重庆别墅会所市场研究分析报告

别墅会所研究分析报告2012.12.03Contents:3一、国内高端会所经营现状一、国内会所种类划分

国内会所最初源于港台地区，较为成熟的会所分为3类，此分类也不同程度地引入到国内的各大城市：个性会所：个性会所也被称为特色会所，是伴随着市场产品细分而产生的，它的目标客户指向非常明确。例如，网罗几十种运动项目的运动主题会所，交给业主经营的所谓“私会所”，把图书馆搬进来的文化会所，等等。专业会所：

为了解决会所经营管理人才短缺的问题，发展商聘请专业的会所管理公司对会所进行系统科学的管理与经营，使业主可以享受到高档次、高品质的会所服务，而这些会所因为“专业外脑”而在运营上更加专业化。生活会所：

也有的物业项目把业主最普遍关心的生活问题，作为会所设置的出发点和基础。例如，会所设有健康、医疗、教育等几个分会所。类别功能目前市面运用内容A休闲娱乐功能棋牌，艺术馆、图书室、文化馆、亲子阅览室，影音室，钢琴教学,

美术书法，专业的国际象棋、围棋教学，艺术书吧等B养生功能桑拿按摩、瑜伽馆、营养补充站、伸展活动室、美容顾问中心、化妆间、日式禅院、独立美容护理套房、贵宾按摩套房、双人美容护理贵宾套房、香熏水疗池、深层矿物池、冰水疗肤池等C体育健身功能桌球室，舞蹈室，乒乓球室，健身室、舞蹈形体、游泳室、跆拳道、高尔夫等D商务功能会议室、红酒品鉴、雪茄吧、宴会厅、名车高端俱乐部、空中服务、停机坪、新品发布会；红酒西餐厅、酒窖等二、国内会所功能划分三、国内会所功能划分主题核心客群主要需求休闲娱乐主题女士、老人、小孩女士聚聚家常，增近邻里关系；老人放松心情，打发时间；小朋友快乐成长的环境美容养生主题女士、老人女士爱美，对形象要求高；老人特别需要保养，延年益寿；减缓工作和生活压力运动健身主题男士、女士增进身体健康保持完美身材，塑造良好气质减缓工作和生活压力商务主题男士离家近，但需要独立且安静的商务洽谈环境；符合成功人士的身份感；调节商务谈判气氛的服务，比如餐饮、奢侈品四大类会所功能及其核心客户群需求纵览目前国内会所成功经营的案例，在功能配置方面多以老人、小孩活动，女士休闲美容，男士商务休闲等多种实际功能需求为主，采用多功能复合经营的模式，有利于风险控制。商务主题美容养生健身休闲三重复合休闲娱乐健身休闲双重复合。。。。。。四、国内会所功能划分多重功能复合，满足不同核心群体的需求五、国内会所经营模式划分

会所的经营没有一定固有的经营模式，而且在实践中也不时会有新颖的模式出现，给人们提供了新的思路，下面列出了四种主要的经营模式。

会员制会所：

由专业的会所服务商为会所提供服务，业主购买“会员卡"进行消费，会所为会员所专有；且会员除享受本社区会所服务外，也可享受同一会员制体系下的其他会所所提供的资源。会员制会所将成为一种主流发展。

委托经营式会所：

将会所经营委托给其他服务商，实现运营的社会化与市场化，接纳来自市场的公共消费。对业主保留、赋予优先权、优惠权，但否定或部分否定业主的无偿消费权。独立运营式会所：会所的独立运营商以专业的服务水准、独立的法律地位、自负盈亏的经济责任承接会所的运营。加盟运营型会所：

即一个楼盘有多个会所加盟，一个会所服务于多个楼盘。业主凭一张卡就可在多个不同类型、远近距离不等的会所享受优惠服务。六、国内会所经营模式划分除上述四种主要经营模式外，在档次稍微略低的会所经营模式中，也有如下几种：(1)7+1模式：一个项目有一个主会所：另有7个分会所分散在社区各处，每个分会所都是对主会所的补充。(2)泛会所概念：将会所与社区剥离，全部对外出租，有SPA、桑拿，酒店、小吃等；或者一个楼盘共享多个会所的“区域会所联盟模式”等。(3)主题体验式会所：为了满足特定层次业主的喜好需求，会所经营以体验为主题进行经营尝试。

(4)联合式会所：不同发展商所开发的物业项目之间进行联合，实行会所资源共享。

(5)外联式会所：小区会所与周边的社会设施实行横向联合经营，凭会员证可享有优惠待遇。二、重庆别墅会所经营现状及案例研究一、重庆高端别墅会所经营现状目前重庆高端别墅会所经营的主流方向是仅对业主内部的经营模式。别墅名称位置会所主题会所面积功能设置经营对象会员制保利高尔夫别墅社区内部中心会所1万方商务功能对内经营否常青藤人文别墅社区内部商务会所0.6万方健身房和咖啡厅等商务配套对内经营是棕榈泉别墅社区内部国际俱乐部1万方超市、咖啡厅、雪茄吧、中式品牌餐饮、健身房、游泳池和SPA对内经营否别墅专属会所0.3万方客户服务中心，运动设施坡岭顿小镇社区内部会所0.3万方酒吧，健身房、恒温游泳池对内经营否龙湖蓝湖郡社区边缘体育会所1万方恒温泳池、壁球馆、篮球馆、室内羽毛球、室内网球场、健身房等、室外泳池、室外网球、室外篮球对外经营否保利小泉别墅社区边缘温泉会所0.6万方以温泉为主题、餐饮、娱乐与住宿等设施具备对外经营——数据来源：对会所经营人员和现场销售人员访谈得来项目名称目前经营业态实际使用情况使用客户特征常青藤人文别墅健身房、咖啡厅、游泳池、网球场、壁球场、商务套房等网球场、健身房使用率相对较高业主会员棕榈泉国际花园超市、咖啡厅、红酒雪茄吧、健身房、游泳池和SPA、商务洽谈室健身房、洽谈室、游泳池、SPA使用率较高业主会员保利高尔夫商务洽谈室、咖啡厅、餐饮无业主龙湖·蓝湖郡恒温泳池、室外泳池、网球场、乒乓球场、羽毛球场、室内篮球场、咖啡厅、棋牌室、壁球馆游泳池、网球场、室内篮球场、羽毛球场、乒乓球场使用率较高业主及周边居民龙湖·香樟林室内恒温泳池，棋牌室、乒乓球场、羽毛球场、西餐厅、健身房棋牌室、羽毛球场、健身房、餐厅使用率较高业主目前会所的经营业态主要集中在运动健身、商务接待；使用频率最多的主要为运动健身；使用人群主要为业主。一、重庆高端别墅会所经营现状数据来源：对会所经营人员访谈得来一、重庆高端别墅会所经营现状重庆高端别墅会所经营现状小结：目前重庆高端别墅会所主要经营的主流方向为对内经营。在会所经营面积的设置上，主要集中在3000-10000平方米之间。重庆高端别墅会所目前主要分为运动、休闲、商务主题为主。重庆高端别墅会所在功能设置上包括有健身房、咖啡馆、酒吧、游泳馆、温泉、餐饮、住宿等形式，主要集中于运动健身。

会所经营模式上以非会员制消费为主，少量俱乐部会员制形式。目前重庆高端别墅的会所使用频率最高的是运动健身，而餐饮、SPA等业态潜在需求较高，虽然在会所中设置不多，但凡有则经营良好。二、重庆高端别墅会所案例研究重庆棕榈泉国际花园沿袭北京棕榈泉一贯对高品质生活的追求，由万豪酒店集团签约设计师以及北京国际俱乐部主设计担纲设计的多功能棕榈泉国际会所。会所总计4层，建筑面积达1万平方米。B+C+D会所体系类型养生功能体育健身功能商务功能1、棕榈泉顶级私人会所养生功能：康体中心、水疗SPA馆体育功能：恒温泳池、健身会馆商务功能：休息厅、大堂接待，沙龙，会务、展览、雪茄红酒吧，咖啡吧二、重庆高端别墅会所案例研究二、重庆高端别墅会所案例研究楼层营业面积（㎡）业态营业时间备注-2F1100室内恒温泳池10:00-21:00带儿童戏水池，锅炉房、配电房均在该楼层（约360平方米）280室内跌水池10：00-22：00280儿童游戏室——-1F300健身房15：30-19：00已投入使用，年卡4800（1年不限次数只限本人使用可转可停）年度次卡2680（1年100次健身游泳可多人使用不转不停卡）月卡780（1月不限次数限本人使用可转不可停）340水疗室1已投入使用280水疗室2已投入使用280游戏室改用作超市930接待大厅10：00-18：00目前作为接待客户的地方1F300展示厅10：00-18：00销售展示厅270商务洽谈区已投入使用90红酒雪茄吧10：00-18:00已投入使用320咖啡厅10：00-18:00已投入使用2F350会议室——整层尚未正式营业420餐厅各楼层经营业态分布二、重庆高端别墅会所案例研究1、棕榈泉顶级私人会所二、重庆高端别墅会所案例研究负二层负一层一层二层二、重庆高端别墅会所案例研究1、棕榈泉顶级私人会所二、重庆高端别墅会所案例研究古典与时尚结合的康体中心、SPA水疗房、恒温游泳池、红酒雪茄吧、多功能厅、运动会馆等休闲运动设施满足客户顶尚生活需求。实景拍摄棕榈泉红酒/雪茄吧实景拍摄棕榈泉室内恒温泳池二、重庆高端别墅会所案例研究1、棕榈泉顶级私人会所二、重庆高端别墅会所案例研究实景拍摄棕榈泉会所入户广场实景拍摄棕榈泉会所大堂二、重庆高端别墅会所案例研究1、棕榈泉顶级私人会所二、重庆高端别墅会所案例研究案例借鉴：

会所选址：会所的选址设在景观视野好、内外出入方便的位置，方便使用。

建筑打造：会所建筑的打造在重庆树立了标杆，为项目开发运营提升了形象和档次，推动项目整体销售。专业管理：会所由具有酒店管理经验的专业团队进行管理和经营，经营过程中根据销售和业主入住情况逐步启动经营内容，并在正式经营一年后实现保本运营的良好状况。

经营内容设置：经营内容设置合理，其运动健身和SPA经营良好。二、重庆高端别墅会所案例研究1、棕榈泉顶级私人会所二、重庆高端别墅会所案例研究2、常青藤”五星级”会所常青藤会所，会所总计5层，建筑面积达5000平方米。会所设计了室内恒温泳池、壁球馆、网球场、篮球场、羽毛球场、足球场、器械室、桌球馆、咖啡厅、五星客房、图书室等运动休闲配套设施。A+C+D会所体系类型体育健身功能商务功能休闲娱乐功能：图书室体育健身功能：恒温泳池、壁球馆、网球场、篮球场、羽毛球场、足球场、器械室、桌球馆商务功能：休息厅、大堂接待，咖啡吧、五星客房休闲娱乐功能二、重庆高端别墅会所案例研究二、重庆高端别墅会所案例研究楼层营业面积（㎡）业态规模营业时间备注-3F390室外游泳池——10:00-21:30投入使用，该楼层另外还设有男女更衣室（92平方米），另有独立的男女厕所3间（供室外、员工和客人使用）30干蒸桑拿室2间370健身活动区2间60儿童活动室——10：00-21：0090壁球馆——10：00-21：30-2F720网球场——10：00-18：00投入使用70大会议室能容纳50人左右10：00-投入使用56小会议室投入使用53棋牌室——13：00-00：00投入使用235商务套房4间五星级商务套房24小时投入使用80社区医疗中心未投入使用-1F110会所接待厅——9：00-18：00接待会员的场地230咖啡和西餐厅——10：00-18：00投入使用，另配置有厨房（65平方米）35电子商务室————位投入使用1F460展示、接待大厅————用作销售展示，整层挑空设计2F300办公室————目前用作开发商办公室各楼层经营业态分布二、重庆高端别墅会所案例研究2、常青藤”五星级”会所二、重庆高端别墅会所案例研究负一层一层二层二、重庆高端别墅会所案例研究2、常青藤”五星级”会所二、重庆高端别墅会所案例研究负二层负三层二、重庆高端别墅会所案例研究2、常青藤”五星级”会所二、重庆高端别墅会所案例研究积分项目积分标准积分认定规则积分兑现参与积分入会积分普通会员50分领取会员卡，即可获取原始积分50分参与积分兑现方式以每次活动现场公布为准业主会员2000分已购买德普旗下物业的业主领取会员卡，即可获取原始积分2000分活动积分100分/次—500分/次参加一次活动可积分100分—500分，以常青藤俱乐部的现场活动为准投稿积分300分/稿向常青藤俱乐部会刊、特刊投稿，参加常青藤俱乐部征文活动，一经刊用，除付稿酬外，另赠送积分300分合理化建议积分50分/次以书面形式向常青藤俱乐部提出合理化建议，如经采用，即获赠积分50分/次购房积分根据不同的销售活动，制定“购房积分”计划，以销售活动告知为准。※入会方式※

客户或业主可通过以下方式申请入会：

客户可于常青藤营销中心索取书面入会申请表格，按要求填写后交予营销中心或邮寄、传真至常青藤俱乐部；

已经购买常青藤的业主无需另行申请，办理确认手续后可自动获得会员资格，享受会员权益。※积分条件及标准※二、重庆高端别墅会所案例研究2、常青藤”五星级”会所二、重庆高端别墅会所案例研究案例借鉴：

建筑打造：会所建筑打造上与别墅区整体风格协调。经营模式：由业主会员带动外向消费，拉动会所经营。

品质打造：会所高端品质打造对于提升会所的形象与档次上起到了决定性作用，而目前会所所提供的品质服务也提升了常青藤的生活品质。二、重庆高端别墅会所案例研究2、常青藤”五星级”会所二、重庆高端别墅会所案例研究3、龙湖·蓝湖郡重庆龙湖·蓝湖郡的体育中心是较为典型的运动主题会所，主要功能设置也围绕在社区运动健身这一主题展开。A+C会所体系类型体育健身功能体育功能：恒温泳池、壁球室、篮球场、网球场、乒乓球室、羽毛球场、棋牌室补充功能：清吧、棋牌室休闲娱乐功能二、重庆高端别墅会所案例研究二、重庆高端别墅会所案例研究楼层营业面积（㎡）业态规模营业时间备注-1F约400壁球室2间9：00-18：0060元/小时约800室内游泳池——10：00-20：0050元/次（冬季）26元/次（夏季）约3000室外游泳池含休息区和景观区10：00-20：0026元/次约200乒乓球室4张10：00-18：0020元/小时/台室内包场1000元/半天约500室内篮球场1个10：00-20：00室外：20元/人/小时包场：400元90分钟室内：2500元/半天约600室外网球场1个10：00-21：0060元/小时约300羽毛球场——10：00-21：0010元/次室内包场：2500元/半天1F约100棋牌室——10：00-23：00机麻小包25元/小时125元买断机麻大包45元/小时225元买断约50清吧————免费会员价：银卡2000元8折

金卡：6000元6.5折

钻石卡：10000元5折（会员卡2年内有效）；各楼层经营业态分布二、重庆高端别墅会所案例研究3、龙湖·蓝湖郡二、重庆高端别墅会所案例研究3、龙湖·蓝湖郡案例借鉴：会所定位：以运动健身为主题的会所定位，服务范围辐射整个蓝湖大社区。经营路线：定位档次上偏向大众化标准，可增加客群量，保证正常的收支平衡。二、重庆高端别墅会所案例研究3、龙湖·蓝湖郡三、国内别墅会所案例研究三、国内高端别墅会所案例研究1、华侨城·波托菲诺会所A+B+C+D会所体系类型休闲功能体育功能商务功能养生功能波托菲诺拥有两大会所：天鹅堡会所+纯水岸会所

国内高端别墅会所案例研究三、国内高端别墅会所案例研究建筑面积约6600平方米为上下两层；分业主、华侨城会员及嘉宾三档进行收费经营。体育功能：所配有四季恒温泳池、桑拿房、健身房、羽毛球馆、保龄球室、乒乓球室、桌球室、网球场功能补充：多功能会议室、阅览室纯水岸会所：主要是健康运动设施配套功能类别项目时间羽毛球9：00—17：0017：00—22：00网球9：00—17：0017：00—22：00网球次卡9：00—22：00乒乓球9：00—22：00保龄球9：00—22：00游泳恒温11月—4月室外5月—10月游泳年卡健身桑拿桑拿次卡健身套卡（5月—9月）会员健身年卡阅览室国内高端别墅会所案例研究1、华侨城·波托菲诺会所三、国内高端别墅会所案例研究天鹅堡会所建筑面积约6000平方米；类别项目时间羽毛球9：00—17：0017：00—22：30次卡室外（5月—9月）健身健身套卡（5月—9月）健身年卡会员场地费体育功能：设有羽毛球场、儿童游乐场、健身房、跳操房、游泳池养生功能：玛莎纤体商务功能：会议室、多功能厅用于商务会议、研讨会、新品发布会；红酒西餐厅、酒窖、咖啡厅天鹅堡会所主要是商务、休闲、美容综合配套设施国内高端别墅会所案例研究1、华侨城·波托菲诺会所三、国内高端别墅会所案例研究会所选址：在社区人群集中区域，而且对外开放，景观环境和氛围营造舒适。品牌引入：将丹桂轩、梦圆皇宫等高端品牌引入，提升会所经营档次，与客群身份匹配。专业管理：由华侨城的专业酒店团队管理和经营，保证会所的专业运营。经营内容设置：以餐饮、休闲娱乐、商务为主营，复合一定配套性设施，起到较好的联动经营效果。案例借鉴：国内高端别墅会所案例研究1、华侨城·波托菲诺会所三、国内高端别墅会所案例研究2、成都·金林半岛A+B+C+D会所体系类型休闲功能体育功能商务功能休闲功能：棋牌室体育功能：设有羽毛球场、健身房、网球场、游泳池养生功能：SPA、桑拿室商务功能：雪茄吧、红酒窖、咖啡厅养生功能国内高端别墅会所案例研究三、国内高端别墅会所案例研究建筑面积约3000平方米共分为三层；分业主、半岛会会员进行收费