房价与经济从《inmaeas银色》说起

房价与经济从《inmaeas银色》说起

迁入英国著名的金融杂志《经济学家》第16卷中，以“自由释放”理论为中心，阐述了房地产与经济关系以及未来的变化。自02年3月底《Goingthroughtheroof(冲顶)》起,《经》就开始发表房价与经济的深度分析系列报告,数据取自房屋信贷机构、地产中介和各国统计局,颇具权威性,投资人当引为殷鉴。该文还配了张图:天空阴云密布,沙滩上筑有城堡,海水已侵其一角。文风麻辣,画风则甚为“春秋”。依照经济学人的统计:在过去五年中,经济发展良好国家住宅资产的总价为30兆美金到70兆美金以上,近乎等于那些国家组合GDP的增加值。只可惜光由房产拉动的经济繁荣,比20年代后期全球主要股市的泡沫含量更高,20年代后期美国股市只及美国GDP的55%(后爆发29年经济大危机),而90年代后期全球股市五年期增长值也只超过全球GDP总额的80%(后爆发01年科网股灾)。换言之,现在的地产看起来像有史以来最大的肥皂泡。1997至今,南非地价上升近两倍半;爱尔兰近两倍;英国、西班牙一倍半;澳大利亚过一倍;法国、瑞典、挪威87%至76%;美国、比利时、意大利、新西兰70%左右;丹麦58%;加拿大47%;瑞士12%;德国平手;日本继续衰-28%;最倒灶是香港-43%。中国的数值《经》大编辑似未知,写了个“na”———“无数据”之意,以小生身在其中之所见闻,97年来大陆地价平均升值应在三至四倍左右,力拔排名表头筹当无问题,换言之,若地产有泡沫,中国列前茅!2004年一季度地价同比升幅最剽悍为南非28.1%;依次是新西兰23.3%;澳大利亚近18%;香港、西班牙、英国17%左右;中国位居20国排名的第13位(升7.7%,与瑞典同列)。2005年一季度地价同比升幅仍是南非第一(23.6%);香港19%;西班牙、法国15%左右;新西兰、美国12.5%;丹麦11.3%;瑞典10%,中国第九9.8%。八年前买中国地产、六年前买美国加州地产、四前买英伦地产、三年前买卢森堡地产、两年前买澳洲地产(不但地产差价赚进,汇率亦有极大斩获)都为大赢家,惟十三年前买日本地产、九年前买香港地产的景遇迥然有异。如今被地产牛市宠坏的新兴投资群,有必要与当年入货日本、香港屋宇的前辈切磋一下。去年第四季度,西方地价增值速率开始回落,是十年来首次,五十弦翻塞外音,应留点心眼了。现今地产牛市爱好者唯一可以自我安慰的是:奥运会前后地产通常不低,并以2000年悉尼奥运拉升当年澳洲GDP1.5%为例。但澳洲地价的高峰根本不是出现在奥运年正负一年的所谓周期里,2004年才是澳洲地产的高峰年,可见奥运会对经济虽有些功效,但远不及人们希望的那般大。据此推论2008前后中国地产才可回落,实属伪证。与去年相比,美国地价首季平均增幅12.5%,但加州、佛罗里达、内华达、夏威夷、马里兰和华盛顿特区等地却录得20%的惊人数据;西欧各国增幅亦令人目眩;澳洲政府的平抑政策开始显效,增幅似有若无,回顾去年此时两位数的增幅,有人已在叫“硬着陆”了,澳洲地价虽在历史高位,但该地相当于二百万人民币的排屋仍较杭州实惠许多,附带国内罕见的宽阔草坪,且属永久性私产,不禁让人联想起80年代蜗居日久的日本财主突然看到美国大平原时见猎心喜的神情。可见国内城市房价高至何等地步。不少国人去澳洲购置不动产后,将老屋推倒,在同一块地上建起多幢小楼,充分利用有限资源,然后出租给当地人或留学生,生意都还不错。惟澳洲经济一塌糊涂,下午四点半后,店铺基本都已打烊,所奇怪者,当地银行6月刚开出年息7.99%的官价,如此高的存款利率让国人艳羡不已。更过分的是,澳洲不分定期活期,日利息一律7.99%/365。看看外国同行国内银行真是爽个不亦乐乎。房价与租金应大体趋势相同,但近年来,租金上升速率明显滞后于房子增值,在很多国家,房价相对于房租和收入而言已升至创纪录的水平,出现“租金不足以支付按揭利息”现象。上海浦东顶级写字楼每平方日租金以小生所知约为1.6～1.9美元,每年上升约20%,地价则升35%强,经年累月,两者乖离绝非小数。杭州更是奇哉怪也,住宅价格居然高于写字楼售价,以“适宜居住城市”为由实在强词夺理。个人“实战经验”:写字楼年出租收益可达10%,公寓只及4%,市场无形之手的作用下,写字楼价远较住宅高企是全球公理。杭州地产要么住宅虚高过甚,要么写字楼仍有上升空间。今年3月1日后新公司注册地址不得在居民住宅区内,数月来写字楼出租率戏剧性上升,不伦不类的商住两用型可以休矣。对于租金的变动,1975～2000年期间美国超越均值35%,英国、澳大利亚则有50%以上,中国90年代前地产尚未商业化,但88年后房价(杭州为例)自八百一平方上窜至万余,租金超越均值(泡沫成分)远高于欧美,盖可想见。房价的全球荣景由两大因素驱策:(1)历史上低利率激励居民借较多的钱;(2)而此时人们已对走熊多日的股市丧失信心,地产立成惹火尤物。即是说,地产繁荣只源于热钱无处可去,存银行无利,炒股票失利,地产对利率为极敏感,前堵后截,逼上梁山。澳洲抬出超高利率(就现阶段而言)命中地产商要害,出手有过于孟浪之嫌,美国、中国渐进式提升利率似更“王道”,但即便澳洲佬辣手厉害,楼市之花却仍未见残,令人气结。痼疾治不好,新病又起:利率上升初期必对资本市场形成负压,股市数月内重入牛市轨迹已成单相思——“股市并不知道有人已爱上她”。所幸卢索德集团研究一世纪以来的统计结果显示:利率上升周期,股市皆涨。预示加息是触发股市走牛的诱因之一,这与传统智慧南辕北辙。近期市场若启动,只宜视作反弹,用本栏目招牌词组——熊市完结不等于牛市开始,但随着利息一浪胜一浪,股票牛味似隐约可闻。周三与本家绍春兄谈及美国信贷收缩期,长短债价差收窄之谜,格林斯潘对此亦说“平生仅见之怪现象”,绍春兄说“以地产推动的经济繁荣也是平生仅见”,并推理出该事件可能引发的投资机会:1、商品价格(投资品)大跌,首先来自价格过高对消费的自然抑制;其次来自投资完成后需求的下跌;再次来自经济滑落后的需求压制。2、消费品将先经历暂时性的繁荣,然后走向下滑。3、股票市场迎来比较大级别的一次投机机会。因上述事件为“平生仅见”,股市这次(现在仍为“疑似”)机会,应该也是一生之中罕见。惟时候未到,手快的不妨怡情,手慢的大可稍安。长债回落可能源于资金为规避风险,大量购入引发长债突然供不应求,压低了债息,表明资金的一种长期预期,以群众智慧的性质而言: