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文档简介

汇报摘要根据本次财管课程研究汇报的规定,我们对万科企业股份有限企业(证券代号:000002)进行了财务研究分析。我们结合房地产发展状况和趋势,研究了企业经营活动、投资活动、筹资活动对企业财务状况的影响,寻找企业经营管理和财务管理中的长处和局限性,为企业管理层提供改善企业财务状况的决策和根据,并以外部投资人角度评价企业的财务状况,提供股权投资提议和债券投资提议。重要成果是该企业在行业中拥有率比较高,竞争力比较强,在管理上也能做到高效管理,万科企业可以根据市场和政策的变化,建造出符合市场需求的房地产,同步在管理上的控制让成本也逐年减少,企业主导产品的销售状况在同行业中处在领先地位。不过从对企业的财务状况分析可以看到企业的营业利润展现下降的趋势,同步市盈率也处在下降趋势,可见市场对该企业的预期有所下降。不过考虑到近年来房地产行业的市场和政策变化,这个下降的趋势也是可以理解的。不过企业的盈利能力下降,筹资效率比较低,资产中负债的较大比重影响企业的长期偿债能力和未来发展,在存货和应收账款的周转率上也展现出不乐观的状况。万科企业在行业中总体是处在领先地位的,不过财务状况仍然存在一定的问题。分析的结论是,万科企业有限企业是有规模化的资产,总体来讲成长性良好,盈利性在未来可以看好。在行业中处在领先地位,不过营业利润展现下降趋势,尚有某些财务状况的问题对企业的长期发展不利,不过对于各项指标的分析可以看出万科企业正在管理上转型,减少成本,并且在房屋建造上愈加符合国家政策和市场需求,以此增长营业收入。企业的市场地位比较高,权益乘数一直处在比较高的水平,可见企业的资金运用上风险比较小,获得借款的能力比较强。同步市场对房地产行业的信心回升,对万科的投资也有一定程度的增长,企业融资能力比较强,企业的收入绝大部分来源于营业收入,比较具有持久性,总体来看,企业十分具有投资价值。

、目录TOC\o"1-2"\h\z\u承诺 3汇报摘要 41.近年来企业经营与财务概况 61.1企业概况 61.2企业近年来经营状况 71.4企业存在的重要财务问题 82.以净资产收益率为关键的分析 92.1整体分析思绪 92.2盈利能力变化的原因分析 102.3资产营运效率变化的原因分析 122.4偿债能力变化的原因分析 142.5引起所有者权益变动的原因分析 163.现金流量分析 173.1企业现金流量构造的分析 173.2现金流量状况变化的原因分析 203.3怎样提高现金流的发明能力 214.企业重要财务问题的经营有关性分析 214.1财务状况概述与重要财务问题 214.2企业经营方略对财务状况的影响 224.3企业管理层的财务政策选择对财务状况的影响 245.分析结论与措施 255.1基于企业管理层视角的分析结论 255.2基于外部投资者视角的分析结论 256.小组工作总结与体会 266.1小组沟通与讨论阐明 266.2对小组沟通与讨论的提议 277.参照文献 288.附录 29财务分析汇报万科企业股份有限企业(000002)1.近年来企业经营与财务概况万科企业股份有限企业是在深圳证券交易所上市的房地产行业股份有限企业,上市时间是1991年,从年报可以看出目前发行股份是股。根据近来一期年度汇报披露可以看到,最终产权性质为民营,截至汇报期末,华润股份有限企业持有企业A股股份1,619,094,766股,占企业股份总数的14.72%,为企业第一大股东。其中第一大股东与企业的股权关系如下图所示:资料来源:万科年报企业重要附属全资企业总共有10家,如图为企业重要附属全资企业的经营状况和业绩:资料来源:万科报在汇报期内,企业还重要发起设置的注册资本在人民币3000万元以上并已实际投资的子企业24家,合计投资金额为28.08亿元,除外企业还发起设置其他企业共59家,合计投资金额人民币3.59亿元。在企业治理方面,企业严格按照法律法规及上市企业规范性文献的规定,不停完善企业治理,规范企业运作,企业于第一大股东以及关联企业在业务、人员、资产等方面都完全分开,保证企业具有独立完整的业务及自主经营的能力。汇报期间多次召开股东大会,表决企业重大决策。独立董事都严格履行自己的职责和义务,企业实行以均衡积分卡为关键的组织绩效管理,董事会薪酬与提名委员会负责研究并监督对企业高级管理人员的考核、鼓励、奖励机制的建立及实行,保证企业管理的有序性和公平性。企业为专业化房地产企业,重要产品为商品住宅,年企业销售面积1295.6万平方米,销售金额1412.3亿元,年全国商品房销售总额为64,456亿元可见,年企业在全国的市场拥有率为2.19%,企业共实现销售面积1295.6万平方米,销售金额1412.3亿元,同比分别增长20.5%和16.2%,销售金额再度刷新行业纪录。房地产业的竞争相对比较剧烈,竞争者众多,并且市场也有一定的萎缩,企业在市场方略上重视在主流市场,销售的房型继续延续中小型户型的商品房,140平方米如下户型达90%。在业务经营规划上,企业愈加重视提高经营效率,同步在保证施工安全的状况下减少成本。企业接下来将实行装修房方略,顺应市场需求,关注价格变化。总体而言,房地产行业在全国范围均有一定的萎缩,商品房成交面积均有下降,虽然在3月后市场有一定的改善,不过相比前几年房地产业还是有一定的差距。在这样的市场环境下,房地产的供应也在减少,一定程度反应了市场对企业的调整作用。在融资方面,为增进货币信贷合理适度增长,央行在上六个月两次下调存款准备金率各0.5个百分点,并在6、7月两次下调存贷款基准利率,因此融资环境有一定的改善,不过没有主线性的好转。这将影响企业在资金运用方面的决策。1.3企业目前财务状况从近三年来企业年报披露的数据可以看到,企业的主营业务收入为5,046,153.91万元,同比增长率为3.73%;主营业务收入为7,121,977.18万元,同比增长率为41.74%,为10,243,903.98万元,同比增长率为41.84%,有主营业务收入的增长可以看到,到,企业提高了经营效率,同步使用了顺应市场的销售方略,因此主营业务收入有明显提高,和的同比增长率都高于40%。从盈利水平方面看,可见的毛利率为21.95%,营业利润率为23.45%,营业收入净利率为17.42%,净资产收益率17.68%,总资产收益率为5.00%;的毛利率为20.99%,营业利润率为21.96%,营业收入净利率为16.16%,净资产收益率17.68%,总资产收益率为4.53%,的毛利率19.49%,营业利润率为20.38%,销售净利率为15.19%,净资产收益率20.89%,总资产收益率为4.64%.从资产周转状况看,的总资产周转率为28.71%,非流动资产周转率为5.83,流动资产周转率为49.04%,存货周转率为45.40%,应收账款周转率为43.96;的总资产周转率为27.66%,非流动资产周转率为6.06,流动资产周转率为29.41%,存货周转率为42.02%,应收账款周转率为46.18;的总资产周转率为30.55%,非流动资产周转率为6.97,流动资产周转率为43.32%,存货周转率为44.49%,应收账款周转率为60.63。从财务杠杆方面看,的权益乘数为3.95,资产负债率为74.69%,最终一种交易日股价为8.12元/股,每股收益为0.66元/股,市盈率为12.30;的权益乘数为4.36,资产负债率为74.69%,最终一种交易日股价为7.47元/股,每股收益为0.88元/股,市盈率为48.86%;的权益乘数为4.61,资产负债率为78.94%,股价为8.28元/股,每股收益为1.14元/股,市盈率为7.26。从盈利水平的角度进行分析,企业的毛利率,营业利润率,营业收入净利率从到一直呈下降趋势,可见企业的营业上存在问题,营业收入正在下降,总体可见企业的总资产收益率处在一种比较低的水平,在5%附近波动,从到有小幅度的上升不过没有较大的提高,可见该企业通过总资产产生盈利的能力还不够好。如图为到毛利率,营业利润率,营业收入净利率,净资产收益率和总资产收益率的折线图。资料来源:至企业年报从资产的周转状况的角度进行分析,的总资产周转率,存货周转率和流动资产周转率都偏低,证明了这三年的资金周转天数比较长,这个时候的资金运转上存在问题,也许企业的现金流存在一定管理问题,不过在这三个指标均有一定幅度回升,可见在资金周转方面的问题不算非常严重。资料来源:至企业年报从财务杠杆的角度进行分析,企业的每股收益一直处在上升状态,不过股价和市盈率却处在下降状态,可见市场对企业的预期有下降,这会影响企业的筹资。企业三年资产负债率有所上升,并且在一种相对较高的水平,假如企业营业收入的现金流出现问题,也许会影响后来的偿债能力,并且比较高的资产负债率会让获得借款出现一定的阻碍。2.以净资产收益率为关键的分析从趋势分析的角度看,万科企业的净资产收益率为17.68%,为18.95%,为20.89%,可见三年来的净资产收益率呈上升趋势,阐明股东的资本增值能力越来越强。如图为净资产收益率的变化曲线。资料来源:至年报从水平分析的角度看,万科的市场拥有率一直上升,不过国家政策和市场的状况在到都相对不利于房地产业的发展,但总体来讲,万科的在行业中的竞争力是比很好的。运用杜邦分析体系将影响净资产收益率的原因进行分解。将净资产收益率分解成资产净利率和权益乘数的乘积,然后再深入分解成营业收入净利率,总资产周转率和权益乘数的乘积去进行盈利能力分析。资产运行效率分析和财务杠杆分析。资料来源:年报资料来源:年报资料来源:年报从三年的杜邦分析分解可以得出,三年的资产净利率都呈上升状态,其中资产净利率部分基本不变,而权益乘数则不停增大,可见股东通过所有者权益可以获得更大的营运资本的能力在增强。深入进行分解,总资产周转率没有很大的变动,可见企业没有比较大的在建工程或者工程物资等项目影响总资产周转的周期,不过营业收入净利率也一直呈下降趋势,因此可见企业在营业上有一定问题。从销售产品毛利率的角度进行分析,的销售产品毛利率是40.60%,的销售产品毛利率为39.52%,的销售产品毛利率为36.26%。12月,中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多种房地产业有关政策,从7日的“继续适度宽松的货币政策,支持自住和改善性需求”到9日“恢复营业税征免时限至5年”到14日的“克制投资投机性购房,加大差异化信贷政策执行力度,遏制部分都市房价过快上涨”,宽松的货币政策使销售毛利率虽然处在高位,却开始展现了下降的趋势。万科到的销售毛利率与房地产行业的销售毛利率基本保持一致,但总体仍然处在下降趋势,趋势与行业竞争力无关,而与政策变化和市场环境有关。从成本利润率的角度进行分析,的成本利润率为34.61%,的成本利润率为32.34%,的成本利润率为29.25%由数据可知,到的成本利润率持续下降,阐明万科企业股份有限企业为获得利润而付出的代价越来越多,成本费用控制出现问题,盈利能力在逐渐减弱,这与中国近几年宽松的货币政策也有很大关系。资料来源:至企业年报从期间费用占收入比重的角度进行分析,期间费用占收入比重为8.7%,期间费用占收入比重为7.9%,期间费用占收入比重为6.4%,由数据易知,期间费用的比重在逐年减少,阐明企业费用对利润总额与利润率的影响也在逐渐减小,企业在期间费用上的控制状况在变好,因此期间费用控制上不是导致企业经营问题的原因。资料来源:至企业年报从营业利润占利润总额的角度进行分析,的营业利润占利润总额的比重为99.62%,的营业利润占利润总额的比重为99.73%,的营业利润占利润总额的比重为99.73%。主营业务占利润总额的份额比较大,企业在主营业务的管理上应当所改善才能让企业获得更大的净利润。资料来源:至企业年报从费用占成本的比重角度进行分析,费用占成本比例为11.19%,费用占成本比例为9.95%,费用占成本比例为7.95%。由数据易知,到,企业费用占成本的比重越来越低,阐明企业逐渐将重要资金投入到了主营业务即房地产行业的成本之上,并且企业在成本控制上进行改善,体现了企业在日益剧烈的市场中,但愿继续以房地产作为主营业务实现企业战略目的的意愿,和企业内部控制的改善。资料来源:至企业年报从总资产周转率的角度上看,总资产周转率为28.71%,的总资产周转率为28.45%,的总资产收益率为30.55%,总资产发明营业收入的能力保持相对稳定,并且有小幅度的上升,可以得知总资产周转的天数有下降,效率更高。资料来源:至企业年报从流动资产周转率的角度上看,的流动资产周转率为30.20%,的流动资产周转率为29.41%,的流动资产周转率为31.95%,流动资产周转率基本保持稳定,营运效率没有很大的变化,不过从数据分析上看,单位流动资产产生的流动收入较低,流动资产中存货量过大,流动资产的营运能力下降。从非流动资产周转率的角度上看,的非流动资产周转率为5.83,的非流动资产收益率为6.06,的非流动资产收益率为6.97,非流动资产的周转率呈上升趋势,不过从房地产行业的特点上看,非流动资产的周转率变化很大程度由在建工程等项目决定,不能完全阐明资产营运效率变高。资料来源:至企业年报从应收账款周转率的角度上看,的应收账款周转率为43.96,的应收账款周转率为46.18%,的应收账款周转率为60.63%,一直展现上升状态,阐明应收账款的回收速度在增长,现金流状况好转,企业的经营管理效率在增强。从存货周转率的角度上看,的存货周转率为45.40%,的存货周转率为42.02%,的存货周转率为44.50%,由数据易知,万科从到周转率下降了,表明这一年存货转化为资金、应收账款的速度在下降。到,存货周转率有所上升,由于初存货的不停上升,对企业资金运转产生了压力,企业减少供应导致成交数增长,使得年末存货减少。资料来源:至企业年报从资产负债率的角度进行分析,的资产负债率为74.69%。的资产负债率为77.10%。的资产负债率为78.32%。由数据易知,万科从到周转率下降了,表明这一年存货转化为资金、应收账款的速度在下降。到,存货周转率有所上升,由于初存货的不停上升,对企业资金运转产生了压力,企业减少供应导致成交数增长,使得年末存货减少。资料来源:至企业年报从流动比率的角度进行分析,的流动比率为1.59,的流动比率为1.41,的流动比率为1。40。由数据易知,万科3年的流动比率处在下降状态,由万科报表易知,这是有预收账款等项目增长引起流动负债增长,从而导致流动比率下降。从速动比率的角度进行分析,的速动比率为0.56,的速动比率为0.37,的速动比率为0.41,可以得知,万科以高流动性资产保证流动负债的能力上可以看到,速动比率和流动比率同样,万科3年的速动比率处在逐渐下降状态,由万科报表易知,预收账款等项目增长引起流动负债增长导致速动比率下降。资料来源:至企业年报从计算利息保障倍数的角度进行分析,的利息保障倍数为27.00,的利息保障倍数为25.70,的利息保障倍数为11.87,综合各项指标可以看到市盈率呈下降趋势,不过权益乘数则一直成上升趋势,阐明企业借款的数量不停上升,因此利息保障倍数不停下降,借款产生的利息不停上升。资料来源:至企业年报从短期借款和长期借款的比率角度进行分析,的短期借款和长期借款的比率为0.81,的短期借款和长期借款的比率为0.33,的短期借款和长期借款的比率为0.50,结合其他指标进行分析,企业的长期借款和短期借款都在增长,而在长期借款比短期借款增长的幅度大诸多,而在的时候,长期借款和短期借款相对比较持平。借款比较多会导致财务费用的增长,长期借款的比重大,利息承担会更重,同步借款比重较大会导致企业获得借款的能力下降,影响企业长期的经营。从到,所有者权益展现持续上升的趋势,从的54,586,199,642.41元增长到了的82,138,194,988.10元。所有者权益的影响原因包括股本、资本公积、盈余公积、未分派利润、外币报表折算差额、少数股东权益等方面。万科从到这三年间未分派利润从13,470,284,310.05元增长到了2,275,755,615.93元,这是引起所有者权益增长的最重要原因。股利分派从769,664,715.26元增长到1,429,377,328.34元是减少所有者权益的重要原因。报表日期实收资本(或股本)10,995,210,218.0010,995,210,218.0010,995,553,118.00资本公积8,789,344,008.848,843,464,118.198,683,860,667.82盈余公积10,587,706,328.7913,648,727,454.8417,017,051,382.39未分派利润13,470,284,310.0518,934,617,430.4326,688,098,566.77外币报表折算差额390,131,925.43545,775,788.95440,990,190.32归属于母企业股东权益合计44,232,676,791.1152,967,795,010.4163,825,553,925.3少数股东权益10,353,522,851.3014,864,743,536.6218,312,641,062.80所有者权益合计54,586,199,642.4167,832,538,547.0382,138,194,988.1所有者权益表汇报期实收资本(或股本)20.14%16.21%13.39%盈余公积19.40%20.12%20.72%未分派利润24.68%27.91%32.49%外币报表折算差额0.71%0.80%0.54%归属于母企业股东权益合计81.03%78.09%77.71%少数股东权益18.97%21.91%22.29%所有者权益合计100.00%100.00%100.00%资料来源:至企业年报由上述两个表格可以看出,虽然实收资本和资本公积在所有者权益中所占的比例在逐渐减少,不过其数值并没有太大变化,由于所有者权益的总数在逐渐升高。实收资本和资本公积没有发生变化,阐明股东在这三年间没有增长投资,近三年也没有接受捐赠、法定资产重估增值、资本溢价等发生。在引起所有者权益增长的所有原因中,未分派利润的增长是重要原因,少数股东权益的增长也占了比较重的比重。总体而言,在到这三年间,所有者权益总额在增长。3.现金流量分析从现金流入的角度进行分析,现金流入状况如下表所示:项目销售商品、提供劳务收到的现金88,119,694,493.30103,648,873,001.82116,108,839,572.92收到其他与经营活动有关的现金2,976,047,156.826,894,667,980.255,480,586,284.38经营活动现金流入小计91,095,741,650.12110,543,540,982.07121,589,425,857.30经营活动现金流入/现金总流入74.15%79.59%70.19%收回投资收到的现金282,454,288.12207,894,484.1012,000,000.00获得投资收益收到的现金367,769,277.7618,757,998.26167,175,850.82处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额462,241.521,115,844.631,533,466.00收到其他与投资活动有关的现金2,032,857,298.14637,601,626.55998,799,552.09投资活动现金流入小计2,700,722,277.87865,369,953.541,179,508,868.91投资活动现金流入/现金总流入2.20%0.62%0.68%吸取投资收到的现金1,979,021,435.083,904,944,000.002,991,123,519.76其中:子企业吸取少数股东投资收到的现金1,979,021,435.083,904,944,000.002,991,123,519.76获得借款收到的现金27,070,090,551.0223,574,576,259.9447,477,333,220.87筹资活动现金流入小计29,049,111,986.1027,479,520,259.9450,468,456,740.63筹资活动现金流入/现金总流入23.65%19.79%29.13%现金流入合计122,845,575,904.09138,888,431,195.55173,237,391,466.84资料来源:至年报由上述表格知,:在企业总现金流入中,有74.15%是由经营活动引起的现金流入;有2.20%是由投资活动引起的现金流入;有23.65%是由筹资活动引起的现金流入。:在企业总现金流量中,有79.59%是由经营活动引起的现金流入;有0.62%是由投资活动引起的现金流入;有19.79%是由筹资活动引起的现金流入。:有70.19%是由经营活动引起的现金流入;有0.68%是由投资活动引起的现金流入;有29.13%是由筹资活动引起的现金流入。综上,在企业现金总流入中,由经营活动引起的现金流入占极大部分,而其中,销售商品、提供劳务收到的现金流入占极大部分;由投资活动引起的现金流入占极小部分,而其中,大部分为收到其他与投资活动有关的现金流入;由筹资引起的现金流入占小部分,而其极大部分为借款获得的现金流入。主营业务产生的经营活动现金流量是支撑投资活动现金流量的基础,也是筹资信用能力的基本保障。在—中经营活动现金流入所占现金总流入的比例整体展现上升趋势,而销售商品、提供劳务得到的现金流入量也展现上升趋势,也阐明企业经营活动获取现金能力不停增强,同步阐明企业在不停成长。从现金流出的角度进行分析,现金流出状况如下表所示:项目购置商品、接受劳务支付的现金66,645,895,259.8584,918,243,555.0687,323,652,346.54支付给职工以及为职工支付的现金1,848,827,752.372,480,848,005.232,908,876,944.25支付的各项税费9,381,585,316.9014,698,127,348.0218,081,567,694.26支付其他与经营活动有关的现金10,982,177,869.555,056,897,501.849,549,370,399.73经营活动现金流出小计88,858,486,198.67107,154,116,410.15117,863,467,384.78经营活动现金流出/现金总流出80.94%76.35%75.71%购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金261,938,551.22261,560,892.00150,667,636.63投资支付的现金2,183,848,057.741,195,068,075.60500,450,000.00获得子企业及其他营业单位支付的现金净额1,364,056,191.974,075,842,283.382,860,842,969.57支付的其他与投资活动有关的现金1,082,538,787.40985,466,442.61121,000,000.00投资活动现金流出小计4,892,381,588.336,517,937,693.593,632,960,606.20投资活动现金总流出/现金总流出4.46%4.64%2.33%偿还债务支付的现金11,985,374,651.5419,974,613,437.0826,864,417,454.25分派股利、利润或偿付利息支付的现金4,039,207,571.756,698,048,516.137,318,530,197.43其中:子企业支付给少数股东的股利、利润638,540,999.591,426,449,140.201,568,923,506.72筹资活动现金流出小计16,024,582,223.2926,672,661,953.2134,182,947,651.68筹资活动现金总流出/现金总流出14.60%19.01%21.96%现金流出合计109,775,450,010.29140,344,716,056.95155,679,375,642.66资料来源:至年报由上述表格知,:在企业总现金流出中,有80.94%是由经营活动引起的现金流出;有4.46%是由投资活动引起的现金流出;有14.60%是由筹资活动引起的现金流出。:在企业总现金流量中,有76.35%是由经营活动引起的现金流出;有4.64%是由投资活动引起的现金流出;有19.01%是由筹资活动引起的现金流出。:有75.71%是由经营活动引起的现金流出;有2.33%是由投资活动引起的现金流出;有21.96%是由筹资活动引起的现金流出。综上,在企业现金总流出中,由经营活动引起的现金流出占重要部分,而其中,购置商品、接受劳务流出的现金占大部分;由投资活动引起的现金流出占极小部分,而其中,大部分为投资支付的现金;由筹资引起的现金流入占小部分,而其大部分为偿还债务支付的现金。从现金流入流出构造的角度进行分析,现金流入状况如下表所示:项目经营活动现金流入/经营活动现金流出1.02521.03161.0316投资活动现金流入/投资活动现金流出0.55200.13280.3247筹资活动现金流入/筹资活动现金流出1.81281.03031.4764资料来源:至企业年报由上述表格可以看出,在经营活动中,:现金流入量为91,095,741,650.12元;现金流出量为88,858,486,198.67元。经营活动现金流入流出比率为1.0252,阐明该企业在经营活动中,投入1元时回报为1.0252元。:现金流入量为110,543,540,982.07元;现金流出量为107,154,116,410.15元。经营活动现金流入流出比率为1.0316,阐明该企业在经营活动中,投入1元时回报为1.0316元。:现金流入量为121,589,425,857.30元;现金流出量为117,863,467,384.78元,经营活动现金流入流出比率为1.0316,阐明该企业在经营活动中,投入1元时回报为1.0316元。三年的经营活动现金流入流出比均不小于1,阐明该企业在经营活动中每投入一元得到的回报均不小于1,则阐明该企业经营活动收现率良好。万科企业三年中经营活动现金流入流出比逐年增长,阐明由经营活动引起的现金净流量增长,阐明企业的经营活动管理良好。在投资活动中,的现金流入量为2,700,722,277.87元;现金流出量为4,892,381,588.33元。投资活动现金流入流出比率为0.5520,阐明该企业在投资活动中,投入1元时回报为0.5520元。的现金流入量为865,369,953.54元;现金流出量为6,517,937,693.59元。投资活动现金流入流出比率为0.1328,阐明该企业在投资活动中,投入1元时回报为0.1328元。的现金流入量为1,179,508,868.91元;现金流出量为3,632,960,606.20元。投资活动现金流入流出比率为0.3247,阐明该企业在投资活动中,投入1元时回报为0.3247元。 该企业三年中投资活动现金流入流出比均不不小于1,阐明投资回报率不不小于1,即企业每进行1元投资,该年得到的投资回报不不小于1,属正常现象,但企业必须关注投资支出的合理性。三年中投资活动现金流入流出比逐年减少,阐明企业投资回报率逐年减少,也阐明重视投资,故意在未来获得更多的投资收益。在筹资活动中,的现金流入量为29,049,111,986.10元;现金流出量为16,024,582,223.29元。筹资活动现金流入流出比率为1.8128,阐明该企业在筹资活动中,投入1元时回报为1.8128元。的现金流入量为27,479,520,259.94元;现金流出量为26,672,661,953.21元。筹资活动现金流入流出比率为1.0303,阐明该企业在筹资活动中,投入1元时回报为1.0303元。的现金流入量为50,468,456,740.63元;现金流出量为34,182,947,651.68元筹资活动现金流入流出比率为1.4764,阐明该企业在筹资活动中,投入1元时回报为1.4764元。该企业三年中筹资活动现金流入流出比均不小于1,阐明企业每增长1元的筹资回报不小于1,则企业筹资活动现金回收率良好。该企业三年中的筹资活动的现金流入流出比先减少后增长,阐明企业筹资活动现金回收率先增长后减少。从现金到期债务比率的角度分析,的现金到期债务比为2,237,255,460.00/15,305,690,786.98=0.1462,的金到期债务比为3,389,424,500.00/21,845,829,338.08=0.1552,:现金到期债务比为3,725,958,500.00/25,624,959,204.23=0.1454。可见该企业三年中现金到期债务比率均不小于0,则阐明万科企业可以用经营活动现金偿还到期债务,但同步也阐明企业经营活动偿还到期债务的能力尚有待提高。企业三年中的现金到期债务比率先增长后减少,阐明导致企业到期负债增长率先慢于经营活动现金净流量增长率,后由于存货周转率下降导致到期负债增长率快于经营活动现金净流量。从现金流动负债比率的角度分析,的现金流动负债比率为2,237,255,460.00/129,650,791,498.49=0.0173,的现金流动负债比率为3,389,424,500.00/200,724,160,315.26=0.0169,的现金流动负债比率为3,725,958,500.00/259,833,566,711.09=0.0143。该企业三年中现金流动负债比率均为正值,则阐明万科企业可以用经营活动现金偿还流动负债,不过同步也阐明企业经营活动现金偿还流动负债的能力尚有待提高。企业三年中的现金流动负债比率逐年减少,阐明企业用经营活动产生的现金流量净额偿还流动负债的能力逐年减少,而企业的经营活动现金净额逐年增长,阐明企业的存货周转率下降和应收账款的增长导致流动负债的增长率不小于现金净流量的增长率。从现金债务总额比率的角度分析,的现金债务总额比为2,237,255,460.00/161,051,352,099.42=0.0139,的现金债务总额比为3,389,424,500.00/228,375,901,483.02=0.0148,的现金债务总额比为3,725,958,500.00/296,663,420,087.27=0.0126。该企业三年中现金债务总额比率均为正值,则阐明万科企业可以用经营活动现金承肩负债,同步也阐明经营活动现金承担债务的能力有待提高。企业三年中现金债务总额增长率先增长后减少,阐明企业每年越来越多的应收账款导致企业经营活动现金净流量增长率先快于后慢于负债总额增长率。从营业收入收现比率的角度分析,的营业收入收现比率为88,119,694,493.30/50,713,851,442.63=1.7376,的营业收入收现比率=103,648,873,001.82/71,782,749,800.68=1.4439,的营业收入收现比率为16,108,839,572.92/103,116,245,136.42=1.1260。由该企业的营业收入收现率可知该企业单位营业收入所产生的净现金,而该企业三年中营业收入收现比率均不小于1,即企业单位营业收入所产生的净现金不小于1,阐明该企业产品销售形势看好,信用政策合理,可以及时收回现金,保证生产经营顺畅周转,收益质量较高。但企业三年中的营业收入收现比率逐年减少,阐明企业销售商品、提供的劳务收到的现金增长率慢于营业收入的增长率,阐明企业拥有越来越多的应收账款导致营业收入收现比率逐年减少。从每股经营活动现金净流量的角度分析,的每股经营活动现金净流量为2,237,255,451.45/10,995,210,218=0.2035,的每股经营活动现金净流量为3,389,424,571.92/10,995,210,218=0.3083,的每股经营活动现金净流量为3,725,958,472.52/10,995,553,118=0.3389。每股经营活动现金净流量反应每股一般股产生经营活动现金净流量的能力,而企业三年中所有每股经营活动现金净流量均不小于0,并且每股经营现金净流量大概为0.3,阐明企业每股一般股1元大概可以产生0.3的现金,阐明该企业股价态势良好。企业三年中的每股经营活动现金净流量逐年增长,阐明经营活动产生的现金净流量增长率高于流通在外一般股股数增长率。从所有资产现金回收率的角度分析,的所有资产现金回收率为2,237,255,451.45/215,637,551,741.83=1.04%,的所有资产现金回收率为3,389,424,571.92/296,208,440,030.05=1.14%,的所有资产现金回收率为3,725,958,472.52/378,801,615,075.37=0.98%。所有资产现金回收率体现该企业每单位资产产生现金的能力,该企业三年中所有资产现金回收率均不小于0,阐明该企业资产存在产生现金的能力,且每单位资产大概可以产生1%的现金,资产产生现金的能力良好。企业三年所有资产现金回收率先增长后减少,阐明企业经营活动现金净流量增长率先快于后慢于企业资产的增长率,企业越来越多的应收账款导致所有资产现金回收率先增长后减少,而最终所有资产现金回收率明显低于。4.企业重要财务问题的经营有关性分析由财务分析可知,万科企业股份有限企业在到三年的时间由上述财务里,净资产收益率一直展现增长状态,阐明股东投入的资本的增值能力一直在增强,但其中,成本利润率持续下降,阐明万科企业股份有限企业为获得利润而付出的代价越来越多,成本费用控制得不好,盈利能力在逐渐减弱,这与中国近几年宽松的货币政策息息有关;营业利润占利润总额的比重增长缓慢,基本持平,阐明在万科企业股份有限企业经营活动中主营业务房地产行业的所占的比重仍然很大;单位流动资产产生的营业收入较低,由于流动资产中存货量太大,导致流动资产的营运能力下降;存货周转率下降了,表明这一年存货转化为资金、应收账款的速度在下降;存货周转率有所上升,由于初存货的不停上升,对企业资金运转产生了压力,企业减少供应导致成交数增长,使得年末存货减少。偿债能力上,资产负债率持续上升,到增长了2.41个百分点,是由预收账款等项目增长引起企业负债增长。到增长了1.22个百分点,是由预售量增长引起资产增长、预收账款增长引起了负债增长,负债增长比例高于资产;流动比率:万科3年的流动比率处在下降状态,这是由预收账款等项目增长引起负债增长,从而导致流动比率下降;速动比率:万科3年的速动比率处在逐渐下降状态,这是由预收账款等项目增长引起流动负债增长导致速动比率下降。利息保障倍数:利息保障倍数在逐年减少,这是由于近几年企业逐渐增长长短期借款进而增长了利息引起的。所有者权益变动上,未分派利润增长是引起所有者权益增长的最重要原因;股利分派减少是引起所有者权益减少的最重要原因。阐明万科企业减少股利的发放来增长用于投资的资金用于企业的发展。现金流量流动性上,企业三年中的现金到期债务比率先增长后减少,阐明导致企业到期负债增长率先慢于经营活动现金净流量增长率,后由于存货周转率下降导致到期负债增长率快于经营活动现金净流量;企业三年中的现金流动负债比率逐年减少,阐明企业用经营活动产生的现金流量净额偿还流动负债的能力逐年减少,而企业的经营活动现金净额逐年增长,阐明企业的存货周转率下降和应收账款的增长导致流动负债的增长率不小于现金净流量的增长率;该企业三年中现金债务总额比率先增长后减少,阐明企业每年越来越多的应收账款导致企业经营活动现金净流量增长率先快于后慢于负债总额增长率。获取现金能力分析上,企业三年中的营业收入收现比率逐年减少,阐明企业销售商品、提供的劳务收到的现金增长率慢于营业收入的增长率,阐明企业拥有越来越多的应收账款导致营业收入收现比率逐年减少;企业三年所有资产现金回收率先增长后减少,阐明企业经营活动现金净流量增长率先快于后慢于企业资产的增长率,企业越来越多的应收账款导致所有资产现金回收率先增长后减少,而最终所有资产现金回收率明显低于。经营方略对财务状况的影响重要反应在一下几种方面:产品市场上,万科一直把质量作为自己产品的灵魂。从年,万科就开始明确提出,企业追求的是有质量的增长,是经营效率的提高,而单纯的规模数字,不应当是万科的目的,而只应是经营效率提高的自然成果。经营者认为产品质量是经营质量的底线,是企业赖以生存的生命线。在生产安全、居住安全、质量合格问题上,不能有半点模糊。也许就是这样的管理信念,使万科在如今竞争如此剧烈的房地产行业仍然保持净资产收益率等收益的持续增长,使万科经历了30年仍然挺立不倒,成为行业的标杆。全国大范围的雾霾已经让人们愈加真切地感受到环境的重要性,保护环境和资源已经成为现如今人们的强烈追求。低碳经济背景下,房地产行业也开始追求绿色环境保护,绿色地产符合行业未来发展方向,也必然会引领房地产行业走向美好的未来。万科抓住机遇,在行业内率先推广绿色建筑。年,万科合计完毕20个绿色三星项目,总建筑面积为166.6万平方米。年,万科发起筹建北京市绿色建筑示范区。北京市绿色建筑示范区集绿色公园、研发基地和产业孵化园于一体,建成后将被打导致为全球领先的绿色理念推广平台。在万科的积极推进下,该项目已经汇聚了一大批国际、国内一流的科研院所与企业,并成立了由万科、英国建筑研究院(BRE)等14家科研院所及企业构成的绿色技术联盟。项目在筹建过程中采用了最新的绿色环境保护理念,并引进了国际先进的绿色建筑技术,无疑将深入提高万科在绿色建筑领域的影响力;同步,和国际顶级绿色建筑研发机构、企业的合作,也将带动高性能可持续建筑开发的理念与经验的分享,使企业在绿色建筑领域的专业优势得到深入的巩固。期内,企业还与全球最大的独立性非政府环境保护组织之一的世界自然基金会(WWF)签订谅解备忘录,就未来5年的环境保护和绿色可持续发展等方面到达合作意向,成为首个和WWF签约的中国企业。和WWF的合作将使企业在碳减排、生态保护和森林保护方面获得更多的专业技术支持,为企业推广绿色战略、强化持久竞争力提供助力。这一高瞻远瞩的决策使万科在绿色产业方面抢得了先机,也必然会引起一场有关绿色建筑的新的革命。这一决策也是使万科到净资产收益率等指标展现比上一年高速增长的重要原因。在行业领先企业中,万科的平均户型也许是最小的,而万科也也许是最先实现基本装修交房的企业。中国是一种人多地少的国家。伴随社会经济的高速发展,更多的人群流入都市,导致都市人口密度严重增大,住房紧张。现如今,大都市的年轻人和结婚无子女的青年人越来越多,经济的压力使他们无法支付高昂的大型住房的购置费,租房子一度成为一种时尚。万科抓住这次机遇,适时地推出了小型房与装修房,及时抢占了强大的市场。尽管装修房的利润率略低于毛坯房,但回报率却高于毛坯房。这一点,已经体目前万科近年来不停上升的净资产收益率指标上。,企业在产品构造上继续坚持主流定位,产品以面向自住购房者的中小户型一般商品房为主,144平方米如下户型的占比由09年的86%深入提高到88%。也是这样的改革,使万科在国务院从第二季度开始的一系列购房政策的外部环境下仍然保持17.5%以上的净资产收益率。客户关系上,客户与供应商关系上让顾客满意,万科一直把客户的满意度作为企业绩效的重要部分,坚持“为一般人盖好房子”、“盖有人住的房子”的理念。在,万科大力完善实测实量体系,改善观感质量,推行安全生产可视化管理,并开展了安全生产月等专题行动,探索通过精细化管理提高施工效率的新思绪,获得良好效果。房屋交付后业主碰到的质量问题大幅减少。根据独立第三方进行的客户满意度调查,企业的房屋质量满意度和准业主质量满意度相比09年均有明显提高。企业重点关注维修、交付两大环节客户感受提高,积极开展了一系列客户关怀活动。在,万科物业、持续两年荣膺“全国物业服务企业综合实力排名第一”称号。在年,企业在提高产品性能的基础上,继续探索和加强服务配套,相继推出了包括第五食堂、万物仓、幸福驿站在内的一系列服务创新,从餐饮、仓储以及综合便利服务等各个方面不停完善小区的生活配套,提高客户居住感受。万科一直把自己定位成一种服务者,坚持好好盖房、盖好房,绝对不做豆腐渣工程。因此,提起万科时,大家更多地是一种尊敬。服务的理念也是万科一直保持良好收益的重要原因。金融资产投资与主营业务的关系:稳健的投资方略增进主营业务的增长。万科的投资收益为777,931,240.02,投资收益为699,715,008.48,万科的投资收益928,687,953.69。通过成本法核算比例,为19.7%,为2.71%,为2.94%。通过权益法核算比例,为37.50%,为92.04%,为95.81%。资料来源:至企业年报到投资收益的减少重要是企业末处置了宁波金盛置业有限企业的投资和中信万科中国房地产开发基金、上海中城房网投资管理有限企业盈利的减少。从投资收益状况可以看出,万科到的金融资产投资总体展现很好的增长趋势。金融资产投资收益的增长,有助于企业的融资。流动资金增长会使得企业主营业务的生产销售愈加便利,为企业带来愈加直接的收益。总体而言,万科的投资方略相对稳健,这也是万科获得投资收益的保障。在投资方面,万科企业坚持稳健投资,,企业新增投资额114.19亿元,重要通过发起设置子企业投资45.80亿元和收购企业投资22.19亿元,企业对21家子企

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