1.5住宅70年挂牌方出根据对鄱阳2010至20112的住宅用地情况可以看到目前鄱阳土地市场➢➢➢➢➢成交地块居多以小面积为主，总建面10方以上的地块仅4，后期入市➢➢鄱阳去年成交土地情况主要以附属乡镇居多，而城区出让土地数量逐步减少，未来旧城改造力度将会加大➢应，城北区域仅有少量地块。根据目前已成交土地的情况可以看到，城北新区随着城区进一步扩预计在未来2-3年内城区与其它乡镇交临区域将出现一定的土地供应。2010200920082007竣工面销售面销售全市住宅销售套150022003、房地产市场供给与需求情全市商品房屋施工、竣工以及销售面积套数单位：万平方米据统计，1-9全县房地产房屋新开工面积273252方米，同比增长268.5%。其中，商3、房地产市场供给与需求情全市商品房屋施工、竣工以及销售面积套数单位：万平方米根据相关统计可以看到，鄱阳房地产供给与需求有以下几个特点➢2007-2009的竣工面积与销售面积对比来看，全市2007年供需呈现基本平衡的状态，08-09年供大于求。➢➢2009鄱阳城区全年销售量为2800结合目前城区约20项目而言，平均每个项目有11的月消化速度，去化速度相对较慢➢➢年年➢售面积创历史新高52.54万㎡，其中12一个月销售就达20㎡，预计未来市场还将看好4、房地产价格分持一种平稳状态。从市调情况来看，2011年春节期间，鄱阳大多数楼盘销售格跟2010底相比都相应增加了200左右预计今年鄱阳县房价可能出鄱阳县历年房价（元鄱阳县历年房价（元0

24502025175012001480 24502025175012001480项目名 项目地 规户容项目名 项目地 规户容积均开盘时 销售情国装饰城景中盛世纪城湖城新地（元/㎡87131.1115167月份开三期690-110房15小高层为C577二厅—分ABC期预5月份开新县政23127.89520122.97一期已16三房二尾盘6公馆一鄱阳大40一厅㎡二房厅，102未开底未开中心花1013栋小高80-90房二厅100-130180维三路265808206158106.48--21.07一厅136.25房二146.10房二12693.18115.21三房二145.07四房二鄱湖明珠鄱阳县26902010.1已经清城二房二130房开盘价1098元抛新星丽湖13多130米85.55139.26房二湖城蓝城北鄱240尾盘仅大道与式复式和心大道330墅的别大洋前鄱阳湖700511593.46房一132.3房二桃花源100多层6栋130.6140.5鄱阳县滨州路二中对面姜夔公园15多层,小高鄱阳县城芝阳路老5.7方已清四方城北鄱阳多层802010.12尾盘销韵芝大道与中心大道交层111.48137.0房二二期还未鄱湖饶州饭店2010.4月品份小，主流项目规模在7-26100鄱鄱阳县在售楼盘规（单位：万方国际纪城—号豪园珠城纪园品 中城世 馆纪明源豪— 项目价格分从对鄱阳城区在售楼盘的调研可以看到，目前鄱阳在售楼盘售价在2300-3000元/㎡之间，相对收入水平而言处于中等偏高的水平。同时已经超越鄱鄱阳县在售楼盘价格（单位：元/平米 景纪天一花 代珠星蓝前源领豪芝 苑城地号园 城城城庭程纪秀园阳宜世新盛城中湖公中馆心盛湖现明湖城洋花城府韵湖东丽湖大桃湖饶水鄱 中鄱星新典型户型分湖城〃A1型面积：127.89平米湖城〃新天地E3型

面积：122.97米公共空间动线合户型方正实功能区分合理，动、静分特色储存间，充分利用空主、客卫生间区分不明主卧狭中盛世纪城E5户型面积：133.58平米新鄱阳中心花园83两房

面积：83米点评主卧飘窗设超大阳台阳台，生活观景兼功能分区较u桃花源u经济技术指标：总建筑面积约100平方米、规划湖）地区主力户型：88—91二房、111—152三房、139—170四价格：一期开盘：1880/㎡，目前价格2800㎡，一期已经尾盘，二期还07年元旦至今，一期房源还未清盘。u中盛〃世纪u经济技术指标：总建面15方、主力户型：77二房二厅，103—133.58三房二配套设施：饶州中学、汽车站、华联超市、自身1.7万方商价格：3000/㎡。分ABC区，A已经尾盘，二期预计5份开项目分析：一期14多层，二期小高层为513多层，目前一期基本售最高，达到3000。依靠良好生活配套设施（教育、医疗、超市）以及未u大洋〃前程绿u经济技术指标：总建面7方、容积率1.89、建密度39.9%、绿地率35%、总户数514开盘时间：2010中主力户型：75.0—93.46二房一厅，86.60—132.3三房二2600元/㎡结合以上的分析，可以对鄱阳楼市特征进行以下归固定资产与房地产市场投资增速平稳，预计未来还将保持一个平稳上升趋势土地供应量充足，市场未来开发前景大2010鄱阳受宏观调控影响很小销售面积创历史新高成交与价格增幅明市场价格普遍在2300-3000/㎡之间，定价较为集中市场项目规模普遍较小，大盘竞争时代还未到来多种产品类型并存，有向高层发展的趋势户型慢慢趋于理性实用，但目前还是以大三房为主，功能设计还有较大提升中心城区可利用土地较少，未来城北、城东区域发展空间较大多个来自浙江、福建等一线城市开发商进驻及深圳、南昌等代理商进驻，但 旧城改造情大面积的拆迁活动在城北区与城东区目前的拆迁工作主要集中在道路的拆与即将开发地块村落的拆迁旧城改造工作进度的落后，也在一定程度上得房地产市场缺乏有效的需求刺激。但未来3—5年由于城区可出让土地逐渐减未来供给分根据鄱阳县城城市总体规划（2006-2020，2010年城市人口规模预测约24人。而按照鄱阳县“十二五”总体规划十二五”期末，核心城区人口发展到30人、建成区面积36方公里。2011—2015城区将增加6人口，按三口之家计算，未来房地产需求为20000住房，平均每年4000。根据市调走访情况来看，目前在售项目未来2-5年后续入市大约在70—万方左右，从土地市场近几年出让情况来看，未来2-5年入市大约在100万方去化情况分2010450015均每月每个楼盘去化速度为25跟多个项目前台了解到，城北新区201060%—80%之（元/㎡2700-城北 项目集中于鄱阳湖给道旁及人民北路，中程度市规划北移、行城东非常完2400-较老城一2300-发展方向，定位清较通过对三个区域的对比进行分析，可以看城北区发展相对迅速，市场在售项目较夺，分布较为集中，产品价格相对较高。产品卖点较为集中，主打行政区域中心及未来发展前景。随着未来城北高层及别墅并存的形式。熟规模大盘为主。未来供应量较大，产品类型也将会更加丰富。3、项目微观分项目类根据实地的市场调研，我们可以对市场上现有项目类别进行差异化分析项目类住别大型商写字城市综合现数量较极数量较无仅有1通过对目前市场项目类别的归纳我们可以看到目前鄱阳的房地产市场主要2009年住宅、商业销售面积占整个商品房销售面积97大型的专业市场并存，城市综合体仅有2010年入市的湖城〃新天地一个。产品类从住宅项目的产品类型进行分析可以看到目前的鄱阳市场有两个特征较则以小高层与多层及别墅为主。从典型的复合型项目的不同产品类型价格进行比较可以看到目前在售项目不高层＜小高层＜多层的特点是：多层＜小高层＜高层目前市场上对于多层的接受程度最高，高层在逐渐提高中客户需求模市场上投资观念较为淡薄，房地产只是被认为普通商品。对此还需要更多的策划与开发商来通过各种渠道对客户进行沟通，以尽快改变观念。发展方向：城北、城东区为主导，带动全市楼市全面发市将以城北、城东区作为主力板块，带动老城区（城南区）发展。产品类型：向小高层与高层过价格：趋同到趋客户：更加理对于客户而言，经2010楼市国家调控之后，2011又迎来了新一轮楼市调➢➢市场快速发展，竞争激➢价格处于快速上升➢➢➢➢➢未来发展趋势➢➢➢➢➢➢➢➢第🖂第🖂本次问卷调查共5人经过三天时间共完成87问卷和13访谈内容其中有效问卷达到60%以上，共55。1、问卷调查分您您的年龄是以下哪个区间5045403530544系列015105014530岁及以下30-40 40-50 50-60岁60岁及以从问卷统计数据来看，3040群体为臵业主要年龄他们主要以首次业为主；其次4050群体，他们大多数以改善型为主您您每年的大概收入是在哪个区间04060504030101030及以50-10001000万及以从问卷调查来看，鄱阳县人均收入不高，年收入10万以下占很大部分中从访谈中了解到鄱阳县中等年收入在24左右收入偏低其次15右和50万以上，从访谈了解到他们都已有两套以上物业，下次臵业会优先选择公务 企事业单位个体工商户自由职业者服务行 其43.614.94本地私营经济较为发达，在生活上也较为富裕，与企事业单位，外出务工人员、公务员等组成鄱阳主力臵业群体。慢慢改善。如果您买房如果您买房，您打算买哪一类房子766321662多层（1-层小高层（7-高层花园洋别16层32层从问卷调查来看，市民对多层接受度更高，占60.92%；小高层也慢慢被市民所从问卷调查来看，100—120㎡实用性三房和85—100㎡大两房为市民更为接受户型和面积，这部分人群基本属于首次臵业客户；120—140㎡大三房及160㎡3 0666050403022010200020-30万 30-40万 40-50万 50-60万元60万元以从问卷调查来看在购房承受200020-30万 30-40万 40-50万 50-60万元60万元以30的消费者选择2000-2500绝大部分消费者认为鄱阳房价应该控制在3000/㎡以下；在购房总价上，选20-30/套最多，30-40居次。您您认为1~3年内鄱阳的房价走势如何4035302520153310 650会 不会有大的变 下 不太好从问卷调查来看，认为鄱阳房价还会上涨占 ，认为保持现有水平的 ；鄱阳市民对房价3000㎡还是比较接受湿地公园建成后对于鄱阳最大的好处是什么增加了旅游景改善周边的环 加快了鄱阳经济建从问卷调查来看，对湿地公园未来看好的占，不看好的占，不清楚的占。其中对湿湿地公园建成后对于鄱阳最大的好处是什么增加了旅游景改善周边的环 加快了鄱阳经济建