知名央企房地产公司成本字典

1保利华南实业有限公司成本字典23第一章总则 51.1编制目的 51.2编制思路 51.3使用指引 51.4适用范围 5第二章测算基础口径 62.1面积类指标 62.1.1面积分类结构图 62.1.2指标定义 72.2产品分类标准 2.2.1产品分类结构图 2.2.2产品定义 2.3测算口径标准 202.3.1开发前期费 202.3.2建安工程费 202.3.3红线内配套费 212.4套标套档 212.4.1建筑-室内-园林套标套档 222.4.2Well智慧社区套标套档标准-户内智能家居 282.4.3Well智慧社区套标套档标准-社区智能化 2.5经验系数及成本参考 2.5.1开发前期费 3242.5.2建筑安装工程费 2.5.3红线内配套费 452.5.4政府收费 462.5.5营销费用 472.5.6管理费用 472.5.7财务费用 472.6限额设计 482.6.1建筑设计 48第三章成本测算作业指引 533.1分工说明 533.2填表指引 543.2.1技术指标填表指引 3.2.2大类公摊费用与三费填表指引 3.2.3各业态建安工程费填表指引 623.2.4地下室建安工程费填表指引 673.2.5公建主体建安工程费填表指引 5第一章总则1.1编制目的为规范保利华南公司立项、定位、目标成本编制工作，特编制本《成本字典》，以达到规范成本测算工作，提高投资测算精度、规避项目投资风险的目的。《成本字典》统一了技术指标、产品类型、科目成本等要素的填报要求，给出了统一的指标、产品、科目、名称和定义，并提供了部分科目的经验成本及限额设计指标，将作为保利华南公司开展立项、定位、目标成本编制工作的重要依据。1.2编制思路本《成本字典》是以集团工程成本管理中心2013年下发的《保利地产成本字典POLY-QB-CB-006A/1.0版》为编制基础，结合我司过往项目成本测算的经验数据编制而来。1.3使用指引1）本《成本字典》分为三个章节，具体为《总则》、《测算基础目标成本编制工作中涉及的技术指标、产品类型、测算口径作了统一引》中对成本测算的分工和填表指引进行了说明。本《成本字典》要求开展立项、定位、目标成本的编制工作。1.4适用范围适用于保利华南实业有限公司及下属城市公司所投资开发的住6第二章测算基础口径2.1面积类指标2.1.1面积分类结构图72.1.2指标定义1）计容面积计容面积，就是计算容积率面积；总计容面积等于小区内所有计算容积率的建筑面积之和。总计容面积=综合容积率×总可建设用地面积2）建筑面积建筑面积分为地上建筑面积和地下建筑面积，它由计容面积和不计容面积两部分构成；建筑面积这个指标常作为房地产项目开发过程中用来计算任务发包、费用缴交单价及积累单方经验成本的工程量基总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积；建筑面积=计容面积+不计容面积；一般情况下，不计容面积由架空层、避难层、设备层、楼梯梯屋、电梯机房面积等组成。不计容建面占比=不计容建面/计容面积；地下建筑面积=地下车库面积+地下商业面积+酒店地下配套用房面积+地下储藏室面积+其它地下赠送面积地下车库面积=车库区面积+塔楼区面积+设备房面积地下车库占比=地下车库面积/总计容面积（本指标要求作为目标成本上报包含指标之一，同时应提供规划条件对车位配比的要3）可售面积主要用于计算销售单方成本，分为计容可售、不计容可售两部分。计容可售面积=计容面积-计容不可售面积；计容不可售面积指规划条件中明确的配套用房等占用容积率却8不可售的面积，如物业用房、居委会、肉菜市场、公厕、幼儿园、中不计容可售面积=地下可售车位面积（含非人防及人防）4）赠送面积指赠与业主使用的不计容部分建筑面积，包括按1/2计入容积率面积的户内入户花园、工作阳台、L型大阳台，不计容积率的落地飘窗、露台、户内地下室及留给装修加层的两层高房间或地下室的夹层赠送面积=1/2户内(入户花园、阳台)面积+其他户内（落地飘窗、露台、户内地下室等）不计容面积赠送率=赠送面积/计容可售面积（本指标应作为目标成本上报包含指标）5）综合容积率即一个小区的总计容面积与净用地面积的比值。6）总用地面积总用地面积是指红线内的土地面积总和。7）净用地面积净用地面积又称可建设用地面积，它是指开发商可以用于建设的土地面积，等于总用地面积减去市政道路用地面积等城市配套占用的土地面积。8）建筑基底面积建筑基底面积应按其外墙勒脚以上结构外围水平投影面积计算。9）建筑密度建筑密度是一个项目总基底面积与净用地面积的比值（%它可以反映出一定用地范围内的建筑密集程度。910）园林绿化面积指园林工程的实施面积，通常除建筑基底及硬质地面消防车道外的用地都属于园林绿化范围，部分项目还考虑屋面绿化。11）绿化率绿化率=园林绿化面积/净用地面积12）道路面积指项目区内市政道路的占地面积13）道路比例道路比例=道路面积/净用地面积14）人防面积指根据规范或人防规划批复确定的小区内人防地下室应建面积。15）实用率实用率=套内面积/销售面积销售面积=套内面积+分摊面积16）停车率即单个机动车位分摊的地下车库面积停车率=某一类车库总面积/对应总机动车位数17）墙地比墙地比=外墙面积（扣除外墙门窗）/地上建筑面积。墙地比的大小准确地体现了建筑平面中墙体所占面积的大小及平面布置的合理性，直接影响着住宅工程造价的高低。18）窗地比窗地比=外门窗面积/地上建筑面积。2.2产品分类标准2.2.1产品分类结构图住宅类商业类车库及配套类2.2.2产品定义1）高级住宅12342）住宅1情景洋房(≤2345673）办公(公寓)124）写字楼12345）酒店12店有代表的标准四星酒店包括：保利自有品牌3店4店5店6）商业12347）车库类1234568）会所、企业会所（后4个）123459）学校12310）公建配套123456711）其他1234562.3测算口径标准2.3.1开发前期费2.3.2建安工程费算2.3.3红线内配套费2.4套标套档本节将根据华南公司各城市公司（以佛山区域为主、外区域为辅）项目的立项、定位、目标成本测算时各科目工程量系数及成本的建议取值。其中，建筑、室内、园林大类中与项目定位相关的成本科目，将会根据产品档次的不同确定经验成本。产品档次划分如下：12342.4.1建筑-室内-园林套标套档建筑-室内-园林套标套档，高层住宅（100m）专业建筑修编版)和保利华南铁艺锌钢栏杆防火门选用不锈钢平板防火门法室内部A2档及软装的总费用，并应预留5%不A2档房A2档A2档装A2档装A2档修元/㎡)A2档区园林饰/市政配套饰/市政配套机电强电给排水设管无无管暖通夏热冬冷气候区低于0℃的区域可配置地置遥控器及线控器（选）；业主自购分冬冷气候区域可配置地暖系统（选）；无无无管道除湿系智能化C档+智能家居C档+智能家绿色家/智慧绿色家/智慧绿色家/智慧化成品不锈钢岗亭（长1500WIFI覆盖无备注2、资料要求：需提交电子文件表格及区域负责人签A上述资料由项目负责人发送给机电组区域负2.4.2Well智慧社区套标套档标准-户内智能家居次DD格1块●●●△△●△△△2●●●●●●●●●34●●●●●●●●●5●●●●●●●●●6●△-------7☆☆☆☆☆ 8●●●●●● 9 ●●●●●●●●●△-------●●●●●●●●●●●●●●●●●●1●△---●△--2块●● ●△ 3●△△ △△ 4●△△ ●△ 5------△△△6●●●☆●●☆7●-------8☆☆☆ ☆☆ 9 ●● ●●●●●△-●●--●△ ●△-------●☆☆☆☆●☆☆☆●●△ ●△ ---------●●△△ ●△ ●△△△△△△△△●△ 1块● 2●--------3座 4---------5- - -- -6 7 8---------9 DD1●●●△△●△△△2●△---●△--3● 2.4.3Well智慧社区套标套档标准-社区智能化A21●●△2●●●3●●●4●●●5●●●6●●●1●●●2●●●3●●●4●●△5●●△6●●●7●●●8●●●9●●●●●●●-△●●●●△●1●△△2●△△3☆☆☆2.5经验系数及成本参考2.5.1开发前期费1）设计费：普通住宅项目的设计费取值范围在80~90元/㎡。2.5.2建筑安装工程费1）土石方工程1、计算口径：按预估总土石方量×综合单价进行测算。2、系数计算：地下室面积×（地下室平均层高+底板厚度）×地下室面积×4.5×1.3/总建面。3、土石方综合单价参考：（1）石方价格：80~150元/m³,石方工程量占比a%；（2）土方价格35~65元/m³,土方工程量占比b%；土石方综合单价80~150）*a%+（35~65）*b%2）桩基础工程1、计算口径：按总建筑面积测算的经验单方造价。2、经验成本（含税建面单方）参考：3）基坑支护工程1、计算口径：按总建筑面积×单方价格进行测算。2、估算常用数值：支护长度：全基坑类周长×1.1；不良地质处长度×1.1（剖面型）3、工程量、综合单价参考：1单轴搅支护长度/间距×m注意调整水2三轴搅支护长度/间距×注意调整水3支护长度/间距×m³4支护长度/间距×m5灌注桩t注意调整价差6支护长度/间距×m7米支护长度×钢板电梯井、深8单轴φ500/双轴支护长度/间距×m9冠、腰梁/m³5x7Φ5钢绞线锚索m㎡5、经验成本（含税建面单方）参考：1021324）土建主体结构1、计算口径：按建筑面积单方进行统计。2、经验成本参考：b.经验系数参考：地上部分地下部分c.土建成本细化测算案例测算时可参照下表方式对土建结构科目进行细化，套用各分项工程量经验系数及对应综合单价进行测算。1..砼.......1.3、使用指引土建主体结构造价按照采用桩基础形式考虑，包括了桩承台、钢筋、混凝土、砌体、模板、粗装修、措施费等，不包括门窗、防水、外立面、保温等。5）外墙工程（含外墙保温）1、计算口径：按外墙面积×综合单价进行测算。2、经验成本参考：3、内面保温单价参考6）门窗工程1、计算口径：按外门窗面积×综合单价进行测算2、经验成本参考：7）栏杆工程1、计算口径：按栏杆长度*综合单价进行测算2、经验成本参考：8）防火门工程1、计算口径：按防火门面积×综合单价进行测算2、防火门系数：住宅项目0.04，公建项目0.073、经验成本参考：防火门按门面积综合单价约400元/㎡。9）防水工程1、计算口径：按防水面积×综合单价进行测算商铺联排叠拼≤~层≤~≤ (>公(<办公 (<商铺层地下车库人防车库3、经验成本参考：根据防水集采价格，地下室防水综合单价建议按50元/㎡测算，地上部分建议按30元/㎡测算。地下部分建面单方180元/㎡（地下室建筑面积）。10）精装修工程1、计算口径：按精装修面积×装修单方进行测算2、经验成本参考：a.精装修工程套标套档b.精装修工程主要分项成本占比（单套户型面积段85㎡～140㎡）1234567811）水电安装工程1、计算口径：按建筑面积单方进行测算。2、经验成本参考：12）永电工程1、计算口径：按建筑面积单方进行测算。2、经验成本参考：注：1、新报建项目红线外均由当地供电局直接投资，因此本次统计数据不2、因别墅永电工程室外管网指标偏差很大，因此本次统计数据不含别墅的3、本数据不含充电桩、充电车、配网自动化等系统的造价指标，如果当时13）消防工程1、计算口径：按建筑面积单方进行测算。2、经验成本参考：a.别墅：别墅项目一般为三层以下建筑，楼栋内几乎没有消防措施，楼栋外也只有室外消火栓及相应的消防泵及控制中心，消防单价b.多层住宅（建筑高度小于27米住宅楼栋内消防设施比别墅多，增加了公共部份喷淋、楼梯间前室及电梯前室消火栓、楼梯间正压送风、自动报警系统、防火门监控等设施，消防单价比别墅高，单价一般为15-25元/㎡。c.高层住宅（建筑高度大于27米小于54米按建筑消防防火设计规范的建筑分类，属二类高层民用建筑。楼栋内消防设施包括公共部份的喷淋、楼梯间前室及电梯前室消火栓、楼梯间正压送风、自动报警系统、防火门监控、应急广播等设施，单价一般为20-35元/d.高层住宅（建筑高度大于54米小于100米按建筑消防防火设计规范的建筑分类，属一类高层民用建筑。设计标准较二类民用建筑要高，楼栋内消防设施包括公共部份的喷淋、楼梯间前室及电梯前室消火栓、楼梯间正压送风、自动报警系统、防火门监控、应急广播等设施，单价一般为25-40元/㎡。e.超高层住宅（建筑高度大于100米按建筑消防防火设计规范的建筑分类，属一类高层民用建筑。超过100米的超高层建筑，其消防设计标准更高，消防供水压力更大，管道均需采用加厚型。楼栋内消防设施包括公共及套内的喷淋、楼梯间前室及电梯前室消火栓、楼梯间正压送风、公共及套内的自动报警系统、防火门监控、应急广播等设施，单价一般为50-70元/㎡。下室包括自动喷淋系统、消火栓系统、自动报警系统及手提式灭火装置也较地上部分分布多。另外，地下室比地上部分增加了防排烟系统、防火卷帘系统、设备房内的气体灭火系统、应急广播、消防水泵设备等。地下室消防单价一般为150-200元/㎡。g.公寓：属于公共建筑，防火等级依据建筑高度来分类。一般建筑高度大于50米，均为一类高层公共建筑，其它均为二类。一类较二类的设计标准要高，相应成本较二类高。一般来说，公寓均包括公共及套内的喷淋、消火栓、正压送风、公共及套内的自动报警系统、防火门监控、应急广播等设施。公寓的消防单价一般为50-100元/h.其它配套：一般来说均包括喷淋、消火栓、正压送风、防排烟系统、自动报警系统、防火门监控、应急广播等设施。消防单价一般保利华南消防建面单方测算参考表值14）电梯工程1、计算口径：视方案深度可按建筑面积单方或电梯台数，根据装修档次进行测算1）下表为住宅电梯按建筑面积单方统计的参考值：2）公建项目的电梯受业态类型、电梯配置数量、梯速、档次的影响，暂缺参考数据，建议建筑面积单方参考值：100～250元/㎡。a.在电梯台数配置方面，建议按照以下标准：4500～5000㎡4000～4500㎡b.在电梯载重，电梯速度等方面，建议按照以下标准：电梯载重：与项目类型有关电梯载重量就越大。在电梯速度：与项目电梯定位有关到达顶层时间=电梯提升高度/电梯速度，消防梯60秒为最低要求。速度低会导致品质降低、影响档次、速度过高会难以达到最大速度，运力过剩造成浪费。酒店或公寓（小面积，按50m2/户估算）电梯台数选型还可参照“100户/台”标准。实际操作中可根据项目定位情况进行适当调整。在有较明显人流高峰的办公楼，主要考虑在上下班高峰时电梯是否能完全满足需求，此时可利用特殊的服务方式，可以采用分区设计，将建筑物分成若干个区，采用电梯分片包干或设置转换梯等，提高电梯的运行效率和降低乘客胡候梯时间。此时，写字楼每区电梯服务层站不宜超过20层，以免影响电梯的服务质量，具体的配置标准应与电梯公司进行充分的沟通以后进行确定。2.5.3红线内配套费1）整体情况单位宅元宅元程户户元程户元54程元62）市政工程1、计算口径：按道路面积×综合单价进行测算2、经验成本参考：按道路面积测算时，道路面积可按净用地面积的10%～15%进行估算，单方造价取值：小区内市政工程350元/㎡~450元/㎡、大市政规划路工程550元/㎡～650元/㎡。3、市政工程建面单方约30元/㎡。3）园林绿化工程1、计算口径：按园林面积×综合单价进行测算2、经验成本参考：1234注：1、首开展示区面积占开发面积比例不超过15%且建议总面积控制在2.5.4政府收费工程名称单位佛山外区域备注南海顺德三水禅城江门肇庆湛江茂名韶关清远市政配套费地上元/㎡64688790地下902.5.5营销费用1、营销费用测算取值一般为销售额的2%（个别项目采用“一二手联动”营销策略，测算取值一般为6%）。2.5.6管理费用1、管理费用测算取值一般为除地价外直接投资的1%～2%。2.5.7财务费用1、财务费用测算取值一般为直接投资的5%（具体项目因融资方式不同，财务费用会不同）。2.6限额设计2.6.1建筑设计1、地下室停车效率参考标准分1/3＜A<1/4＜A<1/6＜A<区区2、地下室层高参考标准3、地上层高及窗地比等参考标准3333334、公共部位装修标准建议别可使用进口石材，地面和墙面地面可使用进口石下大堂装饰造价单方≤25元/m2(地上建墙面不宜选用石材，即使选用应地面可使用少量进≤80元/m2(地上建地面可以使用进以使用较高档次抛墙面不宜选用高档次大规格抛光砖；地面可使用地面不宜使用进口面不宜选用大规格大堂装饰造价≤20万≤60元/m2(地上建墙面不宜使用抛光砖；地面不宜抛光砖的规格不超过400mm×400mm；墙面不宜使用抛光砖5、结构设计(1)地下室用钢量限值及混凝土用量限值参考标准：(2)地下室混凝土指标(3)标准层钢筋含量8层以下(≤24m)--------(4)标准层混凝土含量洋房8层以下(≤24m)--------别墅测算说明：1、不含砌体拉结筋；2、不含顶层、避难层及首二层等非标准层,为标准层平均单方含量；6、成本测算面积：110111010第三章成本测算作业指引3.1分工说明依据运营管理部的完工交楼计划和营销客服部的每季度依据项目整体销售情况和目标成本情况进行土地增值税3.2填表指引序号1本表适用于新项目成本估算、项目定位成本、目标成本的测算。2本表填报由运营管理部牵头，并提供开发计划；土地款费用、项目运营效益；汇总各部门意见形成最终的测算表与报告；成本主要责任部门为成本管理部；规划指标由技术部提供；建造标准按营销客服、技术工程、成本管理、运营管理等相关部门的定位会议讨论结果确定；管理费用、财务费用由财务部负责。3第一级的十大类开发成本科目，其下的二级成本科目以及建筑安装工程下的三级科目均为公司统一设定。4成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程参考填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。5成本汇总表的总价从各表自动取数，并根据项目的可售面积（地价按占地面积）设置了分摊公式，如不符合项目的实际情况请自行修改公式。6项目规模较大或分期开发时，地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。7可销售的商业网点、底层商铺等为独立的核算对象时，应作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益情况。8某公建产品如果成一定规模，或在能力和实际许可的情况下，可以作为一种产品类型进行具体的成本核算。9地下车库应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，别墅除外，但如别墅地下车位单独出售可单独计算；新项目成本测算时，应尽量了解掌握如下资料：项目所在城市政府基准地价或标定地价、税收及优惠政策、政府房地产规费及优惠政策、已有类似项目、的结算成本、类似项目概算指标、设计概算、投资估算指标等工程造价资料、拟签订土地合约及地价资料、城市水文地质及工程地质勘探资料等。项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从技术指标中引用采用公式计算，便于规划改变时自动计算。（1）基本参数、技术指标（含业态中的技术指标）、建造标准表；由技术工程部填写。（2）表2-汇总，所有数据由各分期各业态成本与的数据连接生成；（3)各分期各业态成本表，由成本管理部填写，其总成本链接到表2-汇总；（4）1-楼栋表与售价由营销客服部填写，生成3-开发与营销计划、3-产成品情况表、3-货量形成计划表、3-项目结转计划（5）基本参数、楼栋表、地价及费用、项目整体运营、收益与套表的设置，由运营管理（6)基本参数、2-现金流及利润、2-土地增值税测算、2-成本分摊表-财务、4-项目分业态/年度收益利润表，由财务部填写。(7)表4-项目分业态收益利润为收益利润分析表，可以分开产品类型分别计算其税前成本利润率，部分不可售产品可以根据规定的原则计固定资产。(8）4-项目整体开发销售计划，为自动生成表。3.2.1技术指标填表指引商场，住宅项目除规划有特别要求立项阶段可不考虑，填写目标成本时需根可售物业类型可售物业类型例当地非普通住宅判定标准；另外车位、别墅、公寓、写字楼、商铺、幼儿设计方案的计容面积，各类型填完后需复核超高层公建项目需估算避难层层数及面积并计入地上面积（可用避难层数按实际设计填写，需注意核实架空层、屋顶机房、避难层面积；如方案未稳定，可参照非地下室的建筑类型可近似等于地上可售地下车库按照规划所需要的地下车位个数*平均车位面积（用地规则且公建按40平方米；用地小或不规则，非地下室的建筑类型建筑面积可近似等于地上建面；地下室面积按设计。如无设计，可可售等于计容面积，如有需计容但实际不可积可售物业类型住宅可用可售面积除以预估的产品平写字楼用可售面积除以平均标准层面积（1500底商用可售除以60，如产别墅的大小地下室面积需注明，还有其他会不可售物业类型层公建项目需估算避难层层数及面积并计入地上面积（可用避难层数非地下室的建筑类型可近似等于地上平方米、商场后勤区面积按5000平方酒店需注意是否有额外的营业空间如3.2.2大类公摊费用与三费填表指引量一1值23二1总建筑面积价180元/米,山地建筑根据实际情况商定，一般在130-180元/总建筑面积总建筑面积2概念、规划设计总建筑面积方案至施工图总建筑面积总建筑面积）；）；总建筑面积值总建筑面积总建筑面积3咨询费、评估费总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积按每标段40000元计算，适当预总建筑面积4总建筑面积（管线迁移一般由卖地方负总建筑面积总建筑面积算其它临时设施费总建筑面积立项时按总建面2-10元/㎡6其他开发前期费总建筑面积四1总建筑面积参考同区域已建项目的总建差异的部分和地区、物价差对比测算成本情况有变化时作调整2总建筑面积容费用+增加供电自动化光下项目总单价增加10元/3值住宅：3000元/户+售楼部智别墅约8000-15000元/户；其他公建类型可计算在相应写字楼按建面单方造价约酒店按建面单方造价约大商业按建面单方造价约对比测算成本情况有变化时作调整4垃圾处理系统总建筑面积根据用地文件要求设置，参考同区域已建项目的总建面单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等56总建筑面积写字楼按建面单方造价约30-50元/M2；酒店按建面单业按建面单方造价约30-50对比测算成本情况有变化时作调整7园林绿化（不含集团归口在总包工程8总建筑面积参考同区域已建项目总建面差异的部分和地区、物价差南方地区如设供暖需报批，9有线电视及电总建筑面积多种业态时可取加权平均数别墅约2500-4500元/户；公共建筑按建面单方造价约对比测算成本情况有变化时作调整总建筑面积其它红线内配总建筑面积参考同区域已建项目总建面差异的部分和地区、物价差五1总建筑面积2六总建筑面积八总建筑面积九总建筑面积1销售、租赁代总建筑面积2总建筑面积3总建筑面积4总建筑面积5总建筑面积十总建筑面积十一总建筑面积3.2.3各业态建安工程费填表指引量土建部分工土建部分工积积米（层量比例*该地区土方挖运单价+石方比例*该地区石方挖运单价）计算。土方综合单价约35-65元/m³;石方根据项目所在地的地质情况，按土方比例*该地区土方挖运单价+石方比例*该地区石方元/m³;石方综合单价1预制管桩：建面单方约80-100元/程1土建主体工程程1似已建项目的相应业态建面的单方地上建面单方造价约1200-1600元比积涂积值5积度值积值8量樘值3入户门综合单价约1400-8000元/值积值积1程值4积