南宁五象新区外滩 街项目定位策划方案

目录TOC\o"1-2"\h\z\u目录第一章南宁市经济环境分析一、南宁市概况南宁市是广西壮族自治区的首府，位于广西南部，地处亚热带，北回归线以南。土地面积22112平方公里，市区面积6479平方公里。南宁作为“中国—东盟博览会”的永久举行地，其地理位置优越，处在中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，同步具有“两近两沿”的特点：“两近”：一是近海，与钦州港、防城港、北海港形成百公里经济圈；二是近边，距中越边境的东兴市、凭祥市也仅200余公里。“两沿”：一是沿铁路线，湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇，是西南地区重要的铁路枢纽；二是沿江，邕江为西江支流，而西江又是珠江的干流，1000吨级内河船舶可以从南宁直达港澳。综述：南宁市对广西沿海都市发挥着中心都市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽都市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿都市的开放作用。二、上六个月南宁市固定资产投资运行状况分析今年以来，南宁市积极开展五象新区建设、打造“中国水城”、完善交通基础设施、产业园区的建设，同步加大投资和项目建设工作力度，深入强化服务意识，切实改善发展环境，1-4月固定资产投资保持良好发展势头。（一）、前四个月固定资产投资运行总体状况1-4月全市全社会固定资产投资完毕亿元，同比增长%。其中城建投资完毕亿元，同比增长%。从投资构成看，基本建设投资完毕亿元，比去年同期增长%；更新改造投资完毕亿元，比去年同期增长%.（二）、1-4月固定资产投资重要特点投资增速呈平稳增长态势1-4月全市全社会固定资产投资增幅为%,四月份全市投资合计增速比1－3月提高1个百分点，全市全社会固定资产投资展现平稳增长态势。四大行业共同推进投资经济增长南宁四大重点行业制造业、交通运送仓储和邮政业、房地产业、水利环境和公共设施管理业1-4月四大行业共完毕投资亿元，占全市投资总额比重为%，拉动全市投资增长个百分点，对全市的奉献率为%。重点项目进度推进较快今年以来，继续加大项目推进力度，全市100个重点项目中，有59个项目已动工，共完毕投资亿元。重点投资项目的顺利推进为投资的迅速增长提供了有力保障。房地产开发投资保持迅速增长1-4月，房地产开发投资完毕亿元，同比增长%，较去年同期提高个百分点。其中住宅完毕投资亿元，同比增长%，占全市房地产开发投资的%；商品房屋建筑施工面积万平方米，同比增长%。其中，住宅施工面积万平方米，同比增长%。全市商品房新动工面积万平方米，同比增长%，其中，住宅新动工万平方米，同比增长%。三、南宁市上六个月经济发展概况（一）、上六个月全市重要经济指标完毕状况----生产总值（GDP）亿元，同比增长%，其中第三产业增长值亿元，同比增长%。第三产业对GDP奉献率为%。----财政收入亿元，同比增长%，增速比一季度快个百分点，比上年同期快个百分点。----全社会固定资产投资亿元，同比增长%，增速比一季度快个百分点，比上年同期回落个百分点。----社会消费品零售总额亿元，同比增长%。增速比一季度快个百分点，比上年同期高个百分点。----城镇居民可支配收入9276元，同比增长%。增速比一季度高个百分点，比上年同期回落个百分点。（二）、上六个月全市经济运行的重要特点1、三产协调发展，第三产业支撑全市经济稳定增长上六个月，一、二、三产业展现出同步协调稳定发展的态势，尤其是第三产业有力支撑全市经济加紧发展。三产业增速提高个百分点，对经济增长的奉献率达%，拉动经济增长个百分点。2、“三驾马车”齐发力，内需外需动力在增强1)固定资产投资保持高速增长今年以来，固定资产投资增速逐月加紧。上六个月，全市共完毕全社会固定资产投资亿元，同比增长%，增速比一季度高个百分点，上六个月全市固定资产构造深入趋向合理，重要特点有：2）消费市场活跃，发展加紧今年以来，全市消费品市场繁华活跃，消费需求继续发挥全市经济增长的“稳压器”作用。上六个月，全市实现社会消费品零售总额亿元，同比增长%，增速比一季度快个百分点，比上年同期高个百分点。都市消费仍是全市消费增长的主力汽车、家居类商品销售持续旺销各行业平稳协调发展态势3）对外经济保持增长，出口增速逐月减缓四、南宁市都市总体规划（-）近年来，南宁都市规模不停发展扩大，都市建成区已提前突破原《规划》建设范围。另首先，国家正式同意实行《广西北部湾经济区发展规划》，中国-东盟自由贸易区加紧建设，泛北部湾经济合作、大湄公河次区域合作和泛珠三角区域合作、西南区域协作不停深化，使南宁面临着更大的发展机遇。为了适应新形势的发展需要，突出南宁在中国-东盟战略合作中和北部湾城镇群发展中的关键作用，愈加有效的指导南宁都市发展建设，根据国家建设部《有关同意修编南宁市都市总体规划的批复》，新《南宁市都市总体规划（-）》完美展现。(一)、都市性质南宁是广西壮族自治区首府，面向中国与东盟合作的区域性国际都市，西南出海大通道的综合交通枢纽。

（二）、都市重要职能

1、广西壮族自治区首府：承担政治、经济、文化与信息中心职能。

2、区域性国际都市：面向中国与东盟合作的区域性国际都市，区域性物流基地、商贸基地和加工制造业基地，以及区域性综合交通枢纽、信息交流中心和金融服务中心。

3、西南出海大通道的综合交通枢纽：承担西南出海大通道的交通枢纽职能。

4、广西北部湾经济区中心都市：承担区域现代服务中心与科技创新基地职能。

5、泛珠三角经济圈西部区域性中心都市：珠三角经济向西扩散的枢纽，新兴产业基地。（三）、都市发展目的（1）开放创新都市——提高都市综合实力和开放度，转变经济发展模式，鼓励创新，建设开放的现代化文明都市。

（2）友好平安都市——增进城镇协调发展和各项社会事业全面进步，扩大就业，完善社会保障体系，构建平安有序、社会稳定、公平正义的友好都市。

（3）生态园林都市——深化塑造“中国绿城”品牌，建设生态环境持续发展、人与自然高度友好，最适于人居的生态园林都市。

（4）魅力文化都市——彰显秀丽岭南风光，展现以壮民族文化为主的体现时代性、包容性的都市文化，形成富有魅力的区域性旅游中心都市和文化交流平台。（四）、都市规模中心城人口控制在210万人，建设用地控制在216k㎡；控制在300万人，建设用地控制在300k㎡。（五）、都市发展方向的选择都市的主导发展方向：以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提高江南，重点向南。（六）、公共设施建设玉洞、龙岗、相思湖等将建行政中心在公共设施建设方面，建设自治区政府新址、五象市级市民中心；在玉洞、龙岗、相思湖等区域布置部分城区的新行政办公用地。五象：在五象新区建设以行政办公、体育休闲、文化娱乐等为主导功能的都市中心。（七）、南宁市都市功能规划发展1、建设行政中心带旺一片新区规划：中心城内自治区级、市级行政办公用地将得到整合和优化，形成沿民族大道、友爱路、东葛路等几条重要干道和以埌东为关键的格局。建设自治区政府新址、五象市级市民中心。在玉洞、龙岗、相思湖等区域布置一部分城区的新行政办公用地。在各开发区、工业区建设配套的行政办公和管理中心。2、建设大型体育场馆六城区均有体育中心规划：重要建设项目有广西体育中心、广西奥林匹克广场、南宁市体育休闲公园、南宁市体育运动学校。其中位于五象新区的广西体育中心，规划用地4000亩，具有接待国内大型综合性体育运动会和部分单项国际比赛能力，配置大型体育馆、体育场、水上运动馆和多种室内外场馆、运动员公寓、行政设施、停车场地以及其他服务设施。3、轨道公交“巡城”出行愈加便捷五、南宁未来五年发展前景4月12日，自治区人民政府在南宁市举行新闻公布会，对外公布《有关加紧广西北部湾经济区大产业大港口大交通大物流大城建大旅游大招商大文化发展实行意见》（下称《实行意见》）。广西将在3至5年内投入万亿元，推进北部湾经济区建设。《实行意见》提出的加紧推进广西北部湾经济区“大城建”工作发展目的中指出，到，都市化率将到达50%。前，南宁将按照“以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提高江南，重点向南”的发展思绪，打理推进凤岭片区、五象新区建设，建成面向中国与东盟合作的区域性国际都市、广西首善之区。同步，南宁要在加紧五象新区建设上获得新的突破，到18平方公里的关键区要有一批项目竣工，自治区重大公益性项目规划建设区全面动工建设广西都市规划建设展示馆、美术馆、铜鼓博物馆，通过“一馆带一街区”的模式，建成南宁市发展的新关键，到初步形成规模。1、堤路园江滨公园上六个月动工统筹推进南宁保税物流中心（二期）、广西体育中心（二期）、广西艺术中心、广西规划建设展示馆、广西铜鼓博物馆、广西美术馆、广西政协会馆、广西信息中心、广西教育学院、南宁艺术博物馆、北部湾国际总部大厦、“老南宁”（一期）、邕江大学、沿海铁路总部基地等50个项目，推进这些项目早日建成。此外，全长12公里，占地196公顷，总投资81000万元的五象新区堤园路江滨公园一期，目前已动工建设。2、推进龙岗片区整体开发路网续建、新动工建设方面：实现五象大道、玉洞大道、银海大道、堤园路大道、平乐大道、龙岗大道等重点路桥项目年内建成通车。同步推进龙岗片区整体开发。年内实现龙岗片区5号、2号和3号路动工建设，年终竣工。小结：从以上状况分析可以看出，近年来，南宁都市建设不停发展，南宁房地产土地价格不停地攀升，都市规划在不停地改善，这对于外来投资者和当地投资商，均有极大的增进和鼓励作用，为未来规范南宁房地产土地市场，起到重要的作用。六、南宁市良庆区经济环境分析（一）、良庆区概况1、地理位置良庆区属广西壮族自治区首府南宁市辖区，于3月18日筹建，4月30日正式挂牌成立，是南宁市最年轻的城区。良庆区位于南宁市区南部，地理位置得天独厚，是广西北部湾经济区的重要构成部分，扼大西南出海通道之要冲，是南宁市通往北海市、钦州市、防城港市的门户。2、行政区划良庆区辖良庆镇、那马镇、大塘镇、那陈镇、南晓镇等5个镇和大沙田街道、广西良庆经济开发区，城区总面积1369平方公里，总人口20．8万人，人口密度每平方公里151人，为目前南宁市面积最大、人口至少的城区。，自治区党委、南宁市委提出了“以邕江为轴线、西建东扩、完善江北、提高江南、重点向南”的都市发展战略。重点向南就是开发建设五象新区，再造一种新南宁，这给五象新区建设主战场的良庆区带来了千载难逢的发展机遇。规划中的五象新区范围175平方公里，关键区范围18平方公里，五象新区的功能定位为：中国—东盟自由贸易区的区域性物流基地、商贸基地、加工制造基地和高新技术产业基地，南宁市新的行政、信息、文体、商业商务中心以及现代宜居都市，是一种功能复合的新南宁中心区域，更是一种融入自然的生态都市典范。伴伴随广西北部湾经济区开发建设上升为国家战略，首府南宁市引起了世人的关注，良庆区也成为了关注的焦点。目前，良庆区人肩负着一种使命：以一种新的实践，借着中国—东盟博览会起跳，从埌东跃过邕江，奔向北部湾，为南宁发明新的辉煌。3、都市规划良庆区按照自治区、南宁市构建区域性国际都市的规定，全面实行“两带两区一中心”的发展决策。“两带”即沿海产业发展带和沿江都市生活与服务带。其中北部和中部重要发展新型制造业、都市型工业和物流业，南部重要发展都市型现代农业和生态休闲旅游业；沿江都市生活与服务带沿邕江南岸向东、向西延伸，重要发展行政办公、生态居住、娱乐休闲、文化、教育等配套服务业。“两区”即良庆经济开发区和五象新区，是“两带”中的重点发展区域。五象新区总规划研究范围175平方公里，规划设计范围约88平方公里。根据正在编制的五象新区初步方案，将新区定位为：北部湾经济区的总部基地，自治区的先进制造业基地，南宁市新的行政、文体、商业中心，物流、制造业基地。对如此广阔的区域进行开发，就目前来说，将采用分期开发建设，首先，集中人力、财力、物力，将蟠龙小区所在位置的18平方公里作为关键区的重点开发区域。5年后，我们将看到一种欣欣向荣、初具规模的五象新区关键区。五象大道建设已先期启动，支撑起关键区的重要项目有市级行政文化艺术中心、大型娱乐中心和“老南宁”古城文化旅游等大型项目。五象新区关键区的开发建设将贯穿着人与自然友好相处的理念，努力建成“生态关键区”。重视山体、水系的保护和运用，充足发挥五象岭森林公园的生态效能，体现建筑群体与周围环境相呼应的空间气势与时代气息。再造一种具有150万人口的新南宁，使五象新区融入北部湾（广西）经济区，与中国—东盟“M”型区域经济合作战略实现无缝对接。“一中心”即行政办公中心，处在“两带”交汇区域，重要包括北部的蟠龙小区和南部的玉洞小区、良庆小区三个组团，以南宁市、良庆区行政大楼建设为重要契机，加紧办公楼、高档宾馆、大型商场等配套服务设施建设，形成南宁南部最重要的以行政办公、外向服务和总部经济为主导特性的服务中心。（二）、五象新区综述1、新区简介五象新区，是南宁都市规划中一种全新的城区，是邕江之南的一种广阔区域，以良庆区的蟠龙小区、良庆镇、玉洞经济园区、沿海经济走廊开发区、龙岗新区、邕宁老城区和那马组团为主的175平方公里的土地。五象新区规划让都市南部未开发的这片土地，一跃成为都市未来的建设区域，也将在未来被建设成为我们都市的形象代表。规划中的五象新区关键区，是一种功能复合的都市中心区，也是一种以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性都市新区，更是一种融入自然的生态都市典范。2、五象新区发展大事记4月，时任广西区党委副书记的刘奇葆提出，南宁市应当重视加大向南发展。11月28日，中共南宁市第九届委员会第十二次全体会议通过了《有关制定国民经济和社会发展第十一种五年规划的提议》，提出：“十一五”期间(至)，南宁“都市建设以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提高江南，重点向南”，“启动五象岭新区和龙岗新区建设，推进江南片区发展”。4月28日，五象大道动工，标志着五象新区建设正式启动。12月17日，南宁市五象新区开发建设指挥部挂牌成立，标志着五象新区的开发建设进入实质性阶段。8月，五象新区又一条主干道——银海大道动工拓宽。2月25日，广西体育中心一期主体工程开始施工。1月，南宁保税物流中心动工。5月22日，南宁市北部湾办(五象新区指挥部)现场指挥部挂牌成立。7月，南宁大桥通车。1月7日，南宁保税物流中心正式揭牌，进入封关运作阶段。1月15日上午，广西体育中心二期工程动工。1月7日正式揭牌的南宁保税物流中心。后来按照规划深入拓展新区，引导都市不停向南发展，再造一种新南宁。3、空间规划（1）、一种枢纽——交通枢纽五象新区处在南宁南向发展轴线关键位置，以交通优势作为支撑，以大交通带动大开发。水路：邕江穿城而过，沟通各地;海运：五象新区紧逼钦州湾。出海便捷。陆路：新区通过南宁大桥、仙葫大桥等跨江大桥与市中心区连为一体;五象大道、玉洞大道、堤路园、银海大道、南宁大桥南岸和环城高速公路、南北高速公路、南北二级公路等道路连接内外交通。铁路：湘桂铁路就在五象新区，玉洞火车站也将落户新区。航空：五象新区关键区距吴圩国际机场30公里。（2）、一种中心——信息交流中心规划建设现代化信息枢纽大楼，服务于“数字南宁”建设的信息产业基地（3）、三个基地物流基地商贸基地加工制造基地（4）、四大中心市级行政中心亩广西文化艺术中心400亩广西体育中心亩大型娱乐中心/主题公园1000亩（5）、一批大型综合项目滨江公园邕江之畔，关键区旁。基本沿用并合适整顿目前的大片水面，形成生态环境保护的绿地、湿地景观。“老南宁”古城文化旅游项目500亩重点在于建设“老南宁”品牌，丰富南宁历史民俗文化旅游产品内涵。（三）、五象新区总部基地总部基地项目经济全球化和区域经济一体化背景下产生的总部经济及其载体。建立企业家俱乐部、网络小区，实现小区内企业家的信息交流和资源共享，成为招商引资的新平台。五象新区总部基地“呼之欲出”。《南宁市五象新区总部基地修建性详细规划》进入公告阶段，规划范围为五象大道以南、体育中心以西及平乐大道以东所围合的区域，总建设用地面积约公顷。1、区位及规模今年1月下发的南宁市城建项目第一期投资计划提出，五象新区今年将形成三大片区，总部基地、蟠龙片区和龙岗片区的路网今年将成片动工建设。根据《规划》，五象新区总部基地选址在五象新区关键区内，总部基地规划范围为五象大道以南、体育中心以西及平乐大道以东所围合的区域，总建设用地面积约公顷，其中，商业金融用地面积约为公顷，占总面积的%。2、公共交通：每300米内有2个公交站总部基地内的都市道路等级分为都市迅速路、都市主干道、都市次干道和都市支路四级。将有便捷的公共交通线网抵达总部基地。划沿都市主干道、次干道和部分支路公交停靠站，保证每300米的范围内有2个公交站点，以便市民的平常出行活动。此外，轨道交通也将路过这里，在轨道交通站设置站前广场，以便交通站内人流的迅速集散。3、功能定位：体现商务办公金融服务等假如说五象新区关键区是五象新区的心脏，那么总部基地就是心脏的中心。五象新区总部基地是南宁市总部经济发展和都市建设的标志性建筑群，根据政府已下发的《南宁市五象新区总部基地建设工作方案》，将体现商务办公功能、金融服务功能、产品展示功能、信息交流功能和研发创新功能这六大功能。4、影响：金融辐射带来多种经济效应总部基地的建设要坚持“高起点规划、高强度投入、高原则建设、高效能管理”。根据《修建性详细规划》的规划条件和有关建设规定，建成智能化、生态型的楼群组合，形成集办公、金融、展示、科研、信息交流于一体的企业总部集聚地。（四）、都市公共设施中小学：大沙田小学、五象小学、英华学校、玉洞小学、玉龙学校、英华学校、金象小学、西南外语小学、良庆区华登学校、西南中学等；

综合商场：五象综合市场、利客隆超市、家俱商场、便利店、金象三区综合市场、玉洞商贸综合市场、南城百货、利客隆、金盛商业广场；银行：工商银行、建设银行、中国农业银行、中国信用合作社；医院：江岭医院、广西工人医院大沙田门诊部、广西水电医院、博大医院、玉洞医院、市二医院大沙田分院；交通：21路、23路、65路、607路、707路、501路等公车；轻轨1号即将施工，必将给轻轨沿线物业开发带来新的发展机遇；其他:中国电信、中国移动、金象岭森林公园、五象岭森林公园、江滨公园等；邻近地标：保税物流园、广西铜鼓博物馆、广西美术馆、广西都市规划建设展示馆、自治区行政中心等。第二章南宁市房地产发展概况一、近年来南宁市房地产发展概况（一）南宁市房地产总体供应状况1、年房地产动工、竣工缓慢，年商品住宅同意预售量下降宏观经济调控，房地产开发速度放缓，供应双方进入观望状态。受其影响，全市供应大幅下降，进入下六个月，在刚性需求的带动，需求井喷，市场重新进入“量价齐升”的局面。根据上图表显示，南宁市商品住宅市场同意预售量大幅下降，同意套数为27075套，降幅为%，同意面积2785834㎡，降幅为%，由于年进入调整期，各大开发企业放慢了拿地、开发的速度；房地产投资、新增动工、施工、竣工面积都将继续下降，下降幅度也许会在下六个月有所收窄，受此影响，年商品住宅市场同意预销量有所下降。2、商品住宅各大城区同意预售状况从以上表中来看，年年度青秀区的商品住宅获得同意预售继续占据全市主力，但市场份额却同比减少%，同意预售套数与去年同期相比下降%；西乡塘区获得同意预售量位居第二，市场份额保持增长，占比为%，市场份额增长%，与去年同期相比增长%；江南区属于南宁市工业比较多的区域，同意预售量有小幅度下降，同意套数为4664套，与去年同期相比下降%，占比为%，市场份额小幅度增长%；年年度兴宁区获得同意预售量增幅最大区域，同意数套1542套，面积为㎡，与去年同期相比增长%，占比为%，其他城区同意量均局限性5%。3、同意预售产品构造从商品住宅同意预售各户型来看，二室和三室的户型产品同意预售量展现市场主力，分别同意10145套和9679套，两类户型产品占据全市商品住宅同意套数的%，重要同意项目为台湾街·宜兰湾、盛天华府、荣和·大地、盛天国际、隆源国际公馆、汇东郦城、瀚林雅筑、风格·雨林、保利·山水怡城、奥翔碧园等；一室的户型产品同意预售量位居第三，同意3689套，占比为%，主力获得同意预售项目锦绣花园、嘉华绿洲、荣宝华·星光大厦、盛天国际等；其他各类户型产品同意预售局限性5%。4、商品住宅同意预售面积区从以上面积区间登记表中来看，面积区间分布同意预售量相对较比合理，120-144㎡和75-90㎡的面积区间同意预售套数分别为5791套、5597套，占比为%、%，这两个面积区间的产品也是畅销商品住宅面积区间；90-105㎡的面积区间同意预售套数为4657套，占比为%，重要是宽松二室和小三室；105-120㎡的面积区间同意预售套数3758套，占比%；以投资型产品为45-75㎡和45㎡如下同意预售套数分别3286套和1897套，占比为%和%；144㎡以上的超大户型产品商品住宅由于成本和税收的加重，购房者有限的购置力下也逐渐转向买购中小面积户型产品的商品住宅，所有该面积区间仅占据市场份额的%。（二）、-南宁市商品住宅市场总体签约数据分析1、整体商品住宅"牛市"再现交易量成倍增长2、市场房源"求"远超"供"房价急速上升纵观全局，年南宁市商品住宅月均价上升速度有所加紧，在消化量逐渐增长的同步，南宁市场房源显得颇为紧张，该现象在凤岭一带最为明显。3、南宁市商品住宅签约量按城区划分数年来，青秀区一直保持着南宁楼市的领衔位置，商品住宅供应和消化该区域都能占到市场份额的50%以上，独占市场熬头。相比之下，西乡塘区为南宁人口最多片区，由于拆迁较为困难，旧城改造工作较为复杂和缓慢，因此大多项目都集中在土地储备较多的地带，如大学路、鲁班路、高新区和相思湖一带，而该地带却为南宁众多高校集中地，因此被人们称为"学府宝地"。在"学府宝地"的美誉下，西乡塘区成为南宁的另一种楼市"新星"区域，同样也是居住和投资较为优越区域。年兴宁区、良庆区、邕宁区均靠老盘的后推和剩余货量供应市场，因此整年签约量较少，均在4000套如下。4、南宁市商品住宅户型配比年南宁市商品住宅最为畅销的户型仍然为舒适型的三室。5、南宁市商品住宅按面积区间划分与年相比，年本市所消化的商品住宅各面积区间分派比率基本靠近，仍以单套面积为75-90㎡和120-144㎡的区间为主。一直以来，小户型75㎡如下的单间和一室户型销售价格都较高，而伴随"70/90"政策逐渐渗透市场，大户型供应明显减少，因此其销售单价也明显提高。6、南宁市商品住宅按价格区间划分年，南宁市商品住宅销售价格增长较快，尤其在青秀区凤岭一带，临近年终，各楼盘所推货量销售均价基本保持在8000左右，甚至少部分已经到达上万元，因此，今年全市销售单价已不再是年的3750-4000元为主了，而是跳跃了六个等级，基本都在6000元以上，该价格区间共签约商品住宅12154套，占全市总量%，是08年的5倍尚有余。另一方面，价格区间5000-5500元销量也比较乐观，共签约商品住宅6948套，占全市总量%，该价位多集中于江南区和西乡塘区一带。7、南宁市商品住宅按总价区间划分年，南宁市商品住宅销售单价都大幅度增长，因此从总价区间看，单套住房总价在66万以上已经成为市场主体。8、南宁市商品住宅购置人群来源地年，南宁市商品住宅购置人群外地客户逐渐增多，其中本省其他地区购置商品住宅26591套，占全市总量的%，成为本市住房消费主力客群。另一方面，受东盟发展影响，外省客户也有多增长，共消化13393套商品住宅，占全市总量的%。9、南宁市商品住宅签约套数排行(三)、—良庆区商品住宅市场签约数据分析1、良庆区商品住宅市场总体状况良庆区商品住宅合计24个项目有成交立案，成交立案套数合计1887套，与上年相比增长%；成交立案面积合计㎡，与上年相比增长%。成交立案套数与成交立案面积两项均为年度全市环比增幅最大的片区。从月度成交量走势来看，除1月和12月成交量同比有所下降外，其他月份同比均有所增长，尤其是11月，涨幅高达%。其中，3月和10月成交量较高，合计分别成交立案208套和251套。1月、6月和12月成交量较低，合计分别成交立案102套、109套和109套。由于片区内的原住民多，土地权属问题较为复杂，给征地带来了一定的困难，致使良庆区在年可选房源不多。据良庆区发展和改革局的数据，良庆区房地产开发投资金额达亿元，而1月至10月，良庆区房地产开发投资金额仅为亿元，仅这一项，就同比下降了%。目前，良庆区在售的大部分楼盘均为尾盘，加上五象新区还在深入的规划当中，临时没有太多的新盘开发。片区目前正在开发的有位于银海大道的银海华廷和天筑米兰两个新项目，但详细放量均未定。蓝波湾和金象绿城新一期产品则分别要等到的3月份和6月份才推出，总量1000多套。2、良庆区商品住宅签约价格走势良庆区商品住宅类成交立案均价3264元/㎡，与上年相比上涨%。从月度成交均价看，11月份以3761元/㎡的成交立案均价位居各月度首位。与上年相比，除了4、5、6月份分别有%、%、%的小幅下滑外，其他月份均价均呈上涨趋势，其中，11月份涨幅高达%。3、良庆区商品住宅签约套数户型配比良庆区成交套数最多的仍然是三室户型，共成交套数624套，一室与二室户型成交量紧随其后，分别为470套和448套。同上年相比，四室与复式户型成交量大幅上涨，涨幅分别为%和%，位居各户型涨幅前两位。而五室户型成为本年度所有户型中唯一成交量下滑的户型，环比下降了25%。4、良庆区商品住宅按面积区间划分年度良庆区商品住宅以单套面积为45~75㎡、105~120㎡以及75~90㎡的区间为主，分别签约566套、288套和271套，占成交立案量的%、%和%，位列前三。同上年相比，面积区间为105~120㎡和120~144㎡的商品住宅涨幅最大，分别上涨了%和%。而面积区间为45㎡如下的商品住宅环比出现下降，降幅为%。5、良庆区商品住宅按价格区间划分，良庆区商品住宅销售价格略有增长，价格区间在4500~4750元的商品住宅涨幅最大，到达了170%。良庆区商品住宅销售单价重要集中在2500~3500元，该价格区间共签约商品住宅1001套，占总量%；3500~4000元的商品住宅销量也不少，该价格区间共签约商品住宅504套，占总量%。6、良庆区商品住宅按总价区间划分年良庆区商品住宅成交总价仍然以22~33万这一价格区间为主，但与上年相比，此价格区间的占比下降了个百分点。而33~44万和44~55万这两个价格区间的成交量增长迅速，环比分别增长了%和%。从上表中可以很清晰地看出，伴随南宁楼市整体上扬的趋势，良庆区的住宅销售单价也有所上涨，这必然导致住宅总价逐渐增高。7、良庆区商品住宅购置人群来源地 年，良庆区商品住宅销售套数合计1887套，较年增长了1035套，涨幅%。各类购置人群均有所增长，其中本市非城区客户增长迅速，环比增长%，本省其他地区客户也较增长了%。这两部分客户共购置商品住宅1131套，占良庆区商品住宅销售总量的%。此外，外省市客户成交量增长了%，几乎翻倍。而年良庆区商品住宅消费的主力客群——本市城区客户今年占比下降%。8、良庆区商品住宅签约套数排行（四）、商铺市场签约数据分析1、年南宁商铺签约量大幅增长，12月达最高锋值，南宁市房地产市场不仅火了商品住宅，同步也火了商铺物业，签约量大幅度增长。据记录，今年商铺物业合计签约5214套，总面积约为万㎡，与上年相比分别增长%、%；签约均价为10435元/㎡，与上年相比上涨%。主力签约项目《广西国际贸易中心》、《云星都市春天》、《西南商都》、《大和平商贸批发城》等。从签约量走势图看，年商铺物业各月度涨跌幅度十分明显。数据显示，签约量最低的在2月份，合计成交207套，面积为14609㎡，与去年同期相比下降%、%；12月份销量突破年度最高，达761套，面积为75563㎡，同比增长%、%。2、年青秀区商铺与上年相比增幅达%从各城区签约状况看，青秀区替代了成为了“大赢家”，合计签约1818套，占比达%，主力签约项目分别为《老挝园区月亮湾》、《广西国际贸易中心》。另一方面为西乡塘区，合计成交立案1235套，占比为%，重要项目为《云星都市春天》、《盛天名都》等。一直以供应商铺的兴宁区，本年度供应量下降，以签约1197套排第三位，占比%，主力签约项目《西南商都》、《大和平商贸批发城》、《澳华花园》、《盛世联邦广场》等；江南区良庆辨别别签约822套、142套，占比为%、%。从各城区签约均价上看，兴宁区平均销售价格为全市最高，达13725元/㎡，与上年相比上涨%；其中，个别项目体现忽然，如位于朝阳路上的《西南商都》项目以均价56155元/㎡签约263套。另一方面青秀区，为11543元/㎡，与上年相比上涨%，主力奉献项目《盛世联邦广场》等。3、年南宁商铺签约产品面积区间分布从各面积区间来看，年度商铺物业以40㎡如下面积区间签约套数所占份额最高，合计立案2388套，占比达%，与上年相比下降%，主力由《西南商都》、《广西国际贸易中心》和《大和平商贸批发城》等供应；另一方面为40-60㎡的面积区间，合计签约1311套，占比量为%，与上年相比增长%；60-80㎡面积区间合计签约610套，占比量为%，与上年相比增长%。大面积区间500㎡以上签约量较小，仅签约92套，占比为%。4、年南宁商业签约产品价格区间分布从各价格区间上看，商铺物业签约以6000-10000元/㎡价格区间为主力，合计签约1326套，占比量为%，与上年相比增长%；另一方面为6000元/㎡如下价格区间，合计签约1234套，占比量为%，与上年相比下降%；0-25000元/㎡以上价格区间签约量最低，合计291套，占比量为%，与上年相比增长；高价位0元/㎡以上签约量与上年相比大幅度增长，增幅为%。（五）、写字楼市场签约数据分析1、年写字楼物业签约清淡，年终收官12月价格跌破底谷南宁市无论是商品住宅还是商铺物业签约量均呈增长态势，而写字楼市场异常冷清，签约量大幅度下降，降幅超过5成。据记录，整年合计259套，面积为27696㎡，与上年相比分别下降%、%，合计金额万元，与上年相比下降%，均价为5653元/㎡，与上年相比涨幅为%。主力签约项目为《盛世龙腾》、《上东国际》、《大和平商贸批发城》、《东方国际商务港》等。从月度走势看，年写字楼物业无论签约量还是均价涨跌幅度较为明显。数据显示，签约量最高锋值在1月份，合计成交6023套，面积为3446㎡，与上年相比增长%、%；从均价上看，最高均价同样出目前1月份，为6844元/㎡，与上年相比增长%，年终收官12月份，均价跌至整年最低价，为3717元/㎡，与上年相比下降%，仅签约8套。2、年南宁写字楼物业立案价格区间分布从各价格区间看，写字楼物业以中、低价位5000元/㎡如下和5000-7500元/㎡的价格区间为主，合计签约套数分别为114套、99套，占比为%、%，与上年相比分别下降%、%；7500-10000元/㎡及10000元/㎡以上价格区间签约套数较低，分别为28套、18套，占比为%、%，与上年相比7500-10000元/㎡增长40%、10000元/㎡以上下降10%。。（六）、别墅市场签约数据分析1、年南宁市别墅市场体现清淡3月成交量跌破底谷伴随“禁别令”执行的尾声，当年赶在“禁别令”前报建开发的最终一批独栋别墅，在年将成为现房，该批开发的独栋别墅已成为独栋一手房市场上的最终晚餐。近来外地购房者纷纷投资独栋别墅，就是由于其他都市的独栋别墅已完全进入稀缺，价格已到了8-15万元/平方米左右，而南宁的独栋别墅只在元/平方米，价格的差距，使他们看到南宁独栋别墅仍然有“末班车”的机会，这将会成为南宁房地产投资的一大趋势。从月度走势看，受项目个案的影响，南宁别墅市场无论成交量还是均价月度涨跌幅度较为明显。数据显示，成交量最低的在3月份，合计成交12套，面积为㎡；8月份，均价到达年的最高锋，达10152元/㎡，集中主力立案项目为《嘉和城》、《枫林蓝岸》。2、年南宁别墅立案价格区间分布从成交立案价格区间看，南宁别墅以200万以上、125~150万和75万如下的价格区间为主，合计立案套数分别为287套、108套和87套，占比为%、%和%。75~100万及150~175万价格区间成交立案套数较低，合计成交套数分别为18套和19套，占比为%、%。二、南宁地产市场研究(一)、1-8月南宁市商品房市场分析1、新建商品房同意预售状况1-8月份，全市新建商品房同意预售面积万平方米，与去年同比增长%。其中商品住房万平方米，与去年同比增长%；办公楼万平方米，与去年同比增长%；商业营业用房万平方米，与去年同比增长%。8月份，全市新建商品房同意预售面积万平方米，与上月环比增长%。其中新建商品住房万平方米，与上月环比增长%；办公楼万平方米，上月办公楼无预售量；商业营业用房万平方米，与上月环比下降11%。2、新建商品房销售状况1-8月份，新建商品房成交面积万平方米，与去年同比下降%，成交套数32795套，与去年同比下降%。其中住房成交面积万平方米，与去年同比下降%，成交套数25501套，与去年同比下降%；商业营业用房成交面积万平方米，与去年同比下降%，成交套数1473套，与去年同比下降%；办公用房成交面积万平方米，与去年同比增长%，成交套数293套，与去年同比下降%。8月份，新建商品房成交面积万平方米，与上月环比下降%，成交套数4072套，与上月环比下降%。其中住房成交面积为万平方米，与上月环比下降%，成交套数3114套，与上月环比下降%；商业营业用房成交面积万平方米，与上月环比增长%，成交套数149套，与上月环比增长%；办公用房成交面积万平方米，与上月环比增长500%，成交套数41套，与上月环比增长%；其他商品房万平方米，分别属于车库、杂物房等其他用途的房屋。3、存量房交易状况1-8月，存量房成交面积万平方米，与去年同比增长%；成交套数9773套，与去年同比增长%；成交金额亿元，与去年同比增长%。其中存量住房成交面积万平方米，与去年同比增长%；成交套数8650套，与去年同比增长%，金额亿元，与去年同比增长%。8月份，存量房成交面积万平方米，与上月环比下降%；成交套数1122套，与上月环比下降%；金额亿元，与上月环比增长%。其中存量住房成交面积万平方米，与上月环比增长%，成交套数1002套，与上月环比下降%，金额亿元，与上月环比下降%。（二）、1-8月南宁市商品房月份分析1、1月南宁市商品房交易状况1月，南宁一般住宅成交2727套，成交套数环比下降%同比上涨%；成交价为6316元/㎡，环比上涨%同比上涨%。官方记录数据显示，1月南宁市一般住宅成交均价达6316元/㎡，携房房事之凶猛，勇冠上六个月月度均价。1月成交1261套、面积151255㎡、金额10亿7千余万、均价7098元/㎡，青秀区一如既往的勇猛。青秀区凤岭南、北两个板块显然以是南宁楼市的关键板块和风向标，其对南宁整体市场的影响不可谓不巨大。南宁楼市的格局大体如此：青秀区、西乡塘区和江南区三足鼎立，其中又以青秀区为重点；从市场占比来看，青秀区无论套数还是成交面积均占南宁市场50%以上份额，成为市场佼佼者。从楼市规律来看，一季度为市场淡季，楼盘以自然销售和常规去货为主。1月份的市场体现与规律相符，并无异常，青秀区由于有凤岭南、北两个板块的引领之下体现强悍也与其区域价值和板块所承载的区域使命相符。（1）、价格如上图，1月，南宁一般住宅成交2727套，成交套数环比下降%，同比上涨%；成交价为6316元㎡，环比上涨%，同比上涨%。其中，单价为6250~6500元/㎡的住宅立案套数为260套，占比最高，为总占比的%，这部分房源的均价为6380元/㎡。如图，1月南宁一般住宅中，总价为44~45万房源立案套数为512套，立案面积为48311平方米，这部分房源的均价为5243/㎡。（2）、面积如上图，1月南宁一般住宅75~90平方米房源立案量为508套，立案面积为43159平方米，占总比的%，这部分房源的均价为6106/㎡。（3）、户型如上图，1月南宁一般住宅三室房源立案量为1110套，立案面积为141550平方米，占总比的%，这部分房源的均价为6270元/㎡。（4）、区域如图，1月青秀区本案套数为1261套，立案面积为151255平方米，均价为7098元/㎡。在几种城区中，青秀区的立案套数、立案面积及均价仍居第一。2、2月南宁市商品房交易状况2月，南宁市一般商品房成交局限性1500套，成交均价也回落至5817元/㎡，淡季来袭。整个2月，南宁楼市翘楚区域青秀区成交646套，与1月相比锐减几近50%；西乡塘区成交428套；江南区215套；兴宁区83套；良庆区43套。价格方面，青秀区和西乡塘区以6136元/㎡和6033元/㎡同属第一阵营；兴宁区以5322元/㎡处第二阵营；江南区以4857元/㎡、良庆区以4180同属第三阵营。回望的疯狂楼市，西乡塘区的市场体现甚至比常占楼市头把交椅的青秀区更值关注。（1）、价格如上图，2月，南宁一般住宅成交1415套，成交套数环比下降%，同比下降%；成交均价为5817元/㎡，环比下降%，同比上涨%。其中，单价为6250~6500元/㎡的住宅立案套数为215套，占比最高，为总占比的%，这部分房源的均价为6236元/㎡。如图，2月南宁一般住宅中，总价为22~33万房源立案套数为310套，占总占比的%，这部分房源的均价为4759元/㎡。（2）、面积如上图，2月南宁一般住宅75~90平方米房源立案量为301套，占总比的%，这部分房源的均价为5669元/㎡。（3）、户型如上图，2月南宁一般住宅三室房源立案量为497套，占总比的%，这部分房源的均价为5883元/㎡。(4)、区域从上图中我们可以看到，2月南宁的一般住宅城辨别布中，青秀区的立案套数居第一位，为646套，占总占比的%，立案面积为73200㎡，占总占比的%。青秀区2月份一般住宅均价为6136元/㎡。3、3月南宁市商品房交易状况整个3月，南宁市一般商品房成交套数局限性1700套，其中，青秀区708套、江南区423套、西乡塘区315套。受“两会”定调以及政策风向影响，买方率先进入观望，政府调控楼市的多种表态，显然已引起神经敏感的购房者们的高度注意。（1）、价格如上图，3月，南宁一般住宅成交1692套，成交套数环比上涨%，同比下降%；成交均价为6039元/㎡，环比上涨%，同比上涨%。其中，单价为3500㎡如下的住宅立案套数为231套，占比最高，为总占比的%，这部分房源的均价为2963元/㎡。如图，3月南宁一般住宅中，总价为44~55万房源立案套数为427套，占总占比的%，这部分房源的均价为5144元/㎡。（2）、面积如上图，3月南宁一般住宅75~90平方米房源立案量为401套，占总比的%，这部分房源的均价为5770元/㎡。（3）、户型如上图，3月南宁一般住宅三室房源立案量为710套，占总比的%，这部分房源的均价为5893元/㎡。(4)、区域从上图中我们可以看到，3月南宁的一般住宅城辨别布中，青秀区的立案套数居第一位，为708套，占总占比的%，立案面积为79645㎡，占总占比的%。青秀区3月份一般住宅均价为6535元/㎡。4、4月南宁市商品房交易状况4月，号称史上最严厉调控的新政出台，陆续，从土地到税收，从贷款到利率，调控政策接踵而至。在这样的市场和政策背景之下，4月，南宁一般住宅成交2285套，均价6081元/㎡，市场走向未有明显变化。从成交户型来看，两室成交632套，三室成交1083套；从面积区间来看，75—90㎡成交560套，90—105㎡成交399套。（1）、价格如上图，4月，南宁一般住宅成交2141套，成交套数环比上涨%，同比下降%；成交均价为6193元/㎡，环比上涨%，同比上涨%。其中，单价为7500~8000元/㎡的住宅立案套数为288套，占比最高，为总占比的%，这部分房源的均价为6890元/㎡。如图，4月南宁一般住宅中，总价为33~44万房源立案套数为389套占总占比的%，这部分房源的均价为3957元/㎡。（2）、面积如上图，4月南宁一般住宅75~90平方米房源立案量为602套，占总比的%，这部分房源的均价为5752元/㎡。（3）、户型如上图，4月南宁一般住宅三室房源立案量为955套，占总比的%，这部分房源的均价为6126元/㎡。（4）、区域从上图中我们可以看到，4月南宁的一般住宅城辨别布中，青秀区的立案套数居第一位，为1233套，占总占比的%，立案面积为140455㎡，占总占比的%。青秀区4月份一般住宅均价为6423元/㎡。5、5月南宁市商品房交易状况“黄金5月”在史上最严厉调控政策的伴随下萎靡到来，全市当月成交4000余套。我们来看5月楼市体现中的购房者来源：本市城区957套、本市非城区322套、本省其他地区1845套、外省市953套、无法识别39套。这组微观数据至少释放了如下几种信息：其一，南宁的市场是广西的市场，立足南宁放眼全区才是出路；其二外省市953套的成交量阐明投资需求并不像传说中那般凶猛（尤其在新政背景之下）。（1）、价格如上图，5月，南宁一般住宅成交4116套，成交套数环比上涨%，同比下降%；成交均价为5493元/㎡，环比下降%，同比上涨%。其中，单价为3500元/㎡如下的住宅立案套数为781套，占比最高，为总占比的%，这部分房源的均价为3055元/㎡。如图，5月南宁一般住宅中，总价为44~55万房源立案套数为1011套，占总占比的%，这部分房源的均价为5191元/㎡。（2）、面积如上图，5月南宁一般住宅75~90平方米房源立案量为1331套，占总比的%，这部分房源的均价为5523元/㎡。（3）、户型如上图，5月南宁一般住宅二室房源立案量为1760套，占总比的%，这部分房源的均价为5727元/㎡。（4）、区域从上图中我们可以看到，5月南宁的一般住宅城辨别布中，青秀区的立案套数居第一位，为2521套，占总占比的%，立案面积为283736㎡，占总占比的%。青秀区5月份一般住宅均价为5477元/㎡。6、6月南宁市商品房交易状况6月，从江南燃起的战火有燎烧全市的趋势。6月的成交数据：成交2289套，均价5639元/㎡。本市城区成交435套、本市非城区141套、本省其他地区1112套、外省市574、无法识别27套。（1）、价格如上图，6月，南宁一般住宅成交2289套，成交套数环比下降%，同比下降%；成交价为5639元㎡，环比上涨%，同比上涨%。其中，单价为4500~5000元/㎡的住宅立案套数为356套，占比最高，为总占比的%，这部分房源的均价为4786元/㎡。如图，6月南宁一般住宅中，总价为44~55万房源立案套数为791套，占总占比的%，这部分房源的均价为5017元/㎡。（2）、面积如上图，6月南宁一般住宅75~90平方米房源立案量为791套，占总比的%，这部分房源的均价为5978元/㎡。（3）、户型如上图，6月南宁一般住宅二室房源立案量为1016套，占总比的%，这部分房源的均价为5762元/㎡。（4）、区域从上图中我们可以看到，6月南宁的一般住宅城辨别布中，青秀区的立案套数居第一位，为891套，占总占比的%，立案面积为103121㎡，占总占比的%。青秀区6月份一般住宅均价为6265元/㎡。7、7月南宁市商品房交易状况在新政持续影响下，南宁市商品房新增供应量和成交量本月均创下4月新政以来新低。7月南宁商品房新增供应量为万㎡，环比下降%，同比下降%，与月度供应均值相比下降%，开发企业再度进入调整，市场供应减少。7月南宁商品房成交面积为万㎡，环比减少%，同比减少%，与月度成交均值相比减少%，市场成交量再回落，需求萎缩趋势仍然在加剧。7月南宁商品房成交均价为5632元/㎡，环比下降%，同比上涨%。在商品住宅价格有所松动的带动下，商品房价格环比小幅下滑。表：南宁市7月商品房供求及成交状况表（1）、供求比分析09年6月至10年7月南宁市商品房供求状况开发企业放缓供应节奏，供求差距缩小7月南宁商品房市场供求比为1：，为了在需求萎缩的市场营造热销场面，开发企业本月调整推案节奏，市场新增供应放缓明显，虽然成交量仍然继续恶化，但在供应量相对减少的状况下，本月供求比与上月比状况有所改善，南宁楼市继续调整。（注：供求比即面积供销比=1：当月成交面积/当月新批预售面积）（2）、供应量分析开发企业调整供应节奏，市场供应再萎缩6月-7月南宁商品房新增供应状况7月南宁商品房新增供应量为万㎡，环比下降%，同比下降%，与月度供应均值相比下降%。7月在调控风潮仍然继续的预期作用下，部分住宅为主的项目拉长了蓄客的时间，部分项目则选择了按兵不动。总之，本月开发企业进行了短暂的方略调整。（3）、成交量分析市场成交量持续回落，需求萎缩趋势继续加剧6月至7月南宁商品房成交量走势7月南宁商品房成交面积为万㎡，环比减少%，同比减少%，与月度成交均值相比减少%。无论环比、同比抑或是与均值相比均出现了较大幅度的减少，并且下跌的幅度在加大，南宁楼市成交状况似乎并未探底。成交量大幅度下跌当然有开发企业调整供应方略，供应量减少有关，但由于新政作用持续影响，投资性需求以及改善性需求大量被压制。市场前景迷雾重重，也导致了部分刚性需求的观望，新政的影响本月仍然在加剧。（4）、成交均价分析在商品住宅、办公物业成交价格回调的带动下，商品房价格小幅调整从成交均价来看，7月南宁商品房成交均价为5632元/㎡，环比下降%，同比上涨%。从成交的详细状况看，我们认为商品房成交价格的调整重要还是成交构造变化所致，本月商品住宅成交量较大，且成交多来自兴宁区、江南区两大房价相对较低的区域，商品住宅成交构造性下调，7月份，南宁市商品住宅成交均价为5643元/㎡，环比下跌%。此外，本月成交的办公和商业物业当中，非市中心高价物业成交有所增长，整体拉低了成交均价，导致了价格出现构造性回调。8、8月南宁市商品房交易状况（1）、价格8月份，南宁市整个商品房市场共立案成交商品房㎡，销售金额为亿元，商品房均价为6000元/㎡。▼同比与去年同期相比，8月份南宁房地产市场商品房销售立案面积↓%，销售金额↓%，均价↑%。▼环比环比7月份，8月份南宁房地产市场商品房销售立案面积↓%，销售金额↑%，均价↑%。从上图表可知，南宁市商品房8月单月均价6000元∕㎡，环比上升%，成交立案面积小幅波动。伴随全国出现楼市小回暖的态势，南宁市场也呈回升态势，目前购房者的购置意向有所增强。、面积8月份，南宁市住宅共新增同意预售面积㎡,成交立案面积为292632㎡，新增同意预售面积超过成交立案面积73265㎡。售批比为，环比下降点。1-8月份，南宁市商品住宅合计共新增同意预售面积2979178㎡,合计成交立案面积2347610㎡，合计新增同意预售面积超过成交立案面积631568㎡。从以上图表可知，南宁市合计商品住宅同意预售面积不小于住宅成交立案面积，估计有6300套左右的大户型产品于市场，而目前刚性需求客户普遍青睐中小户型产品，剩余库存的产品都以大户型为主，销售速度较为缓慢。（3）、8月房地产市场分析老式淡季不淡大盘小户热卖都说8月是楼市的老式淡季，但在新政调控的影响下，不少观望的开发商陆续在临近“金九银十”之际开盘试水楼市，令这个8月楼市不太冷。除已在7月集体发力的青秀临时“沉默”外，兴宁、西乡塘、城南共有9个楼盘上市，开发商大多表达开盘当日卖出90%以上或者售罄。南宁住房局数据显示，8月新增住宅供应量1676套。各上市楼盘中，西乡塘部分楼盘价格略高于购房者预期，兴宁和城南的房价维稳。从购房者来看，刚需仍然是主力，有部分改善型购房者和少数投资者入场。心态楼盘小步试水购房出手坚决8月，已于7月进行较大规模发售的青秀楼市“放空档”，无一楼盘开盘。青秀大多楼盘是受工程节点影响，而更多的是寄望即将到来的“金九银十”，全力蓄势迎战老式楼市旺季。相对而言，兴宁、城南和西乡塘多种楼盘较为活跃，多以小量多次推货的方式维持市场热度，以一边试探市场一边谋略的方式迎接“金九银十”。据记录，8月南宁共有9个楼盘开盘，推出1676套房。与7月相比，开盘数量和推货量均有所减少，不过人气有增无减。如碧园南城故事、台湾街开盘当日分别有1500多人和多人到场。采访发现，多数购房者买房出手坚决，对于个别价格高于预期的楼盘，皆能从自身自住需求出发，结合政策和项目品质综合判断，适逢房源合适，价格在承受范围内的，出手购房不再显踌躇。价格楼盘价格维稳少数房价高于预期8月，房价基本维稳，少数楼盘开盘价高于购房者预期。青秀自然销售的楼盘，房价无大变动，主力价格多在7000~1万元/平方米之间。其他各片区的多种推新楼盘，大部分价格维稳，如兴宁的保利山水怡城多次开盘均价保持6300元/平方米，龙光普罗旺斯新推阔景房起步价4980元/平方米，均价5500元/平方米，与上期开盘价持平。此外，有少数楼盘价格高于购房者预期，如台湾街开盘均价5390~6460元/平方米，不少购房者表达实际认购价格比预期的要高出800元/平方米左右。碧园·南城故事打出“3”字头起步价，但低价房多为大户型，小户型单价都在5000元以上。购房者表达价格比预想的高，但还在接受范围内。需求大盘小户受宠刚需仍唱主角8月份推新项目，以刚需楼盘为主，刚需自住购房者一如既往是楼市的主力军。多数刚需楼盘房价在4000~6000元/平方米之间，户型以60多~120平方米的N+1房为多。价格适中，户型紧凑的新品，吸引了许多自住型购房者出手。如荣和山水绿城、保利山水怡城、台湾街、融晟公园大地开盘，90平方米如下的户型走量最快。兴宁与城南吸引的仍是大批刚需，其中出现了少许改善型购房者。西乡塘的台湾街、君临天下的购房人群以项目周围的居民为多，也有不少来自周围县市的购房者，其中大部分为自住购房需求，其中不乏少许投资者。9、后市分析金九银十南宁楼市将有42个新老楼盘扎堆上阵错过了“五一”，不能再失守“十一”。对于开发商而言，这是一年中两个最重要的卖房节点。由于调控新政的出台，致使“五一”楼市受挫，“金九银十”成为不容错过的楼市销售时机。居周刊初步记录，9月、10月，南宁楼市将有42个新老楼盘扎堆上阵，总供应量超过4500套，由此可见，开发商已经坐不住了。而从近期开盘楼盘里的人气、成交量来看，购房者也按耐不住了，迎来买房良机。金九银十买房良机据记录，南宁楼市将有42个新老楼盘将在9、10月份发售4500套以上的新品，其中，以青秀、西乡塘最为集中，两个区域约有30个楼盘上市，新增房源3000余套。各片区所推新品户型丰富，凤岭片区多为100平方米以上的中大户型，但也有中国铁建·凤岭山语城推出38~76平方米的小户公寓，其他区域如西乡塘、城南仍以刚需购房者为主，主推100平方米如下的中小户型。“金九银十”将是一种买房的好时机，不仅供应量大，选择范围也广。并且，目前正值楼市调控，不少开发商也会进行某些打折促销或让利卖房，因此碰到好机会就不能错过。一段时间以来，某些楼盘尤其是大盘的人气，与此前相比增长了不少，这些到访的购房者中很大一部分都表达会选在9、10月份买房。选在“金九银十”买房已经成了不少购房者约定成俗的习惯，因此每年的这个时候，楼市都会形成一轮供应和需求的高潮。虽然在这样的楼市低迷期也不例外，9、10月销售成绩要远胜于其他月份。新政调控之下，南宁楼市并未出现明显下行，观望情绪逐渐减弱，9、10月份正是购房者尤其是刚需们出手的好时机。资金紧张开盘救急伴随“金九银十”的到来，许多开发商开始着急开盘卖房了。资金压力恐怕是其中较为重要的原因之一。如今已经进入第三季度，过了“金九银十”，即将见底，届时施工建设、设计、银行等多种单位就要找开发商“算账”了，假如届时没有充足的资金，那么对于开发商尤其某些实力有限的开发商而言，这个冬天将不会好过。而今年以来，除了某些品牌企业，如荣和、保利、龙光和汇东等企业的楼盘销售形势很好，南宁真正卖得好的楼盘并不多，不少楼盘也许至今没开过一次盘，由于产品品质一般，价格较高，走量也较慢。憋了三月不开不行新政以来，南宁楼市可谓“二分之一海水，二分之一火焰”。城南等定位刚需的楼盘，大打价格战，由于在价格上积极迎合了刚需，价位符合他们的预期，热销捷报不停，甚至“日光”频现。不过这只是南宁楼市的一面，就在中低价位楼盘热销的同步，那些高价楼盘基本走不动。数据显示，7月份销售排行榜中，入围成交套数前十名的多数是均价在5500元/平方米如下的楼盘，均价在6500元以上的楼盘没有一种。调控之初，市场不明朗的形势下，不少楼盘选择了观望等待，某些楼盘纷纷推迟了开盘计划。以高价楼盘集中的青秀为例，6月份原计划有8个楼盘推出新品，成果有6个推迟了开盘。从目前来看，政策在短期内扭转的也许性几乎没有，继续推迟开盘意味着时间成本和机会成本大大增长。如今适逢一年一度的“金九银十”，某些楼盘也终于憋不住了，南宁楼市即将迎来楼市大爆发。房地产不像其他行业，从生产到销售有一种周期，去年下六个月由于市场预期很好，有一大批项目上马，到今年9、10月份恰好赶上工程节点。并且，在楼市前景仍不明朗的状况下，谁能抢占先机谁就能占据积极权，否则将陷入被动局面。憋了这样久，不得不开了。市场复苏恰好入市据媒体报道，7、8月，北京、上海等不少国内其他都市的楼市成交量开始回暖。根据南宁市住房局官方网站的数据显示，南宁的楼市状况也有所好转。7月，南宁市新建商品住房成交面积万平方米，环比增长%，成交套数3699套，环比增长%。8月份截至30日，南宁市新建商品房合计签约成交已经抵达3996套，超过了7月份的成交量。相比新政以来不停下降的成交量，7月以来成交量开始回升，此外从人气来看，市场也正在慢慢走向复苏。由于有大量的楼盘放量，楼市不缺乏供应，从买方市场来看，通过一段时间的观望，不少购房者纷纷解禁。谭志宏认为，调控当道，后市走势尚不明朗，在这样的的背景下，开发商趁着市场的复苏出货不失为明智之举。与的疯狂高涨状况相比，今年的“金九银十”应当会展现不愠不火的局面，供应量肯定会增长，而价格将以稳为主，不排除会温和上涨的也许，由于青秀大量高端楼盘的上市，也许会拉高南宁楼市的整体房价。9~10月估计上市楼盘青秀区楼盘面积区间(平方米)房源数量89~141平方米未定38~76的高层公寓，400多套128~179的洋房119~164160多套87~130200多套小区82~21060多套154~290未定134~15250多套13932套恒大苹果园97~135160多套142~145130多套96~124约60套87~129100多套125~173未定120~150，首期40多套120~180约20套84~131139套50~10378套131~133，18套209~210(复式)民发大观天下110~216未定西乡塘振宁·现代鲁班89~90约120套42~49168套78~134米250套华亨40~96未定36~89未定26~60100余套38~110约200套80~120约200套72~205未定24~130未定兴宁65~126未定未定未定85~135未定未定未定47~120未定城南90左右近100套9月76~133300多套HYPERLINK云顶印象45~130近100套10650套左右142~15454套80~13088套80~130未定50~80144套伴随“金九银十”的到来，不少楼盘或开盘或推新品，南宁楼市将迎来供应高潮。三、—南宁市土地市场总汇（一）、南宁土地市场概述1、南宁市土地市场走势分析土地市场总体成交状况的平稳发展，作为土地市场上非常重要的城镇住宅土地的成交状况也是我们关注的重点，我们可以在上图城镇住宅成交状况走势上看，虽然土地市场体现出较为规律的波折，不过在波折中我们可以看出非常明显的上升趋势。南宁的商品房价格相对许多首府都市、一线都市仍有较大的上浮空间，许多投资者也看中了南宁市的升值潜力纷纷在南宁投资置业，正是楼市的带动坚信开发商的信心，在拿地上更显出“阔绰”。2、南宁土地市场小结从土地市场来看，“地王”频出，推高房价，出现了许多变数和演绎了许多惊奇。土地作为政府财政的重要收入，在的重要性体现的更为明显，在楼市大好的状况下，政府的积极推地，许多去年流拍的土地在今年都以很好的价格成交，而城镇住宅用地的成交价格也正不停攀升。其中12月份法院处置拍出的柳沙地块，以楼面地价5888元/㎡多的价格成为本年度最高的楼面地价，由此可以看出开发商对这一板块的升值潜力是十分看好的。相对较低的楼面地价是位于仙葫大道的地块，而其中一小宗位于仙湖别墅用地也排出了楼面地价4000元/平米的高价，可见市场对高端产品的市场接受价位已经到达一种相称高的水准。土地市场较火重要有三个原因：一是资金的回笼让开发商已经手握重资；二是国家的货币政策还没有收紧，土地、金融等政策不明朗；三是民间资本在国外的游资回撤，房地产成为新的投资渠道。，在地王的杠杆效应作用下，毫无疑问，土地产生的利润将更大，也将会有新的地王诞生。（二）、南宁土地市场分析1、南宁土地市场概况整年计划供地7749亩南宁土地“大放闸”《南宁市国有建设用地使用权招拍挂公开出让计划表(经营性用地)》（如下简称“《计划》”）日前出炉。《计划》显示，今年南宁市将有7749亩经营性用地纳入土地招拍挂，其中住宅用地4965亩、非居住用地2784亩，计划供地量同比上涨%，刷新历年供地记录。供地数量：7749亩供地创历年新高《计划》显示，南宁今年计划出让经营性用地7749亩，比计划多了1894亩，上涨%。其中住宅用地达4965亩，旧城改造项目用地527亩。业内人士分析，这是今年南宁市积极响应国家政策，加大土地供应，缓和商品住宅土地市场“饥渴”的重要举措。据理解，南宁市计划供地亩，实际出让亩；，计划供地亩，实际仅出让亩；计划供地为亩，实际出让亩。供地体量：百亩以上的地块占供地30%与往年出让计划相比，今年占地100亩以上的地块有26块，占总供地数量的30%。其中200亩以上的有9宗地块。住宅类用地面积在100~200亩之间的地块有16块；200~300亩的有5块，700亩以上的有1块（该地块将分块出让）。这些地块重要分布在青秀佛子岭路、江南壮锦路和五一路、西乡塘相思湖新区、兴宁的九曲湾、五象新区关键区和龙岗片区。从目前南宁楼市的现实状况来看，占地超过200亩的楼盘有机会成为板块的焦点楼盘。热点区域：凤岭北、五象新区住宅供地最多青秀作为南宁市房地产开发的龙头区域，今年计划供地1291亩。南宁火车东站的规划建设，使得周围的配套土地供应对应增多。从计划表中可以看出，青秀的土地供应重要集中在凤岭北的佛子岭路两侧及云景路，100亩以上的地块居多。土地供应的另一种热点在五象新区。该区域今年计划供应土地1828亩，其中，位于五象新区关键区的总部基地计划供地450亩。今年3月，五象大道南侧的商务地块成功出让之后，该区域的土地正逐渐成为开发商追逐的新热点。从总供地量来看，西乡塘高居榜首，计划供地1617亩，但物流存储用地和科教用地占751亩，其他城镇住宅批发零售用地重要集中在高新区。土地需求：大批开发商“等米下锅”据理解，南宁大多数地产开发企业表达在今年均有拿地计划。此外，南宁都市仍有很大的发展潜力，不排除某些外地的大开发商“盯上”南宁，拿地成为入邕的第一要素。市场影响：土地供应增长利于稳定房价南宁住宅用地计划出让到达4965亩，这也是南宁历年来供地计划中这一项数值最多的一年。充足的土地供应可减少地王的出现，构造化供地，有但愿保证中低收入家庭获得低价房，同步可克制对商品房的过旺需求，保持房价稳定。伴随公开出让土地供应量的增长，地王频出的现象应当会得到控制。商务区供地进入尾声目前东盟国际商务区所剩的开发地块屈指可数。在今年的土地出让计划中，仅有3宗配套用地出让。其中一块因竞买人不履行合约而解除协议的东盟国际商务区五星级酒店项目用地将再次推向市场，容积率也由本来的调整到目前公布的。“绿色”地块首现供地计划表本次《计划》表中将位于仙葫蓉茉大道西侧亩和凤岭南路北面亩的地块，分别作为自治区绿色示范小区项目和南宁市绿色建筑示范小区用地出让，这将为南宁市房地产注入绿色健康和低耗环境保护的可持续发展理念，带动和引导南宁市房地产项目向绿色与生态综合模式的方向发展。2、土地供应分析调整土地类型供应构造，加大土地供应7月南宁市土地供应11幅地块，共占地㎡（折合亩），环比上涨%，同比上涨%。工业用地供应为主，多采用挂牌形式7月供应2幅城镇住宅用地、批发零售用地，9幅工业用地。供应方式有拍卖和挂牌方式，其中拍卖2幅城镇住宅用地。地块规模多样化，3幅地块过百亩从供应地块规模来看，住宅及工业用地均有规模较大地块，3幅地块规模在100亩以上，甚至有一幅工业用地规模超过250亩。10亩如下地块有1幅，20-40亩之间地块有5幅，40亩-60亩之间地块有2幅。大规模地块可提高抗风险的能力，产品的打造更多样，开发周期较长，可以抵御房地产市场变化及政策带来的压力。而小规模地块便于迅速开发，迅速回笼资金。从供地区域来看，以江南区为主从供应区域来开，7月份良庆区、江南区、兴宁区这三个区域有土地供应。江南区的经开区是一种工业集中园区，因此工业用地供应较为集中。而兴宁区，本月重要供应是城镇住宅用地。青秀区城镇住宅用地遇冷，因此政府在调整供地构造的同步，也调整供地区域，将兴宁区列为接力青秀区的头号种子区域。3、9月土地拍卖公告（1）、南宁市第九期国有建设用地使用权公开出让公告挂牌捆绑出让地块基本状况和规划指标规定GC-027地块:北湖北路11-1号（原南宁柠檬酸厂）旧城改造项目用地位于北湖北路11-1号。项目总用地面积平方米（合亩），其中实际用地面积为（合亩）；道路用地面积为平方米（合亩）；绿化用地面积为平方米（合亩）。土地同意用途：城镇住宅、批发零售。土地使用年限：城镇住宅70年、批发零售40年。重要规划设计条件：容积率＞且≤，建筑密度＞20%且≤28%，绿地率＞30%且≤35%。批发零售用地建筑面积占总建筑面积的比例控制在5%-10%，其他为城镇住宅，建筑高度控制规定在60米以内。项目范围内配建不少于6500平方米（按项目新建住宅建筑面积的10%计算），且不少于72套的住宅作为拆迁安顿回建房，由市人民政府按2900元/平方米回购。[详见《南宁市规划管理局建设项目规划设计条件告知书》（审批号：-036）、《北湖北路11-1号旧城改造项目建设条件意见书》（编号：（）第3号）和《南宁市城镇建设委员会有关增设北湖北路11-1号旧改项目出让条件的函》（南建函[]237号）有关规定]。该项目采用挂牌捆绑方式公开出让，项目总用地为待拆迁用地。项目总用地范围内土地和地上、地下建筑物（构筑物）均由竞得人按规定进行拆迁，并承担所有拆迁安顿赔偿费用。南宁市人民政府只收取土地出让净收益，实际出让用地挂牌起始价（土地出让净收益）为人民币120万元/亩，竞买保证金：人民币2500万元。竞买人范围：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除仍存在欠缴本市土地出让价款行为和在本市范围内被认定存在土地闲置行为者及法律、法规另有规定者外，均可申请参与。申请人可单独申请，也可联合申请。申请人属联合申请的，必须出具联合各方共同签订的合作协议。本期国有建