南充房地产市场调查报告

目录前言 3第一章、宏观经济状况调查 4第一节、国民经济基本状况 41、中国宏观经济概要 42、中国宏观经济预期 5第二节、全国房地产行业基本状况 51、宏观调控 52、价格涨幅 63、近期国家和地方对房地产调控实行的重要政策 74、房地产行业趋势 12第三节、四川省及二级都市房地产开发投资增幅状况 141、四川房地产市场展现特点 142、四川重要二级都市房地产开发投资增幅状况 15第二章、南充市宏观环境及房地产市场分析 16第一节、南充市宏观经济及都市发展规划概况 161、都市概况 162、经济环境 183、房地产政策环境 204、都市发展规划 215、南充市国民经济和社会发展第十一种五年规划纲要 22第二节、南充市房地产市场发展特性 241、三区房地产市场状况 242、三区房地产价格状况 263、消费者购置特性分析 284、发展趋势分析 30第三章、南充市中高档住宅市场分析 34第一节、供应市场状况 341、产品形态供应分析 342、面积及户型供应状况 35第二节、多层中高档住宅项目分析 351、多层中高档项目简析 362、价格分析 402.1、04-主力价格走势 402.2、底部分代表性楼盘价格汇总 40第三节、电梯公寓中高档住宅项目分析 411、电梯公寓中高档项目简析 412、价格分析 43第三节、中高档住宅供应分析 441、多层项目推出面积分析 442、电梯公寓项目推出面积分析 443、拍卖地块推出面积预估分析 45第四节、中高档住宅销售速度加紧 46第五节、高档住宅步入品牌竞争 46第四章、消费者需求调查 471、调查样本概述 472、项目品牌关注度调查 483、产品形态接受度调查 504、面积及户型需求调查 515、购置力调查 546、配套需求调查 567、物业管理费接受调查 57第五章、市场机会与风险分析 591、市场机会分析 592、威胁分析 59前言南充房地产业发展已经步入成熟发展阶段、进入了全方位竞争的时代。房地产开发不仅需要雄厚的资金实力、良好的社会资源整合能力，更要有战略性的全局眼光、专业的开发及营销能力。“览大局者要、持势者久”，房地产市场研究及项目定位应遵照市场背景与规律、围绕开发战略的目的来把握方向、在对市场精确掌控的条件下对项目进行定位与开发。本次调查以行业及都市发展的高度为组织设计要点，站在宏观战略的高度观测行业、探究都市、研析项目。并将如下研究成果汇集成本案，为项目的开发与筹划提供客观资料借鉴。第一章、宏观经济状况调查第一节、国民经济基本状况1、中国宏观经济概要到，中国宏观经济持续7年保持8%至10%左右适度增长区间内的平稳较快运行。“十一五”开局之年的，中国宏观经济总体运行平稳，经济社会发展获得了明显成绩。中国经济发展展现“高增长、高效益、低通胀”的良好局面。以来，中央采用了一系列宏观调控政策，进入三季度后获得了初步成效，经济运行总体上展现出"增长快、运行稳、质量高"的发展格局，实现了"十一五"的良好开局。前三季度，国内生产总值到达141477亿元，同比增长10.7%，增幅比上年同期加紧0.8个百分点。估计中国GDP增长率为10.48%。宏观调控成效明显，经济运行状况良好。首先是国内生产总值增速高位回落。第二，工业生产增速回落。第三，固定资产投资增速回落。第四，货币信贷增速高位趋稳。这次宏观调控政策是及时和有效的，不仅有效地防止了经济运行由偏快转向过热，把过快的增速放慢了下来，并且也没有出现大的回落，防止了经济运行的剧烈波动。这重要得益于这次宏观调控：一是多重用力。既重视货币政策，也使用了财政政策；既重视用经济手段、法律手段，也合适运用必要的行政措施，在使用货币政策和财政政策时，还综合运用了多种政策工具。二是边看边调。在4月份出台的上调金融机构贷款基准利率基础上，又分别于7月份和8月份两次上调金融机构存款准备金率和存贷款利率。三是微量频调。在短短六个月内，仅货币政策就动用了4次，而每次调整的力度不大，存款准备金率上调0.5个百分点，存贷款利率调整都在0.27个百分点。2、中国宏观经济预期中国经济即将实现持续第4年两位数增长之时，宏观经济政策大局已定。权威机构和专家普遍估计，，中国经济将延续的高位增长态势，增长率将保持在10%左右。12月5日至12月7日中共中央政治局会议指出，将“坚持加强和改善宏观调控，保持和扩大经济发展的良好势头”列为明年经济工作八项重要任务的首位，提出必须保持宏观经济政策的持续性和稳定性，适时适度进行预调和微调，保证经济平稳较快发展。”中国明年将加强和改善宏观经济调控，以保证经济稳定、迅速地增长。“稳”成为中国明年宏观经济政策的突出特点。中央经济工作会议提出，做好明年经济工作，最重要的是保持经济平稳较快发展，防止出现大的起落。

“将‘好’放在‘快’前，这是中央经济工作会议的一大亮点，意味着中国经济发展思绪将更重视调整经济构造和转变增长方式，重视质量和效益。中国经济将步入一种愈加重视科学发展的轨道。”第二节、全国房地产行业基本状况1、宏观调控房地产调控，对百姓而言是稳定房价、提高生活质量；在宏观经济层面，是有效防止关联行业投资过热、保证经济平稳运行。以来，房地产市场经历了一轮新的调控，“稳定房价，调整住房构造”是中央政府调控房地产市场的重要目的。为了到达这一目的，加息、“国六条”、“90㎡·70%”、“限外”等等波及金融、信贷、土地、税收等多项政策顺次出台，调控从“宏观领域”深入“微观层面”。2、价格涨幅2.1、投资涨幅1-9月，全国房地产开发投资持续平稳增长，房地产开发投资12902.4亿元，同比增长24.3%，增幅上升2.1个百分点。住宅房地产开发投资占70.3%，其中，经济合用房开发投资占3.2%。东、中、西部地区商品住宅开发完毕投资同比增长分别为22.7%、53.0%、33.6%，其中，东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。1-9月，全国完毕购置土地面积24054.23万㎡，同比下降3.0%，同比去年增幅回落了6.1个百分点，低于商品房施工面积涨幅的21.9个百分点、新动工面积21.0个百分点。总体来看，1-9月房地产市场正在朝着宏观调控的目的方向发展：住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新动工面积均大幅上升；房地产开发企业本年土地购置面积有所减少，完毕土地开发面积上升。2.2、价格涨幅2.2.纵观中国房地产市场，房价可用“且调且涨”四字来形容。初，发改委和国家记录局公布调查数据，2月份全国70个大中都市房屋销售价格同比上涨5.5%；二季度，全国70个大中都市房屋销售价格同比上涨5.7%；到了10月份，全国70个大中都市房屋销售价格则同比上涨5.4%，房价涨幅基本得到控制。房地产投资增速已经趋向稳定，房价大幅上涨的势头也得到初步遏制，房地产业步入持续、稳健发展的轨道。2.2.2、上六个月房价变化特点（一）、商品房价格持续上涨，但涨幅有回落迹象；存量房价格小幅下降。（二）、各类住宅价格上涨较快，低价位住宅价格涨幅较大。（三）、各地区房价均呈上涨态势，部分都市房价涨幅较高。从上六个月的房价走势看，全国房价上涨较快、涨幅较大，但在5月末国家出台调整住房供应构造、稳定住房价格的政策后，房价涨势有趋缓迹象。3、近期国家和地方对房地产调控实行的重要政策3.1、加息央行上调金融机构贷款基准利率27个基点，即其中5年以上的商业房贷基准利率由原先的6.12%上调至6.39%；5年以上公积金贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%。央行当时表达，本次上调金融机构贷款利率是为了深入巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、迅速、协调、健康发展的良好势头，深入发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。点评：加息的直接诱因是第一季度GDP增长过快、固定资产投资同步出现过热的现象。央行此举直接意图在于控制信贷，一季度的新增贷款几乎完毕了央行六个月的贷款目的，信贷的增长刺激了投资增长，进而推进了商品价格上涨，而这些钱大多流入房地产和其他固定资产投资行业，许多产业出现产能过剩。加息有助于调整国民经济增长的速度，也意味着国家对经济宏观调控的开始。3.2、国六条时间：5月17日重要内容：(一)、切实调整住房供应构造。重点发展中低价位、中小套型一般商品住房、经济合用住房和廉租住房。各地都要制定和实行住房建设规划，对新建住房构造提出详细比例规定。(二)、深入发挥税收、信贷、土地政策的调整作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调整住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)、合理控制都市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)、深入整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止私自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)、加紧城镇廉租住房制度建设，规范发展经济合用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有环节地处理低收入家庭的住房困难。(六)、完善房地产记录和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、精确地公布市场供求信息，坚持对的的舆论导向。点评：国六条产生于国务院总理温家宝当日主持召开国务院常务会议，研究增进房地产业健康发展的措施。会议认为，中央去年实行加强房地产市场调控的决策和布署以来，各地区、各部门做了大量工作，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到克制。但房地产领域的某些问题尚未主线处理，重要是少数大都市房价上涨过快，住房供应构造不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。国六条拉开了国家对房地产行业宏观调控的序幕，是后来出台的各项政策的总的指导方针。而本次的国六条在宏观性中又具有很强的针对性，表明楼市调控不是对房地产市场的整体打压，而是保持持续、稳健的产业发展。3.3、国十五条时间：5月17日重要内容：经济合用房建设目的9月底前公布；90㎡如下住房须占项目总面积7成以上；购房局限性5年转让须交营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于3成；居住用地供应量7成用于中低价位中小套型；土地闲置2年将被收回使用权；各地都市年内建立廉租住房制度。点评：国十五条波及面广、力度大，被认为是国六条的细则之一，该政策是对房地产市场影响最大的政策，直接导致了上海房地产一、二手交易量的下降并且对房地产行业的发展起到长期的影响作用。由于各地都将会出台新政细则对国六条和国十五条进行深入的阐释，此后各地就国十五条所出台的细则，以及各部委就国六条、国十五条所进行的深入调控，将宏观调控的力度充足凸显出来。3.4、预售时间：7月10日重要内容：加强商品房预售许可管理。房地产开发企业获得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未获得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款等多种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未获得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。点评：建设部、发展改革委、工商总局联合发出的告知，深入整顿规范了房地产交易秩序。《深入整顿规范房地产交易秩序的告知》可以有效克制开发商的捂盘行为，对保持房地产市场稳定的供应进而稳定房地产的价格有积极的作用。3.5、外资时间：7月24日重要内容：规范外商投资房地产企业的市场准入，提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重，明确了外商投资房地产企业的设置、股权和项目转让等程序；加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为；严格境外机构和个人购房的管理，规定境外机构在境内设置分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过1年的，可以购置符合实际需要的自用、自住商品房，规范了境外机构和个人的购房手续。点评：《意见》在坚持对外开放方针的基础上，针对目前房地产市场的新状况，借鉴国际上多数国家的通例，按照统筹国内发展和对外开放的原则，深入规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。《意见》从供应与需求两个方面打击外资对国内房地产行业的影响，对外资助涨国内房地产有明显的遏止作用。及时地制止外资在国内房地产行业不合理的扩张对国内房地产行业长期稳定发展具有积极意义。3.6、个税时间：7月27日重要内容：年6月1后来，个人将购置局限性5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购置超过5年（含5年）的一般住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续；从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税，对于5年之内转让二手住房征收盈利部分20%的个人所得税。点评：该政策目的直指房地产投资者，政策出台后，按照目前上海房地产价格的上涨水平，投资一般住宅5年内已经无利可图。几种政策的叠加效应，让绝大多数但愿投资一般住宅获利的投资、投机者不会再进行投资，房价的上涨“推力”被卸去了一部分。3.7、土地重要内容：深入明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价原则统一公布制度，严禁私自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严厉惩处土地违法违规行为。财政部国土资源部、中国人民银行联合公布《有关调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的告知》。为保护耕地，强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增长，增进节省用地。

1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费原则将提高一倍，同步继续实行中央与地方30点评：《国务院有关加强土地调控有关问题的告知》与《有关调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的告知》是继《国务院有关深化改革严格土地管理的决定》出台后，中国政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。新出台的土地政策着重处理目前土地管理和调控中存在的突出问题，后来的土地市场将会越来越规范。3.8、规划时间：9月30日重要内容：套型建筑面积在90㎡如下的商品住房将占全市新审批新动工商品住房总面积的70%以上。点评：“住房构造”调控细则的出台，主意在于从构造上处理供应比例，减少购房门槛，其目的是保障中低收入阶层的购房需求，此规划对新项目的设计、定位提出了更高的专业规定。3.9、稽查时间：底重要内容：11月23日，国土资源部办公厅就治理商业贿赂工作发出告知，规定全国国土部门深入开展自查自纠，搞好评估验收工作，对违规出让土地等进行纠正、追回欠缴的出让金、改革易诱发商业贿赂的管理方式。与此同步，各个部门都同步加大了对治理商业贿赂的工作力度。点评：国土管理部门在近期调控过程中不停加大力度，财政部亦开始表明房地产企业刻意隐瞒利润过高；与此同步，信贷环节上调控指令也开始畅通。种种迹象表明，各部门在底，已经打出了稽查楼市违规的组合拳。4、房地产行业趋势4.1、加大对房地产市场的调控和管理力度展望的政策走向，尽管政策调控的效果尚未充足得到体现，但作为稳定规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、增进发展仍然将是政策出台的关键目的。因此，从目前的市场状况看，在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐渐上升的汇率预期，仍然将是政策调控房地产市场的重点。应当说的政策仍然是影响市场走向的最大原因，而这种影响或将加强。国家在继续发挥房地产业带动经济发展作用的同步，将克制房地产投资过快增长和房价过快上涨。通过建立健全廉租住房制度，改善规范经济合用房制度，搞活二手房市场，调整住房构造处理困难群众的住房问题等措施增进房地产市场健康发展。4.2、行业并购走向纵深化从企业层面考察中国房地产行业，吞并收购仍是一种重点。政策调控、市场竞争导致行业洗牌，同步成为并购整合的基本推进力。可以预见房地产企业并购将会在基础上得以延续并深入的发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流，大企业之间以战略联盟为目的的并购也将逐渐成为市场的一种方向。而无论是强强联合，还是强弱结合的房地产企业间的吞并重组方式，都是以追求资源运用最大化，进行土地、资金、人力、品牌等资源价值的整合与挖掘，对不一样资源的优化组合来到达双赢甚至多赢的最终目的。4.3、都市经济圈发展将带动二三线都市市场成熟国内已经形成珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区三大都市集群经济圈的格局，目前正处在高速发展时期，目的是成为具有世界竞争力的组团式大都市集群。根据《中国都市发展汇报》数据显示：珠江三角洲都市群的GDP约占全国的10%，长江三角洲都市群的GDP约占全国GDP的18%，京津环渤海湾都市群的GDP约占全国的9%，中国三大都市群的GDP对于全国GDP总量的奉献率只有37%，比美国纽约、洛杉矶和五大湖区三大都市群对全美GDP的奉献率低30个百分点，比日本东京、大阪神户和名古屋三大都市群对全日本GDP的奉献率低32个百分点，作为经济发展主力载体和战略制高点，中国三大都市群远未形成国家财富积聚的战略平台。因此三大都市圈的发展潜力巨大，单纯依托中心都市的标杆作用略显局限性，二三线都市的迅速发展才是提高都市集群竞争力巨大的后发力量。4.4、市场呼唤升级的专业服务的中国房地产市场环境将愈加复杂。当这种市场环境日益复杂多变，并从卖方市场过渡到买方市场时，资本运作能力和产品技术水平、市场类技术水平日益成为未来房地产市场竞争的重点。升级中的房地产市场，将逐渐形成发达国家的产业链专业分化的模式，走向专业化分工协作的途径，从而形成众多的房地产专业服务产业链。目前的房地产市场发展趋势，从专业化角度分析，可分为两大类技术领域，一大类是市场类技术，一大类是产品类技术。在专业服务提高的市场背景下，房地产项目品牌、品质开发将成为市场的主流。第三节、四川省及二级都市房地产开发投资增幅状况1、四川房地产市场展现特点1.1、房地产市场的投资呈持续稳定增长以来，四川房地产业由于到位资金持续稳定增长，为房地产开发提供了重要保障。全省房地产开发投资增幅逐月回升，展现低开高走态势。1-8月，四川房地产开发投资551.5亿元，同比增长30.6%。增幅比上月回升2个百分点，但比去年同期回落6.4个百分点。在投资保持稳定增长的同步，开发构造深入优化。其中住宅投资387.4亿元，增长39.9%；办公楼投资10.9亿元，下降3.9%；商业营业用房投资67.7亿元，下降15.7%。办公楼和商业营业用房投资下降，符合国家宏观控制政策和市场发展需要。同步，商品房销售状况仍然很好。1-8月，全省共销售商品房2236.5万㎡，增长32%。其中住宅销售2061.4万㎡，增长35.3%。1.2、房地产开发规模继续扩大，施工及竣工面积增长较快1-8月，全省商品房施工面积达8662.5万㎡，同比增长22.9%。其中住宅施工面积7014.5万㎡，增长26.7%；商业营业用房施工面积1129.9万㎡，增长1.6%；办公楼施工面积137.2万㎡，下降1.8%。全省房地产开发在建规模中新动工面积3139.9万㎡，同比增长12.1%。其中住宅新动工面积2656.5万㎡，增长14.8%，占全省新动工面积的84.6%。商品房供应状况很好，1-8月，全省商品房竣工面积达1175.2万㎡，同比增长39.5%。其中住宅竣工面积968.6万㎡，增长46.9%。全省商品房竣工面积中住宅占了82.4%。商品房施工及新动工面积增长，为后期房市供应提供了较充足的房源。1.3、商品房销售继续活跃1-8月，全省商品房销售面积2236.5万㎡，同比增长32%。其中住宅销售面积2061.4万㎡，增长35.3%，占全省商品房销售面积的92.2%。在商品房销售中，现房销售548.6万㎡，增长28.2%，其中住宅销售472.2万㎡，增长28.7%；期房销售面积1687.9万㎡，增长33.3%，其中住宅销售1589.2万㎡，增长37.5%。各市、州商品房销售面积全面增长，其中增长60%以上的地区有：凉山（194.1%）、雅安（164.9%）、宜宾（113.8%）、绵阳（75.9%）等4个市、州。2、四川重要二级都市房地产开发投资增幅状况(数据记录截止时间:10月)地区房地产投资额（万元）住宅（万元）房地产投资额比去年同期增长（%）住宅比去年同期增长（%）自贡市1143887765638.733.5攀枝花市1305688834888.2134.1泸州市1287239942510.17.7绵阳市27494818142915.813.5南充市152398129547-0.912.9遂宁市1492699086361.673.1内江市12199410268540.048.5乐山市15687813294934.841.6眉山市1058479111530.650.5宜宾市28056818967475.453.9广安市1234339408219.819.9达州市17963111941130.620.3资阳市861475694231.218.5点评：以上数据显示，南充的房地产发展的开发投资比去年同期增长不明显，在四川二级地市当中属于增幅不高的都市之一。二级都市房地产市场投资资金不一样程度增长，意味着在此后四川二级房地产市场将存在巨大的市场供应量。二级都市房地产市场商品住宅销售面积大幅度上升，意味二级市场蕴藏巨大的住宅需求市场；二级都市房地产市场供应量增长，市场将面临剧烈的竞争，对开发商以及对产品品质、营销手法提出更高的规定。第二章、南充市宏观环境及房地产市场分析第一节、南充市宏观经济及都市发展规划概况1、都市概况1.1、都市概况“南充”——这个位于"天府之国"东北部腹心地带的区域中心都市，自古以来就以历史文化悠久、物产丰富、名人辈出而闻名于世。南充位于四川盆地东北部、嘉陵江中游，版图面积1.25万平方公里，人口726万，辖5县1市3区。南充进几年一直按照“强化规划、构建骨架，完善功能、优化环境，全面经营、规范运作”的总体思绪，强力推进大都市基础设施建设，不停优化人居环境，深入增进了都市发展。“建成大都市框架”目的已经实现，都市综合实力和发展后劲明显增强；目前南充都市建成区面积已增长到50.5平方公里，都市居住人口到达68.5万，100平方公里的大都市框架初步形成。1.2、都市定位南充都市性质——川东北地区的中心都市和交通信息枢纽，以发展轻化工、商贸、文教科研为主的生态型园林都市；将都市空间构造——以江、城、山、田自然格局为基础，沿嘉陵江水系发展的组团式都市；将都市形象构造——“一核一心、三环八轴、六园五带”的轴心式构造模式；将都市发展方向明确为以江为轴、北拓南延、跨江东进、拥江发展。都市的一环、二环、三环东段道路，政府新区道路及1、2、3号办公楼，人民公园广场、体育中心、大剧院、滨江大道、嘉陵江防洪堤、桓子河大桥等都市重点工程相继建成，总投资上亿元的青居电站、小龙门电航桥工程、嘉陵江三桥、绕城高速西段、光彩大市场等工程正逐渐建成设，博物馆、科技馆、图书馆、文化馆即将兴建。这些项目的实行，拉大了都市骨架，完善了都市功能。1.3、交通以联接成渝、沟通周围的道路建设为重点，大力构建区域性交通网络。继成南高速公路通车后，南广（安）高速、南充绕城高速公路东段通车，南充汽车客运站、南充港和高坪机场投入使用，都市的一环、二环、三环东段道路，政府新区道路等都市重点工程相继建成,南充都市由点及面的扩张效应和由面及点的吸纳功能不停增强。1.4、人口年上六个月总人口（万人）717.73724.77728.94728.94按照《南充市都市总体规划(至)》经省政府同意实行（见8月20日《成都商报》A3版），同意把南充市建设成为区域中心都市和现代化大都市。南充市确定的都市规划蓝图是，到，都市用地规模62.5平方公里，都市人口70万人；到，用地规模100平方公里，都市人口控制在100万人以内。而目前南充都市居住人口到达68.5万，伴随都市竞争力的深入提高，到发展到100万人的目的实现的也许性较大。2、经济环境2.1、GDP年上六个月GDP（万元）2393039290076633527261754474年上六个月.10月GDP增长率13.80%21.21%15.58%14.10%12.5%点评：在全国经济放量的背景下，南充经济总量上了一种大台阶，全市经济实力大幅提高，、上六个月南充的GDP仍然保持高速增涨势头，整体经济发展势头良好，根据南充“十一五规划”中“地区生产总值年均增长速度保持在12%以上”，估计的经济增长态势将保持在10%以上。2.2、社会消费品零售总额和储蓄存款年上六个月社会消费品零售总额（亿元）107.33123.63142.384.92零售总额逐年增长率（%）15.115.1815.0915.7储蓄存款（亿元）187219.36257.96393.17储蓄存款增长率（%）13.6517.3017.5952.41点评：社会消费品零售总额保持逐年、稳步的高速增长；而储蓄增长则迅猛提高，消费欲望有待深入释放、蕴涵着巨大的消费潜力。2.3、商品住宅投资年份.10月商品住宅完毕投资额（亿元）9.415.415.2点评：商品住宅完毕投资额呈逐年上升趋势，“商品住宅完毕投资额”上升幅度最大到达63.8%，而前10个月靠近的整年投资，体现出房地产企业对市场的信心，同步也侧面反应出南充房地产市场的火热、健康局面。2.4、都市人口人均消费能力年上六个月居民人均可支配收入（元）6451720877644231居民人均可支配收入增长率（%）9.811.17.78.99职工平均工资（元）924210652117356311职工平均工资增长率（%）12.115.2510.167.55点评：都市经济保持高速增长，城镇居民人均可支配收入仍然保持增长势头但相对较慢，在消费实力的评估上需精确细分、谨慎看待。3、房地产政策环境在南充“十一五规划”中把“积极发展房地产业”作为规划的重要目的之一。深化住房制度改革，完善住房公积金制度，规范发展住房消费信贷，多层次多渠道处理都市特困群体居住困难，加紧农民拆迁还房步伐。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，吸引社会资金投入都市建设，增进城镇住宅建设产业化。强化都市建设规划导向功能，推行小康型住宅建设，提高住宅规划设计水平。全面实行物业管理招投标制度和企业资质动态管理，规范物业管理行为。到“十一五”末，城镇人均住宅建筑面积到达30㎡。南充市房地产市场发展历史虽然不长，但伴随系列宏观调控的政策出台，其有关法律、法规正在逐渐完善，如网上立案系统开始启动、70%的90㎡指标的严格执行等有关宏观调控政策的贯彻等，南充的房地产市场已开始逐渐进入规范。南充市政府在12月12日下发了《南充市房地产市场整顿告知》，并在随即正式组织了有关会议，通过政策及舆论措施来规范、检查南充房地产市场的违规行为。在本次会议之后，南充市房地产市场的销售违规状况受到了明显的改善。南充房地产政策环境将使整个产业健康、持续稳健地发展。4、都市发展规划4.1、南充将建成特大都市《中共四川省委有关制定国民经济和社会发展第十一种五年规划的提议》提出：“增进攀枝花、绵阳、自贡、南充加紧发展，有条件的向特大都市前进。”12月19日，市委副书记、市长杜光辉在南渝经济合作项目推介会上提出：“要立足南充，通过借力成渝，早日把南充建成特大都市。”南充正处在由中等都市向大都市发展的过渡阶段，南充将通过绕城高速公路建设，拉大都市骨架，扩大都市规模，增大都市容量；以市政府整体搬迁为契机，整合都市要素，拓展都市空间，带动都市扩张。届时，南充嘉陵江上将有13座过江大桥，南充建成区面积将达60平方公里，建成区居住人口超过100万人，南充作为川东北中心都市的地位将愈加巩固。4.2、南充都市发展方向以江为轴，北拓南延、跨江东进、拥江发展。4.3、都市发展布局一核：都市关键——以旧城商业区和高坪商业区共同构成一种拥江发展的商务区，是都市最重要的功能区和景观重心。一心：都市绿心——以嘉陵江中坝为关键，形成以生态、休闲为一体的都市生态绿心。三环：都市内环（顺庆滨江大道与玉带路构成），共13公里；中环（通过小龙电航桥、张爷庙大桥、江东大道等，加强3个城区之间的联络），共27公里；外环（绕城东环、西环高速公路），共约六轴：3条东进轴（涪江路、模范街至鹤鸣路，大东街至高坪东方大道，胜利路至松林大道）；3条南北拓展轴（人民南北中路、滨江大道、江东大道）等构成的交通干道。5、南充市国民经济和社会发展第十一种五年规划纲要“十一五”发展总体目的：按照市委提出的建设“川东北区域中心都市”的规定，地区生产总值在的基础上翻一番。基本奠定川东北产业汇集中心、商贸物流中心、科教文卫中心、金融中心和交通、通信枢纽的区域地位；基本建成嘉陵江中游生态屏障。5.1、经济迅速健康发展地区生产总值年均增长速度保持在12%以上，全市地区生产总值到达670亿元以上，人均生产总值到达8995元以上。经济构造深入优化，三次产业的增长值比重由目前的32：33.7：34.3调整到22.5：44.3：33.2，非农就业比重到达55%以上。地方财政收入年均增长15%以上。5.2、城镇化水平明显提高着力构建以市辖三区为中心、县城为主干和若干小城镇为基点的城镇体系，创立中国优秀旅游都市、国家园林都市、国家卫生都市、国家环境保护模范都市和省级文明都市，使南充成为有特色、有品位、有文化、有影响力的现代化都市。城镇化水平由“十五”末的28.3%，提高到35.8%。5.3、积极发展房地产业深化住房制度改革，完善住房公积金制度，规范发展住房消费信贷，多层次多渠道处理都市特困群体居住困难，加紧农民拆迁还房步伐。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，吸引社会资金投入都市建设，增进城镇住宅建设产业化。强化都市建设规划导向功能，推行小康型住宅建设，提高住宅规划设计水平。全面实行物业管理招投标制度和企业资质动态管理，规范物业管理行为。到“十一五”末，城镇人均住宅建筑面积到达30㎡。5.4、加紧都市基础设施建设完善区域中心都市功能，美化都市环境，提高都市形象。完毕都市二环线和小龙电航桥、上中坝、朱凤寺大桥等重点工程建设，构建顺庆、高坪、嘉陵三区间的迅速通道，形成以便快捷都市交通网络。强化都市道路的建设与改造，大力发展公共交通。加紧都市地下管网、都市防洪堤、污水和垃圾处理等环境保护设施建设。加紧市政新区的配套建设，完善给排水、电网、供气、公共消防、通讯等设施。加紧文化馆、图书馆、科技馆、体育场馆、博物馆等公共设施建设。扩大都市绿化面积，改善都市生态环境。搞好都市规划与土地运用规划的修编、衔接，加紧工业集中区基础设施建设，调整用地布局，为产业发展发明条件。5.5、优化城镇构造按照合理布局、特色鲜明、功能互补的原则，构建中心都市、中小都市和建制镇在内的城镇体系，繁华城镇经济，增长就业容量。加紧南充中心都市建设。大幅度提高综合经济实力，增强辐射和带动作用，推进都市人口向100万规模发展，成为川东北都市群的重要依托都市。科学规划区域内的经济中心、产业汇集区、基础设施网络、绿地系统、自然保护区、待开发的保留地区，建设生态良好、创业条件优良、合适居住的特大都市，为实现“四中心、两枢纽”奠定坚实基础。加紧县城建设。第二节、南充市房地产市场发展特性1、三区房地产市场状况1.1、不一样物业供销状况1.1.1项目住宅供应面积（万㎡）住宅销售面积（万㎡）住宅销售金额（万元）顺庆区108100.37141915.4嘉陵区4743.1948230.5高坪区1514.2312659.4合计=SUM(ABOVE)170=SUM(ABOVE)157.79=SUM(ABOVE)202805.3南充住宅供应面积到达了170万㎡，而销售到达了=SUM(ABOVE)157.8万㎡，销售率到达92.8%，销售势头非常好，住宅供求比较平衡。其中电梯公寓的供应量见下表：案名建筑面积地中海蓝2.0万㎡瑞露嘉都约6.5万㎡望泰雅居1.8万㎡锦绣江山0.85万㎡水天丽景2.6万㎡现代名门2.0万㎡浪高凯跃2.664万㎡玉带明珠1.0548万㎡总计19.47万㎡在住宅供应中，电梯公寓的比重占到11.45%，而推出的电梯公寓销售状况均很好，根据调查除新开盘的项目望泰雅居销售达70%外，其他电梯公寓销售率均超过90%。1.1.项目非住宅供应面积非住宅销售面积非住宅销售金额顺庆区18万㎡7.86万㎡24103.8万元嘉陵区11.5万㎡（含光彩大市场）1.19万㎡2145.21万元高坪区12.7万㎡7.63万㎡17231.47万元合计42.217.3943480.48在非住宅供应中，供应量高达42.2万㎡，而销售量仅为17.08万㎡,其一年的空置量到达25.12万㎡、比例到达了推出量59.53%，分析南充办公物业开发很少，侧面反应出商业的空置面积较大，未来商业物业的开发需要谨慎看待。1.2、不一样方位住宅供销状况项目住宅供应面积（万㎡）住宅销售面积（万㎡）供销比例顺庆区108100.3792.93%嘉陵区4743.1991.9%高坪区1514.2394.87%合计=SUM(ABOVE)170=SUM(ABOVE)157.7992.81%三区供应面积比例三区销售面积比例在住宅供销中，顺庆区为最高、其供应量达63%、销售比例达64%；另一方面为嘉陵区、其供应量达28%、销售比例达27%；高坪区为最弱、其供应量为9%、销售比例为9%。2、三区房地产价格状况2.1、均价增长状况2.1.1、市辖三区商品房销售面积、销售总价、销售均价登记表区域销售面积(单位:万㎡)销售总价(单位:万元)均价(单位:元/㎡)顺庆区49.8657.9——7281675877——14601310——嘉陵区2.9344.25——368555572——12571255——高坪区13.716.54——1101714124——804853——合计=SUM(ABOVE)66.49=SUM(ABOVE)118.69=SUM(ABOVE)174.87=SUM(ABOVE)87518=SUM(ABOVE)1455732462861316122614082.1.2、市辖三区住宅均价走势图区域销售面积(单位:万㎡)销售总价(单位:万元)均价(单位:元/㎡)顺庆、嘉陵、高坪区111.78157.79131516.45202805.4211761285点评：南充市区住宅均价仅为1285元/㎡，而同为省内二级都市的雅安1-9月的住宅销售均价都到达1744元/㎡、绵阳住宅销售均价到达1767元/㎡，攀枝花住房全市成交均价更是高达2152元/㎡，阐明南充的房地产价格尚有较大的上升空间、前景喜人。2.2、非住宅价格变动状况区域销售面积(单位:万㎡)销售总价(单位:万元)均价(单位:元/㎡)顺庆、嘉陵、高坪区18.1217.0853111.7343480.5429312546南充非住宅均价不高，结合其商业的空置面积大的市场信息，新开发的房地产项目的商业应控制体量。3、消费者购置特性分析3.1、购置总量需求分析记录南充三区常住人口为68.5万人，既有人均居住面积为26.4㎡；按照建设部颁布的全面建设小康社会居住的指标中“城镇人均居住进驻面积35㎡”这一指标，南充在到达100万人、大都市的发展目的，按照前述指标计算，-南充市区需求的住房总面积为100×35-68.5×26.4=1691.6（万㎡），年均需求的住房面积为1691.6÷14=120.83（万㎡），根据南充三区商品房销售面积为66.49万㎡，住宅销售面积为111.78万㎡，住宅销售面积为157.79万㎡的市场数据结合宏观经济发展趋势分析，南充住宅需求面积估计与的需求量差异不会太大。3.2、购置者年龄构成根据对南充锦绣北湖、滨江名城、格兰春天、海山半岛花园、凯旋帝景等5大代表性中高档楼盘有效客户数据分析，南充购置者的年龄分布如下：年龄段20岁如下20—29岁30—39岁40—49岁50岁以上备注客户数量(个)31350761655193有效记录客户数为1990位不一样年龄客户比例1.55%17.58%38.24%32.91%9.69%点评：南充购置者年龄段重要集中在30-49岁其比例占到71.15%，是购房的绝对主力年龄段；其中20-29岁的年轻购置者比例占到17.58%。3.3、购置者区域比重分析地区顺庆区嘉陵区高坪区周围区县其他地区备注客户数量1099329200308163有效记录客户数为2099位不一样地区比例52.35%15.67%9.52%14.67%7.76%点评：南充客户以顺庆区为绝对主力，其比例到达52.35%，另一方面外地客户的购置比例到达了22.43%；分析成都外地客户的购房比例超过50%，伴随南充大都市构架的形成、将会吸引更多的外地人在南充置业，在项目的开发中应注意外地人在购置比重并进行针对性的营销方略拟订。3.4、付款方式分析付款方式一次性付款银行按揭付款备注客户数量(户)512511有效记录客户数为1023位不一样付款方式比例50%50%点评：南充一次性付款与银行按揭的比例到达了1：1，为后来项目营销过程中的针对付款方式的方略提供了数据基础。4、发展趋势分析4.1、房地产开发趋势南充市房地产市场近2年来发展势头迅猛，展现出如下特点：4.1.1、投资力度不停加大、投资信心高涨南充房地产业已经成为南充市的投资重点、消费热点、重要税源和龙头产业，其支柱产业地位得以凸显，房地产业投资占固定资产投资总额的14.66%。商品住宅完毕投资额呈逐年上升趋势，“商品住宅完毕投资额为15.4亿元”比的9.4亿元上升了63.8%，而前10个月投资就到达15.2亿元（靠近的整年投资），体现出房地产企业对市场的信心，而土地价格翻倍的增长从侧面反应出南充房地产市场的火热、健康发展局面。4.1.全市具有资质的房地产开发企业已发展到150多家，注册资金21.8亿元。南充大都市的构架完毕后，经济的深入发展同步吸引外来资金进入南充。开始南充的开发操盘水平有了明显的提高，出现了滨江名城、天地山水、格兰春天、地中海蓝、都市水乡等高品质楼盘，其市场的开发运作水准已到达了一定的专业高度，市场正逐渐完善。4.1.3、开始重视市场研究与细分，产品此前南充大部分已开发项目由于对市场研究的深度不够，展现出相对盲目及混乱的开发状况，产品的设计、环境和配套的建设水平不高且同质化严重，导致产品的竞争加剧，空置率高；后来开始重视市场研究与细分、涌现出了一批具有差异性的高品质楼盘并受到市场的追捧。4.1.4、品牌开发与规模开发伴随当地部分开发商意识的提高、外地开发商的进入，以及通过对专业营销企业、广告企业、著名设计院、物管企业的引进，开发项目在产品、营销运作、包装与推广等方面有了质的飞跃，南充房地产市场已经步入品牌竞争的综合素质竞争的时代。4.2、房地产板块发展趋势4.2顺庆区版块：开发环境、居住环境相对成熟，南充高品质、高价住宅相对集中的区域，消费者认同度最高，一直是开发的热点区域；高品质开发、高价位楼盘成为此版块的开发主流方向。嘉陵区版块：开发环境、居住环境的成熟度比较顺庆区版块而言较为次之，中等次楼盘的市场接受度较高，但伴随及此前大批项目的开发，土地资源相对有限、发展空间不大，未来是持续性的房地产开发区域。高坪区版块：开发环境、居住环境的成熟度为三区中最弱版块，但其土地升值最快，伴随近期三桥的开通,其巨大发展潜力将在近1、2年内得以体现出来，此版块是最具潜力的发展区域。4.东：嘉陵江以东：土地升值最快，前阶段重要受限于道路与大桥建设，但伴随近期三桥的开通,其巨大发展潜力将在近1、2年内得以体现出来，是最具潜力的发展区域。南：嘉陵区：中等次楼盘的市场接受度较高，但伴随及此前大批项目的开发，土地资源相对有限、发展空间不大，是持续性的开发区域；南门坝：是、最热点的区域，得益于滨江公园的修建与西河的整改，新开发的项目均以高档为主、市场接受度较高，仍然是近2年内的都市最热点开发区域之一。西：以西山为代表，开发环境、居住环境均比较成熟，但土地资源比较稀少，是延续性的开发区域；北：政府新区：伴随政府新区的开发、以及都市土地的稀缺，本区域即将成为未来的关注的重点、房产开发的热点区域；中：市中心区域：土地稀缺，土地成本高，最受消费者关注、但又是高价格竞争的白热化区域，其开发以小规模、高价格的电梯公寓为主，近2年内是开发的热点区域之一。4.3、房价会继续平缓上涨预测中国经济CDP的增长率将保持在10%左右，根据南充十一五规划中“地区生产总值年均增长速度保持在12%以上”，上述数据反应出南充整体经济将继续保持高速发展；一系列房地产宏观调控政策的终极目的是保障房地产持续、稳健地发展，从南充土地拍卖价格翻倍的地价状况、南充市区商品房均价不到1370元/㎡的房价状况（研究同为省内二级都市的雅安1-9月的住宅销售均价都到达1744元/㎡、绵阳住宅销售均价到达1767元/㎡，攀枝花住房全市成交均价更是高达2152元/㎡），结合南充的居民收入水平及消费支出增长速度低于南充经济发展速度的综合状况分析，南充房地产市场也将伴随地区整体经济的发展而发展、价格尚有较大的上升空间、未来房价将会保持稳健、平缓地上涨趋势。第三章、南充市中高档住宅市场分析第一节、供应市场状况1、产品形态供应分析项目楼盘名称楼盘数量多层楼盘顺庆区：滨江名城1-2期、天地山水、格兰春天、明宇·帝壹家、龙吟水郡、香槟小镇、都市印象、上城家园17嘉陵区：地中海蓝、海山半岛花园、逸水兰庭、满庭芳、柏林美墅、水慕清华高坪区：上上城、水映兰庭、金水岸电梯公寓顺庆区：滨江名城3期、锦绣北湖、北湖盛景、凯旋帝景、香榭春天2期、塞纳印象、望泰雅居、瑞露嘉都、五星鼎城、浪高凯悦12嘉陵区：地中海蓝、上城领地在南充的中高档项目中，上六个月及此前重要以多层为主的产品形态，从下六个月电梯公寓产品形态开始大规模进入市场，其比例占到了41%；分析电梯公寓的开发区域重要集中在顺庆区、而嘉陵区很少、高坪区没有的分布状况，结合顺庆区城区的土地供应稀少状况分析，电梯公寓将逐渐成为主城区的主流产品开发形态。2、面积及户型供应状况面积区间60㎡如下60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-140㎡140㎡以上套数333541185324951709根据抽样对南充20个代表性中高档楼盘、合计8949套房屋面积比例的调查分析，目前南充市场上，大中户型的供应量较大，其中120㎡以上的户型比例占到了46%、为市场的第一主力户型区间；而80-100㎡户型比例为21%、100-120㎡户型比例为23%，为市场的第二主力户型区间；而60㎡如下户型的比例仅为4%，市场供应的比例较小。第二节、多层中高档住宅项目分析1、多层中高档项目简析项目名称开发商项目位置所属区域经济技术指标户型面积分布开盘价格目前价格开盘时间销售进度销售优惠配套物业企业物业费（元/月/㎡）滨江名城1、2期宏凌实业滨江中路四段276号顺庆区多层：约7㎡电梯：29934.9㎡商业：5328.74㎡容积率：1.74建筑密度：26.9％车位：３期地下93个产品类型：多层/花园洋房总套数（494套）80—100㎡如下13.16%（65套）100—120㎡如下3.24%（16套）120—140㎡如下51.62%（255套）140㎡以上31.98%（158套）起价：1500最高价：2400均价：1800起价：1950最高价：2650均价：23001期：.4.152期：.7.221期：90%2期：80%1期：一次性2%、按揭0.5%2期：一次性4%、按揭2%、分期3%3期：一次性3%、按揭1%、分期1%羽毛球场、篮球场、游泳池、休闲会所盛华堂住宅0.68，商业1.00天地山水文迪房地产西山脚下.彩虹桥畔顺庆区总建面：88000㎡住宅：84000㎡容积率：1.41绿化率：38.3％建筑密度：27.1％车位：365个产品类型：多层/花园洋房/联排别墅总套数（2期392套）80—100㎡如下20.4％(80套)100—120㎡如下19.13％(75套）120—140㎡如下43.8%(172套)140㎡以上16.38%(65套）起价：多层1600花园洋房2400联排2500起价：多层2100花园洋房2400.9.2880%1期：一次性3%、分期1%、按揭0.5%2期：一次性2%、分期无、按揭无游泳池、篮球场、会所盛华堂多层0.58、花洋0.78、叠拼0.88、联排0.98最高价：多层2550花园洋房2700联排2700最高价：多层2750花园洋房2800均价：多层2400花园洋房2600均价：多层花园洋房2500联排2600格兰春天宏凌实业顺庆区玉带路南段顺庆区总建面：10多万㎡住宅：10万㎡商业：3000㎡容积率：1.55绿化率：51.3%建筑密度：29.7%车位：226个产品类型：多层/花园洋房总套数（719套）89—100㎡如下5.57%（56套）104—120㎡如下5.02%（21套）123—140㎡如下64.71%（351套）140㎡以上24.79%（29套）起价：1400多最高价：2245均价：1680起价：1618最高价：2454均价：1800.7.1595%左右一次性2%、按揭0.5%游泳池、会所、篮球场、超市盛华堂0.68香榭春天1期延安路436号总建面：17.2万㎡住宅：16万㎡商业：㎡地下总面：10000㎡容积率：1.68绿化率：43％车位：400个产品类型：多层总套数（1151套）60㎡如下10%（150套）60—80㎡如下20%（300套）80—100㎡如下30%（450套）100—120㎡如下30%（450套）120—140㎡如下5%（75套）140㎡以上4%（60套）起价：1340最高价：1500均价：1400起价：1800最高价：2200均价：会所、幼稚园、景观道蜀成物业0.65兴业·香槟小镇兴业房地产金鱼岭顺庆区住宅：96910㎡容积率：2.2绿化率：45.4%建筑密度：29.8%车位：1期380个，2期未定产品类型：多层/高层总套数（1期384套）80—100㎡如下17.24%（60套）100—120㎡如下43.1%（150套）120—140㎡如下17.24%（60套）140㎡以上32.76%（114套）未定未定.1月份未销售未定游泳池、会所、健身器材未定未定地中海南恒河地产光彩大市场南高旁嘉陵区总建面：13.75万㎡住宅：8.7万㎡纯商业：2.56㎡小区商业：2855.44㎡容积率：1.66绿化率：33％以上车位：地上298个、地下200个产品类型：花园洋房/多层/高层(18)总套数（448套）起价：多层1310花园洋房1610别墅2600起价：多层1650花园洋房1780别墅2800——95%一次性5%、分期2%、按揭1%游泳池、休闲会所、餐饮、小朋友游乐、小广场香港英联华多层0.50、花洋0.60、别墅0.80最高价：多层1430花园洋房1680别墅2600最高价：多层1680花园洋房1920别墅2800均价：多层1300花园洋房1600别墅2600均价：多层1600花园洋房1850别墅：2800明宇·帝壹家(B组)丰泰房地产滨江路四段368号顺庆区住宅：94815㎡商业：底商面积未定容积率：1.55绿化率：32%建筑密度：29.2%车位：370个产品类型：多层/花园洋房总套数（716套）100—120㎡如下20%（142套）120—140㎡如下70%（501套）140㎡以上10%（71套）起价：1598最高价：2280均价：1800-1900起价：1800最高价：2400均价：1900.10.2898%一次性2%、按揭无羽毛球场、篮球场、游泳池、休闲会所、网球场宇豪物管0.58龙吟水郡2期万事兴置业北干道与正阳路交汇处顺庆区总建面:114769㎡住宅：100675㎡多层：74345㎡小高层：26330㎡商业：3376㎡容积率：1.79绿化率：35%建筑密度：29.09%车位：112个地下产品类型：多层/花园洋房总套数（884套）80－100㎡：230套，占总套数的26%100-120㎡：230套，占总套数的26%120-140㎡：约100套，占总套数的11.31%140㎡以上：约60套，占总套数的6.78%起价：1800最高价：2570均价：2100初认购超过90%一次性2%、按揭无见备注超市、幼稚园、小区医疗中心、农贸市场、会所、休闲娱乐中心家好物业0.5海山半岛花园海山房产长城北路28号嘉陵区总建面：16万㎡住宅：158186.83㎡商业：3412.856㎡容积率：1.59绿化率：50%建筑密度：29.1%车位：587个产品类型：多层1期总套数（423套）80—100㎡如下13.2%（56套）100—120㎡如下9.2%（39套）120—140㎡如下63.59%（269套）140㎡以上13.9%（59套）起价：1180最高价：1400均价：1260起价：1286最高价：1808均价：163010月98%会所、游泳池、景观长廊、小朋友老人游乐场、晨跑道成都春晖物业0.5泰合·都市印象泰合房地产金鱼岭街1号顺庆区总建面：85410㎡住宅：75410㎡商业：1万㎡容积率：2.025绿化率：32%建筑密度：32.56%车位：304个产品类型：多层总套数（608套）80—100㎡如下17%（100套）100—120㎡如下50%（300套）120—140㎡如下7%（40套）140㎡以上26%（160套）顶跃起价：1580最高价：1780均价：1650起价：1718最高价：2320均价：.1.170%一次性2%、按揭无小朋友中心、会所南充恒丰0.5塞纳印象滨江南路嘉陵区总建面：48900㎡住宅：4万㎡商业：容积率：2.89总套数465套未公布12月排号未定未定锦通·满庭芳锦通置业陈寿路与长城路交汇处嘉陵区总建面：15.25万㎡住宅：14万㎡商业：5000㎡容积率：1.8绿化率：36.82%建筑密度：15.25%车位：80个产品类型：多层/高层1、2期总套数（440套）80—100㎡如下53%（230套）100—120㎡如下34%（150套）120—140㎡如下2%（10套）140㎡以上11%（50套）起价：1070（１期套内）最高价：1240均价：1155起价：1500（2期开盘）最高价：1999均价：1750.8.2665%一次性3%、按揭1%会所、漫步道、景观水池、小朋友游乐场鸿济物业0.5柏林美墅玉泉路嘉陵区总建面：15万㎡容积率：1.8绿化率：35%建筑密度：27%产品类型：多层1期总套数（384套）80—100㎡如下１%（５套）100—120㎡如下２６%（100套）120—140㎡如下３２%（120套）140㎡以上39%（149套）起价：1440最高价：1650均价：1580最高价：2300均价：2100小朋友游乐、会所、游泳池、划船莱诗物业0.6逸水兰庭成都瑞升房地产滨江南路嘉陵区总建面:51740㎡容积率：2.15绿化率：30.1建筑密度：25.9％车位：140(全地下敞开式)产品类型：多层/高层(15)总套数（270套）80—100㎡如下18%（50套）100—120㎡如下33%（90套）120—140㎡如下37%（100套）140㎡以上11%（30套）起价：1700最高价：1980均价：1800.11下旬未销售多层80%未定一次性3%，分期无，按揭无小朋友游乐、老年健身逸水兰庭物管0.6京华上上城高坪阳春路中段高坪区总建面：5.83万㎡1期住宅：22390.92㎡1期商业：2503.37㎡容积率：1.986绿化率：31.08%建筑密度：29.8%车位：30多种产品类型：多层1期总套数（168套）80—100㎡如下36%（60套）120—140㎡如下55%（92套）140㎡以上9%（16套）未公布会所、羽毛球场、小朋友游乐未定水映兰庭望鹤路高坪区总建面：3.3万㎡总占地面：30亩容积率：1.78绿化率：30%以上车位：100个产品类型：多层/高层总套数200余套起价：1700（估计）最高价：（估计）小朋友游乐、健身房、超市未定金水岸江东大道高坪区总建面：2.7万㎡容积率：1.8绿化率：３７％建筑密度：３０％地下总面：２３亩车位：149个产品类型：多层总套数（186套）80—100㎡如下2%（3套）100—120㎡如下77%（143套）120—140㎡如下18%（35套）140㎡以上3%（5套）未公布游乐场未定2、价格分析2.1、04-主力价格走势（单位：元/㎡）多层中高档楼盘（均价区间）1200-13001300-14001500-16001750-1850高档楼盘（均价区间）1400-15001500-16001700-1800-2100底南充高档住宅的多层主力价格已经拉升到-2100元/㎡的高度，为新开发的高档项目定价提供了一种价格参照标尺。2.2、底部分代表性楼盘价格汇总（单位：元/㎡）案名起价均价最高价高端滨江名城2期195023002650天地山水2期24002700平均值197523002675中高档及高档格兰春天162018002450明宇帝壹家2期165019002400龙吟水郡2期180021002570海山半岛花园129016301810满庭芳150017501999柏林美墅150016002200都市印象17182320平均值158218472250南充底高端楼盘的均价到达了2300元/㎡，比中期而言拉升幅度高达400-500元/㎡，在一系列宏观调控的政策下，房地产价格一路上扬，为的高端楼盘的价格制定奠定了坚实的参照基础。第三节、电梯公寓中高档住宅项目分析1、电梯公寓中高档项目简析项目名称开发商项目位置所属区域经济技术指标户型面积分布开盘价格目前价格开盘时间销售进度销售优惠配套物业企业物业费（元/月/㎡）锦绣北湖宏凌实业文化路原行署二院顺庆区总建面：13万㎡住宅：12万㎡商业：1万㎡容积率：7绿化率：35％车位：320个产品类型：高层（32）不详未定.11.12开始排号未销售未定会所、游泳池、景观道盛华堂未定北湖盛景民和房地产鱼米巷12号顺庆区总建面：4万㎡住宅：37000㎡商业：㎡容积率：8绿化率：25％建筑密度：70％占地：㎡车位：100个产品类型：高层（33层）总套数（348套）60㎡如下8%29套）60—80㎡如下60%（216套）80—100㎡如下10%（37套）100—120㎡如下10%（36套）120—140㎡如下10%（36套）140㎡以上1%（4套）未定开始排号估计开盘时间4月未销售未定花园未定未定凯旋帝景德瑞房地产老嘉陵江大桥头顺庆区总建面：46050.32㎡住宅：34112.39㎡商业：8348.38㎡容积率：8.19占地：5187㎡建筑密度：44.9％车位：地下150个产品类型：26-29层高层总套数（400套）60㎡如下38%（154套）60—80㎡如下6%（25套）80—100㎡如下30%（121套）100—120㎡如下6%（25套）120—140㎡如下6%（25套）140㎡以上13%（50套）未定春节左右未销售未定会所香港英联华未定滨江名城3期宏凌实业滨江中路四段276号顺庆区电梯：29934.9㎡车位：3期地下93个产品类型：高层(28)3期总套数204套120—140㎡如下50%（102套）140㎡以上50%（102套）起价：1830最高价：3150均价：2460起价：最高价：3460均价：27061期：一次性2%、按揭0.5%2期：一次性4%、按揭2%、分期3%3期：一次性3%、按揭1%、分期1%羽毛球场、篮球场、游泳池、休闲会所盛华堂住宅0.68，商业1.00望泰雅居2期宏业房地产滨江路顺庆区住宅：24367.69㎡商业：3369.89㎡容积率：4.46绿化率：30.3％占地：1311.04㎡建筑密度：36.86％车位：约30—40个产品类型：高层(28层)总套数（150套）80—100㎡如下33.3%（50套）120—140㎡如下3.3%（50套）140㎡以上33.3%（50套）起价：2038最高价：2738起价：2238最高价：2938.11.1230%一次性3%、分期2%、按揭1%网球场、小朋友游乐场、健身中心天诚物管0.9瑞露嘉都滨江中路四段顺庆区总建面：30万㎡容积率：1.46绿化率：70％建筑密度：30％车位：1000多种1期总套数（534套）80—100㎡如下3.75%（20套）120—140㎡如下33.71%（180套）140㎡以上62.55%（334套）起价：1668最高价：2100均价：1800起价：2108最高价：2880均价：25001期9月排号、2期10月排号1期98%羽毛球场、网球场、游泳池、乒乓球台、健身房、小朋友游乐、超市、会所四川吉瑞物业电梯1.0、花洋1.1、联排1.2五星鼎城仪凤街11号顺庆区总建面：45433㎡住宅：4万㎡左右商业：近2万㎡占地：6亩公摊率：19%车位：地下2层产品类型：32层高层80－100㎡：180套，占总套数54.5%100-120㎡：60套，占总套数18%120-140㎡：60套，占总套数18%140㎡以上：30套，占总套数9.5%未公布未定未销售无未定地中海南恒河地产光彩大市场南高旁嘉陵区住宅：3万㎡绿化率：33%车位：地上298个、地下200个产品类型：高层(18)60㎡如下：80%60—80㎡：20%起价：2130每2层加50元/㎡，现已封盘，已卖200套，总423套，18层.11.2965%一次性5%、分期2%、按揭1%游泳池、休闲会所、餐饮、小朋友游乐、小广场香港英联华多层0.50、花洋0.60、别墅0.802、价格分析案名起价均价最高价高档(或高价)滨江名城原价:1830原价:2460原价:3150现价:现价:2700现价:3440地中海蓝原价:1850原价:2100原价:2300现价:2130现价:2350现价:2530逸水兰庭待定瑞露嘉都原价:1800原价:2100原价:2300现价:2108现价:2500现价:2880望泰雅居原价:1900原价:2200原价:2730现价:2108现价:2400现价:2938平均值原价:1845原价:2215原价:2672现价:2089现价:2488现价:2947中档锦绣江山17302300水天丽景16801850现代名门17002200浪高凯悦17302200玉带明珠156817501850平均值168119202110分析南充电梯公寓的价格信息：中等次项目的平均起价在1680元/㎡左右，均价在1920元/㎡左右,最高价格在2110元/㎡左右；高档次(或高价)项目现推出价格比原开盘价格平均上涨200元/㎡左右，进入高价位：底平均起价在2100元/㎡左右，均价在2490元/㎡左右,最高价格在2950元/㎡左右。分析南充既有电梯公寓价格变化：滨江名城、望泰雅居、瑞露嘉都均是底才把价格进行大幅度拉升，其平均均价到达了2500元/㎡左右的高价位水平；结合电梯公寓总体放量不大的供应状况，以及根据其高价位房源的销售走势相对较慢的市场状况分析，南充购置群体对电梯公寓的价格接受还是有一定程度的。第三节、中高档住宅供应分析1、多层项目推出面积分析项目序号楼盘名称估计推出面积顺庆区1滨江名城1期剩余:700㎡2期总:16830㎡2香榭春天1期剩余9000㎡2期总:16830㎡3龙吟水郡1期剩余:8539.72㎡2期:100675㎡4明宇帝壹家2期一批剩余:约1㎡,第二批尚未规划5天地山水2期剩余:约7700㎡6上城家园2期未签：9065㎡7都市印象剩余36000㎡8香槟小镇1期总:44798㎡9格兰春天1期剩余:2880㎡2期总:50000㎡合计315017.72嘉陵区10海山半岛花园约60000多㎡㎡11满庭芳1、2组团剩余:280㎡,第3组团资料未出来12地中海蓝无13水慕清华30600㎡14柏林美墅1、2期剩余：4080㎡15逸水兰庭10000㎡合计104960高坪区16上上城22390.92㎡17金水岸25000㎡多层项目推出面积合计467377.22㎡2、电梯公寓项目推出面积分析项目序号楼盘名称估计推出面积顺庆区1滨江名城29934.9㎡2望泰雅居约8000㎡3瑞露嘉都2期总：100000㎡4北湖盛景36000㎡5锦绣北糊130000多㎡6凯旋帝景34112.32㎡7浪高凯悦25000㎡8五星·鼎城4㎡9香榭春天6000多㎡10龙吟水郡26330㎡合计437375㎡嘉陵区11上城领地90000㎡12地中海蓝23000㎡14逸水兰庭0㎡合计133000电梯公寓项目推出面积合计570375㎡3、拍卖地块推出面积预估分析地块名称地块位置土地规模(亩)规划容积率指标预估推出面积(㎡)南市土公()9嘉陵区茶盘路7.0831.88500南市土公()10玉带路6号24.482.570000南市土公()10玉带路4号17.042.5南市土公()11江东大道侧1号40.99280000南市土公()11江东大道侧2号42.72南市土公()8政府新区17号195.84100000南市土公()8政府新区17号238.14南市土公()8政府新区17号357.71.869239南市土公()9嘉陵火花镇小桥子21.241.825478南市土公()9顺庆周家坝82号26.322.238602内燃机地块——953.580000明宇3期地块——约1001.860000宏凌嘉陵地块——200左右——80000合计=SUM(ABOVE)611819根据以上分析，南充中高档楼盘推出总量估计在467377＋570375＋=SUM(ABOVE)611819=1649571㎡左右；分析南充项目及地块状况，尚有部分项目未包括在以上分析中，结合这一状况估计南充房地产整年的放量在170万㎡以上。而根据南充三区住宅放量170万㎡，当年销售157.79万㎡的销售状况，供需基本平衡，未出现大量空置；根据未来房地产将保持持续、稳健地发展的大趋势，南充房地产市场前景较为乐观。在已知项目中：电梯公寓项目的放量（面积为570375㎡）初次超过多层项目放量（面积为437377㎡），电梯公寓开发将成为南充房地产开发的主流方向；根据电梯公寓的放量局限性20万㎡的市场状况分析，电梯公寓将面临剧烈的市场竞争。第四节、中高档住宅销售速度加紧项目名称开盘时间底时销售进度（%）滨江名城1期.4.1598%格兰春天.7.1595%明宇·帝壹家(A组).9.2399%明宇·帝壹家(B组).10.2898%龙吟水郡.1090%(预定)天地山水.9.2880%上城家园.10.2980%海山半岛花园.4.1692%根据上表可以看出，南充中高档楼盘到达90%销售率的销售周期都在6个月以内,个别项目如明宇·帝壹家、龙吟水郡、天地山水等则在3个月内完毕，阐明中高档住宅的销售速度较快。第五节、高档住宅步入品牌竞争南充房地产市场正在向成熟阶段发展，伴随当地部分开发商意识的提高、外地开发商的进入，以及通过对专业营销企业、广告企业、著名设计院、物管企业的引进与资源整合，开发项目在产品、营销运作、包装与推广等方面有了质的飞跃，推出的滨江名城、锦绣北湖项目受到市场的追捧并实现其项目的高价值充