郫县楼盘数据分析

郫县区域房地产市场调查报告分析

二零一三年九月

※2012-2013房地产政策综述

※郫县房地产市场环境综述

※郫县分区项目数据及分析

※郫县房地产趋势

回顾2012年全年，房地产政策环境可以概括为既没加码也不放松，一以贯之的楼市调控为维护国民经济稳定运行发挥了重要作用。2013年，预计仍将持续抑制投资性购房，并继续执行相对谨慎的房地产信贷政策。在新型城镇化大趋势带动下，未来五年中国房地产需求增长将是全球最快的市场之一。根据世联地产最新报告显示，2012年四季度，随着宏观经济的触底回暖，房地产成交量快速回升并带动房价止跌企稳。截至2012年11月，全国商品房成交面积年内累计达到91705万平方米，首次出现同比转正.8月百城住宅均价环比上涨0.92%,同比上涨8.61%,同环比涨幅均扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10442元/平方米,环比上涨0.92%,自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。※2012-2013房地产政策综述2013年全国城镇化规划草案已基本定稿，未来城镇化将从户籍、土地、住房、财税、地方投融资等改革着手，为城镇化发展提供政策支持城镇化是现代化的应有之义和基本之策。发达国家的城镇化率，一般在75%—80%，甚至更高按照政府提供的教育、医疗、社会保障等公共服务水平来说，中国的城镇化率大概只有35%~36%。官方公布的中国城市化率51%的数字中超过10%是半拉子的城市化。人力资源和社会保障部公报显示，截至2011年，2.5亿农民工参保者不足1/5。国家统计局数据显示，截至2011年，农民工城镇自有住房拥有率仅为0.7%。结论新型城镇化"已成为各方关注的焦点。根据十八大报告精神，城镇化未来将成为中国全面建设小康社会的重要载体，更是撬动内需的最大潜力所在。快速发展的新型城镇化，正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎，新型城镇化战略将撬动房地产业新一轮发展，将成为为房地产行业新的增长点.逐步弱化和消除城乡二元经济结构，进行相关制度配套改革。加大户籍制度改革力度建立城乡统一的户口登记管理制度，允许农民自由进出县城以下的建制镇，逐步放开城市和县城对农民的准入限制.城镇化的核心是农村人口转移到城镇，而对于这群转移的农村人口，一个遮风挡雨的住所是必不可少的生存需求。这部分刚需人群的住房需求恰好燃起了新一轮的楼市上升潮，有效地带动二三线城市房地产行业的发展。“新型城镇化”已成为各方关注焦点刚性需求※郫县房地产市场环境综述商业：基本无限制；贷款方式：首付5成，按揭10年；

住宅：限“贷”，不限购；

首次置业贷款：首付4成，二次置业贷款：首付至少6成，三次及以上置业不发放贷款2013郫县供地情况：（一）2013年度国有建设用地供应总量控制在4445亩。

（二）在2013年度供应总量中：1.商服用地273亩；2.住宅用地911亩（其中保障性住房用地279亩、商品住宅用地632亩）；3.工业用地1000亩；4.公共管理与公共服务用地、交通运输用地和特殊用地2261亩

郫县第一产业农业基础扎实。农业产业化程度高，规模经营面积达15.5万亩，占全县耕地面积的51.3%；特色农业优势突出，初步建成9.3万亩花卉苗木产业带，以及珍稀食用菌等多个优质农产品基地依托“郫县豆瓣”品牌优势，在郫县建成了全国第一个以川菜文化为主题的“中国川菜博物馆”，规划面积达3.7平方公里“川菜产业化基地”，被中国食品工业协会命名为“中国川菜产业化食品加工基地”

郫县第二产业工业支撑强劲。成都国家高新技术产业开发区（西区）成都出口加工区（西区）、成都保税物流中心均位于郫县境内。成都现代工业港一港三区（南北片区和安德川菜产业园区）已建成12平方公里承载能力，全年实现规模以上工业增加值101亿元，增长27.4%，全县工业集中度达78%以上，初步形成以电子、电器产业和调味品等为主导的产业集群。成都市富士康“一号工程”生活配套项目建在郫县境内，该工程涉及政府投资资金为：一期市政道路(六条道路含两座桥梁)项目，全长约11.

5公里，总投资约13亿元；安置房项目总建设面积约112万平方米，安置人口约2万人，项目投资约36亿元；征地坼迁补偿项目涉及

12000

亩，总投资约22亿元.

郫县第三产业蓬勃发展。环顾周边县区，都江堰城区下移，彭州市工矿化，温江区城市化，是的具有浓郁乡情的天府之国文化母体区域逐渐被肢解和蚕食，郫县居于全域成都的理念大力发展秀水田园旅游业。随着成灌快铁与地铁二号线的贯通十五分钟生活圈为郫县的第三产业带来前所未有的机遇。郫县紧紧围绕“水润蜀都、生态郫县”的发展定位从安居工程、饮用水源保护、智慧城市建设到城乡基础设施建设、公共服务惠民……郫县今年加大投入，实施10大类民生工程，涉及项目102个。完善犀浦快铁、地铁2号线犀浦站公交接驳交通枢纽建设，实现犀浦快铁、地铁、公交运输无缝接驳和同站换乘.GDP城镇化房地产市场刚性需求第一产业第二产业与第三产业的联动发展加上城镇化进程中政府对基础设施的大量投入必然带来房地产的高速发展郫县郫县地处川西平原的腹心地带、成都上风上水,是成都市重要的通风口、水源地和生态湿地保护区,承担了成都市区90%以上的供水任务。郫县具有良好的生态本底,被誉为"八河并流的水上城市、成都平原至美的田园",是全国首批文明县城、国家级生态示范区、全国绿化模范县。郫县，地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊。东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻是通往世界著名风景名胜区都江堰、青城山、黄龙和九寨的必经之路。郫县面积437．5平方公里。郫县地理位置郫县——古蜀之源、川菜之魂、蜀绣之乡、生态之城，是一座历史文化和自然生态交相辉映的城市，处处流淌着独具特色的人文脉息。据1996～1999年对古城遗址的发掘研究，早在4500年前，古蜀便有很高的文明程度，成都平原已是长江上游古代文明的中心。距今3000年前，望帝杜宇和丛帝鳖灵就在此建立国都，以郫为都邑。老成灌路新成灌路第二绕城高速成灌高铁成彭高铁郫县已形成"三纵六横一环"的现代化立体公路网，成灌高速公路和国家213线横贯全境，其中成灌高速公路已被定为国家级旅游公路，是川西黄金旅游线的主干道。目前郫县连接成都中心城区的线路有320路(郫县客运中心—茶店子公交站)、325路(郫县客运中心—中海国际公交站)、362路(荣军校—九里堤公交站)、310路(团结镇公交站—茶店子公交站)、716路(花园镇公交站—茶店子公交站)、305路(郫县客运中心—金沙公交站)、365路(唐昌公交站—九里堤公交站)等7条公交线路。郫县连接周边区县记有：郫温路、郫彭路、郫花路交通四通八达，成青快速通道绕城而过郫县温江都江堰彭州※郫县分区项目数据及分析面积437.5平方千米，下辖14个镇分别为红光镇、郫筒镇、犀浦镇、安靖镇、花园镇、安德镇、三道堰镇、德源镇、新民场镇、唐昌镇、团结镇、古城镇、唐元镇、友爱镇。县政府驻郫筒镇。：郫筒镇片区（郫县城区）楼盘基本情况项目名称中冶田园世界绿地缤纷城+国际花都华侨凤凰城海骏达1号花样龙年国际五彩城美联墅2号龙湖弗莱明戈中信未来城一里阳光华宇天府花园置信逸都开发商中冶田园上海绿地集团华侨凤凰集团广东海骏达成都望丛房地产万腾集团美联蜀房地产成都西玺置业成都中信城市建设舜苑置地四川华宇成都置信实业总占地面积222207m251668m141404m142071m282668m118954m133334m122980m136667m80000m183998m总建筑面积1060000m1120000m452063m800000m589063m1600000m270000m130000m660000m500000m400000m1050000m目前建面均价5000/m52005200/6500/m6200/m4800/m4800/m4300/5000/m5400/7000/m5600/m4900/m5000/m5000/m3100楼盘形态电梯高层电梯商住办公钻石公寓电梯高层大型城市综合体电梯高层城市综合体电梯高层电梯/花园洋房电梯高层电梯高层电梯高层/花园洋房电梯高层楼盘卖点现房、部分赠送空间大型办公商业综合体赠送房间精装自带租约赠送空间大配套完善性价比/配套完善特价出售整体抬高5.3米临市政公园价格欧式英伦风格法式风情商业目前销售状态良好良好未开盘中等中等良好差尾盘尾盘中等良好尾盘郫县城区（郫筒镇）典型楼盘解析项目名称开发商占地面积（亩）建筑面积商业情况容积率建面单价实得单价销售情况项目地址五彩城万腾集团424160万30万4.048004700良好蜀信东路五彩城作为蜀都新城的第一大盘以造城的方式打造大型城市综合体，开发商自持17万方物业主力引进欧尚及宝丽百货。以造城的方式，打造出出由国际购物中心、超级大卖场、风情商业街、世界美食广场、港派生态住宅、阔景中庭公园，顶级商务公寓、星级酒店、超甲级写字楼等国际高端建筑群落组成的160万方新一代大型公园城市综合体。满足高新西50万城市精英的高端居住生活需求，打造西成都新生活中心五彩城营销定位思路：①造城，依托郫县城市副中心规划，五彩城项目总占地424亩，建筑面积约160万平，其中住宅约130万平，商业约30万平米，开发商自持大部分商业。住宅总户数3912户，配套完善。②大性价比，周边楼盘建面均价都在5000以上，五彩城均价4800且加大赠送面积（卧室，挑高阳台）③首期面市的户型为68-114㎡宽面积段，还附带可变功能空间，满足客户不同的选择.④客户群体：郫县本地及周边小镇及郫县工业区中层人员均为首次置业或改善性刚性需求。

郫县城区（郫筒镇）典型楼盘解析项目名称开发商占地面积（亩建筑面积商业情况容积率建面单价实得单价销售情况项目地址花样年龙年国际成都望丛房地产19180万10万住宅：4800良好郫县三环外商业：3万花样年龙年国际分两期开发目前是第一期，是一个集各种业态为一体的大型商业城市综合体。产品组合：大型百货、超市、独立商业、空中商铺、住宅新产品：空中商铺特性：商业产权，总价低于一般商铺，带有一般住宅功能，通气，在国家出台住宅禁商以后有很大市场，一般表现为LOFT和平层两种。

龙年国际商业情况：开发商自持大部分商业做大型商业综合体主力经营百货、超市。商业步行街一层均价在3.1万—3。6万。二层均价在1.6万三层价格在1.2万。二三层销售80%。独立商业三栋二、三层基本售罄，一层优惠后价格在2.8万左右，面积区间在50-70，最小户型40左右的基本售罄。商业层高均在5.4米-6米。独立商业主营餐饮带租约15年，返祖12年签合同返3年租，百货签约12年但是租金只返10年。主力店引进五星级影城：成龙影城。酒店引进世界五百强：喜达屋酒店集团龙年国际商业布局情况①创造一站式消费的购物空间。由于地处郫县三环外，项目采取定位郫县望丛商圈改造，商业带动住宅方式启动。商业引进主力商家，借助国际知名商家的品牌效应和号召力聚集人气。主流：百货、全球知名星级酒店、超市、主题商业街、影院、写字楼、LOFT、住宅等多种业态组合。②零售商铺面积控制较小消费者利于接受且带租约签约时限较长13-15年。回报率7%。③住宅赠送面积大，达到20%，定位于郫县及周边改善型或居家三代人刚性需求。龙年国际营销定位思路：项目名称开发商占地面积（亩建筑面积商业情况容积率建面单价实得单价销售情况项目地址绿地缤纷城+国际花都上海绿地成都申蓉651120000m22oooom5000良好南北大道三环外3100

郫县城区（郫筒镇）典型楼盘解析产品组合：大型百货、LOFT、SOHO、住宅绿地住宅情况主力户型还是以70-90内的套三为主带一定的赠送面积均价：5000/m销售情况良好。绿地缤纷城商业情况：开发商自持部分商业做大型百货运营。LOFT公寓目前已售罄，开发商自持运营商业综合体，目前在售商业为6-1-4号楼，为独立商业体分为ABCDE5小栋。每栋之间有廊桥连接，均价在3.1万，面积均在1000平以上，针对定制型客户。可分拆出售的只有B区面积在100余平米，一1层层高6米，二层层高3.6米其余层高5.6米由开发商引进的运营商总体运营，客户直接与运营商签约，开发商不包租。绿地缤纷城商业布局情况首打品牌战略，世界500强品牌企业.（让客户有信心）项目本身配套相当完善构建大新商业区：LOFT、百货、独立商业体、商业街。（让客户放心）客户定位于郫县周边区镇及工业区刚性需求客户。（因地制宜）绿地营销定位思路空中商铺产品专题起源于香港，最早的空中商铺是香港尖沙咀大型商厦THEONE，29层银座式大厦，为香港最高的零售商厦。发展：首先进入：重庆茂业东方时代，位于观音桥核心商圈位置，周边商业气氛浓厚，人流量极大。发展时期：龙湖时代天街，位于大坪商圈位置，交通相当便利，周边配套完善，人流量极大。龙湖SOPO，位于西永大学城核心位置，周边高校林立，靠地铁1号出口交通相当便利。金科SO铺。未来商业中心。定义：空中商铺式商务公寓发展出的一种新产品具有低成本、空间小、空间灵活特点。项目名称主力面积单价主力总价推广思路龙湖时代天街28-5810500（平层）50万品牌，低总价龙湖SOPO38625430万品牌，低总价金科SO铺40570023万超低总价与开发商的超高价值构成吸引客户的主要原因空中商铺出现背景：稀缺的土地资源，繁华商业区日益上涨的租金空中商铺需要的支撑：①现在的城市核心地段或未来的核心②商业气氛浓，人流量大或未来人流量大③完善的商业配套物业管理和市政配套④主力商家的加盟⑤专业强大的商业运营能力郫县地区新产品空中商铺分析：郫县区域目前常住人口50余万。空中商铺所处项目不是目前的城市核心地段，均处于不成熟区域或未来的成熟区域，人口支撑不达标，还需要具有强大运营能力的商业运营商支持，预计在未来的五到十年才会逐渐成熟。郫县城区住宅思考现状：目前郫县城区在售及未售和已规划地块住宅项目普遍总体量大，占地面积基本200亩以上，且呈越来越大趋势。各大知名品牌开发商争相进入郫县或已规划进入郫县市场，知名度高，品牌效应大。小区内配套完善，高尔夫场地、网球场、塑胶跑道、游泳池、幼儿园、自来水净化器、社区巴士等越趋完善。各大楼盘基本都有自己的商业体系配套，在住宅和商业各品种上实现互补。住宅户型配比基本抛弃一居室，中小户型（60-90M）套二套三并带一定赠送空间成为市场主流。隐患：同质化产品竞争激烈，市场供应量大，市场饱和度提速，各楼盘定位客户群体基本雷同竞争加剧。郫县城区商业思考：A

规模集群效应：大体量，住宅体量都在50万以上商业总体量都在10万以上。B

互补性：多品种配合，大型百货、商业综合体、LOFT、空中商铺、办公楼、住宅、底商、商业步行街、独立商业体。C

集中运营性：开发商均自持部分商业加强投资者信心，签约即收租任是主流，解决投资者后顾之忧。D

品牌效应：大品牌开发商或聘请知名运营公司；引进主力商家提高竞争力。E

低总价与高价值效应：总面积控制50内是主力，回报高，提出永不供铺口号。隐患：市场饱和度提速，各商业客户群体基本雷同竞争加剧，商业面积供应过剩造成人均商业面积严重超标。现状：商业地产开发规模已与商业发展水平严重脱节。楼盘名称中铁银杏广场西城御景恒大帝景西郡英华上置绿洲雅宾利花园晶宝塞纳国际华润橡树湾开发商恒全置业郫县寅生房地晨明置业成都中铁置业成都上置置业成都晶宝实业成都蜀都华润总占地面积40555m26666m62639m103268m142666m64836132038m总建筑面积144439m119004m400000m364898m299880m225584660000m目前建面均价5500/m5200/m6200/m5000/m6100/m5700/m8900/m楼盘形态电梯高层电梯高层精装电梯高层电梯高层电梯高层电梯高层电梯高层、多层楼盘卖点房间部分赠送无精装，配套齐省级幼儿园高档会所卧室赠送空间赠送超大目前销售状态良好中等良好中等差中等尾盘郫县红光片区楼盘基本情况

郫县红光片区典型楼盘解析项目名称开发商占地面积（亩）建筑面积商业情况容积率建面单价实得单价销售情况项目地址恒大帝景晨明置业93.96400000暂无6200精装良好高新西区双柏路恒大帝景营销定位策略：①精装取胜②降低首付，首付一成不到，由开发商垫资贷款。③多户型配合大赠送加大性价比。④针对目前交通不畅情况小区专配社区巴士滚动发车。超低首付售楼部实景恒大帝景典型户型参考主力户型80-90M套三恒大楼盘营销定位思路：纵观恒大最近两年房地产发展倾向于在不成熟片区拿地，再辅以完善的配套与大性价比吸引客户。恒大产品特点：项目一般位于不成熟区域，高品质精装，多户型配合，户型赠送空间较小，每个盘均配有自带商业体系，性价比较高。

郫县红光片区典型楼盘解析项目名称开发商占地面积（亩）建筑面积商业情况容积率建面单价实得单价销售情况项目地址西郡英华成都中铁置业330364898m15000m5000/m中红光通北一路项目配套欧式商业街及社区底商

小区内部配套：150亩滨河公园，极具英伦风情的湖畔休闲会所，1.8万平米的社区英伦风情商业街、篮球场、游泳池、儿童游乐区……产品组合：高层电梯，花园洋房，底商，商业街小区内实景图建筑形态建面均价别墅16000/m花园洋房7000/m电梯高层5000/m西郡英华目前在售主力户型小区配套完善，开发商出资打造10万平滨河公园，周边配套完善，项目引进统一优玛特、人人乐超市等大型商业。户型结构以70-80平套二套三为主，户型结构合理均带有房间部分面积赠送以增大性价比。客户定位：郫县及外地刚需人群以完善的配套优美的环境大性价比，多品种产品配合为客户提供多种选择。西郡英华营销定位思路：项目的整体建筑承袭英伦200年精华，项目自带完善商业，合理的户型设计吸引郫县及周边刚需客户。1519亩欧陆城邦是与7343亩中信蜀都项目、1811亩中海国际社区同向并肩的土地。中铁瑞城·西郡英华是一个在郫县规划超前、档次超前的1519亩欧陆城邦的首发作品。英伦风情之西郡英华1519欧陆城邦是红光政府规划的新城区域受到社会各界的关注，县政府及相关部门各级领导、国内知名的地产专家、协作单位都给予了极大的关注和支持。项目名称开发商占地面积（亩）建筑面积商业情况容积率建面单价实得单价销售情况项目地址中铁银杏广场恒全置业60144439m10万平5500/m4200/m良好红光广场路

郫县红光片区典型楼盘解析产品组合：电梯高层、底商、独立商业体中铁银杏广场在售高层主力户型：77m变99m套三68m变85m套二红色区域为全赠送面积;蓝色区域为半赠送面积中铁银杏广场营销定位思路：知名品牌开发商，名牌效应。自带完善商业配套体系：底商、独立商业体。加大赠送面积，拉低实得均价吸引客户。

郫县红光片区典型楼盘解析项目名称开发商占地面积（亩）建筑面积商业情况容积率建面单价实得单价销售情况项目地址华润橡树湾成都蜀都华润20066