黄石天津路项目定位报告1-8

大黄石,从此不同胜阳港、黄石港、团城山、西塞山、下陆、铁山、大冶…第四代商业地产登陆谨呈：黄石天津路地块

商业定位及发展规划报告架构第一部分：项目属性研判第二部分：行业及市场环境第三部分：开发战略及整盘定位第四部分：商业定位专项规划论证第1部分项目属性初判项目区域特征黄石港区辖区范围黄石港区是黄石市的中心城区，东临长江，西依磁湖，南接西塞，北与鄂州毗邻，面积42平方公里，人口22万，辖四个街道办事处，一个管理区（江北管理区），38个社区居委会。黄石主城中心黄石港区核心商业区“绝版”地块，总占地，建面万平米。黄石港区黄石港区是长江中下游的重要港口，随着鄂东长江大桥的竣工，大深、沪蓉高速公路等大交通网络的建成，黄石港区作为承东启西、连南接北的枢纽地位更加突显。黄石港区人流、物流、信息流集中，名店、名牌、名商云集，宾馆、酒店、商场齐全，商贸业、房产业、物流业、服务业发达，是黄石乃至鄂东南地区理想的购物、消费、娱乐中心。区内纺织、医药、食品等传统工业自成体系，尤其网安科技、通达模具等一大批科技企业迅速崛起，成为区域经济发展的重要支撑。2010年，全区地方生产总值84.8亿元，第三产业增加值59.1亿元，地方财政收入5.69亿元，其中地方一般预算收入2.9亿元，社会消费品零售总额81.5亿元，城镇居民人均可支配收入16658元。黄石港区是社会和谐的宜居之地。区内科教文卫资源丰富，拥有13所中小学、1所高等院校、3所大型医院。黄石港区经济、交通条件、庞杂的消费人群结构、社会资源等具备良好的商业开发环境基础区域特征城市增量扩容，第3次商圈外延，连接新旧城市天津路轴线区域特殊的天津路由天津路、黄石大道、湖滨中路、颐阳路围合区域胜阳港区（黄色部分），从规划到实际发展，均界定为老城中心繁华商业区范围。本案地块南侧即天津路，连接杭州东路接驳团城山，即黄石新政府所在地。胜阳港区商业中心区两次商圈延展现有成型繁华商业区心理边缘；是连接新老城区的核心要道；引导城市升级扩容与商业更新换代。本案所在区域有机会确立，第三次商圈外延新一轮商业开发及投资热点区域。地块交通项目初步规划商业总建筑面积将近8万平米，具备成为市级商业中心的潜质，辐射全市，树立新型商业标杆地块黄石大道沿线景象汇龙速8酒店10楼鸟瞰项目所在地公交系统覆盖团城山，新街口，西塞山，陈家湾等整个黄石城区。另有一班通宵运行的公交101路通过地块所在交通系统发达，消费者购物半径大，覆盖面广，具备商业潜力与后劲本项目地块价值在于商业或商务，而不在住宅商业以经营来实现自身价值，与城市未来人口、交通等因素变化息息相关，所以必须站在城市发展的高度来看待项目初步界定：主城·天津路轴线·中央商务区（CBD）初步界定城市级·央区跨越慈湖接驳团城山时期、规模、起点、标杆centralbusinessdistrict;CBD中央商务区（CentralBusinessDistrict，简称：CBD）指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。世界上比较出名的城市CBD有纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等等。我们将从“行业—城市—住宅—商业”四个角度来剖析

最大限度的塑造地块开发高度，挖掘开发高度机会与前景最终，论证整盘开发定位第2部分行业及市场环境前十年看住宅后十年看商业行业城市住宅商业行业环境住宅前期投资优势投资门槛低选择面宽刚性需求旺盛宏观政策频繁调控随着中国经济发展、政策完善以及整个国民经济转型趋势，住宅地产投资前期相对而言所拥有的优势正在逐步丧失!“十二五”规划“十二五”主线：转变发展方式加快形成消费、投资、出口协调拉动经济增长新局面十二五规划特别强调“消费”将是中国经济下一个五年发展的重点，由此带来的是商业发展的繁荣与商业地产的高速发展。三四线城市商业机遇网上有相关论述，提炼观点住宅投资空间正在下降行业城市住宅商业行业环境行业环境行业城市住宅商业城市环境行业城市住宅商业“十二五”期间，黄石城市基础设施建设的重点将由环磁湖向环大冶湖转移，计划让黄石建成区人口达130万人，城市建成区扩展至130平方公里。到2015年，黄石市区将和大冶市区同体化发展，成为市域中心市区。另将建设一个市域副中心——阳新兴国镇（人口30万人），让阳新达到中等城市起步水平。■十大工程拉开大城市路网格局未来五年，黄石市将重点实施“一个贯通、两条隧道、七个延伸”十大工程。将全线贯通与黄石大道平行的沿江大道；实现黄金山南北多重对接；七条道路延伸工程，实现黄石城区、大冶、阳新的无缝对接。■推进城镇集群建设“十二五”期间，“大黄石”将按“11231”的模式对黄石地区所有城镇进行重新布局，即构筑“一个主中心、一个副中心、两带、三群、一批重点镇”为主的城镇空间发展格局。城市化战略带来的四大商业机会转变：框架拉开、城市扩容、人口增长、投资消费升级城市由环慈湖到环大冶湖的战略转移同大冶同体化发展，打造市域中心市区城市环境行业城市住宅商业行业城市住宅商业经济基础、产业发展等近几年GDP、三产结构图构成人口变化（如果有数据支撑）论述发展动力与后劲城市环境行业及城市环境小结（点评商业机会、前景）黄石住宅市场住宅市场中部：胜阳港板块——黄石市老的市中心，也是黄石市人口密度最大的区域，目前除武汉路西侧和湖滨路上有土地供应外，其他地区土地供应量极少。北部：花湖开发区板块——由于地处黄鄂交汇处，黄石的花湖开发区板块还包含鄂州靠近黄石部分，该片区作为新兴房地产市场，是未来居住的重点。南部：西塞山板块——只有黄石大道沿线靠近主城区部分有楼盘销售，其余地方受地理环境限制，不具备开发条件。西部：团城山板块——黄石市新政府所在地，历经十多年的开发，正在逐渐走向成熟，是目前市场的热点板块。西塞组团花湖组团胜阳港组团关键词：团城山、花湖环磁湖、北拓团城山组团是现在、花湖组团是未来住宅板块市场分析团城山组团北拓在2011年内，黄石地区房价均价上涨了877.14元/平方米，最高价格上涨了1949.42元/平方米；虽然在2011年底，全国房价逐渐松动，但黄石属于土地稀少的城市，房价短时间内下降空间有限；房屋销售方面，黄石新房成交量前六月持续下滑，从七月起开始小幅回升，进入10月，则开始缓慢上升，但12月又销量下滑；住宅投资前景不明朗，黄石投资客转向二手商铺。板块市场分析黄石市2011年商品住宅成交套数及价格走势图胜阳港板块：以老城区为核心，是黄石政治经济文化中心，地区配套齐全，商业资源丰富，磁湖的价值提升，带动了板块未来住宅价格的进一步提升。目前，板块核心地区以商业地产为主，住宅项目多集中在环磁湖周边。价格区间4500-5500元/㎡产品形式多层、高层客户特征黄石市的中高端精英阶层，对居住品质和周边环境要求很高，房价不是购房的首要考虑因素代表项目黄石公园；黄石共和城；金水湾未来以商业商业地产为主市中心目前的地产项目分为两种，一种是环磁湖的住宅地产，集中在磁湖以北；另一种是市中心的商业地产，集中在武汉路西侧。未来，土地供应的属性不会改变。胜阳港板块目前，市中心缺乏土地供应，原有的住宅多是上世纪八九十年代的老旧住房，居住品质极差；市中心未来的土地供应和旧城改造将以商业地产为主，以促进黄石商业地产的转型；环磁湖地区是黄石目前环境最好，项目品质最高的地区，也是黄石未来住宅土地供应的重点之一。大冶·黄石公园板块市场分析名称大冶·黄石公园三江·黄石共和城江天·金水湾图片概况项目紧临磁湖，背靠大众山。用地面积共计412亩，综合容积率1.74，预计可开发建筑面积56.81万平方米。项目分成五大组团。首期开发的物业类型，它包括会所、紧凑型高层、洋房、情景主题商业、景观等。城市综合体项目。总占地面积约349亩，约70万平米，计划分五期开发，约5500户。约10万平米的纯商业面积。近2.3万平米的写字楼和约6.2万平米的星级酒店（包含公寓式酒店）、3300平米的社区生活配套机构以及1800平米的商业会所。整个项目由9栋小高层，5栋多层构成，总建筑面积近12万平米，内部由500米水系、3.5万平米的社区配套。周边金融、商业、生活、就医等配套完善。户型96-120㎡两房；140㎡三房79-120㎡两房；114-120㎡三房；92㎡两房；128㎡三房；139㎡四房价格均价5400元均价4100元均价4900元客户以黄石中高端客户为主以黄石中高端客户为主对渴望多层的客户吸引力强胜阳港板块代表个案板块市场分析周边环境好产品类型稀缺周边配套完善环境优势产品多样体量巨大城市综合体开发周期长商业体量巨大团城山板块：黄石市市政府所在地，经过十多年开发，已经成为黄石最为热门的住宅投资区域，市政配套完善，但商业资源匮乏。价格区间4200-6100元/㎡产品形式小高层、高层客户特征紧随城市发展步伐，向往更为优质的生活环境，追求楼盘品质的中高收入群体代表项目福地豪庭、龙湾一品、阳光新干线团城山板块黄石的政务中心团城山板块项目众多，作为城市新的政务区，优美的环境和充足的土地供应市场，使该板块成为目前黄石最为火热的区域。但，该板块目前面临的主要问题是商业休闲娱乐资源的匮乏，这一现状还将维持较长时间。目前是济南房地产住宅板块价值高地；经过近十年的开发，周边项目已经形成相当规模；目前配套欠缺，未来该地区仍将是黄石房地产开发的重点，并积极起到新城市中心的作用。团城山板块阳光新干线板块市场分析名称磁湖·福地豪庭腾龙·龙湾一品阳光新干线图片概况背山面湖，依傍市政府、座拥团城山公园、规划湿地公园。周边行政、交通、医疗、教育、金融、生活配套一应俱全。项目南面即将建成黄石首个原生态湿地公园。未来武汉—黄石城际轻轨终点站将设在本项目的西侧。周边物业是城际轻轨“动线效应”的最大受益者，未来将具有不可替代的市政配套优势。项目总占地95亩，总建筑面积15万平方米。开发类型主要以多层、小高层、高层住宅为主。整个项目分3期开发，总户数1300多户，设有近600个停车位。户型92-94㎡两房；127-146㎡三房；146-179㎡四房81-101㎡两房；120-142㎡三房；154-179㎡四房85-90㎡两房；95-120㎡三房；价格均价6100元均价4500元均价4200元客户以政府，私营企业主为主以团城山片区客户为主以周边渴望多层的客户为主团城山板块代表个案板块市场分析政务区核心周边环境好周边环境好未来交通资源好产品多样类型稀缺花湖板块：依托花湖经济开发区，是城市未来发展的重点，大量的就业人口势必带来大量的居住人口，因此，该板块是目前黄石销售量最大的板块，也是未来楼盘供应最多的版块。花湖板块形成有接近五年的时间，是黄石市产业北拓的产物未来，高新板块仍然是住宅房地产发展的重要板块，也是刚性需求最为明显的板块。花湖板块未来土地还将集中供应，是城市发展的主要方向片区承接鄂州黄石两地，因此，板块的供应除了黄石本地外，还包括大量鄂州楼盘，这是该板块的最大特色。价格区间2700-3700元/㎡产品形式高层客户特征主要以在花湖开发区工作的年轻人为主，以及对城市发展有追逐的客户代表项目假日威尼斯（鄂州）；香格里拉（鄂州）；迎宾御苑花湖板块香格里拉板块市场分析名称人信·假日威尼斯（鄂州）航宇·香格里拉（鄂州）迎宾御苑图片概况项目位于花湖经济开发区，距黄石市中心15分钟车程，2期规划用地面积约6万平方米，物业类型为联排和独立别墅。其中独栋面积分别为330和370平米；联排面积为180平米——215平米。每户型都设计了独立车库或室外停车库、多庭院和储藏室设计。项目占地780亩，物业形态丰富，涵盖独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅、花园洋房、商业等。周边配套日渐完善，正在修建中的武汉至黄石城际轻轨在花湖设有站点，更突显出本项目日后无限的升值潜力。项目位于迎宾大道与湖滨路交汇处，最具潜力的宜居地带，户型是80-120平米，精致两房，阔景三房。周边金融、交通、购物、教育、医疗配套一应俱全户型87-113㎡两房，109-158㎡三房；196-216㎡四房别墅：330-370㎡独栋；180-215㎡联排86-90㎡两房，129-148㎡三房88-109㎡两房，110-120㎡三房价格高层均价3300；别墅未销售均价3300均价3000元客户市区对环境及别墅渴望的用户市区对环境及别墅渴望的用户以周边刚性需求客户为主花湖板块代表个案板块市场分析别墅项目有吸引力周边环境好区位优势价格优势项目体量巨大周边环境好别墅项目西塞山板块：该板块主要以黄石市西塞山区为主，由于该区域地理条件所限，左山右水，加上传统的冶钢集团，使得该板块可售楼盘面积极少，大多分布在黄石大道沿线两侧。价格区间4200-4800元/㎡产品形式高层客户特征希望能够便利的使用市区配套，但又对价格比较敏感的客户代表项目信达·银湖月色；花园广场西塞山板块土地稀缺作为距离市中心最近的区域，西塞山板块拥有良好的交通便利性。但该板块地理环境较差，加上新冶钢重度污染企业，影响了板块的价值。西塞山板块目前，该板块开发已经基本殆尽，后续可供应土地极少；在售楼盘数量较少，且整体楼盘品质与团城山和花湖相比，有一定差距；银湖月色板块市场分析名称信达·银湖月色花园广场图片概况总建面14万方，紧邻磁湖南岸，背靠黄荆山，位居沿湖路，22.3%的密度率。整个小区由8栋多层和4栋高层建筑组成。交通便利，连接大冶与城区项目位于黄石大道与沿湖路两条主干道交汇处，项目总建筑面积达13万平米，由8栋近30层高层住宅楼与商业裙楼组成。项目所在地上窑是鄂东南地区规模最大的小商品批发市场。项目商业总体量达4万平米，分为A、B、C三个区，整体定位于上窑传统商圈的改造与升级，兼顾社区消费与区域综合性消费需求，与原有商业格局共同形成区域商业核心。A区：三层裙楼，总面积约1.2万平米，定位于高档餐饮娱乐;B区：四层裙楼，总面积约1.5万平米，定位于大型卖场;C区：三层裙楼，总面积约1.2万平米，定位于主题商业步行街户型82-101㎡两房；90-138㎡三房；106㎡两房；117㎡三房价格均价4300元均价4800元客户以周边客户为主以上窑经商客户为主西塞山板块代表个案板块市场分析价格较低周围竞争楼盘较少周边社区配套较完善环境较好周边商业气氛较好交通便利未来商业裙楼有较强吸引力两房产品80㎡以下85-90㎡80-85㎡100㎡以上90-95㎡95-100㎡花园广场集中区黄石市场的两房产品最主要集中在90-95㎡，另外，两房产品的范围普遍偏大，多数楼盘均拥有上百㎡的大两房。产品总结分析信达·银湖月色迎宾御苑航宇·香格里拉（鄂州）人信·假日威尼斯（鄂州） 阳光新干线腾龙·龙湾一品磁湖·福地豪庭江天·金水湾三江·黄石共和城大冶·黄石公园三房产品90~100㎡110-120㎡100-110㎡140㎡以上120-130㎡130-140㎡济南市场的三房产品最主要集中在110-130㎡，超过140㎡的舒适性三房数量较少，另外以阳光新干线和银湖月色为首的部分楼盘拥有数量不少的经济型三房产品。集中区产品总结分析花园广场信达·银湖月色迎宾御苑航宇·香格里拉（鄂州）人信·假日威尼斯（鄂州） 阳光新干线腾龙·龙湾一品磁湖·福地豪庭江天·金水湾三江·黄石共和城大冶·黄石公园价格表现4500元等价线花湖片区，正在开发配套较差。产品总结分析小结——黄石房地产市场各版块区域价值明显不同，每个版块之间差异较大。各版块之间几乎没有竞争。但板块内楼盘竞争激烈，楼盘之间可利用资源高度重合，价格和楼盘品质是竞争的核心因素。黄石住宅市场产品目前也与全国基本相同，市中心以综合体为主，其他版块新开工楼盘则大多为高层建筑，而在偏远地区依然有多层销售。黄石住宅市场最大的特点在于未来的土地供应除了黄石本地外，还有大量的鄂州楼盘进驻，受地理位置影响，花湖片区紧邻鄂州，因此，很多黄石人选择购买鄂州房产。黄石房价在经历了年初的上涨后，受到国家宏观调控的影响，价格略有回落，但黄石属于土地稀缺型城市，可供应土地资源有限，使得黄石的房价在未来一段时间内依然会保持稳定。黄石商业发展住宅市场黄石商业市场发展轨迹零售市场传统业态时期20世纪80年代中——80年代底洗牌时期上世纪末—本世纪初行业升级时期2005年—至今除本土金港量贩外，外来的中百、中商和武商等各大卖场纷纷抢占市场，零售巨头沃尔玛也将进驻。2005年始，随新百集团的进入以及市政府对百货业态的支持，黄石的百货业重新走入繁荣。受到经济转型及大卖场时代的来临的影响，黄石传统的百货商场纷纷萎缩或倒闭。除金虹和中心商场外，其他各百货公司都已经淘汰，百货大楼也已更换主人。黄石十大百货商场（一百、二百、金龙、津晶、锦江商场、百货大楼、东方商厦、中心商场、黄石商场、金虹大厦），因为百姓被动消费，而且国家供应的物资满足不了需求，生意红火。市场呼唤新型综合商业的到来一站式复合商业将成未来主流商业概况核心商圈以武汉路、黄石大道、天津路和交通路围合的城市核心商业圈次核心商圈以华新路、沿江路、湖滨路和颐阳路所形成的次级商业中心，是核心商圈的延展团城山商圈在新市政府以西，依托武商量贩形成的区域型商业中心新街口商圈在延安路与黄石大道交口处，满足大众山以北的区域型商业中心八卦嘴商圈在八卦嘴、陈家湾地区以中商平价超市形成的区域型商业中心黄石现有商业区概览团城山商圈新街口商圈八卦嘴商圈核心商圈次核心商圈距核心商圈3.5公里距核心商圈6.5公里距核心商圈2公里500m半径800m半径黄石商业是以南京路交通路为核心的街铺型商业为主导，辅以超市、百货零售市场。除核心商圈外，各商圈呈点状分布，满足区域性消费。商业商圈发展分析商业规划黄石未来商圈规划黄石市在未来十年将建立一个市级商业中心——胜阳港；两个副市级商业中心——团城山和罗桥；并完善铁山、下陆、上窑和新街口4个区域型商业中心，以及23个社区商业网点。逐步由现在的点状分布向带状发展过渡。编号商圈名称功能定位用地指标1胜阳港商圈商贸、金融、服务、娱乐于一体商业用地：10-15万㎡营业面积：25-35万㎡2团城山商圈为周边提供休闲餐饮、金融娱乐服务商业用地：6-8万㎡建筑面积：12-15万㎡3罗桥商圈为工业园区居民服务兼顾大冶阳新商业用地：8-10万㎡营业面积：15-36万㎡4黄石港商圈为黄石港和花湖片区提供休闲购物商业用地：6万㎡建筑面积：6-10万㎡5上窑商圈辐射鄂东地区，以小商品交易为主商业用地：5万㎡营业面积：2.4万㎡6下陆商圈为下陆周边地区居民提供服务商业用地：4万㎡建筑面积：8-12万㎡7铁山商圈为铁山周边地区居民提供服务商业用地：3万㎡建筑面积：6-8万㎡①②③④⑤⑥⑦商业商圈发展分析片区功能胜阳港市级商业中心：规划定位：商贸、金融、服务、娱乐于一体规划规模：商业用地：10-15万㎡，营业面积：25-35万㎡规划人口：9万人黄石港区域商业中心：规划定位：为黄石港和花湖片区提供休闲购物规划规模：商业用地：6万㎡建筑面积：6-10万㎡规划人口：15万人团城山市级商业副中心：规划定位：商贸、金融、服务、娱乐于一体规划规模：商业用地：10-15万㎡，营业面积：25-35万㎡规划人口：6万人下陆区区域商业中心：规划定位：为下陆周边地区居民提供服务规划规模：商业用地：4万㎡建筑面积：8-12万㎡规划人口：12万人铁山区区域商业中心：规划定位：为铁山周边地区居民提供服务规划规模：商业用地：3万㎡建筑面积：6-8万㎡规划人口：5万人黄金山市级商业副中心：规划定位：为工业园区居民服务兼顾大冶阳新规划规模：商业用地：8-10万㎡营业面积：15-36万㎡规划人口：17万人上窑区域商业中心：规划定位：辐射鄂东地区，以小商品交易为主规划规模：商业用地：5万㎡营业面积：2.4万㎡规划人口：10万人各片区功能定位、商业用地及人口布局从城市发展规律来看，城市的核心商圈将随着城市的

发展和人口的迁移而发生转移随着城市的发展，城市人口的增加，城区的不断扩张，城市中的人口分布也将产生变化；越来越多的人口由老城区迁入新城区居住，城市的人口重心将发生转移；随着人口重心的转移，以及老商圈交通、配套等问题的日益显现，新的商圈将会崛起，并逐步取代老商圈的地位；城市发展城市发展人口迁移人口迁移商圈一商圈二商圈三商圈一商圈一商圈二核心商圈核心商圈核心商圈商圈发展分析306省道集美翔安海沧厦门的城市发展历程与商圈的转移

集美大桥（厦门大桥）1991年建成通车，306省道（含集美大桥）成为早期厦门岛对外的唯一出口，奠定了今天厦门商圈沿嘉禾路线性分布的格局海沧大桥于1999年底通车，成为厦门岛对外的第二条通道，加速了岛内的发展，商业格局也悄然发生变化翔安隧道2009年开通后，江头商圈的辐射力将进一步加大，中心化地位会更加凸现富山—火车站商圈江头商圈江头商圈：位于厦门岛几何中心，交通四通八达是其最大优势，自2001年12.6万平米的SM广场入驻后，大面积的住宅开发启动，随后岁宝百货、食街、国美电器相继进入，江头商圈逐步繁荣起来。富山—火车站商圈：98年以后逐步取代中山路地位，目前成为厦门人气最旺的商圈，圈内有世贸商城、嘉年名华、假日商城、灿坤3C、富山诚达等多家大卖场，2002年40万平米的明发商业广场开盘进一步巩固了该商圈的龙头地位。中山路商圈：98年以前厦门最繁荣的商圈，但由于城市北扩，居住中心转移，老城设施陈旧、可供开发用地不足、环境等问题逐渐暴露，中山路地位渐渐衰落。厦门大桥海沧大桥翔安隧道中山路商圈案例城市发展历程与商圈的转移青岛的的城市发展历程与商圈的转移

中山路商圈台东商圈东部商圈青岛的城市发展经历了“市南区—市北区—崂山区—四方、李沧区”这么一个过程。而青岛的核心商圈也随着城市的发展在不断的迁移。案例城市发展历程与商圈的转移城市发展顺序黄石市商业市场结论市场结论需求上供应上专业市场：对传统认知较高的产业比较看好，这类产业的专业市场经营状况非常好消费型商业：目前东部地区消费型商业缺乏，存在巨大潜力招商城供应趋于饱和，

住宅项目商业也供大于求未来两年随着世茂中心全部建成，

商业供应量大，市场存在一定的竞争本项目价值点总结：大黄石·中心轴线区域·第四代商业领袖城市未来的居住中心未来城市的交通枢纽城市副中心核心商圈第3部分开发战略及主题定位一、开发定位二、开发目标战略三、物业组合初判经济型主流住宅（中心区价值支撑降低开发风险）+多风格精装公寓（酒店、工作室、小面积投资物业等灵活运营空间）+新型复合商业见后第四部分专项论证四、价值体系构建四、市场推广定位整盘理念：大黄石中央生活城整盘案名：金星·大悦城住宅：黄石·港府——黄石赢家的家公寓：领寓——给黄石一点甜头商业：一站式国际时尚消费体验中心第4部分商业定位规划目标客户研究做什么样的商业（市场结论、体量、属性、档次、形态）？如何规划布局（地块微观商业价值分析、功能分区、业态布局）商铺如何划分？销售方式建议客户需求商铺功能租金收益经营业主只需收取租金因“道路刚性”而稀缺，从而产生增值销售收益降低房租成本，并获得营业收入经营收益长期收益风险保障资产沉淀客户利益融资工具融资收益融资可作为不动产进行抵押或置信凭证，从而获得贷款出租转售商铺是产生财富的载体，客户购买商铺最基本的目的是为了生财或升财，即追求财富利益客户研究受商业发展形态单一影响，黄石市民投资渠道选择及投资动机体现上，以传统街铺自住经营为主流观念拦街随机访问，36%群体明确表示投资商铺意向，此外43%选择自主经营，而个体经济实现平台依旧以商铺为主力。在调研对象的选择上，60%为个体老板，该群体对商铺投资市场具有一定经验，观点具有一定代表性，与黄石客观经济形态和商业发展状况吻合。不少人有“一铺养三代”的传统理财观念，并以街铺为首选，对商铺投资比较看好。街铺接受度高，79%群体选择投资商铺和自主经营贴合黄石目前经济与商业发展形势，体现商业开发潜力投资者购铺用途投资经营投资回报判断基础收益途径租金或转售价格营业额一般投资者的实际判断过程内在经济原理经营前景客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判断因素则是租金或转售价格预期客户研究从居民投资计划及商业开发运营时机预判上，3-5年内将迎来继文化宫新百货商圈集中商业之后，新一轮商业供应与投资热潮。投资者黄石本地投资者购买力强，看重升值潜力，受传统观念影响，着重自我预期，因此也易于跟风，具引导空间。从对黄石商铺投资市场的投资者进行访谈，归纳出黄石投资者的特征如下：投资者购买实力较强，有多次购买商铺的经验；看重升值潜力，并不急于短期内转手；商铺投资知识不足，投资理性程度不够，易于被引导。看重旺铺概念，一铺养三代。绝大多数投资者看好本项目所处地段的发展前景，同时认为项目定位是项目成败的关键投资者之陈夫妇位置不错，发展空间满大，但做什么很重要。投资者之冼女士我就住附近，附近买东西不是很方便，有大型的卖场那就方便多了。投资者之曾先生位置不错以后会有很多人感兴趣，但主要是商品档次和种类，黄石市集中式一站消费场所根本没有，希望有这类商场出现

黄石居民对本地块业态的期待：中高档百货、大型超市、特色餐饮、电影院和服装专卖成为消费者最为期待的业态，除超市外，其他各种业态，基本都是黄石比较落后，又是希望能够得到的业态。这为本项目的定位提供了很好的建议。投资者研究结论商业地产市场规模较小的城市，其市场容易形成热点，易于被引导，整个市场可以因单一项目而发生巨大的改变对于小规模商业地产市场，大型商业项目的强势入市往往能启动市场，激发整个市场的投资热情，改变整个市场的规模和格局无论从区位、规模还是开发商实力来看，本项目都有能力改变整个黄石市的商业地产市场投资者客户重点客户：公务员、私营企业者核心客户：投资过商铺的投资者以私营业主为主的黄石本地投资者具有很强购买能力；同时普遍认同本项目的商业价值和升值潜力；将是本项目的核心目标客户群客户类别首期支付能力（元）总价范围（元）相应产品种类客户类型第一类中小公务员\个体经营者\白领\企业中层管理人员\经商小业主第二类经济实力较强的生意人群\中高级公务员\企业技术人员\镇区及周边城市投资人群\中等实力商家20万-60万40万-120万25-80M2的商铺套第三类企业高层管理人员\私营企业主\经济实力很强的生意群体\高实力商家61万~90万121~180万80~120M2的商铺8万~20万16万~40万10~25M2的商铺根据产品的总价范围，我们将东莞商铺投资客户客户分为三个层次投资客户客户类别购铺用途主要需求决策视角种类客户类型第一类中小公务员投资获得稳定收益回报率/增值性/投资门槛个体经营者投资/自用获得资产沉淀/风险保障回报率/安全性/增值性/投资门槛白领投资风险保障投资门槛/回报率/增值性企业中层管理人员投资获得稳定收益投资门槛/回报率/增值性/安全性周边经商小业主投资获得稳定收益回报率/增值性/投资门槛第二类经济实力较强的生意人群投资/自用获得稳定收益/风险保障长期性/稳定性/增值性中高级公务员投资获得稳定收益/资产沉淀/风险保障长期性/稳定性企业技术人员投资获得稳定收益/风险保障长期性/稳定性/回报率镇区及周边城市投资人群投资获得稳定收益/资产沉淀/风险保障回报率/长期性中等实力商家投资/自用获得资产沉淀投资回报/稳定性/增值性第三类企业高层管理人员投资风险保障/传统观念或习安全性/投资回报/稳定性/增值性私营企业主投资/自用资产沉淀/降低使用成本安全性/投资回报/稳定性/增值性经济实力很强的生意群体投资/自用风险保障安全性/长期性/增值性高实力商家投资/自用获得资产沉淀/降低使用成本安全性/经营前景/产品使用功能东莞商铺投资投资客户需求特征分析黄石目前各行政区购物出行半径大，随未来大量新移民和新贵阶层的增多，消费者理念升级，皆有利于新商圈的发展成熟。只要项目定位的好，有适合自己的商品，有新鲜的东西，去哪里都无所谓，反正我自己有车，很快就到了。

——消费者王先生由于黄石各行政区环慈湖、工业影响，较为分散且商业发展缓慢，大宗消费品、时尚品牌服饰、宴请玩乐等至今仍旧以老城中心为主，购物出行半径大。本项目位于城市主干道黄石大道及连接新老城区主干道天津路，紧靠主城新百货商圈及工人文化宫，公交系统发达，距离将更进一步缩短。有什么新鲜的东西我一定要去尝试下。

——消费者钱先生黄石人吃饭，只要东西好吃，就算打车去很远吃，他们也不在乎。反正市区就这么点大。

——出租车司机李师傅受购物环境、停车不便、商业发展、消费理念升级、旧城改造等诸多因素影响及新型商业的冲击，传统单一街铺影响力渐弱，催生新商业、新商圈的升级成熟消费者区域内消费特征以家庭式消费为主，

喜欢去综合性购物场所访谈纪要被访者：钟先生职业：招商城私营业主访谈内容:在招商城附近买了房，平时购物次数很少，但对餐饮娱乐业接触的比较多。常熟高档餐饮场所不多，和朋友一起去的比较多被访者：金女士

职业：家庭主妇访谈内容:家住东胜路附近，平时大概一个月去一次上海，丈夫开车带全家去。觉得上海东西比较好比较多，车程也就一个小时多。主要常熟综合性集中的MALL很少。消费特征：家庭式消费占很大的比重开私家车去消费比较多喜欢综合性商场的购物环境消费者消费者访谈◆针对步行街、招商城附近的110组人流做出问卷调查◆对于消费者、投资者有目的性的访问，其中有效问卷97份，其中男女比例67%：33%◆本问卷主要通过数据，分析常熟人的消费习惯、消费方式、投资意愿等消费者常熟消费者消费习惯消费者调查显示，常熟的餐饮、休闲、娱乐消费市场也存在“盲区”，消费者对“一站式”消费需求强烈

我们调查的消费者中，80%以上的消费者都表示会光顾休闲、娱乐场所。从调查的结果看，常熟的休闲娱乐消费市场已经形成了一定的气候。不过健身中心、游乐园、国际影剧院等较为缺乏。“希望以后能够出现”一站式“的大规模购物中心，品牌多，商品全。另外，现在锦绣苑这一带餐饮休闲娱乐的地方太少，尤其适用于休闲和与社会交流的餐饮。”

——消费者赵先生消费者1.黄石居民消费主要集中在餐饮方面，餐饮消费每月超过500元，接近70%这充分体现了黄石人民对吃喝方面的追求，也表明黄石物价水平相对较高。未来，本项目也应充分考虑黄石居民的消费习惯，增加餐饮比例。2.在服装购物方面，消费超过500元的被调查者，也接近50%，这和黄石人民喜好打扮，城市环境较差有关。不过，目前黄石的服饰搭配方面还处于初级阶段，对各种流行元素的追求度远大于对自身的认识。3.消费娱乐方面的投资黄石人较少，这与当地居民对城市的认识不符，实际上，这是由于目前黄石缺乏较好的休闲娱乐场所，和本次统计未将住宿麻将算在内有关。消费者商业核心消费群特征★本项目商业的核心消费群是黄石市核心城区居民；★他们越来越关注商品的种类、品牌和购物环境；★女性是大部分消费行为的主体；★目前已具备了一定程度的品牌忠诚度，并且在不断增强；★喜欢跟风，赶时髦，很多购物行为属于非理性的，易于被引导；★崇尚外来的商品和国际性的品牌，很大一部分高端消费外流（主要是武汉）★“一站式购物”和“一站式消费”的需求日趋强烈，将就餐和娱乐当作购物体验中很重要的一部分；★渴望体验和享受有格调的、与国际潮流接轨的生活；消费者目标消费者分类标准一：按生命周期分类核心消费者次要消费者1、青春时尚——年轻、单身、充满活力A、行为性格：热忱、重视友情、喜欢聚群、有鉴赏力、关注时尚

B、商业需求：K吧、迪吧、运动场馆、休闲茶吧、娱乐嘉年华2、二人世界——甜蜜、浪漫、热恋中的年轻人A、行为性格：爱情至上、强调品味、追逐时尚、善于欣赏和品鉴B、商业需求：时尚服饰、影城、中西快餐、运动地带、娱乐嘉年华3、小太阳家庭——温馨、关怀、孩子小于10岁的三口之家A、行为性格：十分重视亲子教育，孩子是家庭的重心B、商业需求：亲子乐园、餐厅、影院、书城、嘉年华、家电卖场4、小资一族——自我、独立、单身贵族A、行为性格：前卫时尚、有时孤独、非常重视品味和文化B、商业需求：时尚服饰、中高档餐厅、酒吧、咖啡吧、运动健身5、大太阳家庭——成熟、稳重、孩子超过15岁的三口之家A、行为性格：父母走向不惑、儿女开始独立，二代人开始区隔B、商业需求：品牌服饰、中高档餐厅、美容spa、桑拿娱乐6、夕阳时光——幸福的中老年人A、行为性格：追求安逸和宁静，居家、或有学习欲望B、商业需求：超市卖场、健康保健、书城重要消费者消费者目标消费者分类标准二：按社会圈层分类核心消费者重要消费者次要消费者1、居家型——下岗职工、退休职工A、特点：居住在项目周边，日常消费为主

B、商业需求：大型超市、中档餐饮2、工薪阶层、一般白领——企业一般或中层职员A、特点：容易被打动的人群，压力大，追求快乐的生活B、商业需求：时尚服饰、影城、中西快餐、运动地带、娱乐嘉年华3、高级金领——医生、教师、企业高管、小型私营企业主A、特点：重视交际、追求时尚和品味、消费能力强B、商业需求：中高档餐厅、影院、酒吧K吧、运动健身、品牌服饰4、政府机关人员——公务员A、特点：消费能力极强、重视交际和享受B、商业需求：桑拿洗浴、中高档餐饮、K吧酒吧、品牌服饰5、高端商务人士——大中型私营企业主、大型企业高管、老总A、特点：社会金字塔尖人群，神龙见首不见尾B、商业需求：一线品牌服饰、私人会所消费者本案所面对的市场目标消费者需求的启示分类一的核心消费者：二人世界、小太阳家庭分类一的重要消费者：青春时尚、小资一族、大太阳家庭分类二的核心消费者：一般白领、高级金领分类二的核心消费者：政府公务员、高端商务人士二部分核心消费者的需求交集：时尚品牌服饰、流行前线、中高档餐厅、影城、运动健身场所、酒吧KTV、娱乐嘉年华等消费者以上业态可以作为本案业态组合的重点参考世联观点扬州目前还没有一个比较具有规模性的商圈，现有的文昌阁商圈也是通过时间的沉积自然形成的。由于没有物业管理公司，商圈在业态的分布上比较杂乱，没有统一性。西区规划上将是扬州市政府的发展重点，其商业氛围多为政府刻意营造，随着广润发、京华城中城SHOPPINGMALL的开发完成，西区是否可以形成新的商圈仍需观望。根据扬州市政府“西进、南下、东联”的方针，西区目前缺少比较合理健全的商业项目，本项目正好可以填补该空白点。商业定位定位背景综述市场条件因素从宏观层面来说，扬州市经济前景看好，具有扎实的商业基础；扬州市城市规划及商业网点规划对本项目商业定位及功能有所限定，按其设想，本项目在城市商业功能中扮演居住区级商业的角色，可以形成特色休闲文化商业街区。据本项目可以作为居住区级商业中心来发展，其重点是：以经销生活必需品的超级市场和各类便民网点为主；住宅组团中建立综合超市，专业店、专卖店及餐饮、洗涤、美发、健身、维修等特色店等；本项目商业定位必须以商业消费者、投资者、经营者等潜在目标客户的需求为基础；目前扬州市商业地产形势较为火爆，本项目将面临严峻的竞争势态，未来的竞争威胁不确定因素较多；地块东西路沿线商业及商圈商业主要业态为大卖场、专业店、专卖店、便利店、超市等，经营品种众多，缺乏统一规划，在定位时需要进一步提升。项目条件因素定位背景综述本项目具有商业开发的基本条件，满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求；本项目交通便利，地段前景看好；项目面临较好的市场机会和激烈市场竞争态势，机会与挑战共存。项目商业定位的原则1、与城市的文化及消费水平相协调；2、与本区域现有商业有机结合，避免恶性竞争；3、定位后的产品，更利于实现销售价格及速度上的双突破；4、街区定位与项目中住宅、公寓、写字楼等产品实现价值互动，前期由项目商业潜力来带动街区价值，后期由街区价值推进项目整体价值的提升；项目整体定位：洪塘第一代HOPSCA

洪塘人口结构将发生质的变化，白领消费推动洪塘商业结构升级从商圈内竞争来看，本项目商业体量只有在5万平米以上才能保证不被边缘化与其他商业项目实现差异化经营，实现商圈共赢

HOPSCA是集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及社区服务等功能于一体的区域商业中心项目属性定位首席家庭娱乐购物中心洪塘第一代HOPSCA洪塘首席·家庭娱乐购物中心小结：现阶段洪塘的商业项目相对分散，较为集中的区域消费

水平也比较低，无法满足日益增长的中高端消费需求前文已经指出，洪塘人口结构将发生质的变化，白领阶层将大量涌入，推动洪塘商业结构升级；本项目商业体量保证在5万平米以上以该商业保证不被边缘化；与其他商业项目实现差异化经营，实现商圈共赢；打造HOPSCA商业，集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及社区服务等功能于一体的区域商业中心。初步判断：本案规模、区位条件及周边商圈特征将决定，项目商业功能将以区域型商业为主导。优越交通资源有效缩短与市区距离，有望形成都市中心商业的有效补充，特别适于为降低经营成本而迁移至城市边缘，且对人口依存度不强的大型商业业态。设想项目商业功能设想项目商业业态本案适合业态107000M2商业体量都市中心商业大型百货大型零售超市大型仓储式超市大型专业市场商业步行街大型餐饮店大型休闲娱乐城

……区域中心商业特色商业步行街中心型超市中小规模特色餐饮店美容中心等生活配套

……盛世观点：开发过程中必须关注项目定位的前瞻性与周边因素的动态变化2.业态功能的定位及开发节奏的把握成为项目成功开发的焦点。从项目自身条件、政府规划、人口量及消费特征、服务辐射半径等角度对以上的业态进行分析。邻里中心是商业功能设置上坚持十二项功能于一体的区域性商业服务中心邻里中心以社会管理的理念规划社区商业，改变以底商为普遍形式的社区商业运作模式，突出服务功能，使社区商业与大卖场实现优势互补。商业功能商业规划原则商业业态邻里中心分析集中化管理、分散化经营，与商业街、市场不同；基本要素区域性商业区社区性商业区邻里性商业区规模（㎡）36000360001800-9000日人流量３0万以上5万以上居住人口5000以上辐射半径半小时车程15分钟车程步行15分钟内商业功能商业规划原则商业业态邻里中心分析业态的先进性、商户的定位层次高于一般的社区商业街和市场邻里中心，区域商业的各项配套有住户会所、超市、银行、咖啡馆、健身房、邮局、诊疗所、书店、茶室、美容美发厅、洗衣房、彩扩中心、桌球房、商品专卖厅等各类业态邻里型购物中心半径1-2KM人口1-2万超市、专卖店、便利店、药店、洗衣房，其他10-20商铺邻里型商务中心更小型化，邻里型商务中心更小型化，及50-70家专卖店构成,属于相对小型化的购物中心社区型购物中心半径3-5KM人口5-10万廉价商店、日用品商店专卖店、外食店、其他20-40商铺比区域性稍小的购物中心，包括百货店、超市、廉价商店等核心店铺各家以及100家以上的专卖店区域型购物中心半径10-20KM(全市范围)人口20万人以上百货店2家量贩店2家区域性商业圈应包括百货店、超市、廉价商店等核心店铺各1-2家以及150家以上的专卖店世联认为：邻里中心商业形式规模不大、体量小，而项目14万平米的商业面积明显不适合发展邻里中心商业功能商业规划原则商业业态邻里中心分析社区商业不是传统的“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”商业功能商业规划原则商业业态社区商业功能主要以满足社区或区域居民日常生活必需的就近商品、服务及餐饮性需求为主，同时根据社区规模、人群特点等进行休闲、娱乐等功能的设置。一般具体设施配置有：购物、餐饮、维修、美容美发、文化体育、图书音像、数码彩扩、洗衣裁剪、家庭服务和再生资源回收等。商业类型辐射范围社区商业（住宅底商，周边社区商业）1-2公里日常购物（超市）3-5公里特色主题商业（主题商业街，大型购物中心）全市范围社区商业是辐射半径1----3公里，建筑面积5万平方米以下的购物中心，其主力客群是目标商圈内的居民社区商业分析便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现出满足社区居民便利性需求的原则；和谐性原则：充分体现商业与社区居民的亲和性，商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐；开放性原则：在社区内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于外来客流和通过性客流；在相邻社区间，按照区域总体商业规划进行规划设计；相对独立原则：实现住宅与商业的相对分离和商业的相对集中与独立，以保证商业不扰民及住宅的宜居环境；满足社区居民需求便利和谐开放独立商业功能商业规划原则商业业态社区商业分析多种商业业态相辅相成，形成完善的服务功能。小型社区购物中心（便利型社区购物中心）中型社区购物中心（紧密型社区购物中心）大型社区购物中心（功能型社区购物中心）位置居住人口密集区（5~10万）高密度居住区（10~15万）数量较大的人口区（15~25万）面积1~2万平方米2~3万平方米3~5万平方米定位综合性大卖场主要以主力店为主主要以大卖场、社区型百货为主力店特点偏重于商品组合，生鲜类商品作为强势品种；配备少量配套性质的生活类店铺；以满足步行消费人群为主。注重不同生活服务类店铺的功能组合；配备有1~2家餐饮生活功能店以及快餐主力店、1~2家小型休闲类服务功能设施。强化综合性生活机能的店铺组合；配备有2至3家不同类型的餐饮主力店、多种类型的综合生活功能店、多种服务休闲类设施、社区型百货精品专柜区/店以及互补型大卖场（家具/建材/玩具）；世联认为:项目可以考虑中型社区商业商业功能商业规划原则商业业态社区商业分析大型商场SHOPPINGMALL沿街商铺餐饮、休闲娱乐专业（批发）市场Ⅰ432消费型商业在常熟比较成熟，认知度高，也可以满足开发商要求对外出售，是本项目重要开发方向写字楼酒店&酒店式公寓高档公寓消费型商业消费型商业的几种模式06年常熟人均GDP达到9000多美元，从商业发展规律来看，常熟已经进入了都市Mall发展的成熟期，完全有条件开发Living-Mall＆从我国商业的发展历程可以看到，商业业态经历了一个“百货商店——大型综合超市——商业街——Mall”

的发展过程。＆常熟ShoppingMall规划中已经出现了世茂中心这样的购物中心，未来ShoppingMall在常熟的发展必然是大势所趋。＆常熟2006年人均GDP为9000多美元（按户籍人口计算），从人均GDP水平与业态发展阶段的关系可以看到，目前常熟完全符合Mall的发展要求。商业发展模式我国商业业态的发展历程人均GDP(美元/年)相应开发模式1000-2000百货商店2000—3000大型综合超市3000—4000便利店4000—8000都市MALL8000—10000仓储式购物中心10000以上郊区MALL时间段业态1990年代初期百货商店、批发市场1990年代中期大型综合超市、仓储商场1990年代后期商业街2000年后SHOPPING-MALL常熟所处阶段常熟所处阶段大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场常熟市的社会和经济发展水平完全

适合发展第二代购物中心——Living-Mall＆目前，国际上对shoppingmall的发展划分为两个阶段，第一代ShoppingMall主要是单一消费（购物），是商品经济的载体；第二代Livingmall主要是复合消费（多功能），是体验经济的载体。Mall的发展阶段特点相适应的人均GDP水平相适应的汽车拥有率水平相适应的恩格尔系数水平相适应的居民休闲时间第一代的Shoping-Mall主要是利用较大空间，摆放较多的商品，完成“一站式购物”1000~2000美元15%~20%（亚洲国家）40%~50％无要求第二代的Living-Mall“一站式消费”——增加了购物之外的餐饮、娱乐、旅游、会议、会展等其他功能，因功能更多，空间需求也更大3000~4000美元40％以下全年的1/32006年常熟人均GDP9877美元汽车拥有率21%恩格尔系数29.1%居民休闲时间全年的1/3数据来源：常熟市年鉴、苏州市年鉴MALL在国际上的发展阶段及相应特点大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场目的性消费带动随机性消费本项目，体量大、距市中心约3公里，属于新的开发区域，对现有的商圈辐射力较弱，人流量是本项目不可逾越的鸿沟；唯一根治“人气不足”的方法就是增加项目功能和扩大其覆盖面，引入外区客户；这就需要项目给消费者一个存在理由和目的；世联认为：适合发展第二代购物中心——Living-Mall目的性消费是吸引商业人气，当人气聚集后，利用项目自身功能、设施、业态、环境让消费者作出随机性消费的选择。大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场投资者对常熟的街铺投资十分积极，但由于本项目总体量达到14万平米，考虑到建筑设计要求，做街铺不太现实大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场★常熟的投资者对位置好的铺位有极大的热情；★城市之光、华府世家等住宅项目的沿街底商，开盘一个月内基本售完，最高价达6万元/平米，但内铺销售缓慢；★招商城沿街商铺，也实现了相对最高的租金和售价；★但本项目体量大，建筑形式及高度有所限制，所以不适合规划为沿街商铺；常熟市餐饮业发达，现正向大体量，高档次，交通便捷，停车位充裕的方向发展1.餐饮业发达，大体量高档次酒店超过10家，中小型酒店超过200家2.消费者喜好尝试新鲜事物，对新开业的酒店有浓厚兴趣。3.目前经营较成功的高端大体量酒店，如王四酒家，新开元酒店，铭港海鲜，南海渔村，金海华等均与2003年左右开业，已经到了餐饮业3－5年的“审美疲劳期”。4.高端餐饮业竞争较为激烈，呈多足鼎立局面。5.因为城区较小，交通及道路情况良好，故对远近距离不敏感。6.因为人均消费能力较强，商业及商务状况发达，消费人群进行商务宴请较多，对酒店的规模、档次要求较高。中档小体量酒店经营状况远远不如高档大体量酒店。7.因为自驾车比例的不断提高，对交通道路及停车位有着高要求。8.对中式餐饮的喜好程度远远超过西式餐饮，常熟市高档酒店无一不是以中餐为主。9.消费人群中，有丰富经验的“吃客”较多，对菜肴的品种，口味，新鲜程度要求高。消费者喜好尝新消费者对距离不敏感偏好大体量高档次交通与停车非常重要高端酒店大部分已过3年偏好中餐，注重口味多足鼎立，竞争激烈关键字餐饮业整体发达常熟市餐饮业的基本情况大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场常熟市五家高档次酒店情况分析-----地理位置王四酒家位置：西北虞山北麓358号新开元大酒店位置：南部环城南路50号铭港海鲜大酒店位置：中部海虞南路49号金海华位置：中部方塔街83号南海渔村大酒店位置：中北环城北路2号大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场常熟市五家高档次酒店情况分析----基本情况名称开业时间面积层主营菜式包厢大厅桌数停车情况装修情况王四酒店老店2003年翻新30002本帮菜，杭菜4640桌左右门口有约100个停车位古典风格，新旧程度一般南海渔村2002年30003粤菜，海鲜，燕鲍翅5025桌左右对面有约60个停车位现代风格，新旧程度较旧铭港海鲜2003年24003粤菜，本帮菜，燕鲍翅4425桌左右后面有约200个公用停车位现代风格，新旧程度较旧金海华2000年9月开业，06年翻新36002粤菜，海鲜，燕鲍翅7630桌左右周边可停10辆，旁边停车场现代休闲风格，新旧程度较新新开元2002年底50003杭菜，粤菜，燕鲍翅7045桌左右地下有约50个专用停车位现代风格，新旧程度一般基本情况分析表大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场常熟市五家高档次酒店情况分析-----经营情况名称每日营业额每日平均客流量人均消费（元）停车费毛利率王四酒店淡季：7万－9万旺季：11万－13万淡季：800人旺季：1200人60－100免费～50％南海渔村淡季：6万－8万旺季：9万－10万淡季：400人旺季：600人150－200免费～55%铭港海鲜淡季：5万－7万旺季：9万－11万淡季：500人旺季：900人100－150免费～55％金海华淡季：5万－7万旺季：8万－10万淡季：400人旺季：800人100－150周边免费，停车场费用报销～58％新开元淡季：5万－7万旺季：8万－10万淡季：600人旺季：1000人60－100免费～50％经营情况分析表大型商场沿街商铺餐饮娱乐常熟市高档次酒店情况分析----结论综合以上两表分析结果，我们得出以下结论：1.从消费客户群的消费要求出发： －－－－－－－－－经常性商务宴请活动频繁导致消费要求强烈。2.从消费客户群的消费能力出发： －－－－－－－－－人均高收入导致消费能力较高。3.从消费客户群的消费习惯出发： －－－－－－－－－倾向于大体量，高档次，交通便捷，停车方便的消费场所。4.从本地区潜在消费客户的增长情况出发： －－－－－－－－－东南开发区的快速发展，世界500强生产基地的落户，已建成喜徕乐家居市场所吸引人气，潜在消费人群将会大幅度增长。5.从餐饮同行业竞争状况出发： －－－－－－－－－目前高档次餐饮行业竞争较为激烈，呈多足鼎立格局。6.从餐饮行业盈利情况出发： －－－－－－－－－高档次餐饮行业毛利率达到50％以上，净利率在20％左右，盈利情况较佳机遇与挑战并存风险与收益同在大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场本项目进军常熟餐饮业的可行性分析

（有利条件、不利条件、机遇、威胁）

本项目是否具备逐鹿常熟高端餐饮业的条件？（SWOT分析）Strength（有利条件）和Opportunity(机遇)常熟消费者固有的尝新心理；频繁的商务活动导致的强烈的消费需求；高收入导致的普遍的较高消费能力；即将由于东南开发区和周边住宅物业的发展而带来的大量潜在消费人群；本项目交通便捷，且有足够的空间规划充足的停车位；现有高档餐饮普遍于2003年左右开业，对于消费者已经到了“3年餐饮”的审美疲劳时期，进入时机良好。本项目开发商有建造及运营大型酒店及配套设施的经验。大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场本项目进军常熟餐饮业的可行性分析

-------（有利条件、不利条件、机遇、威胁）

本项目是否具备逐鹿常熟高端餐饮业的条件？（SWOT分析）Weakness（不利条件）和Threat(威胁)本区域人气尚未充分形成；现有餐饮业同行较经营成熟，在消费者心目中有一定知名度与信任度；现有餐饮行业竞争较激烈，如本项目引入大型餐饮业态，有可能导致同业竞争加剧，降低利润率如采取招租引入方式，则需要统一经营，需要大面积反租，有可能导致现金流出加大，对开发商的资金运作能力是一个的挑战。大型商场沿街商铺餐饮娱乐本项目进军常熟餐饮业的可行性分析----结论

当对以下2点基本条件有充分认定后，我们认为引入餐饮业态在本项目可行2.如采取先出售后反租的模式，则须考虑到8－10年反租年限，1万平方米反租面积，8％的反租回报率，需进一步测算有可能导致的现金流出量，开发商需做好该方面的准备，防止资金链断流。1.如采取持有物业自营模式，需考虑该部分资金短时间内无法回收所带来的资金短缺问题，并建议引入有一定知名度和品牌，运营能力较强的酒店管理公司运作进行该餐饮项目。大型商场沿街商铺餐饮娱乐本项目进军常熟餐饮业的发展建议（项目定位，体量，持有方式，配套设施，后续经营，业态互动）

项目定位规模体量持有方式配套设施业态互动高档次，人均消费在200左右，营业面积在4000－4500平方米左右建议持有，招商引入有一定品牌知名度的酒店公司进行经营200－300个的停车位规划，周边配套小型便利物业建议适当引入1000－1500平方米左右体量的娱乐休闲业态（KTV，酒吧）等互动（见后续娱乐业分析），与餐饮在同一建筑体内分层经营。经济测算招商引入租售定价业态互动关于该项目的具体持有方式经济比较测算，售价及反租率测算，招商引入租金测算，招商洽谈，酒店管理公司引入，菜式规划，上座率估测，营业额及毛利率测算，净利率测算，酒店具体规划（包厢个数，面积），周边配套物业规划，租金测算，招商引入，业态互动方式等具体规划，不属于本报告内容，将在下一阶段的报告中体现。大型商场沿街商铺餐饮娱乐常熟市娱乐业格局及发展现状：竞争激烈，高中低端层次分明，细分以洗浴中心，KTV为主，酒吧迪厅为辅，业态互动现象明显。1.常熟市娱乐业发达，高端娱乐场所超过10家，中小型娱乐场所约70家2.娱乐业以洗浴中心，KTV为主，其经营较成熟，商家竞争激烈，大体量，档次较高的有天上人间洗浴中心，东方威尼斯洗浴，巴里巴里KTV，天籁商务会所，天上人间KTV，钱贵KTV，中汇娱乐，中江娱乐中心，嘉年华俱乐部等。3.娱乐业普遍采用开业前销售消费卡模式。4.酒吧迪厅正处于发展阶段，目前较成熟的有8号会所（CLUB8）,百度至尊慢摇吧，PARK酒吧，A8等。5.近距离业态互动，消费人群共享情况明显，如巴里巴里与东方威尼斯形成洗浴与KTV互动，王四酒店与百度至尊慢摇吧互动，天籁商务会所中包括天香桑拿与KTV互动，新开元酒店与嘉年华KTV互动，中汇KTV与A8酒吧，中汇宾馆互动，皇冠假日酒店与中江娱乐互动，位于方塔街的CLUB8、钱贵KTV、PARK，天上人间KTV与金海华共享消费人群。6.远近距离不敏感，对娱乐场所的规模、档次要求较高，交通道路及停车位有着高要求洗浴与KTV为主酒吧迪厅为辅偏好高档娱乐场所业态互动，人群共享交通与停车重要距离不敏感关键字多足鼎立，竞争激烈开业前预售消费娱乐业总体发达娱乐业基本情况大型商场沿街商铺餐饮娱乐常熟市娱乐业情况分析----地理位置百度慢摇吧位置：西北（王四酒家旁）嘉年华俱乐部位置：南部（新开元边）PARK酒吧/CLUB8/钱贵KTV天上人间KTV/中汇娱乐/A8位置：中部 (方塔街)商业中心，共享密集人流巴里巴里/东方威尼斯位置：北部天上人间洗浴中心位置：西北（虞山北路）中江娱乐中心位置：东部（开元大道）大型商场沿街商铺餐饮娱乐常熟市部分高档娱乐场所情况分析-----东方威尼斯/巴里巴里东方威尼斯洗浴中心/巴里巴里KTV定位规模体量地理位置经营项目经营定价大型、高端、休闲娱乐为一体营业面积20000平方米海虞北路55号，交通便利客房、餐饮、演艺、KTV包房、保健按摩、水疗、桑拿、网吧、棋牌、休息厅、健身房、美发东方威尼斯：39元（包括浴资，自助餐，演艺厅）目前淡季正推出“买1送1”活动巴里巴里KTV:大包厢最低消费（12人）：790元中包厢最低消费（8人）：590元小包厢最低消费（4人）：390元目前推出“啤酒无限畅饮”活动配套设施地面停车场，超过100个停车位业态互动洗浴中心与KTV共享主要消费人群，餐饮，健身，美发美容等作为辅助配套大型商场沿街商铺餐饮娱乐常熟市部分高档娱乐场所情况分析----钱贵KTV钱贵KTV（方塔街店）定位规模体量地理位置经营项目经营定价中型体量，高端，专业KTV营业面积1500平方米方塔街，商业中心KTV包房大包厢费：108元/小时（12人）中包厢费：70元/小时（7－8人）小包厢费：56元/小时（3－4人）自助餐：9元/人，酒水小吃另行购买配套设施周边可停车20辆左右业态互动位于商业中心，人流充裕，周边的新福士广场，CLUB8，金海华形成互动。大型商场沿街商铺餐饮娱乐常熟市部分高档娱乐场所情况分析----PARK酒吧PARK酒吧定位规模体量地理位置经营项目经营定价集酒吧，慢摇，演艺于一体的交友型酒吧营业面积1000平方米左右方塔界新福地广场4F民族舞蹈、现代舞蹈、专业/通俗歌手、高笑谐星、另类乐器、疯狂慢摇、演艺嘉宾免费进场，酒水饮料果盆小吃单点。配套设施地下停车场，露天式休闲区业态互动位于商业中心，人流充裕，周边的百货，CLUB8，金海华形成互动。大型商场沿街商铺餐饮娱乐本项目进军常熟娱乐业的可行性分析

-------（有利条件、不利条件、机遇、威胁）

本项目是否具备逐鹿常熟高端娱乐业的条件？（SWOT分析）Strength（有利条件）和Opportunity(机遇)频繁的商务活动导致的强烈的娱乐需求；高收入导致的普遍的较高消费能力；开业前预售消费卡模式可快速回收资金；娱乐业可借助餐饮行业形成一定的业态互动；（如前述餐饮项目被认可）本项目交通便捷，且有足够的空间规划充足的停车位；开发商有经营娱乐业态的经验。大型商场沿街商铺餐饮娱乐本项目进军常熟娱乐业的可行性分析

------（有利条件、不利条件、机遇、威胁）

本项目是否具备逐鹿常熟高端娱乐业的条件？（SWOT分析）Weakness（不利条件）和Threat(威胁)本区域人气尚未充分形成；现有娱乐业同行较经营成熟，已经达到一定的市场饱和度；现有娱乐行业竞争较激烈，如本项目引入大型娱乐业态，有可能导致同业竞争加剧，降低利润率；如采取招租引入方式，则需要统一经营，需要大面积反租，有可能导致现金流出加大，对开发商的资金运作能力是一个的挑战；如采取出售，由小业主自行经营方式，可能无法保证经营档次及营