库存周期系列研究：市场再平衡房地产政策如何看

低购房成本和购房资格放宽。随着政策优化，低库存高能级城市销售有望率先回电行业。内容目录中央定调趋于积极，地产政策有望持续改善 6展望后市，房地产政策如何看？ 9房地产供给侧政策焦点 10存量提质改造——城市更新 10住房保障体系完善——保障性租赁住房建设 13化解房地产风险——房企融资三支箭 17房地产需求侧政策焦点 19降低购房门槛——首付比例、“认房不认贷”等限贷政策的放松 19降低购房成本——房贷利率下降 22购房资格放宽——户籍政策放松、限购政策放松 23房地产市场：居民信心偏弱销售降幅扩大，资金较紧投资修复仍需等待 24库存视角下，商品房销售修复空间测算 29地产链景气展望：开工端仍在磨底，竣工端显著回暖 32开工端：水泥挖机景气下行，钢价企稳走强 32竣工端：家具家电销售显著回暖，汽车销量走强 35投资建议 40风险提示 40图表目录图1：2022年以来各地因城施策频次 8图2：房地产供给端及需求端政策 9图3：我国城镇化率已达到较高水平，提升速度开始放缓 10图4：我国人均住宅建筑面积实现快速提升，整体供应已较为充足 10图5：城市更新、旧改、棚改的定义与区别 图6：“十四五”规划城市更新相关要求 图7：我国住房保障体系发展历程 13图8：保障性租赁住房政策核心特征 15图9：“十四五”期间各省保障性租赁住房筹集计划（万套） 16图10：“十四五”期间各市保障性租赁住房筹集计划（万套） 16图11：“十四五”期间上海、广州、南京、青岛新建住宅供应计划 17图12：“三箭齐发”房企融资支持框架形成 18图13：部分重点城市首二套房认定标准及首付比例情况 21图14：22年以来，房贷利率进入下行通道 22图15：2023年4月后商品房销售面积降幅扩大 24图16：8月新房价格指数环比继续下行 25图17：8月二手房价格指数环比继续下行 25图18：二季度房价预期上涨比例环比下行 25图19：未来3个月预计增加购房支出占比环比下行 25图20：二季度未来收入信心指数环比下行 26图21：二季度居民更多投资占比环比下行 26图22：国内贷款和自筹资金降幅较大，反映开发商本身资金较紧 27图23：商品房短期库存逼近17年中水平 29图24：商品房广义库存处于高位 29图25：商品房广义去化周期持续拉长 30图26：不同省份商品房广义库存面积分化较大 31图27：不同省份商品房广义库存去化周期分化较大 31图28：随着房地产政策进一步放松，我们预计中性假设下有望提升销售面积增速3.5个百分点 图29：水泥量端同比微增 33图30：水泥价端同比下行 33图31：挖机量端同比下行 34图32：钢材量端同比上行 34图33：钢材价端同比上行 35图34：玻璃量端同比下行 37图35：汽车量端同比上行 37图36：家具量端同比微降 37图37：空调量端同比上行 38图38：彩电量端同比上行 38图39：冰箱量端同比上行 39图40：洗衣机量端同比上行 39表1：2023年关于房地产政策梳理 6表2：2023上半年主要政策类型出台频次对比 8表3：“十四五”规划城镇化布局工作 12表4：城市更新重点区域类型“三区一村” 12表5：2023年上半年“第三只箭”支持企业股权融资进展 18表6：不同信贷政策对于首套房及二套房的界定 19表7：全国层面及多数重点城市首二套房认定标准的变迁 20表8：部分城市不同首二套房认定标准下首付及房贷利息情况（单位：万元） 21表9：2023年上半年地方房地产宽松政策汇总（不完全统计） 23表10：2023年上半年全国300城各线城市住宅用地推出和成交同比变化情况 27表11：2023年上半年22城住宅用地推出、成交情况（市本级，万平米） 28表12：房地产政策改善后下半年销售面积改善幅度假设表 31表13：开工端行业景气度与地产指标相关关系 32表14：竣工端行业景气度与地产指标相关关系 35导读：7月，中央政治局会议对房地产定调趋于积极，并指出我国房地产市场供求关系发生重大变化。本文梳理了房地产供给侧和需求侧增量政策焦点，分析了目前房地产市场基本面形势，并对后续商品房销售修复空间进行了测算。中央定调趋于积极，地产政策有望持续改善2023724日，中。要加大保障性表1：2023年关于房地产政策梳理单位单位会议 日期 会议名称文件 关键内容2022央行/银保监会 1月5日建立首住房款利宅销售格环和同连续3个均下降城市阶段放宽套房商业个人房贷款率政策态调机制利率下。③调或消贷利下限的市，果后新建品宅销售格环和同比3证监会 2月20日启动不产私投资资范围括特居住房（括量商品宅、障性房、场租赁住）、业经营基金试点工作

用房、基础设施项目等。②试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，3000QFLP《关于融支住房持发放房租经营贷款创对住房赁相企业综合融务。③宽住租赁市央行/银保监会 2月24日租赁市发展意见场多元投融渠道增强融构住房赁贷投放力。宽房租赁业债融资渠（征求意见稿）

道。创新住房租赁担保债券（CoveredBond）。稳步发展房地产投资信托基金（REITs）。引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。④加强和完善住房租赁金融管理：严格住房租赁金融业务边界。加强住房租赁信贷资金管理。规范住房租赁直接融资产品创新。防范住房租赁金融风险。建立住房租赁金融监测评估体系。REITsREITs《关于进一步推进基定。……项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主础设施领域不动产投体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相证监会 3月24日

资信托基金

融资。②分类调整项目收益率和资产规模要求。申报发行基础设施REITs的特许经营权、（REITs）常态化发经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经行相关工作的通知》

33.8%REITs82REITs自然资部银监会 3月30

产"带押过户"便民利企服务的通知》

构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。②因地制宜，确定"带押过户"模式。地方在实践探索中，主要形成了三种"带押过户"模式。模式一：新旧抵押权组合模式；模式二：新旧抵押权分段模式；模式三：抵押权变更模式。①“既管冷、又管热”，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又央行 4月20

有关情况新闻发布会 是用来的定，会金融门续抓好出台策落，支刚和改善住房求，保产业向新发展模式平稳过渡。住建部市场管总局 5月8日

纪服务的意见》

渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。③严禁操纵经纪服务收费。具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时中共中央会议 7月24日 中央政局会

调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。住建部 7月28日住房和乡建部企大力支刚性改善住房求进一步实好低购首套房付比例贷款率、改业座谈会学习贯彻习近平总书记关于当前经济形势

善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。国常会 7月31日和经济作的要讲要调整化房产政，根不需求、同城等推有利房产市场稳健发展的央行、汇局 8月1

话精神研究有关到期阶段性政策的后续安排等央行、外汇局23年下半年工作会议

政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。落实好“金融16发改委等四部门新闻在更好满足居民刚性和改善性住房需求等方面加强政策储备；稳妥处置化解房地产等领域风发改委 8月4日

发布会

险隐患，延续实施保交楼贷款支持计划至24年5月末，稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。资料来源：央行官网，发改委官网，住建部官网，自然资源局官网，银保监会官网，中国政府网，中指院，所20235月639361-4607728图1：2022年以来各地因城施策频次资料来源：中指研究院，所表2：2023上半年主要政策类型出台频次对比月份合计优化限购优化限贷优化限售调整公积金优化现价购房补贴优化预售资金监管引才及落户1月6048021010352月58262201195183月6741538214734月624023325245月393202414136月36113202843资料来源：中指研究院，所展望后市，房地产政策如何看？为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，房地产政策在供给端和需求端持续发力。在供给端有望在存量提质改造、住房保障体系完善和化解房地产风险三方面促进房地产稳定发展，在需求端有望在降低购房门槛、降低购房成本和购房资格放宽三方面继续放松，释放居民购房需求。图2：房地产供给端及需求端政策资料来源：所绘制房地产供给侧政策焦点了快速提升，整体住房供给较为充足。2022202138.1037.00平方米，整体住房供给较为充足。图3：我国城镇化率已达到较高水平，提升速度开始放缓 图4：我国人均住宅建筑面积实现快速提升，整体供应已较为充足资料来源：，所 资料来源：，所与此同时，房地产市场存在区域供需不均的问题，尤其是部分高能级城市住城市环境的作用。我们认为，我国棚改高峰已过，后续大中城市旧改、城市更新将是房地产供应端改善的重点发力方向。图5：城市更新、旧改、棚改的定义与区别资料来源：前瞻产业研究院，所顶层设计方面，十四五规划城市更新相关要求：1）200021.9因地制宜改造一批城中村。改造方案方面，大城市重点是优化提升超大特大城市中心城区功能，中小城市重点是完善大中城市宜居宜业功能，县城重点是推进以县城为主要载体的城镇化建设。区域类型方面，老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村区域是改造提升的重点区域。图资料来源：前瞻产业研究院，所表3：“十四五”规划城镇化布局工作空间层面 重点 具体方案空间层面 重点 具体方案优化提升超大特大城市中心城区功转变超大特大城市开发建设方式，有序疏解中心城区一般性大城市

能 制造业区域物流地和等育等公服务源，降低开强度人口度立足特色资源和产业基础，确立制造业差异化定位，推动制中小城市 完善大城市居宜功

造业规模化集群化发展，优化市政公用设施布局和功能，支持三级医院和高等院校在大中城市布局，增加文化体育资源供给，营造现代时尚的消费场景，提升城市生活品质推进以县城为主要载体的城镇化建推进公共服务、环境卫生、市政公用、产业配套等设施提级县城

扩能，增强综合承载能力和治理能力，因地制宜发展小城镇，促进特色小镇规范健康发展资料来源：前瞻产业研究院，所表4：城市更新重点区域类型“三区一村”老旧小区 老旧厂房 老旧街区 城中村区域老旧小区 老旧厂房 老旧街区 城中村区域老旧厂房通常指开发区，开

城中村区域是中国特色的老旧小区指的是2000

效率和促进产业转型为目

扬中华文化的关键载体。老城区实现一体化发展。由其更新方式是以微更新为标，最终实现产城融合。开旧街区更新的主要任务是历于其建筑质量的劣质性、主，全面更新为辅

更新 新，不推倒来

全面更新为主，微更新为辅资料来源：国家发展与战略研究院，前瞻产业研究院，所保障性租赁住房是我国住房保障体系制度建设的重要组成部分。根据中指研究院，我国住房保障体系建设始于1994年，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出向中低收入家庭提供具有社会保障性质的经济适用住房，设的不断推进，段720217图7：我国住房保障体系发展历程资料来源：中指研究院，所2021有效改善了城镇户籍困难群众住房条件，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出住房保障体系。意见具体指出了保障性租赁住房的对象标准70多领域政策支持保障性租赁住房建设快速审批流程，提高项目审批效率；性租赁住房建设任务予以补助；综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度；加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。图8：保障性租赁住房政策核心特征资料来源：中国政府网，中指研究院，所保障性租赁住房市场潜力大，十四五期间有望加速发展。国务院在《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中首次明确了我国住房保障体系的顶层设计，为保障性租赁住房的发展指明了明确的方向。在此背景下，各地政府积极响应，将350万套7354市场秩序，促进市场的专业化和健康发展。40%以上。图“十四五”期间各省保障性租赁住房筹集计划（万套） 图1“十四五”期间各市保障性租赁住房筹集计划（万套） 资料来源：“十四五”住房发展规划，保障性租赁住房实施意见，中指研究院，所

资料来源：“十四五”住房发展规划，保障性租赁住房实施意见，中指研究院，所图资料来源：各地《“十四五”住房发展规划》，中指研究院，所“三箭齐发”稳定房地产开发商融资环境，逐步化解房地产风险。在房地产市场整体下行，房地产企业资金流紧张的背景下，房地产开发商的信用风险逐渐“第一支箭”在信贷方面为房企提供支持。中国人民银行和银保监会于202216200061202258“第三只箭”放开股权融资。20225作图1资料来源：中指研究院，所表5：2023年上半年“第三只箭”支持企业股权融资进展房企 时间 融资额度房企 时间 融资额度用途中南建设 2023/1/5中交地产 2023/1/5万科A 2023/2/10

2023A过11.48亿股（）30%28亿元（），35万科2023年度非公开发行A股股票预案计划向不超过35名的特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元，发行数量将不超过11亿股，占目前万科总股本的9.46%，募集资金将用于公司旗下11个房地产开发项目和补充流动资金。渝开发 2023/2/28 拟向不过35名特定投者发股票，次发数量照募资总额除发行价格确，且超过次发前开发股总数的。募集资拟用于策支京能置业 2023/3/1万科企业 2023/3/2新城控股 2023/3/13越秀地产 2023/4/20融创中国 2023/6/6金科股份 2023/6/6资料来源：中指研究院，所

的房地产业务以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金和偿还债务等。本次向特定对象发行股票事项不会导致公司控股股东和实际控制人发生变化。拟向不超过35与配售代理就配售300,000,000股新H股订立配售协议，配售价为每股H股13.05港元。配售所得款项净额总额预计约为39.03亿港元。万科拟将配售所得款项净额的60%资金用于偿还公司的境外债务性融资，剩余40%资金将用于补充公司营运资金本次募集资金将不会用于境内新增住宅开发项目。2023A80亿元含本数)10030准，以9.00928,936,82683.6亿港元（扣除开支前），或约82.99亿港元（扣除开支后）。拟将供股的所得款项净额用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市的进一步投资，并用作营运资金。发布公告，于股东周年大会上将提呈一项普通决议案，动议授予董事发行授权，以行使本公司权力配发、发行及处理本公司股本中的新股份，最多可达相当于通过有关该项发行授权的决议案当日本公司已发行股份数目的20%。发布公告，拟以发行股份的方式购买重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司控股子公司重庆两江新区科易小额贷款有限公司持有的重庆恒昇大业建筑科技集团有限公司20%股权。房地产需求侧政策焦点“认房不认贷”等政策放松，将进一步支持居民刚需和改善性需求。今年7“认房650（40%80%26070万，且大概率不排除首套房还有未还完的房贷。另从贷款利息看，不同认定标准下房贷利259付比例等政策，有望降低购房门槛，降低改善群体换房成本，增加刚需房源供给表6：不同信贷政策对于首套房及二套房的界定类型 首套标准 二套标准 按二套放贷的情形类型 首套标准 二套标准 按二套放贷的情形认房又认贷

拟购房地家庭名下无房且全国范围内无住房贷款记录

拟购房地家庭名下有房或全国范围内有过贷款记录

（1）A全款买过1套房，再购房申请贷款时（2）A1（3）A1（4）A1认房不贷 拟购房家庭无房拟购房地家庭名下

拟购房地家庭名下有一套住房，再买

（1）、（2）、（3）认贷不认房（又称无房或拟购房地家有1笔未结清的住房按揭贷清不认房）

1且无贷款记录或贷款已结清

贷款 （3）资料来源：贝壳研究院，所表7：全国层面及多数重点城市首二套房认定标准的变迁时间 政策文件名 主要内容时间 政策文件名 主要内容抑制性政策：首提二套房认定标准“认房又认贷”2010/5/26《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通（一系统（）知》（建房［2010］83号）有一套（及以上）成套住房的；（认房）（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款号）购买住房的；（认贷）2014/9/30《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房金融服务工作的通知》贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。2016年四季度始2022年以来资料来源：贝壳研究院，所

抑制性政策：热点城市再次启动“认房又认贷”景德镇、兰州、太原、长春、南宁、湘潭、驻马店、贵阳、兰州、南昌等十余城破“认房不认贷”为“贷清不认房”图13：部分重点城市首二套房认定标准及首付比例情况资料来源：贝壳研究院，所城市首套房标换房标的“认房又“认房又“认房又“认房不“认房不不同信贷100万贷城市首套房标换房标的“认房又“认房又“认房又“认房不“认房不不同信贷100万贷的额额认贷”下认贷”下认贷”下认贷”下认贷”下政策下首款额度利首付比首付额首付缺口首付比首付额付额度差息差北京450650 80%5207040%2602608.9天津140200 60%120-2030%60605.3南京230340 50%170-6030%102683.5济南150220 60%132-1830%66665.3资料来源：贝壳研究院，所7安置住房免征印花税、个人购买安置住房减征契税、个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税等。此次涉房税费相关内容并非新政策，而是对此类82023图14：22年以来，房贷利率进入下行通道资料来源：，所好满足居民购房需求。2023()()肥(街道)表9：2023年上半年地方房地产宽松政策汇总（不完全统计）政策分类 一线城市 二线城市（涉及政策分类 一线城市 二线城市（涉及24个城市） 三四线城市（涉及101个市县）放松限购

业聚集。优限购围：区 (街道、无锡街道、合肥街道)、沈阳、郑州。

荥阳、赣州、宁德、扬州放松限售 深圳深合区

长沙、门、州、岛 惠州惠区、州、州、州福清荥阳、上栗、东莞、佛山、济源产城融合示放松限贷 降低首：青

范区、监利、金华、洛阳、咸宁、贵安、漯河、驻马店、襄阳、海安优化提取或贷款条件：南京、哈沂、乌兰察布、淄博、德州、吉林、扬州、优化提取条

尔滨、杭州、无锡、合肥、郑

日照、宿迁、漯河、驻马店、义乌、揭阳、公积金政策

深圳、上海、广州。

大连、济南、长沙、太原、杭州、合肥、郑州、宁波、苏州、南昌。优化商转公政策：兰州。

宾、大庆、新乡、黄山、大同、焦作、安阳、周口、漳州、韶关、济源、鹤壁、泉州、潮州、惠州惠阳区、荆门、汉中、营口、滁州、开封、信阳、衡阳、芜湖、海安、阳江、毕节、镇江限价政策 无锡 日照、水、门、州、江落户规范：深放宽落户：郑州、杭州。加大引荥阳、上栗县、乌兰浩特、洛阳、淄博临淄落户或引才

圳。引才：北京平谷区、房山区。

才：长沙、哈尔滨、南昌高新区、长春、杭州、宁波、石家庄。

区、鹰潭、连江县、周口、扬州、佛山、漯河、武冈、驻马店、义乌、吉安、黄山、滁州、海安荥阳、上栗县、桂平、盐城、安义县、济源产城融合示范区、资阳、监利、德宏、洛发放购房补贴

杭州临安区、沈阳

口、鞍山、扬州、日照、阜阳、宿迁、武冈、登封、酒泉、亳州、连云港、丽水、泉州台商区、安康高新区、祁门县、滁州、鹤壁、南通通州区、三门峡、徐州房票或货币安置 南京、锡、庆、昌、岛淮北、陵、迁、冈、昌、宁交易税费 资阳、泉、阳、江资料来源：中指研究院，所资修复仍需等待商品房销售降幅进一步走阔。1—8月份，商品房销售面积73949万平方米，同比下降7.1%，其中住宅销售面积下降5.5%。商品房销售额78158亿元，下降3.2%，其中住宅销售额下降1.5%。0.2%、0.3%0.6%0.1%0.4%0.180.60.3%0.6%0.5%0.4%870个大173个，3.%.T32%，1.30PCT1.40PCT17.5%1.30PCT图15：2023年4月后商品房销售面积降幅扩大资料来源：，所图16：8月新房价格指数环比继续下行资料来源：，所图17：8月二手房价格指数环比继续下行资料来源：，所图18：二季度房价预期上涨比例环比下行 图19：未来3个月预计增加购房支出占比环比下行 资料来源：，所 资料来源：，所图20：二季度未来收入信心指数环比下行 图21：二季度居民更多投资占比环比下行 资料来源：，所 资料来源：，所1-761.4PCT同比下降..2023年上半年，全国300城住宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位，同比分别下降34.0%32.1%17.3%2222城上半年538839%389834%49%9%，图22：国内贷款和自筹资金降幅较大，反映开发商本身资金较紧资料来源：，所表10：2023年上半年全国300城各线城市住宅用地推出和成交同比变化情况指标300城一线二线三四线推出面积同比-34.0%-23.9%-34.8%-34.4%成交面积同比-32.1%-31.2%-26.5%-36.2%土地出让金同比-20.4%-15.6%-17.5%-29.4%楼面均价同比17.3%22.7%12.1%10.8%资料来源：中指研究院，德邦研究所表11：2023年上半年22城住宅用地推出、成交情况（市本级，万平米）城市推出成交（万平方米）同比（同比成交溢价率地价达上限成交占比底价成交占比流拍最牌率合肥320-57%250-54%13%67%21%2%深圳83-23%76-29%12%57%29%30%厦门48-70%42-70%12%60%40%0%成都392-58%324-19%11%50%36%0%福州17-92%17-86%10%67%33%13%杭州527-43%534-41%9%62%26%0%广州379-10%248-5%9%50%44%14%北京254-26%248-19%9%48%39%0%南京302-50%206109%8%29%50%5%宁波285-38%225-72%8%37%57%0%上海468-31%199-55%7%79%21%21%苏州222-42%185-49%6%25%50%0%长沙269-59%185-40%5%42%50%8%青岛111-63%101-63%4%14%71%0%济南379-7%133-2%4%26%74%0%天津267-43%257375%3%8%88%18%武汉387110%18012%2%6%83%0%重庆110-70%96-35%1%11%78%22%无锡129-55%12925%1%0%95%25%郑州172-17%130-37%1%0%91%0%沈阳28-22%7-76%0%0%100%0%长春238624%125878%0%0%100%0%合计5388-39%3898-34%8%40%49%9%资料来源：中指研究院，所库存视角下，商品房销售修复空间测算短期库存逼近17年中水平，广义库存处于高位。7645641719.5%5.722022110100%图23：商品房短期库存逼近17年中水平资料来源：，所图24：商品房广义库存处于高位资料来源：，所图25：商品房广义去化周期持续拉长资料来源：，所分区域看，不同省份库存水平分化较大。6.24.84.8130036个月以内。假设下有望提升销售面积增速3.5个百分点。10%5%3.5售面积增速有望上升1.3个百分点和7.3个百分点。图26：不同省份商品房广义库存面积分化较大资料来源：，所图27：不同省份商品房广义库存去化周期分化较大资料来源：，所表12：房地产政策改善后下半年销售面积改善幅度假设表房地产政策改善后下半年销售面积改善幅度假设表A情形B情形C情形低库存地区5.0%10.0%20.0%中库存地区0.0%5.0%10.0%高库存地区0.0%0.0%5.0%资料来源：Wind，德邦研究所测算图28：随着房地产政策进一步放松，我们预计中性假设下有望提升销售面积增速3.5个百分点资料来源：，所测算地产链景气展望：开工端仍在磨底，竣工端显著回暖开工端：水泥挖机景气下行，钢价企稳走强1ABC表13：开工端行业景气度与地产指标相关关系行业指标周期相关系数领先滞后关系商品房新开工面积建筑建材水泥产量周期A0.42领先新开工9月周期B0.66与新开工同期周期C0.88与新开工同期水泥价格周期C之前0.83滞后新开工7月周期C0.39滞后新开工1月机械挖掘机销量周期A0.88与新开工同期周期B0.85与新开工同期周期C0.42与新开工同期钢铁钢材产量周期A0.74领先新开工4月周期B0.80领先新开工2月周期C0.56与新开工同期钢材价格周期A0.68滞后新开工2月周期B0.78与新开工同期周期C0.29领先新开工6月商品房销售面积建筑建材水泥产量周期A0.45滞后销售1月周期B0.47领先销售1月周期C0.58与销售同期水泥价格周期C之前0.91滞后销售9月周期C0.80滞后销售10月机械挖掘机销量周期A0.68滞后销售7月周期B0.61滞后销售8月周期C0.66滞后销售5月钢铁钢材产量周期A0.66滞后销售6月周期B0.53滞后销售5月周期C整体为负钢材价格周期A0.79滞后销售8月周期B0.60滞后销售7月周期C0.78滞后销售3月资料来源：，所测算备注：2005-2009年设为周期A，2009-2016年设为周期B，2016-2022年后设为周期C1-723.6%。图29：水泥量端同比微增资料来源：，所图30：水泥价端同比下行资料来源：，所78.6PCT。图31：挖机量端同比下行250200250200150100500中国:商品房销售面积:累计同比（%）02007-092008-032007-092008-032008-082009-022009-072009-122010-062010-112011-052011-102012-042012-092013-032013-082014-022014-072014-122015-062015-112016-052016-102017-042017-092018-032018-082019-022019-072019-122020-062020-112021-052021-102022-042022-092023-03中国:销量:液压挖掘机:主要企业:累计同比（%，右轴）中国:房屋新开工面积:累计同比（%）资料来源：，所75.40%，2670.22%，较27.16PCT。图32：钢材量端同比上行120100120100806040200中国:商品房销售面积:累计同比（%）中国:产量:钢材:累计同比（%，右轴）02006-072007-022006-072007-022007-082008-032008-092009-042009-102010-052010-112011-062011-122012-072013-022013-082014-032014-092015-042015-102016-052016-112017-062017-122018-072019-022019-082020-032020-092021-042021-102022-052022-112023-06中国:房屋新开工面积:累计同比（%）资料来源：，所图33：钢材价端同比上行1501001501005002008-022008-072008-022008-072008-122009-062009-112010-052010-102011-042011-092012-022012-072012-122013-062013-112014-052014-102015-042015-092016-032016-082017-022017-072017-122018-062018-112019-052019-102020-042020-092021-032021-082022-022022-072022-122023-06中国商品房销售面积累计同比（%） 钢材综合价格指数：当月同比右轴）中国:房屋新开工面积:累计同比（%）资料来源：，所竣工端：家具家电销售显著回暖，汽车销量走强竣工端行业景气度整体与商品房销售面积相关性更强，且滞后期有所缩短。C2表14：竣工端行业景气度与地产指标相关关系行业指标周期相关系数领先滞后关系商品房竣工面积建筑建材玻璃产量周期A几乎不相关周期B0.35滞后竣工12月周期C0.64与竣工同期玻璃价格周期C之前0.31滞后竣工7月周期C0.85滞后竣工2月汽车汽车销量周期A0.34滞后竣工6月周期B0.35滞后竣工12月周期C0.67与竣工同期家居家具零售额周期A几乎不相关周期B0.42与竣工同期周期C0.77/0.58领先竣工12月/同期家电空调产量周期A几乎不相关周期B0.33滞后竣工12月周期C0.52滞后竣工8月彩电产量周期A0.56领先竣工12月周期B几乎不相关周期C几乎不相关冰箱产量周期A0.50滞后竣工11月周期B0.49滞后竣工12月周期C0.66滞后竣工1月洗衣机产量周期A相关性低周期B相关性低周期C0.51与竣工同期商品房销售面积建筑建材玻璃产量周期A0.59滞后销售9月周期B0.54滞后销售7月周期C0.60滞后销售2月玻璃价格周期C之前0.82与销售同期周期C0.80滞后销售2月汽车汽车销量周期A0.72滞后销售5月周期B0.54滞后销售7月周期C0.92与销售同期家居家具零售额周期A几乎不相关周期B0.34滞后销售3月周期C0.95/0.87领先销售12月/同期家电空调产量周期A0.71滞后销售7月周期B0.69滞后销售12月周期C0.68与销售同期彩电产量周期A0.50滞后销售5月周期B0.35滞后销售3月周期C0.29与销售同期冰箱产量周期A0.37滞后销售7月周期B0.57滞后销售3月周期C0.79与销售同期洗衣机产量周期A0.58滞后销售8月周期B0.48滞后销售5月周期C0.67与销售同期资料来源：，所测算备注：2005-2009年设为周期A，2009-2016年设为周期B，2016-2022年后设为周期C玻璃方面，量端同比下行。78.70%9.10PCT。图34：玻璃量端同比下行120100120100806040200中国:商品房销售面积:累计同比（%）02006-072007-022006-072007-022007-082008-032008-092009-042009-102010-052010-112011-062011-122012-072013-022013-082014-032014-092015-042015-102016-052016-112017-062017-122018-072019-022019-082020-032020-092021-042021-102022-052022-112023-06中国:产量:平板玻璃:累计同比（%，右轴）中国:房屋新开工面积:累计同比（%）资料来源：，所汽车方面，量端同比上行。77.90%9.90PCT。图35：汽车量端同比上行2006-072007-022006-072007-022007-082008-032008-092009-042009-102010-052010-112011-062011-122012-072013-022013-082014-032014-092015-042015-102016-052016-112017-062017-122018-072019-022019-082020-032020-092021-042021-102022-052022-112023-06中国商品房销售面积累计同比（%） 中国房屋新开工面累计同比中国销量汽车累计同比（%）资料来源：，所家具方面，量端同比上行明显。7月家具零售额累计同比提高3.20%，较去年同期增速上涨11.80PCT。图36：家具量端同比微降2006-072007-022006-072007-022007-082008-032008-092009-042009-102010-052010-112011-062011-122012-072013-022013-082014-032014-092015-042015-102016-052016-112017-062017-122018-072019-022019-082020-032020-092021-042021-102022-052022-112023-06中国商品房销售面积累计同比（%） 中国房屋新开工面累计同比中国零售额家具类累计同比（%）资料来源：，所716.80PCT。73719.70PCT722.80PCT。图37：空调量端同比上行2006-072007-022006-072007-022007-082008-032008-092009-042009-102010-052010