提高区域拿地方案设计质效的初步探索课件

提高区域拿地方案设计质效的初步探索提高区域拿地方案设计质效的初步探索概述篇是什么为什么流程篇发展定位设计成果篇深度标准概述篇是什么为什么流程篇发展定位设计成果篇深度标准什么是强排？强排就是兼顾落地性的前提下最高盈利强度排布建筑总图；寻找税后利润最大化的建筑业态组合什么是强排？强排就是兼顾落地性的前提下最高盈利强度排布建筑总强排目标是什么？确定项目盈利模式初定产品类型初步测算利润预估成本售价预估开发周期决定项目命运初定产品类型强排目标是什么？确定项目盈利模式初定产品类型项目定位本体分析市场研究产品定位客户定位产品类型产品尺度产品配比策划定位产品设计指标分析地块分析产品排布建筑间距控制地块价值分析建筑控制线户型单体形式单元形式产品组合成果制作总平面彩图指标表总平面cad方案体块模型户型方案产品设计pptexcelPSCADSKP天正CAD/PSppt强排——产品设计的核心环节强排技术路线项目定位本体分析市场研究产品定位客户定位产品类型产品尺度产品发展分析地块价值，初定盈利模式，初排项目风险，复盘盈利目标。定位分析市场需求，发掘项目客户，预估项目货值，初定产品定位。设计分析地块条件，发掘地块溢价，落实项目定位，初定产品排布。成本收集价格信息，完善成本测算，落实项目盈利，初定项目成本。发展分析地块价值，初定盈利模式，初排项目风险，复盘盈利目标。发展定位设计成本发展定位设计成本发展定位设计成本发展定位设计成本发展阶段项目定位本体分析市场研究产品定位客户定位产品类型产品尺度产品配比策划定位产品设计指标分析地块分析产品排布控规地块价值分析规划管理条例户型单体形式单元形式产品组合成果制作总平面彩图指标表总平面cad方案体块模型户型方案产品设计pptexcelPSCADSKP天正CAD/PSppt强排技术路线发展的任务包.xlsx发展阶段项目定位本体分析市场研究产品定位客户定位产品类型产品产品定位阶段土地价值分析产品定位阶段土地价值分析发展阶段发展阶段发展阶段

发展阶段发展阶段发展阶段发展阶段

发展阶段发展阶段

发展阶段发展阶段一、土地分析一块地，划分为不同的土地等级。划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。发展阶段一、土地分析一块地，划分为不同的土地等级。总图48F140m公寓27F100m48F140m48F140m48F140m幼儿园2F1F1F48F140m48F140m6F6F6F6F6F6F50M总图48F140m公寓48F140m48F140产品分布及比例一期二期公寓80㎡120㎡110㎡140㎡90㎡合计：90936洋房：27465高层：63480合计：95472公寓：23000高层：70772商业：1700产品分布及比例一期二期公寓80㎡120㎡110㎡140㎡90发展定位设计成本发展定位设计成本产品定位阶段项目定位本体分析市场研究产品定位客户定位产品类型产品尺度产品配比策划定位产品设计指标分析地块分析产品排布建筑间距控制地块价值分析建筑控制线户型单体形式单元形式产品组合成果制作总平面彩图指标表总平面cad方案体块模型户型方案产品设计pptexcelPSCADSKP天正CAD/PSppt强排技术路线项目产品接受度产品定位阶段项目定位本体分析市场研究产品定位客户定位产品类型产品定位阶段产品类别分析产品定位阶段产品类别分析产品定位阶段按住宅对所占地面及其上空间的专属度、与相邻住宅的拼接关系分类按户内功能的空间组合方式分类按单户的面积尺度分类独栋双拼联排叠拼洋房多层高层跃层错层平层复式60㎡以下60-90㎡90-140㎡140㎡以上面积尺度户内空间专属度/拼接关系三维度涵盖主流户型的一般规律，不仅包含通常的产品形式，并可推演新的产品形式产品类别三维度产品定位阶段按住宅对所占地面及其上空间的专属度、与相邻住宅的产品定位阶段客户需求分析产品定位阶段客户需求分析产品定位阶段产品价值的客户敏感点分析精装修智能化社区配套社区规划外立面公共空间建筑风格园林户型产品分支定位的任务包.xlsx市场决定规划的溢价策略.pdf产品定位阶段产品价值的客户敏感点分析精装修智能化社区社区外立小区规划占地面积：97031平方米容积率：3.50

绿化率：30%楼栋总数：22栋总户数：2730户楼层状况：洋房10栋、超高层12栋产品定位阶段小区规划占地面积：185546平方米容积率：3.00

绿化率：30%楼栋总数：27栋总户数：4496户楼层状况：超高层12栋、高层15栋小区规划产品定位阶段小区规划产品定位阶段在对土地认知的基础上，确定1、指标产品定位指标三大类：各类建筑面积指标，（主要：住宅、商业、车库、会所…….）产品配比（什么样的产品）户型配比（多大的产品）2、方案确定规划草案规划结构点or板？围合or行列？高or小高？………..主入口；商业……….确定下一步规划设计深化方向产品定位阶段在对土地认知的基础上，确定发展定位设计成本发展定位设计成本地块房地产开发的载体地块房地产开发的载体地球表层的陆地地表上部空间地表下部空间地块地表地球表层的陆地地表上部空间地表下部空间地块地表地块测绘地形图地块测绘地形图地块总体规划

控制性详细规划土地利用修建性详细规划地块布局地块总体规划控制性详细规划土地利用修建性详细规划地块城市建设8大类用地地块城市建设8大类用地住宅和相应服务设施的用地R1——“一类居住用地”是设施齐全、布局完整、环境良好，以低层住宅为主的用地，包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等。R2——“二类居住用地”是设施较齐全、布局较完整、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。R3——“三类居住用地”是设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住住宅为主的用地，包括的危改房、棚户区、临时住宅等。R居住用地地块住宅和相应服务设施的用地R居住用地地块各类商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地以及公共管理与公共服务用地内的事业单位用地B1——商业设施用地。各类商业经营活动及餐饮、旅馆等服务业用地B2——商务设施用地。金融、保险、证券、新闻出版、文艺团体等综合性办公用地B3——娱乐康体用地。各类娱乐、康体等设施用地B4——公用设施营业网点用地。零售加油、加气、电信、邮政等公用设施营业网点用地B9——其他服务设施用地。业余学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院等其他服务设施用地地块B商业服务业设施用地各类商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设控规中的地块地块控规中的地块地块拍卖公告中的地块地块拍卖公告中的地块地块其它代征用地代征绿化用地代征市政用地建设用地建设用地边界线地块边界线1.1.1建设用地边界1．定义：（1）建设用地——建设单位可用于工程建设的用地。建筑用地面积由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。（2）代征市政用地——由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。（3）代征绿化用地——由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。（4）其它代征用地——由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理）。规范中的地块地块其它代征用地代征绿化用地代征市政用地建设用地建设用地边界线地规划红线道路红线用地红线各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线规划的城市道路(含居住区级道路)用地的边界线用地边界控制线建筑控制线有关法规或详细规划确定的建筑物\构筑物的基底位置不得超出的界线城市规划线规划绿线规划蓝线规划黑线规划橙线规划黄线规划紫线城市各类绿地范围的控制线水域保护区用地规划控制线城市电力设施的用地规划控制线城市中重大危险设施的用地边界及安全防护范围城市重要基础设施用地的控制界线历史文化街区及历史建筑的保护范围界线地块规划粉线轨道交通控制线规划红线道路红线用地红线各类建筑工程项目用地的使用权属范围的城市规划线规划红线规划绿线规划蓝线规划黑线规划橙线规划黄线规划紫线规划粉线地块地块道路红线地块道路红线地块用地红线地块用地红线地块建筑控制线地块建筑控制线地块规划绿线规划蓝线规划黑线规划橙线规划黄线规划紫线规划绿线规划蓝线规划黑线规划橙线规划紫线规划黄线地块规划粉线规划粉线规划绿线规划蓝线规划黑线规划橙线规划黄线规划紫线规划绿线规划指标地块的灵魂传达官方意图明确界定地块用途、利用强度、空间界限指标传达官方意图指标规划指标指标规划指标建筑密度容积率绿地率指标建筑限高配套公建指标7090/公廉租房指标/还建办公楼指标停车位指标四大核心指标辅助指标规划管控参数各种建筑规划管理技术参数参考：1、各市的规划管理技术规定2、具体看地块的规划设计条件人防指标用地面积建筑密度容积率绿地率指标建筑限高配套公建指标7090/在一定用地范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。容积率容积率=建筑面积/建设用地面积≥1指标在一定用地范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。容积率容积率在一定用地范围内，建筑物的基底面积总和占用地面积的比例(％)。建筑密度建筑密度=∑建筑基底面积/建设用地面积指标在一定用地范围内，建筑物的基底面积总和占用地面积的比例(％)指标在一定用地范围内，建筑物允许高出地块规划高程的最大高度。建筑限高建筑高度=∑建筑层高=∑建筑层高×层数航空限高及微波通道指建筑屋顶装饰最高点高度指标在一定用地范围内，建筑物允许高出地块规划高程的最大高建筑密度容积率建筑限高建设用地面积建筑面积建筑基底面积层数核心指标层高30%2.7~4.9m≥1.0指标指标分析建筑密度容积率建筑限高建设用地面积建筑面积建筑基底面积层指标建筑密度容积率建筑限高建设用地面积建筑面积建筑基底面积层数核心指标建筑面积=建筑基底面积×层数建设用地面积建筑密度建筑限高层高××=建设用地面积容积率×容积率

建筑密度×建筑限高/层高=指标分析指标建筑密度容积率建筑限高建设用地面积建筑面积建筑基底面积指标给定容积率往往小于建筑密度×建筑限高/层高做满建筑基底平均层数低于限高/层高做满建筑基底部分建筑做满限高做满限高基底不用做满指标拆分如：容积率1.5，建筑密度30%，建筑限高45米。=指标给定容积率往往小于建筑密度×建筑限高/层高做满建筑基底做指标做满建筑基底给定容积率=建筑密度×平均层数建设用地面积建筑密度××=建设用地面积给定容积率×给定容积率=设计建筑密度×最大层数设计建筑密度建筑限高最小层高×=建设用地面积给定容积率×做满限高平均层数指标拆分指标做满建筑基底给定容积率=建筑密度×平均层数建设用地面积建指标做满建筑基底做满限高给定容积率=(建筑密度-M)×最大层数+M×设计层数建设用地面积（建筑密度-M)建筑限高最小层高××=建设用地面积给定容积率×解方程式是个好办法M——较低层数建筑基底所占建筑密度值+M×设计层数M=（建筑密度×建筑限高/最小层高-给定容积率)（建筑限高/最小层高-设计层数)指标拆分指标做满建筑基底给定容积率=(建筑密度-M)×最大层数+M指标M=（30%×100/3-2)（100/3-2)【规划指标】≈25%通过M算出低层建筑的占地面积=159363*0.25=39848。因无论高低配还是全高方案，幼儿园及商业比例不变。低层建筑占地面积扣除幼儿园及底商占地约7000平方米。得出合院占地=39848-7000=32848.我们所选别墅占地平均单栋占地约85~90平方米。得出别墅栋数≈380栋。宣讲PPTT\梧桐湖方案二(货值最大2).xlsx指标M=（30%×100/3-2)（100/3-2)【规划指指标做满建筑基底/做满限高解方程式是个好办法在低密度部分做二次拆分指标拆分指标做满建筑基底/做满限高解方程式是个好办法在低密度部分做二指标不做满建筑基底/也不做满限高这是为偷面积奠定基础的节奏为优化产品带来空间可为相同的建筑面积分配更多的建筑高度及基底面积指标拆分指标不做满建筑基底/也不做满限高这是为偷面积奠定基础的节奏为指标户型基底面积户型层数户型建筑面积户型单元单元基底面积单元层数单元建筑面积单元产品组合单体单体建筑面积单体单元组合地块单元户数单体户数总建筑面积单体布局地块户数四层次单体基底面积总基底面积单体层数指标分配指标户型基底面积户型层数户型建筑面积户型单元单元基底面积单元指标户型指标列表单元指标列表单体指标列表地块指标列表户型配比指标分配宣讲PPTT\梧桐湖方案二(货值最大2).xlsx指标户型指标列表单元指标列表单体指标列表地块指标列表户型配比原理项目定位本体分析市场研究产品定位客户定位产品类型产品尺度产品配比策划定位产品设计指标分析地块分析产品排布建筑间距控制地块价值分析建筑控制线户型单体形式单元形式产品组合成果制作总平面彩图指标表总平面cad方案体块模型户型方案产品设计pptexcelPSCADSKP天正CAD/PSppt强排技术路线原理项目定位本体分析市场研究产品定位客户定位产品类型产品尺度原理地块指标排布原理地块指标排布排布空间分配——户型户型指标列表户型面宽户型进深院高度（层高、层数）院进深院面宽排布空间分配——户型户型指标列表户型面宽户型进深院高度（层高排布空间分配——户型户型指标列表独栋双拼联排叠拼单元式排布空间分配——户型户型指标列表独栋双拼联排叠拼单元式排布空间分配——单元独栋双拼联排叠拼单元式单元指标列表排布空间分配——单元独栋双拼联排叠拼单元式单元指标列表排布空间分配——单体独栋双拼联排叠拼单体指标列表单元式排布空间分配——单体独栋双拼联排叠拼单体指标列表单元式排布排布空间分配——地块单元面宽栋间距单元面宽单元面宽单元面宽单元面宽单元面宽栋面宽栋面宽地块可利用尺度建筑退距建筑退距地块可利用尺度建筑退距建筑退距栋进深栋进深栋间距单元（户）进深地块指标列表单元（户）进深建设用地边界建设用地边界排布空间分配——地块单元面宽栋间距单元面宽单元面宽单元面宽单元面空间分配——基础模型一宅模型：分27个区基础模型：一户一宅一院平面分为9个区西南区正南区东南区正西区正中区正东区西北区正北区东北区差++双面采光傍晚差++++单面采光无直射阳光较差+双面采光早晨较差+++单面采光下午至傍晚差+++++无采光较差+单面采光早晨至上午好+双面采光上午至傍晚/西晒好单面采光上午至下午好++双面采光早晨至下午顶区中区底区上下不接靠立面采光通风接近地面就近利用地下空间上下便捷接近屋顶可设露台天窗阁楼竖向分为3个区空间魔方北方常规建造的方形的住宅基于采光的分区概念模型排布空间分配——基础模型一宅模型：分27个区空间分配——基础模型院子分为4个区一院模型：分4个区基础模型：一户一宅一院南区东区西区早晨至上午阳光，下午处于阴影中下午至傍晚阳光，上午处于阴影中无遮挡、全天阳光北区全天处于阴影中排布空间分配——基础模型院子分为4个区一院模型：分4个区基础模型规划形态决定盈余模式，单体选择决定产品溢价客户的准确定位，客户需求的准确描述，设计方案的多方案比较分析（容积率分析），是决定项目成功与否的重要因素。排布规划形态决定盈余模式，单体选择决定产品溢价排布方案一（限价取消）一线湖景+区域稀缺洋房方案一（限价取消）总图48F140m公寓27F100m48F140m48F140m48F140m幼儿园2F1F1F48F140m48F140m6F6F6F6F6F6F50M总图48F140m公寓48F140m48F140提高区域拿地方案设计质效的初步探索课件体块关系体块关系产品分布及比例一期二期公寓80㎡120㎡110㎡140㎡90㎡合计：90936洋房：27465高层：63480合计：95472公寓：23000高层：70772商业：1700产品分布及比例一期二期公寓80㎡120㎡110㎡140㎡90说明分析软件：众智日照分析11.0版计算依据：武汉市建筑日照规划管理办法基础资料：武汉市，东经114°17′

，北纬30°38′分析日照标准日：大寒日,8：00

～16：00分析结果：满足大寒日不低于2小时

的日照标准日照说明日照方案二（限价，时间换空间）高+超高方案二（限价，时间换空间）34F100m公寓27F100m34F100m34F100m34F100m34F100m34F100m48F140m48F140m48F140m2F2F幼儿园

1F总图50M34F100m公寓34F100m34F100m3视线分析视线分析体块关系体块关系体块关系体块关系产品分布及比例一期二期公寓80㎡120㎡110㎡140㎡90㎡合计：90987合计：95420公寓：23000高层：70720商业：1700产品分布及比例一期二期公寓80㎡120㎡110㎡140㎡90说明分析软件：众智日照分析11.0版计算依据：武汉市建筑日照规划管理办法基础资料：武汉市，东经114°17′

，北纬30°38′分析日照标准日：大寒日,8：00

～16：00分析结果：满足大寒日不低于2小时

的日照标准日照