房地产策划的历史回顾

房地产策划的历史回顾房地产策划从萌芽、起步直至发展到现在，已整整走过了十年的历程。纵观房地产策划史，从运用各种策划技术手段使房地产开发项目成功推向市场的角度看，可分为三个阶段：即单项策划阶段.综合策划阶段和复合策划阶段。一、单项策划阶段（1993．6—1997．3）此阶段是著名策划家王志刚先生成功策划顺德碧桂园作为标志、起点的。此前，房地产策划正处于孕育时期，未真正引入策划的理念。不过，人们还是感受到房地产策划的萌芽。1990年至1992年间，一位从台湾请来的销售专家仇福宪小姐，对广州世界贸易中心大厦进行推广销售。她精心培育销售队伍，倡导按揭贷款楼盘，首推“卖楼花”理念等，使世界贸易中心大厦的销售大获全胜。仇小姐带来的全新的销售风格和销售技巧，可以说是房地产策划的滥觞。1993年6月，顺德碧桂园因王志刚先生的加入而使房地产策划在项目开发中起到了关键作用，开创了房地产策划实践成功的先河，王志刚先生因而成了房地产策划的开山祖师。王志刚先生持“名牌的背后是文化”的理念给碧桂园项目赋予“给你一个五星级的家”的全新生活方式，并整合和调动了强大的新闻资源将这一思想传播出去。特别是推出“可怕的顺德人”的系列悬念广告，使碧桂园在人们的心目中瞬间变成了“成功人士的家园”。此阶段房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并在某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。如获得广州首届房地产营销成功案例奖杯的“文昌广场”项目，就是投资策划的经典之作。被多次评为“全国优秀住宅小区”的名雅苑，其最大的优点是设计策划有独到之处。诸如“骑楼”与“架空层”融于一体的新颖岭南特色，让每户分享绿地的绿化理念，建筑群体变化丰富的空间设计，人车分流动静兼顾的功能分区，等等。此外，具有代表性的策划个案还有广州太阳广场品字户型的设计策划，广州天河城广场出租的市场策划，番禺金业别墅花园前期的投资策划等。随着房地产策划实践的日益深入，通过房地产策划成功的个案不断增多，房地产策划理论思想也逐渐形成，其代表人物首推王志刚先生。他指出：“好项目不是找来的，而是策划出来的”，强调策划在项目开发中的重要性。“名牌的背后是文化——文化承载量越大的项目其效益释放量越大”。他把每个房地产项目文化内涵作为策划的切入点，强调项目蕴涵的文化对产生“名牌”项目主导作用。他认为“精确的市场定位是成功策划的核心，对社会大趋势的精妙把握是能否定位准确的前提”；“思路决定出路——正确的思路可使‘跳楼项目’起死回生，迷乱的思路常会弄巧反拙”。他还提出策划人以“智力”创造出生产力的思想。由于王志刚先生这一阶段忙于房地产策划实践，系统理论总结不多，但这些只言片语是他从房地产策划实践中产生的真知灼见，在房地产策划界影响很大，具有一定的理论意义。出专融由泥于越房玉地肤产冤开购发讽项看目仗在秩各谷个环阶乡段旁引摇人扁策完划宗的兴理素念勾和估手租段仪而袍获驴得窃成逮功醒，球因燕而传房满地甩产劣策情划豆普地遍允得佣到舟了覆人厨们份的萌认蝶可女。霉于善是挽，垮发者展妥商嗽在扔企姥业将内灵部狮设猪立爹策咐划响部跪；期专嘱业狂策手划桌代教理扣公猫司商、柄物钥业扛顾税问朽公鱼司庄也币应伞运圣而标生架；淡以孕房伞地百产粗策驼划明为搬谋景生袋手流段奶的晒自忧由甲策夸划以人扩也慧比比比爆皆扔是乳。斥此妈阶启段鞋出浸现图了首几态个尸知轿名畏的打策长划泪代外理偏机胸构朱，领如链以富前晋期者投写资旧策凶划窃著载称奖的臣广丹州比珠筐江竹恒挨昌杠房歪地刊产狮顾恶问恩公绑司两，绍以悬销牧售亚策继划胳代离理轧闻号名太的错广恢州剥经终纬敢房亡产全咨撞询协公塞司呜，尤以妄设驼计舟策叨划象著岸名眼的豆深密圳培万往创吼建谎筑想设们计批顾牲问辅公该司金。旦以批“呀独者立朗策靠划腊人提”淡自柜居怀的漆王钢志宇刚捞先柱生卧，爷于苹9允7柄年份成旱立共了蓬王枝志饱刚莲工棋作摔室间，该专遍事率房扮地悼产触及胆其秀它队领隶域价的郊策颤划等实歼践样和吃探挡索鄙。芒经斯过扣几你年寺的词实躺践轨，善房弊地马产呀策鲜划当实若践闪总冲结平也板开凡始苗出皆现撕。荒此拥时热期柿影级响彻最基大利、治被然海圈外尺华称人闻称刃为策“姻大绪陆声奇赠书戏”狠的渔是望9摊6如年帅3魄月裕出骄版妥的格《米谋胁事旅在序人瘦—摄—鸽王罗志黑刚老策洒划翼实冤录亏》剃。产此汉书榜作慈者疗用榜流消畅茅的句笔唤调狮，纹描膊述脆了种王欣志缩刚堡先舍生孔从早顺常德巩碧猫桂茶园什进贞入翁房济地铅产软策员划兆王机国晚的肃神坟秘很历叫程摩，里是洗一轰部炉不诸可阻多替得很的终介悄绍毕房卧地遭产伞策悦划催人类及死策单划贩神矮秘煎领碗域括实千录多的笋好械书百。算9水6兄年休1即2芦月赔，唇国烟内碌首鼓本浅探艺索美房炕地勾产明营弦销棚策禽划富专转著私《翅房县地彻产哄营枪销漆策为划浊实伏务爷》炮出踪版书。讽该副书卖对瞎房响地脱产歇营享销覆策铃划吗的秆原纪理金、书作距用斯、概方宰法辞等处作亩了搬论站述米，沙具担有养开住创疏性门。各但新该缺书驼在诞理厌论绕的据深俊度杜和昆广碗度冬方嫁面悟均徒有秃欠耽缺量，万影并响匙不摄大展。拿9母7映年弯5爷月杠，写由惧倪幕时距峰认、太黄羡长症乐资等俊撰朝写月的制专盗著喜《塞房融地台产盛营柄销屋策胶略亡与啦技偏巧苏》嗽出封版丙。允该衰书卧总盗结输了遵国耳内煮外左房云地昂产甲营锁销运策短划崇的群先辣进握经司验票和亦理永论搞，辟内市容平丰跪富狸、落观甲点肺新璃颖拴，缘荣纹获选第霉二迟届狭全罩国哨房刚地劫产贺及帖住涝宅悬研遥究构优皇秀纸论鸡文斩三弯等嘉奖撑。鸣匆广房财地三产角策番划咐在左实塌践半中充创歉造薪出润典猎范倘项筹目劈并膏为友企穷业投创给造颈可余观司的渗经陈济恭效耀益引，蒙引掩起晨了捎人勺们双的村极狭大扛兴伞趣翻和壳关项注煤，撇以暖致使出陡现扎对究房原地屋产绕策末划调和无策青划杏人森的嫩神烂化打、北无宪限旦夸隙大强策区划序的旁作庆用绞等哈思翅潮明，躲使株以灭后俗房解地萌产渴策阅划石的鸭发慢展炸受既到眠不宋同眼程泥度石的哭影绩响叔。食尘暴二理、渔综凑合蔑策冷划挡阶顷段恼（池1至9盛9土7遣．成4畜—绿—徐1邮9指9社9活．著6蛾）档五瓣综陆合伤策白划创阶宇段沙是廊以暖广爷州益锦浊城扰花柳园墙成未功哲销稻售僵作搬为合标标志条的志。牛此炭阶组段耕房收地扎产钢策刊划舒的格主税要仰特翠点税是馋各躁项诸目秧根销据饲自顽己担的崭情志况垂，唯以蒜主非题界策浅划造为锅主残线汇，慎综嚼合州运横用转市理场统、址投瑞资蜘、捷广况告期、驶营驳销城等伯各葱种位技盖术招手察段哗，借使蚀销袄售睁达匀到亩理弱想胖的秋效城果袋。里锦达城毒花舞园饱项甘目有开廉发伸成设功寒，锤堪利称络房郑地谜产旧综扛合迟策嫌划舒的吊典而范躬，跳它粒以情主梯题议策尼划矛为帝主延线屯（警品崇质异、述价源格耕、益舒吗适丘与笑和连谐兔）沙，茫贯梁穿肢于椒投般资已策晃划惭（辰写登字饿楼身变穷更留为朝住仅宅斩）短、叶市犹场宪策之划吗（师占蒸领渔十规二胜层盐带贫电懒梯私小毕高止层命住胃宅则的柿市稳场哨份织额捐）千、蒙设构计如策羞划错（竹欧您陆显立党面贷设洁计抽、渴集声中恒共吴用陡绿倾地止、拥合围理累安薪排砌建漆筑饶户端型绸、番结油构恐设帽备禁满缎足版建捧筑头功诉能竭及室美廉观脏要萄求芳）啊、薯营意销泼策慕划辛（茄淡交季豆入春市摊、李显飞示陈身蜜份筝的梳高称尚头住完宅彩）匠、宏广猎告席策荡划养（稠连景登邻悬隆念半广熊告糠、趋积置聚取人脑气迫）算、票形际象漂策朱划恭（个寓有意翁深决刻毫的剩标涉识麻、衰标孝志供）瑞，把整仅个究策形划屯手响段负整栗合珍得县十岂全豪十执美诵，逃一余气慌呵稳成缩。拜储酿自葱此仔之亿后生，蛛以负主爹题坐策召划手为朋主控线虫的拌综竿合超策炭划洲手张段微在帆广辛州林、摘深退圳类乃欠至捷全冠国嚼各证地消流站行乌起闲来鼓，阻出竹现贵综怀合阁策风划陆成吧功藏的袍不写少眉典剪范外楼退盘狂，尖如要以慰“书成趣功玩的吴白状领厘人岂士拔”宜为怀主例题贤概别念遣的辰广碍州止碧短桂挑园非，动以厕“序和花谐悲社赔区怨文湖化楚”怕为速主寿题抓概球念胖的组番介禺碑丽黄江书花碧园辉，匠等蔬等肺。卧在在各嗽种者策旋划斧手多段耕的谈整疤合陪中杀，润各塌项般目丈还冻根课据假自块己榆的亡特释点痒有眨所宜侧幕重污、镰创知新白。吉广青州振翠珠湖腔山帮庄走主豪题垒概筐念本是苏“泉一吴般誉度歪假领或跳生忆活冻居辞所秃”彻，暴其殿它踏手典段洲则剥是寨园蹈林桨设滔计开策榜划左（纠万荷象泉翠队园娃）孩，膨独亏特等营兄销初策犹划脆（嫁搭魂单鸦大柄行园动党、秀试纱住丢大浴行满动省、上减仅价敢大拐行趁动约）豪，承公丙关园活猫动弃策泳划忌（船目伴标缸品盐酒胁会听、环万象象扁翠赢园副开冷放钓日胁）验。皱广拒州坑颐掘和帽山盼庄脂的腐主矩题乳概显念袄是样“明绿荒色窜、向空竟气造、螺空端间谱加知文照化根”卵，虹其弱它勒手程段岂则继侧界重夕自始然桶环捎境拼策同划摔（崭山防顶细公漂园佛）滋，居山保庄垒文插化萄策斜划浑（敲电作影盒浪勺漫蹄音壁乐寸会驻、克科盐技墓记堪者毁学凯术同交丑流垒会片）惩，主人式文胶活敌动原策项划出（辜专案家循聚庙会非评骡定始楼殿盘法、倒重代阳凳节史登贞高才）深。污广伙州适中旧旅滋广死场另则坦侧题重寺建准筑网设挺计枪策蜂划筒（震古引典地风口情产与宜现康代齿韵裙味衔于泉一杏体迫）怨，伤商栋业针功络能遵策矩划河（饱商众业殿形谊式宾选市择铺和娱布叉局墨）芝，价销山售盒推结广露策肚划芝（迫实恶实爽在齿在碗营参销列）喊，害楼朋盘似形葡象叼策宰划马（仆大尝型比电贫脑币喷者画滨包翁装怒整孩个滥楼病盘鸽）昌。酿饥抖随蹄着寄房尺地昏产怪策职划雀实语践张的故不需断脏深始入旷，尽各镜种钟策辣划哪思述想溪、起策垃划拴理殃论邻、砖策景划带流集派思层开出喊不全穷聪。锈最令具渴代许表贪性从的录房痒地违产掌策炼划灶思定想海有告王违志支刚寨先煌生胁的蜘“骄概则念声地贼产右”渗思颜想贝。案他梨认伐为甜“宴多登项杆目梯都稻是弦先医给忧他科们签一顿个萝概照念染，祖这衬个搏概尖念鹿被踩社错会特接浪受拉以洪后肉，短这忘个圈概苍念用所胁支投持件的樱硬奸件弱就玉能兆被难消搬费肝者活对赤象胃所谜接蛋受锣，巨基球本身上隆是汁不爬愁盟市积场仓的慎”颈。权从主“他概绕念区地闪产厉”挤思饿想房出热发匆，母王溪志愉刚板先祸生壳提晨出芳房宋地辛产碧项凭目狂要秀进阳行歪“袖概晴念乖设联计揭”产或节“饼理论念艺设弹计弊”悬，分“长概雅念浅设樱计疤”瞎影泰响从项谁目燃的腔成陵败赛，奸是笋项判目桃“棚成无功葛策种划陶的进核激心仓”病。塘“炎理斧念届就级是总项滚目杜的咽灵叛魂悔”摊。仇王投志来刚伐先鸦生热的隆“焦概储念箩地酸产损”挪思稼想甚，钳对库整姿个规房末地锐产绝策色划铸领纪域夺产柔生框很怎大婶影耳响染，鹊不止少深房是地贫产援项寻目美策凶划塘就好是互在戒“索概绒念绵地尼产饰”鞭思钳想允的亭指腰引雁下萄，舰通敲过印独朋特珠的励概继念毙（埋理肿念北、摆主搅题甩）辟设将计木（市策舟划旋）晨使租开幼发轰的每楼滤盘晚顺亲利仿走稠向到市书场弓，震获搬得赌成忽功祝。模甚号此粗阶似段磁产姨生书的犬主弊要盗策告划湖理撤论区有竭王乐志涛刚趟先静生忽的芝“咬策扬划请基扰本兆理昨论艇”曾和肢冯弃佳爸先握生沿的驳“羽全共程异策积划斯理青论刊”累。方王案志叨刚驴先萍生碑的凯“拣策禾划柔基旨本垃理婚论灶”碰大呢都洞散取见迫于仪他脏的裂巡歌回酸演伶讲偏中喝。要“懂策中划轻基泰本荒理吴论泻”洁的捐内虚容链主防要蜡包子括可：尾策菠划谅的屯“寸四根个向”烤理呈论罪基奖础橡、厚策那划宽的之“促生击产沃力枝”延本鹊质碎、蹲策雅划沟的故“类辩决证捎”每作钻用真、帐策辽划莲的饭“投三碑因梁”陈与那“拉三驶性挖”少原救则鞠、包策键划的成枯功剃的党“抱四泽出删”慧目吼标雹和林标点准裕、顽策纺划僵的霜“任十交大颈”慈流跨程亲、集以瘦及哪策肠划迈人漏的仍思乓维雁特瓣征元和轨素振质起等捞。性王宏志丧刚旬先逮生碗的苍“拒策降划爆基村本候理崇论揭”族阐鄙述激精浸辟削，质内轻容馋丰迷富厌，疑深斜入军浅签出卡，蛮富韵有社创汪见猜，殃基伶本分涵柏盖药了舟策答划唯基候本财原职理轨的仔范梅畴锋。我冯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