珠海淇澳岛项目前期调研报告

珠海淇澳岛项目前期调研汇报一、珠海市概况

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二、珠海市宏观经济概况

3

（一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额迅速回升

3

（二）人口总数增长缓慢

4

（三）人均可支配收入逐年提高

4

三、珠海市房地产市场概况

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（一）板块总括

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（二）近两年房地产市场重要指标及销售特点

6

（三）目前珠海市房地产市场的重要特点：

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四、唐家湾片区经典楼盘分析

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（一）唐家湾片区概况

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（二）经典楼盘分析

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五、项目概况

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（一）项目区域位置

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（二）淇澳岛概况

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（三）项目指标及由来

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（四）基地地形、地貌和地质条件

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六、项目SWOT分析

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（一）项目的优势分析

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（二）项目的劣势分析

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（三）项目的威胁分析

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（四）项目的机会分析

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七、项目的结论和提议

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如下内容免费阅读\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目前期调研汇报一、\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市概况

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二、\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市宏观经济概况

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（一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额迅速回升

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（二）人口总数增长缓慢

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（三）人均可支配收入逐年提高

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三、\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市房地产市场概况

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（一）板块总括

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（二）近两年房地产市场重要指标及销售特点

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（三）目前\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市房地产市场的重要特点：

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四、唐家湾片区经典楼盘分析

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（一）唐家湾片区概况

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（二）经典楼盘分析

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五、\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目概况

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（一）\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目区域位置

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（二）\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛概况

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（三）\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目指标及由来

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（四）基地地形、地貌和地质条件

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六、\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目SWOT分析

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（一）\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目的优势分析

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（二）\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目的劣势分析

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（三）\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目的威胁分析

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（四）\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目的机会分析

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七、\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目的结论和提议

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一、\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市概况

\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市位于广东省珠江口的西南部。东与香港隔海相望，相距仅36海里，近来的牛头岛相距仅3海里；南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤，距广州市约140公里。

1979年\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海建市，1980年建立\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海经济特区。是珠江三角洲中心都市之一，东南沿海重要的风景旅游都市。行政辖区总面积7653平方公里，其中陆域面积约1687.8平方公里。

\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市划分为香洲区、金湾区、斗门区。其中香洲区包括主城区（新老香洲、吉大、拱北、前山和南湾城区）、唐家湾新城和横琴新城。

九州港口岸是中国最大的水路口岸，拱北口岸是中国第二大陆路口岸。

\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市都市建成区绿化覆盖率达45%，人均公共绿地21.41平米；森林覆盖率33.2%，全市已建成各级自然保护区和森林公园11个，自然保护区面积逾180平方公里，覆盖率达10.7%。

末全市总人口127.89万人。其中，户籍人口82.02万人，外来暂住人口45.87万人。规划到达149万人。

二、\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市宏观经济概况

（一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额迅速回升

（上表中增长率数值根据历年GDP绝对值计算而出，未考虑价格变化原因。如下正文中的有关增长比例的数据是根据可比价格计算得出数据；如下状况雷同）

根据记录公报，\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市国内生产总值406.26亿元，比增长12.4%。生产总值为476.73亿元，比增长18.1%。从\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市历年国内生产总值的记录来看，数年来\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市的经济迅速发展，国内生产总值稳步增长，并一直保持11%以上的增幅。

值得一提的是近年\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市以电子信息为代表的高新技术产业发展迅猛，软件产业发展势头强劲。全市高新技术产品产值218.35亿元，占全市工业总产值的27.6%。软件产品产值23亿元，增长44.0%。经省认定的软件企业116家，开发的各类软件产品395件。高新技术产品产值342.58亿元，比上年增长35.0%，占工业总产值的33.1%。经省认定的软件企业有158家，开发的各类软件产品545件，软件产品产值35亿元，比上年增长50.1%。截至底，相继建立3个国家级、10个省级工程技术研究开发中心，1个"863计划"成果转化基地。

伴随经济的迅速发展，全社会固定资产投资额也从1996年的谷底开始回升并逐年加大，尤以后来更为明显。固定资产投资120.35亿元，比上年增长14.8%，固定资产投资140.83亿元，比上年增长16.8%，增幅提高1.9个百分点，比1996年的65.74亿元已增长一倍有余。

（二）人口总数增长缓慢

\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市总人口自1994年突破100万大关之后，9年来增长了约25万人，总增长率为24%，其中户籍人口增长21.36万人，增幅35%，年均增幅3.9%左右，暂住人口增长3.48万人，增幅仅8.2%。可见近几年中除了户籍人口的增长外（而其中又包括了部分通过购房入户的户籍人口），暂住人口增长几乎停止（年均暂住人口总量基本维持在45万人左右），反应了\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市虽然经济总量在不停增长，但增长的就业机会并不乐观，对外来人员的吸引力在下降。

（三）人均可支配收入逐年提高

由下表可见，\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市人均年可支配收入自1996年大幅增长15.66%之后超过万元，1997年再次到达16.62%的高增长率，但1998年后来收入增长势头趋缓，几年之中的年增长率介于3.67~5.87%之间，甚至出现负增长（由于存在记录口径的不一样，导致名义增长呈负数，如按可比数据计算其增长率为8.4％），到达16602元/人•年，比增长了8.4%。总体来看，\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市的社会平均收入水平在珠三角地区还不算高，一定程度上限制了整个社会的消费欲望。

三、\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市房地产市场概况

（一）板块总括

\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市结合地理特点而形成的组团式海滨花园都市格局造就了市区房地产市场上的几种比较明显的板块，如香洲板块、新香洲板块、吉大板块、拱北板块、前山板块、唐家湾板块等，各板块拥有各自不一样的自然或社会资源，并以此吸引特定的客户，形成了各自的特色，例如唐家湾板块因拥有良好的海景资源和高校集中的优势，吸引了大批异地休闲度假人士，户型偏大，单价也较高，均价一般超过4500元/㎡；拱北板块则因与澳门接壤而对澳门人产生了强大的吸引力，他们多抱投资心态，因此小户型在这一带较受追捧，售价维持在3500元/㎡左右；新香洲板块则借助体育中心大打运动牌，吸引了不少年轻白领，以中小户型为主，房价多为3300-3500元/㎡；香洲板块是成熟小区，生活配套完善，均价能到达4000元/㎡；吉大板块则拥有海景和成熟小区双重资源，海景住宅均价可达5000元/㎡左右，非海景楼盘均价也可到达4000元/㎡；而前山板块由于也临近澳门，因此在户型设计上以小户型为主，也有相称比重的中大户型，售价相差较大，规模小的盘均价在3300-3500元/㎡，规模大配套全的楼盘均价也可到达4000元/㎡以上。

总体而言，\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市近两年房地产市场比较平稳，但价格有所上涨，主流房价格维持在3000-3500元/㎡。

（二）近两年房地产市场重要指标及销售特点

\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市房地产开发投资37.03亿元，增长8.2%。房屋施工面积726.43万平方米，增长13.9%。房屋竣工面积220.01万平方米，增长11.4%。商品房竣工面积94.26万平方米，比上年增长6.1%；商品房销售额46.61亿元，增长11.7%；销售面积134.14万平方米，增长12.2%。其中，商品住宅销售124.46万平方米，增长18.1%。

\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市房地产开发投资38.77亿元，比上年增长4.2%。城中旧村改造工程共完毕投资25.89亿元，105万平方米回迁房交付使用。商品房竣工面积154.78万平方米，比上年减少7.6%；商品房销售额39.21亿元，比上年增长8.3%；销售面积121.75万平方米，比上年增长6.6%。其中，商品住宅销售109.01万平方米,比上年增长12.0%。（此数据来自记录公报，其中03和02的记录口径不一样）

上六个月市场上具一定规模和档次的新建楼盘都获得了良好的销售业绩，二手房交易大幅度增长，市场供需两旺。详细表目前：

1、商品房销售持续增长，个人购房比例继续上升。

\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市优美的居住环境优势和潜在的经济迅速发展势头伴随珠港澳大桥、五纵三横交通网络的建设开始释放，加上市场承认的适中房价，使外地来\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海安家落户的人越来越多，当地居民对住房的更新换代愿望开始付诸行动，房地产市场的有效需求正开始理性释放。

据记录，上六个月全市商品房销售面积62.59万平方米，同比增长4.69%；其中销售给个人的商品房面积62.24万平方米，同比增长18.4%，所占比重为99.44%，高于上年同期11.58个百分点；销售给个人的商品住宅58.97万平方米，增长12.9%，所占比重为99.97%，高于上年5.21个百分点。

2、商品房交易价格继续走高。

上六个月\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市商品房平均销售价格为每平方米3467元，比上年终上升368元，同比增长11.89%。分物业性质观测，商品住宅平均售价3343元/㎡，比上年终上升366元，增长12.3%；办公楼平均售价2814元/㎡，比上年终下降26.54%；商业营业用房平均售价6026元/㎡，比上年终增长30.77%。

3、二手房交易活跃。

1－5月，\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市二手房交易办证面积为50.09万平方米，交易金额9.28亿元，分别同比增长65.14%和54.62%，二手房市场的交易量已越来越靠近一手房市场的交易量。目前\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海二手房交易数量中约有60%属于外地人到\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海置业。

4、商品房空置面积下降。

6月末，\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市商品房空置面积为95.58万平方米，同比下降1.45个百分点，其中：商品住宅空置面积52.06万平方米，同比下降1.34%；办公楼空置面积10.45万平方米，同比下降7.93%；商铺空置面积25.77万平方米，同比上升2.63%。

（三）目前\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市房地产市场的重要特点：

（1）大小区少，配套设施不完善

由于市场容量小，一直以来\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海的楼盘规模都比较小，楼盘建筑面积多数在5万平米如下，超过10万平米以上的很少。小区规模小导致了大部分楼盘无力兴建更多的生活配套设施，只能依托市政公共配套，导致了生活上的种种不便。

近两年\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市才出现了如华发新城、海怡湾畔、荣泰河庭、宝地康泰花园等建筑面积在30万平米以上的大小区和某些20万平米以上的\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目如银石雅园、海愉半岛花园等，其中华发新城、海怡湾畔、银石雅园等\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目均以优美的园林景观、较为完善的生活配套等成为热销楼盘，销售价格也大大高于周围楼盘。

（2）近期价格涨幅较大

上六个月\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市商品房平均销售价格为每平方米3467元，比底上升368元，同比增长11.89%。除了钢铁、水泥等建材价格仍然居高不下外，导致上六个月\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海房价上涨的两大重要原因是：首先，近几年来，\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海对除“城中村”改造工程外的新动工\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目严格审批，有效控制了房地产市场投放总量的盲目增长，使全市房地产总供应量很好地满足了总需求量；另一方面，伴随珠港澳大桥、广珠轨道交通、广珠铁路以及五纵三横交通网络的建设，\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海都市综合实力提高，房地产消费有效需求开始加大，较为适中的销售均价使当地居民加紧了对住房更新换代的步伐，也吸引了更多的外地人来\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海购房落户。

（3）城中村改造获得明显成效

\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海建市前就存在的26个行政村（32个自然村），散落在中心城区或城区边缘50平方公里范围内，共有旧村居民4.6万人口，暂住人口10多万，总占地300万平方米。

6月，\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市决定用3年时间将26个“城中村”一举改建成实现智能化管理、顾客宽带入网等公共设施配套的现代化文明小区。为了给“城中村”改造腾出市场空间，\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市政府承诺：在3年内，暂停同意新动工住宅\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目。同步，全市全面停止机关、企事业单位自建住宅。

至5月底，香洲区已确定开发商的21个行政村33个自然村或\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目中，已经有19个改建\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目105万平方米回迁房竣工移交，4150户居民辞别旧房，搬进新居；另有4个自然村已建好回迁房将安排回迁；有4个自然村回迁房28万平米正在建设之中，5个自然村正在签订拆迁赔偿协议。与此同步，开发完毕了约250万平方米的商品房建设。已招标或按原历史协议改建的33个自然村或\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目，已投入资金48.6亿元。其他\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目政府决心在未来2年内完毕所有改建。

旧村改造同步也加大了商品房市场供应总量，由于种种原因，今年计划中的几种十万平方米以上的城中村改造\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目都没能按期动工，估计明后年这些\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目将陆续推向市场。

（4）商品住宅供应量近期略显局限性，长期供应量不小

上六个月\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海房地产开发中施工面积399.39万平方米，比去年同期增长了11.74％，其中新动工的面积126.32万平方米，增幅到达了100％，这是近些年来\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海房地产开发中少见的状况。

但上六个月房地产竣工面积反而比去年同期还减少了。上六个月住宅竣工面积仅为37.76万平方米，比去年同期减少了7.36％。上六个月施工面积和竣工面积相比差距非常大，竣工面积仅占施工面积的11％左右，由于今年计划中的几种十万平方米以上的城中村改造\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目都没能按期动工，使得在数据记录上施工面积比去年增长诸多，不过实际可以供应市场的量反而减少了。

此外一种原因在于新开发\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目，虽然从去年开始，已经获同意动工的91个房地产\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目，建筑面积到达了250多万平方米，不过今年上六个月实际动工的面积仅为120多万平方米。这些\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目迟迟不动，应当与开发商的资金无法及时到位有关系。因此今年下六个月上市的楼盘仍然无法变化上六个月供应量偏紧的局面，真正上市的高峰期有也许集中在今年终到明年上六个月。

除上述已获准动工的\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目外，今年通过拍卖的-04号地块（建筑面积12.3万平米）和-02号地块（建筑面积80万平米）及02号地块北侧的另一幅土地（也许在明年拍卖，建筑面积约40万平米）也将在几年内提供约130万平米的供应量，由于\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市每年的销售面积仅有120万平米左右，因此伴随明后年这些\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目的陆续推出，供不应求的局面将大大缓和。

（5）产品构造不尽合理

到目前为止，虽然\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海的商品房供应量逐年增大，但产品构造却不尽合理（如下的户型大小是根据\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市的购房习惯而言）：

例如目前的海景楼盘，明显的是大户型占据着绝对主导地位，无论是君怡花园的傲海居、海湾御庭、龙洲湾、金海湾，还是新开盘的海湾雅苑，其主导户型多为120平方米以上的大户型，海湾雅苑还开发了4套300平方米以上的复式构造的房子，君怡花园的复式构造也在150平方米以上，而中小户型海景住宅目前在\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市场上基本处在盲点，类似\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目还没有出现（旭日湾、海湾雅苑有少许）。

再如总价低便于投资的小户型遍地开花，其销售势头延续到了；而便于当地居民改善生活居住条件，总价相对不高的中大户型在市区却较少。

此外，除海景楼盘外，针对高端客户而开发的纯粹大户型、高配置的住宅区则更是少之又少。华发新城正是看准了市场的这一空白点并运用其大小区的优势获得了令人难以相信的成功。

（6）新出台的购房入户政策对小户型有克制

\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市自1997年11月后来实行的购房入户政策规定：30-50㎡/套的可入户1人，50-70㎡/套的可入户2人，75-100㎡/套的可入户3人，100㎡/套以上的可入户4人；6月12日市政府55号文献《有关深入搞活本市房地产市场的若干规定》更是规定“凡购置二手商品房，可享有与购置新建商品住宅同样的入户政策”增进了二手房市场的活跃。

今年7月后实行的新规定将购置低于75平方米的小户型和购置二手房者排除在购房入户门槛之外；而对于违反计划生育户，在已经计生部门处理、且购房面积达120平方米（含120平方米）时才容许办理入户手续。

新的购房入户规定虽然对于遏制二手房市场上运用房子作中介多次入户的行为有利，但却提高了购房入户的门槛。在\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海房地产市场上小户型曾一度热销，新政策对刚刚活跃起来的房地产交易市场是一种不大不小的考验。但该政策对高档大户型住宅没有什么影响。

（7）外地人购房比重大

一直以来，外地人在\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海购房比重都在30-40%以上。从去年开始，这样的人群更多了。今年上六个月外地人士购置\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海商品房2601宗，建筑面积近25万平方米（占上六个月总成交面积62.59万平方米的39.94%），成交金额8.6亿元；而本市消费群交易数量仅482宗，但购置大中户型的居多，交易面积和金额分别到达33.2万平方米和11.65亿元。伴随\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海都市交通网络和都市人居环境的深入改善，估计此后外地人将成为\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市房产市场的重要购置者。

（8）户型设计几乎与深圳同步，少有18层以上的高层

目前\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海的在售楼盘在户型设计上与深圳并无太大差距，例如目前深圳较为流行的入户花园、空中花园、采光电梯间、凸窗、转角凸窗、落地窗、中空玻璃、底层架空等特色设计在\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海楼盘中均有采用。

\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海楼盘的容积率不高，一般在2.0如下，因此超过18层的高层住宅较少，大多为多层、小高层（12层如下），顶层一般均设计为复式。

由于楼盘规模普遍偏小，因此小区环境设计较简朴，但华发新城、海怡湾畔、漂亮湾等高档楼盘的环境景观设计多选用香港贝尔高林、美国EDSA、泛亚易道及深圳的专业景观设计企业，设计水平不低。

总之，\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市房地产市场近年来稳步、良性发展，向上趋势明显，商品住宅的市场价格已经逐渐拉开差距，差异需求正逐渐被挖掘出来；虽然近两年\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海的成交面积基本保持在每年120万平米左右的水平，但伴随政府的重大交通基础设施的陆续建设，\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海与周围都市甚至是全国的联络愈加便利，此后\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海的房地产市场不仅仅局限于\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海，更是一种全国性的市场，市场范围更大了，每年的成交总量估计会深入突破；\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市近两年以电子信息为代表的高科技产业发展迅猛（高新技术产品产值已占工业总产值的33%），在增长就业的同步也将提高\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市的整体收入，增强整个社会的购置力；政府对土地资源的积极整合愈加有助于异地大开发商的\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目操作……总体而言，在\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海开发房地产是有一定发展前景的。

四、唐家湾片区经典楼盘分析

（一）唐家湾片区概况

唐家湾位于\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市香洲区的北部，京珠高速公路的起点，是出入\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海的重要门户。南距澳门18公里，北上广州110公里，与香港、深圳隔海相望。唐家湾地区由唐家、金鼎、淇澳三部分构成，辖区面积116平方公里，常住人口约10万人，其中户籍人口约2.7万人。

唐家湾是\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市近期重点发展的地区之一。

唐家湾金鼎科技工业园一期建设已初具规模（104公顷）。

1999年以来，在国家教育部的支持下，中山大学、北京师范大学先后在唐家湾建立校区，此后北京理工大学、中国人民大学、北京化工大学、中国医科大学等国内著名高校纷纷落户唐家湾，唐家湾大学园区的影响力日渐扩大。

，\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市政府制定的“十五规划”蓝图中提出：要把唐家湾建设成为“大学园区和科技创新海岸”。20平方公里的“大学园区和科技创新海岸”，正形成了以名牌大学为依托、以软件研发企业为主体、集产学研于一体的高科技产业走廊。国家软件开发基地、南方软件园、工商银行软件园、清华大学科技园、哈尔滨工业大学新经济资源港、北京大学教育科技园区、广东省高科技成果产业示范基地等构成了\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海科技创新产业的龙头。

此外，唐家湾还先后建成了珍珠乐园、国际原则的高尔夫球场、\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海国际赛车场等游乐、竞技运动场因此及淇澳红树林旅游生态保护区。

（二）经典楼盘分析

1、海怡湾畔

楼盘名称

海怡湾畔3期

区域

唐家湾

详细地址

唐家湾金唐路333号

开发商

和记黄埔地产（\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海）有限企业

占地面积

45万㎡

总建筑面积

45万㎡

建筑密度

容积率

1.0

绿化率

总户数

一期约600户，二期772户，三期A区

停车位

所有地库停车，200元/月

价格

海天苑看山景，6F约4800元/㎡

海茵名苑看湖景：

1F约7050元/㎡

2F约5900元/㎡

户型及面积

海湾园(5层)：3×2×2约91-114㎡;2×2×1

约65-74㎡

海茵名苑（5层）：1F3×3×2约143㎡；2F3×2×2约132元/㎡；

3F3×2×2约124㎡；4-5F（复式）4×3×2约213㎡

海天阁（9层）：2×2×1约76-81㎡；3×2×2约122-141㎡

海韵园（10层）：2×2×1约76-81㎡；3×2×2约122-141㎡

9-10F（复式）216-227㎡

重要卖点

18000㎡的小区人工湖、绿化；山景；企业品牌；物业管理；

销售状况

5层的海茵名苑已售完，

建筑设计单位

胡周黄建筑设计（国际）有限企业

\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市建筑设计院

景观设计

单位

贝尔高林香港有限企业

阐明

一、二期为低密度豪宅（连排别墅、复式）；三期A区以9层小高层和5层复式为主，B区规划同A区；四期将安排4栋高层。管理费很高，2.9元/㎡，听说是政府特批。2、\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海高尔夫山庄

楼盘名称

\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海高尔夫山庄

区域

香洲唐家湾

详细地址

唐家湾港湾大道

开发商

\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海国际高尔夫游乐企业

占地面积

23万㎡，球会占地200万㎡

总建筑面积

建筑密度

容积率

绿化率

总户数

163栋

停车位

每户一种室内车位

价格

350-660万元/栋（含30-40万装修费），单价1万元/㎡以上

户型及面积

分A、B、C、D四个小区，分别分布在高尔夫球场周围，既分开又独立的。

山庄内的六款别墅建筑面积由220-400㎡，每一栋占地700-1300㎡,分别为二房二厅、三房三厅、四房三厅等。

重要卖点

\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海环境得天独厚，是一种尤其适合度假休闲及居住的都市。

D区（1期）内56栋别墅围绕着人工湖错落分布，湖景为卖点。

B区（2期）依山面向高尔夫球场，看球场。

C区（3期）处在会所之旁，有四排别墅，小而别致，便利。

A区（4期）位于B区的延伸之处。除了拥有与B区同样优越的地理条件和景观环境外，比B区规模更大、更开阔。

销售状况

前三期已所有销售完毕，已售出约100余栋，第四期也正处在热卖中。

建筑设计单位

景观设计单位

阐明

\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海高尔夫山庄处在占地200万平方米的\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海高尔夫球会和大型现代化游乐场——珍珠乐园之间，客户包括\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海人、香港人甚至英国人、美国人、德国人等。区内设有卫星电视和游泳池、网球场、健身室、桑拿、卡拉OK、便利店、多种不一样类型的餐厅（包括中菜、西餐及日本料理）。

3、漂亮湾

楼盘名称

漂亮湾

区域

香洲海湾

详细地址

情侣北路199#

开发商

\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市丹海房产有限企业

占地面积

53957㎡

总建筑面积

101440㎡

建筑密度

容积率

1.7

绿化率

65%

总户数

600余

停车位

价格

海景房均价5500元/㎡

山景房约4900元/㎡

TOWNHOUSE约8000元/㎡

以上均含500元装修费

户型及面积

海琴苑1×1×1约33-35㎡；2×2×1约78-91㎡；3×2×2约100-145㎡；4×2×2约125-129㎡；5×2×2约175-179㎡；复式200-232㎡

海天苑2×2×1约101㎡；4×2×2约141㎡；

海虹苑2×2×1约91㎡；3×2×2约103-112㎡；4×2×2约114-130㎡；5×2×2约129-130㎡；

重要卖点

无遮挡广阔海景、凤凰山景

销售状况

仅剩50余套

建筑设计单位

加拿大黄雄溪建筑师事务所；丹田时代建筑设计院

景观设计单位

美国EDSA景观设计事务所

阐明

由连排别墅、复式公寓、小高层公寓、高层公寓构成；平层、错层、复式、三层别墅等；背靠10万㎡凤凰山，面临香洲湾，引山泉水入区，4、旭日湾

楼盘名称

旭日湾

区域

香洲唐家湾

详细地址

唐家湾九坑（中山大学园区侧）

开发商

\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市英格仕房产开发有限企业

占地面积

173960㎡

总建筑面积

191146㎡

建筑密度

容积率

1.0

绿化率

50%

总户数

1610户

停车位

价格

均价5200元/㎡，

独栋别墅（200㎡）约8000元/㎡（390㎡）10000元/㎡

户型及面积

共69栋多层、小高层及联体别墅。主力户型为三房两厅和四房两厅。面积

2×2×1约80㎡；3×2×2约112-136㎡。联栋别墅4×2×3约166㎡；田字型别墅（三层复式）4×2×3约126㎡；

重要卖点

新加坡式海滨度假居庭。背山面海，拥有250米海岸线；源自屋苑背后状元山的瀑布自上而下，形成一潭贯穿整个屋苑的生态湖泊。

销售状况

2月开盘。下六个月主推两个新产品：1、三期浩日居叠加别墅2、一梯两户山海景观电梯洋房。

建筑设计单位

景观设计单位

阐明

投资商为新加坡IPC集团。小区会所面积7000㎡，设有户外泳池、健身中心、乒乓球室、图书阅览室、室内恒温泳池、桌球室、保龄球室、室内高尔夫练习场、休闲海钓场及E-SPA等多种健身娱乐设施、24小时购物超市、中西餐厅和四星级度假酒店。

五、\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目概况

（一）\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目区域位置

地块位于\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市香州区唐家湾\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛望赤岭片区。\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛是“珠三角”最大面积原生红树林的所在地，将规划为大型湿地生态保护和旅游观光度假区，望赤岭片区位于\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛的东部，是\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛风景植被位置比很好的一块地。

\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛通往\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市区的陆地唯一交通要道是淇澳大桥，目前是免费过桥。

（二）\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛概况

\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛位于珠江口内西侧，\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛东与香港、深圳隔海相望，水路距香港近来处有4.5海里；南面水域与\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市万山海洋开发试验区相连；西面紧靠唐家大学园区与科技创新海岸；北与中山、东莞毗邻；处在穗港澳“金三角”的中心，扼珠江四大出海口之咽喉，区域优势十分明显。在周围有香港、澳门、广州、深圳四个国际机场和\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海佛山两个国内机场。岛内公路贯穿全岛，并由淇澳大桥与内陆相连，与市区情侣北路相连，与京珠高速公路相接，交通极为便利。

淇澳管理区管辖\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛、内伶仃岛及所属海域，陆地面积30平方公里。（\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛24平方公里，内伶仃岛6平方公里）。淇澳村共有常住居民1800多人，过去有耕地4000亩左右，以水稻种植为主。

淇澳大桥已建成通车，岛内交通道路畅顺。1000门微波程控电话已开通，岛上供电与市区电网联网。岛上淡水资源丰富，2座水库总容量为约为100万立方米。

\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛是生态岛，原始植被覆盖率达85%以上，自然环境保护很好。岛上花草树木茂盛，周围海水深蓝，空气清新，环境幽静。

红树林是四大湿地生态最具特色的一种。淇澳红树林重要分布于\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛的西北部大围湾滩涂。既有成林多亩，品种有无瓣海桑、秋茄、桐花等几十种。红树林是自然生态环境优良的标志，是都市人休闲度假、寻求返樸归真的好地方。

\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛山青水秀，“九湾十八峰”，以极其原始质朴的魁力吸引着游人。淇澳八景：赤岭观日、鹿岭朝露、松间流水、金星波涛、鸡山夕照、夹洲烟雨、婆湾晚渡、蚧珠夜月，如诗如画，空灵秀逸。

根据\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市委、市政府的布署，淇澳的发展方向以生态旅游、休闲度假为目的，把淇澳开发建设成为集休闲、度假、旅游、疗养、保健、科普、教育、会议于一体的、独具特色的生态旅游度假岛。

（三）\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目指标及由来

基地面积为222万平米，用地性质为旅游、房地产，其中旅游设施建筑面积不限，房地产建筑面积不得超过89万平米。房地产用地建筑的规划设计规定为：建筑容积率≤2，建筑密度≤25％，建筑层数≤4，建筑间距1：1，绿地率≥40％，停车位1个/户。配套公建有：小学1所（24班），用地2平米，幼稚园2所（12班/所），用地5000平米/所，及居委会、垃圾房、配电站等其他公建设施。

\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目用地是1996年以协议方式获得，地价款为5亿人民币，分50年付清，土地用途为旅游用地，因淇澳大桥迟迟未建成，地块就一直闲放着，与政府谈判,地价一次性付清，条件是40%的土地可用于房地产开发，12月\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市政府经研究后，获准将单一旅游用地增长为旅游、房地产用地，其中房地产用地面积不不小于\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目用地面积的20%，及按上述规定做出整体规划设计方案。土地方拿到地后对其进行了规划设计，定位为“\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海国际文化城”，门票五元，已建好大门，并修好一条通往山顶的公路，沿途重要是某些自然风景，快到山顶的地方有一平地，在该平地上建有一石雕像，旁可停车；从望赤岭到山下尚有另一条正在修建的道路，此道路只是初步动工，还没铺石头水泥沙子，勉强过车，道路也较短，要通过整个基地大多还要从林中小道通过，其他设施尚未动工。

\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目目前的转让价为12.8亿人民币（38.3万/亩），可以\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目企业股权转让或\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目用地转让这两种形式。可以接受分期付款，亦可考虑部分易货交易。

此外，土地方承诺：办理延长土地使用年限手续；将“房地产证”上的土地用途明确为旅游、房地产用地；办理解除抵押登记手续。\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目用地中有60万平米（占地面积）用于“工行”1.6亿的抵押担保外，无任何其他债务和经济纠纷。

土地方是\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市裕卓虹基集团有限企业，为一民营企业，在\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海吉大情侣中路有一投资10亿元兴建的\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海裕卓国际会议中心大酒店，酒店按涉外五星级原则豪华装修，建筑面积达12平米。

（四）基地地形、地貌和地质条件

1、基地内有7座山恋（其中最高的望赤岭海拔183.5M，也是\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛的第一岭）、5条峡谷，且山体完好、植被茂盛。

\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目山体的南面整体轮廓

\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目山体东面轮廓

绿树成阴的峡谷

在山顶看\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛北面的远景

山体植被茂盛

\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目山体的入口处（土地方初步定位为\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市国际文化城）

2、基地内有近4公里长的海岸线和4个近2公里长的天然沙滩。

3、基地内有一种水库和一种天池

4、基地旁有一天然小岛，岛上树木依稀。

5、基地山势并不十分陡峭，且有多处缓坡洼池地，比较适合建造山地住宅。

6、基地内有一填海区，海港都市风情将能得以充足体现。

7、基地内有多把“太师椅“山型，即所谓的”左青龙、右白虎、后靠山”风水地。

8、基地内山体岩石风化度较高，挖掘机即可进行山体的开挖，无需爆破，可节省土石方工程成本。

9、基地内道路及花草树木

六、\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目SWOT分析

（一）\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目的优势分析

1、港珠澳大桥的开通将有助于港澳居民在\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海旅游和置业；

2、地块由淇澳大桥与内陆相连，与市区情侣北路相连，与京珠高速公路相接，交通极为便利，具有“离尘不离城”的地点规定；

3、\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛四面环水，远离闹市区，环境优美，有成片的红树林，可建造码头和天然泳池，打造滨海旅游度假休闲区；

4、望赤岭片区山恋连绵起伏，山体完好、植被茂盛；与伶仃洋紧密相连，有数个天然沙滩和几公里长的海岸线，具有打造海滨崇高居住小区和旅游度假区的客观条件，也是整个\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛的点睛之笔；

5、望赤岭片区内有水库和天池，山型风水极佳，山势平缓，花草树木环境保护山体，适合建造山地滨海豪宅；

6、\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目规模较大，足够打造一种大型旅游主体公园和半山生态滨海崇高小区；

7、\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目与大学园区和科技创新海岸咫尺之隔，可建成为一种具有都市化雏形的现代化新城区；此外，和记黄埔开发的海怡湾畔也坐落在唐家湾片区，因此从片区发展趋势来看将是一种崇高住宅居住群。

8、付款条件较宽松，可分期付款也可易货互换

（二）\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目的劣势分析

1、\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目远离市区，目前片区人气较差；

2、\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目周围配套设施较少，没有对应的银行、超市、医院、公交等配套；

3、基地内山较多，不利于住宅的规划和游客的参观旅游；

4、\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛旅游区的著名度目前较低，还需扩大其影响力；

（三）\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目的威胁分析

1、深圳的三州田\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目和香港的迪斯尼即将启动，对本\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目有一定的威胁；

2、\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市内崇高住宅即将推出的市场量对本\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目有一定的影响；

3、淇澳大桥若收费对房屋销售和旅游参观均有一定的影响；

（四）\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目的机会分析

1、\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海作为一种著名的旅游都市，缺乏著名旅游景点；

2、珠港澳大桥、广珠轻轨、广珠铁路及粤西沿海高速公路等重大交通基础设施\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目的立项、建设，为\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海提供了良好的发展机遇，也有助于港澳和广珠沿线都市购房者在\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海置业；

3.CEPA的启动，有助于\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海与澳门的深入合作与发展，从而带动本\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目的发展；

4.“9+2”泛珠三角合作协议的签订将\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海提高为珠三角西区域中心都市。

七、\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目的结论和提议

\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目所处区域位置很好，山地生态资源得天独厚，具有打造半山滨海生态崇高小区的天然条件。\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛依山环水，占地24平方公里，可规划为一种全新的崇高居住区，基地内有山地（望赤岭）、坡地、峡谷、沙滩等多种地形地貌；基地内有大片的花草树木，植被茂盛，空气清新，生态环境优良，有“珠三角”最大的红树林；山体形态饱满富有起伏，山上植物鲜嫰茂密，东面、南面由海水深蓝的伶仃洋包围。因此，本\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目天生资质条件很好，具有打造大型旅游主体公园和崇高居住小区的客观条件，因而提议企业继续跟进此\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目深入考察。

此外，本\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目存在如下问题，需深入明确：

1、房地产用地建筑的规划设计指标尚待明确。

珠国土函【】396号文献规定房地产用地建筑的规划设计为：建筑容积率≤2，建筑密度≤25％，建筑层数≤4，建筑间距1：1，绿地率≥40％，停车位1个/户。按照此规划设计规定，存在容积率和建筑层数之间的矛盾，即容积率到达2，其建筑层数肯定超过4层；推荐土地的中介企业对其解释是，222万平米的土地拿20％来做房地产开发，其面积为44.4万平米，容积率为2，其建筑面积为89万平米，然后按照整个占地面积222万平米来平摊，则其容积率降为0.4，因而其建筑层数低于4层，对其解释尚未得到有关权威机构承认，需向\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海国土局深入明确。此外，由于地块内山较多，有某些山有一定的坡度很难建房屋，因而也许存在在该地块内不能所有开发89万平米的建筑面积，因此需到现场深入详细测量才能确定实际可开发的面积。

2、市政配套设施的贯彻。目前片区配套设施较少，仅有一条市政道路和一附属中学，需政府就有关配套设施尽快贯彻。

3、\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛码头的建设和经营。珠计交能【】25号文献对建设淇澳客运码头作了如下指示，即（1）建设规模：首期建设500吨级客运码头泊位一种，预留500吨级客运泊位和吨级的车渡船泊位各一种；（2）投资规模：该\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目总投资估算为2407万元。由\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市北部港务有限企业筹措建设资金和开发经营；（3）码头选址须符合本市都市发展规划和正在制定中的淇澳管理区总体规划，需出具国土规划部门选址意见书和环境影响汇报书及环境保护部门的意见，对客运量须做深入的研究、论证，同事贯彻为该\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目配套的公路、水、电等配套工程，在此基础上编制\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目可行性研究汇报，报我委审批。由于已过数年和\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目的重新规划定位，也许会更改本来对码头的规划设计，因此须对\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛码头的选址、规模、原则等进行深入剖析，以及对码头的投资和经营管理等问题需深入调查。

4、土地价格需深入商谈。目前土地方出让价格为12.8亿元，考虑到旅游\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目投资大、收益差的问题，需拿一部分地产收益来弥补，因而地价款相对较高。

5、\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市有关部门对该\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目旅游原则的规定需明确。目前有关部门对该\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目旅游用地没有进行任何限制，没规定投资额；但\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市对\o"点击搜索所有有关［淇澳岛］的文章"淇澳岛旅游区期望值较高，但愿建成一种有一定影响力的大型旅游主题公园，因此紧张在\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目启动过程中有关部门出有关文献，限定最低投资原则，增大旅游的投资，影响本\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目的投资收益。

6、【\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市都市总体规划～】第三十一条强制性规定地面坡度在25％以上的山体为不可建设用地，因此也许影响本\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目房地产开发面积，但推荐土地的中介机构说\o"点击搜索所有有关［珠海］的文章"珠海市将此\o"点击搜索所有有关［项目］的文章"项目定位为特殊