12讲产权问题下发

第12讲、产权分析小产权房现象和争论1〕产权概念和结构2〕产权交易与交易本钱3〕企业产权的经济学解释农地制度问题的历史观察第7讲外部性产权卢锋2小产权房问题成关注焦点2007年6月18日，建设部发言人发布“关于购置新建商品房的风险提示〞：“城市居民不要购置在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售……。‘乡产权’、‘小产权’，均不符合法律规定，不受法律保护。〞2007年12月30日，?国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知?〔国办发[2007]71号〕指出：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房〞。第7讲外部性产权卢锋3小产权房问题成关注焦点1999年5月?国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知?第2条就规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购置的住宅发放土地使用证和房产证。〞2004年10月?国务院关于深化改革严格土地管理的决定?指出：“禁止擅自通过“村改居〞等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。……禁止城镇居民在农村购置宅基地。〞2007年“小产权〞可能第一次出现在中央公开文件上。

第7讲外部性产权卢锋4棘手的小产权房问题2007年6月北京市国土资源局长表示，在建或销售小产权房要停工停售。“宅基地〞上建成的房子“只属于该村的集体土地所有者，连外村农民都不能购置，怎么能卖给城里人〞。然而政府提示风险不能遏制“小产权房〞蔓延。到2021年小产权房建设面积估计达60多亿平米，相当于房地产业前10年开发总量。2021年初国土部部长徐绍史在全国国土资源工作会上透露，当年该部门将面临五大硬仗，与住建部联手全面清理高尔夫球场、小产权房将成为重中之重。第7讲外部性产权卢锋5仍未出台小产权房应对政策2021年11月，国土资源部表示，将力争在2021年年底前根本完成全国农村集体土地确实权登记发证工作，但明确指出“小产权房不得登记发证〞。2021年2月21日，国土部召开发布会，该部有关官员表示，2021年将，选择“小产权房〞问题相对突出的城市，开展“小产权房〞的试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。第7讲外部性产权卢锋6仍未出台小产权房应对政策据媒体报道，国土部部长2021年3月11日表示，该部门2021年开始治理小产权房试点，为下一步大规模清理做准备。他坦言，“小产权房由来已久，在大中城市城乡接合部、城中村、旅游景区、休闲度假区都有，情况比较复杂〞。2021年将在调查研究、清理试点和执法监察、严格防范、控制蔓延等方面同步推进。——经过五年“长考〞，开始进行清理试点！第7讲外部性产权卢锋7问题讨论！什么是“小产权房〞？“小产权房〞产生原因和影响？“小产权房〞争论的演变前景？第7讲外部性产权卢锋8“小产权房〞概念定义！“小产权房〞的“小〞不是物理概念，而是指经济属性！指农民个体或农村集体组织利用农民宅基地等农村建设用地修建并面向市场出售或出租的房屋。理解这一现象关键要有两点背景常识：我国特色土地制度以及农地流转制度；近年房地产价格上涨和政府调控措施；第7讲外部性产权卢锋9中国现代土地制度特点借鉴周其仁老师表述，中国目前土地制度特点“可用三个圈来描述〞。10房地产市场量价齐增！过去八年官方统计房价增长近一倍半，销售面积增长约三倍。在房地产所有投入中，弹性最小要素是土地！〔2000-2021年〕〔2000-2021年〕第7讲外部性产权卢锋12小产权房现象的实质直接原因在于经济兴旺地区农地转为建设用地收益飙升，农民开始超越现存法规限制，直接处置土地谋取利益。深层根源在于高速工业化城市化要求农地等资源从农村转向非农利用，现存法律和管制排除土地原来实际占有者农民从中获利。市场当事方用小产权方式争取利益。第7讲外部性产权卢锋13小产权房的经济影响买房人明知风险仍然购置，关键在于价格比大产权廉价得多。更多人买得起房，降低了城市化经济本钱，抑制了房价上涨。农民参与分享城市化带来利益，有助于提高局部农民收入，改善城乡收入差距。产生多方面问题和矛盾：1〕不确定性增加经济活动交易本钱；2〕社会矛盾，诱致鼓励时机主义行为；3〕未征收农地流转规费；……第7讲外部性产权卢锋14案例涉及的经济学问题产权理论简单又复杂，充满争议。相关理论常识不能消除争论，但有助于认识争论观点的逻辑前提。第7讲外部性产权卢锋15什么是产权？产权〔propertyrights〕指经济活动主体对稀缺资源拥有的排他性占有权和选择权，它包含所有、使用、处置、转让、获得收益等权利，并受到社会强制力的保护。第7讲外部性产权卢锋16概念的关键内容1〕内涵是一组权利2〕实质是排他性和选择权3〕前提是强制力保护

4〕对象包括稀缺资源包括生活和生产资料；有形和无形资源。第7讲外部性产权卢锋17产权的对象消费品：普通消费品与耐用消费品停车位、车牌号和号……资本品：厂房和设备专利和商标、许可证、航线播送电视频道人力资本……消费品和资本品存在交叉关系。第7讲外部性产权卢锋18抽象产权类型1〕私有产权：自然人、家庭等私人个体作为经济资源排他性的产权主体所形成的产权关系。从历史上看，这是人类脱离原始社会进入文明时代后最常见最普遍产权形态。——排他对象是个体以外所有主体和组织。2〕共同体产权：一国内部特定地区、组织、机构成员共同享有排他性产权主体。例如宗族祠堂族产，方案经济时期集体经济。——排他对象是共同体以外所有主体和组织。第7讲外部性产权卢锋19四种产权抽象类型3〕国家产权：国家作为产权主体。苏联、中国方案经济时期产权主导形态，西方国家建立的国有企业及其对矿产等资源产权等。——排他对象是共同体以外所有主体和组织。——针对大国情况，还可以加如一个地方产权：国家地方性权力机构代表地方的产权。4〕人类产权？全人类可以任意利用或可以采用特定方式利用的对象。如公海、南极和北极地区。第7讲外部性产权卢锋20实际产权形态分析意义上原生产权类型可能独立存在：一是单一类型，二是受到限制较少。如个体对其税后收入产权，对一包方便面这类相对简单资源的产权，受到限制较少或选择利用范围较大，很大程度属于私人产权；公海鱼类属于人类产权……然而现实产权很少以原生形态存在1〕选择方式受到限制；2〕不同产权类型组合；第7讲外部性产权卢锋21现实产权限制〔1〕1〕与公共品和分配公平相联系限制：税收从收益角度对私有产权的限制；2〕与控制外部性效应相联系的限制：钢铁企业排放废气、用水标准限制土地利用各国采用规划或Zoning限制；第7讲外部性产权卢锋22现实产权限制〔2〕3〕与平安和稳定目标相联系的限制：所有国家个人不能拥有核武器或生化武器；绝大局部国家个人不能拥有枪支武器；中国特殊的农地产权结构：集体所有权但归结只能被动地发包给农户个人；个人有使用权、收益权、农业内部转让权，但转让权不能延伸到农业以外的“建设用地〞场合，目标主要是为了保证粮食平安和收入平安；第7讲外部性产权卢锋23现实产权平行组合不同局部经济资源采用不同产权安排，形成一国产权结构根本特点。美国这样私有产权兴旺国家，也存在某些国有土地、国家公园等国有产权；传统公有方案体制下，个人仍对普通消费品拥有产权，拥有能够带来利息收益的存款资产产权。私人产权相对重要性差异是不同制度特征重要指标：市场经济下私人产权占根底地位，国有资产是次要补充；方案体制下国家权力膨胀到一切可能范围，私人产权收缩到最小领域。第7讲外部性产权卢锋24现实产权有机组合产权有机组合指对同一经济资源对象采用不同产权安排，主要表现在企业产权关系上：股份制企业产权：私人、集体、国有、外国等不同类型产权要素通过股份制形成的企业产权；红帽子企业产权：转型背景下私人资产与国家部门或基层政府特许庇佑结合开展的企业产权；合伙制企业产权：私人产权根底上通过从业人员出资出力开展起企业资产的产权；……第7讲外部性产权卢锋25企业及企业产权企业是提供产出的根本经济组织。企业产权安排从两个角度观察。第一，直接看企业资本产权关系，可归结为某种抽象产权类型或组合形态。第二，考虑企业经济属性特点，其目标是创造增加值并获取利润，其约束是不确定的市场环境，其运作涉及委托-代理关系及大量资本资源调配，可以把企业产权理解为剩余索取权和剩余控制权的组合。第7讲外部性产权卢锋26企业剩余索取权指企业收入在扣除所有固定合同支付〔工资、利息等〕后余额的要求权。是否有剩余具有不确定性。合同收益不能为负，但剩余或利润可能为负。剩余索取权是享有利润权利，也是承担亏损的义务。企业破产时，产权主体还可能失去产权。产权主体承担行使企业财产权行为可能带来的结果。第7讲外部性产权卢锋27企业剩余控制权剩余控制权指企业日常经营活动的决策权。可以规定所有企业成员都有控制权，但不可能规定无人拥有控制权。可以把企业剩余索取权与控制权分配状态称为企业产权安排。第7讲外部性产权卢锋28国有企业改革与产权理论解释某些竞争性行业国有企业在没有改制时也取得较好绩效。对此现象一种解释是与产权无关。另一种解释：依据剩余控制权理论，把“能人〞看作是一种特殊企业家人力资本，可以在一定程度上从产权角度解释国有企业阶段成功案例，还可以解释国有企业高官人员“59岁现象〞。第7讲外部性产权卢锋29企业根本类型〔1〕1〕业主制企业〔proprietorshipfirm〕：建立在一家一户私有产权根底上，特点是企业家与经理人力资本合而为一，剩余索取权与控制权合而为一。第7讲外部性产权卢锋30企业根本类型〔2〕2〕合伙制企业〔partnershipfirm〕：建立在假设干业主产权简单相加根底上。1〕每个业主对企业债务负无限责任。2〕业主之间拥有互为代理权，即每个人都能签署对其他合伙人具有法律约束力的合约。3〕有限期合伙关系：合伙关系不能保证自动无限期存在，某位合伙人死亡时其合伙关系自动解体。如律师事务所、会计事务所、建筑师事务所、证券经纪人事务所。第7讲外部性产权卢锋31企业根本类型〔3〕3〕公司〔corporation〕：通过合约把不同出资人资本组合而成的企业，由假设干董事和经理阶层经营。出资人享有剩余索取权，经营团队享有控制权。1〕法人地位：用公司名义起诉应诉，不必以个人名义。2〕无限期条款：公司投资者变化不影响公司继续存在。3〕有限责任：以它注资资本对它运营可能带来损失承担责任，不必以投资人所有财产负责。第7讲外部性产权卢锋32产权交易的重要性产权转让意味着产权交易。产权排他性和有限性与主体需要包容性和多样性之间矛盾，要通过交易来解决。交易是促进产权静态利用效率〔消费者剩余〕和动态经济增长的根本条件〔如大企业的形成〕。第7讲外部性产权卢锋33产权交易根本环节1〕发现潜在交易对手2〕谈判达成交易条件合约书面合约或正式合约〔formalcontracts〕口头合约或非正式合约〔informalcontracts〕共时性合约〔simultaneouscontracts〕非共时性合约〔non-simultaneouscontracts〕3〕按照协议转让产权第7讲外部性产权卢锋34交易本钱概念交易过程消耗稀缺资源而发生的本钱称为交易本钱〔Transactioncosts)，它不改变物体的性质、形态、位置、功能等，仅与交易过程有关。第7讲外部性产权卢锋35交易本钱内容和重要性1〕搜索买方和卖方信息本钱2〕判断交易对象性能质量信息本钱3〕讨价还价和签约本钱4〕了解对手信用的信息本钱5〕保证合约执行的本钱……——制度安排重要功能和目标是节省交易本钱；第7讲外部性产权卢锋36土地问题产生的经济历史背景城市化的经济史必然性城市化需要农地流转中国土地制度和问题特征第7讲外部性产权卢锋37从城市化视角看土地问题城市化是指各种要素在空间上集聚，从而带来生产方式、社会组织以及需求结构的全面变革。城市化两方面根本动力：〔1〕要素在空间上集聚导致交易费用下降，引起专业化分工网络深化和扩张。〔2〕大量要素集聚并分工深化使人们派生巨大相互需求，此前自给自足家务、娱乐等需求，在城市中外购满足形成新需求。第7讲外部性产权卢锋38城市化伴随土地流转2021年中国城市建成区面积为38107平方公里，增量最多年份为2003年为2200多平方公里。2004-2021年全国占比从0.32%增长到0.4%，东部沿海为1.73%到2.31%。第7讲外部性产权卢锋39中国现代土地制度演变〔1〕一、旧中国土地制度以私有产权加市场买卖为特征。中共打天下新民主革命时期土地政策：1〕土地革命时期“依靠贫农雇农，联合中农，限制富农，保护中小工商业者，消灭地主阶级，变封建土地所有制为农民土地所有制〞：“打土豪，分田地〞。2〕抗战时期“地主减租减息、农民交租交息〞。3〕1947年秋到建国初，制定?中国土地法大纲?，规定“没收地主土地，……按农村人口平均分配土地。……依靠贫雇农，团结中农，有步骤地、有分别地消灭封建性剥削的土地制度〞。1950年夏中央政府公布?中华人民共和国土地改革法?。第7讲外部性产权卢锋40中国现代土地制度演变〔2〕二、集中方案体制时期：1〕在农村通过合作化-集体化建立人民公社“三级所有、队为根底〞的农村集体土地所有制，构成公社政社合一根本制度的根底。2〕在城市通过〔1〕没收日伪和国民党政府国有和战犯资产，〔2〕对城市资本主义工商业社会主义改造，〔3〕私人出租住房“剥削〞限制和剥夺，〔4〕国有主导工商业投资等，建立了国家事实上对所有城市土地所有权和控制权。3〕国家是城市投资唯一主体，城市建设用地流转通过划拨程序，农用地变成城市建设用地通过政府征用划拨程序。第7讲外部性产权卢锋41中国现代土地制度演变〔3〕三、改革开放时期：1〕农村通过家庭承包制改革，农户获得“准永久性〞土地承包使用权，可在“农用范围内转让〞。集体所有权在现实中收缩为被动承包给农民的“