贵阳房地产市场调研报告

贵阳市场调研报告第一局部贵阳宏观经济开展状况国民经济开展状况 2021年贵阳全市GDP总额811.05亿元，2021年贵阳市全年实现生产总值902.61亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%，增速比上年提高0.2个百分点，超过全国平均水平。整体经济形势良好，后发优势明显。09年全年贵阳市人均可支配收入达15041元，增长8.9%，增加了1229元。目前居民人均收入仅约2200美元，尚有很大的增长空间。根据兴旺国家经验，住宅消费顶峰期应在人均收入3000美元左右时，贵阳房地产市场开展方兴未艾，还有很大的成长空间。贵阳市过去两年持续保持20%以上的消费高增长率，超过全国平均水平。贵阳市城市居民人均收入近年来一直呈上升势头。人均支出也同步增加。更为重要的是，支出收入比呈现上升趋势。随着居民收入的进一步增长，社会保障、医疗保障体系的逐步完善，这种消费增长趋势应可以持续下去。贵阳市城市化进程不断加快，总人口不断增长。2003年以来，总人口年均增长率高于同期全国总人口增长率的0.5%。总结：贵阳市作为省会城市，是全省的政治中心、文化中心、商业物流中心、工业基地，省内经济首位度到达40%以上。贵州省矿产资源丰富，过去受制于交通不便，导致经济开展缓慢，经济总量位于全国后列。近年来，随着贵州省内外交通状况的不断改善，贵州经济开展开始加速，增长率超过全国平均水平。目前，在全国高铁战略的推动下，贵州省即将彻底改变交通落后的现状，几年内将以贵阳市为省内枢纽，打通与广州、重庆、成都等其它区域经济中心的便捷通道。这将为贵州经济的持续快速开展，提供强大助力。此外，贵州省目前城市化率缺乏30%，在国家西部大开发战略的推动下，未来的城市化进程将加速，这也将为贵州经济的持续快速开展，提供可靠保障。第二局部贵阳城市开展规划一、城市总体规划纲领根据2021年12月通过的?贵阳市城市总体规划(2021-2021年)?，至2021年，把贵阳市根本建设成为生态环境良好、生态产业兴旺、文化特色鲜明、生态观念浓厚、市民和谐幸福、政府廉洁高效、宜居、宜游、宜业的生态文明城市，在全省率先实现全面建设小康社会的目标。二、人口规划至2021年，贵阳市域常住人口500万人，其中城镇人口400万人，城镇化水平从目前的70%提高到80%，年均提高1个百分点左右。至2021年，中心城区城镇人口约320万人〔现约为280万人〕，市域外围城镇人口约80万人。三、城市开展战略：以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩〞的空间开展策略。加快麦架、沙文、扎佐区域的根底设施建设和产业集聚，实现高新技术产业集群整体“北拓〞，并大力推进金阳新区的人口聚集和空间拓展；依托环城高速公路、甲秀南路等建设，通过“南延〞，推进花溪、小河等区域城镇化进程和产业集聚；以三桥马王庙片区整体改造为重点，实施“西连〞战略，促进老城区与金阳新区联系与融合，城市空间向西与清镇连片开展；以龙洞堡机场改扩建为契机，打造临空经济区为重点，建设龙洞堡东部新城，远景向龙里方向推进，建设形成贵龙经济带；同时推进新天温泉度假产业开展，实施“东扩〞战略。四、环境布局：一城三带多组团贵阳市中心城区形成“一城三带多组团、山水林城相融合〞的空间布局结构。打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、绿带环抱〞的城市特色，建设用地300平方公里。五、路网建设：路网主骨架“一横一纵一环〞通过对中心城区道路网的优化调整，建设完善〞一横、一纵、一环〞的路网主骨架和“三条环路十六条射线〞的骨干路网系统。“一横、一纵、一环〞：一横：北京西路—北京路—北京东路；一纵：贵遵路—金工路—中坝路—甲修—花磊路；一环：环城高速公路。“三条环路十六条射线〞：一环路：蟠桃宫—宝山路北段—北京路—枣山路—浣沙路—解放路—宝山路南段—蟠桃宫；二环路：三桥—改茶路—贵黄路东段—南二环—富源路—东二环—贵遵路南段—三桥；三环路(环城高速公路)：东北环线—西南环线—南环线；十六条射线：贵黄路艺校至金华段、北京西路、观山路、贵金路、金朱路、贵遵路、盐沙路、新天大道、北京东路、机场路、油小路、东站路、富源路、桐荫路、花溪大道、花溪二道第三局部贵阳土地市场分析一、土地市场供给趋势2021年全市出让50宗，出让面积349.9万平米，成交金额32.3亿元，成交面积及金额较往年降幅较为明显，但批出地块总建筑面积达1078.2万平米创历史新高。2021年上半年土地出让23宗，成交面积73万平米，真正大体量的土地供给主要集中在下半年，下半年出让土地27宗，成交面积277万平米。区域供应面积供应宗数成交面积成交宗数成交金额（万元）两城区1,504,867.9026964,373.401797043.00金阳新区1,780,738.45141,359,507.7313167550.00小河区1,006,500.338------乌当区1,033,741.3081,009,296.30748001.50花溪区747,772.00315,883.0022281白云区516,955.151037,807.1542166.75总计6,590,575.13693,386,869.5843317042.25.252021年贵阳土地出让主要围绕两城区、金阳新区、乌当、小河等地，金阳、两城更是供给的主战场，两区域合计成交220余万平米，占到整体市场65%以上，这也预示今后一段时期内市场竞争依然围绕这两处传统区域市场。二、土地市场供给构成近年贵阳土地供给主要以商住和商住综合性质为主，纯住宅用地和低密度住宅用地供给日渐减少。商业地产的竞争将成为今后几年贵阳地产竞争的主战场。居住密度高，拆迁本钱高，贵阳的旧城改造单凭市场化解决难度很大，这为新区开展创造了机遇。数据来源：贵阳国土局09年各城区平均地价到达700元/平米，其中两城区地价到达985元/平米〔08年1065元/平米〕，金阳新区地价达895元/平米〔08年852元/平米〕〔备注：由于花溪区本年度仅成交2宗，且受土地自身条件因素影响，不能代表该地区实际地价水平，故不作为参照依据〕，各区域较08年成交均价变动不大。三、2021年大宗土地供给分析宗地编号区域位置性质面积（㎡）容积率建筑面积成交价（万元）隶属开发商金阳2009-05地块金阳新区东南邻长岭南路及延伸段、北至兴黔东路、西邻世纪城。商住办综合805237.362.31852045.9￥79,800.00世纪金源集团G（09）18两城区南明区花果园后街彭家湾片区商住8091836.95559087.2￥45,800.00贵州宏立城集团G（08）22乌当区土巴寨、小河口、蔡家寨商住4482681.8806882.4￥27,150.00贵州保利集团G（09）17两城区南明区解放路商住82716.049626.0￥10,900.00贵阳金龙房地产开发有限责任公司G（09）33乌当区东风镇后所村、头堡村商业综合3470541.1371630.0￥10,450.00贵州宏德商务咨询有限公司2021年全国各地地王频出，贵阳土地市场相对冷清，全年仅有5宗土地挂牌成交金额过亿，虽然各地块摘牌获得曲折各异，但几乎都被外乡豪强所囊括；其中以金阳2021-05号地块7.9亿成交金额最高，地块位于金阳新区金阳世纪城旁，被世纪金源集团稳收入囊中，摘牌结果也并非一帆风顺，该地块是其与广州恒大多轮竞拍后获得，也可谓几经曲折。而G〔09〕18地块那么更是几经曲折，8月挂牌随即遭到流拍，9月中旬再次挂牌最终被开发山水黔城而得名的贵州宏立城集团获得。G〔08〕22那么被贵州保利集团获得，一方面使得贵州保利在贵阳的土地储藏超百万平米，同时进一步稳固了其区域市场霸主地位。2005-2021年贵阳主要开发商土地储藏情况开发商名称类别土地数量（宗）土地存量（平米）总建筑面积（平米）已开发（平米）待开发量（平米）余货量预开发周期（年）贵州保利外来51,107,154.002,369,022.60500,000.001,869,022.605-6中天城投集团本土41,223,828.892,800,000.00400,000.002,400,000.004-5上海绿地外来170,334.00281,336.0052,306.67229,029.333-4广州恒大外来1147,000.00288,000.00170,085.70117,914.301世纪金源集团外来12,696,980.365,931,403.432,849,607.033,081,796.402-3香港新世界外来11,866,010.263,583,651.54153,289.823430361.725-6中铁置业本土1447,283.00670,924.50100,000.00570,924.504-5中铁地产外来1592,139.001,776,417.00-1,776,417.003-6贵州宏立城本土2826,957.735,615,549.0255,000.005,560,549.026-8成都远大地产外来1523,248.001,046,496.00102,746.38943,749.625-6总计189500935.2424362800.094283035.59619,979,764.49四、未来三年土地市场供给方案区域新增供应面积调整用地合计供应量两城区2,537,000.003,103,000.005,640,000.00金阳新区3,900,000.00-3,900,000.00小河区373,000.001,357,000.001,730,000.00乌当区546,000.00694,000.001,240,000.00花溪区1,122,000.00248,000.001,370,000.00白云区680,000.00930,000.001,610,000.00总计9,158,000.006,332,000.0015,490,000.002021-2021年土地供给情况方案年份土地供应规划2008年预计供应居住用地380公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地265公顷；2009年预计供应居住用地430公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地300公顷；2010年预计供应居住用地240公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地168公顷；2011年预计供应居住用地250公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地175公顷；2012年预计供应居住用地250公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地175公顷。其中两城区供给指标区域新增供应面积调整用地合计供应量中心区984,000.001,396,000.002,380,000.00二戈寨片区336,000.0084,000.00420,000.00三桥马王庙片区339,000.00971,000.001,310,000.00龙洞堡片区878,000.00652,000.001,530,000.00合计2,537,000.003,103,000.005,640,000.00根据2021至2021年政府规划，贵阳市方案新增供给土地915.8万平米，旧城改造及用地性质调整用地633.2万平米，总供地面积1549.0万平米。截止2021年末，累计已出让用地达763.7万平米，未来三年土地方案供给量仅余700万平方米，预计地价将进一步上涨。近年市场供求的重点主要在两城区和金阳，乌当、花溪等地的土地供给相对较少，随着花溪二道、水东路等城市干道的竣工通车，这些区域的土地供给将会增加。结论：1、金阳新区是土地市场供给的主体。2、贵阳市平均楼面地价多数缺乏千元，较廉价。且各区域楼面地价相差不大。3、土地市场供给有序，未来三年土地供给量不多。潜在市场竞争压力可控。4、大量已出让土地集中在少数品牌开发商手中。过去几年，世纪金源、中天城投等开发商采取低价倾销的销售策略，很大程度上遏制了楼价上涨。未来几年，随着世纪金源的淡出，这种状况很有可能改变，楼价上涨速度可能超出预期。第四局部贵阳市房地产市场分析 【备注：此局部商品房物业性质包含经济适用房、区域包含清镇、修文、开阳等郊县数据】贵阳市09年固定资产投资额达782.64亿元，较08年增长30.1%。09年房地产开发所占比例较去年略有下降，趋于平缓，到达26.9%。09年全市房地产开发投资额/固定资产投资额指数到达0.269，较08年稍低【指标比值：正常区间0.22-0.28】，该指标回到正常范围。一、房地产投资增速/GDP投资增速指标分析2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年房地产投资增速22.3318.3825.319.125.725.623.6GDP增长速度13.313.714.614.715.813.113.3房地产投资增速/GDP增速1.681.341.731.301.631.951.77截止至贵阳市房地产投资增速为23.6，GDP增长速度为13.3，房地产投资增速/GDP增速指数维持在1.77【指标比值：正常区间1.50-2.00】，处于正常区间；数据来源：贵阳市统计局二、贵阳市商品房新开工面积、施工面积、竣工面积分析09年全市商品房新开工面积719.08万平米，较上年度有所下降〔08年为771.33万平米〕，商品房施工面积3088.57万平米，较上年度增幅明显〔08年为2464.18万平米〕，商品房竣工面积740.05万平米，比上年度多一倍〔08年为307.59万平米〕。09年全市商品房新开工面积719.08万平米，同比下降7.7%，商品房施工面积3088.57万平米，同比增幅24.5%，商品房竣工面积740.05，同比增幅128.1%，；新开工面积在年初、九月两个阶段增加最为明显，竣工面积那么是在四月和年末完成量最大。数据来源：贵阳市统计局三、商品房新开工面积/施工面积商品房新开工面积/施工面积指标为0.23，低于处于正常区间范围〔红色标注带为正常区间范围〕，全年新开工面积缺乏，市场中期房有效供给量减少，新货供给减少；数据来源：贵阳市统计局四、商品房施工面积/商品房竣工面积商品房施工面积/商品房竣工面积指标为4.17，【指标比值：正常区间3.00-4.00】，略超过正常区间，整体施工进度较快，竣工量相对较充足；数据来源：贵阳市统计局 五、贵阳市商品房供求状况分析 2021年全市销售面积754.81万平米，同比增长83%，市场整体复苏，销售火爆；过去5年，贵阳房地产市场供求状况根本平衡，比较健康，特别是2021年，出现了供小于求的局面。数据来源：筑房网六、整体成交情况09年成交面积从3月份复苏，销售量持续维持在每月4000套以上,约合50万平米。数据来源：筑房网七、整体成交情况09年成交面积从3月份复苏，销售量持续维持在每月4000套以上,约合50万平米。2021年1-5月商品房成交面积264.1万方，与去年同期244.5万方相比上涨了8%。09年3-12月每月成交量均保持在50万方以上，10年3月以来每月成交量走势与09年极其相似。八、2021年销售前二十位工程排名按成交套数排名排名项目名称销售套数成交面积（㎡）成交均价（元/m²）销售总额（亿）1世纪城224022552726.17323682.602山水黔城2745381358.86376514.363大兴星城1440174508.8530405.304金阳新世界1430153448.2036495.605金元国际新城1427202902.4333736.846中天.世纪新城1243187927.4043988.267保利云山国际1132134964.9445916.208远大·生态风景1002116828.8636254.249保利温泉新城1001148795.5738005.6510中天花园982113687.5546455.2811碧园花城953100990.5933513.3812中天·帝景传说875116243.3828063.2613中环观山湖1号828124746.4141395.1614兴隆珠江湾畔825105141.3835783.7615天誉城71068266.5139842.7016恒大绿洲60462511.8341772.6117智慧龙城53267678.2941632.8218兴隆枫丹白鹭50158683.1432711.9219宜家尚城46049252.0734471.7020臣功新天地42346618.7336051.68按销售金额排名排名项目名称销售套数成交面积（㎡）成交均价（元/m²）销售总额（亿）1世纪城224022552726.17323682.602山水黔城2745381358.86376514.363中天.世纪新城1243187927.4043988.264金元国际新城1427202902.4333736.845保利云山国际1132134964.9445916.206保利温泉新城1001148795.5738005.657金阳新世界1430153448.2036495.608大兴星城1440174508.8530405.309中天花园982113687.5546455.2810中环观山湖1号828124746.4141395.1611远大·生态风景1002116828.8636254.2412兴隆珠江湾畔825105141.3835783.7613碧园花城953100990.5933513.3814中天托斯卡纳39277325.8843603.3715中天·帝景传说875116243.3828063.2616亨特国际29141732.1175983.1717智慧龙城53267678.2941632.8218黔灵半山27740625.8167752.7519天誉城71068266.5139842.7220恒大绿洲60462511.8341772.61销售量稳居销售榜首位，并位居全国单盘销量首位。世纪城已成为贵阳楼市开展的特例，其以低价开盘带动整盘营销的方式也取得相当不错的销售成绩。【备注：此排名数据之包含各工程住宅局部成交排名】数据来源：筑房网九、2021年主要开发商商品房销售排名企业名称销售面积销售面积占比成交金额成交金额占比世纪金源集团2661643.6137.1%￥9,112,198,825.3432.0%中天城投集团495184.217.0%￥2,017,809,016.007.1%贵州宏利城集团381358.865.3%￥1,435,964,163.005.1%贵州保利283760.514.0%￥1,184,947,115.004.2%中铁五建204501.152.9%￥777,161,097.002.7%金元集团204438.652.9%￥701,452,729.352.5%香港新世界153448.202.1%￥559,864,369.002.0%中水电124764.411.7%￥516,377,133.001.8%成都远大116828.861.6%￥423,531,810.001.5%广州恒大62511.830.9%￥261,128,161.000.9%上海绿地47037.920.7%￥279,314,377.831.0%中铁置业19582.770.3%￥91,698,798.000.3%其他项目合计2413554.7433.5%￥11,089,552,405.5038.9%外地品牌和外乡品牌开发商占据市场67.5%，对于中小房开企业来说，生存空间被进一步挤压。十、整体价格情况09年贵阳市商品住宅成交均价3730元/平方米，成交均价较08年略有下降，环比下降3.02%。〔备注：08年商品房不包括商业用房、写字楼〕数据来源：筑房网2021-2021年贵阳市各区域商品住房成交均价比照区域2008年2009年同比增长率2009年1月2009年12月环比年初增长率全市38473730-3.0%3534428021.1%两城453845730.8%4593514912.1%金阳33323310-0.7%2887382132.4%小河3107343010.4%351836734.4%乌当344435944.4%364538104.5%白云3035387827.2%2183393380.2%花溪2587366741.8%3289448636.4%09年，整体成交量大幅上涨，价格较08年略有降低，环比下跌3.04%。但年末与年初成交均价相比，平均增长21.1%。十一、整体成交构成情况商品住宅成交单价区间贵阳商品住宅目前成交主力单价在3500-4000元/㎡价格区间，2500元/㎡成交房源正逐步退出市场，从目前监测的各地区数据，除经济适用房外，3000元/㎡房源几乎无迹可寻。核心城区高层工程单价已接近8000元//㎡，局部工程小高层产品更是将价格标至11000元/㎡，楼市单价空前高涨。2005-2021年贵阳市“居民年均可支配收入/商品房销售价格〞指标统计2005年2006年2007年2008年2009年居民年均可支配收入（元）992811222127801381715041商品房销售均价（元/㎡）25602775339238473731居民年均可支配收入/商品房销售均价3.884.043.773.594.03房价收入比9.458.339.7310.219.1009年居民年均可支配收入/商品房销售价格指标为9.17，【指标比值：正常区间6.00-8.00】，根据中国房价收入标准值为7.5计算，贵阳的房价水平超过正常区间，处于高位区间；2005-2021年贵阳市“年均居民可支配收入增长率/商品房销售价格增长率〞指标统计2005年2006年2007年2008年2009年居民可支配收入增长率（%）10.413.013.98.18.9商品房销售均价增长率（%）9.48.422.213.4-3.02居民可支配收入增长率/商品房销售均价增长率（%）1.111.550.630.60-2.9509年商品房销售均价增幅低于居民可支配收入增长率，房价合理，房地产市场几乎没有泡沫。数据来源：贵阳市统计局/贵阳市筑房网十二、商品房空置情况09年商品房空置面积44.82万平米，空置率略高出正常指标【指标比值：正常区间4.0-5.0】。商品住宅成交面积区间成交户型段中部集中，130-150㎡等重大户型成为市场销售的主力，中小户需求热度不减。今年市场供给的主打区间，主要以中小户型为主。今年市场虽然以中大户型为销售主力区间，但结合实际供给情况我们不难发现，现有中大户型多为去年的余货，新增较少。随着单价上涨，畅销户型面积有缩小化趋势。数据来源：筑房网根据2021-2021年城市住房建设方案，08-12年商品房住房累计供给为1942万平米，08、09两年累计供给量逾900万平米，剩余1000万平米将余下三年，年均供给量缺乏350万平米，至07年开始贵阳商品住宅年供给量就均在350万平米以上，而07-09三年累计平均成交面积400万平米，整体趋势供小于求，市场潜在压力较弱。成交：随着房价的上涨，刚性需求的锐减，政策对于二套房购置的控制，成交量增长缺少显性支撑，另一方面明年下半年政策风险加大，明年市场整体成交会有所的回调，由于宏观经济面出现明显回暖增速的势头，因此明年成交下滑那么不会出现08年的惨状，但仍然要做好成交高位回落的准备，预计明年整体成交会在400-500万平米〔以月均成交35万平米/月〕；价格：明年中心城区房价破万元大关，局部区域市场开始迈过4000，年末中心城区一些占据优质核心地段的工程还在蓄势待发，均价已根本瞄向8000元/平米中心城区房价过万只是时间问题，冲破万元单价的号角或将由保利国际广场等工程率先发起；随着中低档单价货源快速去化，房价的整体抬升，在中心城区高房价扩散效应的带动下，周边各城区的房价将进一步迈入新台阶，例如乌当、小河、花溪市场整体均价或将完全占到4000的高位，贵阳低房价时代由此终结；十三、区域市场整体开展状况各区域市场成交情况分析数据来源：筑房网区域两城区金阳新区小河区乌当区白云区花溪区总供应面积（万㎡）201.24240.6733.5020.0741.966.93总销售面积（万㎡）203.43349.1359.3740.5328.155.76供求比0.99：10.69：10.56：10.50：11.49：11.20：1总销售额（亿元）93.03115.5520.3714.5710.322.23整体成交均价（元/㎡）457333103430359438783667→09年贵阳市金阳区的成交面积与成交均价都居榜首，累计供求比0.69：1，累计成交349.13万平米，金阳区开展势头强劲；→09年各区需求全面释放，两城、金阳、小河、乌当成交面积均大于全年新增供给面积；→白云区受白云南湖板块工程销售的带动，量价齐升；→花溪区仍然受地势较远的影响，成交量居全市末位。2.1、中心城区

代表楼盘：中天花园中天世纪新城保利云山国际山水黔城黔灵半山2、中心圈层

产品由于中心城区的区位因素主导，仍以高层为主。但部分城区周边高端项目，今年增加了别墅及洋房的产品供应量。客户客户辐射范围广，主要为市域及周边地州县群体。地州县占相当比例，主要为商人、企事业富裕阶层为主。价格目前市场整体均价在4400—5200元/㎡，别墅价格集中在7000—10000元/㎡。总体城区中心项目，区域优势明显，在其配套及项目均较为成熟的情况下，本区域价格自然成为全市价格最热区域。普遍容积率较高，档次多走高端路线，因土地稀缺的制约，此区域可开发项目规模有限，因此销售普遍较好。两城区市场供求情况分析数据来源：筑房网09年两城区商品住宅累计成交面积203.43万平方米，新增供给面积201.24万平方米，供求比99/100，两城区作为贵阳市的主城区，在市场需求充分释放的情况下，销量也大幅提升；09年成交均价4573元/平方米，12月的成交均价5149元/平方米，是今年的最高点。在接近岁末里，贵阳市商品住宅价格节节攀升，两城区更是超越5000元/㎡大关；2021年以来虽然价格09年10月水平，但未出现明显的下跌趋势。区域销售TOP5排名项目名称成交面积成交均价主打产品营销主题1山水黔城38.14万㎡3765高层、别墅世界的眼光、国际的品质2中天.世纪新城18.79万㎡4398高层、别墅代言城市未来3保利云山国际13.50万㎡4591高层把黔灵山还给生活4中天花园11.37万㎡4645高层、洋房、别墅大城生活成熟社区5天誉城6.83万㎡3984高层60万平米城市公园大城城区中心重点高价工程排名项目名称成交面积成交均价主打产品营销主题1中央公园2.95万㎡7852高层高薪阶层、传世府邸2亨特国际4.17万㎡7598高层城市中心3黔灵半山4.06万㎡6775洋房、小高层城市上省府旁权智官邸2.2乌当板块代表楼盘：保利温泉新城蓝波湾新添卫城臣功新天地涧桥泊林水锦花都产品多层、小高层、洋房为主，部分别墅及高层客户普通物业以本区域客户为主，洋房多为城区居民，高档别墅类客户多来自城区，省内外地客户多价格09年整体均价维持在3600元/㎡左右，重点项目洋房均价目前已维持在4000元/㎡以上，高端别墅类项目均价在10000元/㎡以上。总体区域产品逐渐往高端发展，密度较小，价格也已突破4000，整体发展已上升一个台阶。但基础设施不如金阳新区，且新建的垃圾处理厂选址于此，负面影响很大。区域销售TOP5排名项目名称成交均价成交面积主打产品营销主题1保利温泉新城380014.88万㎡洋房、别墅国际花园社区2臣功新天地36054.66万㎡高层贵阳首家7度抗震设防品质社区3蓝波湾新天卫城39123.92万㎡小高层、高层一个关乎城市欢愉精神的传奇之城4水锦花都36263.27万㎡多层、小高层引领健康运动居住新潮流5涧桥泊林33553.18万㎡高层、小高层贵阳首席英伦风情国际高尚领地乌当区市场供求情况分析09年乌当区域累计成交面积40.53万平方米，新增供给面积20.07万平方米，供求比为50/100；09年成交均价3594元/平方米。数据来源：筑房网2.3、小河板块代表楼盘：兴隆花园珠江湾畔大兴星城碧园花城南山高地产品多层、小高层、洋房为主，少量别墅；客户城区工薪阶层、小河中高，收入群体为主，少部分城区高收入人群；价格普通多层3600元/㎡左右；洋房类元4200-4500/㎡；总体项目发展主要以中高端为主。生活设施较完善，房地产起步较早，但交通拥堵，近两年来被金阳、乌当等区域市场远远甩在身后。区域销售TOP5排名项目名称成交均价成交面积主打产品营销主题1大兴星城304017.45万㎡多层、小高层现代化、多功能的上品国际社区2兴隆珠江湾畔357810.51万㎡洋房、小高层荣耀与梦想之城3碧园花城335110.10万㎡高层城市中心别墅4汇景苑39555.11万㎡高层小河之上,绅态人居5南山高地34464.32万㎡多层、小高层人生无处不登峰小河区市场供求情况分析09年小河区累计成交面积为59.37万平米，新增供给面积33.50万平米，供求比为56/100，全年市场成交均价为3430元/㎡。数据来源：筑房网2.4、南湖板块【白云区】代表楼盘：中天托斯卡纳恒大绿洲华颐蓝天南窗雅舍产品别墅为主，配有高层、小高层；客户别墅客户以城区为主，高收入二次置业，高层及小高层多以白云区当地职工及居民为主；价格全年整体住宅均价为3600元/㎡，联排别墅5000元/㎡左右，部分独栋项目均价已过10000元/㎡总体有一定的景观资源，多以高端项目吸引外区域客户，价格抬升较高。但距离主城区较远，区内有铝厂，发展潜力有限。区域销售TOP5排名项目名称成交均价成交面积主打产品营销主题1中天托斯卡纳43607.73万㎡叠拼、联排别墅天赋稀贵,贵在不贵2恒大绿洲41776.25万㎡小高层精装房湖山双景首席生态华宅3华颐蓝天30103.40万㎡高层南湖.湾畔假日水岸社区4南湖郡28303.22万㎡高层高性价比.别墅生活品质5南窗雅舍34050.55万㎡洋房、别墅南湖区府中央.现在中式宅院白云区市场供求情况分析09年白云区域累计成交面积28.15万平方米，供给面积41.96万平方米，供求比为149/100；由于恒大绿洲的工程的切入，9月白云区商品住在供给面积陡增，同时也带动了区域价格的抬升。该区域供给量较低，区域价格为3878元/㎡，12月份平均价格到达3933元/㎡，成为新的高价区域。数据来源：筑房网2.5、花溪板块代表楼盘：花溪御院班芙小镇溪城.华府南郡11英里区域属性：以旅游与教育基地为主；区域优势：优越的自然景观，重点大学的教育资源，适合高端工程的打造；区域劣势：距离中心城区较远，中低端产品较其他区域缺乏竞争力。产品以多层和别墅为主，但大多体量不大，新增少量高层；客户以本地区域为主，部分投资客户；价格09年整体市场均价3800元/㎡；总体旅游资源丰富，环境好，教育氛围浓郁，但项目产品档次不高。距离中心城区较远，交通不便。未来随着交通的改善，区域市场有一定上升空间。区域销售TOP5排名项目名称成交均价成交面积主打产品营销主题1花溪御院43442.79万㎡洋房、别墅旅游胜地.名仕庄园2溪城华府44241.14万㎡高层居优越之上.享幸福人生3南湖小区28810.76万㎡经适房--4兰馨桂馥花园33030.51万㎡多层--5班芙小镇60840.17万㎡别墅自然而来的奢华花溪区市场供求情况分析花溪区09年在市场供给及成交方面没有显著的改变，较其他各区仍排至末尾，但值得一提的是今年花溪的整体价格走高，从7月开始，均价持续升至4000元/㎡之上，提升速度较快，随着甲秀南路〔花溪二道〕修建和竣工，更多消费者看好花溪区的升值空间与环境优势。数据来源：筑房网2.6、金阳板块代表楼盘：世纪城中天.会展城中铁.逸都国际金阳新世界金龙国际花园观山湖1号远大生态风景区域属性：政府重点规划的科技教育居住板块；区域优势：地势平坦，多条新建交通道路贯穿至金阳，政府重点规划区域，大量利好政策支持区域；区域劣势：短期内缺乏人气的聚集，无法形成商圈及居住气氛。产品以高层为主，配有洋房和别墅；客户以外地购买客户、城市公务员为主，今年金阳的投资客户也逐渐增多；价格全年商品房整体价均价在3300元/㎡左右，目前均价在3800左右；总体产品多走中端路线，未来发展空间巨大，目前缺乏人气，商圈及生活圈短期无法形成。区域销售TOP5排名项目名称成交均价成交面积主打产品营销主题1世纪城3236255.27万㎡高层600万㎡公园大城2金元国际新城337320.29万㎡高层可与纽约中央公园旁住宅媲美的国际级高品质住宅3金阳新世界364915.34万㎡高层新世界新生活4中环观山湖1号413912.47万㎡高层观山湖悟天下5远大·生态风景362511.68万㎡洋房、高层、别墅中国绿色生态住宅示范项目典型工程对区域市场的影响：区域大盘林立，销售状况良好，带动金阳新区房地产市场的快速开展。销量长期维持在全市前列，特别是世纪城一个超大盘的奉献巨大，全年位居工程销售冠军。低价带动后市开展明显。金阳新区多数工程以低价优惠的营销手段吸引了大量购置客户，在政府的政策支持下，掀起购置狂潮。2021年以来价格大幅度上涨，但客户购置热情不减，金阳进入快速开展期。金阳区市场供求情况分析09年金阳新区累计成交面积349.13万平方米，新增供给面积240.67万平方米，供求比为69/100，整体销量位居全市第一，成为房地产开展的最热点区域。商品住宅成为金阳区的主流供给方向，这一区域已由政府政策重点支持逐渐转换为客户认同的区域。价格方面，平稳提升，随着区域团购的结束，整体市场均价到12月已到达3821元/㎡的水平。2021年，价格进一步上涨，目前高层住宅整体均价已到达4200元/平方米以上。中天·会展城销售现状：工程目前推出套数为5586套住宅，目前已成交4980余套，销售率近90%。工程2021年4月后正式对外出售。销售现状：工程目前推出套数为13766套住宅，目前已成交12316余套，销售率近90%。世纪城中铁·逸都国际销售现状：工程目前推出套数为1100套住宅，目前已成交595余套，销售率近54%。昆仑·奥林花园销售现状：工程目前推出套数为448套住宅，目前已成交322余套，销售率近72%。远大·生态风景销售现状：工程目前推出套数为708套住宅，目前已成交305余套，销售率43%。区域楼盘名称总占地面积（亩）总建面（万平米）已推出面积（平米）剩余开发面积正在推售近期热销户型成交价格金阳远大生态风景85311031791.2期103～113平米三房近期签约成交价为4216元/平米世纪城4500600440160V组团、Z组团

准备推售水岸别墅80～120平米的两房三房近期签约成交价为4386－4496元/平米中天会展城140020370133SOHO公寓54-88平米复式公寓

130～140三房近期签约成交价为3751元/平米观山湖1号21040364百万级洋房160～180平米大三房及200平米的洋房产品近期签约成交价约为5601元/平米金阳新世界3300330100230存在精装小户型公寓65平米精装修小户型精装小户型报价6500元/平米

近期签约价4014元/平米金龙国际20030255三期天鹅堡110～150平米三期未开售中铁逸都国际180023040190花园洋房110～180平米签约成交均价5562元/平绿地联盛国际570352510复式办公公寓166平方米，单价4200，一次性付款9.9折。乐美天地78席独立商铺5800元/平方米起，认筹即获96折优惠（6月25日截止）恒大绿洲22029209臻品95㎡三房，4692元/㎡起，送1500元/㎡精装中水电新项目63082082

容积率1.95，未推出美的地产8801440144容积率2.45，未推出

合计1456318337871046

金阳主要竞争楼盘信息十四、新政前后市场开盘变化

结论：金阳房地产市场自2002年开始起步，前期开展较慢；经过5年的积淀，2006、2007年迎来第一个开展小高潮，市场占有率迅速提高，销售量仅次于主城区，但销售价格较低；2021年，各品牌开发商纷纷入驻，世纪城大规模降价倾销，政府出台利好政策，使金阳的客户认可度和销售量迅速提高，一举超越主城区，成为贵阳最热点区域。但是销售价格被世纪城所抑制，整体偏低。2021年，金阳房地产市场进入主升期，量价齐升；2021年上半年，虽然受国家宏观政策打压，但是金阳房地产市场仍然进一步量价齐升，均价首次突破4000元/平方米。未来，随着金阳客户认可度的进一步提升，交通的大力改善，生活配套的迅速提升，居住人群的不断增多，待开发用地的减少，地价和房价将进入高速增长期。贵阳市整体商品住宅价格2021年销售价格保持平稳，略有上升。5月份市场价格的下跌主要是因为中天会展城前期团购客户的集中签约造成。金阳新区的成交价格目前从区域市场几个典型楼盘的调研数据来看，价格均在4200元/平以上〔中天会展城前期团购均价3200元/平左右，非团购均价在4300元/平左右〕而且金阳新区大型低价促销代表楼盘：金源世纪城和中天会展城的工程价格均在迅速走高，后续储藏用地在