高铁都市花园商业定位11

高铁都市花园商业定位思考合肥道吉地产顾问有限公司2015.10.15商业定位本体分析区域背景本体分析商业主题定位商业业态定位目录客群分析商业定位思考1本体分析区域背景本体分析客群分析2014年11月12日高铁合肥南站开通……形成以合肥南站、合肥站为客运系统、以合肥北站为货运系统的环形格局，为我国中东部地区搭建了经济发展的动脉！成为合肥铁路史上，又一里程杯……

“高铁片区”已成为皖中地区重要的现代综合交通枢纽、合肥市南部重要标志性形象门户和城市南部活力中心，今后将形成以高端商务、现代商贸业为主导的现代服务业体系，带动包河区乃至全市服务经济的迅速发展！“大商业”和“多中心”旅客来往不停，聚合高速铁路、城际铁路、轨道交通、公路客运、快速公交、常规公交、出租、社会车辆、慢行交通共九大交通换乘方式为一体，强大的人流，物流汇聚。地铁新商圈让省会城市迎来“大商业”和“多中心”时代。

“新商圈，新版图”高铁南站“新商圈”，将与三孝口、四牌楼、淮河路步行街、三里庵、南七等一大批中心商圈一道，在合肥“1331”规划格局版图中……

高铁片区，新商业，新版图

3000万客流生意场坐拥南站交通体系，高铁板块已成为商家竞相入驻的热门区域，大牌云集，绿地中央广场·等名企纷纷强驻！一大批大型购物中心、文化娱乐广场、高档商务楼宇和星级宾馆酒店共同组成的高铁片区商圈已经初具规模。1本体分析区域背景本体分析客群分析项目区位本案处于包河区南部，交通发达，与政务区，老城区等联系方便，区位优势明显，且临高钱站，地铁1、4、5号线，小区配建小学，周边居民区规划已形成。高铁站作为城市级的交通设施，其作用和影响不仅是高铁站片区本身，更是城市对外联系的重要通道。因此，它必然会吸引具有一定能及的设施和功能，形成城市中心特征。本案商业必将受到高铁经济的辐射，带来大量的人流。经济技术指标BCD左图所示为项目用地区位示意图，由两个地块组成，基地位于合肥市包河区，基地南临龙川路，北接万佛湖路，东侧为别山路，西侧为祁红路，基地北侧长约160.1米，南侧长约406.6米。基地周边为待开发区域，南侧临龙川路有堆土区域，堆土比周边地形高6-7米，用地高程较为复杂.S5-23用地面积为34218.89平方米，S5-24用地面积为47743.02地块经济指标四至

项目以东：紧临石塘路，以东目前为空地；项目以西：隔现有建筑物，临合岗路；项目以南：紧临裕溪路高架，以南合钢区域待改造；项目以北：隔和平路，紧临小区项目以东地块内部分为四个组团，内部规划两条支路合岗路裕溪路石塘路本案和平路项目以南项目以西交通：紧临高铁地铁，公交站牌，交通较为便捷；周边形象：目前区域商住正在规划中，项目周边尚属于空地；消费人群：本小区6千多人的消费，周边高铁，地铁及本小区的小学带来的人流，面向方圆2公里内辐射的人群；项目周边环境Strengths优势分析Weaknesses劣势分析S2区域环境：包河区南部，交通发达，与政务区，老城区等联系方便，区位优势明显，且临高钱站，地铁1、4、5号线，小区配建小学，周边居民区规划已形成，W1小区配套型商业：受到配套型商业的限制，未来商业的发展模式与规模上将受限。W2氛围不足：项目周边区域商业氛围尚未形成，消费力不足；Opportunities机会分析Threats威胁分析O1区域发展：区域未来发展形势看好，人流物流逐渐汇聚；O2商业市场：项目周边缺乏商业配套，作为社区形配套商业，能为小区及周边客群提供便利；T1区域之外：合肥商业项目众多，将分流部分客源T2区域之内：后起之商业会在以后的几年逐渐形成增多，分流有限的客户资源；借助高铁站的区位优势，结合新商业发展需求，打造全新商业。以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户，产品创新，抢占商业市场SWOT分析1本体分析区域背景本体分析客群分析本项目目标客群为：1：本小区及周边居民；2：半径2公里范围内人群；3：目的型消费客群。第一圈层第二圈层第三圈层123本小区及周边小区居民及来自高铁，地铁带来的人流，客流通过项目在建筑、业态、品牌等各方面营造的商业特色吸引特定的目的性消费群体，满足其特色购物、休闲、体验等方面的消费需求。目标消费客群研究半径2公里范围内主要等常住人口；项目属性热门商圈，核心地段，坐享交通便利资源，中等规模项目。区域因素事实介定区位现状位于包河区南部，高铁商圈，地铁1、4、5号线，交通发达片区商业氛围逐渐形成，大品牌商业进驻区域外客户逐渐认同该区域项目规模住宅20多万方，商业5万方配套商业所占体量相对较大资源无太多内部资源无强势资源配套配套相对不足，小区及商业配套正在建设中配套待完善交通交通系统发达高铁，地铁，公交2商业定位商业主题定位商业业态定位商业定位思考核心商圈的商业基本上属于这个范畴，这类商业基本上位于繁商业闹市区，有比较好的交通区位，车流人流较大，有比较长的商业史，比如合肥的四牌楼，三孝口等地，也包括依附于高档写字楼集群发展起来的商业区最典型的是各类专业批发和交易市场，这类市场一般都经过长时间的发展逐步发展起来的，从最初个体的分散式经营，发展到软件硬件都比较好的升级后的室内店铺型专业市场；商业类型1、商务型商业2、专业型商业3、社区型商业社区商业概念

社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人左右，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。社区商业类型——按照商住比分析外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间内向型商业面积与住宅面积的2％以下本案人口6千多户，商业面积5万方，住宅面积约20万方，满足社区型商业配套，因商业面积所占比例较大，为外向型社区商业，依靠本社区居民的消费不足以支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。本案属外向型社区商业本案商业类型2商业定位商业主题定位商业业态定位商业定位思考从淮河步行街的经久不衰到四牌楼的车水马龙，从三里庵的繁华到万达广场的兴盛，合肥的商业经历了多年的发展，再次力证地段和交通对商业的发展至关重要……

2014年11月12日合肥南站开通……一批默默付出的高铁工作者们亲历并见证这一辉煌历史时刻，集世界一流运营速度、一流工程质量和一流技术装备于一身的高速铁路，有幸成为其运营战线上朝气蓬勃的工作主力军！

高铁商圈在建一座城一座璀璨生活，商业兴盛之城，与其一脉相连，共进共退！是高铁安全并成功运行的有力后方支援之城！

每个城市，都有一座城见证城市的繁华与迭起……四牌楼，三里庵……惭惭已成为历史商业兴盛的标志！高铁城市花园即将成为高铁新城诞生的标志……

林徽因曾说：“爱上一座城，大抵因为城里住着某个喜欢的人”！其实不然，爱上一座城，也可能是因为城市里某一道生动的风景，某一段打动人心的历史文化。我们对于一个城市的记忆，除了那些熟悉的人、事，也因为熟悉的街道和人文。每个城市里都有让人记忆深刻的街道，每一条街道都有自己的名称……结合本案建筑理念：构建高品质住宅区，以造城之势建设全配套生活体系，一站式便捷生活享受

城市的繁华与变迁，总要有一条街道来见证，来承载，来铭记……她就是：高铁城市·厚街（无需多言，厚即得天独厚，依托高铁商圈天然之优势；厚即厚德载物，高铁工作人员的尽职尽责之心；厚即厚积勃发，新城需积淀，后呈勃发之势。）我们希望赋予本案商业的气质和意境到底是什么？是“高铁商圈”繁荣经济的梦想与传承是我们品质住区一站式服务配套是高铁商圈商贸区的后街文化聚集地……实现高铁经济圈的兴起与繁荣，成为高铁商圈的亮点.结合地方特色和传统的消费习俗，注入现代时尚的商业元素，集主题性、特色性、文化性、情景式为一体的消费场所，业态分面上集餐饮、娱乐、文化、休闲、商务于一体的综合街区。调性鲜明，聚焦城市生活的特色街区一个亲和，开放，休闲，商务与一体的“高铁城市·厚街”打造地区特色消费，引领区域新潮流、新未来、新体验，街区以悠闲，活力和友善为特征，融合在人们的商居行为中。商业总体定位城市生活“高铁城市·厚街”家庭生活中心；休闲文化中心；美食娱乐中心；亲子教育培训中心迎合区域崛起的消费需求趋势，以娱乐化的商业空间设计，填补目前区域体验式消费空间的市场空白。有更多餐饮与休闲区来提供就餐聚会和休闲的场所购物、美食、休闲、娱乐、放松、家庭体验、亲子.......多元功能复合，打造品质生活方式。引领商业新模式营造消费者新体验构筑品牌新平台商业定位——发展阶段界定占地458亩，总建筑面积约53万平方米，绿化率40.28%，容积率为1.725。元一·中西街，是元一集团投资打造的一个以西班牙浪漫风情艺术为基调的主题公园式欢乐美食休闲魅力街区，位于大型住宅社区元一名城，项目总商业体量约为3.6万方商业定位参考—元一名城·中西街小区地址：庐阳区临泉路与嘉山路交汇处开业时间：2008年6月开发商：香港元一集团有限公司建筑面积：530000平方米商业面积：3.6万方总户数：4115户配套商业：元一名城·中西街商业楼层数量：1层元一中西街定位于品牌特色餐饮，其中A段为商务休闲餐饮区（偏西餐），