房地产估价教案全套

no.房地产估价通过本课程的学习，使学生了解房地产价格形成机理，熟悉房地产估价的原则与程序，掌握房地产估价的主要方法，为今后从事物业课程性质:房地产估价是工程管理专业与房地产经营与估价的一门专业课程，它是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，具有较强的理论性和应用性。作为公选课程，它旨在让学生了解房地产估价的基本理论与基本方法拓宽学生的知识面，以适应新世纪国际化复合型课程目的：本课程的目的是通过本课程的学习，了解中外房地产评估行业发展的现状，熟悉房地产估价的程序，掌握从事房地产估价工作所必备的理论基础和基本知识，掌握并熟练运用房地产估价中的外部因素;法及其应用no.求了解房地产产权、不动产与动产的概念；房地产估价的特点和两种类型的房地产估价。熟悉房地产的概念；房地产的类型；房地产估房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。它包括：物质实体与权益。实物、权益和区房地产的概念应包含三个基本内涵，即物质内涵、产权内涵和财no.土地：指单纯的土地。①指城市中一块没有建筑物的空地；②指实物形态上土地与建筑物合成一体，但根据需要，只要求评估土地部分的价值，这种情况可将房地产设想为没有建筑物的空地，或者考虑房地：指在实物形态上土地和建筑物合成一体，且在估价时也把所谓不动产，是指不能被移动或移动后会破坏其功能或损失其价值的财产。缘于房地产的相对稳定、不可移动、使用耐久和保值增值则，如容积率及建筑高度no.积。宗地形状通常用图(如宗地图)来说明。四至指一宗地四个方位土地权利状况：主要了解是国家所有的土地还是农民集体所有的土地；是出让土地使用权还是划拨土地使用权；属于出让土地使用权是否抵押、典当或为他人提供担保；是否涉案；产权是否有争议；是利用现状：如现状用途，土地上有无建筑物、其他附着物。如果有建筑物、其他附着物，还需要进一步了解该建筑物、其他附着物的建筑覆盖率、建筑后退红线距离、建筑间距、绿地率、交通出入口方周围环境、景观：周围环境主要包括自然和人文环境条件及环境质量。环境质量是指区域大气、水、噪声的污染程度。景观，包括人通讯、燃气、热力等设施的完备程度和土地的平整程度，即通常所说等地质、水文和气象条件：地质条件决定着土地的承载力。地质坚no.建筑物是指按照规划、设计的要求，通过施工安装，将各种建筑材料、建筑构配件和设备等有机组合而成的人工整体结构物，包括房房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成，包括住宅、商业、仓储、办公、教育、医疗、体育等各种用房。构筑物则是指房屋以外的工程建筑，人们一般不直坐落位置：建筑物的坐落位置与其占用的宗地相同，包括建筑物所处区域、城市、周围环境、市场状况和具体地点。对于房地形态的面积大小：对于建筑物而言，面积的概念包括占地面积、建筑面积、层数、高度：通常按照层数和高度，将建筑物分为低层建筑(1no.建筑结构：建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。这里主要是指大类结构，用途：建筑物的主要用途有居住、商业、工业、办公等。不同用途的建筑物，其建筑结构、平面布置与配套设备有很大不同，对建筑装修情况：装修分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。装修标准包括毛坯房、初装修、附属建筑设备：指建筑物各类设备的质量和维修情况，主要包括给排水、采暖、通风、空调、电气及智能化楼宇设备。需要了解它们地基的稳定性、沉降情况等。重点考察建筑物新旧程度和建成年月、公共配套设施完备程度：包括城市基础设施和社会公共服务设施no.在房地产估价中，主要按照房地产的开发程度、用途、是否产生㈠按开发程度来划分：主要分成生地、毛地、熟地、在建房地其㈣按经营使用方式来划分：主要分为出售型房地产、出租型房no.外部性(相互影响性)产本身进行的投资改良，如装修改造，更新或添置设备，改进物业管如人口或收入增加；。no.一、房地产估价的概念：房地产估价(realestateappraisal,韩国称为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定；中国台湾地区称为不动㈠房地产估价定义中有关术语的涵义用途，或者说，完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉估价原则：估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出估价程序：估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，估价方法：分市场比较法、成本法、收益法、假设开发法几种主影响房地产价格的因素：影响房地产价格的因素繁多而复杂，从no.估价时点：估价时点是指估价结果对应的日期，即在该日期上估客观合理价格或价值的估算和判定：客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的的特定条件下形成的正常价格，它能为当事人或社会一般人所信服和接受。房地产估价中所确定的客观合理价格或价。㈡房地产估价概念的核心点作的需要来看看业务的需要来看看需要来看要来看no.房地产估价制度，是指为合理评估房地产价格，维护房地产估价的正常秩序及相关各方的权益，加强房地产估价市场的管理，提高估价人员的道德与职业水准，而对从事房地产估价的人员与机构就房地产估价的条件及行为进行某种约束，并令其对所评估的结果承担责任一注册管理组织的比较业组织混合型房地产估价的专业人员有很严格的资格要求，在一些国家的房地产估价制度中规定了房地产估价人员的考试次数和科目以及实践业务的要求和估价人员资格的名称。具体见表(1-4-1)若干国家房地产估价法规的比较no.no.求了解房地产价格的形成条件。熟悉房地产价格的类型和房地产价房屋施工安装等过程凝结了物化劳动和活劳动所形成的地产价值和房产价值。二是来源于资本化的地租，即土地使用权价格(或所有权价no.no.础划分理论价格和评估价格，这是一组分别从现实、理论和评估角度考虑的房地产实体有三种存在形态，按房地产实体存在形态的不同，房按房地产权属的不同，房地产价格可划分为：所有权价格、使用权价格、转让价格、租赁价格和抵押价格。这一组价格类型是依据我国城市房地产管理法所规定的几个主要权利划分的，其中前两个价格标定地价和建筑物重置价格。基准地价、标定地价和建筑物重置价格是城市房地产管理法提到的三种价格，都属于评估价格，这一组价格类型不是面对具体的估价对象，尽管与政府主管部门和政府行为有密按政府价格行为的不同，房地产价格可划分为：土地使用权出让价对象，具有较强的政策性和一定的强制性，评估时需要根据具体的no.划分在房地产的产权让渡过程中，一般有挂牌(一般用于土地使用权按估价方法的不同，房地产价格划分为：收益价格、比准价格、八、按商品房销售中出现的价格形式划分房地产价格可划分为：起价、标价、成交价格、均价，这是一组与商品房销售相关联的房地按房地产价格表示单位的不同，房地产价格可划分为：总价格、单位价格、楼面地价。它是一组主要与价格的内涵、面积范围和面积no.定性分析影响房地产价格的因素需把握三点：一是影响方向；二常见的有两种基本分法，一种是按影响因素的性质分为四类；物理(自然)因素、社会因素、经济因素、行政因素。另一种是按影响供给和需求是价格水平形成的两个最终因素，其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是供求状况；②城市或全国本类型房地产的供求状况；③本地区房地产的供求状况；④本地区本类型房地产的供求状况。前两种类型应归属行政因素是指影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政措略与城市规划及土地利用规划、税收政策、行政隶属变更、交通管制影响房地产价格的经济因素有：经济发展状况，物价(特别是建no.社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产价格的影响。主要有政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化水平等。房地产的需求主体是人，人的数量、素质决定了房地产的总体需求及使用方式，从而也影响到房地产价格。人口因素对房地产价格的国际的政治、军事、经济环境常常影响他国的经济等包括房地产市场和房地产价格。随着全球经济一体化，这些影响将更直接、更明。心理方面的因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的问近名家住宅心理；讲究门牌号码、楼层数字或土地号数；讲究风水；商业服务繁华程度也称商服繁华程度，是指一个城市或一个地区no.模、人口数量、经济发展水平等直接相关，并影响所在城市或地区的交通条件是指区域的道路通达度、公共交通的便捷程度以及对外交通的便利程度。交通条件把通行距离和时间作为一个整体，既要求通行距离短，以节省运费，又要求交通顺畅，以减少出行时间。交通条件的优劣将直接影响一个区域人流、物流的通达性及其交通运输成基本设施主要是指区域的公用(基础)设施和生活设施。城市的公用(基础)设施包括交通、供电、供热、供气、给排水、通信、环保、抗灾等，是城市发展不可缺少的物质条件，其配套程度和质量直接影响到生产、生活。生活服务设施包括医疗、教育、娱乐、银行、环境条件是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状物理因素是指对房地产价格有影响的反映房地产自身的自然物理特性的因素，其状况的好坏，直接关系到房地产价格的高低。这些因no.它们和其他影响因素一起影响、决定了房地产的价格。这种说法正确no.A、教学课时1课时求熟悉房地产估价程序；房地产估价技术原则与行为原则。掌握房地产估价供求原则；替代原则；变动原则；收益与分配原则；均衡原则；收益递增递减原则；贡献原则；适合原则；竞争原则；机会成本原则；独立、客观、公正原则；合法原则；最有效使用原则；估价时房地产估价原则是房地产估价理论的重要组成部分，它使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，使对同一估价对象no.房地产技术原则是行为原则形成的基础，而行为原则是技术原则在评估中得以实现的保证。估价人员既要熟练掌握并理解房地产技术原则，也要在估价实务中灵活运用和贯彻在技术原则基础上形成的行房地产估价的技术原则是从房地产价格形成与运动的客观规律中概括出的价格基本法则，是由房地产的自然特征、经济特征及房地产房地产估价的行为原则是从房地产估价过程中估价人员应当遵守的标准或注意事项中总结出的行为基本准则。其具体内容主要包括如价人员应与待估对象及评估各方当事人无任何利害关系；三是指估价机构和估价人员在估价过程中不屈从于任何外部压力，拒绝各种非正no.所谓客观，是指估价机构和估价人员应从客观实际出发，按照事做到公平正直，不偏袒任何一方，评估出一个对各方当事人来说都公房地产估价的合法原则又称依法、适法原则，是指房地产估价应以估价对象的合法权益，即合法产权、合法使用、合法处分为前提来最有效使用原则，也即最高最佳使用原则，它要求房地产估价在合法的基础上，以估价对象的最有效使用为前提进行。所谓最有效使运用最有效使用原则时，要在用途、规模、集约利用度等方面都估价时点是估价结果对应的具体日期，又称评估基准日、估价期确定估价时点时，应注意估价目的、估价时点、估价对象状况和no.预测原则要求房地产估价人员在运用收益法及假设开发法等方法研究未来的情况及有关因素，合法原则又称依法、适法原则，是指房地产估价应以估价对象的合法权益，即合法产权、合法使用、合法处分为前提来进行，应符合国家替代原则是指在同一市场中，效用相同或大致相似的房地产商品中，类似房地产的价格将相互影响、相互牵制，最终彼此接近。它是市场法的基础，也反映了房估的基本和最一般的估价过程。替代原则要求房地产估价在合法的基础上，以估价对象的最有效使用为前估价时点是估价结果对应的具体日期，又称评估基准日、估价期估价时点原则要求估价人员根据估价目的确定估价时点，而房地产估no.房地产估价程序是指一项房地产估价业务运作全过程中的各项具体工作，按照其相互联系和内在逻辑关系可以排列出现先后进行的次房地产估价应按下列程序进行：①明确估价基本事项；②拟定估价作业方案；③搜集估价所需资料；④实地查勘估价对象；⑤选定估价方估价作业方案主要应包括下列内容：拟采用的估价技术路线和估指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产no.所需资料根据作业计划中拟定的资料搜集渠道，结合所选方法，进行资料对于搜集到的估价资料，经过核实后，应当及时进行整理、分类，以除了针对特定项目进行的资料搜集外，估价人员在日常工作中应实地查勘是指估价人员亲自去估价对象现场，对委托人提交的以及估价人员搜集与估价对象及其所处市场有关的资料进行全面的核对和查证，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行每种估价方法都有其适用范围，估价师首先应熟知、理解并能够no.正确运用常用的估价方法，并应根据实地踏勘的情况，结合估价对象的特点及评估目的等，重新判断作业方案中初步选择的估价方法是否《房地产估价规范》中明确指出，有条件选用市场比较法进行估运用不同方法估算出来的试算价格可能具有一定差异，必须对初进行综合分析判断时，主要从以下几方面入手：①所选择的估价方法是否得当，是否符合估价对象和估价目的要求；②结合估价方法的运用步骤，判断测算过程是否有误，特别是公式的选取是否恰当；③所估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见等资料进no.行整理并分类保存，即进行归档。估价资料归档的主要目的：一是累的估价水平；三是为日后可能发生的估价纠纷做好资料准备；四是为相关管理部门与？no.求熟悉选取可比实例的标准和建立价格可比基础。掌握交易情况修正的涵义、造成成交价格偏差的因素、交易情况修正的方法；交易日期修正的涵义、交易日期修正的方法；房地产状况修正的涵义、房地产状no.approach)又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法，交易案例比较法、现行市价法，是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场经济中，经济主体的行为普遍追求效用最大化：即以最小的费用(代价)，取得最而当价格相同，效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这种适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多地方少的地区no.产，或交易实很少的房地产，如古建筑地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验(需要进行交易情no.一、应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使式no.1、是估价对象类似的房地产(用途、结构、地段)建立价格可比基础的目的：为后面交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正服务。对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价交易情况修正是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例成no.1)有利害关系人之间的交易。2)急于出售或购买情况下的交易。3)交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易。4)交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易。5)相邻房地产的合并交易。6)特殊方式的交易。7)交易税费非正常负担的交易。8)受债权债务关系的影响。9)特殊政策造成房地产价格的偏差。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格±交特别强调的是，在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为no.对于交易税费非正常负担的交易，修正时应将交易税费非正常负担情况下的价格，调整为依照政府有关规定(无规定的依照当地习惯)，交易双方负担各自应负担的税费下的价格，主要把握下列两个基本公式到的价格出的价格将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格，以符实际上是房地产市场状况修正，经过交易日期修正就将可比实例在其交易实例估价时点的价格＝可比实例在成交日期的价格×交易价。成交日期到估价时点，当可比实例的价格上涨的，为+T%；下跌的，为-T%)则：no.交易日期修正的关键，是把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨跌变化情况，因此需要调查在过去不同时间的类似房地产的价格，找出其价格随时间变化的规律，据此再对可比实例成交价格进交易日期修正的具体办法通常有价格指数法、价格变动率法，在无类似房地产价格指数或价格变动率的情况下，也可以根据当地类似房地价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定。采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数no.点的价格。房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期的内容车站、汽车站、码头等交通出入门户的远近；公交状况；其它交通状进行权益状况修正，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，修实物状况修正是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，修正为在no.(二)房地产状况修正的方法可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况修正系数＝在估价对在百分率法中，房地产状况修正系数应以估价对象房地产状况为基准假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为±R%(当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高时，为+R%；低时，为-R%)，则：可较修正与调整公式市场比较法总结(图4-3-1)no.5.估价对象房地产、类似房地产、实例房地产、可比实例房地产四者A、教学课时6课时B、教学目的与要求基本公式、建筑物的重新构造成本与折旧、建筑物减价修正额的no.求了解房地产价格构成；现行商品房和经济适用房价格构成；现行房屋折旧制度；现行房屋完损等级评定标准。熟悉成本法的概念、理论依据、适用范围、条件和操作步骤。掌握成本法的基本公式；重新构建价格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折旧的概念、原因和成本法又称逼近法、原价法、承包商法或重置成本法，是求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格(重置价格或重建价格)后扣除折从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值no.单纯建筑物用市场法进行估价的房地产以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”no.开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所费(4)公共配套设施建设费(5)开发建设过程中的税费管理费用是指组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论他们的来源是销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商(此时作为no.开发利润是销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额，在估算开发利润时，特别要注意计算基数与开发利润率的匹配，即采⑶税费⑷地段差价下列费用不计入商品住宅价格：①非住宅小区级的公共建筑的建设费经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与根据估价对象的三种不同形态和状况，上述基本公式可相应调整为三no.公式新开发土地包括：①填海造地，开山造地；②征用农地并进行基础设施建设和平整场地后的土地；③城市房屋拆迁并进行基础设施改造和新开发土地价格=取得待开发土地的成本＋土地开发成本+管理费用公式1)在新建房地产房地合一的情况下，成本法的估价公式为：新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管2)在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本、及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费地产的基本公式1)在旧有房地的情况下，成本法的估价公式为：概念重新构建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新no.格(二)建筑物重新构建价格的求取方式重置价格(重置成本)，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术，按估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象重建价格(重建成本)，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。可将这种重(三)建筑物重新构建价格的求取方法建筑物的折旧是指估价上的折旧，是由于物质因素、功能因素或经济因素等原因造成的价值减损，其数额为建筑物在估价时点时的市场价no.房屋的完损等级对应着成新率，完好房的成新率为十、九、八成；基本完好房的成新率为七、六成；一般损坏房的成新率为五、四成；严年折旧额＝房屋重新构建价格×(1－残值率)÷耐用年限no.。本章阐述了成本法的基本概念、理论依据、适用范围与条件，分析了no.收益法是房地产评估的基础方法，实践中常应用于具有潜在或现实收益的房地产估价中，收益法是从房地产的经济效用出发来评估房地产应了解收益法的理论依据和适用范围，房地产纯收益、资本化率等概的B、教学目的与要求no.求了解剩余技术法、收益乘数法的概念、计算方法。熟悉收益法的资本化率的实质。掌握不同类型的房地产净收益的求取方法；资本化收益法，又称收益还原法、收益资本化法、投资法或收益现值法，在土地经济理论和土地估价时又称为地租资本化法。收益法是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。采用收益法估价求得no.收益还原法的理论依据是地产的预期收益原理。在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额(现值)，那么，这个货币总额存入银行，也能源源不断地带来与这个纯收益等上述收益法的基本思想，必须是假设房地产净收益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无限年，并且获取房地产收益的风险和获取于影响房地产净收益的因素很多，实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型房地产no.将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上，资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱比将来的钱更值钱。有了资金的时间价值观念以后，收益性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现no.益分为可以用货币来度量和无法用货币来度量(如住房给所有人带来的安全感、满足感)两类。收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用。如：政府办公楼，学校、公园、图书总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力以及经营等相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。因此，计算总费用，首先要分析可能的各种费用支出。然后在全面分析的基础上，计算加率还原利率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般通过各种no.种可能的还原利率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原根据评估对象和评估目的等具体的条件，选用相应的计算公式，将纯现值、年金、终值本计算公式限年V=no.且资本化率为零V=a+a+a+…+a=na限年V==限年限年no.五、净收益按等差级数递增(减)的公式递增的公式递减的公式六、净收益按等比级数递增(减)的公式no.递增的公式递减的公式收入；④估算运营费用；⑤估算净收益；⑥选用适当的资本比率；⑦收益法的运用应专门搜集与类似房地产的收益、成本等相关的资运用收益法估价，核心是预测净收益，因此，下面主要论述净收益的测算和净收益流量的确定问题。在实际估价中，预测净收益甚至比求取资本化率更为困难，特别是求取净收益时哪些费用应当扣除，哪些净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的纯收no.只有全面了解有关收益性房地产的各种收益情况，才能客观地求取房未来收益分为：潜在毛收入、有效毛收入、净运营收益、税前现金流3．净运营收益：通常简称净收益(netincome)，是由有效毛收入扣变动情形。no.益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益．例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效毛(1)潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计；(2)空置等造成的收人损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计(3)运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建(4)净收益是有效毛收入减去运营费用后的收益，但未扣除所得税、房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用。有些收益性房地产，通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益，no.经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业和农业等经营者的正常利润。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同，可归纳为下列四种情况：出租的房地产、营业的房地产、自用或尚未使用的房出租的房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅(特别是公常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。出租人负担的费用，一般包括维修费、管理费、保险费、房