房地产开发的质量管理共

第一章质量管理概述1.1工程质量管理的重要性工程质量关系到人民生命及财产安全随着改革开放不断深入和发展，我国的房地产产品质量和服务质量的总体水平不断提高。多年来，我国一直强调必须贯彻“百年大计，质量第一”的方针，这对建立和发展社会主义市场经济和扩大对外开放发挥了重要作用。加强工程质量管理是切实提高工程质量的必要前提和有效保证。作为房地产产品的工程项目，投资和耗费的人工、材料、能源都相当大，投资者付出巨大的投资，要求获得理想的、满足适用要求的工程产品，以期在预定时间内能发挥作用，为社会经济建设和物质文化生活需要作出贡献。如果工程质量差，不但不能发挥应有的效用，而且还会因质量、安全等问题影响国计民生和社会环境的安全。房地产项目质量的优劣，不但关系到工程的适用性，而且还关系到人民生命财产的安全和社会安定。加强质量管理，确保国家和人民生命财产安全是房地产企业质量管理的头等大事。工程质量关系到国民经济发展速度姓工士程果质夸量袄的触优逢劣窃，腾直耗接独影变响诊国题家挑经抚济群发异展达的狂速泉度桨。吉工骡程排质澡量废差苍本捐身呈就村是肆最赔大芹的县浪区费尼，花优喝劣段的体质庸量亩一询方挺面谷需占要摇大霞幅功度钻增拖加斜返质修债、剧加车固牵、岩补妻强肥等腥人库工众、缴器瞒材窄、侧能稍源组的况消急耗哀，蒙另烛一幼方努面刚还泻使反用择户惑遭刑受摄经波济赤损销失牵。蚊此为外柿，胁质粘量拢优畅劣缝还搏会桥带盐来填其驴他法的竞间穴接愿损叉失浓（烂如谢停抢工领、拜降摆低兰使诸用渔功跑能厌、谋减姻产锅等蹄）落，荡给洲国阶家浊和为使狐用种者板造切成资浪皂费同、镰损洒失酷将擦会似更煮大秧。城因命此胆，壤质根量犹问侍题梁直券接字影值响坏着母我柿国盲经各济专发谨展米的纳速劣度判。鸭对李房贴地政产凭决水策香者好来拆说侍把越质锹量绍管齐理爱放骄在半头敏等帜重活要葬的熄位余置芒是野刻帝不友容艺缓刑的劲当浑务恰之津急歇。卧提泻高鲜工沈程档质滥量拍管峰理固水霞平李是部企灵业促适校应甩市查场蛋竞秋争图的失必睡然捐结胁果刻质伙量末管椅理斩工负作业已超经咱越难来盖越躺为肌人安们雾所跌重佳视奴，骑企额业斥领夕导腥正傲逐衰步存认披识务到居了横高呆质逆量切的照产到品划和嘉服乌务愁是测市感场押竞钢争恐的策有取效唤手歉段太，袋是牌争千取式用虑户充、惭占际领默市渴场杏和晚发翠展生企慰业针的院根灾本揉保芒证煎。哀但忙是吉与罩国顽民卵经续济寻发紫展览水制平中和仍国狮际弊水修平叮相拌比烟，胃我水国姐的来质万量怕水终平殊仍员有搜很圆大遗差慰距薯。本当严今族世剑界妇流蜘行道着芽“枕当炎今龙时还代寺是货决域策均者艺重伏视斥质混量外的毅时淘代稳”爹这甲一怎观穴念螺。测世孙界客著峰名迁的话管论理迈专闻家步桑话德享霍哲姆寸教负授向说留：科“蜘质爽量医是阻打喘开码世捡界共市缸场详的遣金历钥城匙矿”劫。喝美卖国挨的歼质鉴量透专层家所朱柄兰其博黎士珍对拐9声0柄年行代赌的浪经音济温发苹展雁提跨出握了椅质胃量插改悠进埋理致论摄。她日摇本笨的遗质栏量画管潮理沈专已家随明车确支阐衣述挽了芒质勾量塑经进营镰的冒思锡路站。防这察些晃质喉量酷管进理延理胶论尺都沸极响大勉地浑推统动例了考各诸国优经亩济浑的仿发切展犹，昏特验别菊是鞭国准际券标联准壁化归组岸织旋（话I失S弊O扫）俭于足1猴9齐8暂7际年宗发鹊布邻了丝通基用君的戴I镜S院O吴9彼0倾0尤0帝《管质衬量药管藏理鹅和嫂质甜量煌保物证销》掩系劝列询标烧准夸，道并落得突到浙了改国摧际峰社尼会拼和臭国技际舰组桶织篮的猎认冠可主和屿采事用搅，浆已旧逐圆步假成政为罢世披界砌各彼国泰共纷同狭遵缺守陵的烂工融作赚规偿范刘。槐从雪发文展测战夏略洒的忧高担度却来焰认汗识足质使量鲜问估题锐，咏质寄量轻已和关虽系斯到妖国仿家辨的找命添运蔽、己民欢族骆的猎未顷来帝，龟质互量挺管持理昂的宇水稀平兄已兰关揭系突到扁行养业财的阁兴基衰麻、洽企涂业扑的盛命页运毫。段提薄高鞋工售程市质炕量择管晕理象水悲平煎是羊企棋业贷获令取沟市吉场玻份衣额碧、气争悔取飘生仰存砌权已力话的洒必伙要柳前划提视，南是筛企寨业测适粉应纲社吵会近主丸义锐经戏济贷条控件第下恼日训趋佛激戚烈奴的巡市式场配竞祝争帮的叙必顿然车结非果调。械1临.铅2僚工补程碍质绿量唇的艳概妖念带任宋何深事功物邻都材是恶质针和秒量扩的挤统斥一星，堂有刊质前才竭有倚量谜，梅绝晒不容存泰在雨没鼻有丢质喝量黄的闪数贞量屯，段也妹不女存芒在午没想有礼数朱量乖的碧质州量侍。渴质遗量惭是远反惯映窝事加物砖的挨本凶质蛙、土特壶性拨，氧是争前隶提晃；怎而项数楼量嘱则呀是遍反掀映南事谨物唐存郊在导和喉发竿展晕的步规酱模橡、半程热度卷、充速室度上、糠水兽平邻等辆的恶标谱志俊。很没软有创质沫量厨，秤就脸没惨有摄数棕量先、天品浮种战、匪效确益世，睁就伐没肝有奴工捧期煮、煮成数本芽、畏信培誉嚷。例质鞠量毛质挡量不的拔定泼义韵是麻：俱反垂映祥实椒体携满辫足龟明该确寇或境隐哀含秩需可要纪能拥力秩的技特条性较之蓬总筹和捕。议（嫂G烧B嫌/勿T林6宪5屈8醒3杯-旬9济4积，扯I样S蛇O邻8相4舒0斗2横-岂1凡9拍8祝6昼）稍质菜量垫主中体豆是分“世实捎体察”拜。蚁“咐实撒体犯”呆可洞以跨是叠活荐动弹或丘过闸程斯，狼如砖房撇地兼产严开庙发逐企贼业版工贴程挠部疾人帖员倦对瓜施响工宇建项设词实樱施咬监卧督禾或知承页包械商水履段行芹施京工逃合抗同革的为过扑程芝；袋也豆可胞以零是解活醒动街或挥过纽程村结漫果捕的供有匠形谣产身品纳，骗如善建戚成唇的脂商锯品族房近，贴或恭无讽形瘦产密品鉴，迟如安商耐品值房瓦的常品钱牌喘等驴；长也继可耀以飞是驶某局个澡组锁织索体挎系器或拖人味，私以逐及柜以含上坏各畏项梦的沙组墓合共。纳由吹此季可输见尚，蜜质细量睁的判主创体米不影仅羊包膝括则产蕉品粒，产而感且勾包以括刊活托动展、允过储程绑、面组泪织腹体颠系顺或爆人楚，稼以众及命他币们仰的剧结疲合信。链“率需臭要勾”挑通兼常作被薯转状化恐为查有扫规戏定剃准放则税的馋特盖性秆，损如倚适创用梢性搭、絮安嫌全航性霜、裁可附信鞭性泽、从可列靠者性障、昂维目修蜘性店、雅经粮济崭性骑、权美窄观慨和云环昼境朽协局调戏等旺方乓面镰。芒在拳许辩多压情乖况币下匀，碰需辫要枕随根时惑间仆、姻环鞋境慢的芝变察化船而馆改牺变词，卧这液就辨要饮求调定午期效修证改茂反霸映港这亦些跳需摇要译的麦各酬种丝文施件逃。亿“兰明照确剖需孕要菊”索是趋指顿在浊合尚同糠、创标才准泉、况规丧范杨、伤图捐纸侄、籍技赴术砖文始件伟中男已洲经跃作盘出哑明占确假规葵定迟的裕要扎求押；勉“羡隐牺含门需牢要裁”歪则伶应林加扩以备识小别疑和枕确导定里，沟它驳一撕是滤指稼顾舱客施或收社葵会鼠对妙实筝体吧的须期亚望廉；判二肝是捐指畅那堡些宴人驱们胀所帖公鱼认棒的喜、痕不缸言特而敬喻触的融、汽不姓必竟作纱出配规由定江的姐“娘需鸭要延”鲁，涝如对住廉宅共应竿满觉足丝人禾们折最都起率码捷的远居陡住略功蛇能般即柄属钟于耐“离隐滩含倍需井要丰”落。廊获城得狂满窜意齿的鸽质功量嚼要戏涉昌及排到训全完过誉程蓬各乘阶袜段悄相弱互仗作屈用浴的监众谋多哀活多动尼的均影刃响览，询有惰时姨为潮了量强蹈调安不需同之阶杠段卡对践质伯量健的斤作萍用竟，狮可令以驳称岔某厌阶滑段柄对普质炮量姑的研作骑用购或影影当响喷，研如膨“彩设喝计犬对怜质题量裳的端作雅用胆或祖影针响关”木、赤“况施举工扑对罗质筒量豪的净作耗用昆或耀影运响蜜”出等摇。火“出质分量扒”细术铃语云既飞不泼用璃来赏表海达睡在蓝比榜较帅意慢义极上南的杂优经良阳程校度间，弃也程不碧用面于核定艰量糠意矩义伶上勿的枝技译术渡评凑价彼。业因裤此雁，付对童质坟量本的废比弱较馆应绵该弯使鞋用朋相师应体的服修注饰锦词跑，稀如培用碰“锅相皇对望质门量斜”肚，洪表烦示窜“药优闯良裕程玩度菠”核或瓣“后比申较躬”顿意英义饱上馒按象有待关擦的抽基碍准趟排难序汤；绞用愿“乒质咱量通水脾平肢”刚和王“妥质刊量乔度拼量绣”腾，芒表耽示我在昆“垒定瞧量侧”贼意云义沉上冲进骆行刻精照确宏的遗技圈术耀评滚价蒸。绞应帆当虾注野意岩的旗是问，云上密述恋质召量团定望义眯中捕所轻说典的洁满迈足收明露确驼或枪隐治含颗需醒要染不搜仅源是乔针宋对旧客桨户腔的穷，厦还京应昂考女虑设到班社淹会趟的慢需丛要青，生符誉合修国治家窜有清关腾的径法猫律摇、漆法睬规末的彼要机求渗。超如雪某损些麦产威品然虽铃然扒能置适如应删某比些壶地猫区怀顾迎客弟的霜需贤要朗，疫但祥该搞地赖区弟总乐体递规溜划摆上条来柔考宋虑报不光允冒许两发走展爬，局因城此匪，飞这目样救的钻产庄品畏也舍就弹不紫能团“臭满恳足旺需腿要吴”熄，确不根具绵有余所冲要叼求镇的塑质错量违。急工掏程茧项筛目淘质辟量傲房傻地接产赚开浪发聋项铜目患是孩工养程吩项擦目合的抬一胀种谈，小了们解匀和砍认捐识柳工盈程恒项修目看质钞量帅对绕房伐地省产贩从乡业气人稠员酷致挺关奇重群要冲。岗工摄程相项拆目缝质果量将是枣国免家希现台行伐的剥有摘关旬法雪律锁、权法含规给、跳技膝术绝标亿准疏、伍设丧计掀文恳件悄及熄工执程吩合假同迫中液对优工罗程课的越安凤全罗、仅使老用合、抹经阁济咐、盘美娇观恐等彼特鸦性乔的煌综胸合党要笋求掏。换工考程盏项眼目青一周般灿都胃按寻照角合粮同秃条受件脉承盗包第建揉设轿的伤，般因浇此廊，咸工吼程货项餐目幸质油量脚是模在递“剖合学同淡环庄境追”堤下死形病成间的晴。缓合兵同御条器件裹中费对啦工暗程锦项筒目冷的坚功屯能驶、窑使徐用析价裕值震及陵设旦计拌、茶施乎工督质汤量辣等贡的乘明眠确栗规暗定券都烫是德业钢主叫的速“抢需僚要露”钞，六因牧而淹都怨是哨质域量饱的皮内物容领。鹊从美功鄙能玉和联使预用薄价眯值配来宿看猾，盾工窄程器项棍目莲质补量防又携体肿现封在补适怒用瞎性蕉、染可亦靠刃性兰、诉经始济那性啄、逐外异观容质岸量谦与樱环浅境图协它调聋等悦方姻面银。冲由命于纺工漫程穗项镰目拒是挠根衫据斗业池主更的嫁要脱求号而构兴剩建沉的治，彼不折同愧的畅业句主迹也闲就许有扔不痛同塘的到功清能讲要蒜求位，作所昌以摘，校项窝目都的锹功细能险与隐使罪用芝价尖值显的访质篇量勿是卷相渔对盐于垮业剖主调的肆需损要温而厨言购，编并钳无趣一孕个贝固督定怒的洒统搂一杰的筒标扬准硬。床对蠢于款开和发塘住五宅携项设目晚见踩图基1妖-酱1存。累任榆何夹项世目时都妖是倡由深分忙项执工偿程跑、念分鞭部版工庸程凭和六单鸣位帝工支程光所厚组墙成革，股而毛工撒程母项银目幸的火建糊设厉，哀则跪是锦通雀过男一型道缴道催工烧序烂来新完脊成料，们是急在专工共序镰中牛创灯造烛的却。粘所丰以搜，看工淹程啊项浆目溉质消量秧包珍含牙工号序舅质隐量皇、今分废项啄工能程刮质红量馒、坑分遣部植工既程寄质屋量磨和祥单炉位汁工晒程绿质凉量红。证（游如萝图耕1刃－痒2猴）吊但鸭工盈程骆项校目救质拣量钓不锐仅盛包乓括治活可动殃或扰过锅程召的押结呈果济，像还厘包烘括氏活微动并或呼过翼程断本公身芳，休即签还捷要户包康括乘生场产演产链品阔的稿全肢过的程阻。甚因绍此晓，煮工所程吓项毫目拦质季量姜应买包枝括合如据下姜工俊程吊建披设迅各业个研阶献段叙的正质戴量忙及何其勾相匪应辟的性工袍作避质抓量恐：够（乱1结）吹工来程辜项疼目册决律策会质炭量裤；三（哄2造）配工施程黑项丸目俱设统计穷质右量蜡；乌（父3现）公工选程招项监目容施弱工凭质来量逆；而（木4良）筹工薪程滨项摸目循回花访细保杀修子质筋量平。描各绸阶杏段涉的热质训量皂内勤涵镜可全以夕根材据怠表帅1寄－昼1摩。奥工驶程罗项钉目练质祥量吩也解包虚含旬工伏作幸质予量脱。口工绸作刚质贪量秀是她指亲参旁与捎工增程莫建铜设姥者晋，堆为缝了食保钢证娇工翅程乎项鬼目帝质诉量堪所浩从遍事办工乏作岛的高水匠平畜和哄完爽善域程犁度真。知工局作麻质境量瘦包筹括费：孙社拖会他工醉作惭质按量暑，威如眼社她会野调挑查碍、摩市徒场鬼预钉测贺、须质湿量协回缠访暗和陷保席修悟服瞒务忘等卫；补生启产形过摩程仰工凑作冻质奔量环，啊如落政临治役工院作斩质例量抹、例管洲理烟工拣作区质麦量师、魂技银术魄工监作珍质希量贤和芹后皂勤脸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或委托建设监理机构，对建设工程质量进行管理；业主开工之前负责办理质量监督手续；组织设计文件会审交底；申报质量等级核定和竣工验收等。（2）勘察设计单位的质量责任勘察设计单位应按资质等级承揽相应的勘察设计业务，按照国家现行的有关设计规范和勘察设计合同进行勘察设计，对本单位编制的勘察设计文件的质量负责。因此，勘察设计单位要建立健全质量保证体系，加强设计过程的质量控制，健全设计文件的审核会签制度，做好图纸会审和设计文件的技术交底工作。（3）施工单位的质量责任施工单位应按资质等级承揽相应的施工业务，按照国家现行的施工规范、勘察设计文件和施工合同施工，对本单位施工的工程质量负责，接受当地工程质量监督站和业主代表的监督检查。（4）建筑材料、构配件及设备生产或供应单位对其生产或供应的产品质量负责，要具备相应的生产条件和技术装备、建立健全质量保证体系，配备必要的检测人员和设备，供需双方要签订供销合同，并按合同条款进行质量验收。（5）建设监理单位的质量责任建设监理单位应按本核定的资质等级承担监理业务，建立监理质量责任制，接受建设工程质量监督机构的监督。监理单位应就工程质量控制程序及其方法、验收方法等编制具体的监理计划，在监理前提交业主并通知承包商，建设监理单位应根据所承担的监理业务，设立工程项目总监理工程师，全面负责监理工作，并委派符合工程要求的监理人员驻工进行监理，监理人员依据有关法律、法规和技术标准、规范、规程以及设计文件的规定，以工程质量进行监理，及时整理监理资料，分阶段提出监理结论。对重要工程部位和隐蔽工程实行旁站监理。（6）质理监督机构（质检站）的质量责任建设工程质量监督的具体工作由建设行政主管部门授权的建设工程质量监督机构负责，建设工程质量监督机构应在业主办理工程质量监督手续之日起十五日内，提出工程质量监督计划，确定符合条件的质量监督人员，落实质量监督人员的岗位责任制，并通知业主和承包商。建设工程质量监督机构应依据有关法律、法规和技术标准、规范、规程、设计文件以及质量验评标准，对工程质量进行监督检查，不得擅自提高或降低质量要求，建设工程质量验收由建设工程质量监督机构核定。3.3招、投标阶段（含合同签定）的质量控制概述招、投标阶段是选择具体承包商的关键性环节，房地产商品的最终质量，必须要由信誉可靠、技术能力强、管理水平高、可信任的承包商来确保。如何正确选取合适的承包商意义深远。质量控制（1）审核招标有关文件的工程质量等级标准招标有关文件一般由招标广告、资格预审文件、招标文件、合同协议书等组成。对于上述文件的质量等级标准必须事先明确、统一，必须符合项目总质量目标和有关法律、法规规定。（2）资格预审公开招标时设置资格预审程序的目的，一是保证参与投标竞争的企业或单位在资质和能力方面能够满足完成招标工作的要求条件；二是通过评审比较，优选出最具有实力的一些投标单位再邀请他们参加投标竞争，以减小评标的工作量。（3）评标评标时不能仅重视投资，应将质量、进度、投资，三大目标综合统一评定。详评是指评标委员会对各投标书反映的如何完成发包任务的方案和计划进行实质性评价和比较。在招、投标阶段对评标计算中质量方面的评分标准的确定是质量控制的工作内容之一。合同签定过程的质量预控合同管理是一个签定到履行全过程的管理工作。签定阶段是双方明确权利、责任的关键环节。有许多工程由于草率签约，造成工程质量失控、带来重大经济损失，作为房地产企业经理应重视合同的签定，特别是加强对合同中有关质量方面条款的审评。下面就《施工合同示范文本》为例介绍一下如何进行质量预控。（1）《示范文本》的组成《示范文本》由《建设工程施工合同条件》（以下简称《合同条件》）和《建设工程施工合同协议条款》（以下简称《协议条款》）两部分组成。《合同条件》是由以下十部分内容组成的：1）词语含义及合同文件；2）双方一般责任；3）施工组织设计和工期；4）质量与验收；5）合同价款与支付；6）材料设备供应；7）设计变更；8）竣工与结算；9）争议、违约和索赔；10）其他。共计41条，142款。《合同条件》是通用性条款，它基本上适用于各类建设工程。它是根据《经济合同法》、《建筑安装工程承包合同条例》对承发包双方权利义务作出的规定，除双方协商一致对其中的某些条款作出修改、补充或取消外，都必须严格履行。（2）《示范文本》的作用《示范文本》在编制过程中遵循了固定和灵活性相结合的原则，使其具有了规范性、可靠性、完备性、适用性的特点。采用《示范文本》，有助于签订施工合同的当事人了解、掌握有关法律、法规的规定，使合同的签订规范化，避免当事人意思表示不真实、不确切，避免缺款少项，防止出现显失公平和违法的条款，能有效地规范合同当事人的行为。另外，《示范文本》还有助于合同管理机关加强监督管理，保护当事人的合法权益，保障国家和社会公共利益。因此《建设工程施工合同管理办法》明确规定：“签订施工合同，必须按照《建设工程施工合同示范文本》的‘合同条件’，明确约定合同条款。”（3）《示范文本》的适用范围《示范文本》具有较强的通用性，房地产开发项目均可适用。适用《示范文本》的工程项目必须采用承包方式，虽然承包的方式可以有所不同。协议条款中有关质量控制问题工程施工中的质量控制是合同履行中的重要环节。协议条款是根据不同工程特点，由甲、乙双方协商议定的补充合同部分，其中质量控制涉及到许多方面的因素，任何一个方面的缺陷和疏漏，都会使工程质量无法达到预期的标准。（1）合同双方标准、规范的约定（2）材料设备供应的质量控制（3）施工企业的质量控制（4）工程验收的质量控制（5）保修在协议条款中应明确（6）监理工程师的质量控制3.4设计阶段的质量控制设计质量的概念设计质量的概念，就是在严格遵守技术标准、法规的基础上，正确处理和协调资金、资源、技术、环境条件的制约，使设计项目能更好地满足业主所需要的功能和使用价值，能充分发挥项目投资的经济效益。设计纲要的编制在设计工序控制中，正确掌握建设标准，编制设计纲要是确保设计质量的重要环节。因为设计纲要是确定工程项目质量目标、水平，反映业主建设意图，编制设计文件的主要依据，是决定工程项目成败的关键。若决策不当，设计纲要编制失误，就会造成最大的失误。设计方案的审核控制设计质量，首先要把住设计方案审核关，以保证项目设计符合设计纲要的要求；符合国家有关工程建设的方针、政策；符合现行建设设计标准、规范；适应国情，结合工程实际；工艺合理，技术先进；能充分发挥工程项目的社会效益、经济效益和环境效益。设计图纸的审核设计图纸是设计工作的最终成果，它又是工程施工的直接依据，所以，设计阶段质量控制的任务，最终还要体现在设计图纸的质量上。业主对设计图纸的审核是分阶段进行的。（1）初步设计阶段由于初步设计是决定工程采用的技术方案的阶段，所以，这阶段图纸的审核，侧重于工程所采用的技术方案是否符合总体方案的要求，以及是否达到项目决策阶段确定的质量标准。（2）技术设计阶段技术设计是在初步设计基础上方案设计的具体化，所以，对技术设计图纸的审核侧重于各专业设计是否符合预定的质量标准和要求。（3）施工图设计施工图是对建筑物、设备、管线等工程对象物的尺寸、布置、选用材料、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据，从而也是设计阶段质量控制的一个重点。对施工图的审核，应注重于反映使用功能及质量要求是否得到满足。设计交底与图纸会审为了使施工单位熟悉设计图纸，了解工程特点和设计意图，以及对关键工程部分的质量要求，也为了减少图纸的差错，将图纸中的质量隐患消灭萌芽状态，还应组织施工单位进行图纸会审，组织设计单位向施工单位进行设计交底。如实行监理的项目可由监理工程师组织会审及交底。先由设计单位介绍设计意图、结构特点、施工要求、技术措施和有关注意事项，然后由施工单位提出图纸中存在问题和需要解决的技术难题，通过在方研究协商，拟定解决的办法，写出会议纪要。3.5施工阶段的质量控制施工阶段是使业主及工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段，也是最终形成工程产品质量和工程项目使用价值的重要阶段。因此可以认为施工阶段的质量控制是工程项目质量控制的重点。根据施工阶段工程实体质量形成过程的时间阶段划分（1）事前控制（2）事中控制（3）事后控制上述三个阶段的质量监控系统过程及其所涉及的主要方面如图3-1所示。施工阶段质量控制的依据施工阶段进行质量控制的依据，根据其适用的范围及性质，大体上可以分为以下二类：共同性的依据有关质量检验与控制的专门技术法规性依据（1）质量管理与控制的共同性依据所谓共同性依据主要是指那些适于工程项目施工阶段与质量控制有关的通用的、具有普遍指导意义和必须遵守的基本条件。它们包括以下几个方面：1）工程承包合同文件2）设计文件3）国家及政府有关部门颁布的有关质量管理方面的法律、法规性文件。（2）有关质量检验和控制的专门技术法规性依据这类文件依据一般针对不同行业、不同的质量控制对象而制定的技术规性的文件，包括各种有关的标准、规范、规程或规定。概括说来，属于这类专门的技术法规性的依据主要有几类：1）工程项目质量检验评定标准这类标准主要由国家或部统一制订的、用以作为检验和评定工程项目质量水平或等级所依据的技术法规性文件。2）有关工程材料、半成品和构配件质量控制方面的专门技术法规性依据。3）控制施工工序质量等方面的技术法规性的依据。施工监督的质量控制程序在施工阶段进行房地产产品生产的全过程中，要对产品施工生产进行全过程、全方位的监督、检查与控制，它与工程竣工验收不同，它不是对最终产品的检查、验收，而是对生产中各环节或中间产品进行监督、检查与验收。这种全过程、全方位的中间性的质量监督，是许多房地产开发商提高质量的成功经验。施工前准备阶段的质量控制（事前控制）施工前的质量控制工作是房地产开发成败的关键，是开发商的主要工作内容。主要是从两个方面入手，一个方面是承包商所做的施工准备工作的质量进行全面的检查与控制；另一个方面是应组织好有关工作的质量保证，如图纸会审、技术交底以及处理设计变更方面的工作。A、对施工承包方在施工前的准备工作质量的控制（1）对施工队伍及人员质量控制审查承包单位承担任务的施工队伍及人员的技术资质与条件是否符合要求，经业主审查认可后，方可上岗施工；对于不合格人员，业主有权要求承包单位以撤换。主承包单位选择分包工单位时，需事先由主包单位提出申请，经业主审查认可，确认其技术能力和管理水平保证按要求完成工程施工，方可允许进场承担施工任务。（2）对工程所需的原材料、半成品、构配件和永久性设备、器材等的质量控制对于材料、设备的质量也应当进行全过程和全面的控制，即从采购、加工制造、运输、装卸、进场、存放、使用等方面进行系统的监督与控制。（3）对施工方案、方法和工艺的控制1）审查施工承包单位提交的施工组织设计或施工计划，以及施工质量保证措施。对单位工程施工组织设计的审核，可着重抓住以下几个方面：①组织体系特别是质量管理体系是否健全。②施工现场总体布置是否合理，是否有利于保证施工的正常、顺利地进行，是否有利于保证质量。③认真审查工程地质特征及场区环境状况，以及它们可能在施工中对质量与安全带来不利的影响。④主要的施工组织技术措施针对性、有效性如何。2）在施工期各分部分项工程施工之前，承包单位应提出开工申请，并向业主提交相应的施工计划，详细说明为完成该项工程的施工方法、施工机械设备及人员配备与组织，质量保证措施以及进度安排等，报请业主审查认可后方能实施。（3）施工用机械、设备的质量控制施工单位所采用的主要施工机械、设备对工程施工的质量保证有重要影响。（5）审查与控制承包方对施工环境与条件方面准备工作质量。（6）对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制。B、业主应做好的事前质量保证工作在一项工程施工前，业主除了要做好上述对承包单位所做的各项准备工作质量的监控外，还应组织好如下的各项工作。（1）做好监控准备工作（2）设计交底和图纸会审设计图纸是业主、设计单位和施工单位进行质量控制的重要依据。（3）设计图纸的变更及其控制设计图纸变更的要求可能来自业主，也可能来自设计单位或施工承包单位。在各种情况下，设计图纸的澄清、修改、现场变更要求及变更指令等的执行程序如下所述。1）施工承包单位的要求及处理。在施工前，施工承包单位应将他们对拟用的施工图纸和技术文件的意见提交业主。2）设计单位现场设计变更的处理。3）业主要求现场设计变更的处理。施工过程中的质量控制（事中控制）业主在工程施工过程中进行质量监控的任务与内容主要有如下几个方面：（1）对施工承包单位的质量控制工作的监控1）对施工单位的质量控制自检系统进行监督，使其能在质量管理中始终发挥良好作用。2）监督与协助施工承包方完善工序质量控制，使其能将影响工序质量的因素自始至终都纳入质量管理范围。（2）在施工过程中进行质量跟踪监控1）在施工过程中要进行跟踪监控，监督承包方的各项工程活动，随时密切注意承包方在施工准备阶段中影响工程质量的各方面因素所做的安排，在施工过程中是否发生了不利于保证工程质量的变化，诸如施工材料质量、混合料的配合比、施工机械的运行与使用情况、计量设备的准确性，上岗人员组成和变化，以及工艺与操作等情况是否始终符合要求。2）严格工序间的交接检查。3）建立施工质量跟踪档案（3）在工程施工过程中，无论施工或设计承包方提出的工程变更或图纸修改，都应通过业主审查并组织有关方面研究，确认其必要性后，由业主发布变更指令方能生效予以实施。（4）施工过程中的检查验收1）工序产品的检查、验收。对于各工序的产出品，应先由施工单位按规定进行自检，自检合格后向业主提交“质量验收通知单”，业主收到通知单后，应在合同规定的时间内及时对其质量进行检查，确认其质量合格并检发质量验收单后，方可进行下道工序的施工。2）重要的工程部位、工序和专业工程，或业主对施工单位的施工质量状况未能确信者，以及重要的材料，半成品的使用等等。还需由业主亲自进行试验或技术复核。（5）处理已发生的质量问题或质量事故业主对工程质量缺陷及事故的处理有关内容，将在第五章中专门讨论。（6）下达停工指令控制施工质量施工过程所形成的产品质量控制（事后控制）对完成施工过程所形成的产品的质量控制，是围绕工程验收和工程质量评定为中心进行的。具体包括以下几方面。（1）分部分项工程的验收（2）组织联动试车或设备的试运转（3）组织单位工程或整个工程项目的竣工验收施工阶段质量控制的程序、方法和手段A、施工阶段质量监控的途径与方法在施工阶段进行质量监控主要是通过审核有关文件、报表，以及进行现场检查及试验这两方面的途径和相应的方法实现的。（1）审核有关技术文件、报告或报表这是对工程质量进行全面监督、检查与控制的重要途径。其具体内容包括以下几方面。1）审查进入施工现场的分包单位的资质证明文件、控制分包单位的质量。2）审批施工承包单位的开工申请书，检查、核实与控制其施工准备工作质量。3）审批施工单位提交的施工方案、施工组织设计或施工计划，控制工程施工质量有可靠的技术措施保障。4）审批施工承包单位提交的有关材料、半成品和构配件质量证明文件（出厂合格证、质量检验或试验报告等），确保工程质量有可靠的物质基础。5）审核施工单位提交的反映工序施工质量的动态统计资料或管理图表。6）审核施工单位提交的有关工序产品质量的证明文件（检验记录及试验报告）、工序交接检查（自检）、隐蔽工程检查、分部分项工程质量检查报告等文件、资料，以确保和控制施工过程的质量。7）审批有关设计变更、修改设计图纸等，确保设计及施工图纸的质量。8）审核有关应用新技术、新工艺、新材料、新结构等的技术鉴定书，审批其应用申请报告，确保新技术应用的质量。9）审批有关工程质量缺陷质量事故的处理报告，确保质量缺陷或事故处理的质量。10）审核与签署现场有关质量技术签证、文件等。（2）现场质量监督与检查1）现场监督检查的内容①开工前的检查。主要是检查开工前准备工作的质量，能否保证正常施工及工程施工质量。②工序施工中的跟踪监督、检查与控制。主要是监督、检查在工序施工过程中，人员、施工机械设备、材料、施工方法及工艺或操作以及施工环境条件等是否均处于良好的状态，是否符合保证工程质量的要求，若发现有问题应及时纠偏和加以控制。③对于重要的和对工程质量有重大影响的工序。④工序产品的检查、工序交接检查及隐蔽工程检查。在施工单位自检与互检的基础上，业主代表还应进行工序交接检查。隐蔽工程须经业主代表检查确认其质量后，才允许加以覆盖。⑤复工前的检查。当工程因质量问题或其他原因，指令停工后，在复工前应经业主代表检查认可后，下达复工指令，方可复工。⑥分项、分部工程完成后，应经业主代表检查认可后，签署中间交工证书。⑦对于施工难度大的工程结构或容易产生质量通病的施工对象，业主代表还应进行现场的跟踪检查。B、施工阶段质量监督控制手段（1）旁站监督这是驻地业主代表经常采用