住宅小区可行性方案研究报告

. . .第一章结论一、工程概况工程地址图1、工程名称：住宅小区2、工程地址：工程位于市大道与路交汇处，毗邻南国华城、大益花园500学、幼儿园与第七中学，具有良好的生活、居住环境。3202300035019999993500001850000100005、用地性质：商业、居住用地6、建筑密度：18.79%7、绿化率：45%1/25......10/258、容积率：2.09、工程建设单位与其根本状况XXOO组建，具有丰富的施工治理阅历，公司成立之初就坚持以人为本，广纳贤才，具有雄厚的技术力气。公司现有治理层人员2040%。公司在治理上奉行务实、严谨、规、高效，具有完整的公司治理制度与工程开发建设治理体系，始终坚持“业主至上，社会和经济效益均优的原则，旨在为市人民制造良好的人居文化，并推动市房地产业和经济的安康持续进展。10、工程建设时间和开发进度2.52023320235要完成工程的筹划定位、场地平坦、地质勘探、施工图设计、工程报建手2023620239月这段时间主要完成工程的建设和销售推广等开发建设经营工作。12XX和其他有关规定。3[2023]334〔2023〕56202378910、工程总平规划1、工程建设背景和必要性2、工程市场条件分析3、工程建设条件4、工程建设总体布局而后建设容5、工程的组织治理和实施打算6、工程投资估算与资金筹措7、工程的财务和经济效益分析评价8、工程效益综合评价四、工程争论的主要结论开发建设北国华城表达国家与地方经济进展的需要，符合XX民经济和社会进展打算的要求；工程具有良好的市场前景，可产生较好的经济效益、社会效益和生态环境效益，并具有较强的抗风险力气，因此工程的开发建设是完全可行的。一、工程开发建设的背景《XX北部湾经济区进展规划2023～2023》已于2023年1月14日获国务院批准通过，国家给XX2023100～120人，城市建成区建设用地把握在140房地产的价值将得到进一步的提升。XX在主席心中，北部湾要比前起的、浦东做得更好。透过下述几点就可以理解这一观点：1、中国—东盟自由贸易区是中国入世以来参与并主导的第一个自贸区，她是中国经济走向世界的开头，不仅具有重大经济意义，而且具有重大政治意义和军事意义；资峰会〔简称两会〕在永久落户，确立了在中国—东盟区域性板块的核心地位；、20232023年XX部湾概念快速得到中心支持，温家宝总理亲拘束菲律宾宿务召开的的东盟首脑会议上推广此概念，并得到相关各国吵闹响应；X之高，人数之多，XX、北部湾战略列入全国政2023它蕴含着很深刻的政治意义；就有50020235而媒体对政治、经济动态和趋势是最敏感的；、十一五20232023年〕期间，各部委与中心所属企业在北部湾的投资格估量将到达或超40004000亿将给北部湾带来多大变化已经不难想象；心、信息中心、物流中心和加工制造中心。这一系列的中心完全把北部湾国际化了，而完成国际化的过程，将会涌进多少企业、城市规模将需要扩大多少、房子又将需要建多少？信任这已是不难理解的事了。20XX0年月处处有商机的状况马上在北部湾上演。二、房地产：1、市背靠大西南，面对东南亚，铁路、大路、机场、码头等根底设施完善，是大西往东南亚最便捷的通道，属北部湾中心城市之一。市辖一县三区，行政总面积33373310957〔含40平方公里，海岸线500.1135.47.95万人。区；而铁山湾、廉州湾将随着港口的进展和环廉州湾陆地水域综合整治，逐步建设成为工业化和城镇化的区域，最终形成“一带两湾”城市进展格局。而本工程所处地点正好是在“一带”的中心位置。993下遍地的烂尾楼和高达数十个亿的债务，为尽快解决这一问题，中心政府特批和两市专项优待政策，2023年11〔因此，政策因素、大量烂尾楼整体低价抛售加上消费者恐慌性2023年之前的房价特别的低，但它不能代表的真实市场价格，涨价只是房价回归到正常价位而已。随着烂尾楼处理根本完毕，优待政策期限完毕和宏观经济形势快速好转，房价得到快速上升，加上作为我国南方沿海旅游城市，在旅游房产的拉动作用下，目前市房价根本维持在平4000元/㎡以上。现的今日，北部湾越来越受到国外企业界的关注，考察投资者纷至沓来。今年上半年，全市引进工程7120717248344.622.9亿，同比增长卡化学品公司、日本三菱重工、中石化、中国电子产业集团X重工、中集集团、中粮集团、凯迪电力等一大批在国外具有重大影响力的大型企业，从而吸引了相当数量的上下游配套企业的跟进，对市产业的升级和构造的完100〔已经投入10多亿，正在筹划将建成西南信息产业中心。工业的快速进展因素外，受国家宏观政策和进展动态的影响是更为主要因素，而且这种影响还将持续151526%，财政收入增长率到达37%，这样的增长速度不仅在西部算快，在东部也几乎无人能比。经济的进展必定带来房地产业的进展。590虚假富强，走私一旦被制止，虚假富强所造成的经济泡沫就破灭。而此次经济进展的动力源自于国家宏观进展策略，源自于区域性经济一体化，得益于国家层面的舆论的引导，得益于国家各部委与国家所属企业的大量投资，得益于工业、商贸、旅游等产业的进展。因此，这样的进展不是虚假的富强，不是泡沫的经济。6、在国家旅游局的十一五旅游规划中，只有两个涉外旅游规划，一个是至曼谷的旅游圈，另一个就是环北部湾旅游圈，国家已经开头加大对的旅游设施投入，加上北部湾四个中心城市分工中重点进展旅游业，的旅游设施和旅游环境将会快速得到改善，休闲、渡假、旅游、养老功能进一步强化，房地产的价值将得到进一步提升。7、是联合国教科文组织评定的“最适宜人居城市2023年再次荣获“中国十大宜居城市”与“中国人居环境例奖必将吸引更多的买家进入。综上所述，我们不难看出，优越的自然环境、良好气候条件、合理的城市规划、良好的旅游设施、休闲的生活环境，已经确定各大企业投资建成生产后，将有大量的职工人员进入生活，加上国家和XX投资力度，正在吸引着全国各地越来越多的有识之士到购房置业，用于休闲渡假和安度晚年。目前，房产买主有一半以上是外地人，尤其是东北、XX、等东部兴盛地区集中，而具有同样旅游和养老房产进展的房价远高于。因此我们有理由信任，的房价在目前的根底还将进一步提升。二、工程开发建设的必要性1、符合发挥区位优势，提升城市品牌功能的要求。《XX2023100～200140突出。因此以现代化、市场化、经济性为进展理念和动身点，加快中心城区的改造建设，对于提升城市品牌功能，发挥区位优势，促进社会经济的快速进展，具有重要意义。工程所处的地段系市较适宜的居住区域，依据已经形成的工程总平规划方案，通过对该地块实施开发建设，可较好的发挥该地段居住环境的独特作用，以点带面，制造城市共性风貌，提高城市品位和形象。2区域的居住与文化功能，提高其经济效益、社会效益、和环境效益。工程开发建设总平规划方案已充分考虑改善片区的根底设施配套和居住环境，留意小区高品位的环境景观设置，美化片区环境，以制造和扩展片区文化、生活、休闲、居住的涵。这样既可实现社会效益、经济效益和环境效益的有机统一，又可打造出片区居住、效劳示形象。一、工程的区位条件本工程位于大道与路交汇处，毗邻成熟南国华城、社区大益花园、嘉和丽景庭院别墅区；周边已有农贸市场、幼儿园、小学、中学，与相应的生活、效劳行业配套设施，是舒适的居住生活环境。工程原有根底设施状况良好。该区段交通便捷，区域交通网络四通八达，区段城市供水、供电力气可保证工程工程建设与建成后营业、消防、生活用水与用电的需要。二、工程市场条件分析1、中国参与WTO全面实施，与东盟经济自由贸易区的建立，使以其独特的区位优势以与地位优势以与地区经济实力的增加，日益突显其在区域经济进展格局中的重XX措施。近年来中外投资者围绕四大支柱产业抢滩，投资工程和投资总额逐年大幅增加。一些重点工程如银河软件园、电厂、大学园区、出口贸易加工园区、XX总量的增加，将直接刺激城市商贸市场的扩，增加对居住用房的需求。2、随着经济的增长和人们生活水平的提高，对住房的需求，除了需求量的增长外，对住房的质量和品质方面的追求和选择，已经成为住房消费中XX设，人口大幅度的增加，住房建设与生活效劳设施需求量成倍增加；由此可见，在今后几年，市房地产市场需求潜力是很大的，其中包括对量的需求确实定值增加和对质的功能〔如品质、规模、配套、环境〕需求提高，将给房地产带来的进展机遇。3开发建设原则与布局、开发产品功能与品质标准方面，力求与社会经济增长和消费水平相适应，留意突出理念、高起点、高标准、市场化、特色化、有用性等现代经营运作，这样便可为工程经营的市场前景奠定扎实稳固的根底。第四章工程开发建设的总体布局和主要容一、总体布局的原则1、以人为本与精品化原则基于完善城市功能的动身点，提出系统化理念，使工程所在区段建设与城区的社会经济状况、总体规划布局相协调，居住空间与经营空间相匹配，人文景观与自然景观相结合，功能定位满足百姓多样化的需求，适应型城市的生活节拍。2、高起点、高标准原则坚持高起点、高标准，有高品位的生活涵和制造性的原则，创市一流水平。3、统一的原则强调工程区段开发建设的完整性与统一性，以风格统一的建筑和环境设计规整个小区，并对小区实施统一的规化治理。4、以客户为导向的营销原则现代营销已经深入房地产工程的经营和开发，本工程坚持以现代营销最先进的理念——客户导向营销策略根底，围绕客户进展本工程的开发和经营。依据我们前期的调查争论，市目前相当一局部的房子是东北、华北、江浙、XX、客户购置，一来做为旅游房产投资，而来作为养老房产，同时进入的一些大企业，将有相当数量的外来职工，特别是中高层干部，他们资者和养老房产投资人所预备，这局部以一房和两房为主，而三房的房型主要给外来中高收入者与本地中高收入者购置。本工程的目标客户：旅游房产投资者养老房产投资者外来企业中高层治理者本地中高收入者二、总体布局的构思1、总体布局构思。充分发挥本工程的地段优势，拟建三栋带电梯的高层公寓和五栋中、高层住宅；临西南大道拟建高层商住楼，裙楼底、二层为商铺，上部为紧凑户型；整个小区为全框架中高档住宅楼，非临街面住宅底层全部为架空花园和泛会所，总体规划为创立一个回归自然，高尚，颖而布满文化底蕴的花园小区。2、建筑形式构思。整个小区总体建筑形态简洁、明快、现代，表达良好的整体品质形象，形成良好的品牌效应，将成为的标志性小区。在外立面的装饰上，以石材〔墙砖〕和涂料为主，并辅以局部类似膜构造的西部点缀，在表达时代气息的同时，也令人可以领悟到地域特征。颜色上以蓝灰为基调，充分表达了简洁、明快、现代的建筑特点。3、环境布局构思。基于工程处于市中心的优越位置，拟建成“青山绿水”家园，小区中设有休闲广场和喷泉水体，使小区布满着东方园林的神韵和灵气；地面与建筑空间立体绿化，每栋房屋顶层设空中花园，使住户真正享受和体会抱负中的田园生活；绝大多数户型均为正南北朝向，通风采光优良，更好的利用夏秋季主导风，小区建筑凹凸错落有致，具备了良好的373，小区中部11正表达以人为本的生态居住环境。三、工程开发建设的主要容1、工程经济技术指标〔1〕工程建设用地围：南临西南大道，西靠规划路，具体围见本报告附图〔用地界限图。〔2〕工程总用地面积：233334.5350㎡，小区会所面积3000㎡，可销售面积73064.32㎡，可销售车位、车库个2154；用地18.79%；45%；2.5；3、建建筑安装工程〔1〕总体设计17+1〔未含地下室、架空层〕25〔未含地下室〕③户型设计：按国家规和建设部提出的小康住宅标准，着眼于提高房屋室的功能1011〔小户型〕的南北朝向设计，中高层承受一梯四户南北朝向设计；小户型为建筑总面积77%。土建同用户配置的功能要求，主体构造承受钢筋混凝土框架构造。〔装饰〕为主，室按国家和市初装修标准进展装修，二次装修留给业主依据自己的共性进展。设备与安装①给排水系统 ②低高压配电系统 ③消防系统 ④燃气管道系统⑤电梯 ⑥通讯、信息系统 ⑦智能安防系统 ⑧停车场治理系统第五章工程的组织治理和实施打算一、工程的组织治理领导组织工程的市场调研、工程定位、图纸设计、施工组织、营销筹划、广告宣传、销售筹划等一系列工作。2、工程前期调研与定位：公司聘请知名专家对工程进展调研、评估、定位等工作根底。3、工程设计与施工：公司本着“公开、公正、公正”的原则，通过招投标方式选工单位和监理公司进展施工与监理，保证工程的质量和打算进度。部门的支持。名的专业销售筹划公司对工程营销、广告，促销、现场销售、规划等进展全程筹划，通过多渠道和多方式进展宣传，收到了相当好的成效。到达了“未见其物，已闻其声，先XX性化规划设计，整个小区实现人车分流，充分表达以人为本的开发理念。二、工程的实施打算1120231225具体打算实施详见“北国华城”工程进展横道图20232023〔月份〕2023〔月份〕2023〔月份〕工程891011212345678910112111201第六章 投资估算与资金筹措一、投资估算围本工程总投资包括：⑴开发建设投资本钱。包括；土地本钱、建安本钱、开发建设费用⑵建设时期财务本钱〔利息〕⑶流淌资金2、估算依据工程投资估算依据主要包括如下：XX〔1998〕⑵《全国统一建筑安装工程定额XX〔2023〕⑶《XX〔1998〕⑷《XX〔1998〕⑸XX⑹依据根底资料和市场材料单价作适当的调整3、估算结果⑴开发建设本钱见下表开发建设投资本钱估算表备注:金额以万元计算序一工程技术指标数量计算公式金额投资额累计1土地面积32.32亩21544.36m²2建筑密度18.37%建筑物占地4773m²3容积率3.45有效建筑面积75400m²二建筑打算依据初步设计估算11841.74%30493.79m²21919.56%14292.17m²32538.70%28278.364层所1659.88m²5程12023.61m²6积86738.81m²7住宅户数1011其中住宅面积约73064.32m²三土地本钱21544.4×2400/㎡〔评估5170.65170.66价〕6四前期费用1三通一平58与围墙建设2地质勘探32×6×25×70333费15元/m² ×86818m²1304城建配套实际报建10000万×3%300费5教育附加10000×1%100费6费86738.81m² ×1.2/m²10.47墙改基金86738.81m² ×8.0元/m² 空心砖可退款)69.398审图费86738.81m² ×1.2/m²10.49劳动保险10000×4%400费10饰250m²土建、装修、沙盘、设备250m² ×〔400+500〕元/m² +7+333小计1144.16314.859五建设费用11830493.79m² ×1100/m²3354.3221914292.17m² ×1100/m²1572.1432528278.36m² ×1300/m²3676.193程12023.61m² ×1300/m²156.905人防工程3800m² ×2023/m²7606电梯1818×35/部6307发电机组22×25/套50121.56万m² ×150元/m²234等小计10433.16748.455六营业费用1治理费用2.5×80/年2002代理费用31478×1.5%472.17未含尾盘3财务费用3000×1×9%2704营销费用31478×3%944.34小计1864.318612.74七不行预见费1不行预见300费小计30018912.74总计支出费用合计18912.742800二、资金筹措与投资使用打算：资金筹措与投资使用打算表备注:金额以万元计算时间容〔仅为概算〕投入金额收入金额投资额累计2023土地价款(评估价)51702023申请银行贷款或融资300010至12月10001000091工程开工费用、监理费用等10011001支付治理费、业务费10012002支付工程款、治理费、业务费60018002支付治理费、业务费10019003支付，广告费，治理费10020233支付工程款，广告费，治理费30023004支付工程款，广告费，治理费30026005正式开盘预售收入50050031006支付工程款，广告费，治理费50060036007支付工程款，广告费，治理费50060041008支付工程款，广告费，治理费50060046009支付工程款，治理费500800510010一期工程销售款收入、付工程款1000150061011付工程款，治理费800800690012付工程款，治理费100080079001、说明：〔1〕18000〔不含土地价款3000〔施工队前期垫资部份工程款，取得预售款分期还付，其余5000后投入。〔2〕依据国家有关规定，开发商可在完成工程投资确实定比例后予以预售。依据30%，建筑20235开头进入主体构造工程施工阶段；从2023年8月开头，工程建设进度间续到达规定的2023年61500套〔占40%。50002、投资使用打算2023520236月正式20236历时两年，分年度各项资金投入打算如下：〔1〕开发建设投资2023610%5040%。〔2〕借款利息与还款打算12300元。打算在贷款期限到期之日按期归还。〔3〕40%60%。第七章财务和经济效益分析与评价一、工程损益估算1、经营收入估算经营收入指开发产品即房屋〔包括商铺、住宅、车位〕的销售收入。销售价格的选取房地产价风格查，目前房价在保持着持续增长的态势，价格从2023年到2023年始终2023来，市的开发工程房价始终保持3000/平方米以上，与本工程地理位置相近路段均价根本上在4000元/平方米-4500元/平方米，同时优质楼盘价格已经达超过5000元/平方米。市房地产价风格查表工程名称地理位置平均价格商品国际市南路80号3300元/㎡金海湾市北路4500元/㎡财宝都市文明路160号4100元/㎡南亚大厦市北部湾3500元/㎡在海一方市金海岸大道与路穿插路口4000元/㎡银滩万泉城市金海岸大道3900元/㎡远弘·抱负家园市西南大道中段4500元/㎡蔚蓝家园市南路与路穿插路口5000元/㎡怡景港湾市北部湾东路4000元/㎡香海花园市海路5000元/㎡国泰大厦市北部湾东路4180元/㎡大厦市大道西223号4200元/㎡1-5期市大道东段4300元/㎡天赐碧园市北路4200元/㎡城市丽景市路西南大道穿插路口4048元/㎡价格根底上。我们将本工程的住宅销售价定为4070/平方米，其中小户型住宅平均单4180/3900/平方米。〔2〕房屋销售收入〔见下表〕序号项序号项目单价面积或单位销售收入〔元/㎡〕〔㎡〕或个〔万元〕1住宅4070.0073038.8129726.802车位62921752.00销售收入合计〔单位：万元〕31478.80销售税金与附加〔单位：万元〕10%3147.882、经营本钱估算易费用等。①本工程商铺和住宅：经测算平均单位本钱为2238.65元/平方米税金与附加5.725%。1%随征。3%征收。0.05%。10%计算。3、经营损益计算①销售收入：31478.80②税金与附加：3147.88③总本钱费用：18912.74④毛利润总额：9418.18⑤上交所得税：9418.18×25%=2354.55⑥税后利润总额：7063.64⑦税前投资利润率：49.80%⑧税后投资利润率：37.35%序号项序号项目金 额〔单位：万元〕1销售收入31478.802销售税金与附加3147.883固定本钱16748.44变动本钱2164.35利润总额9418.186所得税2354.557税后利润7063.6420237月开头出售，财务测算期到202312月底止，累计19月。整个测算期企业无亏损，累计税前利润为9418.187063.64元。二、工程财务分析计算出有关财务指标如下：经济评价指标汇总表〔一〕序号指标名称金额〔单位：万元〕一工程总投资18912.741建设投资16748.4〔1〕〔2〕2投资方向调整税流淌资金16748.432003建设时期财务本钱300二资金总额16748.41自有资金51712一年期借款30003预售收入10741.74三销售收入31478.80四总本钱费用16748.4五销售税金与附加3147.88六利润总额9418.