房屋买卖交付而未登记的法律效果

房屋买卖交付而未登记的法律效果分析现实生活中发生的大量房屋买卖，尤其是住房的买卖，在履行合同时首先会发生开发商向买受人交付房屋的占有，而后才办理房屋过户的登记手续的情形。办理过户登记手续的时间，虽然实践中已经有规定为3个月，但是一般情况下均超过这一时间，有的常常数年之后买受人才能得到房屋所有权证书。如果买受人购买的是“部分产权”房屋或者“单位产权”房屋时，买受人取得房屋所有权证书的期限会更加漫长。在这种已经发生物的实际交付、而没有办理登记手续的情况下，买受人实际占有房屋的权利非常值得研究，因为，绝大多数民众在购买房屋时不能立即解决不动产登记以及办理所有权证的问题，所以此时的权利状态对于许多民众的利益至关重要；而理论界方面对此却存在着许多错误的看法，这些看法助长了损害民众利益的现象。一、物权独立意思表示存在的客观性在我国物权法制定的过程中，曾经就这一特殊的、然而却有着重要意义理论问题发生过激烈的争议。争议点在于：这是的买受人也就是实际占有房屋的人，是否可以成为法律上的所有权人。一种观点认为，既然物权法承认了物权公示原则，那么就应该坚持不动产登记对于不动产物权变动发挥决定性作用的原则，没有登记的，就不能认为已经发生了物权变动，因此，这时的买受人不能成为所有权人。另一种观点认为，出卖人交付房屋的意思表示，和买受人接受房屋交付的意思表示形成了一致，而他们就是依房屋的实际交付来移转所有权的，其成立完全符合处分行为的生效要件，这一意思表示合法合理；按照这一生效的意思表示，买受人已经成为所有权人。从这些争论就可以看出，上面所说的这一特殊的交易环节的法律制度建设所涉及的法律理论问题，就是是否采纳物权行为理论的问题。而对于这一问题的不同解决方法，反映了一种理论是否科学其根据应该在于是否符合实践的要求，而并不在于坚持这种观点人数多寡这个最基本的道理。近年来随着物权法知识的普及，那种依合同是否成立生效作为物权变动的更具的观点，已经被历史淘汰。但是，由于我国民法学界大多数学者没有经受过潘德克顿法学的训练，因此在我国，很够确切解释物权变动与债权变动的法学原理以及法学律制度的观点，虽然已经开始为很多人理解，但还是有相当的一些人不能正确的理解其中的道理。现在否定物权行为理论的学者的一般观点是，债权合同加公示方法就可以发生物权变动，物权独立意思表示是不存在的，或者说，有没有独立物权意思表示也可以不必要考虑。这种观点就是许多人所说的“债权形式主义”。这种观点来源于日本，曾经在我国泛滥一时。我曾经在《再论物权行为理论》、《从几个典型案例看民法基本理论更新》这篇论文中对这种观点的起源、理论缺陷和实践错误做过细致的分析。考虑本文篇幅的限制，今天无法就此完全展开讨论。但是我们必须看到，否定物权行为理论的作用，在房屋买卖已经发生交付而买有办理不动产登记的这种例子终究出现了严重的“故障”。1.主张在不动产物权变动的时候，依据债权法意义上的合同和行政管理意义上的不动产登记两个因素确认不动产物权变动的效果的观点，最清晰的弊端就是不能彻底地坚持意思自治理论，不把物权变动从根本上当做当事人意思自治的结果，而当做行政行为的结果。行政行为真的是当事人交易发生的物权变动的原因吗？当然不是。因为任何交易，本质上都是当事人法律行为的结果，而不是行政确定的结果。事实上现在很多不动产登记机构都认为，自己的登记是当事人权利合法性正当性的来源，因此他们一再依据“确权”的方式侵害当事人权利。行政登记怎么能是民事权利的来源！坚持这种观点，就是为这种做法提供根据。虏曲泡2绳.复这远种樱观块点兵严丰重灶损勾害赴买困受艇人毒的哲利概益蝇。水因寺为绢老沾百地姓娘买银房慨子孕，碧都并是举先蜜获立得坐房董屋乘的狭实劫际知占伞有仁，戴之焦后仿很资长萌时扔间忆才肃能详办聋理际登免记喷获乖得协权弹利酿证穗书楚（彼这鞭个戒期卡限羊短舞的添几勉个陆月助，勤长岛的会好尽几港年缸）短。自如斤果案只换承均认写不幼动伸产船登碰记属机惹构电的鼓作牧为信，洽而图不睬承显认爹当坡事授人旺以旅实卵物总交恢付镇所厅体轨现唐的曲所拒有乘权汽转钩移剂的渔物楼权捷意常思狮表特示匆，朱那壶么煮，底在杨登寻记茅之哄前衰，开这期些若买肉受醒人德的燕地蛛位僵是杨什贵么蜜人疑呢悦？航按替照康债够权袭形态式讯主烦义半的弓观剑点借，还因俭为枕没蜻有伶登笋记框，北不睡能辰承凤认扭他耳们垫的违所辈有些权秩人般地恩位插，傲法龟院鹿也乒无药法横按订照圈所痰有亡权斧人佩的鸟地泻位衣对础他青们絮予兰以语保辆护昨。慈在信一腾点并对递房闹屋循购宪买对人郊构锤成符了烦实理际疑的励威讯胁偿。芒如葛果顷开页发除商孕这驳个乐时特间租里廉对猪房元屋峡有钟处面分槽的袍行享为耗，谅那问么拜，盯卖因房竭子怎的泻人叙就暂倒纤霉远了壶。迅拌蜓不尺承爱认风物辅权洽行蝶为托理摇论欺的杜学捞者馒主叼要计来白自费于付某补大尿学贼，丽他献们汗这栽些碑教拖授召购姓买蔬的红房米屋魔，同已仰经吐居量住长数哭年聚了取也溜没转有蜜登膜记购。灰那骄么避他螺们平现妈在慨是访房眨屋躺的羽什届么仗人阿呢甚？沟按元照红这敏些伤学腐者扒的瓶观长点旦，般他快们页当种然且不好是示所缺有悄权伞人喜，券而茶只先是裳一态个豪占址有锐人关或暗者读还解是氏债腊权辩法诵意万义恒上专的努买若受贫人垮。芳有老一灯个场自控己援也肿买译了谎房阵子修但民是下没惯有盘登爽记踪学侄者镜提弦出疮，塌他怖们抽的俱占搭有颠是带债嫁权怖法知意谷义贸上标的殿占畜有介。愈但哥是棉我铅要变问疮的妖是乖，挡如液果亲是枯债垫权玻法陶意党义慈上意的而占塔有劳，己那迎么勇是瓣基萄于卵什追么碎债娃权惧意角思齐的吐占京有乏呢哲？顶是怪租繁赁次呢屋，浆还片是烂借挣用眠呢控？雹你页所正主驰张刘的腊占宅有判，衰能咐不疑能短足盆够罚地酷保旧护厨你匀们滨的父权扩利窃呢痒？躺如市果纽开辱发诞商层将璃房榜子算设信置棒了穗抵棚押狸或浓者势再叮次安出迹卖唇，纯那汪么将你局们揭作懂为竭债槽权挖意使义饥上战的勤占愿有副人淋还追能谨保彼住喉你劫的谁房攻子垃吗短？我因傻为广按望照修债迎权曲形套式券主海义宾的谦观筝点重，遗这闪时灰候格房尖屋然的辱所助有陵权畜还饮保番留国在析开尼发蹦商箱手播里鸣，纠开皂发堤商午对四于互房饼屋算的巴处市分烈行雨为习可垃以伶涤笛除摘债抢权脏意伪义掏上稳的疯占涨有欠。然由剃此裂可厉见浙，追这足种下观榆点至对逮于将老弓百具姓坝的努利独益将损绵害苦极营大市。庆聋孙3授.恰这如种仿观撒点套不弓符伪合献交慕易秤的喂实耐际扫。至其温实军，滚交梅付挤房篮屋丹占岛有荷乃妨是像基既于格开蜂发蒜商西和持买宋受锄人括之疮间喇的峰转骆移泪所鞠有浆权扔的眉合水意屯，寨这源就肺是碰一劲个伞物债权臂行才为芝。丑这耀种超行胆为三，三在跌主膊观殃上烦以湖当浅事云人迷之辅间保独左特纺的玻意辩思亦表直示热为平要府件既，格在绢客厨观紧上生已扩交坏付鸦房今屋修的汁实桨际偶行录为透为呀要稠件秧。它无板论甚是薯从语法令理提上晨看孕还抄是顿从头事科实睛上尘看偷，隶这怕个色行肯为低完滴全兽符显合修独围立逐而窜且子生除效导的搅物玻权可行趟为恰的邻特千征仪。篇因鞋此软交玉付霉住察房客就淹是梯转星移盗了蹄所剩有乡权拍。授在文接跨受悠交磨付高之心后做，方买刘受企人洲的烤占励有捞是倚基标于剂所声有导权屑的趣占翼有倚。农如胃果锣只烟承垒认古买猛卖败合纵同兄中纱的饼债传权悉合沫意责，伍不倦承初认斗交捏付百中王的舱物垄权少合销意悬，争那若么泄开翻发盏商互仍拴然贪保樱有坝所丧有软权杏，粒那谊么调开槐发慕商涝就佣可兰以刻行送使归这漏种绑所烟有席权蒙，湖因酬此煌他视既僻可它以糖进窑行杂一艰物锋二霞卖胆，笨也授可盛以更将秧房抖子博抵锤押查出坏去敲。声由谈此序可纸见延，似不嚼承富认艰独腾立袍物滤权长行株为疏存僵在垮的昼观拍点芒，桐不贴但援不描符慌合否事穴实架，矩而巧且寇也侮会款对漂购才买剩方甘造详成陈非种常盈有狗害盼的应后庙果帝。漫反卧之企，铜如渡果桨承踩认邀物雹权芬合虽意到，凑并砌且悔依姨据材占粱有肌交书付录的膨客锻观己事通实饭，米以况确汉认荣所甜有岗权车已振经虚有斑效司转盘移潜的蜘事给实汤（模这鼻就馋是渐物梳权卸独搜立宴意屡思污表浊示降加白上唐物宁权应公春示黑行柔为庭发向生惠物乔权努变丛动姐的醋法线理坝）旧，丘就晨能钩够饶对倒于匹开初发出商目形添成喇有岔效来的雹法绒律扫约嚼束浮。宽崇恢二涌、也交冻易枯安悉全凤与到第蛛三繁人革保气护瞧景骨考粘虑霸到齐我茫国艺市表场兆经周济注已莲经墨比哗较翅发酿达徐的份事鼻实扁，贪我谜国不物乱权槽法涛的膛制馒定宇必茧须表考达虑末到局交县易堵安喇全算这艇个老十刑分业重钩大控的掀问脂题讽。匆而甲交科易陈安斧全永的捏制没度仆，舟主洲要稳体于现逝在当物饲权烫变卡动乎的戒制肉度耽之剥中性，貌原客因手非纠常屑简遇单寻：紫债路权浙意宣义轧上真的议合饰同苏只删能荡发番生肯债运的摆请购求件的丽效惭果弟，错所趴以剑交谣易病安伟全北的怖目揉标画，屡主剪要槐依度据淡物辜权图法鹿来舍实尖现翠。踩这载一移点壤应赤该装没拜有刺大担的征争篇议怕。道灯乔交领易廊安色全夸问访题秧，张在掉法杏理傲上阵涉恋及舌相执互峰联交系答但靠是豆又价有艺所出不览同抛的陡两拢个猴方吓面端：繁一喊，惨对息第期三虑人野的僻安因全碎。愤关谱于贩什具么圆是目实犁体护法虾上绒的掘第浙三继人桂以锐及裹为拘什挎么迈要闷保以护巷第里三公人哥的肃问言题斩，的我晌曾血经碰在牵多疾篇储论慰文踢和奏著墙作咐中滑谈欣到系。周简懒而挽言孝之区，薪实网体阴法督所曾谓称第叙三浪人誓，者就雄是将指项不退参晃加谎当聪事恳人芹之慈间造的朝法只律施关纷系薪但煤是素和写当传事秆人质之漆间笛法煤律邀关昆系召的恒结菠果洋有参直惧接什利踪害坊关苹系毫的骡人爸，祖比虏如瞒与伟合渐同雾债臣权姨人戴或和者劲债仇务另人宰的岸一梁方商有揪直弃接语法列律重关元系充的火人昆，烟对扯合占同初的刺另纪一铃方农面奥当馅事场人娱而钟言交就施是香第铃三络人歇，辱或棕者闸说告他中们亭和陵合漂同险的哲另贩一史方目面道第材三氏人消互公为逐第裹三闭人逢。鉴因玉为笋债植权告意拾义投的册合圈同幕对让第伶三筹人哥不爽发碎生扫效像果删，朋所坚以刊债锦权顷意缝义膊上裹的刻合倡同约生背效调或夺者昨效侄力鸟变扣化伐，法一趣般拉来赏说疾不邮会练损穗害绩第伪三某人犹，帐因予此晓依拔据训合园同华为商第蜜三家人鱼设袄定腥义叔务让的恒行员为拳是惨无吃效邪的质（蕉但鄙是眼为斩第驱三反人兄设骗定翅利顶益慧的独合怒同逝是寿有贫效扣的扬）足。作因浑此味，奥债巨权师法趟意牢义将上惰的叔合贱同饲法椅律锐行准为锄一堂般芦来和说泡不嚷涉蚁及已交违易换安切全诊的放问火题四。壤但辰是宣因蜻为汗物核权理具泊有挨排验斥荣第田三抬人圆的洒效亲果窃，摸而嘴这伯种盼对母第帖三厦人闯的衔效蜜果侮，持总偷是舱发渔生党在舟物影权女变蔽动招之宵中造，扒因争此轰应毫该阵在决物戏权踪变略动弓的寇制嗽度早中消建钉立飘保乱护标第听三隔人阵的深制档度锻。沸保递护身第剃三统人步制洋度社的揉核式心摘就领是节依倚据助物终权载公轨示呀原天则阅，内将庙物楚权救变疯动兵对带第躬三春人猎公糖开溜展房示肯，挎以秩达搜到句保题护牛第剂三蝶人觉的弯效橡果是。怨对辟于睬房闲屋管买脸卖峡这雨种骑交仙易跟来张看害，迅最损好菠的毫公害示始行绣为宫就协是帆不妙动摸产打登醒记胆。招关笋交陶易咸安占全笼另虎一占方补面罢的躺问眯题警，洞就纳是面对掠于诵交瓦易济当刷事亲人荐的善安矮全达，派尤消其澡是阀物绵权建取作得讲人表的否安扑全忧。救比方如抛在燃房疤屋割买瓣卖扭中麻，串买灶受浓人天就陷是嗓这申种亮物信权鼓取粘得惕人握。堤保捎护丑买筝受拾人墨的貌交脖易棋安殊全工，跃就护是截要借使察得开买陈受振人桨所撇取阿得声的什所枕有麦权径成守为歌能处够港得甘到嚷法磁律膛认溉定蜻的宪所当有泰权鹊，畜也险就胖是壶具岸有锣充何分肚物奏权晒效接力智的情所营有廊权沿。糖如易果速该差物厨权佳取林得半人莫和古他汇人肌发鼠生依物俯权臂争往议受，罢法毛律留可王以桶根喷据誉该镜方沉当终事旗人烧的功证元据达，斜认即定仿其页为凳物盯权串人夏。师显党然巴，桑如仿果吨买鸽受互人健如柳果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在不特指时，一般提到不动产的法律规则时同时适用与准不动产。同时，在动产物权的设立、转移、变更和废止的情形，当事人之间常常是以动产占有的交付来作为这些物权变动的意思表示，所以，一般情况下以动产占有的交付作为动产物权变动的有效根据也是正确的。当代德国民法科学对交付有十分深刻的分析。德国民法学的通说认为，一项交付必须具备如下因素：（1）“受让人方面”取得了对物的占有，而让与人方面彻底地脱离了对物的任何关系；（2）出让人已经将占有取得的处分权（或者支配权Disposition）移转给了取得人；（3）该项占有以及支配权的移转当事人之间的“故意”的结果，即当事人的出让和受让的动机相结合形成的结果。

在这三项表示交付有效成立的要素中，第一项说明的是对物的事实上的控制的移转；第二项说明的是占有的受让人获得的，是有权占有；第三项说明交付中包括着明确的转移物的支配权给受让人的意思表示。因此，交付是一个十分典型的法律行为，

即物权变动的“合意”。合意就是当事人之间就物权的设立、转移、变更与废止的法律行为，它由意思表示而生，由意思表示的法定生效条件判断其是否生效，在民法学上，“合意”是广义合同的一种类型，所以这种合意也被称为“物权合同”、“物权契约”，它的成立与生效，要遵守法律行为中关于合同的一般法定生效条件。当然，因为要发生物权这种独特性的排他性后果，所以这种法律行为还必须遵守“公示”这一特殊的法律条件。从日本民法学引进我国的一种观点，认为交付是事实行为，不是法律行为。这种观点为我国一些学者采纳，但是不用仔细分析就知道这是一种错误的观点。因为事实行为是不以当事人的意思表示为要素的行为，即当事人没有意思表示或者意思表示不发挥作用的行为；但是谁都应该理解，在当事人之间发生物权交易时，他们怎么能没有意思表示？他们的意思表示怎么能没有作用？显然，即使是根据合同，如果出卖人没有交付的意思表示，买受人也不能到出卖人家里将出卖物拿走！如果出卖人交付行为有法律上的瑕疵时（比如精神病人将自己的房子交付），这种行为还是可以撤销的。而可以撤销时法律行为的特征，事实行为就不可以撤销。从这种将交付当作事实行为的看法，可见日本民法学研究粗泛不精深之一癍。动产交付上所体现的法学原理，即当事人的意思表示或者法律行为推动他们之间的物权变动的情形，在不动产登记方面照样可以清晰地看出来。对此本文不必赘述，读者自己稍加推理就可以理解。在着其他物权意思表示方式。比如，如下这些可以表达当事人关于不动产物权变动的内心真意的方式是很常见的：1.交付房屋。当事人订立买卖合同或者其他转移不动产所有权的合同之后，出卖人将房屋交付给买受人，比如交付房屋的占有使用、交付房门的钥匙等，买受人也予以接受，这就表明了当事人之间的“合意”产生。在不违背法律的情况下，它当然应该按照法律行为的生效条件产生效果。所以当事人之间以实物交付的方式，当然可以证明表明他们之间的不动产所有权以及其他物权的转移的意思表示。依据民法规则，这一行为的正当性毫无疑义。既然动产的占有交付表明物权变动的效果都是正当的，不动产的实物交付证明这种效果也是正当的。2.交付不动产权属文书。在我国由于建立了房地产发证制度，不动产的权利人会获得权属证书，以证明自己的不动产物权。这些权属证书，有国有土地使用权证、房屋所有权证、房地产产权证、房地产所有权证等。

不论是从一般民众的认识来看，还是从立法的目的来看，这些权属文书当然对于交易的民事权利具有证明的作用。因此，如果当事人之间发生了不动产权属文书的交付，比如出卖人将其房屋的产权证交付给买受人、而买受人也予以接受时，当然可以表明他们之间就房屋所有权的转移形成了“合意”，已经发生了房屋所有权转移的行为。3.公证。如上案例4所述，当事人之间就是依据公证来表达他们之间的所有权转移的意思表示的，这种公证在任何意义上都能够证明当事人之间的物权“合意”，而这种合意没有任何违背法律的情形，所以依据这种公证来确认当事人之间物权变动的有效性在法理上没有问题，在实践中也不会产消极的后果。事实上，如果当事人之间在订立以物权变动为目的合同之后，又对该合同进行公证，那么可以说明当事人之间在债权法意义的合同之外，又产生了新的“合意”。在不妨害第三人的情况下，根据这种合意，也可以作为确定物权转移的根据。4.当事人双方向不动产登记机关提交的登记申请书，或者登记机关在登记之前向当事人双方做出的收到其登记申请的法律文件。这些申请书或者法律文件，同样可以证明当事人之间物权合意的存在，所以也可以用来证明当事人之间物权变动的真实性。5.当事人双方向公证机关提交的、目的在于发生物权变动的公证申请书。这种申请书同样可以证明当事人之间的物权合意存在。6.动产交易，发生权利证书交付的情形，也可以证明其物权变动的效果。比如存折、票据的交付等。从上面这些可以确定物权归属的意思表示或者法律行为可以看出，以这种物权合意作为基本要素的法律行为具有一个共同的特征，就是他们必须具备某种可以在客观上得到证明的方式。这就是物权法律行为的“形式主义原则”，具备可以从客观上可以认定的形式，而且形式成为法律行为生效的必备条件。

因为物权具有排他性效力，即排斥第三人的效力，所以当事人关于物权变动的意思表示，应该可以被社会从外在的形式上得以认定，以保护交易的安全。根据这一原则建立的物权公示原则，得到了世界上大多数国家的承认。世界各国普遍建立不动产登记制度，都是符合物权公示原则的。但是必须指出的，是我国一些学者采纳日本学者提出的“债权形式主义”，以“合同加公示”作为物权变动的有效条件的观点。但是这种观点具有严重的缺陷：（1）它不能解释物权变动不成就时的合同的效力问题，因此他们得出了不动产合同不登记不生效、动产和同步交付占有不生效的规则，从而在根本上违背了物权与债权相区分的民法法理。（2）它把登记理解为行政管理和行政授权，违背了民法原理。（3）它只认可不动产登记一种物权交易方式，不承认不动产登记之外符合当事人内心真意的物权交易方式，从上述案例3和案例4的分析看，其实践的结果完全是削足适履。现行立法受其影响，结果十分消极。因为这一问题的探讨不属于本文的范围，所以对此本文不再展开。但是必须指出的是，由于物权法律行为具备的形式不同，其公示的效果也就不一样。不动产登记作为一种公示方式，是由国家建立的，而且是以国家信誉作为担保的，所以以这种方式作为确权依据时，其效力最强；不动产登记之外，其他这些可以作为物权确权依据的方式，因为其形式条件差异，不一定都能达到不动产登记所具有的强烈的排斥第三人的效果，有些甚至不能产生排斥第三人的效果；但是在不涉及第三人时，它们至少可以在当事人之间确定物权的变动，有些甚至可以对当事人发生法律效果（比如不动产交付）。现在否定物权行为理论的学者的一般观点是，债权合同加公示方法就可以发生物权变动，物权移转的意思表示是不存在的，有没有物权移转的意思表示也可以不必要考虑。这种观点就是许多人所说的“债权形式主义”。这种观点来源于日本，曾经在我国泛滥一时。我曾经在《再论物权行为理论》、《从几个典型案例看民法基本理论更新》这篇论文中对这种观点的起源、理论缺陷和实践错误做过细致的分析。考虑时间的关系，我今天无法就此完全展开讨论。我只想表达的是，这种观点无论在法理上还是在实践上的缺陷都是无法弥补的。因为，这种观点主张，在不动产物权变动的时候，依据债权法意义上的合同和行政管理意义上的不动产登记两个因素，确认不动产物权变动的效果。对这种观点法理上的缺陷稍稍分析一下就可以看出其弊端：这种理论不能彻底地坚持法律行为理论，不把物权变动从根本上当做当事人意思自治的结果，而当做行政行为的结果。那么行政行为真的是当