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文档简介
第七章房地产开发
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从融资渠道看资金偿还特性
-房地产企业融资-房地产项目融资权益筹资和债务筹资-直接融资-间接融资从育融翁资虚主武体研来糖看缠,丛分筋为脂房桶地稍产湖企应业裤融福资腹和接房降地责产祖项饥目池融春资从邻融宇资卸渠缠道互来名看绘,而分辉为退直择接肉筹起资省和配间园接贡筹膏资1剥.直依接它金悉融苏:析不云通害过阵银单行鸣等瞧金怕融榜机鱼构抱,望直张接冒通怀过截资桥本子市魂场采融型资臣。投叮资湿者纲投舰资撑、卖股瞧票然、晓债皱券特是点骑:吸直捡接尽性绝、拍长临期呢性炒、隙流储通膛性梁、汁部也分张不面可亚逆掠性执(肺股驴票祝)2晌.间陪接问金烦融码:倡通材过蜓银灯行际等衫金换融虏机跳构描进屿行贪融停资贩。特猫点抚:博间胡接纯性芹、些短艰期辨性长、常相击对铁非蛙流壶通智性宇、敢可丘逆刷性股罚票股据票骗是片股激份摇有宇限旦公执司赢在添筹任集区资脊本务时惹向川出觉资搬人尝发联行灿的传股批份塞凭沉证堵,帆代冻表勉着浑其眨持峰有病者矿(忌即辉股洁东豪)灰对功股业份共公享司扁的招所堆有榆权龟。股臣票棵是旨对凶公析司搜收薪益娇和白资岸产仿的要索轧取酒权忍。(耀一关)割股回票党的概分筛类1渔.普耳通谁股在参公耕司饺的亚经稻营库管座理摧和伤盈未利劳及鲁财凶产钱的乐分委配贱上司享惧有治普纵通窝权耻利吃的宇股性份削,企代宪表搞满闲足巾所咽有详债屿权关偿坐付穗要最求惑及忽优去先艘股峰东弦的司收蹈益币权吗与登求捧偿沫权献要喷求块后根对鞠企乖业熔盈退利锄和竖剩供余阿财辜产扭的妻索航取栏权嘉。1晕.普豪通掏股基允本浊权请利减:(1)范公求司棍决忠策拘参在与粉权正。(2)亲利妹润控分戒配惩权乘。(3)测优茶先厨认就股译权醉。(4)秩剩沸余忧资着产嘴分抵配手权奶。2期.优埋先殃股相闯对级于托普爬通拖股刚,币优俱先甚股权在维利压润窗分改红如及辰剩冠余忠财隆产坊分菠配刺的巾权赞利划方携面农,呆优盾先询于级普捕通脊股壁。基谁本夺权巷利若:(1)优程先舱分炮配凡权。(2)优稀先另求渡偿始权。(恰二显)勿股景票久的弦特惧点1兔.不魄可快偿捆还快性2封.参浓与买性3斩.收船益尸性4撇.流酿通穗性5爱.价打格美波奶动侦性插和览风豆险歌性(垂三走)授股器票杆的忆种统类A股:人制民姜币悔普刷通钉股口票内。鹊由宋我劈燕国泪境符内裹的胆公冷司泪发庭行绳,期供缸境搂内展机焦构攀、扛组报织变或仗个利人单(捧不旋含谅台去、庙港怕、屈澳延投虎资终者仿)码以人雪民啄币认醒购段和赶交娃易次的血普求通盲股材股灰票康。2加.B股:人压民株币越特万种川股触票尘。缺是徒指介那谷些振在修中雹国融大样陆覆注维册嚷、按在汽中顽国剩大士陆哭上忌市荣的蹦特均种棵股叛票傻。蒸以岗人喝民谁币伏标腥明晶面果值袖,奖只呜能对以外他币认冶购闯和边交奥易启。(单三途)吉股暑票普的泳种仁类3乐.H股泼:国事有默企傍业南在至香亡港(H群o鞋n负g劲K歇o症n趟g套)上削市煮的邪股亡票指。雅深居桂乐秩、鉴中仰国丧地兴产淘集粮团害、保沿估海习绿辞色仁家型园交、内碧初桂终园筝、别绿跪城伪中假国浪、左合奸生搂创辈展毅、沟丽轿丰怖控棕股返、摇中源新镜地陪产估、卡路遗劲户基茫建迹、军上由海定证饿大菌房吵地恼产悬、葬世顺茂眯房荒地则产4速.N股监:在书中免国菜大饱陆惹注田册积、争在驾纽遣约筹(N佩e素w津Y狮o盘r伍k)蜓上疑市耳的痕外戏资横股告。从候资惹金友偿杆还昂特壶性拨上像看挠,尚分洋为哀权胜益狭筹捷资争和透债弟务对筹饼资(1)抓权洪益梅筹跪资井:万当悉房工地腾产胁投词资狸者俘的税资远本摄金就数调量境达倍不摩到杠启赤动样项糠目稳所圣必牙须螺的充资涂本殖金份的迷数戏量边要识求激时妹,胶投但资未者半就抗需踪蝶要刃通幻玉过公茫司诱上仗市熟或舱增握发碑新茄股、吸例收惊其缠他客机蛛构填投着资狡者亦资妹金散、赶合教作罪开晓发等矛方刷式忧,熄进灰行动权锋益妖融拜资茶。(2)坚债谅务郑筹菜资涂:晕是畏指抄项保目蜻投留资介者引通炸过勉信盗用袄方值式有取环得薄资闻金臣,梁并防按屈预椅先态规士定伙的真利驼率略支妄付蛛报刚酬妥的蜂一年种盈资则金增融饥通敢方蝇式串。房句地渐产拜开犹发饭贷里款絮、障土度地社储伞备就贷扁款葱、胆房浆地飘产皮抵临押讽贷桶款辰等畜,惧都鼓属冶于神债游务吓融沟资悔。房熟地召产携抵纹押节贷政款房摩地解产先抵严押队贷柜款符:穷是屠指奥借卸款民人鬼(吹抵淡押足人始)软以姥其穷合泊法小拥脚有脂的级房仰地推产算,胃在忠不狗转运移粱占锯有露方坟式常的叼前夕提让下基,青向才贷堆款疤人漠(扔抵都押惭权坑人窜)花提炊供竞债粗务稼履杀行差担木保数,浙获雁得答贷闸款线的序行形为值。房膜地搭产卧抵驴押摘贷没款漆包偷括个茎人冠住辽房休抵祸押浸贷燃款想、藏商健用船房膨地在产祝抵顿押缩慧贷摧款叶和房诚在烫建堵工跌程宁抵蓄押剥贷展款拒。房使地馆产愧抵洽押特贷播款个禁人乞住躺房乌抵畜押巧贷植款个列人械住忆房着抵响押怪贷程款府是奏指次个庭人勉购盒买暗住峡房膝时锯,配以族所仗购谦买眠住厚房五作伤为神抵涛押拒担规保婶,设向赢金碗融从机就构明申唇请幸贷忌款素的塘行理为惨。目每前眠,旦我龙国寄个贴人勺住佛房缘瑞抵止押锐贷显款效额能度槽的基上童限没为所归购金住歇房桐价嘱值恒的8度0单%,肠贷辅款肺期酿限俗最灵长不跃超宫过3逗0年。商索用宗房蚂地昌产师抵难押命贷誓款商嘉用珠房怪地档产影抵农押广贷歇款腿是工指抬购发买贡商饰用澡房戒地俩产辫的薪机转构鹿和辽个谷人撕,学以但所城购矩买蹈的减房化地铁产灾作筹为劳抵奴押颜担苗保势,刷向杨金石融辉机略构僚申首请绝贷扔款悟的滩行萄为垒。我忘国下国径内萌商赔业吉银蚂行趟发委放庆商章用丑房粘地与产斤抵蛾押沫贷骂款推时智,短贷并款厚价削值从比建率饺通础常不舅超歪过6哥0贫%,责贷贷款臂期剪限申最炉长不蛙超萄过1漆0年,爸贷盯款晓利消率窜也闲通奔常高破于个拔人炼住缩慧房散抵仇押让贷补款否,详而荡且图仅偶对已巩经揉通顾过光竣仙工膝验筛收的济商芹用阅房浓地徐产师发施放薯。在斧建沫工纷程飞抵郊押俱贷厚款在亭建屯工厅程努抵桨押强贷其款启是洞指查抵耻押呆人章为找取震得中在脑建凉工多程爷后棒续遗建御造垮资蛛金挽的吩贷翼款搞,昼以槐其返合蓄法啄方敞式瞧取例得责的土腿地横使剑用手权妄连渠同狭在敞建且工惹程的雾投唤入合资抬产糠,注以锐不织转梁移眯占胀有鲜的撕方性式捕抵睡押医给枣贷军款跳银胖行父作伶为津偿装还衰贷凭款练履脱行东担瞒保遣的筛行割为纸。按《城罚市景房铜地熟产凑抵析押柴管通理转办红法》的变规狠定对,橡以倾在脆建牌工喉程音已骨完努工标部预分它抵帝押没的荐,按其灵土青地窝使门用豪权白随轿之掩抵骑押忠。殃当感在悦建碑工劳程淘抵智押园价监值仗包识括斜土耳地艰使腊用挨权钱的穴价芝值疑时湖,坝该视土杆地驻使夸用隆权金必耽须支是咐有端偿碍获咸得述,浴并猴领垮取《国岂有剖土来地拾使切用蒙权雕证》。三姑、懒房忌地爹产创开生发博项等目痰资赏金拔筹订集吧的肉主碍要议方居式房爹地啄产寺开刮发业商鱼的境资隶金寨筹升集疏渠凝道鞭主秃要堆有绝自奇有弃资后金携、蔽预互售谅房滨款漫以怖及穴银乓行亩贷别款露等纷方逐式宇。资劝本晓金铅筹读集致:舅国萍家储对墨房堡地赠产摆开剑发睡项馅目牙资功本膀金沟比学例在的要漠求键是3焰5读%。创对罪房刑地新产矛置技业去投吴资衬,箭资伯本秒金仓比浊例攀通啦常为上购趋置料物诞业欺时永所糖须集支嚷付棕的页首脸付洽款。资文本适金怎出躁资元形昼态摔可堆以生是现矛金,宪也遣可露以笨是实烛物旋、谨土瘦地啦使故用攀权等品,绳实盼物坐出梳资疲必届须油经堵过闪有结资鱼格写的蔑资殊产胞评征估冷机缝构句作福价技,拾并白在磁资豆本银金牲中澡不窃能阁超塌过秒一势定握比周例交。四传、袄银辫行核对惰房弱地剑产本开晶发朴贷深款佳的果风臭险庆管欢理贷成前洗管葛理抵:围在查进歼行偶项厘目夕贷捧款梯管掀理肝时涌,荡银姜行膊一壤般锡从企农业秘评筹价积、尘项扑目字评示价克、叙担衔保酷评拳价厘、各贷体款愁综夹合缎评察价等分四谅个堵方步面再开课展迹贷奋前材管困理位;贷忽后哲管串理益:临从资拦金储监挎管槐的坏角包度进企行猎贷督后请管剪理岛。贷肆前话管惊理1轨-企诱业粱评锡价企晕业规评环价考:概企资业那划缠分爷为A宋A肾A、A衬A、A、B握B队B、B匆B和B级拴。通衬常肌情逝况证下壳,B晨B及B及质以椒上茄资扯信罚等医级繁的除企英业才药能堵获歼得召银烫行厅贷隆款狠。项骑目牵评壁价犯:亭金佩融孔机心构魂对路项洞目困的扬审范查首主埋要刻包缸括锣四笑个消大露的快方突面友:零即葵:写政轻策共法舅律血许祥可恳条廉件给、期项定目遥基线本歪情蓄况校、狼市萌场低分皇析蜂情垂况灶和泻财目务衰评瞒价厦指绳标冰。课附本P帝1勇8卫4贷碑前渐管公理2蚁-项伟目趴评雅价担疫保甜评符价辱:股房盼地虎产悟贷累款娇担风保条通谢常拖有亲以谈下侵三观种棒形屠式泽:保嘉证味、斤抵抗押浙和圈质如押条。贷歪前职管醉理3司-担逮保床评括价A保笑证疑:忠即碑由星贷姨款献银盲行通、螺借厦款宿人炮与峰第悄三叼方墓签乐订年一申个判保怖证定协悉议岭,割当雁借臣款始人糠违趁约别或宜无遍力虽归脾还酷贷捡款腹时避,亡由第岗三挪方冻保纳证沟人按咳照挪约贯定裁履解行晨债冬务犬或笑承母担世相暮应幸的桐责筹任尖。B抵膏押准:变是喂指肢借员款砍人肯或钻第逢三需人贺在结不鞋转谎移纲财鸭产舟占狱有芒权绿的献情辞况贴下混,较将财嫌产作括为逗贷数款俭的滴担挺保摧。默在闪房竹地粉产黎贷山款堡中巾以塞土蹲地漏房蚕屋仗等嚷设梅定涉贷珠款谊抵熔押络,缸是匪最系常蛾见鬼的股担扔保徐形腰式谱。C质系押路:题是乘指卵借毁款桌人勉或型第栽三我人阻以塌其动膏产心或亭权袜利拔(价包虏括倦商舟标秒权料、笛专毫利输权筑等朋)转咸交弦银爹行惰占忘有拆,道将前该裳动圈产慢或单权欢利爸作图为气债趁权喜的甲担牢保脑。牙当矮借也款暴人旗不泊履帆行赠债岛务怨时陡,顽银勿行怀有残权多将股该识动派产豪或呼权银利您折纤价攀出哪售欣收磨回恋贷能款茧,吴或踢者啄以组拍恨卖造、键变垄卖境该推动孩产烛或妈权忽利渴的竹价用款漠优槐先斧受趴偿祖。贷勿款礼综竖合视评带价喜:种金薯融献机馅构喷考扣察超完死开陕发疾商情的勾资战信抓状障况适和届房洋地诊产皆开字发侄项感目坚之住后肠,碌还钱要爽结缴合汁对愁企症业窗和迹项遮目锣考奥察潮的厘结宋果晌,纹综镇合佛企直业近信做用氧等怠级授、膏项执目懒风桂险托等写级躬、削贷首款岗担伙保挂方赴式浑、槐贷怜款般期票限醒等缺因蚊素顽,湿对刘项速目幻玉贷群款默进貌行巾综肉合嚼评当价尾。贷娇前砍管姓理4等-贷越款尖综份合提评帽价贷暑款桑综劝合勇评膏价须的举主凡要锋工傲作法是计壤算迹贷宰款居综绣合甘风般险淡度。某尘笔漠贷斤款博的冠综香合吊风府险领度=(能某某笔抵贷饮款昼风炸险顽额/某腰笔览贷殿款翼额胞)×牙1伪0头0弯%犬=信触用胸等族级薯系念数×贷银款傻方洞式堆系桑数×期注限哥系锹数×项冬目户等初级艘系倾数某朽笔篇贷屑款茧的撤综具合酿风躺险宫度=信桃用执等巡寿级子系巨数×贷猪款丽方康式插系手数×期开限势系栽数×项胀目贯等磨级脚系柔数信泊用被等摄级辛系词数蛙的瞧取哪值胳规病则俩是叶:A选A尽A级排企舞业盐为3梅0逢%,A至A级鬼企贤业刺为5最0唱%,A级斗企旬业仅为7历0弊%,B爸B谢B级喘企但业宿为9衣0奸%。贷烫款咸方尼式鄙系抄数穗的披取膨值勉规也则堂是证:齐由王银籍行区金僻融灯机过构根提赶供驼担弱保疲的迟为1劫0逼%削~哲2授0足%,好由闸省蛮级嗓非岛银税行缺金族融逆机雀构核担绣保顾的掀为5畅0织%,A叉A级僚以煌下暮企颠业轻担弓保流的此为1廉0早0漏%;探用扒商姓品洞房覆抵赏押燃的歉为5境0佛%,剂由找其返他恋房问屋婚及稍建售筑腐物策抵搁押巡寿的喷为1直0暗0赌%(赖如前参榜加伴保刑险厘,星保监险坝期轮长钱于亦贷尖款故到佛期月日供的泡,踏系话数凳取榨值栋为5蓬0认%)藏。某季笔惊贷值款侮的堪综纠合垫风笛险脏度=信刚用则等魂级侮系王数×贷载款晌方婶式晋系呀数×期还限登系浓数×项狐目角等乱级烂系士数贷偶款巧期玩限推系撕数斑的墓取染值贴规宋则欢是丝式:咸中乏短习期白贷麦款编期太限窜在减半稻年咏以盒内纵的散为1速0侨0伞%,骗期活限亡在倾半客年位以雪上绳不怠满1年径的析为1俩2矮0健%;究中金长搭期苦贷石款请期次限定在1年牧以锻上豆不既满3年乎的骂为1冒2致0医%;宜期鸽限悠在3年株以嫌上丘不秃满5年棋的乖为1段3乌0应%,眼期抽限冰在5年尖以恐上夺的桨为1融4妇0叼%。项粮目溜风静险私等洪级嚼系手数铅的执确垄定层:信先斑按堵照材项章目目建凝设煤条待件分、乓市毁场棚和该产柱品烘分币析何以停及材财椅务颠评孤价点的左结快果就,缺将吹项谱目携划左分缝为A浓A源A、A根A、A和B秧B教B四迎个歪风救险稼等物级剃,布其习对杯应呼的独风眠险柴系检数盗分墨别么为8艰0怕%、7屠0状%、6消0份%和5次0绝%。按楼照访上贩述痛公衬式炊计即算控,妄凡综鞠合誓风鬼险饿度芝超艘过6誓0德%的吼,锤即纺为备高差
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