大连亿达新世界B区商业项目策划全案

大连亿达新世界B区商业工程筹划全案市场研究篇调研方法现场采访资料收集电话访问入户拜访统一整理汇总研究报告本次调研内容奥林匹克商业圈星海广场西安路商圈青泥洼商业区城市商业环境区域商业环境工程最终定位影响影响序言本次调研商圈分布市场研究篇商圈定义

商圈是对一个成熟且有商业价值属性区域的称呼。按照级别划分，它可以是同心圆、可以是半圆、可以是等边型及其它类不规那么形态；按照其所辐射的范围，那么依据商圈的级别可以是半径在0.5至1公里、1.5至3公里、5公里，甚至于整个城市。主要商圈次要商圈核心商圈市场研究篇奥林匹克商圈：地区级商业中心商业辐射范围：1.5至3公里左右奥林匹克商圈范围市场研究篇四至范围东：人民广场西：东北路外侧南：胜利路北：黄河路。奥林匹克商圈主要物业万达广场人民体育场奥林匹克电子城百盛购物中心沃尔玛超市奥林匹克商圈基于奥林匹克广场而得名，依附于沃尔玛超市而成名。目前商圈由三大商业板块组成，分别是沃尔玛、万达广场、百盛购物中心等，其中沃尔玛为绝对性的核心商业。市场研究篇商业物业分析建成时间：1999年广场面积：6万平方米广场地下：9.2万平方米的大型商城和两个下沉式广场，其中友谊奥林匹克购物中心是本区域的主力商业，建筑面积35，000平方米，地下两层，2000年4月正式开业。现驻场业户：178家〔租赁业户38家，联营业户140家〕市场研究篇奥林匹克广场友谊奥林匹克购物中心业态列表

B1超市约40%服装服饰约40%餐饮占8%其他占12%B2屈臣氏约占10%餐饮占40%服饰占30%其他20%主要路段商业业态及租金价格路段行业胜利路民运街民政街东北路体育场黄河路长春路中山路服装鞋帽///14/23餐饮食品83486123金融邮电1/3/4///家居装修2/3//542体育用品///113//1休闲娱乐103/310522医疗保健6///262/美容美发3/3///3/便利店221/2///房屋中介1////33/其它类22334383日租金（元/m2）1.5-2.52.4-2.72.3-2.52.6-3.72.8-52.5-3.22.5-32.1-3.5市场研究篇胜利路的临街商业以娱乐休闲和餐饮业为主，该地区有日月明和川王府两大酒店，这两个酒店的入住客户对餐饮、娱乐休闲有很大的需求，因此造成该地区有众多的咖啡厅、洗浴中心和餐厅，经营相当不错；

日租金：元/平方米市场研究篇东北路北段高档餐饮店非常多，规模庞大，如天天渔港、巴图鱼乡、龙海渔湾，过桥渔府；周边众多的高档物业住户和离此不远的市政府高级官员的存在促成了此地高档餐饮和娱乐休闲的兴旺。

日租金：元/平方米

体育场产业带动体育服饰以及器材销售的热销；数量众多的运动爱好者带动娱乐休闲和餐饮业的兴盛

日租金：沃尔玛和奥林匹克的巨大品牌效应导致此地租金高启，普遍在3-5元/平方米*天市场研究篇东北路北段高档餐饮店非常多，规模庞大，如天天渔港、巴图鱼乡、龙海渔湾，过桥渔府；咖啡厅也很上档次，周边众多的高档物业〔如万达华府、优·豪斯、汇嘉公寓，亿达广场等〕，同时还有离此不远的市政府高级官员的存在促成了此地高档餐饮和娱乐休闲的兴旺。

日租金：2.5-3平方米*天

百盛以其档次高、装修好、货品全、效劳热情的优势深受广阔购物者的欢送；华纳国际影城作为大连市最高档的电影院，装修极其豪华，它和楼下的桑巴制造、哈雷网吧以及运动休闲城吸引了大量的人群来此娱乐、购物。

日租金：平方米市场研究篇友谊奥林匹克广场为地下两层，其中局部出租给沃尔玛，局部自营。自营局部服装服饰近一半，餐饮店铺也占据相当的比例；从整体经营面积比例来看，餐饮食品占比最大，到达29%，服装服饰，占比22%。

日租金：负1层14元/平方米，负2层10元/平方米规模：64000平方米

经营面积：普遍不超过20平方米，以小柜台为主

日租金：为6-8元/天/平方米，最好的位置高达18元/天/平方米。市场研究篇奥林匹克电子城市场研究篇奥体电子城的存在，使得电子市场的经营面积占到总体的24%；

百盛商场、奥林匹克广场外租区和体育场临街商铺促进了服装服饰剧烈竞争；

东北路北段的餐饮属于高档餐饮，其他地区的餐饮根本属于中、低端；

数量众多的宾馆和写字楼以及高端公寓的住户对娱乐休闲的需求强烈；

体育场的存在带动体育服饰、体育器材等相关产品的热销。总建筑面积：25952.97㎡临街商铺：共计215个单位铺位面积：60~356㎡售价：9000~21，000元/㎡销售情况：由于其临街公建层高6米，买一层得一层，因此销售情况火爆，一期已售完客群：主要为个人投资者，单位购置仅三家〔川连商贸、交通银行、工商银行〕租金：黄河路一侧86㎡〔做出夹层后约150㎡〕，年租金8万元，不包含水电、采暖物管等费用。可类比物业研究——万达华府市场研究篇万达华府一期底商主要商户美国冰激凌东洋风美发中心彭氏皮草名店雅诗迪宝岛眼镜怡快面包欧琳电器水槽信开数码华府店中国银行天福茗茶路通口腔采轩服装美景礼品千乙置业克丽缇娜美容雅婷康体美容华鸿装饰益生保健品商行非得海参肽好当家即食海参奥丁橱柜粮缘早餐机专卖厨娘东海鱼舫见道律师事务所壹阁设计君达一品茶安旗专卖店天佑房屋红烛坊咖啡语茶渔人码头日本燃气热水器好旺角房屋租赁大连法苑书店明珠丽人发屋顺驰置业福奈特昭鹤口腔好休闲养生会所爱犬俱乐部汽车商行华府口腔千瑞古茶园陶木艺术作品松下数码办公设备蜀香源知蜂堂体验中心品格地产摩卡咖啡语茶玛雅房屋公司都市书廊不二家木地板西门子助听器法国普莱妮特不老美店德记鞋铺开发商无规划，仅求出售以回笼资金，导致华商业配套比较混乱，业态的重复率较高。销售情况火爆，但招商情况不佳，实地调研发现有大量空置物业。小面积分割限制此处只能以临街店铺的形式开展，很多业态都无法入驻。而本工程的物业形式可大可小，分割方式灵活多变，适应了市场的要求。华府二期即将入市，届时将新增约2.6万平方米的公建，如此小的区域却拥有如此大体量的社区底商供给，是否会对该工程造成致命冲击值得研究。市场研究篇关于奥林匹克商圈的未来设想

大连实德在明年会将主场搬回到市人民体育场，这对本工程是一大利好。本工程A区的免税店是大连市不多的高档消费区域之一，而且是大连市旅游人口的定点消费区，本工程可充分利用这一大优势，将旅游消费人口吸引到本工程中来。位于人民广场的市政府将持续带动周边中高档餐饮等特色行业的开展。奥林匹克商圈未来将向多元化、多消费级并具有休闲性质的综合性方向开展。市场研究篇青泥洼商圈北至长江路；南达五惠路；西到荣盛街；东至昆明路市场研究篇青泥洼主要商业大连商场百年城秋林女店铜锣湾广场新玛特市场研究篇青泥洼商圈商业供给量项目名称地区位置开业时间建筑面积（m2）层数（F）层数（B）商场管理形式大连商场中山青泥洼桥67年前40，00041百货新友谊商店中山人民路2号19883，00021百货韩国批发城中山长江路1990年以前7，5003无店铺秋林女店中山胜利广场旁1990年以前5，40061百货中兴大厦中山友好街42号1990-0635，00072百货友谊商城中山人民路2号1996-0215,00062百货新华洋商场中山青泥洼桥1997-052,80031店铺富丽华酒店商场中山人民路中段1998年以前2,00011店铺大商男店(百货)中山青泥洼桥199820,98691百货胜利百货中山火车站前广场1998-08147,00053百货麦凯乐大连商场中山五惠路1998-0950,00071百货连店铺新玛特购物广场中山青山街1号2001-10148,00082百货连店铺百年商城中山青泥洼桥商业区2001-0560,00052百货伊都锦中山青泥洼桥商业区2003-1024,50061百货市场研究篇青泥洼商圈租赁价格水平

项目名称发展商/投资商地区租售条件大连商场大连商场股份有限公司中山服装：20-23%倒扣率、化妆品：23-27%倒扣率秋林女店大连商场股份有限公司中山服装：21-24%倒扣率、化妆品：24-28%倒扣率友谊商城大连友谊集团中山服装：26-30%倒扣率、化妆品：26-30%倒扣率大商男店秋林百货、香港先施、大商集团中山服装：25-28%倒扣率、化妆品：25-30%倒扣率皮具：26-28%倒扣率富丽华酒店友谊集团中心地上租金：美元每天每平方米3-3.5元地下租金：美元每天每平方米1-1.5元麦凯乐大连商场大连商场股份有限公司、日本麦凯乐百货株式会社中山服装：28-32%倒扣率、珠宝：每月每平方米3-4万元（保底）、服装：每月每平方米1.5-3万元（保底）市场研究篇青泥洼商圈特点

商圈是大型商业体的集合，拥有多个大型购物中心，业态重复率高。商圈为纯商业区，周边住宅体量较小，属于面向全市的市级商业中心。商圈以大型百货为主，购物气氛较浓，娱乐休闲属于附属功能。市场研究篇天津街商圈市场研究篇天津街开展历程天津街建于1909年，全长1720米，是“中国十大著名商业街〞之一。曾经是大连人流、资金流、信息流最集中的地方，也是每个大连人购物消费的天堂。2000年11月天津街开始全面改造，一期工程分为海昌、天植、新天龙等六大区域，一期改造占地面积5.3万平方米，总建筑面积达20万平方米，投资额25亿元。2004年1月18日正式开街，改造后的新天津街商业步行街长1054米。历史上的辉煌大规模改造重新面世市场研究篇天津街主要商业项目名称体量（M²）经营内容海昌名城78000超市和精品百货新世界百货69000百货、餐饮、烟酒副食品、娱乐休闲天和广场15000餐饮、服装、家电市场、数码通讯、娱乐休闲舶·品牌港运动城3200品牌运动服饰、运动器材、体育器械天百大楼14000服装、食品、数码通讯产品圣邦国际皮草中心4000各档次各品牌皮草大衣新华书店12000图书、音像、文具天海同乐城购物中心20000娱乐、餐饮、儿童娱乐城苏宁电器7650各类家电、数码通讯产品天植商场70000主力百货、大型超市、精品服装、风味美食天龙商城5000老凤祥银饰、奥特莱斯折扣店、美食城修竹广场15000银行、餐饮、娱乐配套设施市场研究篇天津街现存问题开发商缺乏商业地产经验，商铺售价过高商场定位重复，业态配比不合理，娱乐休闲和餐饮的比例明显过小市场研究篇对本工程的参考意义精心规划业态，与周边商业业态协调互动。坚决防止天价入市，与经营商家共同赢利。市场研究篇胜利广场

胜利购物广场位于大连站前最繁华商圈，北倚火车站，南临中山路〔大连第一大道〕，西南直接〔大连商场〕青泥洼桥商圈，东面连接天津街步行街。广场由香港博泰开展和大连市政府合资建设，政府有20％的股份，主要是以土地配套作为投资。整个工程于1993年9月4日破土开工，历时4年多完成，1998年年5月30日正式营业。市场研究篇经营现状

业主：3000多名经营员工：10000人广场出租率：95以上%年租金收入：接近一亿元年营业额：人民币二十亿以上日人流量：平时30万人次，节假日可达35万人次与经营有关的几个数字市场研究篇胜利广场成功之处分析地理条件优越坐拥大连核心商圈数十万人流庞大的规模效益先进的硬体设施市场研究篇对本工程的参考意义本工程最大问题如何吸引消费群体进入地下一层消费？解决此问题工程成功一半市场研究篇西安路商业街

西安路商业街向东辐射到东北路，南至五一路以南地区，北至长江路以北〔沙河口火车站地区〕，而向西辐射到中长街以西地区。市场研究篇西安路的巨无霸商业占地面积42000平方米，东西长100米，南北长400余米，建筑面积288000平方米，集购物、休闲、餐饮、娱乐、展示为一体，5大主力店、28种业态、500家专业店、6000平方米的室内大型挑空中庭广场共同打造体验式消费理念。占地面积近4万平方米，总建筑面积约35万平方米，总投资19.5亿元人民币。内有沃尔玛、友谊商城、运动100、好百年家居、大连市音像批发城、联通网吧、美食广场七大主力店鼎力结盟。

罗斯福·天兴国际中心福佳·新天地广场市场研究篇西安路商业业态比例

西安路商业街经过这几年的开展，其无论在商业物业数量、物业档次、业态配比上，均比前几年有了较大的开展，友谊商场、罗斯福国际中心等高档工程更是提升了该商业街的整体档次，而我们同时也看到，在福佳新天地广场、罗斯福国际中心也出现了众多的商铺空置现象，对其整体经营造成了一定的影响市场研究篇本工程可参考之处经过先期合理的业态规划，首先确定主力店，这将对日后商业的开展极其有利；百货、超市、小商品、美食、娱乐休闲广场的组合优势是商业竞争力的表现，高中低档商业的结合可使工程的辐射范围更大，以吸引更广泛的消费人群。市场研究篇星海湾商圈星海湾地区位于大连市南侧，北接西安路商圈，西邻学府区，南面是广瀚的大海，东侧为星海湾广场地区。其中星海湾广场为亚洲最大的世界级广场，规划的年接待能力为800余万人。市场研究篇星海湾广场周边物业星海国宝高档餐饮街星海广场海洋世界网球中心会展中心星海湾广场市场研究篇星海湾目前商业特点商业体量：有4万平方米业态组成：餐饮、休闲娱乐、眼镜、精品店商业分布：中山路沿线，环海边等区域店面形式：沿街分布〔主要以独体商业、底商形式出现〕商业档次：普遍为高档商业，局部小商品。市场研究篇市场定位篇市场定位篇引言定位方案的核心要点——方案确实定方案的支撑点——市场的研判及目标客户的需求确定销售的利润点——来源于工程的最正确方案组合我们的原那么——全、长、精、少方案的极端化——挑战性与实用性的考虑市场定位篇通过对工程目标客户的积累及访谈，得出客户所需的各种条件。此方法适合于小体量型的商业，但前提需要一个必备的条件是对工程应有一个全盘的品质性考虑。定位方法市场推导法客户积累法按照常规性的全面调研，得出所需结果，推论出其市场定位，一般适合于大体量的商业物业，在3万平米以上。工程定位工作思路工程目标：工程的品牌效益及利润指标定义并分析现阶段环境：大环境下的奥林匹克商圈现阶段需要解决的问题：有效利用工程环境的利好因素，并躲避自身地下商业局部的劣势。工程工作思路：使工程成为亿达集团在商业地产领域的标杆工程，成为区域乃至大连市商业的典范。对于地区性亮点的产生:通过对工程的综合性业态组合,能使工程成为地区性的代表并具有特色商业.市场定位篇定位原那么定位原则内容由下至上、由内及外业态集中度高、可长期经营整盘推出、整体包装益于项目后期经营管理原则市场定位篇工程自身分析本工程处于奥林匹克商圈的中部，位于中山路、东北路、高尔基路、长春路四条主要干路中部。市场定位篇工程自身分析工程所处区域商业环境良好，所临的每条路段有有各自的特点。针对每条路段的特性进行不同的分析是工程业态定位时必须考虑的内容。市场定位篇工程自身分析东北路一侧工程旁的高架桥使通过工程的人流较少，但与免税品商店相照应，可为工程带来高档消费人群，并可作为工程的形象展示点。五四路一侧工程对面的写字楼、高档公寓等物业不仅可为工程带来此局部的消费人群，亦可使本侧作为工程人气的提升点。民运街一侧作为工程最正确人流、展示效果最好的一侧，此侧因沃尔玛等工程的存在，不仅可使工程赚足人气，同时对工程整体的商业展示较为有利。北侧大型停车场、可有效解决因工程人流过多而产生的停车问题。工程对面高档物业的存在，亦可同时为工程提供有实际消费能力的消费人群。建业路一侧市场定位篇工程自身分析行业商户商品类别选择物业类型周边客户组合店面要求特殊要求家具建材独立商业楼---层高4.5-6.5米承载：400KG-5吨/平米不等单层面积：1000-8000平米以上柱距：12X12米停车位：300-500个---娱乐独立商业楼临街店铺写字楼、公寓裙房同类品牌商务区、商业中心区100-3000平米不等水、电大型KTV一层层高超过6米，需大堂停车位100个以上酒吧必须集中开设服装大型百货店商业街临街店铺、底商相同品牌、档次的服装服饰店手表、饰品面积：20-200平米有广告位需有自已风格的装修餐饮大型商业项目临街底商底商同档次餐饮店、茶艺店等，没有特殊要求与写字楼相邻层高：3.5米左右有排烟道、上下水独立出入口有天然气管道有一定停车位交通便利其他饰品、彩妆、箱包：临街店铺、大型百货店药店：临街店铺、底商干洗店：临街店铺、底商电动工具：临街店铺、底商、专业市场办公用品：底商、专业市场汽车展示：临街店铺、专业市场饰品、彩妆、箱包：与服装服饰、鞋、同类品牌相邻药店：美容美发店等干洗店：大型超市电动工具：4家以上集中销售区办公用品：均可汽车展示：同类品牌、百货店饰品：有独特装修风格彩妆、箱包：与百货店相类型药店：有独立出入口干洗店：上下水电动工具：---办公用品：独立出入口汽车展示：需要大展示橱窗无特殊要求市场定位篇工程核心定位形象定位功能定位风格定位定位主题中高端品质化路线满足区域及工程自身目标消费群体精端品质商务休闲市场定位篇租售价格确实定租赁价格确定方法市场比较法租金反推法投资回报率反推法市场定位篇市场比较法确定租金物业样本平均租金水平万达华府长春路2.8元/天/平方米万达华府黄河路2.45元/天/平方米优.豪斯2.5元/天/平方米万益大厦3.9元/天/平方米整体平均租金水平2.2—3.63元/天/平方米样本工程平均租金区域内与本工程类似之商业工程其租金的平均值为2.2—3.63元/天/平方米，我司将以此作为本工程首层商业租金参考值。按商业一般规律，首层租金向上向下依次递减约20——30%，考虑到本工程有可能会作整租或整售，我司对租金价格作一定的调整。市场定位篇租售价格确实定租：2.4—2.8元/天/平方米分租：地下：1.8—2.2元/天/平方米地上：2.5—3.5元/天/平方米整售：1.2万—1.6万/平方米分售：地下：1万—1.2万/平方米地上：1.6万—2万/平方米租金价格销售价格市场定位篇定位方案市场定位篇定位方案市场定位篇定位方案市场定位篇定位方案市场定位篇定位方案市场定位篇方案A、B优劣势参考优势:业态相对集中,且面积相对较大便于招商及后期的经营管理，不会对工程带来吵闹；劣势:由于面积较大的原因,因此会导致后期销售的困难性,同时对工程特色性的营造也相对较差,也因此会影响工程的整体租赁水平；定位方案市场定位篇方案A年收益参考楼层业态面积（建筑）租金（天/平米）年预计收益（万）B1家居58202419F1专业SPA800386F1茶餐厅4003.246F1西式快餐3003.235F1健身中心12001.460F1品牌服装代理7003.896F1咖啡厅15003162总计107202.8904注：计算天数为360天，面积较10756有较小偏差定位方案市场定位篇方案B年收益参考楼层业态面积（建筑）租金（天/平米）年预计收益（万）B1、F1品牌服装50402.4440B1、F1专业SPA800386B1、F1茶餐厅6003.270B1、F1健身中心12001.460F1品牌服装代理9003.8123B1、F1咖啡厅18003194总计107002.8973注：计算天数为360天，面积较10756有较小偏差定位方案定位方案方案C优劣势参考优势:业态分割相对较细，服装精品类划分为较小铺位，可大幅提升租金水平；数码3C店对于人流的吸引力较强，放置在靠近建业街一侧，可有效降低此处无出入口的弊端，并可充分利用此处宽广的广告位做展示。劣势:业态分割较细，在一定程度上增加了后期经营管理的难度。定位方案市场定位篇方案C年收益参考楼层业态面积（建筑）租金（天/平米）年预计收益（万）B1家居58202-2.5419-524F1数码3C店7502.5-3.567.5-94.5F1茶餐厅4802.5-3.543.2-60.5F1西式快餐6503-3.570.2-81.9F1健身7001-1.725.2-42.8F1服装精品店19003.5-5239.4-342F1咖啡厅2402.5-421.